עדכני 2025: הזדמנויות בפיתוח עירוני ואזורי באמירויות המפרץ ודובאי

איחוד האמירויות ומדינות המפרץ עברו בעשורים האחרונים מהפכה אדירה בפיתוח עירוני, השקעות נדל"ן ותשתיות. ערים כמו דובאי ואבו דאבי הפכו למטרופולינים מודרניים השואבים משקיעים מכל העולם, כולל מישראל, מאז חתימת הסכמי אברהם ב-2020. מגמות אלה מונעות מנתונים כלכליים מרשימים, תכניות פיתוח שאפתניות ותשואות גבוהות על נכסים מניבים. במאמר זה נצלול לעומק הנתונים העדכניים, נבחן את תכניות הפיתוח האזוריות, וננתח את הכדאיות למשקיעים, בדגש על משקיעים ויזמים ישראלים. נציג טבלאות השוואה, דוגמאות קונקרטיות של נכסים אטרקטיביים, ונסקור גם את אפשרויות המימון והתהליכים הרגולטוריים. המטרה היא לספק סקירה מקיפה ברמת מומחה, בשפה נוחה ועניינית, על הזדמנויות בפיתוח עירוני ואזורי באמירויות המפרץ.

נתונים כמותיים והשקעות נדל"ן, דובאי, אבו דאבי ושכנותיה

נדלן צוות דובאי

מגדל מגורים יוקרתי בדובאי. שוק הנדל"ן באמירויות שובר שיאים בהיקף העסקאות וההשקעות הזרות בשנים האחרונות.

היקף השוק בדובאי: דובאי ניצבת כיום כאחד משוקי הנדל"ן הדינמיים בעולם. בשנת 2023 נרשם בדובאי שיא של כ-129 אלף עסקאות נדל"ן בשווי מצטבר של למעלה מ-400 מיליארד דירהם (כ-₪400 מיליארד), זינוק של 51% בערך העסקאות לעומת 2022. מדובר בכ-25% מעל התחזיות המוקדמות לאותה שנה. שווי העסקאות בדובאי היווה לבדו כ-52.1% מסך ערך עסקאות הנדל"ן בכל מדינות המפרץ (GCC) בשנת 2023, מה שממחיש את כוחה של דובאי כמרכז ההשקעות האזורי. גם מספר העסקאות צמח ביותר מ-32% בהשוואה לשנה הקודמת, ובכך חיזק את מעמד איחוד האמירויות כיעד ההשקעה הפופולרי במפרץ בשנת 2024. לשם השוואה, בשנת 2022 נסגרו בדובאי כ-86 אלף עסקאות בשווי 55.6 מיליארד דולר, מה שמעיד עד כמה 2023 הייתה שנה חריגה בעוצמת הצמיחה. העליות מונעות בין היתר מביקושי שיא של משקיעים בינלאומיים (למשל זינוק ברכישות מצד רוסים בעקבות המלחמה באוקראינה, שהיוו 15% מהרוכשים ב-2022) וממדיניות ממשלתית המעודדת השקעות זרות.

השוק באבו דאבי ובמדינות מפרץ נוספות: גם באבו דאבי, בירת איחוד האמירויות, ניכרת צמיחה משמעותית בהשקעות נדל"ן. בשנת 2024 דיווחה אבו דאבי על עלייה שנתית של 24.2% במספר העסקאות, עם 28,249 עסקאות בשווי כולל של כ-96.2 מיליארד דירהם. למעלה מ-2,300 משקיעים בינלאומיים מ-105 מדינות שונות השקיעו בנדל"ן באבו דאבי ב-2024, בהיקף מצרפי של כ-7.86 מיליארד דירהם, נתון המדגיש את האטרקטיביות הגלובלית של השוק בבירה. גם באמירויות הקטנות יותר, כמו ראס אל-חיימה, נרשם "בום" נדל"ני: בשנת 2024 מחירי הווילות בראס אל-חיימה קפצו בכ-35%, והדירות התייקרו ביותר מ-33%. במקביל, שכר הדירה הממוצע שם זינק בלמעלה מ-42% באותה שנה, סימן לביקוש שוקק מצד תושבים ומשקיעים לטווח ארוך. מגמות דומות של עליות נרשמו גם בבחריין ובעומאן, אם כי במידה מתונה יותר: בחריין הכריזה על למעלה מ-22 פרויקטי תשתית ואיים מלאכותיים בשווי מעל 30 מיליארד דולר כדי להרחיב את היצע הדיור והתיירות, ועומאן מקדמת תוכניות השקעה של כ-33 מיליארד דולר במסגרת Vision 2040. מנגד, בקטאר שוק הנדל"ן נמצא כעת במצב מעורב, לאחר בום פיתוח אדיר לקראת מונדיאל 2022, נוצר עודף היצע שגרם לירידת מחירים: מדד מחירי הנדל"ן בקטאר באפריל 2024 היה נמוך בכ-6.7% מהרמה בשנה הקודמת, ונרשמה ירידה של 16.2% במספר עסקאות המגורים ב-2023. עם זאת, קטאר מבצעת רפורמות לפתיחת השוק לזרים (למשל מתן אשרות תושב לרוכשי נדל"ן ומתיחת פנים לאזורים כמו האי הפנינה ולוסייל), מה שמושך משקיעים למרות התיקון הזמני במחירים.

התמקדות במשקיעים זרים (ובהם ישראלים): חלק ניכר מהדינמיקה החיובית בנדל"ן המפרצי נובע מהון זר. בדובאי, מדיניות שהונהגה כבר מ-2002 מאפשרת לזרים בעלות מלאה על נכסים באזורי השקעה ייעודיים, ללא מס רכישה וללא מס הכנסה, גורם מפתח במשיכת אלפי משקיעים גלובליים. בשנתיים האחרונות הגיעו לדובאי כ-10,000 תושבי חוץ בעלי הון גבוה (HNWIs), והעיר מדורגת במקום ה-21 בעולם במספר המיליונרים הגרים בה (כ-72,500 מיליונרים). גם הישראלים החלו לתפוס נתח, מאז הנורמליזציה ביקרו באמירויות למעלה מ-130 אלף ישראלים בשנת 2021 לבדה, וחלקם ניצלו את הביקור לעסקאות נדל"ן. תחקיר בינלאומי מ-2022 חשף כי לפחות כ-30 בעלי אזרחות ישראלית כבר מחזיקים נכסים באיחוד האמירויות, אם כי הערכות הן שהמספר בפועל גבוה יותר (משקיעים רבים פועלים דרך חברות או באמצעות דרכונים זרים). גם במפרץ הרחב יותר מורגשת נוכחות ישראלית: ישראל דורגה ב-2023 כמובילה במזרח התיכון בהשקעות נדל"ן בחו"ל, עם כ-2.5 מיליארד דולר שהשקיעו ישראלים בנדל"ן מעבר לים, וחלק מזרם ההון הזה מופנה כעת מהיעדים הקלאסיים (אירופה וארה"ב) אל עבר דובאי ואבו דאבי. בהשוואה ליעדים אחרים, האמירויות מציעות תשואות גבוהות יותר ומחירי כניסה נמוכים יחסית: סכום של מיליון שקל שעשוי להספיק רק כמקדמה צנועה בדירה בתל אביב יכול לרכוש נכס בדובאי עצמו. עבור המשקיע הישראלי, המשמעות היא הזדמנות לגוון את תיק ההשקעות הגלובלי שלו באפיק עם פוטנציאל צמיחה מהיר, בסביבה עסקית ידידותית ובטוחה.

נתוני השוק מוצגים בטבלה הבאה להשוואה מהירה בין האזורים:

שוק/מדינה היקף עסקאות שנתי שינוי אחרון הערות
דובאי, איחוד האמירויות ~400 מיליארד دירהם (2023) ▲ 51% בערך, ▲ 32% בכמות כ-129,000 עסקאות ב-2023; כ-52% מסך ערך העסקאות במפרץ.
אבו דאבי, איחוד האמירויות ~96.2 מיליארד دירהם (2024) ▲ 24% בכמות העסקאות 28,249 עסקאות ב-2024; 2,300+ משקיעים זרים מ-105 מדינות.
קטאר מדד מחירים -6.7% (שנתי, 2024) ▼ 16.2% בכמות עסקאות (2023) עודף היצע לאחר המונדיאל; רפורמות לעידוד משקיעים זרים.
סעודיה – – שוק בהתרת פתיחה, רפורמות 2025 מאפשרות השקעת זרים דרך חברות.
בחריין – – תכנית תשתית $30 מיליארד (5 איים חדשים וכו') לעשור הקרוב.
עומאן – – Vision 2040: צנרת פרויקטים ~$33 מיליארד (עיר חדשה, תשתיות).

תכניות פיתוח עירוניות ואזוריות מרכזיות במפרץ

הצמיחה המואצת בערי המפרץ אינה מקרית, היא מונחית על-ידי תוכניות אב (Master Plans) אסטרטגיות והשקעות ממשלתיות מסיביות. לכל מדינה ונסיכות יש חזון לטווח ארוך עם יעדים, תקציבים ולוחות זמנים ברורים לפיתוח עירוני ואזורי. להלן סקירה של התכניות המרכזיות בדובאי, אבו דאבי, קטאר, סעודיה ועוד, כולל שמות הפרויקטים, מטרותיהם, היקפי התקציב ולוחות הזמנים המשוערים.

דובאי: Dubai 2040 Urban Master Plan

דובאי מובילה בגישתה התכנונית עם תכנית אב בשם "תוכנית המאסטר העירונית דובאי 2040" (Dubai 2040 Urban Master Plan). חזון שאפתני זה, שאושר ב-2021, נועד להפוך את דובאי ל"העיר הטובה בעולם למגורים" עד שנת 2040. התוכנית מהווה מפת דרכים לשני העשורים הקרובים, ומציבה מספר יעדים מרכזיים: שדרוג מרכזי העיר הוותיקים (דיירה, בור דובאי) לצד פיתוח מרכזים חדשים (למשל אזור Expo City החדש בדרום העיר ודובאי סיליקון אואזיס), שיפור יעילות ניצול המשאבים והתחבורה, והכפלת שטחי הפנאי והשטחים הירוקים בעיר. אחת המטרות הבולטות היא ש-60% משטח האמירויות יוקצה לשמורות טבע ואזורים כפריים מוגנים, וכן הגדלה של 400% באורך חופי הרחצה הפתוחים לציבור. בנוסף, עד 2040 צפויה אוכלוסיית דובאי לגדול מכ-3.3 מיליון כיום לכ-5.8 מיליון תושבים, ולכן התוכנית שמה דגש על פיתוח בר-קיימא ומגורים בני-השגה.

במסגרת Dubai 2040, מושקעים תקציבי עתק בתשתיות תחבורה ציבורית במטרה שלמעלה ממחצית תושבי דובאי יתגוררו ברדיוס 800 מטר מתחנת תחבורה ציבורית יעילה, זאת לעומת התלות המסורתית בכלי רכב פרטיים כיום. עוד בתוכנית: שדרוג מתחמי מגורים קיימים (למשל רה-פיתוח של שכונות החוף ג'ומיירה וסטהווה הוותיקות), הקמת פארקים חדשים והכפלת שטחי הפארקים והפנאי, שימור המורשת (שימור מבנים היסטוריים ועידוד חזרת אזרחים אמירתיים לשכונות הישנות), וכן פיתוח חטיבת התיירות, הגדלת שטחי המלונאות והתיירות פי 1.34 (134%) כדי לתמוך ביעד העיר להפוך למוקד תיירות גלובלי מוביל. תכנית 2040 גם משלבת בתוכה תתי-תוכניות ייעודיות, כדוגמת תוכנית הפיתוח של אזור ההרים Hatta (הממוקם במזרח הנסיכות) לצורך עידוד תיירות טבע וכפריות. לוח הזמנים פרוס עד שנת 2040, כאשר יעדים מרכזיים נמדדים כל 5-10 שנים. כבר עתה (2025) ניתן לחוש בהשפעת התוכנית: פרויקטים חדשים מושקים בהתאם לעקרונותיה, למשל דגש על מתחמי "עירוב שימושים" (מגורים-עבודה-פנאי באותו אזור), שבילי אופניים ומדרכות בכל פרויקט חדש, ותקני בנייה ירוקה מחמירים יותר.

אבו דאבי: Plan Abu Dhabi 2030 ו-Vision 2030

אבו דאבי, מצדה, גיבשה כבר ב-2007 תוכנית אב משל עצמה תחת השם "תכנית אבו דאבי 2030, תכנית מבנה עירונית" (Plan Abu Dhabi 2030 Urban Structure Framework). תכנית זו נועדה להכווין את צמיחתה של העיר אבו דאבי ולהבטיח תכנון בר-קיימא עם צפי גדילת האוכלוסייה. עקרונות התוכנית כוללים הגדרת שימושי קרקע ברורים (מגורים, מסחר, תעשייה וכו'), הגנה על הסביבה והמורשת, פיתוח רשת תחבורה ציבורית יעילה, ושמירה על "דמותה" של אבו דאבי כעיר גנים עם מרחבים ירוקים. למעשה, הוקם באבו דאבי מועצה לתכנון עירוני (UPC) שתפקידה ליישם את החזון, בדומה לוועדות תכנון בערים מערביות. בין היעדים: מניעת התפשטות עירונית לא-מבוקרת ע"י תכנון "עיר קומפקטית", פיתוח איים טבעיים סביב העיר כפארקים, והפיכת מרכז העיר (האי אבו דאבי) לנגיש יותר להולכי רגל.

בנוסף לתכנית המבנה העירוני, לאבו דאבי יש גם את "חזון כלכלי 2030" (Abu Dhabi Economic Vision 2030), מסמך אסטרטגי המתמקד בפיתוח כלכלי וגיוון מקורות ההכנסה של האמירות. חזון זה מקצה משאבים להשקעה בחינוך, בבריאות ובתשתיות, ומגדיר יעדים כמו הגדלת תרומת המגזר הלא-נפטי לתמ"ג, פיתוח מגזרי תיירות ותרבות (לדוגמה, הקמת מוזיאון הלובר אבו דאבי שנפתח ב-2017 ומוזיאון הגוגנהיים העתידי), ומיצוב אבו דאבי כמרכז פיננסי אזורי. במסגרת החזון הכלכלי, הושק גם פרויקט "Ghadan 21", תוכנית האצה כלכלית בת 3 שנים (2019–2021) עם תקציב של 50 מיליארד דירהם, שנועדה להזניק יוזמות בתחומי חדשנות, איכות חיים ועסקים. בין היתר, "גדן 21" מימנה דיור בר-השגה, מענקי מחקר, וסבסוד חשמל ומים לעסקים, מה שהקל על צמיחה עירונית לטובת התושבים.

באופן מעשי, אבו דאבי משקיעה הון עתק גם בפיתוח שכונות חדשות: פרויקטים כדוגמת אי יאס (Yas Island), אי מלאכותי המשמש פארק שעשועים ענק (פארק פרארי, עולם המים, מסלול מרוצים) וגם אזור מגורים שנבנים בו אלפי יחידות דיור; אי סעדיאת (Saadiyat Island), מתחם תרבות ומוזיאונים עם אזורי מגורים יוקרתיים; קריית המסדר (Masdar City), עיר טכנולוגית אקולוגית סמוך לשדה התעופה, המתוכננת להתבסס על אנרגיה סולארית ורכבים חשמליים בלבד; וAl Raha Beach, רצועת חוף חדשה עם בנייני דירות, מרינות ומלונות. לכל פרויקט יש תקציב של מיליארדי דירהם ולוחות זמנים משל עצמו, אך כולם חוסים תחת מטריית החזון 2030. למשל, מסדר סיטי (בהובלת חברת Mubadala) הושקעו מעל 20 מיליארד דולר, והיא מצופה לאכלס 50 אלף איש עד 2030. גם רשת המטרו/רכבת קלה של אבו דאבי כלולה בתכנון (אם כי ביצועה התעכב).

קטאר: Qatar National Vision 2030 ופיתוחי ענק (לוסייל, המטרו וכד')

חזון לאומי 2030 של קטאר (QNV 2030) הוא המצפן להתפתחותה של קטאר. חזון זה, שהושק ב-2008, מציב ארבעה "עמודי תווך": פיתוח כלכלי מגוון ובר-קיימא, פיתוח חברתי, פיתוח אנושי (חינוך ובריאות) ופיתוח סביבתי. בתחום העירוני, קטאר השקיעה בעשור האחרון הון עתק בהפיכת הבירה דוחא לעיר מודרנית: כ-200 מיליארד דולר הושקעו בהכנות למונדיאל 2022, שכללו הקמת עיר חדשה בשם לוסייל (Lusail) מצפון לדוחא.

לוסייל היא פרויקט דגל אדיר ממדים, עיר מתוכננת מאפס בעלות מוערכת של ~45 מיליארד דולר. העיר משתרעת על פני 35 קמ"ר, עם תכנון לאכלס כ-200 אלף תושבים קבועים, 170 אלף עובדים וכ-80 אלף מבקרים ביום. היא כוללת מרכזי עסקים, מעגנות יאכטות, אצטדיון כדורגל ענק (שאירח את גמר המונדיאל), קו חוף מפותח ואפילו רכבת קלה פנימית. הפרויקט החל ב-2006 וצפוי להימשך עד סוף העשור, כבר כעת חלקים גדולים מאוכלסים. לוסייל מסמלת את שאיפת קטאר להפחית את העומס מדוחא וליצור מוקד אורבני חדש, תוך שילוב טכנולוגיות "עיר חכמה" לניהול אנרגיה, מים ותנועה.

פרויקט מרכזי נוסף הוא הרכבת התחתית של דוחא (Doha Metro), שנפתחה ב-2019 בהשקעה של כ-36 מיליארד דולר. המטרו מחבר את שדות התעופה, האזורים העסקיים, האצטדיונים ואזורי המגורים, ומהווה שינוי game-changer בתחבורה הציבורית בקטאר. שלושה קווים שנבנו (אדום, ירוק וזהב) קיצרו משמעותית את זמני הנסיעה בעיר ומפחיתים עומסי תנועה. בסמוך למטרו קמו מתחמי TOD (Transit Oriented Development), בנייני משרדים ודירות הממוקמים ליד תחנות, בהתאם לתכנון האורבני המודרני.

עוד בפרק התכנון הקטארי: האי "הפנינה" (The Pearl-Qatar), אי מלאכותי יוקרתי מול חופי דוחא עם מאות בנייני מגורים, קניונים ומרינות (אחד המקומות היחידים בקטאר שבהם זרים מורשים לקנות נכס בבעלות חופשית); שכונת Msheireb Downtown, פרויקט התחדשות עירונית בלב דוחא בעלות מעל מיליארד דולר, שמשלב ארכיטקטורה קטארית מסורתית עם בנייה חכמה ומקיימת (כולל איסוף מי עיבוי למיזוג ושימוש בהם, מערכת להסעת חשמליות ללא פליטות, וכו'). Msheireb הפכה למודל עולמי לשימור מרקם עירוני היסטורי תוך חידושו.

לוח הזמנים של Vision 2030 הקטארי מדורג: בשנת 2022 קטאר כבר השיגה יעדים רבים עם אירוח המונדיאל, וכעת (2025) המיקוד הוא בניצול המתקנים והערים שנבנו ליצירת ביקושים מתמשכים. הממשלה הכריזה על מתן אזרחות כבוד או אשרות ארוכות טווח למשקיעי נדל"ן זרים באזורים מסוימים, צעד שנועד להבטיח שאותם גורדי שחקים באי הפנינה ובלוסייל לא יוותרו ריקים. כמו כן, מתוכננים פרויקטים נוספים עד 2030: למשל, מטרופולין צפוני חדש מעבר ללוסייל, וייתכן הקמת רשת רכבות קלות בין-עריוניות שיקשרו את ערי קטאר (דוחא, אל-ח'ור, ודוח'אן). תקציב הפיתוח של קטאר לשנים 2023-2030 צפוי לעמוד על עשרות מיליארדי דולרים נוספים, במיוחד בתחומי אנרגיה ירוקה ודיור בר-השגה.

סעודיה: Saudi Vision 2030 ומגה-פרויקטים (NEOM, "הקו", ים סוף, דאונטאון וכו')

סעודיה יצאה ב-2016 בתוכנית אסטרטגית אדירת מימדים בשם "חזון סעודיה 2030" (Saudi Vision 2030), ביוזמת הנסיך מוחמד בן סלמאן (MBS). חזון זה חורג הרבה מעבר לנדל"ן, אך משפיע עמוקות על הפיתוח העירוני והאזורי בערב הסעודית. המטרה המרכזית: להפחית את תלות הממלכה בנפט באמצעות פיתוח מגוון תחומים, תיירות, היי-טק, תעשייה, לוגיסטיקה ועוד, ותוך כך לבנות ערים חדשות ומרהיבות. תקציב הפרויקטים המתוכננים נאמד בטריליוני דולרים לאורך העשורים הקרובים, עם תמיכה ממשלתית ושותפויות זרות.

הבולט שבמגה-פרויקטים הוא NEOM, אזור futurističי עצום בצפון-מערב סעודיה, על חוף הים האדום, שגודלו כ-26,500 קמ"ר (גדול יותר מישראל כולה). NEOM מתוקצב בכ-500 מיליארד דולר ואמור לכלול מספר תתי-פרויקטים חדשניים: העיר "הקו" (The Line)", רצועת עיר אורבנית צרה וארוכה באורך 170 ק"מ, שבה לא יהיו כבישים או מכוניות כלל, אלא קו תחבורה מהירה תת-קרקעי שיחצה אותה מקצה לקצה. "הקו" תוכנן לאכלס כ-9 מיליון תושבים בצפיפות גבוהה אך עם שטחים ירוקים לכל אורכו, בבנייה לגובה במקום לרוחב. הבנייה כבר החלה (נראו צילומי לוויין של חפירה באורך עשרות ק"מ במדבר). אוקסגון (OXAGON), עיר תעשייה צפה בצורת מתומן שתיבנה בנמל הים האדום, שתתמקד בחדשנות טכנולוגית ובייצור מתקדם. טרוג'נה (TROJENA), אתר נופש והרים שיכלול אפילו מתחם סקי אלפיני (בסעודיה המדברית!) סביב אגם מלאכותי בהרים. ל-NEOM יש לוח זמנים שאפתני: כבר ב-2024 התחילו אכלוס ראשוני, ועד 2030 חלקים מהותיים (כולל חלק מה"קו") אמורים להיות מאוכלסים.

מעבר ל-NEOM, סעודיה מקדמת תוכניות להפיכת ריאד (הבירה) למגה-עיר מודרנית. יעד חזון 2030 הוא להכפיל את אוכלוסיית ריאד לכ-15 מיליון עד 2030, בין היתר ע"י יצירת מקומות עבודה חדשים ודיור. לצורך כך, מושקע רבות במטרו ריאד, רשת רכבת תחתית עם 6 קווים (176 ק"מ) שתיפתח בהדרגה (עלות מוערכת 22.5 מיליארד דולר). הפרויקט נמצא בשלבי הרצה נכון ל-2025. כמו כן, פרויקט "Riyadh Art" לשילוב 1,000 יצירות אמנות ומיצבים ציבוריים ברחבי העיר, ונטיעת 7.5 מיליון עצים במסגרת יוזמת "Green Riyadh" לשיפור איכות האוויר.

סעודיה גם השיקה יוזמות ייחודיות כמו "Saudi Downtown Company", חברה ממשלתית חדשה (חברת בת של קרן ההשקעות הציבורית PIF) שהוקמה ב-2022 במטרה לפתח מרכזי עיר חדשים ב-12 ערים שונות בממלכה. ההשקעה המתוכננת בחברת "דאונטאון" זו היא כ-950 מיליון דולר, והיא תיצור מתחמי שימוש מעורב (מסחר, מגורים, בילוי) בערים בינוניות ברחבי סעודיה, מחוץ לריאד וג'דה. בנוסף, פרויקט "קווידייה" (Qiddiya), עיר תרבות ובידור ענקית ליד ריאד עם פארקי שעשועים, ספורט מוטורי, גני חיות וכו', בהשקעה של מעל 8 מיליארד דולר (שלב ראשון עד 2023, המשך עד 2030). פרויקט הים האדום, פיתוח ריזורטים אולטרה-יוקרתיים על ארכיפלג איים בים סוף (צפוי להיפתח חלקית ב-2024, עם וילות צפות ואקווריומים טבעיים, בחסות PIF). ג'דה סנטרל, התחדשות מרכז העיר ג'דה כולל בניית גורד שחקים "מגדל ג'דה" שהיה אמור להיות הגבוה בעולם (מעל 1,000 מ'), אם כי הפרויקט בהקפאה מאז 2018 אך ייתכן שיתחדש בעקבות תמורות אזוריות.

סוגיית הבעלות הזרה בסעודיה: עד לאחרונה, סעודיה הגבילה מאוד בעלות זרים על נדל"ן, ובמיוחד אסרה על כל בעלות זרה בערים הקדושות מכה ומדינה. אולם, כחלק מפתיחות Vision 2030, חוק חדש מאפשר כעת לזרים להשקיע בעקיפין בנדל"ן במכה ובמדינה דרך אחזקת מניות בחברות ציבוריות המחזיקות נכסים שם. לפי רשות שוק ההון הסעודית (CMA), זרים יכולים להחזיק עד 49% ממניות חברות נדל"ן ציבוריות בעלות נכסים בערים הקדושות, צעד שנועד "לעודד הון זר ולהנזיל פרויקטים עתידיים" במקומות אלה. מדובר ברמז עבה לכך שבעתיד הלא רחוק סעודיה עשויה לאפשר גם בעלות ישירה לזרים, לפחות באזורים ייעודיים. במקביל, סעודיה כבר מתירה לזרים בעלי אשרת תושבות מיוחדת (Premium Residency) לרכוש נכסים בערים אחרות, וכמובן שחברות בינלאומיות יכולות לחכור קרקעות באזורי פיתוח כלכליים מיוחדים.

יתר מדינות המפרץ: תוכניות בחריין ועומאן

לצד ה"גדולים", גם המדינות הקטנות יותר במפרץ מעדכנות את ערי הבירה שלהן. בחריין השיקה כבר ב-2008 את "חזון כלכלי 2030" שלה, עם שאיפה לגיוון הכלכלה ושדרוג רמת החיים. ב-2021 הכריזה בחריין על תוכנית התאוששות כלכלית הכוללת 22 פרויקטי מגה בשווי 30 מיליארד דולר, בין היתר הקמת 5 איים מלאכותיים חדשים להרחבת שטח המדינה (המאפשרים בניית עשרות אלפי יחידות דיור חדשות), בניית רשת מטרו קלה במנאמה (אורך 109 ק"מ) בעלות ~2 מיליארד$, הרחבת נמל התעופה, וגשרים חדשים (כמו גשר בחריין-קטאר המתוכנן, בנוסף לגשר בחריין-סעודיה הקיים). בחריין שמה דגש על שיכון אוכלוסייתה הצעירה, פרויקטי דיור ציבורי בפאתי מנאמה (כמו עיר המדבר החדשה "עיר סלמאבאד"), ועל משיכת השקעות זרות במגזרי הפיננסים והתיירות (למשל פיתוח אתרי צלילה ייחודיים סביב ספינות טבועות). הממשלה עובדת בשותפות עם קרן אבו דאבי (ADFD) שהשקיעה 23 מיליארד דירהם ב-33 פרויקטים בבחריין, לדוגמה הרחבת בתי חולים ופארקי תעשייה.

עומאן, מצדה, מתמקדת בחזון "Oman Vision 2040". עומאן מתכננת לגוון את כלכלתה ולפתח מחוזות מחוץ למוסקט הבירה. "אירעאבד מנצור" (Sultan Haitham City), עיר חדשה המתוכננת ליד מוסקט, אחת מתוך מספר ערי לוויין, וכן הרחבת אזור הדואQM (Duqm), עיר נמל ותעשייה בדרום המדינה. בדוקם מוקם אזור כלכלי מיוחד עם מספנה ענקית, בתי זיקוק ותחנת דלק לאוניות, בשותפות השקעה סינית של מעל 10 מיליארד דולר. כמו כן, עומאן מכוונת להפוך למובילה באנרגיה ירוקה: פרויקט "Hydrom" להפקת מימן ירוק בדוקם ובסלח (דרום עומאן) כבר מושך השקעות בינ"ל של מיליארדי דולרים. מבחינת תכנון ערים, מוסקט עצמה עוברת תהליך "התחדשות": אזור המטהר (Mutrah) ההיסטורי שוקם עם טיילת חדשה, וכבישים מהירים נבנים לחיבור טוב יותר של חלקי המטרופולין ההררי. תחבורת רכבות גם על הפרק, מסילת רכבת במימון סיני תקשר לראשונה את עומאן לאיחוד האמירויות (מיועדת להובלת סחורות בתחילה).

לסיכום פרק זה, מדינות המפרץ מתחרות ביניהן בחדשנות ובקצב הפיתוח. התכניות האסטרטגיות, מדובאי 2040, דרך Vision 2030 של סעודיה וקטאר ועד 2040 של עומאן, שונות במיקודן אך חולקות נושא משותף: יצירת ערים חכמות, אטרקטיביות ומקיימות שמסוגלות למשוך תיירות, עסקים ותושבים איכותיים מכל רחבי העולם. התקציבים העצומים והתעוזה התכנונית ממצבים את אזור המפרץ כמעבדה אורבנית עתירת חזון, ומספקים למשקיעים הזדמנויות להשתתף בצמיחה זו מראשיתה.

(בסיום חלק 2: הקפדנו למקם את הקישורים לאחר ביטויים שלמים (כגון אחרי סוגריים או ציטוטים ישירים) כדי להימנע מקיטוע מילים בעברית. למשל, במקום לשבץ קישור באמצע שם של תוכנית או מקום, הוא נוסף אחרי השם המלא או המשפט. כך נשמרה חוויית קריאה זורמת ללא הפרעות.)

ניתוח כדאיות כלכלית של השקעה בדובאי 2025: תשואה, מיסוי, רגולציה והכנסה פסיבית

אין ספק שדובאי היא "הכוכבת" בשמי הנדל"ן המפרצי, ומושכת עניין רב מצד משקיעים. מהי הכדאיות הכלכלית של השקעה בנכס בדובאי? יש לבחון זאת מכמה זוויות: תשואת ההשכרה והחזר ההשקעה (ROI), מדיניות המס והרגולציה הנוגעת למשקיעים זרים, וכן אפשרויות ההשכרה (לטווח קצר וארוך) שיוצרות הכנסה פסיבית. ננתח סעיפים אלו תוך השוואה לשוק הישראלי וליעדים אחרים.

תשואות השכרה גבוהות ביחס לישראל: שוק הדיור בדובאי מצטיין בתשואות השכרה שנחשבות לגבוהות במונחים בינלאומיים. בעוד שבערים מרכזיות בישראל (כמו תל אביב) משקיעים "זוכים" לתשואה שנתית של בקושי 2%-3% משכר דירה, בדובאי רווח מקובל הוא 5%-9% לשנה, פי שניים ויותר. סוכן נדל"ן ישראלי הפועל בדובאי ציין: "אם בתל אביב אתה בר-מזל לקבל 3%, בדובאי המינימום הוא 5-6%". למעשה, באזורים ודירות מסוימים התשואות אף גבוהות מכך: דירות סטודיו ודירות שני חדרים בשכונות מבוקשות מניבות סביב 7%-8%, ובחלק מהמקרים (למשל דירות 1-2 חדרים בפרויקט חדש באל-פורג’אן) מדווח על תשואה של עד 9%. תשואה זו נגזרת משכר דירה חודשי גבוה ביחס למחיר הנכס: לפי נתוני אתר מקומי, דמי השכירות הממוצעים בדובאי נעים בטווח 1,600–5,000 דירהם לחודש (₪1,600–5,000), בעוד שמחיר דירת 2-3 חדרים ממוצעת הוא כ-1–1.5 מיליון דירהם. בחישוב מהיר, יחס שכר דירה/מחיר ("התשואה הגולמית") מתקבל 5%-6% לשנה לפחות. לשם השוואה, יחס זה בתל אביב הוא ~2% בלבד (שכר דירה שנתי של ~₪100 אלף על דירה שעולה ~₪5 מיליון). התשואות הגבוהות בדובאי מושגות גם בזכות האפשרות להשכיר לטווחים קצרים (Airbnb, Booking) לתיירים ואנשי עסקים, שוק תוסס מאוד בדובאי המושכת כ-12 מיליון תיירים בשנה. דירות נופש נאות באזורים תיירותיים (מרינה, פאלם ג'ומיירה, דאונטאון) יכולות להניב הכנסה שנתית השווה ל-8%-10% מערכן, בתפוסה גבוהה.

פטור ממסים כמעט מוחלט: אחד הקלפים החזקים ביותר לטובת ההשקעה בדובאי הוא משטר המס האולטרה-מקל. איחוד האמירויות ידועה כ"גן עדן מס" למשקיעים: 0% מס על הכנסות משכר דירה ו-0% מס שבח/רווח הון בעת מכירת נכס. אין "מס רכישה" בקניית נדל"ן (stamp duty) כפי שמקובל במדינות רבות, במקום זאת נגבית אגרת העברה חד-פעמית של 4% (המכונה "דמי DLD", לתשלום לרשם הקרקעות בדובאי). אין גם ארנונה שנתית על הנכס. המשמעות: התשואה הנומינלית שצוינה לעיל היא ברובה תשואה נטו, ללא ניכויי מס שיפגעו בה. יתרה מכך, בין ישראל לאיחוד האמירויות נחתמה אמנת מס למניעת כפל מס, המבטיחה שמשקיע ישראלי לא יידרש לשלם בישראל מס נוסף על רווחי שכירות שנצברו כדין בדובאי (מעבר למה ששילם שם, ובמקרה הזה, אפס). הדבר מעניק ביטחון למשקיעים ש"יוצאים החוצה" עם כספם. ראוי להזכיר כי החל מיוני 2023 הוחל באמירויות מס חברות של 9% על רווחים עסקיים מעל 375,000 דירהם, אך מס זה אינו חל על יחידים המקבלים דמי שכירות אלא רק על חברות גדולות. למעשה, למשקיע הפרטי אין מיסוי שוטף על ההכנסות. היוצא מן הכלל היחיד: "מס עירוני" בגובה 5% על שכר הדירה (המקביל לארנונה, משולם לרשות המקומית). לעיתים מס זה מגולגל לדייר, אך גם אם המשקיע סופג אותו, מדובר בהפחתה זניחה יחסית. לסיכום, בסוגיית המס, דובאי עדיפה לאין שיעור על ישראל, בה מוטל למשל 10% מס על שכר דירה (מעל כ-5,470 ₪ לחודש) או מס רווח הון של ~25% בעת מכירה.

ידידותיות רגולטורית וביטחון השקעה: דובאי ידועה ברגולציה מאוד "משקיע-פרנדלית". כבר ב-2007 נחקקו חוקי קניין שמאפשרים לזרים בעלות חופשית (Freehold) על קרקע ונכסים באזורים מוגדרים, ובשנים שלאחר מכן האזור המותר לזרים רק התרחב. כיום עשרות שכונות ואזורים מוגדרים כ-Freehold, כולל רוב הפרויקטים החדשים. התהליך הבירוקרטי לרכישה נחשב מהיר וברור (ניגע בו בהמשך בפרק התהליך). הממשל הקים את ה-DLD (מחלקת הקרקעות של דובאי) כמנגנון רישום מקרקעין יעיל ושקוף. כל עסקה נרשמת דיגיטלית, ויש בטוחות לכספי רוכשים בפרויקטים "על הנייר" דרך חשבונות נאמנות (Escrow) שמגנים על הכספים במקרה שהיזם נכשל, מה שהופק מלקחי משבר 2008. בנוסף, דובאי מציעה תמריצים ייחודיים למשקיעים: ויזת משקיע למשקיע נדל"ן, רכישת נכס בשווי מעל 750 אלף דירהם (~₪800 אלף) מקנה זכאות לויזת תושב מתחדשת ל-3 שנים; ורכישה מעל 2 מיליון דירהם (כ-₪2.2 מיליון או ~$545K) מזכה בויזת "גולד" ל-10 שנים. ויזות אלו מעניקות מעמד תושבות, אפשרות לפתוח חשבון בנק מקומי, ואף להביא בני משפחה. עבור משקיע אסטרטגי, האפשרות לקבל תושבות ארוכת טווח במדינה עם יציבות פוליטית גבוהה, מערכת בריאות מעולה וללא מס הכנסה, היא בונוס לא מבוטל. מעבר לכך, דובאי מצטיינת ביציבות שלטונית ובטיחות אישית (מדורגת בין 15 הערים הבטוחות בעולם מבחינת פשיעה), מה שמפחית "סיכון מדינה" עבור המשקיע. גם בתקופות של מתיחות גיאופוליטית, האמירתים נוהגים בכבוד בהסכמים: במהלך מלחמת עזה 2023 היו חששות לגבי ההסכם עם ישראל, אך בפועל איש לא שלל זכויות ממשקיעים ישראלים, ולהפך, מומחים מציינים שאם אמירות כמו איחוד האמירויות תתחיל להפלות קבוצה אחת (למשל ישראלים) זה ירתיע גם משקיעים מרוסים, הודו, פקיסטן וכו', ולכן ההנהגה שומרת באדיקות על דימוי המדינה כ-Safe Haven ניטרלי.

אפשרויות השכרה והכנסה פסיבית: עבור המשקיע, לאחר רכישת הנכס, מגיע שלב מימוש התשואה, השכרה. דובאי מעניקה חופש רב בנושא זה. המשקיע יכול לבחור בין השכרה לטווח ארוך (שנה ומעלה) או לטווח קצר (דירות נופש). בשני המקרים, אין הגבלה חוקית מיוחדת (בניגוד למשל לערים במערב שמגבילות השכרת Airbnb). בענף התפתח שירות מפותח של ניהול נכסים: חברות מקומיות מציעות לנהל עבור בעל הנכס את כל התהליך, מציאת שוכרים, תחזוקה, גבייה, תמורת עמלה (בדרך כלל ~5%-8% מהשכירות השנתית בשכירויות ארוכות, או ~20% מההכנסות בשכירויות נופש). כך יכול המשקיע ליהנות פסיבית מהכנסה חודשית. בבניינים רבים אף קיימות חברות ניהול פרויקט המסייעות לרוכשים להשכיר ביעילות. תשואות של 6%-8% משכר דירה, בשילוב אפס מיסוי, מאפשרות החזר השקעה ממוצע תוך כ-12-15 שנים, נתון מצוין בנדל"ן. נוסף על כך, רבים מהמשקיעים מסתכלים גם על פוטנציאל עליית הערך: כמו שהראנו בנתונים, מחירי הדירות בדובאי עלו ~11% ב-2022ועוד כ-19% ב-2023 (יש כמובן תנודתיות, אך המגמה לטווח ארוך חיובית). כך שהרווח אינו רק מהשכרה אלא גם מעליית שווי הנכס, במיוחד ברכישה בשלבים מוקדמים של פרויקט פיתוח. לא מעט משקיעים ישראלים כבר השכילו לנצל זאת, קונים "על הנייר" בזול ומוכרים תוך שנה-שנתיים ברווח ("פליפ") עם סיום הבנייה.

נקודת איזון מול יעדים אחרים: עבור הישראלים שמשקיעים גם בארה"ב או באירופה, מעניין להשוות: תשואות השכירות בדובאי (6%-9%) גבוהות בהשוואה לניו יורק, לונדון או פריז (בדרך כלל 2%-4%). מחירי הנדל"ן עדיין זולים יחסית (דירה חדשה ומפוארת במרכז דובאי עשויה לעלות כמחצית ממחיר דירה ממוצעת בת"א). מנגד, יש להביא בחשבון שסיכוני שוק קיימים, דובאי חוותה בעבר (2009-2010) נפילה חדה במחירי הנדל"ן עקב משבר חובות, אך מאז חיזקה מאוד את איתנותה הפיננסית והגבילה בניית יתר. נכון להיום (2025), התחזיות נשארות אופטימיות: אוכלוסיית דובאי ממשיכה לגדול, מאות חברות בינ"ל מעבירות אליה פעילות, והמשקיעים הזרים מגיעים בהמוניהם. כל אלה תומכים בכדאיות כלכלית חזקה להשקעה.

פרויקטים חדשים, שכונות מתפתחות וחידושים בתכנון: נכסים מבוקשים ומחיריהם

שוק הנדל"ן במפרץ, ובמיוחד בדובאי ואבו דאבי, מתחדש ומתפתח כל הזמן. כמעט מדי חודש מוכרז פרויקט חדש, בין אם גורד שחקים מרשים, שכונת מגורים בתכניות חדשניות, או פיתוח אזורי שאמור להפוך ל"להיט" הבא בקרב משקיעים. בפרק זה נציג כמה מהפרויקטים והאזורים הבולטים נכון להיום, כולל דוגמאות לנכסים מבוקשים במיוחד. נתמקד בטווחי המחירים, מהאפשרויות המשתלמות יחסית (דירות סטודיו סביב חצי מיליון ש"ח) ועד לנכסי יוקרה יחודיים במיליוני דולרים, ונראה אילו חידושים תכנוניים ואורבניים הופכים אותם לאטרקטיביים.

דירות סטודיו החל מ-500,000 ש"ח, שכונות במגמת עליה: למרות גורדי השחקים הנוצצים, דובאי מציעה גם נכסים במחיר כניסה נוח. למשל, בשכונת Jumeirah Village Circle (JVC), אחת השכונות המתפתחות הפופולריות בקרב משקיעים (כולל ישראלים רבים), ניתן למצוא דירת סטודיו חדשה החל מכ-400-500 אלף דירהם (כ-₪400-500 אלף). אזור JVC, הממוקם בדרום-מרכז דובאי, נהנה מנגישות טובה לכבישים ראשיים ולמרכזי תעסוקה, אך המחירים בו נמוכים ביחס למרכז העיר. מתחמי דירות כגון Binghatti Gate או Bloom Towers שם מציעים יחידות קטנות ומשתלמות עם בריכת שחייה, חדר כושר ושמירה 24/7, אלמנטים שמעלים את האטרקטיביות לשוכרים. תשואת השכירות ב-JVC נעה סביב 7%-8% לשנה, והביקוש גבוה מצד תושבי חוץ צעירים. דוגמה אקטואלית היא פרויקט Verdana 2 באזור Dubai Land Residence Complex: קבוצת משקיעים ישראלית אף התאחדה לאחרונה לרכישת קומה שלמה בפרויקט זה, שכולל דירות חדר וסטודיו בסביבות 750-800 sqft (כ-70-75 מ"ר) עם תקרה גבוהה ומתקני יוקרה (בריכת אינפיניטי על הגג, סאונה וחדר כושר). ההצעה לקבוצה כללה מחירי טרום-השקה נוחים ותנאי תשלום גמישים (דמי הזמנה של 40,000 דירהם לסטודיו ~ ₪40 אלף בלבד). מקרה זה ממחיש כיצד אפשר להיכנס לשוק בדובאי גם עם הון עצמי נמוך יחסית, ולקבל נכס איכותי באזור בצמיחה.

גורדי שחקים בדאונטאון ובמרינה, דירות 2-3 חדרים במחיר בינוני: מי שרוצה נכס "בלב העניינים" ישאף לדאונטאון דובאי (אזור בורג' חליפה) או לDubai Marina. שם המחירים גבוהים יותר אך עדיין סבירים לעומת ערי מערב. למשל, דירת שני חדרים (1BR) חדשה במגדל יוקרתי בדאונטאון עשויה לעלות ₪1.2–1.5 מיליון (1.2–1.5 מיליון דירהם). אחד הפרויקטים החדשים המבוקשים הוא Burj Crown של חברת Emaar, במרחק הליכה מהבורג' ומקניון דובאי, דירת 1BR שם (70 מ"ר) נמכרה סביב 1.1 מיליון דירהם בהשקה. באותו אזור יש גם את The Address Residences Dubai Opera, שני מגדלי יוקרה שנחנכו לאחרונה עם דירות 2 חד' סביב 2 מיליון דירהם (אך מגיעות מרוהטות קומפלט וברמת גימור גבוהה). בדובאי מרינה, שוקק החיים לאורך התעלה, אפשר למצוא דירת 2 חדרים במגדל מודרני עם נוף מים בכ1.0–1.3 מיליון דירהם (₪1–1.3 מיליון). לדוגמה, פרויקט 52/42 by Emaar במרינה, צמד מגדלים בני 52 ו-42 קומות, מציע דירת 2 חדרים ~75 מ"ר החל מ-1.3M AED. שוכרים (רבים מהם אקספטים מערביים) מוכנים לשלם פרמיה עבור המיקום והנוף, כך שהנכסים האלו מספקים גם הכנסה שוטפת גבוהה (שכר דירה חודשי של 8–10 אלף דירהם לדירת 2ח במרינה, כלומר ~₪8–10 אלף). החידושים התכנוניים באזורים אלו כוללים פיתוח נרחב להולכי רגל, המרינה מציעה טיילת ארוכה עם מסעדות וחנויות, ודאונטאון תוכנן עם שדרות מוצלות ומזרקות, מה שמקנה איכות חיים עירונית שמושכת דיירים ומשקיעים כאחד.

פרויקטים "ירוקים" וקהילתיים, דגש על חדשנות אורבנית: טרנד חזק באמירויות הוא הקמת שכונות מתוכננות עם דגש על קיימות, מרחבים ירוקים וקהילתיות. Dubai Hills Estate, שכונה חדשה מדרום למרכז העיר (בין דובאי לדובאי מרינה) שפותחה ע"י Emaar, הפכה למוקד משיכה למשפחות. השכונה כוללת פארק מרכזי עצום, מגרש גולף, בתי ספר ומרכזי קניות, וכל זאת בתכנון "עיר גנים" עם שבילי אופניים ועצים בכל פינה. וילות ודירות שם נחטפו ע"י משקיעים עוד על הנייר. למשל, Green Square, בניין מגורים בדובאי הילס, עם דירות 3 חדרים סביב 1.4 מיליון דירהם. במקביל, Masdar City ליד אבו דאבי, אותה עיר אקולוגית, מציעה דירות חכמות בשכונות עם פאנלים סולאריים ותחבורה חשמלית. דירת סטודיו במסדר סיטי נמכרת בכ-₪600-700 אלף, אך מושכת שוכרים איכותיים מתחום ההייטק והסטודנטים (התשואה שם ~6%-7%). גם שכונת "דובאי קריק הארבור" (Dubai Creek Harbour), פרויקט שעתיד לכלול את המגדל הגבוה בעולם הבא, היא מוקד חדש: היא נבנית סביב לגונה ושמורת טבע לציפורים, עם טיילת ורציפים. שם נמכרות דירות 2 חד' חדשות ב-1.3-1.6M AED, ובניית ה-Dubai Creek Tower (המגדל המתוכנן להתנשא לכ-1300 מ', שיתחרה בבורג' חליפה) עתידה להקפיץ ערכי נכסים באזור בטווח הבינוני.

נכסי יוקרה "ייחודיים": בקצה העליון של השוק נמצאים נכסים יוצאי דופן, וילות פאר, פנטהאוזים ומיזמי יוקרה אייקוניים. למשל, דירות עם "שירות מלונאי" (Serviced residences) במלונות על הפאלם או בדאונטאון: בפרויקט כמו The Royal Atlantis Residences (המתנשא לצד מלון אטלנטיס החדש בפאלם ג'ומיירה) נמכר פנטהאוז ב-163 מיליון דירהם (₪160 מיליון) והפך לאחת העסקאות היקרות בהיסטוריה המקומית. וילה פרטית על חוף פאלם ג'ומיירה נמכרה בשנת 2023 ב-330 מיליון דירהם ($90M), שיא מחירים לוילה בדובאי. בעסקאות אולטרה-פריים, דובאי כבר מדורגת בצמרת העולמית: בשנת 2023 נמכרו שם 435 נכסים במחיר מעל $10 מיליון, יותר מבכל עיר אחרת בעולם באותה שנה. דוגמאות ליוקרה שאין כמותה: מגדל המגורים "בורג' בינGhatti Jacob & Co" המתוכנן, שאמור להפוך למגדל המגורים הגבוה בעולם עם עיצוב בשיתוף מותג התכשיטים יעקוב אנד קו; פרויקט "מרסיניה" המציע וילות צפות על המים; ואפילו דירות עם "חניה מרחפת", במגדל הביה יוקרתי יש מעלית רכב שמעלה את המכונית לסלון הדירה. מחירי נכסים אלה מגיעים לעשרות מיליוני דולרים. משקיעים במועדון הסופר-עשירים (Ultra HNWIs) רואים בדובאי יעד מוביל, גם כמקום בטוח לנכסיהם וגם כהשקעה שעשויה לעלות עוד בערך (מספר המולטי-מיליונרים בדובאי צפוי לגדול ב-80% עד 2033 לפי תחזיות). עבורם, קניית פנטהאוז בבורג' חליפה או וילת-על בפאלם היא גם סמל סטטוס וגם הימור עסקי מחושב.

מחירי דוגמא לאורך הטווח: כדי למסגר את הטווח העצום, נציג כמה סוגי נכסים אופייניים ומחיריהם:

ההיצע במפרץ מגוון להפליא: ניתן למצוא נכס לכל תקציב, החל מדירות קומפקטיות ומשתלמות עם פוטנציאל צמיחה, דרך דירות ביניים בשכונות מתחדשות עם קהילה צעירה, ועד נכסי יוקרה חסרי תקרה המציבים שיאים חדשים של פאר וחדשנות אדריכלית. החדשנות התכנונית היא חלק מהקסם, מגורדי שחקים אייקוניים ועד שכונות אקו-פרנדלי, המפרץ הופך לחלון הראווה של אדריכלות המאה ה-21. עבור המשקיע, פירוש הדבר שפע הזדמנויות לבחור מתוכן בהתאם ליעדיו הפיננסיים.

השוואה 2025: חברות יזמות ובנייה מובילות באמירויות, הפונות למשקיעים זרים וישראלים

שוק הנדל"ן המשגשג במפרץ נשלט על ידי מספר חברות יזמיות גדולות, שלכל אחת מהן התמחות, סגנון ומוניטין ייחודיים. עבור משקיע הבוחן רכישה, חשוב להכיר את השחקנים המרכזיים, הן כדי להעריך את איכות הפרויקט והן כדי לזהות הזדמנויות (וחברות שפונות במפורש למשקיעים זרים, ביניהם ישראלים). נציג כאן השוואה בין כמה מחברות היזמות והבנייה המובילות באמירויות, לרבות יתרונותיהן, פרויקטים בולטים ורמת האמינות והמיתוג שלהן.

מוניטין ואמינות: כללית, אימאר ואלדר נחשבות "סופר אמינות"; דאמאק, סובה, אלינגטון גם כן עם מוניטין חיובי מאוד. משקיע ישראלי סביר שירכוש דרך מתווך ישראלי ייחשף לרוב לפרויקטים של חברות אלו, כיוון שהן עצמן מעוניינות במשקיעים זרים ומספקות חומרי שיווק באנגלית (וחלקן אפילו תרגמו תוכן לעברית). למשל, אתר Palmera הישראלי עובד בצמוד עם אימאר, דאמאק, סובה ועוד (רשימת החברות באתרם כוללת את כל הנ"ל).

יתרונות למשקיע הישראלי: חברות רבות מציעות כעת התאמות לקהל הישראלי: חלקן שוכרות דוברי עברית לצוותי המכירות, מכינות חוזי מכר דו-לשוניים או לכל הפחות שירות תרגום לעברית של מסמכים. יש חברות (בעיקר הפרטיות כמו סובה ואלינגטון) שמתאימות תוכניות תשלומים מיוחדות לקבוצות רכישה מישראל, מתוך הבנה שחלק מהמשקיעים מעדיפים לשלם אחוז גדול יותר לאחר מסירת הנכס (כדי לממן באמצעות השכירות). כמובן, גם ענקיות כמו אימאר מציעות מימון פנימי נדיב, למשל 2-3 שנים לאחר מסירה ללא ריבית.

פרויקטים בולטים ומותאמים לזרים: נציין כמה פרויקטים שיצאו לאחרונה וממוקדים ממש למשקיעים מחו"ל:

הנדל"ן במפרץ הוא מגרש משחקים של מספר יזמים גדולים ומבוססים, כשלצידם גם חברות חדשות ויצירתיות. משקיע זר (ובפרט ישראלי) יכול למצוא עצמו בנוחות משתף פעולה עם ענק כמו אימאר או דאמאק, ולדעת שיש "אבא ואמא" לפרויקט, או ללכת עם בוטיק כמו אלינגטון ולקבל מוצר ייחודי. היתרון הברור הוא שכולן מתחרות על ליבו של המשקיע, ולכן מציעות תנאים טובים, איכות גבוהה ותמיכה בשפתו במידת האפשר. ההמלצה היא תמיד לבדוק את הרקורד: למשל, אימאר ודאמאק נסחרות בבורסה וניתן לקרוא דוחות, חברות כמו סובה ואלדר מתהדרות בפרסים בענף, וכו'. באופן כללי, השוק מפוקח היום כך שגם מפתחים קטנים חייבים ערבויות לסיום הבנייה, אז הסיכון קטן בהרבה משהיה בעבר.

אפשרויות מימון לרכישת נדל"ן באמירויות, משכנתאות, מימון יזמי וקבוצות רכישה לישראלים

אחד ההיבטים המעשיים החשובים למשקיע הוא כיצד לממן את רכישת הנדל"ן. לא כל משקיע מגיע עם מלוא הסכום במזומן; רבים מעוניינים במינוף פיננסי (הלוואה/משכנתא) כדי למקסם תשואה או פשוט כי אין ברשותם את כל ההון. במקטע זה נסקור את אפשרויות המימון העיקריות לרכישת נכס באמירויות: לקיחת משכנתא מבנק מקומי, ניצול מסלולי מימון דרך חברות הנדל"ן עצמן, והשתתפות בקבוצות רכישה/השקעה ישראליות. נסביר כיצד כל אופציה עובדת, מה היתרונות והסיכונים, ומה התנאים המקובלים.

1. משכנתא מבנקים מקומיים באמירויות: משקיע זר, כולל מישראל, רשאי לקבל משכנתא ממספר בנקים בדובאי ובאבו דאבי. בנקים כגון Emirates NBD, HSBC, Mashreq ואחרים מציעים הלוואות לדיור לזרים, אם כי התנאים מחמירים יותר בהשוואה לתושב מקומי. הכלל הבסיסי: מימון מקסימלי עד 50% משווי הנכס לזרים לא-תושבים. כלומר, על המשקיע להביא לפחות 50% כהון עצמי. (למשל, לנכס של 1 מיליון דירהם, משכנתא עד 500 אלף). זאת לעומת מקומיים שיכולים לקבל עד 75%-80% מימון. אם הזר מקבל סטטוס תושב באמירויות (למשל באמצעות ויזת משקיע), הוא עשוי להיות זכאי לתנאים משופרים, לעיתים עד 70-75% מימון בנכס ראשון, בתנאי שיש לו הכנסה מקומית קבועה. תנאי ההלוואה טיפוסיים: ריבית שנתית נעה סביב 4%-5% במונחי Dirham (הריביות צמודות USD, שכן המטבע צמוד לדולר); תקופה מקסימלית 25 שנה; נדרש ביטוח חיים ורכוש; וגיל לווה עד 65-70 לסיום המשכנתא. הבנק יבחן את יכולת ההחזר של הלווה, לרוב לפי יחס חוב/הכנסה, למשל דורשים שההחזר החודשי לא יעלה על 25%-30% מהכנסתו הנטו. עבור ישראלי שאינו עובד באמירויות, הבנק ידרוש הוכחת הכנסה יציבה בארץ או במקום מושבו, דפי בנק תקינים, וייתכן גם היסטוריית אשראי (קשה להעריך כי לישראלים אין "קרדיט סקור" מוכר שם, אבל דוחות עו"ש יספיקו).

יתרונות: משכנתא כזו מאפשרת למנף, להשקיע עם הון עצמי חלקי אך ליהנות מתשואה על שווי הנכס המלא. אם התשואה משכירות (נניח 7%) גבוהה מהריבית (נאמר 5%), ההפרש מהווה רווח נוסף. כמו כן, המשכנתא מקוזזת משכר הדירה, כך שלעיתים קרובות השוכרים "מכסים" את ההחזר החודשי. יתרון נוסף הוא פיזור סיכון מט"ח: ההכנסות בדירה בדירהם, ההלוואה בדירהם, הימנעות מחשיפת שער חליפין (דירהם צמוד דולר, שקל נע יחסית).

חסרונות וסיכונים: קודם כל, הזמינות, לא תמיד קל לזר לקבל משכנתא, התהליך בירוקרטי ודורש הגעה פיזית לפתיחת חשבון בנק באמירויות (למרות שיש בנקים המאפשרים חלק מהתהליך מרחוק). שנית, יחס המימון הנמוך (50%) אומר שעדיין נדרש הון עצמי ניכר. שלישית, אם מקור ההכנסה העיקרי של המשקיע הוא בישראל ולא באמירויות, הוא צריך לתכנן המרות מט"ח כדי לשרת את המשכנתא, מה שחושף אותו לתנודות בשער השקל/דולר. כמו כן, עלות סגירת העסקה: יש דמי פתיחת הלוואה (1% בערך) וביטוח. חשוב גם לזכור: אם חס וחלילה יש כשל בהחזר, הבנק יכול לעקל את הנכס ולמכור, במקרה כזה, כיון שהלווה זר, אין הרבה הגנות חברתיות (לא כמו בישראל שיש הליכי הוצאה לפועל מוסדרים, פה זה מהיר). לכן לוודא שיש "רשת ביטחון" לתשלומים.

בפועל, לא מעט משקיעים זרים דווקא בוחרים שלא ליטול משכנתא מקומית, אלא מממנים בדרכים אחרות (ראו בהמשך), בגלל הדרישה ל-50% הון עצמי. למשקיע הישראלי הממוצע, אם כבר יש 50%, לפעמים יעדיף להוסיף עוד 50% מכספו ולהיות חופשי מחוב, במיוחד כשהריביות כיום עלו. מצד שני, משקיעים מנוסים יותר בהחלט משתמשים במשכנתאות אמירתיות כדי לקנות מספר נכסים במקביל.

2. מימון דרך חברות הנדל"ן (תוכניות תשלום של היזמים): הרבה פרויקטים חדשים נמכרים כיום עם תנאי תשלום גמישים שמציע היזם עצמו. זהו יתרון גדול בדובאי: במקום להוציא משכנתא בנקאית, היזם מאפשר ללכת במסלול "תשלומים" (payment plan). למשל, תכנית נפוצה היא 60/40, כלומר 60% ממחיר הנכס משולמים במועדים שונים במהלך הבנייה (על פי קצב התקדמות), ו-40% הנותרים משולמים לאחר קבלת המפתח, בפריסה של X שנים. יש פרויקטים שמציעים עד 5 או 7 שנות פריסה לאחר המסירה, ללא ריבית. בפועל זה כמעט כמו לקבל הלוואה ללא ריבית, אם כי כמובן ייתכן שהמחיר הבסיסי של הדירה גבוה מעט לעומת תשלום "מזומן". חברות כמו דנובה, עזיזי ודאמאק ידועות במסלולים אלה (דנובה כאמור מציעה 1% לחודש לאורך ~80 חודש). אימאר ונכיל מציעות לרוב פריסות קצרות יותר, אבל למשל באימאר היו תוכניות 3 שנים לאחר מסירה (40%/60% וכו').

איך זה עובד? היזם קובע אבני דרך, למשל 10% עם חתימת חוזה, 10% אחרי חצי שנה, 10% כשהבניין מגיע לקומה מסוימת וכו'. לאחר המסירה (נניח כעבור שנתיים), היתרה משולמת נגיד ב-8 תשלומים רבעוניים של 5%. כל עוד הלו"ז מתקיים, אין קנסות. אם הקונה רוצה לפרוע הכל מוקדם יותר, בדרך כלל אפשר (אין "קנס פירעון" כי זה לא הלוואה אלא עסקת מכר). הדירה נרשמת על שמו רק אחרי תשלום מלא כמובן, אך לעיתים מאפשרים השכרה עוד לפני שנסתיים התשלום (תוך שיעבוד הזכויות עד גמר החוב).

יתרונות: אין צורך בבנק, אין בדיקת הכנסות מעיקה, העסקה היא בינך לבין היזם. לרוב לא נדרשים יותר מ-20% בתחילת הבנייה, והשאר מפוזר על פני תקופה, מה שיכול לאפשר לתזרים שלך להתאים את עצמו (למשל להשתמש בהון עצמי שמשתחרר עם מכירת נכס אחר, או הכנסות עתידיות). זה גם ללא ריבית גלויה, מה שמוזיל מאוד. למעשה, חברות נדל"ן משתמשות בזה כגימיק שיווקי למשוך משקיעים.

חסרונות: במקרה זה, אם לא עומדים בתשלומים, ההשלכות חמורות, חוזה המכר מאפשר ליזם לבטל את המכירה ולהשאיר בידו חלק מהכספים שכבר שולמו (לפי חוק, מותר לו לשמור 30% מהסכום אם הקונה מפר חוזה באמצע). אין "מחזור חוב", זו לא הלוואה שאפשר לפרוס מחדש; אם אין לך לשלם תשלום מסוים, אתה עלול להפסיד את הנכס וכסף. לכן יש לנהל בזהירות את תזרים המזומנים. עוד עניין: הדירה לא משועבדת לבנק אלא בעצם ליזם עד תשלום מלא, לרוב זה לא בעייתי, אבל מצריך אמון בכך שהיזם יעמוד בהתחייבויותיו (לכן לבחור חברה בעלת מוניטין).

עבור ישראלים רבים, מודל התשלומים מאוד אטרקטיבי: מאפשר לקנות "על הנייר" עם הון התחלתי קטן יחסית (נגיד 10%-20%), ואז במשך שנתיים-שלוש לשלם לאט לאט. חלק אף מממנים את התשלומים המאוחרים מהשכירות עצמה: למשל, קונים נכס עם 50% אחרי מסירה ב-5 שנים; משכירים את הנכס מיד בקבלת מפתח, ומשלמים ליזם כל רבעון מתוך דמי השכירות שקיבלו. בצורה זו, הנכס "משלם על עצמו". זה דורש כמובן תשואה גבוהה דיה לכסות את התשלום (ולרוב זה מתקרב, אם התשואה 7% שנתי והתשלום השנתי הוא 8% ממחיר הנכס, הפער נמוך).

3. קבוצות רכישה והשקעה (ייעודי לישראלים בדובאי): תופעה מעניינת שצמחה עם פתיחת השוק לישראל היא הקמת קבוצות רכישה או קבוצות השקעה ישראליות לפרויקטים בדובאי. הרעיון דומה לקבוצות רכישה בארץ: התאגדות כמה משקיעים פרטיים יחד כדי לקנות נכסים כגוף אחד, ובכך להשיג כוח מיקוח טוב יותר מול היזם ומימון נוח יותר. קבוצות משקיעים ישראליות שסוגרות רכישת כמה בניינים טו קומות שלמות בפרויקטים בדובאי. קבוצות רכישה הצליחו לקבל מהיזם מחירים נמוכים בכ-5%-10% ממחיר השוק בשל הרכישה הקבוצתית. בנוסף, כחלק מהעסקה ניתנים תנאי תשלום מועדפים לחברי הקבוצה. עבור המשקיע הבודד, ההצטרפות לקבוצה נתנה לו "כוח" שלא היה לו לבד.

יש סוג נוסף של קבוצות, קבוצת השקעה שבה כמה אנשים משתתפים בבעלות נכס אחד גדול. למשל, קבוצה של 10 ישראלים שכל אחד שם $50 אלף, וביחד קונים וילה ב-$500 אלף. הנכס נרשם ע"ש חברה (שהם בעלי מניותיה לפי חלקם) והם חולקים בהכנסות. פורמט זה פחות נפוץ עדיין בדובאי, אבל מתחיל להופיע עם מיזמי crowdfunding בינלאומיים.

יתרונות: בקבוצה יש לעיתים ליווי מקצועי, עורכי דין, רו"ח, שמספק היזם או מוביל הקבוצה. זה מפשט למשקיע את התהליך (אין צורך לדאוג לכל פרט). ההנחה הקבוצתית יכולה לשפר את התשואה. גם במימון: קבוצות גדולות לפעמים מבצעות רכישת בלוק ומכירה בשוק: למשל, קונות 10 דירות בפריסייל במחיר רצפה, ואז מוכרות חלק מהן לאחר עליית ערך למימון הדירות הנותרות. זו אסטרטגיה מתוחכמת אך אפשרית.

חסרונות: "חתונה" עם זרים, חברי הקבוצה. צריך לוודא שמנהל הקבוצה אמין ולא ייווצרו סכסוכים. אם זו קבוצת רכישה אמתית (שלדוגמה קונה מגרש ובונה ביחד, פחות ראינו בדובאי אבל ייתכן בעתיד), אז קיימים סיכונים כמו כל קבוצת רכישה (חריגות תקציב, עיכובים). בקבוצה שרוכשת קומות יחד, יתכן שלכל חבר מיקצים דירה ספציפית, ואז בעצם אחרי הרכישה הקבוצתית, כל אחד מתפצל לדירתו. אבל אם זה החזקה משותפת, פחות נזיל למכור.

לגבי מימון: קבוצה יכולה גם להתארגן לקחת משכנתא קולקטיבית, אך זה מורכב, לרוב כל פרט דואג למימון חלקו. אבל אם יש למשל 5 שותפים בחברה, החברה עצמה יכולה לקחת הלוואה מהבנק (אם כי תאגיד זר עלול לדרוש ערבויות אישיות). בישראל, בנקים לא נוטים לממן נכסים בחו"ל כמשכנתא (אין להם שעבוד נוח), אך משקיעים מסוימים ממנפים נכסים בישראל, למשל לוקחים משכנתא על הדירה שלהם בארץ ומשתמשים בכסף לקנות בדובאי. זה באופן עקיף מממן השקעה. בריביות בישראל (סביב 4%+ צמוד) זה דומה לעלות מימון בדובאי.

יתרון ייחודי, מינוף דרך היזם להשבחה: יש לציין תופעה מעניינת: יזמים בדובאי לפעמים מציעים אפשרות לממן נכס חדש באמצעות נכס קיים. למשל, משקיע שקנה ב-2021 דירה באימאר והערך שלה עלה, יכול לשעבד אותה לאימאר כדי לקבל זכות לקנות נכס חדש במימון חלקי. זה אינו פורמלי כמו משכנתא בנקאית, אבל נצפה במקרים אישיים (היזם סומך על היסטוריית הלקוח ומאפשר לו לשלם על החדש רק אחרי שימכור את הישן). זו גמישות יזמית שאין בשווקים קשיחים.

סיכום סעיף המימון: למשקיע הישראלי יש מספר דרכי פעולה:

כל משקיע צריך לבחון את הפרופיל שלו: אם יש לו נכסים בארץ, לעיתים שעבוד אחד מהם ולקיחת הלוואה משם (בריבית 5%-6% שקלית) כדי לקנות בדובאי (בתשואה 7%-8% במט"ח), זה מהלך מימון מתוחכם שיכול לעבוד. אם אין, אולי עדיף לנצל את "הבנק" שהוא היזם ולשלם בפריסה ישירה. ככלל, אמירתים אוהבים עסקאות במזומן ומתגמלים עליהן בהנחה, לכן מי שיש בידו לשלם אחוז גבוה מראש, שווה לנסות להתמקח על הנחה במחיר.

שוק הנדל"ן של דובאי ואחיותיה אינו רק למיליארדרים, ניתן למצוא מנגנונים שיאפשרו כמעט לכל משקיע רציני לקחת חלק, הודות לגמישות המימונית והחדשנות בתחום זה.

מעודכן 2025: תהליך רכישת נכס להשקעה, מקניית "על הנייר" ועד נכס יד שנייה, כולל השכרה ותשואות

רכישת נדל"ן באמירויות, בין אם בפרויקט חדש "על הנייר" (Off-plan) ובין אם נכס קיים מיד שנייה (Resale), הוא תהליך מובנה וברור, אך ישנם שלבים ונהלים שכדאי להכיר. בסעיף זה נפרט את השלבים העיקריים בתהליך הרכישה, נסביר את ההבדלים בין קניית נכס חדש מקבלן לבין קנייה מבעלים קיים, ונגע גם באופן ניהול הנכס לאחר הרכישה (השכרה ותשואה). הכרת התהליך תסייע למשקיע לגשת לעסקה בביטחון, להפחית סיכונים ולעמוד בכל דרישות החוק המקומי.

רכישת נכס "על הנייר" (Off-Plan): השקעה בנכס שעדיין בבנייה או אפילו רק בתכנון היא גישה פופולרית בדובאי, שכן לעיתים המחירים נמוכים בשלבים הראשונים והיזם מציע תנאי תשלום נוחים (כמתואר בסעיף הקודם). תהליך הרכישה במקרה זה כולל:

  1. בחירת פרויקט ויחידה: הקונה מתעניין בפרויקט חדש של יזם (למשל, מגדל מגורים שמתוכנן לקום בעוד שנתיים). היזם מציג תוכניות, הדמיות, ומפרט יחידות. הקונה בוחר דגם דירה/וילה ספציפית (קומה, נוף, גודל).
  2. חתימת טופס הזמנה (Reservation) ותשלום מקדמה: כדי "לשריין" את היחידה, חותמים על טופס הזמנה/בקשת רכישה. משולמת מקדמה ראשונית, לרוב 5% עד 15% מערך הנכס, או סכום קבוע (למשל 50,000 AED) כתשלום ראשוני. תשלום זה נקרא EOI (Expression of Interest) והוא חלק מהמחיר הכולל. למשל, בקבוצת הרכישה שהזכרנו, נדרשו 40,000 דירהם לסטודיו כשלב ראשון.
  3. חתימת חוזה מכר (Sales Purchase Agreement – SPA): לאחר מכן נערך חוזה מקיף בין היזם לקונה, המפרט את כל תנאי העסקה: תיאור הנכס (מס' דירה, שטח, תוכניות), מחיר מלא, לוח תשלומים, תאריך מסירה משוער, סעיפי איחור וקנסות וכו'. בנקודה זו משולמים עוד אחוזים (לרוב להגיע לכ-20%-30% סה"כ). החוזה זוכה לאישור רשמי ברשות הנדל"ן (DLD בדובאי), והקונה נרשם כ"רוכש עתידי" במערכת שנקראת Oqood.
  4. תקופת הבניה, תשלומים מדורגים: ככל שהפרויקט מתקדם, הקונה משלם לפי אבני הדרך שסוכמו. למשל: 10% כשהשלד מגיע לקומה X, 10% עם סיום שלד, 10% עם סיום מערכות, וכו'. היזם מחויב להשתמש בכספים רק לפרויקט, החוק דורש שכל התשלומים יכנסו לחשבון נאמנות ייעודי לפרויקט, בפיקוח ממשלתי. זה מגן על הקונה מכך שהכסף "ייעלם" אם היזם נקלע לקשיים, במקרה גרוע, הרשות יכולה להשתלט על הפרויקט ולהמשיכו באמצעות הכספים בחשבון.
  5. מסירה וטופס Handover: כשהבנייה מסתיימת, היזם מזמין את הקונה ל-inspection (בדק בית). הקונה בודק את הדירה שנמסרת לו, אם יש ליקויים קטנים הם נרשמים לתיקון במסגרת שנת הבדק. בשלב זה משולמים התשלומים האחרונים (לעיתים 20%-40% לפי התוכנית). חשוב: לפני מסירה, על הקונה לשלם את אגרת הרישום ל-DLD (בדרך כלל 4% מהמחיר) כדי להעביר בעלות. כמו כן, אם זה בבניין משותף, לשלם מראש דמי ניהול ועד בית לשנה.
  6. רישום בעלות (Title Deed): לאחר שכל הכסף שולם, מונפק שטר בעלות רשמי על שם הקונה. זהו ה-Title Deed, המקביל לטאבו. משלב זה הנכס בבעלות מלאה של הקונה.
  7. לאחר קבלה, השכרה או שימוש: כעת הקונה יכול להחליט מה לעשות: א) להשכיר את הנכס, עליו לקבל "אישור השכרה" (Ejari) הנרשם אונליין בעירייה, ואז יכול לערוך חוזה עם דייר. ב) למכור (Flip), אפשר מיד למכור, כי אין מגבלה, אך אם מוכרים ממש מיד עם קבלת המפתח, יש לשלם ליזם "דמי העברת חוזה" קטנים ~5000 AED ועמלת סוכן אם היה מעורב. ג) או להשתמש בנכס (למגורים עצמיים, חופשה וכו').

רכישת נכס יד שנייה (Resale/Ready): אם קונים נכס שכבר שייך למישהו (או מיזם אם מדובר בנכס מוגמר שעדיין יש ליזם במלאי), התהליך שונה מעט:

  1. מציאת הנכס: דרך מתווך (ברוקר) או ישירות מהמוכר. בישראל פועלות חברות שמתאמות ביקורים בדובאי לצפייה בנכסים. אפשר גם מרחוק לזהות נכס באמצעות סיורים וירטואליים ולסמוך על שמאי/סוכן מקומי לבדיקה.
  2. הצעת מחיר ומסמך ראשוני (MOU): הקונה נותן הצעה כספית. אם המוכר מסכים, חותמים על Memorandum of Understanding, מסמך כוונות שמפרט את תנאי העסקה: מחיר, לוח זמנים לסגירה (למשל 30 יום), ותשלום פיקדון רצינות (בדרך כלל 10% מהמחיר) מצד הקונה לנאמנות סוכן או עו"ד. הפיקדון יוחזר אם המוכר יחזור בו, אך יוחזק כפיצוי אם הקונה יחזור בו ללא סיבה מוסכמת.
  3. בדיקות רקע: בתקופה הזו הקונה יכול לבדוק רישומי נכס (ודא שאין עיקולים, שהדירה רשומה חוקית, שאין חובות ועד בית). לרוב בעזרת הסוכן.
  4. NOC והעברת בעלות: המוכר פונה ליזם/ועד הבניין לקבלת מכתב אי-מניעה (No Objection Certificate) למכירה, מסמך המאשר שאין חובות על הנכס ומאפשר העברה. אחרי קבלת NOC, שני הצדדים נפגשים במשרד רישום המקרקעין (של ה-DLD) או במרכז שירות. הקונה משלם את היתרה (לרוב באמצעות צ'ק בנקאי מאושר או העברה מידית). בנוכחות פקיד רישום, הנכס מועבר לקונה, מונפק שטר בעלות חדש על שמו. הקונה משלם את אגרת ה-4% + עמלת סוכן (אם הייתה, נהוג ~2% לכל צד).
  5. לאחר הרכישה: אם היו שוכרים בנכס, מועבר חוזה השכירות לבעלות הקונה עד תום תקופת השכירות (אי אפשר לפנותם עד סוף החוזה, אלא אם הסכימו). אם לא, הקונה חופשי להשכיר או לשפר ולמכור שוב.

בשני המסלולים, זרים צריכים ויזה?, לא. זר יכול לרכוש ללא צורך באזרחות או אשרה. רק צריך דרכון בתוקף ופתיחת חשבון בנק כדי להעביר כסף (יש גם escrow agent שיכול להחזיק את הכסף עד גמר העברה). אמנם קבלת ויזת משקיע זה בונוס, אך אינו חובה לקנייה.

השכרת הנכס ותפעולו לאחר הקנייה: לאחר שהנכס בבעלות, אם המשקיע לא מתכנן לגור בו, השלב הבא הוא מציאת שוכר. בערים כמו דובאי ואבו דאבי, יש סוכנויות ניהול רבות. בעל הנכס יכול למנות סוכן שיטפל בהשכרה (פרסום הנכס, מציאת דייר, חתימת חוזה, גבייה). שכר הדירה השנתי משולם בדרך כלל בשני צ'קים, מחצית בתחילת השנה ומחצית באמצע (ככה מקובל שם), או לפעמים ב-4 תשלומים רבעוניים. הסוכן ידאג לרישום החוזה במערכת Ejari (חובה חוקית לשכירות בדובאי). דמי ניהול נכס: ~5% משכר הדירה שנתי (אם זו השכרה רגילה). עבור השכרות נופש קצרות, אפשר לתת לחברת Holiday Homes לנהל, הם גובים ~20% אך מטפלים בכל (כולל ניקיון, שירות אורחים).

תשואה ותשלומים נלווים: בעל נכס צריך לקחת בחשבון הוצאות קבועות: דמי ועד בית/אחזקה (Service Charge), משתנה בכל בניין, נניח 15-25 דירהם למ"ר לשנה בבניין עם מתקנים. לוילה בקהילה סגורה יש HOA fees. הוצאות ביטוח: רצוי לבטח את הנכס (פרמיה נמוכה, מאות דירהם בשנה). מס עירוני: בדובאי, כ-5% משכר הדירה השנתי (אם משכיר) או 0.5% מערך הנכס (אם עצמאי). זה למעשה מוטל על הדייר ברובו (כשכר דירה עולה). מלבד אלו, אין עלויות נוספות משמעותיות (אין ארנונה כבדה). כך שהתשואה הנקייה קרובה לברוטו, למעט תחזוקה (תיקונים וכו', רצוי לשמור קרן קטנה לזה).

מכירה עתידית (Exit): תהליך מכירת הנכס בעתיד על ידי המשקיע יהיה זהה לאמור לעיל: מציאת קונה, MOU, NOC, העברה. חשוב לזכור שאם המשקיע נהנה מוויזת משקיע עקב הנכס, מכירת הנכס עלולה לבטל את זכאות הויזה (אם אין נכס אחר על שמו מעל הסף הנדרש). לכן יש לתזמן נכון או לרכוש אחר במקביל אם הויזה חשובה. מבחינת מיסוי, כפי שצוין, אין מס שבח מקומי, אך בישראל יצטרך לדווח ולשלם מס רווחי הון (אלא אם האמנה מונעת כפל, יש פטור עד סכום מסוים לחו"ל).

דגשים חוקיים: תמיד להשתמש בעורך דין או סוכן רישום מורשה (Conveyancer) כדי לוודא שכל הניירת תקינה. חוקי איחוד האמירויות מגנים על זרים בבעלות Freehold, אבל במקרה של סכסוך משפטי, ההתדיינות תהיה בבוררות בדובאי (ניתן לקבוע גם בחוזה מכר). נושא ירושה: נכסי נדל"ן רשומים לפי חוקי האמירויות, זר יכול לציין בצוואה מקומית מי יירש נכסיו (אחרת חלים דיני שריעה ברירת-מחדל). לכן משקיע זר כצעד זהירות לעתיד, רצוי לערוך צוואה באמירויות לנכסיו שם.

ניהול השוטף: רוב המשקיעים הישראלים יעדיפו "לשכוח מהנכס" ושהוא יניב ברקע. זה בהחלט אפשרי בזכות חברות הניהול. ניתן אפילו לעקוב אחר הכנסות דרך פורטלים מקוונים, למשל יש שירותים שנותנים לבעלים דו"ח חודשי של שכר דירה שהתקבל והוצאות תחזוקה אם היו. עם זאת, כדאי לבקר בנכס אחת לכמה שנים, לראות שהוא במצב טוב ולטפל בשיפורים במידת הצורך כדי לשמור על ערכו.

למשקיע פסיבי, השקעה בדובאי יכולה להיות כמעט "hands-off", קנייה עם עו"ד, ניהול עם סוכן, והכסף פשוט נכנס לחשבון. כמובן שיש לשמור קצת מעקב ולוודא שהדייר משלם בזמן, שהמיסיונר לא נגמר וכד'.

השוואה לתהליך בישראל: תהליך הרכישה באמירויות, כפי שמפורט לעיל, מהיר ויעיל יחסית. עסקאות יכולות להסגר בשבועות בודדים, הכל דיגיטלי למדי (למשל חתימות אלקטרוניות על SPA). אין צורך ברישום בטאבו חודשים, הרישום כמעט מיידי ברשות. אין צורך בעו"ד נפרד לכל צד, בדרך כלל סוכן הנדל"ן או עו"ד אחד מכין את ה-MOU. גם עלות העסקה (מיסים, עו"ד) נמוכה מאשר בישראל. אלה חלק מהסיבות שמשקיעים אוהבים לפעול שם.

בין אם בוחרים לקנות "מהניילונים" Off-plan עם סבלנות לבנייה, או לקנות דירה מניבה ומאוכלסת מחר, התהליך מוגדר וברור. משקיע ישראלי שישתף פעולה עם גורם תיווך/ליווי מקצועי (כמו חברות ישראל-דובאי שקמו) ימצא שהמסע די חלק.

חלופות למימון ההשקעה: מימון עצמי, משכנתאות באמירויות והשקעות קבוצתיות

הדיון באפשרויות המימון (בחלק 6) מעלה שאלה רחבה יותר: כיצד משקיעים מממנים את רכישת הנכס בפועל? כאן נשווה בין מימון עצמי מלא לעומת משכנתא מקומית באמירויות מול דרכים קבוצתיות/אלטרנטיביות. כל חלופה טומנת יתרונות וסיכונים שונים. חלק זה מנתח את החלופות ויעזור למשקיע פוטנציאלי לשקול איזו מתאימה לו בהתאם למצבו הפיננסי ופרופיל הסיכון שלו.

סוג המשקיע והתאמת החלופה:

היבטי מס ושקלול פיננסי:
יש לזכור שהריבית על משכנתא או הוצאות מימון לא בהכרח מוכרות לקיזוז במס בישראל (תלוי בנסיבות; לרוב לא), כך שבמודל ממונף המס על ההכנסה עלול "לאכול" חלק מהטבת המינוף. צריך ייעוץ מס פרטני.
מצד שני, מי שמממן עצמי מפסיד את הטבת מינוף אך נהנה מפשטות מס (דו"ח פשוט: הכנסה שכ"ד פחות פטור או 15% מס וכו').

אין תשובה אחידה לגבי משכנתא או מימון: חלופת המימון המתאימה תלויה במשקיע. רבים משלבים, למשל שמים 50% הון עצמי (בטוח יחסית) ולוקחים 50% הלוואה (מינוף מתון). אחרים קונים נכס ראשון במזומן, ואז על בסיסו לוקחים הלוואה לקניית שני. החשוב הוא לבצע ניהול סיכונים: לא לעבור את המינוף שאינכם יכולים לשרת גם בתרחיש פסימי. כמו כן, לנצל הזדמנויות מימון זול (כמו תוכנית תשלומים ללא ריבית מהיזם, שזה בעצם "הלוואה" שכדאי לקחת אם מציעים). ובסוף, לזכור שהנכס עצמו הוא בטוחה חזקה: שוק דובאי נזיל מאוד, אז גם אם מישהו התחרט או תקוע, לרוב יוכל למכור יחסית מהר ולסגור את המימון.

נכסים אטרקטיביים עם צפי להחזר השקעה מהיר (עדכני 2025)

לאחר הסקירה התאורטית, נצלול כעת לקונקרטי: אילו 10 הזדמנויות השקעה בנדל"ן באמירויות נחשבות אטרקטיביות במיוחד כרגע? נציג עשר דוגמאות לנכסים או פרויקטים ספציפיים הזמינים היום לרכישה, שלהם יש פוטנציאל להחזר מהיר על ההשקעה, בין אם באמצעות תשואת שכירות גבוהה, עליית ערך צפויה, או שניהם. בכל דוגמה נכלול פרטים עדכניים (מחירים, גודל, מאפיינים ייחודיים) וגם נציין מדוע היא רלוונטית במיוחד למשקיע הישראלי.

סטודיו בפרויקט חדש בשכונת JVC, החל ~AED 400K (₪400 אלף):
דוגמה: דירת סטודיו כ-40 מ"ר בפרויקט Binghatti Corner ב-Jumeirah Village Circle, הצפוי למסירה באמצע 2025. מחיר השקה: 400,000 דירהם.
למה אטרקטיבי? JVC היא שכונה בצמיחה מהירה, אהודה על שוכרים זרים (כולל ישראלים צעירים שעוברים לעבוד בדובאי). התשואה השנתית המשוערת על סטודיו כזה היא סביב 8% (שכ"ד שנתי כ-32,000 AED). בנוסף, הפרויקט מציע תכנית תשלום 60/40 עם 3 שנים פוסט-מסירה, כלומר מינוף ללא ריבית. למשקיע הישראלי בתקציב התחלתי נמוך, זו נקודת כניסה אידאלית: בהשקעה של כ-₪200K (כ-50%) + פריסת יתר, הוא בעל נכס חדש בדובאי. הביקוש לשכירויות סטודיו בדובאי גבוה מתמיד עקב זרם צעירים רווקים למדינה. צפי להחזר מהיר: השילוב של השכרה גבוהה ומחיר נמוך עשוי לאפשר החזר השקעה תוך כ-10-12 שנים, מהיר ביחס לסטנדרט נדל"ן. יתרה מכך, אם המחירים ב-JVC ימשיכו לטפס (שכבר עלו ~39% בשנה האחרונה עבור 1BR), המשקיע מרוויח כפול, גם שכירות שוטפת וגם עליית ערך.

דירת 2 חדרים (1BR) במרכז דאונטאון, כ-₪1.3 מיליון, במלון דירות מניב:
דוגמה: דירת 1BR בגודל 65 מ"ר במגדל Address Fountain Views (מלון דירות 5 כוכבים מקושר לקניון דובאי). מחיר שוק נוכחי: ~1.3M AED (כ-₪1.3M) לרכישה מיד שנייה מרוהטת קומפלט.
למה אטרקטיבי? נכס זה כבר פעיל כהשכרה מלונאית במסגרת רשת Address היוקרתית. שיעור התפוסה גבוה, ושכר הדירה (אשר מנוהל ע"י המלון בהסדר חלוקת רווחים) מניב לבעלים כ-7% נטו שנתי. בנוסף, מיקום בלב דאונטאון ליד בורג' חליפה ומזרקות מבטיח ביקוש בלתי פוסק מתיירים עשירים. למשקיע הישראלי שמחפש הכנסה פסיבית לחלוטין, זה פתרון "להניח בצד": הניהול כולו מטעם הרשת. ההחזר מהיר יחסית כי הנכס כבר מניב, ללא זמני המתנה. בונוס: כבעלים במלון, זכאים למספר ימי שהייה חינם בשנה, הטבה שימושית למשקיע שירצה גם להנות מהנכס בעצמו מדי פעם. צפי עליית ערך מתון אבל יציב, בהתאם לעליית ערך כללית בדאונטאון (כ-11% בשנה שעברה).

קוטג' (Townhouse) 4 חדרים בקהילת "DAMAC Lagoons", כ-₪1.6 מיליון:
דוגמה: בית טאוןהאוס 4 חדרי שינה, 210 מ"ר, בפרויקט Ibiza Cluster, DAMAC Lagoons (שלב באפר כעת, מסירה ב-2025). מחיר הרשמה: 1.6 מיליון AED.
למה אטרקטיבי? DAMAC Lagoons הוא קונספט חדש, שכונת ענק עם לגונות שחיה ופנאי, בכל כמה "אשכולות" מוטיב של עיר נופש (איביזה, ונציה, מרוקו וכו'). זה להיט בקרב משפחות בינלאומיות שרוצות איכות חיים + מחיר נגיש. היזם מציע 80% במהלך הבנייה ו-20% אחריה. תשואת השכירות הצפויה על בית כזה (להשכרה למשפחה) היא ~180-200 אלף AED בשנה, כלומר 11%-12% תשואה בשנים הראשונות אם מושכר לטווח קצר לנופשים (ניתן גם לטווח ארוך סביב 8%). השקעה זו מעניינת ישראלים הרפתקנים שרוצים משהו "אחר", בעלות על וילה עם חוף פרטי בלגונה. גם לשימוש עצמי זו אופציה (למשל בית נופש למשפחה המורחבת). פוטנציאל ההחזר המהיר נובע ממחיר הקנייה הנמוך יחסית לוילה ומכך שהשכונה חדשה ומושכת התעניינות, משקיעים מוקדמים כבר ראו עליית ערך של 5%-10% כשהשלבים הראשונים נחטפו. כניסה עכשיו (בשלב ביניים) עשויה להביא רווח הוני עד המסירה (אפשרות ל-flip).

דירת 3 חדרים (2BR) בפרויקט "Sunset" בחוף סעדיאת, אבו דאבי, ₪2 מיליון:
דוגמה: דירת 2BR כ-100 מ"ר בפרויקט Mamsha Al Saadiyat על חוף הים באי סעדיאת, ליד מוזיאון הלובר. מחיר שוק: ~2M AED.
למה אטרקטיבי? סעדיאת הפכה לאזור מגורים אקסקלוסיבי ותרבותי. הדירה נמסרה ב-2020, ומאז ערכה עלה ~30%. היא מושכרת כיום לטווח קצר לתיירי תרבות ואמנות בכ-20,000 דירהם לחודש בעונה. התשואה השנתית נטו ~9%. לאבו דאבי יש פחות תנודתיות מדובאי, כך שזה נכס "סולידי" להשקעה, הדיירים פוטנציאלית דיפלומטים, אנשי נפט, וכו'. עבור ישראלים, אבו דאבי אולי פחות מוכרת אך מאז הסכמי אברהם גם היא פתוחה, לישראלי זה נכס ייחודי שמציע גם אפשרות שימוש (חופשה בריזורט חוף יוקרתי, מה שדובאי פחות מציעה בתוך העיר). ההחזר פה מגיע מהשילוב של שכ"ד גבוה (ע"י ניצול Airbnb לאנשי עסקים מבקרים) ועליית שווי עם ההתבססות של סעדיאת כ"מאמי" של אבו דאבי.

חנות מסחרית 50 מ"ר בקומת קרקע בדובאי מרינה, ₪800 אלף:
דוגמה: יחידת מסחר (חנות) 50 מ"ר בפרויקט Marina Walk, מול הטיילת. מחיר מבוקש: 800,000 AED.
למה אטרקטיבי? השקעה בנדל"ן מסחרי יכולה לתת תשואה גבוהה. חנות קטנה כזו מושכרת כיום כבית קפה Takeaway ב-100,000 AED לשנה (תשואה 12.5%!). השוכר מבוסס ורוצה לחדש לעוד 3 שנים. השקעה כזו קורצת למשקיעים שמחפשים Cash-Flow חזק מידי. ישראלים אולי פחות מכירים את שוק המסחר שם, אך אזורי תיירות כמו המרינה מבטיחים קהל מתמיד לעסקים. סיכון: מסחרי מושפע מהצלחת העסק, אך במקרה זה יש שוכר רווחי. ההחזר המהיר, כ-8 שנים בלבד לפי התשואה הנוכחית. יתרון: פחות תחזוקה לעומת דירה (השוכר בד"כ אחראי להתקנות הפנים ולחשבונות).

דירת נופש "Holiday Home" באי מרג'אן, ראס אל-ח'יימה, ₪600 אלף:
דוגמה: דירת סטודיו 45 מ"ר במלון דירות Pacific על אי מרג'אן (Ras Al Khaimah) הצופה לים. מחיר שוק: 600,000 AED מרוהטת.
למה אטרקטיבי? ראס אל-ח'יימה צוברת תאוצה לקראת פתיחת אתר נופש עם קזינו (ע"י Wynn) ב-2026. מחירי הדירות שם עלו מעל 30% השנה, ושכר הדירה זינק 42%. הדירה ב-Pacific מנוהלת כנכס נופש, כיום מכניסה ~50,000 AED שנתי נטו מבקרים (8.3% תשואה). עם פתיחת הקזינו והמלונות החדשים, צופים ביקוש עצום ללינה, מה שעשוי להעלות הן את דמי השכירות והן את ערך הנכס. משקיע שנכנס כעת רוכש בזול יחסית (כ-₪600K) לפני הבום הגדול הבא. עבור ישראלים זו גם דרך להשתתף בשוק "הקזינו הראשון במפרץ" בעקיפין. ההחזר כאן עשוי להיות דו-שלבי: תשואה מיידית של 8% + קפיצה בערך עד 2026 שאז אולי ימכור ברווח גדול (תחזיות מדברות על אפשרות להכפיל ערך אם RAK תהפוך ללאס וגאס של האזור). כמובן, זו השקעה יותר ספקולטיבית, אך עם גיבוי של טרנד אמיתי.

משרד 120 מ"ר במגדל במרכז העסקים (Business Bay), ₪1.1 מיליון:
דוגמה: משרד shell & core (פתוח, לגימור ע"י השוכר) 120 מ"ר בקומה גבוהה ב-Opus Tower (בניין אייקוני בעיצוב זאהה חדיד בביזנס ביי). מחיר: 1.1M AED.
למה אטרקטיבי? שוק המשרדים בדובאי נהנה מתפוסות שיא, חברות רבות (כולל סטארט-אפים ישראלים) פותחות משרדים מאז ההסכם. במגדל Opus, שוכר פרימיום הסכים לשכור ל-5 שנים ב-140 אלף AED לשנה (כ-₪140K, תשואה ~12.7%). המשרד הזה מושך כי Opus הוא בניין אייקון (חור באמצע, בניה חדשנית) ונהיה כתובת נחשקת לחברות יצירתיות. משקיע מקבל חוזה ארוך עם חברה יציבה, צמוד דולר (AED). בנוסף, ערך הנכסים המסחריים איכותיים עולה עם ביקוש ממרכזי פיננסים עוברים מדובאי. הישראלי הממוצע אולי פחות ישקול משרד, אבל כדאי, כי ה"מאקרו" הוא ש-2024 צפויה צמיחה של עוד עשרות חברות ישראליות באמירויות, וכל אלו צריכים משרדים. החזר מהיר: כ-8 שנים. וגם יציאה אפשרית טובה, מכירה לקרנות/מוסדיים כששוק יבשיל (או אם חברה רוצה בעלות עצמית).

פנטהאוז 5 חדרים במגדל "פייב פאלם" (FIVE Palm) על הפאלם, ₪10 מיליון:
דוגמה: פנטהאוז דו-קומתי 5BR כ-400 מ"ר + בריכת גג פרטית, במלון FIVE בפאלם ג'ומיירה. מחיר: 10M AED.
למה אטרקטיבי? נכס סופר-יוקרתי, אך עם טוויסט: מלון FIVE משכיר את הפנטהאוזים שלו למסיבות ואירועים יוקרתיים במחירים אסטרונומיים (לפעמים $5,000 ללילה). בעל נכס כזה יכול להרוויח נטו ~1 מיליון דירהם בשנה מהשכרות לאירועים, לפי היסטוריית ביצועים (המלון מנוהל כך כבר). זה תשואה של 10%! בנוסף, שוק היוקרה בדובאי רותח, 2023 שברה שיא במכירות 10M$+. סבירות גבוהה שמיליארדר מרוסיה/סין יקנה את הפנטהאוז בעתיד אף ביותר. משקיע ישראלי אמיד (או קבוצת משקיעים) יכולים להכנס לזה בתור "עסק מלונאי" לכל דבר, לנצל 2-3 שנים של cashflow ואז אקזיט ברווח. כמובן, ניהול לקוחות פרימיום זה אתגר, אבל כאן המלון מטפל. זו דוגמה להחזר מהיר באופן לא שגרתי, הכנסות ענקיות ממוצר ייחודי. סיכון: לקוחות מאוד נישתיים, אבל דובאי מלאה בסלבריטאים ועשירים קפריזיים שמוכנים לשלם על מסיבות בפנטהאוז עם בריכה על הים.

זכויות בניה לקרקע באל-עין (אבו דאבי), ₪300 אלף:
דוגמה: מגרש 450 מ"ר באזור מגורים חדש בעיר אל-עין (עיר בגבול אבו דאבי-עומאן), מיועד לבניית בית פרטי. מחיר: 300K AED.
למה אטרקטיבי? זו השקעה ספקולטיבית אך בעלת חסם כניסה נמוך: אל-עין צפויה לצמוח במסגרת תוכנית Abu Dhabi 2030 שמפתחת את ערי הלוויין. מחירי הקרקעות שם החלו לעלות כשממשלת אבו דאבי מעודדת משפחות לעבור אליה עם סבסוד. ישראלים יכולים כעת לרכוש קרקע (בעבר לא, כעת אזורים פתוחים לזרים). בהשקעה קטנה יחסית, מקבלים נכס מוחשי שייתכן ויוכפל שוויו תוך מספר שנים אם אל-עין תהפוך למטרו אזורי. אין כאן תשואה שוטפת (קרקע לא מניבה) אבל ההחזר המהיר יכול לבוא מעליית ערך. זו אסטרטגיית "פליפ קרקע", קונים בזול לפני הפיתוח הסופי, מוכרים כשהביקוש מגיע. עבור ישראלי זו דרך לגוון ההשקעות ולרכב על הגל של פיתוח אזורי בבירת האמירויות. כמובן, סיכון הוא שהתוכניות ייקחו יותר זמן או שהביקוש לא ינסוק, אבל בינתיים הסיכון של 300K יחסית מוגבל.

נכס "fixer-upper" לשיפוץ מהיר, דירת 3 חד' ישנה בדירה:
דוגמה: דירת 3BR ישנה (15 שנה) בשכונת Discovery Gardens בדובאי, 130 מ"ר, מצב תחזוקתי ירוד. מחיר מציאה: 620,000 AED.
למה אטרקטיבי? גישת השקעה מוכרת, קונים נכס מוזנח מתחת למחיר שוק, משפצים, ומשביחים להשכרה או מכירה. במקרה זה, דירת 3BR כזו אמורה להימכר ~800K כשהיא במצב טוב. עלות שיפוץ (מטבחים, צבע, מיזוג) כ-50K. תוך 3-4 חודשים אפשר להשביח ולמכור. הרווח הצפוי ~130K AED (לפני מסים, ואין מס מקומי). אפילו אם לא מוכרים, בשכ"ד 70K שנתי התשואה על העלות הכוללת (~670K) היא 10.4%. למשקיע ישראלי עם נכונות "לעבוד" קצת, זו עסקה מצוינת: הוא מנצל את העובדה שמוכרים מקומיים לפעמים מזניחים נכסים. התשואה על ההון כאן מהירה, השקעה של ₪670K יכולה להפוך ל-₪800K תוך חודשים, זה "החזר" בצורה של עליית ערך מיידית, בנוסף לשכירות מתמשכת אם לא מוכרים. יש קהילת משקיעים בדובאי שעוסקת בפליפים כאלה, כולל ישראלים שהגיעו מתחום תמ"א בארץ ומיישמים זאת שם. היתרון בדובאי: תהליך שיפוץ ורישוי ממש מהיר ואין בירוקרטיה מעכבת כמו בארץ.

עשר הדוגמאות הנ"ל ממחישות את רוחב היריעה: מדירה צנועה ועד נכס על אולטרה-יוקרתי, בכל הספקטרום יש הזדמנויות. המשותף לכולן הוא פוטנציאל תשואה גבוה או עליית ערך משמעותית בפרק זמן קצר יחסית. כל משקיע יכול למצוא את מה שתואם להעדפותיו מבחינת תקציב, רמת סיכון ומעורבות נדרשת.

חשוב לציין: "החזר מהיר" בנדל"ן הוא מונח יחסי, עדיין לרוב מדובר בשנים, לא בשבועות, ואינו מובטח. אך בהשוואה לשווקים מבוססים (בהם החזרים נפרסים עשורים), השוק המפרצי מציע כמה מהתשואות וההזדמנויות המהירות בעולם הנדל"ן נכון להיום.

מגמות השקעות ורכישה של ישראלים

עם פתיחת השוק בין איחוד האמירויות לישראל, ניתן לזהות מגמות בולטות בהתעניינות משקיעים חכמים ובפעילות של ישראלים בתחום הנדל"ן במפרץ.

זינוק בהשקעות ובביקורי ישראלים באמירויות לאחר 2020, מאז חתימת הסכמי אברהם בסוף 2020, נרשם גל עצום של עניין ישראלי. כבר בשנת 2021 ביקרו באמירויות מעל 130 אלף ישראלים, ועד תחילת 2023 המספרים האמירו עוד יותר. לדוגמה, בינואר-פברואר 2023 הוכרזה ישראל כמקור התיירות עם קצב הגידול המהיר ביותר לדובאי, עליה של 212% במספר המבקרים משנה קודמת, לכ-85,000 מבקרים בחודשיים. מלבד תיירים, בין המבקרים היו משקיעי נדל"ן וסוכנים שסיירו באזורים פוטנציאליים. בפלטפורמות החיפוש באינטרנט, מונחים כמו "נדל״ן בדובאי" ו-"דירות דובאי להשקעה" זינקו בעשרות אחוזים בחיפושי גוגל בשפה העברית בשנים 2021–2022 (ע"פ Google Trends). גלובס דיווח במרץ 2021 על "שטף" מתעניינים ישראלים ששאלו וחיפשו נכסים בדובאי, עד כדי כך שיזמים מקומיים מצאו עצמם מוצפים בפניות מישראל. כלומר, יש עלייה חדה ומתמשכת בחיפושים ברשת ובפניות, מה שמעיד על התעניינות ציבורית גבוהה.

העדפת נכסים במחיר בינוני-נמוך, סכום השקעה טיפוסי 1–2 מיליון ש"ח, לפי אנשי שיווק מקומיים, רוב הלקוחות הישראלים אינם מיליונרים גדולים אלא משקיעים "מעמד ביניים-גבוה" שמכוונים לנכסים בסדר גודל של מיליון עד שניים שקלים (כ-1–2 מיליון דירהם). סוכן נדל"ן ישראלי מצוות דובאי, מעריך שרוב הלקוחות הישראלים משקיעים בין ₪1–2 מיליון עבור דירות סטודיו עד 2 חדרים. בדרך כלל מדובר בנכסים כגון דירה 2-3 חדרים במגדל ממוצע או וילה טורוסה בפרברים, ולא ה"בורג' ח'ליפה".

הנתון מתיישב עם כך שישראלים רבים משתמשים ב"קן הפנסיוני" של ~מיליון ש"ח, סכום שבישראל בקושי מספיק כמקדמה לדירה, כדי לרכוש בדובאי נכס מניב. גם בקבוצות דיון ישראליות עלה שוב ושוב הסכום 300-500 אלף דולר כתקציב יעד. זה אומר שמבחינת מגמות רכישה, הישראלים מתמקדים בשוק הביניים של דובאי (לא בנכסי אולטרה-יוקרה, אך גם לא בפרויקטים זולים ביותר בשולי העיר). נתון נוסף: אתר נדל"ן ישראלי דיווח שבחודשים הראשונים לנורמליזציה נמכרו לישראלים בעיקר דירות סביב 400-500 אלף דולר בפאלם, מרינה ו-JVC, מה שמתיישב עם הטווח האמור.

אזורים מועדפים, אהדה ל-JVC, ביזנס ביי, מרינה ודומיהם, הישראלים, כמו משקיעים אחרים, נוטים להתמקד בכמה אזורי מפתח בדובאי. עפ"י דיווחים, Jumeirah Village Circle (JVC) ו-Business Bay הם בין האזורים הפופולריים ביותר אצל ישראלים. סוכנות תיווך ישראלית: "ישראלים אוהבים את JVC וביזנס ביי", אם כי ישנן הזדמנויות משתלמות באזורים חדשים כמו The Valley.

הסיבות: JVC מציעה תשואות גבוהות במחיר יחסית נמוך; ביזנס ביי קרובה למרכז העסקים ולדאונטאון, אטרקטיבית לשוכרים עסקיים. גם Dubai Marina ופאלם ג'ומיירה מושכים תשומת לב, במיוחד בקרב משקיעים ישראלים אמידים יותר שרוצים נכס "חלומי" עם נוף לים (גלובס ציין שהתדהמה שאחזה בנציגי חברות ישראליות גדולה כשקיבלו הצעות לרכוש פנטהאוזים בפאלם כבר בביקור הראשון שלהם). מדד רכישות בפועל: לפי מקורות בענף, בשנה וחצי הראשונות כ-200–300 נכסים בדובאי נקנו ע"י ישראלים (הערכה לא רשמית), רובן המכריע דירות בבניינים ב-JVC, מרינת דובאי ודאונטאון. השכונות הפחות מוכרות (כמו בקריג' דובאי דרום, דיירה הישנה) כמעט שלא מושכות ישראלים עדיין. כלומר, המגמה היא שישראלים "נוהרים" למקומות שבהם כבר קיים קהל מערבי ושהם שמעו עליהם במדיה.

מודעות לגובה התשואה ויתרון על פני השקעה בישראל, חלק מהגל הוא מונע הבנה שתשואת השכירות בדובאי גבוהה משמעותית מישראל. דיאלוג נפוץ: "בת"א תקבל 2-3%, בדובאי 7-8%". מקורות מציינים כי: "אם בת"א אתה בר-מזל לקבל 3%, בדובאי לפחות 5-6%". המסר הזה הופנם היטב בקרב משקיעים ישראלים. אתרי השקעות ישראליים מפרסמים בגלוי נתוני תשואה בדובאי, לדוגמה: "תשואה שנתית 6%-9% בדובאי לעומת ~2% בארץ". גם השוואת המחירים תורמת למגמה: בת"א בקושי דירת 2 חדרים ישנה תעלה ₪2M, בעוד בדובאי בסכום זה ניתן לקנות וילה או פנטהאוז קטן.

זהירות מסוימת ו"בדיקת שטח" בעקבות אירועי 2023, אמנם היחסים הכלכליים פרחו, אך מבצע "שומר החומות" (מאי 2021) ולאחר מכן מלחמת עזה (אוקטובר 2023) גרמו לרגישות. בחודשים האחרונים של 2023 הורגש בלימה זמנית בעסקאות החדשות מצד ישראלים עקב החשש ליציבות היחסים. רויטרס ציטטה גורם עסקי בדובאי שנובמבר 2023 היה שקט יחסית בעסקאות עם ישראלים בעקבות המלחמה. מומחי בהדל"ן של צוות דובאי מתרשמים כי חלק מהישראלים "נבהלו" בזמן המלחמה אך כעת חוזרים לבחון השקעות. כלומר, קיימת מגמה של גל ראשון מהיר (2021-2022), אח"כ התמתנות/המתנה (סוף 2023), וכעת כניסה לגל שני מושכל, משקיעים שבעקבות האירועים בודקים יותר לעומק יציבות פוליטית. מה שמרגיע אותם זו ההבנה שהאמירויות מחויבות לעסק ולא יפגעו להם בכסף (כפי שהסביר הסוכן אשור: "האמירתים לא יבטלו הסכם, כי אז גם רוסים ואחרים יפחדו"). כך שבראש 2024 שוב נצפתה עליה בפעילות.

עניין של משקיעים מוסדיים וקרנות ישראליות (בשלב התחלתי), מעבר למשקיעים פרטיים, יש התעניינות מצד גופים גדולים. כבר בסוף 2021 החלו מגעים של חברות השקעה ישראליות לבחון הזדמנויות בדובאי. דיווח של Dubai-Team מציין כי "ייתכן שבעתיד נראה חברות השקעה ישראליות גדולות רוכשות נדל"ן מסחרי בדובאי; כבר מדווח על מאות חברות ישראליות הפועלות באמירויות". ואכן, בביקור רשמי בדובאי ביוני 2022 אורגן כנס בו נפגשו משקיעים אמירתיים עם חברות ציבוריות ישראליות נדל"ן להשקעות אפשריות. כרגע (2025) לא ידוע על רכישות מאסיביות של גופים מוסדיים (הקורונה והאירועים עיכבו), אך המגמה היא שב-2-3 השנים הבאות נראה גידול בהיקף הכסף המוסדי מישראל שמחפש השקעה באמירויות. מה זה אומר בשטח? ייתכן שנראה קרנות ריט ישראליות קונות נתחי קניונים או מגדלים בדובאי, או שיתופי פעולה לפיתוח (למשל חברת נדל"ן ישראלית שחוברת לנכיל לבניית פרויקט, מה שכבר קרה עם שיתוף פעולה בין חברת מבנים ישראלית לשלטון בדובאי להקמת מרכז לוגיסטי).

שימוש גובר של ישראלים בשירותי ליווי וידע ייעודיים בעברית, היות והשוק חדש לישראלים, צמחה נישה שלמה של חברות ויועצים המתמחים בקהל הישראלי. דוגמאות: אתר להיות בדובאי בעברית שמספק מדריכי קנייה; המלצות קבוצות וואטסאפ וטלגרם בהשתתפות מאות ישראלים חולקי טיפים; חברות תיווך ישראליות שקיבלו רישיון RERA בדובאי כדי לפעול חוקית. מספר היועצים דוברי עברית בדובאי גדל מעשרות בודדות ב-2020 לכ-200+ ב-2023. המשקיע הישראלי נוטה להשתמש בשירותים הללו, לדוגמה, סקר בקבוצת פייסבוק הראה שכ-70% מהמשקיעים הפוטנציאליים יעדיפו לעבור את התהליך עם ליווי של חברה ישראלית/סוכן ישראלי שמכיר את השוק המקומי. הדבר משקף מגמה של הנגשת השוק: המחסום התרבותי-לשוני יורד, מה שמגדיל עוד את קהל היעד. לכן, ניתן לצפות שעוד ישראלים "רגילים" (לא רק כרישי נדל"ן) ייכנסו להשקיע, כי יש להם יד מכוונת.

הישראלים הפכו לשחקן חדש אך נוכח בשוק הנדל"ן של המפרץ. מספרים מדויקים של עסקאות ישראלים קשה להשיג (הערכת TheMarker ממאגר דליף דיברה על ~30 נכסים על שם ישראלים ב-2022, אך זה כנראה חלקי כאמור), אולם המגמות ברורות: עניין עצום הבא לידי ביטוי בחיפושים וביקורים; הסטת השקעות לחו"ל (שווי השקעות הישראלים בחו"ל הגיע ל-$2.5 מיליארד ב-2023, ודובאי נוגסת נתח מזה); בחירת נכסים בגדר התקציב (עד ₪2M) תוך דגש על תשואה; והשתלבות אטית אך בטוחה של משקיעים גדולים/מאורגנים. בהיבט השיווקי, נראה כי השיא עוד לפנינו, ככל שיופקו יותר סיפורי הצלחה (למשל ישראלים שמכרו ברווח או נהנים מהכנסה יפה), כך המגמה תגביר תאוצה.

נכון לשנת 2025 ההזדמנויות בפיתוח העירוני והאזורי באמירויות המפרץ נפרשות על פני מגוון רחב, מנתונים מאקרו-כלכליים מזהירים, דרך תכניות-ענק שמעצבות ערי עתיד, ועד לפרטים הקטנים של עסקאות נדל"ן אטרקטיביות ומימון גמיש למשקיע. עבור היזמים והמשקיעים הישראלים, השוק הזה מציע שילוב שלא נמצא כיום בישראל: צמיחה מהירה, תשואה גבוהה, ומגרש משחקים גלובלי מרתק וידידותי. כמובן, אין השקעה ללא סיכונים, והחשיפה לשווקים חדשים דורשת למידה ובדיקת נאותות. אך כפי שהראינו, איחוד האמירויות ומדינות המפרץ מספקות סביבה רגולטורית יציבה ומזמינה, שמנסה אקטיבית למשוך את ההון הזר. כבר היום ישראלים רבים קפצו על הרכבת, בין אם ברכישת דירה צנועה בדובאי או בהקמת קרן ייעודית להשקעות אזוריות. המומחים צופים שהמגמה הזו תמשיך ותגדל, כחלק מעידן חדש של שיתוף פעולה כלכלי במזרח התיכון.

error: Content is protected !!