נדל"ן בדובאי 2025 – עסקאות משתלמות למשקיע הישראלי

מפת השקעות דובאי

דובאי, אחת משבע האמירויות של איחוד האמירויות הערביות, מתבלטת בשנים האחרונות כיעד אטרקטיבי במיוחד למשקיעי נדל"ן מישראל. מאז חתימת הסכמי אברהם ב-2020 ופתיחת השערים להשקעות ישראליות, נרשמה נהירה של משקיעים ותיירים ישראלים לדובאי – למעלה מ-130 אלף מבקרים ישראלים הגיעו כבר בשנת 2021, ורבים מהם מתעניינים בהזדמנויות נדל"ן בעיר. השילוב בין יציבות כלכלית, צמיחה מסחררת, ותנאי מיסוי נוחים מושך את הישראלים להשתתף ב"חגיגת הנדל"ן" של דובאי. למעשה, ניתן להתחיל להשקיע בנדל"ן בדובאי בסכומים נמוכים משמעותית מאשר בישראל: השקעות נדל"ן בדובאי מתחילות החל מ-650 אלף ₪ עבור דירת סטודיו – סכום שלא מאפשר לרכוש בישראל שום נכס מניב. במחיר כזה ניתן אף למצוא דירה עם נוף לים, מציאות שגורמת לשוק הדובאי להיראות אטרקטיבי מתמיד עבור הישראלים.

מה הופך את דובאי לאטרקטיבית? דובאי מציעה שילוב ייחודי של כלכלה צומחת, רגולציה ידידותית למשקיעים זרים וביטחון אישי גבוה. העיר נחשבת לאחת הבטוחות בעולם מבחינת פשיעה ויציבות פוליטית, ומושכת מיליוני תיירים מדי שנה הודות לאטרקציות תיירותיות, חופי ים מרהיבים, חיי לילה תוססים וקניות יוקרתיות. זרם התיירים האדיר ותאבון המשקיעים הזרים הביאו לעליית מחירי הנדל"ן בעשור האחרון והפכו השקעות נדל"ן לטווח קצר ולטווח ארוך למשתלמות במיוחד.

מעבר לכך, הממשל המקומי מאפשר לזרים רכישת נכסים באזורים ייעודיים ללא הגבלות כמעט, ומעניק תנאי מיסוי מהנוחים בעולם: אין מס הכנסה על שכר דירה, אין מס רווחי הון במכירת הנכס, ואין ארנונת נדל"ן שנתית – רק אגרת עסקה חד-פעמית בעת הרכישה. בנוסף, השקעה בנכס נדל"ן בדובאי בסך כ-750 אלף דירהם ומעלה (כ-800 אלף ₪) מקנה זכאות לוויזת משקיע (תושבות מתחדשת ל-3 שנים) והחל מסך של 2 מיליון דירהם ניתן לקבל ויזת "זהב" ל-10 שנים – הטבות שמעודדות עוד יותר את זרם המשקיעים מכל העולם.

עם זאת, השקעה בנדל"ן בדובאי דורשת הבנה מעמיקה של השוק המקומי, עלויות העסקה, בחירת האזור המתאים וצעדי זהירות.

נתחיל בסקירת דוגמאות עסקאות.
דוגמאות לעסקאות נדל"ן בדובאי (לווי מלא למשקיע הישראלי)
להלן דוגמאות לעסקאות נדל"ן מסוגים שונים בדובאי, המדגימות את טווח האפשרויות עבור משקיעים ישראלים. כל עסקה מוצגת עם פרטי המחיר, מיסוי, עלויות נלוות ופרופיל המשקיע המתאים לה:

1. סטודיו בבניין מגורים באזור Jumeirah Village Circle (JVC) – מחיר רכישה: כ-400,000 דירהם (AED) – כ-388,000 ₪. עסקה בהיקף נמוך המתאימה למשקיע קטן בתחילת דרכו. שכר הדירה הצפוי: ~35,000 AED לשנה (כ-2,900 ₪ לחודש), המשקף תשואה גולמית של ~8% באזור הידוע בתשואות הגבוהות שלו. המיסוי הישיר על העסקה הוא אפסי (אין מס רכישה או מס הכנסה על שכירות), אך יש לשלם אגרת העברת בעלות של 4% לעריית דובאי (DLD) בעת הרכישה. עלויות נלוות נוספות: עמלת תיווך (ברכישת יד שנייה) ~2% מהמחיר, אגרת רישום כ-4,000 AED, ודמי הנפקת שטר בעלות ~500 AED. עסקה זו אטרקטיבית בזכות מחיר כניסה נמוך ותזרים שכירות מיידי; מתאימה למשקיעים צעירים או כאלה המחפשים נכס מניב קטן ללא צורך במימון בנקאי.

2. דירת שני חדרים (1BR) במרינה של דובאי (Dubai Marina) – מחיר: 1,000,000 AED (≈970,000 ₪) בדירה מוכנה בבניין מודרני עם נוף לתעלה. מתאימה למשקיע פרטי בינוני שמעוניין בהכנסה פסיבית יציבה באזור פריים. שכר דירה חודשי מוערך: 6,000-7,500 ₪ (שהם ~7,300-9,000 AED לחודש), כלומר תשואה שנתית סביב 6%-7% בהתאם לביקוש. יתרון נוסף הוא פוטנציאל השכרה לטווח קצר לתיירים, עקב הביקוש הגבוה בדובאי מרינה – אפשרות שעשויה להעלות את התשואה הגולמית לכיוון 10% בשנה. המיסוי והעלויות: 4% DLD (לרוב מחולק 2% על הקונה ו-2% על המוכר בעסקאות יד שנייה), עמלת תיווך ~2%, ודמי ועד בית ותחזוקה שנתיים (Service Charge) בסך כמה אלפי דירהם (תלוי בבניין, מרכיב חשוב שיש לברר מראש כי דמי ניהול גבוהים עלולים להפחית את התשואה נטו). משקיעים ישראלים רבים רואים במרינה יעד מועדף בשל האווירה התוססת והנכסיות של האזור.

דירות יוקרה דובאי

3. פנטהאוז יוקרתי 4 חדרים בדאונטאון דובאי – מחיר: 5,500,000 AED (כ-5.34 מיליון ₪) במגדל סמוך לבורג' ח'ליפה. מיועד למשקיע גדול או משפחה מבוססת המחפשת נכס יוקרתי לשימוש עצמי חלקי ולהשקעה. למרות המחיר הגבוה, בדובאי אין מס רווחי הון בעת מכירה – כך שאם ערך הנכס יעלה, המשקיע ייהנה מכל הרווח ללא מס. שכר דירה ארוך טווח לנכס מסוג זה עשוי להגיע לכ-25,000 AED בחודש (כ-24 אלף ₪), אך התשואה היחסית נמוכה יותר – סביב 4%-5% בלבד – משום שנכסי יוקרה מניבים אחוז תשואה נמוך מהממוצע בשל מחירם הגבוה. עם זאת, הפוטנציאל לרווח הון (עליית ערך) גבוה, במיוחד לאור הביקוש הגובר למגורי פאר בדובאי – בשנת 2024 זינקו מחירי היוקרה בפאלם ג'ומיירה ובדאונטאון בכ-18% בשנה. עלויות נלוות: 4% דמי העברה (סכום ניכר במקרה זה – 220 אלף AED), שכר טרחת עורך דין מקומי אם נשכר (כ-8,000-10,000 AED), ואגרות רישום סטנדרטיות. עסקה זו מתאימה בעיקר למשקיעים אמידים הרוצים להשתלב בשוק היוקרה הצומח של דובאי או למשפחה המעוניינת בדירת נופש/מגורים ברמת גימור גבוהה במיוחד.

4. וילת 5 חדרים בקהילת Arabian Ranches – מחיר: 3,200,000 AED (≈3.1 מיליון ₪) לוילה דו-קומתית עם גינה פרטית בקהילה סגורה ומבוקשת למשפחות. זוהי עסקה המתאימה למשפחה ישראלית המתכננת רילוקיישן לדובאי או למשקיע ארוך-טווח המתמקד בבתים למשפחות אמידות. שכר הדירה לטווח ארוך מוערך בכ-180,000-200,000 AED לשנה (כ-15-17 אלף ₪ לחודש), המשקף תשואה גולמית של ~5%-6%. מאחר ומדובר בנכס יוקרתי המיועד למגורים, ישנה אפשרות שהרוכשים עצמם יעברו לגור בו ולזכות ברמת חיים גבוהה ובית מרווח במחיר שפחות מדירה ממוצעת בתל אביב. העלויות הנלוות כוללות 4% DLD (כ-128,000 AED), וייתכן שגם דמי פיתוח לקהילה (לעיתים קבלנים גובים "דמי תחזוקת תשתית" שנתיים בקהילות וילות). אין מיסי רכוש שנתיים (ארנונה) על הווילה, אך שוכרים ישלמו "אגרת עירייה" השווה 5% מהשכירות השנתית (המס המקומי היחידי שחל על שוכר/משכיר נכס פרטי בדובאי). השקעה זו אטרקטיבית למשקיעים בעלי הון גבוה שמחפשים שילוב של הכנסה והחזקת נכס יוקרתי ארוך טווח.

5. משרד מסחרי קטן באזור Business Bay – מחיר: 1,500,000 AED (~1.46 מיליון ₪) עבור משרד בשטח 100 מ"ר במגדל משרדים מודרני בלב רובע העסקים. מתאים למשקיע שמעוניין לגוון את פורטפוליו הנדל"ן שלו עם נכס מסחרי, או לאיש עסקים ישראלי שרוצה משרד בדובאי (לשימוש עצמי ולהשכרה עתידית). שכר הדירה למשרד בסדר גודל כזה: ~140,000 AED בשנה (כ-11,600 ₪ לחודש), המקנה תשואה גולמית כ-9.3% – לרוב משרדים מניבים מעט יותר מדירות בשל סיכון גבוה יותר ודיירים עסקיים. שימו לב: בדובאי חל "מס שכירות" גבוה יותר על נכסים מסחריים – 10% מההכנסה, המשולם לרשויות (בדומה לארנונה עסקית). עם זאת, עדיין אין מס חברות על דמי השכירות עצמם (נכון ל-2024, טרם הוטל מס חברות על חברות אחזקת נכסים, למעט תקנות חדשות שחלות על חברות גדולות). עלויות העסקה דומות – 4% העברת בעלות (60,000 AED) ותשלומים נלווים. עסקה כזו מתאימה למשקיעים מתוחכמים יותר, המוכנים להתמודד עם שוכרי משנה עסקיים ועם סיכון שוק המשרדים, אך פוטנציאל התשואה גבוה יחסית.

6. חנות קמעונאית (שטח מסחרי) בקומת קרקע של קניון שכונתי – מחיר: 800,000 AED (~776 אלף ₪) עבור יחידת מסחר קטנה (נגיד 50 מ"ר) בשכונת Jumeirah Lake Towers. השקעה זו מיועדת למשקיע קטן-בינוני שמעוניין בהכנסה משכירות עסקית, למשל חנות, בית קפה או משרד שירותים. דמי השכירות הממוצעים לחנות כזו עשויים להיות כ-80,000 AED לשנה (כ-6,600 ₪ לחודש), תשואה גולמית של ~10%. חשוב לקחת בחשבון כי נכסים מסחריים מושפעים מביקוש מקומי ומשתנים כלכליים – אך בדובאי של 2025 ישנה צמיחה גם בתחום זה, עם עלייה של ~22% בשנה האחרונה בדמי השכירות המשרדיים והמסחריים הממוצעים עקב ביקוש גבוה. מבחינת מיסוי, כמו בעסקת המשרד – 10% מס עירוני על שכר הדירה. בעסקה כזו כדאי לשכור עורך דין לבדוק את חוזה השכירות מול שוכרים עסקיים ולהבטיח שהשימוש מאושר ע"י הרשות (צריך רישיון עסק להפעלת חנות). עלויות עסקה: 4% DLD (32,000 AED) וכו'. העסקה מתאימה למשקיע שמוכן לגוון לנכס מסחרי קטן עם סיכון בינוני.

7. דירת נופש (Holiday Home) באיזור Palm Jumeirah – מחיר: 2,200,000 AED (~2.13 מיליון ₪) לדירת נופש מרוהטת 3 חדרים על חוף הים בפאלם ג'ומיירה, הנרכשת במטרה מובהקת להשכרה לטווחים קצרים (Airbnb וכד') לתיירים. משקיעים הרוכשים נכסים כאלה ממקסמים את הרווח ע"י השכרה יומית/שבועית: תעריף ללילה לדירה יוקרתית על הים עשוי להיות 800-1,000 AED, ובתפוסה שנתית ממוצעת של ~70% ניתן להגיע להכנסות של כ-250,000 AED לשנה (כ-20,800 ₪ לחודש). זה מתורגם לתשואה גולמית של כ-11%-12%, גבוהה משמעותית משכירות רגילה. כמובן, התשואה נטו נמוכה יותר לאחר ניכוי עלויות ניהול הנכס, ניקיון, שיווק, ריהוט, חשבונות וכן עמלות תיירות שהעירייה גובה (נכון להיום בעלי דירות נופש משלמים אגרת רישוי שנתית ו"מס תיירות" קטן פר לילה עבור אורחים). חשוב לציין: נדרש לקבל רישיון השכרה לתיירים (דרך מחלקת התיירות – DET), אך תהליך זה די פשוט בדובאי. עסקה מסוג זה מתאימה למשקיעים המעוניינים בתשואה מירבית וקוראים נכונה את שוק התיירות – היא דורשת ניהול אקטיבי (לכן רבים שוכרים חברת ניהול נכסי נופש) אך יכולה להניב הכנסות יפות במיוחד באזורי ביקוש גבוה כגון פאלם, דאונטאון והמרינה.

8. דירה "על הנייר" (Off-Plan) בפרויקט חדש בדובאי קריק הארבור – מחיר חוזי: 1,100,000 AED (~1.07 מיליון ₪) עבור דירת 2 חדרים בפרויקט בבנייה הצפוי להסתיים בעוד שנתיים. עסקת Off-Plan (רכישת דירה מקבלן לפני השלמת הבנייה) מתאימה למשקיע המעוניין ברווח הון פוטנציאלי (עליית ערך) או בתשלום גמיש. במקרה זה, לוח התשלומים: 10% במעמד חתימה (110,000 AED), 40% בפריסה במהלך הבנייה, 50% במסירה בעוד 24 חודשים. יתרון: ניתן לעיתים למכור את הזכויות לפני המסירה ברווח (מה שמכונה "Flip"), במיוחד אם המחירים בשוק יעלו בפרק הזמן הזה. עסקאות כאלו הניבו בעבר רווחים יפים – לדוגמה, משקיעים שרכשו Off-Plan בשנת 2020 נהנו מעליית מחירים של עשרות אחוזים עד המסירה ב-2023. הסיכון: הפרויקט עלול להתעכב או לא לעמוד בתחזיות. בדובאי החוק מחייב את הקבלן לרשום את הפרויקט ב-RERA ולהחזיק חשבון נאמנות לכספי הקונים, מה שמגן על המשקיע. מבחינת עלויות, לרוב אין עמלת תיווך (הקבלן משלם את המשווקים), אך יש לשלם עמלת רישום ראשונית (Oqood) של 4% ל-DLD גם ברכישת קדם-בנייה. עסקה זו מתאימה למשקיעים שמוכנים להמתין לבניית הנכס ומעוניינים אולי למכור ברווח בסמוך לאכלוס או להתחיל השכרה רק בעת המסירה.

9. קומבינציית 3 דירות סטודיו בחבילת השקעה אחת – מחיר חבילה: 2,400,000 AED (~2.33 מיליון ₪) עבור 3 דירות סטודיו חדשות בשכונת Dubai Studio City (אזור מתפתח בדרום דובאי). לעיתים קבלנים מציעים "חבילות" של מספר דירות למשקיע יחיד בהנחה קלה. במקרה כזה, המשקיע הגדול מפזר את ההשקעה על פני 3 נכסים קטנים במקום נכס אחד גדול – אסטרטגיה להקטנת סיכון (אם דירה אחת ריקה יש אחרות מושכרות). כל סטודיו מניב כ-40-50 אלף AED בשנה, כך שסך ההכנסה ~135,000 AED/שנה, תשואה ממוצעת ~5.6%. היתרון הוא באפשרות לממש כל דירה בנפרד בעתיד (גמישות ביציאה מההשקעה). העלויות והמיסוי זהים כרגיל (ייתכן שהקבלן אף יסבסד חלק מאגרת ה-DLD במסגרת ההטבה – לעיתים קבלנים מציעים "4% DLD Fee Waiver" לקונים, מה שחוסך כ-96,000 AED במקרה זה). חבילה כזו מתאימה למשקיע גדול שמוכן לרכוש מספר יחידות בבת אחת ולהפוך למשכיר של כמה דירות בו זמנית.

מרינה דובאי

10. פנטהאוז Duplex במגדל במרינת דובאי למטרת פליפ מהיר – מחיר קנייה: 3,000,000 AED (דירה יד שנייה משופצת). משקיע מתוחכם רוכש את הפנטהאוז ב"מכה" לאחר ששוויו ירד בתקופת מגפת הקורונה, מתוך כוונה למכור אותו ברווח תוך 12-18 חודשים. הוא משקיע עוד כ-100,000 AED בשדרוג ועיצוב יוקרתי, ומציע את הנכס מחדש בשוק בעליית מחירים של ~15%. אם יצליח למכור ב-3.5 מיליון AED, לאחר ניכוי עלויות (עמלת תיווך במכירה ~2% ומסמכי עסקה), הוא יגרוף רווח של כ-300-350 אלף AED נטו – סביב 10% תשואה על ההשקעה בשנה. תרחיש כזה אפשרי בדובאי עקב תנודתיות המחירים והיעדר מס רווח הון, המאפשר "פליפרים" למכור ללא חבות מס על הרווח. עם זאת, יש לקחת בחשבון עלויות אחזקה וארנונה עירונית (5% מהשכירות הפוטנציאלית לשנה, אם הנכס ריק זה למעשה לא משולם כי אין שוכר). עסקה זו מתאימה למשקיעים בעלי ניסיון ויכולת זיהוי הזדמנויות בשוק.

11. דירת שני חדרים בפרויקט משותף ישראלי-אמירתי – מחיר: 900,000 AED (~873 אלף ₪). לאחר הסכמי השלום, מספר יזמים ישראלים נכנסו לשיתופי פעולה בדובאי. דוגמה היפותטית: פרויקט קונדומיניום שמשווק על-ידי חברה ישראלית בשותפות עם קבלן אמירתי, המיועד במיוחד למשקיעים ישראלים. היתרון כאן הוא ליווי בעברית ובישראל לאורך כל התהליך: החל מהפגישות, חתימת החוזה ועד הניהול לאחר מכן. משקיע הרוכש נכס כזה נהנה מתחושת ביטחון – למשל, חברת הליווי מטפלת בכל הבירוקרטיה המקומית, כך שהרוכש לא צריך אפילו לטוס לדובאי. שכר הדירה הצפוי: ~60,000 AED/שנה (5,000 ₪ לחודש), תשואה ~6.6%. העלויות: כחלק מהחבילה, ייתכן והיזם לוקח על עצמו את הטיפול המשפטי והרישומי, והמשקיע משלם בעיקר את מחיר הנכס ו-4% לרישום. עסקה זו מתאימה למשקיע ישראלי שמעוניין בראש שקט ובנקודת קשר ישראלית זמינה – רבים מעריכים מאוד שליווי ישראלי מקומי מעניק "שקט נפשי" וחוסך זמן וכסף על טיסות ותיאומים.

12. דירת יוקרה בפרויקט עם תשואה מובטחת מהיזם – מחיר: 1,800,000 AED (~1.75 מיליון ₪). חלק מהיזמים בדובאי מציעים בעסקאות מסוימות תשואה מובטחת לשנים הראשונות, למשל 8% תשואה שנתית מובטחת ל-3 השנים הראשונות, כדי למשוך משקיעים. בעסקה שלנו, היזם מתחייב לשלם למשקיע 144,000 AED בשנה (במקרה זה 8%) למשך 3 שנים הראשונות, ללא תלות בתפוסה בפועל. בכך, המשקיע נהנה מוודאות מלאה בתקופה הראשונית. כמובן, יש לבחון היטב את חוסן היזם ואמינות ההתחייבות. העסקה רלוונטית למשקיע שרוצה להפחית סיכון בראשית ההשקעה. יש לשים לב שלאחר תקופת ההבטחה, התשואה תחזור להיות תלויה בשוק – למשל, שכר הדירה הריאלי אולי יהיה 6%-7%. מבחינת מיסוי, ההכנסה המובטחת פטורה ממס בדובאי, אך בישראל המשקיע יצטרך לדווח על שכר הדירה שקיבל (ככל הכנסה מחו"ל, ניתן לבחור במסלול מס מופחת 15% ללא ניכוי הוצאות, או מס שולי עם ניכוי – דורש ייעוץ מס). עלויות הרכישה הרגילות יחולו (4% וכו'). עסקה זו מתאימה למשקיעים הסולדים מסיכון בתחילת דרכם בדובאי ורוצים "רשת ביטחון" זמנית.

13. מספר חלקות אדמה במתחם Dubai South (בסביבת אתר אקספו) – מחיר: 2,500,000 AED (~2.43 מיליון ₪) עבור 5 מגרשים המיועדים לבנייה צמודת קרקע (כל מגרש ~500 מ"ר). משקיע גדול רוכש פורטפוליו של מגרשים באזור המתפתח סביב אתר תערוכת אקספו 2020 (כיום "עיר אקספו"). התוכנית: להמתין לעליית ערך הקרקע ככל שהאזור מתפתח, או למכור חלקות ליזמי בנייה. השקעה בקרקע היא ספקולטיבית – אין תשואה שוטפת, אך הפוטנציאל לרווח הון קיים. בדובאי אמנם אין מס רכוש, אך בעל הקרקע ישלם אגרת פיתוח תשתיות ואגרות רישום. כמו כן, עליו לעמוד בכללים (למשל חובת בנייה בפרק זמן מסוים במקרים מסוימים, כדי למנוע קרקעות שוממות). עסקה כזו מתאימה למשקיע מנוסה מאוד עם אורך רוח פיננסי, שמוכן להמר על פיתוח עתידי. לישראלים עסקה כזו פחות שכיחה, אך קיימים גם כאלה המחפשים "פיסת נדל"ן" בלי צורך לנהל שוכרים.

14. נכס מניב מנוהל בבית מלון (Hotel Apartment) – מחיר: 1,300,000 AED (~1.26 מיליון ₪) ליחידת דירת מלון במגדל של רשת מלונאות בינלאומית באזור Business Bay. זהו מודל שבו המשקיע רוכש יחידה בבית מלון (בדרך כלל סטודיו או 1BR) והרשת המלונאית מתחייבת לנהל אותה עבורו יחד עם שאר החדרים במלון. חלק מההסכמים מעניקים לבעלים שימוש עצמי למספר שבועות בשנה, ואת יתר הזמן המלון משכיר את היחידה לאורחים. ההכנסות מתחלקות – למשל 60% לבעלים, 40% לרשת הניהול. בתרחיש כזה, תשואת הבעלים עשויה להיות ~7% נטו לאחר חלוקה (בהנחה שהמלון בתפוסה גבוהה). היתרון: אפס טרחה בניהול – הכל מתופעל ע"י גורם מקצועי. החיסרון: תלות מוחלטת במפעיל המלון ובענף התיירות. בדובאי, ענף זה מתאושש ומשגשג, במיוחד לאחר האירוח המוצלח של Expo 2020 שהשאיר מורשת תיירותית וכלכלית חזקה בעיר. עסקאות מסוג זה מתאימות למשקיעים שמעריכים נוחות ופאסיביות על פני שליטה ישירה – לא מעט משקיעים זרים בוחרים בכך כחלופה לרכישת דירה רגילה.

15. דירת 4 חדרים בשכונת International City להשקעה זולה – מחיר: 600,000 AED (~583 אלף ₪) לדירה גדולה (3 חדרי שינה) בשכונה International City במזרח דובאי. אזור זה מציע דיור פשוט ובמחיר נמוך, ומושך בעיקר עובדים זרים ממעמד הביניים-נמוך. משקיע ישראלי עשוי להתעניין בעסקה כזו בשל המחיר הנמוך המאפשר תשואה יחסית גבוהה: שכר דירה לדירה כזו ~45,000 AED לשנה (3,750 ₪ לחודש), כלומר כ-7.5% תשואה גולמית. החיסרון: אוכלוסיית היעד פחות אמידה, יש סיכון גבוה יותר של פיגורים בשכ"ד, והמיקום פחות מרכזי ומבוקש. יתרון: הביקוש לדיור זול תמיד קיים בעיר בעלת 3 מיליון תושבים שמתוכם 80% זרים. אין עלויות מס מיוחדות מעבר לרגיל. עסקה זו תתאים למשקיעי "תשואה טהורה" שמוכנים להשקיע בפריפריה של דובאי עבור אחוזי תשואה גבוהים יותר, בדומה למשקיע ישראלי שקונה דירה בפריפריה בישראל.

16. יחידת נופש "Time-Share" במלון בדיראה – מחיר השקעה: 300,000 AED (~291 אלף ₪) עבור רכישת זכויות שימוש בדירת נופש בבית מלון בדיראה (העיר העתיקה). מודל טיים-שר (חלוקת זמן) מאפשר לרכוש חלק מזכויות השימוש השנתיות בנכס נופש. נניח שהתמורה מקנה 6 שבועות שימוש בשנה + חלק יחסי מהכנסות השכירות בשאר הזמן. זהו אפיק פחות נפוץ אך קיים. התשואה מורכבת משווי השימוש (לחופשות בעלים) + דיבידנד מההכנסות. ההכנסה השנתית עשויה להיות ~20,000 AED לבעלים, כ-6.6% מההשקעה – לא גבוה, אבל המשקיע נהנה מחופשה "חינמית" מדי שנה בדירה. יתרון: עלות כניסה נמוכה מאד לשוק הנדל"ן בדובאי. חיסרון: לא מחזיקים נכס בבעלות מלאה, קשה למכור את הזכויות (שוק יד שנייה מצומצם), ואין צבירת הון בנכס ממשי. מתאים למשקיעים/נופשים שאינם ממוקדים ברווח פיננסי אלא בגישה לנכס נופש באמירויות.

17. בניין דירות שלם להשקעה (פורטפוליו בתשואה) – מחיר: 30,000,000 AED (~29 מיליון ₪) לבניין חדש בן 4 קומות בשכונת Jumeirah Village Triangle המכיל 40 דירות. זוהי עסקה בקנה מידה מוסדי – מתאימה לקבוצת משקיעים גדולה או קרן נדל"ן. הבניין מושכר במלואו ומניב הכנסה שנתית של כ-2.4 מיליון AED, כלומר תשואה גולמית ~8%. היתרון: שליטה על נכס שלם (ניתן לנהל גמיש, למשל להסב מספר דירות להשכרה לטווח קצר וכו'), וחיסכון בעלויות (במקום 40 עסקאות נפרדות – רכישה מרוכזת אחת; במקום ניהול 40 דירות מפוזרות – ניהול מרוכז). האתגר: נדרש הון משמעותי, סיכון ריכוזיות (הימור גדול על אזור אחד), ובדובאי יש תחרות מבניינים חדשים. עם זאת, משקיעים גדולים – כולל מישראל – בהחלט שוקלים עסקאות סקייל כאלה. אחד הערכים המוספים: בעלות על בניין עשויה לאפשר פתרונות יצירתיים כמו השבחה עתידית (תוספת קומות אם מאושר, שיפוץ והשבחת שכ"ד וכו'). עלויות העסקה: 4% DLD Fee (1.2 מיליון AED), שכ"ט עורכי דין וכו' – אך לעיתים במגה-עסקאות ניתן לנהל מו"מ על חלוקה אחרת של העלויות עם המוכר.

18. נכס בקרבת אתר אקספו (דובאי דרום) עם אופציית השבחה – מחיר: 2,000,000 AED (~1.94 מיליון ₪) עבור מחסן לוגיסטי ומשרדים בשטח בנוי של 1000 מ"ר באזור התעשייה ליד נמל התעופה אל-מכתום. משקיע רוכש נכס מסחרי זה בתשואה קיימת של ~10% (מושכר לחברת שילוח ב-200 אלף AED/שנה). החוזה השכירות מסתיים בעוד שנתיים, ולמשקיע יש תוכנית: אם חברת השילוח תעזוב, להסב את המבנה לחללי עבודה משותפים או מרכז SME, כדי לנצל את הצמיחה באזור האקספו. מדובר באסטרטגיה משולבת של החזקה והשבחה. עבור משקיע ישראלי זו עסקה מורכבת, שכן היא מערבת ניהול נכס מסחרי ותכנון עסקי, אך התשואה גבוהה והנכס מוחשי. העלויות כוללות גם מס חברות שעשוי לחול מ-2023 על הכנסות עסקיות בדובאי (אם מוחזק במסגרת חברה, מס חברות פדרלי של 9% מעל רף רווח מסוים – יש להתייעץ עם מומחה מיסוי לגבי מבנה האחזקה). עסקה זו מייצגת את קצה הסקאלה של תחכום ורמת מעורבות נדרשת – למשקיעים שמכירים היטב את שוק הנדל"ן המסחרי בדובאי או פועלים עם שותף מקומי מנוסה.

19. רכישת נכס לזכאות תושבות ("ויזת משקיע") – מחיר: 800,000 AED (~776 אלף ₪) עבור דירת 2 חדרים באזור City Walk. מטרת עסקה זו כפולה: גם השקעה נדל"נית, וגם קבלת ויזת תושבות באמירויות. כפי שצוין, השקעה בסך 750,000 AED ומעלה מזכה בוויזת תושב מתחדשת ל-3 שנים, כך שמשקיע הקונה דירה צנועה אך במיקום מרכזי יכול לקבל סטטוס תושב (למשל כדי להקל על פתיחת חשבון בנק מקומי, ניהול עסקים בדובאי או אפילו מעבר עתידי). שכר הדירה הצפוי: ~60,000 AED/שנה (תשואה ~7.5%). האזור (City Walk) מבוקש אצל שוכרים מערביים, והנכס מניב יציב. העלויות והמיסוי סטנדרטיים. היתרון הנוסף – עם היותו תושב, המשקיע יכול ליהנות מהמערכת הבנקאית המקומית, אשראי ועוד יתרונות (כגון אפשרות להביא בני משפחה על ויזות חסות). רבים מהמשקיעים הישראלים שואפים לאופציה זו כדי "לדרוך רגל" באיחוד בצורה עמוקה יותר. כמובן, יש לעמוד בתנאי הויזה (לשמור על הבעלות בנכס, וכניסה למדינה לפחות פעם בחצי שנה וכד').

20. הקמה ורכישה של נכס דרך חברה מקומית – מחיר והשקעה: משתנה. חלק מהמשקיעים הישראלים בוחרים להקים חברה בדובאי (בעלות זרה מלאה, באחד מאזורי הסחר החופשי) אשר דרך החברה רוכשים ומנהלים את הנכס. לדוגמה, משקיע מקים חברת ניהול נכסים ורוכש באמצעותה בניין דירות או קומת משרדים. היתרון: במידה והפעילות עסקית, ניתן לקזז עלויות ולפעול בצורה מסחרית, וכמו כן להימנע ממס בישראל תחת תנאים מסוימים (אם החברה נחשבת תושבת חוץ ואין "שליטה וניהול" מישראל – נושא מורכב הדורש ייעוץ מיסוי). החיסרון: עלויות הקמה ותפעול של חברה, ודיווחיות לפי חוקי איחוד האמירויות (החל מ-2023, כאמור, חל מס חברות פדרלי של 9% על רווחי חברות מקומיות מעל סף מסוים). עסקה כזו יכולה להיות רכישת מספר נכסים והפעלתם תחת החברה – לדוגמה, חברת נופש ישראלית שרוכשת 5 דירות ומנהלת אותן כהשכרה יומית. בכך, למשקיע יש פלטפורמה עסקית לכל דבר בדובאי. זהו מהלך מתאים למשקיעים גדולים ומנוסים מאוד או חברות השקעה מוסדיות.

כפי שאנו רואים, קשת העסקאות רחבה – מדירות סטודיו זולות ועד וילות פאר ונדל"ן מסחרי. לפני שקופצים להשקעה, יש להבין לעומק את אזור ההשקעה ונתוני השוק הספציפיים בו. נמשיך בניתוח האזורים המבוקשים ביותר בדובאי.

האזורים המבוקשים ביותר בדובאי – ניתוח יתרונות וחסרונות
שוק הנדל"ן של דובאי מפוזר בין עשרות שכונות ואזורים, שכל אחד מהם מתאפיין באופי שונה, ברמות מחירים מגוונות ובסוגי נכסים שונים. למשקיע הזר חשוב במיוחד לבחור באזור המתאים למטרותיו – ישנם אזורים תוססים ויוקרתיים בלב העיר, לעומת פרברים משפחתיים שקטים, או אזורי פיתוח חדשים עם פוטנציאל צמיחה. להלן סקירה של כמה מהאזורים המבוקשים ביותר בדובאי למשקיעים, כולל היתרונות והחסרונות של כל אחד:
דאונטאון דובאי (Downtown Dubai)
מאפיינים כלליים: הלב המודרני הפועם של דובאי, המוכר בעיקר בזכות המגדל הגבוה בעולם – בורג' ח'ליפה – וקניון דובאי (Dubai Mall) העצום. אזור Downtown הוא יוקרתי, עירוני וצפוף בגורדי שחקים ומלונות פאר, עם אתרי בידור ותיירות מן השורה הראשונה.
יתרונות: מוקד משיכה עולמי – מיקום מרכזי ביותר בעיר, ביקוש גבוה מצד שוכרים אמידים ותיירים, נכסים יוקרתיים עם סטנדרט בנייה גבוה. שיעורי התפוסה גבוהים מאוד, וערכי הנכסים יציבים ואף עולים (ב-2024 נרשמה עליית ערך משמעותית בנכסי היוקרה בדאונטאון). אזור זה נהנה מתשתיות מעולות, תחבורה נוחה (רכבת תחתית ומוניות), ומשמש הן לעסקים והן לבילוי.
חסרונות: מחירי הנדל"ן מהגבוהים בדובאי – מחיר ממוצע למ"ר לדירה יכול להגיע ל-5,000-6,000 $ (כ-17-22 אלף ₪), כך שהתשואה מהשכרה יחסית נמוכה (סביב 4%-5% בלבד ). עלויות אחזקה ושירות בבנייני היוקרה גבוהות (מגדלי יוקרה גובים דמי ניהול שנתיים משמעותיים). בנוסף, החיים בדאונטאון לא מתאימים לכל שוכר – צפיפות, תנועה ערה של תיירים, ומעט מאוד שטחים ירוקים. מבחינת משקיע, הכניסה דורשת הון רב, והסתמכות גבוהה על רווחי הון (עליית ערך) יותר מאשר על תשואה שוטפת גבוהה.

מרינת דובאי (Dubai Marina)
מאפיינים כלליים: רובע מגורים ומסחר מרהיב לאורך תעלה מלאכותית בת 3 ק"מ, עם מאות מגדלי דירות המשקיפים לים או למרינה של יאכטות. שכונה תוססת מאוד במערב דובאי, בסמוך לאזורי התעסוקה של "מדיה סיטי" ו"IBN Battuta". מתגוררים בה כבר כ-50,000 תושבים וצפויה הכפלה בשנים הקרובות. שילוב של חיי לילה, מסעדות, חוף ים (בסמוך ל-JBR) וקהל בינלאומי.
יתרונות: אחד האזורים המבוקשים ביותר בקרב זרים צעירים ומקצוענים – קל להשכיר נכסים במהירות. התשואות משכירות גבוהות מהממוצע: בדירות 2-3 חדרים במרינה, מחיר למ"ר ~4,800-5,400 $ ושכ"ד חודשי 2,800-3,300 $, מה שנותן כ-7% תשואה גולמית. בנוסף, אזור המרינה מושך מאוד את שוק השכירויות הקצרות (Airbnb) בשל קרבתו לחוף ולמרכזי בילוי – מה שיכול להקפיץ תשואה למספרים דו-ספרתיים. האזור מפותח ובעל שם, מה שמקנה ביטחון בהשקעה.
חסרונות: עומסי תנועה ופקקים – הכניסה והיציאה מהמרינה בשעות השיא עלולות לקחת זמן בשל כביש בודד המקשר פנימה. חלק מהמבנים החלו להתיישן (הגל הראשון של מגדלי המרינה נבנה בשנות ה-2000 המוקדמות), ודורשים שדרוג תחזוקתי – יש לבדוק היטב את מצב הבניין ודמי התחזוקה. צפיפות האנשים גבוהה, ולעיתים רעש. בנוסף, מלאי גדול של דירות אומר שגם התחרות על שוכרים קיימת – אם כי נכון ל-2025, הביקוש עולה על ההיצע במרינה. מחירים במגמת עלייה אך מתונים יחסית לאזורים אחרים, בשל ההיצע הרב.

פאלם ג'ומיירה (Palm Jumeirah)
מאפיינים כלליים: האי המלאכותי המפורסם בצורת עץ דקל הנשלח אל תוך מי המפרץ. פאלם ג'ומיירה הוא סמל היוקרה של דובאי, משובץ בוילות חוף פרטיות, בנייני דירות יוקרתיים ומלונות פאר (כגון אטלנטיס).
יתרונות: מיקום ייחודי בקנה מידה עולמי – נכס על הפאלם נחשב "טובת הנאה" אקסקלוסיבית. רמת החיים ואיכות הבנייה מהגבוהות בעיר. ביקוש בינלאומי חזק – אנשי עסקים אמידים ומשפחות אולטרה-עשירות (כולל ידוענים) שוכרים וקונים כאן. נכסים רבים נהנים מגישה ישירה לחוף פרטי. מבחינת השקעה, זהו נכס "טרופי" שסביר לשמור על ערכו ואף לעלות, במיוחד בסגמנט הווילות. שוק השכירות היוקרתית בפאלם תוסס – ניתן להשכיר וילות ודירות לתקופות קצרות במחירים גבוהים מאד לתיירים. האזור בטוח ושמור, עם גישה נוחה יחסית לעיר באמצעות כביש ייעודי ומונורייל.
חסרונות: יחס עלות-תועלת נמוך למשקיע שמחפש תשואה כספית – מחירי רכישה אסטרונומיים לעיתים (וילה טיפוסית על לשונית החוף עולה עשרות מיליוני דירהם), בעוד ששכר הדירה, אף שהוא גבוה, מניב רק 3%-4% תשואה לרוב. כלומר, ההכנסה השוטפת נמוכה ביחס להשקעה. כמו כן, דמי התחזוקה על הנכסים (ובעיקר על דירות בבניינים ומלונות) גבוהים מהממוצע בשל המתקנים היוקרתיים. הביקוש להשכרה לטווח ארוך מוגבל למדי – רוב השוכרים מעדיפים לקנות אם יש להם את האמצעים. כלומר, משקיע עשוי למצוא עצמו עם נכס יוקרתי שקשה להשכירו לאורך זמן או צריך להתפשר במחיר. בנוסף, מבחינת נזילות – למכור נכס בפאלם יכול לקחת זמן, כי קהל היעד מצומצם. לכן, זהו אזור שמתאים יותר למשקיעי עלית או למי שמחפש נכס לנופש/מגורים לעצמו.

ביזנס ביי (Business Bay)
מאפיינים כלליים: רובע עסקים ומגורים מודרני הסמוך לדאונטאון, לאורך תעלת Dubai Creek. הוא משלב גורדי שחקים למשרדים, מלונות, ודירות יוקרה ומגורים לעסקים צעירים. בנייה אינטנסיבית נמשכת באזור, אך חלקים גדולים כבר מאוכלסים.
יתרונות: מיקום מרכזי – "המשך" של דאונטאון, אך במחירים מעט נמוכים יותר. משרדים וחברות רבות קבעו את בסיסן פה, מה שיוצר ביקוש לדירות להשכרה עבור עובדים צעירים ואנשי מקצוע. קרוב מאוד לאטרקציות המרכזיות (5 דקות מבורג' חליפה). האזור מפותח עם מסעדות, מרכזי קניות קטנים, וטיילת לאורך התעלה. שיעור התשואה יכול להיות סביר – מחירי הדירות מעט מתחת לדאונטאון, ותשואה באזור 5%-6%. יתרון למשקיע: פוטנציאל עליית ערך בעתיד, ככל שהאזור יהפוך מבוסס ושקעים של בנייה יתמלאו (Business Bay התחיל להתפתח מאוחר יותר מדאונטאון ולכן יש עדיין מלאי בבנייה).
חסרונות: עדיין יש אתרי בנייה פעילים – משמעות רעש, אבק ואי-נוחות לדיירים בחלק מהרחובות. עומסי התנועה דומים לדאונטאון (שעות שיא פקוקות). יוקר המחיה – דמי השכירות עצמם גבוהים, אך כך גם יוקר החיים באזור (חניה, מסעדות וכו'). למשקיע – יש תחרות מול היצע גדל: כ-62,000 יח"ד חדשות צפויות להיכנס לשוק בדובאי בשנים הקרובות, רבות מהן באזור Business Bay ודומיו, מה שעלול להגדיל את שיעור הוואקנס (דירות ריקות) לכ-30% בחלק מהמתחמים הבינוניים. לכן, יש לנקוט זהירות בבחירת פרויקט – מומלץ להעדיף פרויקטים איכותיים של יזמים מוכרים (כגון Emaar) שנוטים לשמור על ביקוש גבוה.

ג'ומיירה וילג' סירקל (Jumeirah Village Circle – JVC)
מאפיינים כלליים: שכונת מגורים גדולה בפנים הארץ (דרומית לאל-ברשא), המורכבת מתערובת של בנייני דירות נמוכי-קומה, קומפלקסים סגורים של וילות וטאוןהאוסים, ופארקים קטנים. JVC הפכה לפופולרית מאוד בקרב משקיעים וצעירים בגלל מחיריה הנוחים יחסית ומיקומה הסביר (20 דק' נסיעה ממוקדי תעסוקה מרכזיים).
יתרונות: תשואות גבוהות ביחס למחיר. זהו אחד האזורים עם התשואה הטובה בעיר: תשואה ממוצעת של ~6.2% בדירות ו-5.8% בווילות, ובמקרים מסוימים אף 7%-8% בדירות קטנות. המחיר למ"ר נמוך משמעותית מאזורים כמו המרינה או דאונטאון – סביב 3,500-4,200 $, עבור סטנדרט בנייה עדכני. הדבר מושך משקיעים קטנים רבים לחפש דירות סטודיו/1BR כאן (ראו עסקה 1 לעיל). השכונה מאורגנת ונעימה, עם קהילה בינלאומית מגוונת, ויש בה מרכזי קניות, בתי ספר וגנים ציבוריים – מה שמושך גם משפחות צעירות (כשוכרים).
חסרונות: היצע גדול בבנייה – השכונה עדיין מתפתחת וקבלנים רבים בונים בה פרויקטים נוספים. קיים חשש שבעתיד הקרוב ההיצע הרב יאתגר את בעלי הדירות במציאת שוכרים, או ילחץ את דמי השכירות מעט כלפי מטה (כבר כיום נצפו לעיתים מבצעי הנחה של עד 10%-15% ע"י יזמים כדי למכור דירות חדשות באזורי JVC ודומיו ). בנוסף, המיקום פחות מבוקש בקרב שוכרים אמידים – זו שכונה "פרברית" יותר, רחוקה מהים ומהמרכז התיירותי. היעדר נגישות ישירה לרכבת תחתית (נדרשת תחבורה ברכב). האזור גם סובל מדימוי מעט "עממי" יותר לעומת שכונות היוקרה. מבחינת המשקיע, אלו לא בהכרח חסרונות אם המטרה היא תשואה גבוהה במחיר נמוך, אך יש לזכור את סיכון המלאי.

אל-ברשא (Al Barsha)
מאפיינים כלליים: שכונת מגורים פרברית במערב דובאי, ליד "קניון האמירויות" המפורסם. אל-ברשא מאופיינת בתמהיל של וילות פרטיות, בנייני דירות נמוכים ומבני מסחר שכונתיים. זוהי שכונה מבוססת ופופולרית בקרב משפחות מקומיות וזרים כאחד, בשל קרבתה למרכזי קניות ולכבישים ראשיים.
יתרונות: מחירי נדל"ן סבירים יחסית למיקום המרכזי – נמוכים מדאונטאון/מרינה, אך עדיין בתוך העיר. הדבר הופך אותה ליעד אטרקטיבי למשפחות ואנשי מקצוע צעירים. מגוון סוגי הנכסים (דירות, טאוןהאוס, וילות) מאפשרים למשקיע לבחור לפי תקציב. התשואות יכולות להיות נאות: דירת 3חד' באל-ברשא – מחיר למ"ר 3,800-4,500 $ ושכ"ד 2,500-2,900 $, כלומר סביב 7%-8% תשואה גולמית, גבוהה בהשוואה לאזורים יקרים יותר. השכונה גם מפותחת מבחינת שירותים – בתי ספר טובים, בתי חולים, פארקים – מה שמבטיח זרם מתמשך של שוכרים (בייחוד משפחות וזרים ארוכי טווח).
חסרונות: אין "יוקרה" או יחוד תיירותי – אל-ברשא אינה אזור נופש ולא מושכת תיירים כמעט, כך שאינה מתאימה להשכרות קצרות מועד. חלקים מהשכונה עמוסים תחבורתית (כביש שייח' זאיד סמוך גורם לרעש בחלקה). הבנייה בחלקה ישנה יותר (וילות משנות ה-90 וה-2000) – משקיע הרוכש וילה ישנה עשוי להתמודד עם הוצאות תחזוקה ושיפוץ משמעותיות. כמו כן, בשנים האחרונות עלו בשולי השכונה כמה מגדלי דירות גבוהים, אך הביקוש העיקרי באזור הוא לווילות ודירות מרווחות, מה שעשוי להגביל את התשואה על דירות קטנות כאן.

אל-פורג'אן (Al Furjan)
מאפיינים כלליים: קהילה חדשה יחסית של וילות, דו-משפחתיים ודירות בגובה בינוני, ממוקמת כ-25 ק"מ ממרכז דובאי, ליד נמל ג'בל עלי. אל-פורג'אן תוכננה מלכתחילה כקהילה ידידותית למשפחות, עם פארקים, שבילי הליכה, מרכזים קהילתיים ובתי ספר, והיא מושכת משפחות זרות רבות.
יתרונות: מחירים נוחים ואיכות חיים שקטה – שילוב שמעניין משפחות ומשקיעי תשואה. מיקומה סמוך לאזורי תעשייה ותעסוקה (נמל, האזור החופשי, אקספו) יוצר ביקוש להשכרה בקרב אנשי מקצוע עם משפחות שרוצים לחיות קרוב לעבודה אך בסביבה פרברית נעימה. התשואות על נכסים באל-פורג'אן סבירות: דירת 3חד' – מחיר למ"ר 3,600-4,200 $, שכ"ד חודשי 2,300-2,700 $, כלומר ~7% תשואה. יתרון למשקיע: האזור עוד בהתפתחות, כך שיש סיכוי לעליית ערך ככל שיבנו בו עוד תשתיות (נפתחה תחנת מטרו בסמוך בשנים האחרונות, המחברת אותו לעיר).
חסרונות: מרוחק יחסית – כ-30-35 דקות נסיעה למרכז העיר. ללא אטרקציות תיירותיות או עסקים גדולים מאוד בקרבת מקום, כך שהשוק מוגבל לשוכרים מקומיים. היצע הנכסים גדול מהביקוש כרגע – חלק מהפרויקטים החדשים באל-פורג'אן מדווחים על זמינות רבה, מה שמחייב תחרות על השוכר. מבחינת משקיע, משמעות הדבר לעיתים היא פיתוי להוריד שכר דירה או להציע הטבות (לדוגמה, חודש חינם) כדי למלא נכס. בנוסף, כמשקיע חיצוני, ייתכן ופחות תכיר את רמת הביקוש באזור שאינו "מיינסטרים" כמו מרינה או דאונטאון – לכן חשוב להתייעץ עם מתווכים מקומיים ולבדוק סטטיסטיקות תפוסה לפני רכישה.

אזורים נוספים ראויים לציון:

לסיכום, לדובאי מגוון אזורים לכל סוג משקיע: מאולטרה-יוקרה ותיירות, דרך שכונות "ערים" מודרניות, ועד פרברים נעימים ומשתלמים. ההחלטה איפה להשקיע תלויה במטרות המשקיע – האם מחפשים יוקרה ובטחון או תשואה מקסימלית, האם קהל היעד הוא תיירים או תושבים, וכן כמובן התקציב. מומלץ לערוך סיור מקדים באזור(ים) המועמדים ולהבין את התחושה בשטח, מעבר לנתונים הסטטיסטיים.

סוגי משקיעים פוטנציאליים והעסקאות האטרקטיביות עבורם
המשקיעים המתעניינים בנדל"ן בדובאי אינם מקשה אחת – הם נבדלים זה מזה בהיקף ההון, בניסיון, ברמת הסיכון שהם מוכנים לקחת ובמטרות ההשקעה (הכנסה פסיבית, ניצול עצמי, רווח מהיר וכו'). להלן סקירה של סוגי משקיעים פוטנציאליים מרכזיים והעסקאות האטרקטיביות המתאימות לכל אחד מהם:

התאמת סוג העסקה לסוג המשקיע היא מפתח להצלחה. משקיע קטן לא ימהר לקנות פנטהאוז יוקרתי שתניב לו 3% בלבד, ומשקיע גדול אולי לא יתעסק עם דירות זולות רבות. חשוב שהמשקיע יגדיר לעצמו מה מטרתו – הכנסה פסיבית, רווח מהיר, קבלת ויזה, שימוש עצמי, גידור סיכון, גיוון תיק וכו' – ומשם ייגזור את סוג הנכס והאזור המתאימים. לעיתים, משקיעים נלהבים נמשכים למותגים הנוצצים (כמו לקנות בבורג' ח'ליפה כי זה יוקרתי), אך יש לבחון אם זה משרת את מטרתם העיקרית. למשל, למי שתשואה חודשית חשובה לו – אולי מוטב לקנות שתי דירות בפרברים מניבים ולא דירה אחת במגדל אייקוני עם תשואה נמוכה.

השכרה לטווח קצר מול טווח ארוך – פוטנציאל ותשואות
אחד ההחלטות המרכזיות למשקיע נדל"ן בדובאי היא אסטרטגיית השכירות: האם לכוון להשכרה לטווח ארוך (שוכרים מקומיים/זרים הגרים בנכס בחוזה שנתי) או להשכרה לטווח קצר (נופש ותיירות, בדומה לאיירבנב וכדומה). לכל גישה יתרונות, חסרונות ותשואה שונה. בחלק זה נשווה בין שני מודלי ההשכרה:
השכרה לטווח ארוך (Long-Term Rental)
מהות: השכרת הנכס לדייר למשך שנה טיפוסית (בחוזה הניתן להארכה), עם תשלומי שכר דירה חודשיים או בשני צ'קים (נהוג בדובאי לעיתים לשלם שכר דירה שנתי מראש ב-1-4 תשלומים גדולים).
יתרונות:

חסרונות:

תשואה טיפוסית: בדובאי 2023, תשואת שכירות ארוכת טווח ממוצעת עמדה על סביב 6%-7% ברוטו ברוב האזורים, עם טווח כללי של ~5% באזורים היוקרתיים ועד 8% בפרברים מניבים. למשל: דירת 2 חד' במרכז העיר עשויה להניב 4.5%-5.5%, בעוד סטודיו ב-JVC יניב 7%-8%. התשואה נטו (לאחר הוצאות שוטפות) לרוב נמוכה בכ-1-2% (הוצאות תחזוקה, ביטוח, עמלות ניהול אם יש) – לדוגמה, נכס עם 7% ברוטו יניב ~5%-6% נטו. חשוב לציין שאין מס הכנסה על שכר דירה בדובאי, אך ישנו "מס שכירות" עירוני של 5% על השוכר (בד"כ מגולגל בחשבון החשמל של הדייר) כך שהוא לא מקטין את הכנסות המשכיר בפועל.
השכרה לטווח קצר (Short-Term Rental)
מהות: השכרת הנכס לתקופות קצרות – מלילה אחד ועד מספר שבועות, בדומה לבית מלון או Airbnb. בדובאי הדבר חוקי לחלוטין, אך דורש רישיון "Holiday Home" המונפק ע"י Department of Tourism and Commerce Marketing (DTCM), וכן תשלום אגרת תיירות על כל שהייה (בסיסית – למשל 10-20 דירהם ללילה, בהתאם לגודל הנכס).
יתרונות:

חסרונות:

תשואה טיפוסית: עבור נכס באזור פריים, אם מנוהל היטב, ניתן להגיע כאמור ל-10%-15% גולמי. לאחר עלויות תפעול וניהול, התשואה הנקייה עשויה להיות סביב 7%-10%. למשל, דירת 2 חדרים במרינה: הכנסה שנתית גולמית אפשרית ~180,000 AED (בהנחה ~70% תפוסה ומחיר ממוצע 700 AED ללילה), פחות 20% ניהול – נטו 144,000 AED. על נכס שערכו 1.8 מיליון AED, זה 8% נטו – עדיין יותר מ-6% ברוטו שהייתה מקבל משוכר שנתי.
עם זאת, צריך לזכור שזה מאמץ עסקי. משקיע שנכנס לכיוון הזה צריך להיות מוכן להיות סוג של "מארח" או לשלם לחברה שתעשה זאת.

השוואה וקבלת החלטה: בסופו של דבר, הבחירה תלויה בפרופיל המשקיע וברמת המעורבות הרצויה. אם המשקיע גר מחוץ לדובאי ורוצה ראש שקט – בדרך כלל יעדיף שכירות ארוכת טווח עם ניהול מינימלי. אם המשקיע מכוון למקסימום רווח ולא חושש מניהול מורכב או שוכר שירות מקומי לניהול – השכרה קצרת מועד יכולה להיות רווחית הרבה יותר. יש גם אפשרות לשילוב: חלק מהמשקיעים משכירים לטווח קצר בתקופות השיא (למשל חורף), ואז עוברים לחוזה שנתי לשוכר קבוע בתקופות אחרות, או להפך – תלוי בנכס ובשוק.
עוד שיקול הוא חוקי השכירות: חוזה שנתי מספק יציבות משפטית – הדייר לא יכול פשוט לעזוב ללא עילה (או שיאבד את דמי הביטחון), ולעומת זאת בשכירות קצרה יש סיכון שמחר לא יהיו מתעניינים. אבל מצד שני, שוכרי טווח ארוך נהנים מהגנת חוקי השכירות – למשל יש תקרה להעלאת שכר דירה בחידוש (תלוי במדד RERA), בעוד שב-Airbnb אפשר להעלות מחירים כרצון הבעלים כל העת.

בדובאי של היום, רבים מהמשקיעים החדשים מישראל משלבים: מתחילים בהשכרה ארוכת טווח כדי "להרגיש" את השוק, וכאשר הם צוברים בטחון או רוכשים נכס נוסף – מנסים את מודל ההשכרה לתיירים. כך או כך, השוק הדובאי מאפשר את שני הערוצים באופן חוקי וגמיש – יתרון משמעותי על פני מדינות שבהן השכרות קצובות אסורות או מוגבלות.

נתון מעניין: לפי ניתוח מומחים, השכרות קצרות יכולות להניב בממוצע 20%-50% יותר הכנסה שנתית לעומת השכרות ארוכות עבור אותו נכס, אך כשהן מנוהלות כראוי. לכן זוהי החלטה אסטרטגית – תשואה מול טרחה. כל משקיע צריך להעריך כמה מעורבות הוא רוצה/יכול לתת, ולפעול בהתאם.
תפקידם של אנשי מקצוע בתהליך הרכישה
רכישת נדל"ן במדינה זרה היא תהליך מורכב, ובהתאם לכך מעורבים בו מספר אנשי מקצוע שיכולים לסייע להבטיח שהעסקה תתבצע בצורה חוקית, בטוחה ומשתלמת. בדובאי, אף שהמערכת ידידותית לזרים, חשוב במיוחד למשקיע הישראלי (שאינו מכיר את כל הדקויות המקומיות) לקבל ליווי מקצועי מתאים. להלן בעלי המקצוע המרכזיים בתהליך והתרומה שלהם:

בעוד שניתן תאורטית לקנות נכס בדובאי לבד, היעזרות באנשי המקצוע הנכונים קריטית להצלחת העסקה ולהגנה על האינטרסים של המשקיע. סוכן מנוסה יחסוך כסף בזמן המו"מ, עורך דין יוודא שאין "מוקשים" משפטיים, יועץ מס ימנע תשלומי כפל מס, ומהנדס ימנע קניית נכס פגום. כמובן, כל שירות כרוך בעלות – לכן יש לפרוט מראש את כלל העלויות (ראו טבלה להלן) ולתקצב זאת. בתמורה, המשקיע מקבל מעטפת מקצועית שמצמצמת את הסיכונים ומגדילה את הסיכוי לעסקה חלקה ורווחית.

חשיבות צוות ליווי מקומי – כולל אנשי מקצוע ישראלים בדובאי
כניסה לשוק נדל"ן זר יכולה להיות אתגר, במיוחד כאשר יש פערי שפה ותרבות. צוות ליווי מקומי חזק – המורכב ממתווכים, יועצים, עורכי דין, מנהלי פרויקטים וכו' – הוא לעיתים המפתח עבור משקיע ישראלי להרגיש בנוח בהשקעה בדובאי. כאן נתמקד בחשיבות הליווי המקומי, ובפרט בנוכחותם של אנשי מקצוע ישראלים הפועלים בדובאי.

1. גישור על פערי השפה והתרבות: למרות שדובאי היא עיר בינלאומית ואנגלית מדוברת בהנף יד ברוב המעגלים העסקיים, משקיעים ישראלים רבים מרגישים בטוחים יותר כשהם מתקשרים בעברית, במיוחד בעניינים פיננסיים ומשפטיים. אנשי מקצוע ישראלים בדובאי (כגון יועצי נדל"ן, סוכנויות תיווך "ישראליות" שפועלות שם, עורכי דין דוברי עברית) יכולים להסביר ללקוח את הפרטים בשפה שלו, ולהבהיר מושגים לא מוכרים. הם גם מודעים לסגנון ולציפיות של הלקוח הישראלי – למשל, הבנה שלעיתים יש צורך בבדיקה מעמיקה יותר, או להיפך בזריזות. כך למשל חברת השקעות ישראלית-אמירתית בשם 'שלום דובאי' או 'Be Invest' מדווחת כי עצם העובדה שיש להם צוות ישראלי גם בתל אביב וגם בדובאי נתנה שקט נפשי ללקוחות – הם יכלו להיפגש עם נציג בארץ, לא צריכים לטוס במיוחד לחתימות, ומרגישים שיש "אבא ואמא" שמטפלים בבירוקרטיה במקומם. תחושת הנוחות הזו יכולה לעשות את ההבדל בין משקיע שמחליט ללכת על עסקה לבין אחד שנרתע מחשש לבלתי נודע.

2. התמצאות ברגולציה המקומית: אפילו המשקיע החרוץ ביותר יתקשה ללמוד את כל חוקי הנדל"ן, הנוהגים והתקנות של דובאי. צוות ליווי מקומי מנוסה חי את השוק מדי יום – הוא יודע מהו התהליך העדכני ברשות המקרקעין, אילו טפסים צריך, איזה מסמכים נדרשים מזר (למשל צילום דרכון, "מכתב אין-מניעה" מהבנק אם יש משכנתא, וכו'). אנשי מקצוע ישראלים בדובאי עברו בעצמם את עקומת הלמידה ומכירים גם את ההקשר הישראלי. למשל, הם יודעים שישראלים ירצו לוודא את סוג הבעלות (חכירה מול בעלות מלאה), כי בארץ רוב העסקאות הן בעלות מלאה ולא בחכירה – ואז הם יסבירו שבדובאי באזורים החופשיים זו בעלות חופשית (Freehold). או למשל, יוזמים מראש שיחת ועידה עם יועץ המס בישראל של הלקוח כדי להסדיר דברים כמו ניכוי מס במקור (בדובאי אין, אבל בישראל אולי כדאי לשלם מקדמות). הידע ההיברידי הזה (גם מקומי וגם "ישראלי") הוא יתרון ייחודי של אנשי מקצוע ישראלים שפועלים במקום.

3. רשת קשרים מקומית: לעיתים קרובות, מה שמבדיל עסקה טובה למצוינת הוא היכולת של הצוות לפתור בעיות מהר או לנצל הזדמנויות. צוות ליווי מקומי שמורכב מאנשים שפועלים זמן בדובאי יצבור קשרים ברשויות (פקידים ב-DLD, מנהלי בנקים למשכנתאות, משרדי מתווכים אחרים) ובקרב יזמים. למשל, סוכנות תיווך ישראלית בדובאי שיצרה שותפויות עם 10 היזמים המובילים שם, תוכל לקבל ללקוחותיה הצעות טרום-השקה אטרקטיביות, הנחות, או יחידות טובות ששמורות רק למקורבים. היא גם תטפל מהר יותר בתקלות – נניח עיכוב בהנפקת שטר בעלות, או צורך להוציא אישור מסוים – בגלל "טלפון למכר" במשרד הרלוונטי. משקיע בודד, ללא ליווי, עלול להיתקע ימים מול בירוקרטיה או לאבד מידע חשוב, בעוד צוות מקושר יחלץ זאת בתוך שעות.

4. חיסכון בזמן, כסף ועוגמת נפש: אנשי מקצוע טובים יחסכו ללקוח טעויות יקרות. למשל, לוודא שהוא מבצע בדיקת נאותות לנכס – צוות מנוסה לא ידלג על בדיקת תשלום דמי ועד בית עדכניים, וידרוש שהמוכר יביא No Objection Certificate (NOC) המעיד שאין חובות על הנכס, לפני שמעבירים בעלות. דבר זה אולי ברור למקומי, אך זר עלול לא לדעת – ובלי NOC, אחרי הרכישה עלולים לצוץ חובות עבר. עוד דוגמה: משקיע ישראלי אולי לא יבין את נושא שחרור המשכנתא אם המוכר קנה במשכנתא – אך צוות ליווי ידריך אותו או יטפל בכך (לרוב, המוכר צריך לסלק את המשכנתא או שהקונה ישתמש במשכנתא חדשה לכיסוי, ותהליך זה טכני). טעויות כאלה עשויות לעלות כסף. בנוסף, צוות מקומי דואג לכל הלוגיסטיקה – למשל קביעת פגישה במשרד הנאמנות של ה-DLD להעברה, הזמנת מעריך לשטר בעלות, רישום חוזה השכירות ב-Ejari וכד'. עבור אדם זר שזה לא תחום העיסוק שלו, כל הפעולות הללו גוזלות זמן רב. ריבוי המקרים של משקיעים ישראלים שנסמכו על ליווי מקומי מעיד עד כמה זה מקל: בשנה הראשונה להסכמי אברהם, עשרות משקיעים ישראלים רכשו נכסים בדובאי בליווי חברות ישראליות וכמעט כולם ציינו לטובה את העובדה שהיה להם צוות זמין שהחזיק להם את היד לאורך התהליך – מהמפגש הראשוני בארץ ועד לקבלת המפתח.

5. התמודדות עם הבדלי איזורי זמן ונוכחות: כאשר צוות הליווי כולל נציגים שפועלים בדובאי באופן קבוע, המשקיע לא צריך להיות פיזית במקום כל הזמן. הם יכולים לייצג אותו. לדוגמה, אם יש צורך להגיע פעמיים לחתום – פעם על MOU ופעם על המסמכים הסופיים – המשקיע יכול לחתום ייפוי כוח לעורך הדין מצוותו, וזה יופיע בשבילו. המשמעות היא שהמשקיע חוסך טיסות, או יכול לנהל את ההשקעה מרחוק. כמובן, משקיעים רבים אוהבים להגיע לראות את הנכס, אך הידיעה שיש מי שיטפל בעניינים כשאינם שם היא מרגיעה.

6. היכרות עם הקהילה הישראלית המקומית: צוות ליווי ישראלי בדרך כלל מחובר גם לקהילה העסקית הישראלית בדובאי. הדבר יכול לפתוח למשקיע דלתות נוספות – למשל, הכרות עם בעלי נכסים ישראלים אחרים (לחילופי ידע וחוויות), גישה להזדמנויות מיוחדות (אולי מישהו מהקהילה מוכר נכס ורוצה להעבירו ל"ידיים ישראליות"), ואפילו עזרה במצבים לא צפויים. לדוגמה, אם המשקיע נתקל בקושי מול רשות כלשהי, צוות ישראלי יכול לערב את הנספחות הכלכלית הישראלית או להשתמש בקשרים לא-פורמליים כדי לסייע.

נקודה חשובה: יש לבחור צוות ליווי מקצועי ואמין. העובדה שמישהו ישראלי לא בהכרח הופכת אותו לטוב – צריך לבדוק רקורד, לקבל המלצות ולהרגיש כימיה. שוק הנדל"ן מושך גם הרפתקנים, ויש לוודא שאיש המקצוע אכן פועל ברישיון (סוכן עם רישיון RERA, עו"ד עם הסמכה, וכו'). משקיע נבון אולי יראיין כמה צוותים/חברות לפני שיבחר.

צוות להיות בדובאי הוא כמו "מערכת תמיכה" שמגבירה את סיכויי ההצלחה של ההשקעה בדובאי. עבור המשקיע הישראלי, יתרון עצום אם הצוות כולל ישראלים שמבינים הן את השוק המקומי והן את הצרכים הייחודיים שלו. כפי שצוין על-ידי אחד המלווים הישראלים הראשונים בדובאי: "העובדה שאנחנו מטפלים בכל הבירוקרטיה וחוסכים ללקוח לטוס לדובאי במיוחד – נותנת לו שקט נפשי מוחלט". שקט נפשי זה, בעסקאות בינלאומיות, שווה המון. משקיע מרגיש שיש לו "שגרירים" נאמנים שמייצגים אותו באמירויות. ובסופו של יום, השקעה מוצלחת היא לא רק מספרים – היא גם חוויה טובה וביטחון בתהליך.
השוואת מחירי הנדל"ן והתשואות בדובאי לעומת מדינות אחרות
משקיעים שוקלים תמיד את האופציות שלהם בצורה השוואתית: מה היתרון בהשקעה בדובאי לעומת אלטרנטיבות כמו ישראל, אירופה, ארה"ב וכו'. בפרק זה נשווה בקצרה כמה ממדים מרכזיים – מחירי נכסים ותשואות שכירות – בין דובאי לבין שווקים אחרים, כדי להבין את המיקום של דובאי על המפה הגלובלית.

ניתן לסכם את ההבדלים העיקריים בטבלה הבאה, שמשווה בין דובאי לכמה שווקים מוכרים:

הערות לטבלה:

מהטבלה ואינספור נתונים אחרים עולה שדובאי מספקת שילוב אטרקטיבי מאוד של עלות-תועלת למשקיע הנדל"ן: מחירי כניסה סבירים ביחס לתשואה גבוהה, ורמת מיסוי נמוכה עד אפסית מצד המדינה המארחת. כמובן, זה בא עם סיכון השוק של דובאי – שהוא תנודתי יותר משווקים מפותחים, ותלוי בגורמים כמו מחירי נפט, גיאופוליטיקה אזורית, או עודף בנייה. אבל הממשלה בדובאי נוקטת צעדים לאיזון; למשל, תוכנית ויזת הזהב (10 שנים) למשקיעי נדל"ן מעל 2 מיליון AED מעודדת השקעות יציבות, ויחד עם זאת הגבלות שונות מצמצמות ספקולציה.

עוד נקודה בהשוואה: איכות הנכסים והתשתיות. דובאי כרוכה בתדמית של חדשנות – משקיע שרוכש בניין מגורים בן 5 שנים בדובאי יקבל סטנדרט בנייה עכשווי, מגדלים מפוארים, מיזוג מרכזי, לובי שוער, בריכה וחדר כושר – דברים שבערים ותיקות כמו לונדון או ת"א לא מובנים מאליהם בנכסים רגילים. זה מושך שוכרים ומעלה את ערך התמורה לכסף (Value for Money).

לבסוף, נזילות בינלאומית: שוק הנדל"ן בדובאי מתאפיין בנזילות טובה – משקיעים מכל העולם פעילים שם. בתקופות גאות, קל למכור נכס למשקיע מאירופה, רוסיה, הודו, סין וכו'. ערים כמו תל אביב הן שוק קטן יותר (בעיקר מקומיים) ולכן פחות נזילות לזרים. ניו יורק ולונדון כמובן מאוד נזילות, אך שם מתחרים מול שוק מבוסס ויקר.

עבור המשקיע הישראלי הממוצע שאין בידו עשרות מיליוני דולרים, דובאי מציעה הזדמנות להכנס לשוק נדל"ן בינלאומי איכותי עם סכומים קטנים יחסית, ולקבל תשואה גבוהה בסביבה נטולת מס. במובנים רבים, היא עונה על מה שמשקיעים ישראלים חיפשו שנים באירופה/ארה"ב אך לעיתים לא מצאו: שילוב של מחיר כניסה נמוך כמו באירופה המתפתחת, ותשואה גבוהה כמו בשווקים מתעוררים – אבל באיכות ויציבות קרובה לזו של המערב.

כמובן, תמיד חשוב לפזר סיכונים ולא לשים את כל הביצים בסל אחד. אך מניתוח יבש, דובאי ממוצבת כיום בצמרת יעדי ההשקעה בנדל"ן מבחינת יחס סיכון-תשואה.

להלן שלוש טבלאות מרכזיות המסכמות את ההשוואות והנתונים שהוזכרו:
טבלת השוואת מחירי נכסים ותשואות בדובאי מול שווקים נבחרים

מדד דובאי תל אביב (ישראל) לונדון (בריטניה) ניו יורק (ארה"ב) אתונה (יוון)
מחיר ממוצע לדירת 100 מ"ר באזור טוב (ב$) 400,000-500,000 ~1,130,000 ~1,200,000 ~1,500,000 ~300,000
מחיר למ"ר (ב$) 4,000-5,500 ~11,000 ~12,000 ~15,000 ~3,000
תשואה גולמית ממוצעת 6%-7% 2%-3% 3%-4% 2.5%-3.5% 4%-5%
תשואה נטו (הערכה) ~5%-6% ~2% ~2.5%-3% ~2% ~3.5%
מס רכישה למשקיע 4% (חד-פעמי) 8% 5%-15% מדורג ~2% 3%
מס על שכר דירה 0% (אין מס הכנסה) 5% עירוני (על השוכר) 10% (מס מסלול מיוחד מעל סף) 20%-45% (מדורג לפי הכנסה) ~30% (פדרלי+מדינתי) 7.5%-15% (מדורג)
מס על רווחי הון 0% ~25% 28% לזרים ~20% 15% (פטור לאחר זמן)

הערות: הטבלה היא להמחשה, נתוני המחירים והמסים מקורבים. למשל, בת"א דירה 100 מ"ר עולה מעל 4 מיליון ₪ (1.1 מיליון $). בלונדון וניו יורק, המחירים משתנים לפי רובע, והמס על שכ"ד תלוי במבנה ההחזקה. בדובאי, אמנם אין מס שכר דירה, אך השוכר משלם אגרת דיור 5%. רווחי הון בדובאי פטורים, מה שלא כך בשאר.

טבלת השוואת תשואות לפי סוג נכס באזורי דובאי שונים

סוג הנכס אזור מחיר משוער לנכס שכר דירה חודשי משוער תשואה גולמית הערות
סטודיו JVC (פרברי) 400,000 AED 3,000 AED ~9% תשואה גבוהה בשל ביקוש לזול
1 חדר (1BR) מרינה 1,000,000 AED 7,000 AED ~7% מיקום פריים, ביקוש גבוה
3 חדרים דאונטאון 3,000,000 AED 12,500 AED ~5% נכס יוקרתי, תשואה נמוכה יחסית
וילה 4 חדר Arabian Ranches 3,200,000 AED 15,000 AED ~5.6% קהל משפחות, יציבות גבוהה
משרד 100 מ"ר Business Bay 1,500,000 AED 11,500 AED ~9.2% מסחרי, לפני עלות מס עירוני 10%
דירת נופש (קצר) פאלם ג'ומיירה 2,200,000 AED ~20,800 AED (חודשי ממוצע) ~11% גולמי בהנחת 70% תפוסה, לפני הוצאות

הערות: מחירי הנכסים והשכירויות בהשראת הדוגמאות והנתונים שהוזכרו במאמר. התשואות העולות מהטבלה מראות: נכסים זולים/פרבריים מניבים כ-8%-9%; נכסי פריים מניבים 5%-7%; מסחרי סביב 9%; קצר טווח יכול להגיע ל-10%+.

טבלת השוואת עלויות עסקה וסגירה בדובאי לפי סוג נכס

פריט עלות דירה יד שנייה דירה מקבלן (Off-Plan) וילה/בית פרטי נכס מסחרי
עמלת תיווך 2% + מע"מ (אם למתווך) 0% (בד"כ משלם היזם) 2% (אם יש) 2% (נהוגה גם במסחרי)
אגרת העברת בעלות (DLD) 4% מערך הנכס (מחולקת 2+2 או 4 ע"י קונה) 4% מערך החוזה (נדרשת לרישום Oqood) 4% 4%
עמלת רישום/נאמן ~4,000 AED (מעל 500k) כלול ב-Oqood (בד"כ) ~4,000 AED ~4,000 AED
עלות עו"ד (אופציונלי) 8,000-10,000 AED 8,000-12,000 AED (חוזה קבלן ארוך) 10,000+ AED 10,000+ AED (אפשר אחוז מהעסקה)
בדק בית/שמאי 1,500-3,000 AED (דירה) N/A (חדש, אך בדיקת מפרט) 3,000-5,000 AED 5,000+ AED (שמאי מסחרי)
פתיחת תיק משכנתא** 0.25% סכום הלוואה (רישום) + ~1% עמלת בנק כנ"ל אם לוקחים משכנתא (לעיתים Off-plan דורש 50% תשלום לפני משכנתא) כנ"ל כנ"ל
סה"כ עלויות עסקה (הערכה באחוזים) ~7%-8% משווי הנכס (כולל 4% DLD, 2% תיווך, ועוד) ~5%-6% (DLD 4%, עו"ד) ~7% ~7%

הערות:

שלוש הטבלאות הללו מדגישות את הממצאים: דובאי מובילה בתשואות, מתונה במחירים ובמסים, אך עלויות העסקה (בעיקר 4% DLD) הן פקטור שצריך להביא בחשבון כחלק מחישובי הרווחיות.

לאחר שפרשנו את כל הרקע, הדוגמאות, הניתוחים וההשוואות, נסכם עם כמה טיפים מעשיים והצגת שלבי הרכישה בדובאי כדי שכל משקיע פוטנציאלי יידע כיצד להתקדם באופן מושכל.

10 טיפים מעשיים למשקיעים ורוכשים בנדל"ן דובאי

  1. ערכו מחקר שוק מקיף לפני רכישה: אל תסתמכו רק על מצגות צבעוניות – חקרו את נתוני העסקאות באזור המעניין אתכם, בדקו כמה נכסים דומים מושכרים ובאיזה מחיר, ומה תחזית הפיתוח של אותו אזור (למשל, האם מתוכננים פרויקטים חדשים רבים שעלולים ליצור היצף). מידע רב זמין באתרי נדל"ן, דוחות רשמיים של רשויות דובאי ובאמצעות אנשי מקצוע. טיפ: התחילו בקריאת מדריכים מקוונים על שוק הנדל"ן בדובאי, כגון המדריך שפרסמנו למשקיעים ישראלים, כדי לקבל סקירה ראשונית של מגמות השוק.
  2. הגדירו מטרות ותקציב ברורים: החליטו מלכתחילה – האם אתם משקיעים למטרת תשואה שוטפת, עליית ערך, שימוש עצמי, או שילוב שלהם. ההחלטה הזו תשפיע על סוג הנכס והמיקום שתבחרו. בנוסף, חשבו מהו התקציב המקסימלי שלכם (כולל כל העלויות הנלוות!). אל תשכחו לכלול כ-7%-8% מעל מחיר הנכס עבור עמלות, מסים והוצאות סגירה אחרות. טיפ: הימנעו מפיתוי לחרוג משמעותית מהתקציב המקורי – בדובאי קל להתפתות לשדרג לנכס יקר יותר, אבל ודאו שאתם לא ממנפים עצמכם יתר על המידה.
  3. בחרו בקפידה את האזור והנכס – בקרו פיזית אם אפשר: אין תחליף לראייה בעיניים. סעו לדובאי (או הסתייעו בליווי מקומי) כדי לסייר בשכונה ביום ובלילה, לבחון את הנכס עצמו, הנוף, רעש, מצב תחזוקה של הבניין וכו'. בדובאי הפערים בין שני בניינים סמוכים יכולים להיות גדולים (אחד מתוחזק היטב והשני מוזנח). טיפ: שוחחו עם דיירים או שוערים בבניין – שאלו האם יש בעיות (מעליות? צנרת? ניהול?). הבנה "מבפנים" תעזור מאוד בהחלטה.
  4. בצעו בדיקות נאותות (Due Diligence) ללא פשרות: לפני חתימה על משהו מחייב, ודאו ש-כל הבדיקות הושלמו – אשרו שהמוכר הוא הבעלים הרשום (בקשו לראות שטר בעלות – Title Deed – מקורי), בדקו שאין חובות מיסוי או דמי ניהול (NOC נקי מהמפתח), וודאו שהנכס בנוי כחוק (טאבו רשום, היתר בניה וכו'). אם קונים מקבלן – וודאו שהפרויקט רשום ב-RERA ויש חשבון נאמנות. טיפ: שכרו עו"ד לביצוע הבדיקות הקריטיות, גם אם אתם חושבים שהכל בסדר. עלות העו"ד בטלה ביחס למחיר הטעות הפוטנציאלית.
  5. נהלו מו"מ חכם – ולא רק על המחיר: בדובאי, כמו בכל מקום, כדאי ורצוי להתמקח. לעיתים קרובות יש מרווח הנחה של 5%-10% במחירי יד שנייה ממוכר רציני. מעבר למחיר, שימו לב גם לתנאים – למשל, נסו לכלול בעסקה ריהוט קיים (אם במצב טוב) או תקופת כניסה גמישה. אם הנכס מושכר כעת, דאגו שתקבלו חלק יחסי מהשכירות עבור יתרת התקופה אחרי ההעברה. טיפ: במו"מ עם קבלן על דירה חדשה, שאלו על הטבות: יש קבלנים שמסכימים לשלם את אגרת ה-DLD 4%, או נותנים שדרוגים בחינם (ריהוט, כיסוי דמי ועד בית לשנה). "מתנות" כאלו חוסכות לכם כסף, אל תתביישו לבקש.
  6. תכננו את מימון העסקה והמרת המט"ח בחוכמה: אם אתם מממנים במזומן מכספים בישראל, זכרו שהמרת שקלים לדירהם/דולר עשויה לקחת זמן וחשופה לשער החליפין. פתחו חשבון בנק מתאים מראש, והעבירו כספים מוקדם מספיק. שקלו שימוש בפלטפורמות להעברת כסף עם עלויות נמוכות (כגון Wise) כדי לחסוך בעמלות המרה. אם אתם שוקלים משכנתא מקומית – התחילו בתהליך מוקדם (עוד לפני מציאת הנכס ממש) לקבל אישור עקרוני, כדי שלא תהיו לחוצים בזמן מאוחר יותר. טיפ: אל תשכחו את מרכיב המימון בתשואה: אם הריבית על משכנתא היא, נניח, 5% ואתם מצפים לתשואה 6%, הרווח האמיתי על ההון הממונף הוא קטן. כדאי לשקלל ולהבין האם מינוף משפר לכם את התשואה או סתם מגדיל סיכון.
  7. הקצו תקציב להוצאות תפעול שוטפות ולהפתעות: חישבו מראש לא רק כמה הנכס עולה, אלא כמה יעלה לכם להחזיק אותו בשנה הראשונה: דמי ניהול/ועד בית שנתיים (שיכולים להיות $15-$20 למ"ר בשנה בבניינים יוקרתיים), ביטוח נכס, אם ריק – חשבון חשמל מינימלי ואגרת עירייה (5% מהשכר הדירה המחושב), תחזוקה. בנוסף, שימו בצד קרן לחירום – מה אם המזגן הראשי יתקלקל? (יכול לעלות אלפי דירהם לתקן). מה אם יקח 2-3 חודשים למצוא שוכר? ודאו שיש לכם רזרבה לכסות זאת בלי לחץ. טיפ: בעת הרכישה, בקשו מהמוכר מידע על הוצאות תחזוקה שנתיות ודוחות ועד הבית, כדי להימנע מהפתעות (למשל, אם הבניין החליט על שיפוץ מעליות וכל בעל דירה חייב להשתתף בעלות חריגה).
  8. היעזרו בבעלי מקצוע אמינים – ותקשרו איתם ברור: כפי שהדגשנו, צוות מקצועי יעשה לכם את החיים קלים. בחרו עו"ד, מתווך, מנהל נכס וכו' לאחר בדיקה. ערכו שיחות היכרות, שאלו שאלות קשות (כמה עסקאות עשית השנה? יש לך רישיון? תן לי לקוחות ממליצים לדבר איתם). לאחר הבחירה – תקשרו ציפיות: הגדירו לוחות זמנים, מי עושה מה, וכמה זה יעלה. טיפ: תעדו בכתב את הסיכומים – למשל, שלחו אימייל למתווך: "כפי שדיברנו, העמלה X%, כוללת סיוע בהשכרת הנכס לאחר הרכישה" – ככה תמנעו אי הבנות. אם משהו לא נראה לכם עם בעל מקצוע – החליפו בהקדם, עדיף מוקדם בתהליך.
  9. שימו דגש על חוזים והיבטים משפטיים: אל תמהרו לחתום על מסמכים שאינכם מבינים. בקניית יד שנייה, המסמך העיקרי הוא ה-MOU (זכרון דברים) בין הקונה למוכר – ודאו שעו"ד שלכם עובר עליו ומכניס הגנות חשובות (כמו פיצוי על ביטול עסקה, או מה קורה אם מתגלה חוב נסתר). בקניה מקבלן, החוזה ארוך – קראו לפחות את התקציר ואת הסעיפים על איחור במסירה ופיצויים. טיפ: ברגע הקריטי של מפגש ההעברה ב-DLD, ודאו שהכל כשורה: הכספים זמינים (לעיתים בצ'קים בנקאיים שהוכנו מראש), המוכר הביא את כל המסמכים (NOC, דרכון), ושאתם מקבלים אישור רכישה (אשר רישום) לפני שאתם עוזבים. אל תעבירו את מלוא התשלום בלי לקבל אישור שהנכס נרשם זמנית על שמכם.
  10. השכירו בחוכמה והנהלו את הנכס באופן אקטיבי: לאחר הרכישה, אם אינכם מתכוונים לגור בנכס, התחילו מיד בתהליך השכרה. עדיף לא להשאיר את הנכס ריק כי זה אובדן הכנסה. פרסמו מודעות או תנו למתווך טוב, והתמקדו במציאת שוכר איכותי (קחו ערבויות כגון צ'קים דחויים). חתמו חוזה שכירות רשמי ורשמו אותו ב-Ejari (חובה משפטית להגנת שני הצדדים). לאחר מכן, עקבו אחר התשלומים, ותנו מענה מהיר לתקלות – שוכר מרוצה יישאר יותר. טיפ: הגיעו בעצמכם לביקור בנכס פעם בשנה אם אפשר, לראות מה מצבו. זה הנכס שלכם – גם אם הוא רחוק, חשוב לוודא שהוא לא נהרס בשימוש או שיש נושאים שדורשים טיפול. בנוסף, העריכו מחדש את גובה שכר הדירה בכל חידוש – שוק השכירות בדובאי יכול לעלות, ו-RERA מפרסמת מדדים המראים בכמה מותר להעלות. אל תפספסו העלאת דמי שכירות מתאימה כשזה חוקי וראוי, כדי לשמור על תשואה מתאימה לשוק.

טיפים אלה, שברובם לקוחים מניסיון של משקיעים שכבר עברו את התהליך, יסייעו לכם לנווט את ההשקעה בדובאי בהצלחה. העיקר הוא להיות מתוכנן, יסודי ולא פזיז – דובאי אולי נראית זוהרת ומהירה, אבל כנכס השקעה יש להתייחס אליה כמו לכל נדל"ן: בבדיקות, בסבלנות ובשמירה על האינטרסים שלכם בכל שלב.

אינפוגרפיקה תהליך רכישת נדלן דובאי
תהליך רכישת נדלן דובאי

 

שלבי תהליך הרכישה בדובאי – מדריך עם נקודות קריטיות
רכישת נכס נדל"ן בדובאי, במיוחד כזר, היא תהליך מובנה ומסודר. הכרת שלבי התהליך מראש תאפשר לכם להתכונן כראוי, למנוע טעויות ולדעת למה לצפות בכל שלב. להלן 15 שלבי המפתח – משלב ההכנה ועד לאחר סגירת העסקה – יחד עם נקודות קריטיות לבדיקה בכל שלב:

1. הגדרת מטרות, תקציב ומבנה רכישה – בשלב ההכנה, הגדירו לעצמכם את מטרת ההשקעה (הכנסה משכירות, מגורים, פליפ וכו') ואת התקציב הזמין (הון עצמי + מימון אם רלוונטי). החליטו האם תרכשו כאדם פרטי או דרך חברה. נקודה קריטית: ודאו שיש לכם אישור עקרוני למימון אם צריך, ושהכספים הנזילים להעברה זמינים. כמו כן, הבינו מה המשמעות מבחינתכם לקבלת ויזת משקיע (אם זה יעד, ודאו שהנכס וטווח ההשקעה עומדים בסף 750 אלף AED ).

2. מחקר שוק ובחירת אזור – בצעו סקר שוק עצמאי: למדו על האזורים השונים בדובאי, רמות המחירים, תשואות שכירות, תוכניות פיתוח עתידיות. צמצמו ל-2-3 אזורים מועדפים המתאימים למטרותיכם. נקודה קריטית: בדקו אם האזורים הללו הם Freehold (פתוחים לבעלות זרה מלאה). רוב האזורים החדשים כן, אבל ודאו שאין מגבלות (למשל, בדובאי יש אזורי Leasehold לתושבים מקומיים בלבד – משקיע זר לא יכול לקנות שם).

3. הרכבת צוות ליווי מקצועי – בחרו מתווך/סוכן נדל"ן מורשה שתעבדו איתו, איתרו עו"ד מקומי טוב (או החליטו להשתמש בעו"ד של המוכר אם זה Off-Plan מול חברת ענק, אך עדיף עו"ד נפרד שלכם), והתייעצו עם יועץ מס לגבי מבנה העסקה. נקודה קריטית: ודאו שלסוכן הנדל"ן יש רישיון RERA בתוקף. בקשו לראות את הכרטיס שלו. סוכן ללא רישיון – לא לעבוד איתו. כמו כן, חתמו על הסכם תיווך שמבהיר עמלתו (או שהיזם משלם) כדי למנוע מחלוקות.

4. מציאת נכס ספציפי ובדיקתו הראשונית – סיירו בנכסים (פיזית או וירטואלית). כשתמצאו נכס שמוצא חן בעיניכם, אספו מידע: גודל, שנת בנייה, בעלות (בודקים בטאבו), סיבת מכירה, תקופת שכירות (אם מושכר). נקודה קריטית: וודאו שהנכס רשום בטאבו (ב-DLD) וניתן להעברה לזרים. למשל, בקנייה Off-Plan, בדקו שיש לנכס מספר רישום (Oqood) על שם היזם. אם זה נכס יד שנייה – בקשו עותק של ה-Title Deed הנוכחי לוודא שהוא Freehold ושם הבעלים תואם לשם המוכר שפגשתם.

5. הגשת הצעה (Offer) ומשא ומתן – באמצעות הסוכן, הגישו הצעה כתובה למוכר. זה כולל מחיר מוצע ותנאי תשלום (לדוגמה: "10% תוך 7 ימים כפיקדון, היתרה תוך 30 ימים במעמד העברה"). לרוב אין עדיין מסמך מחייב חוקית בשלב זה, רק מכתב כוונות. נקודה קריטית: נסחו בהצעה תנאים מתלים חשובים – למשל "בכפוף להשגת אישור משכנתא סופי" או "בכפוף לקבלת NOC נקי מהמפתח". כך, אם יתגלו בעיות, תוכלו לסגת. במו"מ, שימו לב ללוחות זמנים – אל תתחייבו לפרק זמן שלא בטוח שתעמדו בו מבחינת העברת כספים מחו"ל.

6. חתימת Memorandum of Understanding (MOU) – זהו שלב חיוני: הקונה והמוכר (או נציגיהם) חותמים על חוזה מכר ראשוני, שמפרט את תנאי העסקה, מחיר, לוחות זמנים, חובות כל צד. עם החתימה הקונה משלם פיקדון (Deposit) לרצינות – לרוב 10% מהמחיר למוכר או לחשבון הנאמן. MOU בדובאי הוא מסמך מחייב משפטית – מעין זכרון דברים חזק. נקודה קריטית: ודאו ש-MOU כולל סעיף פיצוי במקרה שהמוכר יחזור בו (למשל, יחזיר את הפיקדון ויפצה סכום נוסף) ולהפך (אם הקונה מפר, המוכר רשאי לשמור את הפיקדון) – סעיף סטנדרטי. כמו כן, ציינו בבירור מי משלם את ה-4% DLD ואת העמלה – מקובל: קונה 100% מה-DLD, עמלה למתווך כל צד 2%. אבל לפעמים ניתנים סיכומים אחרים – שיצוינו כדי למנוע ויכוח מאוחר.

7. תשלום הפיקדון והגשת בקשה ל-NOC – עם חתימת ה-MOU ותשלום ה-10%, המוכר מתחיל בהשגת No Objection Certificate מהיזם/דירקטוריון הבניין. NOC זה מאשר שאין התנגדות להעברת הנכס וכי כל התשלומים השוטפים עדכניים (לדוגמה, המוכר שילם את כל דמי התחזוקה, המסים וכו'). תהליך NOC לוקח לרוב 5-10 ימים ועולה למוכר סכום סמלי (כמה מאות דירהם או יותר, לעיתים כפיקדון שיוחזר). במקביל, אם הקונה נוטל משכנתא מקומית, הבנק שלו ישלח שמאי להעריך את הנכס. נקודה קריטית: ודאו שהמוכר מסלק כל חוב שצץ לפני מתן ה-NOC – למשל, אם היה איחור בתשלומי ועד בית, שיפרע אותם. ללא NOC נקי לא תתקדם העברה. אם מתגלה בעיה (נניח, המוכר לא שילם חשבון חשמל חודשים) – עמדו על כך שב-MOU כתוב שכל חוב עד יום העברת הבעלות הוא על המוכר.

8. הסדרי סילוק מימון קודם (אם יש) – אם על הנכס יש משכנתא קיימת של המוכר, זה השלב בו צריך לפרוע אותה. לרוב: הקונה (או הבנק המממן של הקונה) ישלם ישירות לבנק של המוכר את יתרת ההלוואה, כדי לשחרר את השעבוד. פעולה זו נקראת Liability Letter ותיאום מול הבנקים. נקודה קריטית: ודאו שאם אתם משלמים סכום לבנק המוכר, הדבר מעוגן בהסכם ומופחת מתשלום הסופי למוכר. כלומר, שלא תשלמו כפול. בנוסף, וודאו שאתם (או עו"ד/מתווך) אוספים מכתב כיסוי מהבנק שמאשר שהמשכנתא תוסר. העברה לא תקרה בלי clearance זה.

9. מפגש העברה (Transfer Appointment) ב-DLD – לאחר שיש NOC, והכל מוכן, קובעים פגישה במרכז השירות של דובאי לנד דיפרטמנט (לרוב במרכזי Trustee הפזורים בעיר). שני הצדדים מגיעים (או נציגים עם ייפוי כוח) עם מסמכים: דרכונים, שטר הבעלות המקורי, NOC, צ'קים/הוכחת תשלום. במעמד זה עורך פקיד נאמן את העברת הבעלות במערכת. הקונה משלם את יתרת התשלום המוסכם למוכר (בצ'ק מוסב על שם המוכר או העברה ישירה). נקודה קריטית: שיטת התשלום – בדובאי מקובל לשלם בצ'ק בנקאי (מנוכה מיידית מחשבון הקונה, מופק לפקודת המוכר) או העברה בנקאית המוכנסת מראש בנאמנות. ודאו שאתם לא מוסרים כסף בלי לקבל קבלה רשמית. בדרך כלל, בסיום העברה, תקבלו שטר בעלות זמני על שמכם – במידה וזה Off-Plan, זה רישום זמני עד המסירה; אם זה נכס קיים, לעיתים מקבלים ישירות את השטר הדיגיטלי (מ-2020 רוב השטרות דיגיטליים).

10. תשלום המסים והעמלות בעת ההעברה – במעמד ההעברה, יש לשלם את האגרות: 4% DLD + דמי רישום ~4,000 AED + דמי הנפקת שטר 580 AED (משתנה). לרוב הקונה מביא איתו צ'ק בנקאי לפקודת DLD עבור 4% ועוד תשלום למשרד הנאמנות. אם יש מתווך, משלמים לו לרוב בצ'ק נפרד 2%. נקודה קריטית: ודאו שכל תשלום אכן בוצע וקבלו קבלות. למשל, על 4% DLD חובה לקבל קבלה – כדי שלא תהיה בעיה ברישום.

11. חתימה על המסמכים הסופיים – הצדדים חותמים בנוכחות הפקיד על מסמכי העברת הבעלות. לרוב אלה טפסים סטנדרטיים של DLD המאשרים את פרטי העסקה. נקודה קריטית: בדקו שהפרטים במסמכים מדויקים – שימכם מאוית נכון בדרכון (כך יופיע על השטר בעלות), מספר הדרכון תקין, מחיר העסקה תואם מה שסוכם. טעויות כאן עלולות לסבך את הרישום או ויזת המשקיע בהמשך.

12. קבלת אישור בעלות (Title Deed) – לאחר עיבוד העסקה, מונפק שטר הבעלות החדש על שם הקונה. כיום זה דיגיטלי (אפליקציית Dubai Rest או מסמך PDF עם QR), לעיתים גם מודפס. נקודה קריטית: זה הרגע לוודא שאין טעויות – עיינו בתעודה, בדקו שהנכס הנכון רשום (מספר חלקה/דירה), שהבעלות 100% שלכם (או לפי אחוזים אם רשמתם כמה בעלים), ושאין הערות בלתי צפויות. זה המסמך החשוב ביותר – שומרו אותו היטב.

13. מסירת החזקה בנכס – אם הנכס פנוי, מיד לאחר העברת הבעלות תקבלו מהמוכר את המפתחות, כרטיסי הגישה, שלט חניה וכו'. אם היה שוכר בנכס, לעיתים ההחזקה תועבר בסוף חוזה השכירות. נקודה קריטית: בצעו פרוטוקול מסירה: עברו יחד עם המוכר על הנכס, רישמו מצב מונים (חשמל, מים, גז) כדי שבעתיד חשבונות פרורציה יחולקו נכון. תעדו מצב הנכס (צלמו תמונות). אם הוסכם על ריהוט שיישאר – בדקו שהוא שם. כך תמנעו ויכוחים אחרי.

14. עדכון הרשויות והסדרת שירותים – כעת, יש לבצע שורת פעולות אדמיניסטרטיביות: ללכת ל-DEWA (רשות החשמל והמים) ולרשום את החשבון על שמכם (דורש הצגת שטר בעלות, ודמי פיקדון חיבור). לרשום את חוזה השכירות (אם יש) תחת שמכם במערכת Ejari. אם הנכס בדירה, לעדכן את חברת הניהול של הבניין על הבעלים החדש (כדי שיחייבו אתכם בדמי ועד בית מעתה). נקודה קריטית: אל תשכחו לבטל כל הוראת קבע או אוטומציה של המוכר – למשל, אם המוכר שילם אוטומטית חשבון חשמל, ודאו שהוא ביטל ואתם הפעלתם משלכם. כמו כן, אם בכוונתכם להגיש בקשה לויזת משקיע, זה הזמן להתחיל בתהליך (מצריך שטר בעלות וערך נכס מעל הסף).

15. ניהול הנכס לאחר הרכישה – שלב מתמשך: אם זה נכס להשקעה, מצאו שוכר או תנו לחברת ניהול לטפל בכך. אם זה לשימושכם – דאגו לביטוח דירה, ורישום בלשכת המרשם העירוני (יש מפקד נכסים). עקבו אחר תשלומי חשבונות, וודאו ששמרתם בצד מספיק לתשלום דמי שירות שנתיים (בד"כ מחייבים פעם ברבעון או שנה מראש). נקודה קריטית: שנה אחרי הרכישה, ערכו "ביקורת עצמית": עברו על כל המסמכים, ודאו שאין משהו חסר (לדוגמה, שטר בעלות סופי אם היה מותנה אכלוס התקבל), ושאתם עומדים בכל הכללים (למשל, תשלום אגרת דיור עירונית – בדובאי נגבה כאמור דרך חשבון החשמל, וודאו שזה משולם כדי שלא יצטבר חוב).

מעבר לשלבים אלה, אם מוכרים את הנכס בעתיד, התהליך דומה הפוך – אבל זה כבר סיפור אחר. חשוב להדגיש שכל שלב קריטי בפני עצמו, אך במיוחד השלבים 6-12 שבהם הכסף והבעלות מחליפים ידיים דורשים עירנות ותשומת לב לכל פרט. כפי שהוצג, תהליך הרכישה בדובאי נחשב לידידותי ויעיל – לעיתים תוך 30 יום ניתן להשלים עסקה מלאה, כאשר כל הצדדים פועלים בשקיפות ובשיתוף פעולה. הכרת התהליך מקנה ביטחון, ואנו מקווים שהמדריך דלעיל יסייע לכם לנווט בו בבטחה.

error: Content is protected !!