ישראלים רבים מגלים בשנים האחרונות התעניינות גוברת ברכישת נכסים בדובאי, בין אם לצורכי השקעה או מגורים חלקיים. לפי נתונים רשמיים של ממשלת דובאי, בשנת 2024 בלבד בוצעו מעל 180,000 עסקאות נדל"ן בסכום כולל של כ-550 מיליארד דירהם (כ-150 מיליארד דולר), עלייה של כ-38% ביחס לשנה הקודמת. מגמת הביקוש מורגשת במיוחד בקרב משקיעים זרים, ובהם גם עשרות ישראלים שחתמו על עסקות מוצלחות בשכונות מובילות כמו דובאי מרינה ו-Business Bay. רבים מהם מחפשים כיום סוכן נדל"ן דובר עברית, שמכיר היטב את הלך הרוח העסקי באמירות ואת הצרכים הייחודיים של ישראלים מבחינת תרבות, מגבלות מיסוי ודגשי ליווי משפטי.

 

תפקיד סוכן הנדל"ן בדובאי

סוכן נדל"ן בדובאי (קרוי גם מתווך נדל"ן, באנגלית: Real Estate Broker, בערבית: وسيط عقاري) הוא איש מקצוע מורשה המתווך בעסקאות מכירה, קנייה והשכרה של נכסי מקרקעין עבור לקוחותיו. תפקידו המרכזי של הסוכן הוא לגשר בין מוכרים וקונים (או משכירים ושוכרים), לספק להם מידע שוק עדכני, ולהנחות אותם לאורך תהליך העסקה, משלב חיפוש הנכס ועד חתימת החוזה ורישום הבעלות. סוכן נדל"ן טוב מכיר לעומק את אזורי דובאי השונים, את סוגי הנכסים והמחירים המקובלים, וכן את הנהלים והטפסים הנדרשים לביצוע תקין של עסקה. למשל, עליו להכיר מונחים כמו נכס בפריסייל/אוף-פלאן (נכס על הנייר, טרם בנייתו המלאה, בערבית: على المخطط), נכס יד שנייה (נכס בנוי הנמכר מבעלים קיים), בעלות חופשית (Freehold) מול חכירה לטווח ארוך (Leasehold), ועוד.

חשוב להדגיש כי בענף הנדל"ן בדובאי, כל הסוכנים והמתווכים חייבים להיות בעלי רישיון תקף מטעם רשויות דובאי. הרגולטור הייעודי, RERA (רשות הנדל"ן של דובאי, בערבית: مؤسسة التنظيم العقاري), דורש מכל סוכן לעבור הכשרה ולהחזיק בכרטיס זיהוי כסוכן רשום. ללא רישוי כזה, אין לאדם סמכות לתווך בעסקאות נדל"ן חוקיות באמירות. דברי יוסף אל-חשימי, סגן מנהל RERA, מחדדים נקודה זו: הוא ציין כי דובאי "מעריכה את התפקיד החיוני שממלאים המתווכים המורשים, ומעודדת לקוחות לבחור אך ורק בסוכנים בעלי כרטיס זיהוי 'מתווך נדל"ן'. מערכת ההסמכה נועדה להבטיח סביבה בטוחה לכל הצדדים בשוק". כלומר, הרשויות עצמן מנחות את הציבור לעבוד רק עם מתווכים מורשים, כאמצעי להגן על זכויותיהם ולהבטיח שכל עסקה תתנהל בשקיפות ובאמינות.

הכשרה ורישוי: כדי להפוך לסוכן נדל"ן בדובאי, על המועמד לעמוד בכמה דרישות בסיס. ראשית, נדרשת אשרת שהיה (תושבות) חוקית באיחוד האמירויות, לרוב הסוכן העתידי ימצא חברה נותנת חסות (חברת תיווך קיימת) שתעסיק אותו ותסייע בהוצאת הוויזה. לאחר מכן, יש להשלים קורס הכשרה מקצועי בן מספר ימים במכון הנדל"ן של דובאי (Dubai Real Estate Institute) ולהיבחן בבחינת הסמכה של RERA. הקורס סוקר את חוקי הנדל"ן, נהלי רישום, אתיקה מקצועית וכדומה. לאחר מעבר הבחינה, המועמד רשאי להגיש בקשה לקבלת רישיון סוכן נדל"ן. הרישיון (המונפק מטעם מחלקת הקרקעות של דובאי, DLD) תקף לשנה אחת, ויש לחדשו בכל שנה, כשחידוש מחייב השתלמויות המשך (שימור ידע ועדכון מקצועי). בעת קבלת הרישיון, הסוכן מקבל מספר זיהוי ייחודי (Broker’s Registration Number – BRN) וכרטיס מתווך רשמי. את פרטי הרישוי הללו ניתן לאמת באתרי הממשלה, שקיפות המאפשרת ללקוחות לוודא שמי שהם עובדים איתו אכן מוסמך. נכון לשנים האחרונות, ענף התיווך בדובאי גדול ומפותח: כבר בשנת 2018 פעלו באמירות למעלה מ-5,000 סוכנים פעילים במסגרת מעל 2,100 משרדי תיווך שונים, ומספרם גדל מאז. היקף העמלות שגרפו מתווכי דובאי במחצית הראשונה של 2018 בלבד היה מעל 571 מיליון דירהם, נתון המדגיש את מרכזיות תפקידם בשוק.

עמלות ותמריצים: סוכני נדל"ן בדובאי מתוגמלים בעיקר באמצעות עמלת תיווך (Commission) המצטרפת לעלות העסקה. בעסקאות מכר מקובל בדובאי שקונה הנכס ישלם 2% משווי העסקה + מע"מ כעמלה למתווך שייצג את העסקה. למרות שהחוק מאפשר גמישות באופן תשלום העמלה (למשל חלוקה בין הצדדים), בפועל רוב המוכרים מגלמים את דמי התיווך במחיר ומצפים שהקונה ישלם אותם בעת ההעברה. בעסקאות רכישה ישירות מקבלן (פרויקט חדש) לעיתים הקבלן הוא שמשלם עמלת שיווק למתווכים שמביאים לקוחות, כך שהקונים פטורים ממנה, אך זה תלוי במדיניות היזם. מעבר לעמלות, סוכנים מצטיינים יכולים לקבל מהמשרד בו הם פועלים בונוסים מבוססי ביצועים, על עמידה ביעדי מכירות. תחרות גבוהה קיימת בין אלפי המתווכים בעיר, במיוחד בתקופות של שוק רותח, וסוכנים מנסים לבדל עצמם באמצעות התמחות באזור מסוים או בסוג נכסים מסוים (למשל התמחות בפנטהאוזים יוקרתיים מול התמחות בדירות סטנדרטיות). מקצוע התיווך בדובאי מאתגר: רוב הסוכנים הם עובדים על בסיס עמלה, ללא משכורת בסיס, ולכן ההצלחה תלויה ביצירת רשת לקוחות וביצוע עסקאות באופן עקבי. עם זאת, הפוטנציאל הכלכלי גבוה בשוק פעיל, עסקאות נדל"ן בערך כולל של מיליוני דירהם יכולות להניב למתווך עמלה נאה.

הגדרות בסיסיות בנדל"ן בדובאי: לפני שנעמיק בסקירת השוק, נבהיר כמה מושגי מפתח שנהוגים בענף הנדל"ן המקומי:

• נכס "פרי-הולד" (Freehold, בערבית: التملك الحر), נכס בבעלות מלאה ובלתי-מוגבלת של הרוכש, כולל הקרקע, לתמיד. מאז חוק מס' 7 של 2006, ממשלת דובאי מגדירה אזורים ייעודיים בהם זרים רשאים לרכוש נכסים בבעלות חופשית. משמעות הדבר שהקונה נרשם כבעלים רשום בטאבו (ראו "שטר בעלות" להלן) עם זכויות קניין מלאות וללא הגבלת זמן. רוב הפרויקטים החדשים בדובאי בשני העשורים האחרונים נבנים באזורי פרי-הולד, על מנת לאפשר משיכת משקיעים זרים.
• נכס "ליס-הולד" (Leasehold, בערבית: عقد إيجار طويل الأمد), נכס הנרכש בחכירה לטווח ארוך, לרוב 99-25 שנים. במודל זה, הרוכש מקבל זכות שימוש בנכס לתקופה ממושכת אך אינו בעל הקרקע לצמיתות. בעבר היה זה המתווה היחיד שבו זרים יכלו להחזיק נדל"ן בדובאי, אך כיום ליס-הולד נפוץ בעיקר בקרקעות ממשלתיות ייחודיות (למשל אזורים המתוכננים לפיתוח על-ידי הממשלה). לאחר תום תקופת החכירה, הזכויות חוזרות לבעל הקרקע המקורי (בדרך כלל הממשלה). שוק הליס-הולד מצומצם יותר, ומשקיעים זרים מעדיפים במובהק לרכוש בפרי-הולד כאשר הדבר מתאפשר.
• נכס "אוף-פלאן" (Off-plan, מכונה גם פריסייל), נכס הנמצא בשלבי תכנון או בנייה, שנמכר על ידי היזם טרם השלמתו. רכישת off-plan כרוכה בחתימה על חוזה מול חברת הפיתוח ובתשלום מקדמה (לרוב 10%-20%) ולאחריה לוח תשלומים מדורג לפי התקדמות הבנייה. היתרון הוא שלרוב המחיר למ"ר נמוך יותר לעומת נכס מוכן, וניתן לפרוס תשלומים. עם זאת, הרוכש נוטל סיכון בנוגע להשלמת הפרויקט בזמן ובאיכות המצופה. על-פי חוקי דובאי, כספי הקונה מופקדים בחשבון נאמנות ייעודי לפרויקט ואינם עוברים ישירות לידי היזם אלא בקצב התקדמות הבנייה, מנגנון שנועד להגן על הרוכשים. כאשר הבנייה מסתיימת, רושמים את הנכס על שם הרוכש ומנפיקים לו שטר בעלות סופי.
• שטר בעלות (Title Deed, בערבית: صك الملكية), מסמך הטאבו הרשמי המעיד על הבעלות החוקית בנכס נדל"ן בדובאי. את השטר מנפיקה מחלקת הקרקעות של דובאי (DLD, Dubai Land Department, בערבית: دائرة الأراضي والأملاك) עם השלמת העברת הבעלות. בשטר רשומים פרטי הבעלים, תיאור הנכס, גוש וחלקה, סוג הבעלות (פריהולד/לישהולד) והגבלות (אם קיימות). רישום השטר כרוך באגרת רישום חד-פעמית (כמה אלפי דירהם, לפי ערך הנכס). השטר הוא ההוכחה החוקית לבעלות, ללא רישום, העסקה אינה מושלמת.
• איג'ארי (Ejari, בערבית: إيجاري), מערכת ממשלתית מקוונת לרישום חוזי שכירות בדובאי. המילה "איג'ארי" פירושה בערבית "החכרה שלי". על-פי חוק, כל חוזה שכירות לשנה ומעלה חייב להירשם במערכת Ejari, אשר מנפיקה אישור רישום. הרישום מבטיח שהחוזה מוכר על-ידי רשויות דובאי ומאפשר אכיפת זכויות הצדדים (למשל גישה לבית הדין השכירויות במקרה סכסוך). רישום איג'ארי גם משמש את מנגנון פיקוח שכר הדירה, דובאי מפעילה מדד רשמי (Index) לקביעת תקרת העלאת שכר דירה עבור שוכרים ממשיכים, כדי למנוע זינוק בלתי מוצדק.
• NOC (No Objection Certificate), אישור אי-התנגדות הנדרש בעת מכירת נכס, המונפק על-ידי היזם או ועד הבניין. האישור מאשר שאין חובות כספיים תלויים על הנכס (למשל דמי תחזוקה שוטפים שלא שולמו). בלי NOC תקף, מחלקת הקרקעות לא תאשר העברת בעלות. עלות הוצאת האישור בדרך-כלל כמה מאות דירהם המשולמים על-ידי המוכר. NOC הוא צעד בירוקרטי חיוני למעבר חלק של הבעלות ומניעת עיכובים ברישום.

אלה רק חלק מההגדרות הבסיסיות. מושגים נוספים יוסברו בהמשך לפי הצורך. בשלב זה, חשוב להבין שהפעילות בשוק הנדל"ן בדובאי מתקיימת במסגרת מערכת חוקים מסודרת ובפיקוח רגולטורי קפדני. הסוכן המורשה משמש כגורם מתווך מומחה המתמצא בכללים הללו, מסייע ללקוח לתמרן ביניהם, ומוסיף ערך באמצעות הידע שלו בשוק המקומי. בחלק הבא נסקור את מאפייני שוק הנדל"ן הדובאי עצמו, גודלו, התפתחותו והטרנדים הבולטים shaping שמעצבים אותו כיום.

סוכן נדל"ן ישראלי בדובאי

שוק הנדל"ן בדובאי הוא אחד הדינמיים בעולם, ומשקף את הטרנספורמציה המהירה של העיר מיישוב מדברי לאחת המטרופולינים הגלובליים המובילים. נדל"ן הוא ענף מפתח בכלכלת דובאי, וסוכני נדל"ן מובילים מניעים את שוק ההשקעות ורכישות הנכסים. לפי הערכות, בסוף העשור הקודם (2018) תרם ענף זה כ-7% מהתוצר המקומי הגולמי (GDP) של האמירות. הממשלה המקומית רואה בנדל"ן מנוע אסטרטגי לצמיחה, ומשקיעה רבות בתכנון אורבני, תשתיות חדשניות ויצירת סביבה מזמינה למשקיעים. בשנים האחרונות השוק חווה צמיחה חסרת תקדים בהיקפה, במיוחד לאחר התאוששות ממגפת הקורונה. יחד עם זאת, ההיסטוריה של שוק הנדל"ן בדובאי ידעה גם תקופות של האטה ואף משברים, הבולט שבהם בשנת 2009.

רקע היסטורי ותמונת מצב כללית: ענף הבנייה והנדל"ן החל לצמוח בדובאי כבר במחצית השנייה של המאה ה-20, במיוחד לאחר גילוי הנפט באזור. בשנת 1960 הוקמה מחלקת הקרקעות של דובאי (DLD) כגוף ממשלתי לרישום וניהול קרקעות ונכסים. עד סוף שנות ה-90, שוק הנדל"ן המקומי נשען בעיקר על ביקושים פנימיים מקומיים ועל צמיחת המגזר הפרטי באמירות, בעוד שחוקי הקרקעות המגבילים לא אפשרו לזרים בעלות מלאה. בתחילת שנות ה-2000 ביצעה ממשלת דובאי מהלך אסטרטגי של פתיחת השוק: הוכרזו פרויקטי ענק שאפתניים (למשל הקמת האי המלאכותי פאלם ג'ומיירה ובניית גורד השחקים בורג' ח'ליפה), וב-2002 ניתן לראשונה אישור עקרוני לזרים לקנות נכסים בבעלות חופשית באזורים מוגדרים. צעדים אלו, לצד מיתוגה של דובאי כמרכז עסקי ותיירותי בינלאומי, הזניקו את שוק הנדל"ן המקומי לבום משמעותי באמצע שנות ה-2000.

עם זאת, משבר האשראי העולמי של 2008 פגע בעוצמה בדובאי והביא להתפוצצות בועת נדל"ן מקומית. במהלך 2009 צנחו ערכי הנכסים בשיעורים חדים (בשכונות מסוימות ירידות של 50% ויותר במחירים דווחו תוך חודשים ספורים). פרויקטים רבים הוקפאו או בוטלו, ומשקיעים נתקעו עם נכסים שמחירם צנח. בתגובה, שלטונות דובאי נקטו שורת פעולות לייצוב ולשיקום הענף: הוקמה סוכנות הרגולציה RERA לטיפול בפיקוח ושקיפות, הונהגו חוקי נאמנות על כספי רוכשי off-plan (כפי שצוין לעיל), והממשלה אף התערבה להצלת חברות יזמיות גדולות שנקלעו לקשיים. אט-אט החל השוק להתאושש בסביבות 20112012, בהובלת ביקושים מחודשים וזרימת הון אזורית.

תקופת אמצע שנות ה-2010 אופיינה בגל בנייה נוסף, נופים אורבניים חדשים כמו דובאי מרינה ומתחמי המגורים סביב תעלת דובאי החדשה קמו, והמוני יחידות נוספות יצאו לשוק. בשנים 20152019 חלה התמתנות ואף ירידת מחירים חלקית, על רקע עודפי היצע מסוימים והתחזקות הדולר (שאליו מוצמד הדירהם). משקיעים ספוקלטיביים התקררו, והשוק הפך לבוגר ומחושב יותר. אך דווקא אז, ב-2020, פרץ משבר מגפת הקורונה אשר עצר כמעט לחלוטין את הפעילות למשך כמה חודשים. רבים חששו מקריסה מחודשת, אך דובאי הגיבה מהר: העיר נפתחה מחדש מוקדם יחסית, הציעה תמריצים (כמו ויזת "עבודה מרחוק" לעובדים זרים, ועידוד מעבר של אנשי מקצוע אליה), והמשקיעים שבו, בחלקם מחפשים מפלט מארצות שנפגעו קשה מהנגיף.

התאוששות והבום של 20212023: לאחר השפל הזמני ב-2020, שוק הנדל"ן של דובאי נכנס למגמת התאוששות מהירה. כבר בשנת 2021 נרשמו באמירות כמעט 50 אלף עסקאות נדל"ן (מכר) בשווי כולל של כ-155 מיליארד דירהם. המומנטום צבר תאוצה ב-2022, בין היתר בתמיכת אירועי ענק כמו אקספו 2020 (שהתקיים באיחור עד מרץ 2022) והגירה מוגברת של משקיעים מחו"ל (למשל, גל משקיעים ובעלי הון מרוסיה בעקבות המלחמה באוקראינה החל מתחילת 2022). שנת 2022 שברה שיאים קודמים הן במספר העסקאות והן בשווי המצטבר שלהן. אך כל זה היה רק קדימון לשנת 2023, שהתבררה כשנת שיא היסטורית עבור הנדל"ן בדובאי.

תרשים: ערך עסקאות הנדל"ן בדובאי (במיליארדי דירהם) בשנים 2021, 2022, 2023. הנתונים מבוססים על דיווחי מחלקת הקרקעות של דובאי. הגרף ממחיש את הזינוק הדרמטי בהיקף העסקאות, מ-155 מיליארד דירהם ב-2021 לצפי של מעל 634 מיליארד ב-2023.

לפי נתונים רשמיים שפרסמה ממשלת דובאי, בשנת 2023 בוצעו 166,400 עסקאות נדל"ן בסך מצטבר של כ-634 מיליארד דירהם (כ-173 מיליארד דולר), צמיחה של 36% במספר העסקאות ושל 20% בערכן ביחס לשנת 2022. זהו היקף חסר תקדים לדובאי, כמעט פי ארבעה בהשוואה ל-2021. הביקוש העז משתקף לא רק במספרים האבסולוטיים אלא גם בפרופיל המשקיעים: כ-113,000 משקיעים שונים פעלו בשוק הדובאי ב-2023, מתוכם 71,000 משקיעים חדשים לחלוטין (שלא היו פעילים לפני כן). נתון מרשים במיוחד הוא ש-42% מאותם משקיעים חדשים היו זרים שאינם תושבי דובאי, אינדיקציה לכך שהעיר מושכת הון גלובלי בהיקף רחב. למעשה, החל מ-2020 דובאי נהנית ממעמד של "מקלט בטוח" למשקיעים בינלאומיים: התמודדות יעילה עם המגפה, יציבות פוליטית, ופתיחות לעסקים הפכו אותה ליעד מבוקש עבור אנשי עסקים ואמידים מרחבי העולם. כך למשל צוין בתקשורת שזרם של רוכשים אמידים מרוסיה תרם לזינוק שוק הנכסים בדובאי לאחר 2022, כאשר הם ביקשו להעביר הון לנכסים מוחשיים בעיר.

מניתוח מגמות השוק עולה שגל העליות האחרון הובל במיוחד על ידי מגזר הנכסים היוקרתיים. בתקופת הפוסט-קורונה, בעלי הון חיפשו נכסים גדולים ומפוארים (וילות עם חצר, פנטהאוזים מרווחים) המספקים איכות חיים גבוהה ובטוחה. דובאי, עם מלאי נדל"ן היוקרה ההולך וגדל שלה, הפכה לאחד היעדים המובילים בעולם לרכישת בתי פאר. בשנת 2023 מחירי נכסי היוקרה הגיעו לשיא כל הזמנים, לפי חברת ייעוץ Knight Frank, מגזר היוקרה בדובאי רשם עליית מחירים מצטברת של כ-44% במהלך 2022 ועוד 16% ב-2023. קצב עלייה כזה הפך את דובאי לעיר עם צמיחת מחירי הפריים (prime property) המהירה בעולם באותה תקופה. אמנם גם מחירי דירות "רגילות" ועלות השכירות טיפסו, אך השכבות העליונות של השוק הובילו את הסטטיסטיקה.

גורם משמעותי בביקוש היוקרתי הוא הגירה של בעלי הון: לפי דיווחים בינלאומיים, בשנת 2022 היגרו לאיחוד האמירויות יותר מ-4,000 מיליונרים חדשים, המספר הגבוה בעולם בהשוואה לכל מדינה אחרת באותה שנה. רבים מהם בחרו בדובאי בשל איכות החיים והיציבות, ורכשו בה בתי יוקרה. המיליארדר ההודי מוקש אמבאני (בעליה של אימפריית רילייאנס וממיליארדרי העולם) הדגים זאת כאשר רכש בשנת 2022 וילה מפוארת בפאלם ג'ומיירה תמורת כ-163 מיליון דולר, עסקת הנדל"ן הגבוהה בתולדות דובאי עד אותה עת. אמבאני אף רכש נכס נוסף בסמוך, ושבר שיאים שהוא עצמו קבע חודשים קודם לכן, עדות לסחרור העליות בסגמנט העלית. גם אנשי עסקים מוכרים מרחבי המזרח התיכון, אירופה ואסיה הצטרפו לחגיגה, כשרבים מבקשים לנצל את מדיניות המס האפסית באמירויות (ראו פירוט על מיסוי בהמשך) ואת היצע הפרויקטים היוקרתיים החדשים.

מנגד, חשוב לציין שלא כל חלקי שוק הנדל"ן צמחו באופן אחיד. לצד אזורי הפרימיום, גם שוק הנכסים הבינוניים והעממיים מציג ביקוש, אם כי מתון ומושפע יותר מגורמי יוקר מחיה. בשכונות כמו ג'ומיירה וילג' סרקל (JVC), דיסקברי גרדנס וכד', מחירי הדירות עלו בקצב מתון יותר לעומת אזורי יוקרה כ-דאונטאון או הדקלים, אך עדיין רשמו התאוששות מובהקת לאחר 2020. המשקיעים בנכסים אלה הם לרוב משפרי דיור מקומיים או משקיעים זרים ממעמד הביניים שמחפשים הכנסה משכירות. התשואות (יחס דמי השכירות למחיר הרכישה) בנכסים כאלה לעיתים אף גבוהות יותר מאשר בוילות פאר, מפני שהמחירים נוחים יחסית בעוד הביקוש להשכרה יציב. למשל, דווח כי בשנת 2024 תשואות השכירות בדובאי עמדו בממוצע על 8%-10% לשנה בשכירויות קצרות-טווח, וכ-6%-7% לשנה בשכירויות שנתיות רגילות, כפול כמעט מהמקובל בערים מערביות מבוקשות. פער זה הופך את דובאי לאטרקטיבית גם עבור משקיעי נדל"ן המחפשים תזרים מזומנים (Cash Flow) גבוה.

מדיניות ממשלתית מעודדת וצפי להמשך: הממשל בדובאי פועל באופן פעיל לתמוך בצמיחת שוק הנדל"ן, תוך הפקת לקחים מהעבר. אחת היוזמות המרכזיות היא הענקת אשרות שהייה למשקיעי נדל"ן. נכון ל-2022, כל משקיע הרוכש נכסים בשווי מצטבר של 2 מיליון דירהם ומעלה זכאי לויזת זהב (Golden Visa) ל-10 שנים לו ולבני משפחתו. אשרה ארוכת טווח זו מקלה על משקיעים זרים להשתקע ולנהל עסקים בדובאי, ומהווה תמריץ לרכוש נכסים יקרים יותר. בנוסף, קיימות אשרות ל-35 שנים עבור השקעות נדל"ן בהיקפים מעט נמוכים יותר, וכן תכנית מיוחדת לפנסיונרים אמידים הרוכשים נכס יוקרה בעיר. צעדים נוספים כוללים יצירת סביבות רגולטוריות בטוחות, למשל חקיקת חוקי בעלות משותפת (Joint Ownership) לשקיפות בניהול בנייני דירות, והשקת פלטפורמות דיגיטליות המקצרות תהליכים (כגון אפליקציית "Dubai REST" לרישום נדל"ן מרחוק ). ההנהגה אף גיבשה את "תכנית אב דובאי 2040", חזון להתפתחות אורבנית ברת-קיימא, שצפוי לכלול הרחבת אזורי מגורים, שטחי מסחר ופארקים, באופן שישמור על ביקושים יציבים למקרקעין בטווח הארוך.

תחזיות האנליסטים לגבי השנים הקרובות חיוביות אך זהירות. רבים סבורים שקצב העליות המואץ של 20212023 יתמתן מעט: מצד אחד צפי להמשך זרימת הון זר, צמיחת אוכלוסייה (דובאי עברה את 3.5 מיליון תושבים ב-2023) והשקעות ממשלתיות גדולות, ומנגד עליית הריבית הגלובלית עשויה לצנן מעט את האשראי והלוואות המשכנתא. Knight Frank העריכו כי לאחר הזינוקים האחרונים, שוק היוקרה יתייצב ברמות מחיר גבוהות אך עם קצב צמיחה מתון יותר. בכל מקרה, דובאי ביססה את מעמדה כמרכז נדל"ן בינלאומי שממשיך למשוך תשומת לב עולמית. הביצועים המרשימים של 2023, הכוללים שיא היסטורי במספר העסקאות ובשוויין, מעידים על כוחו של השוק המקומי גם בתקופה של אי-ודאות גלובלית.

שוק הנדל"ן הדובאי משקף שילוב ייחודי של צמיחה מהירה, מגוונות בינלאומית ותמיכה ממשלתית. הוא עבר כברת דרך מאז המשבר של 2009, התייצב והסדיר עצמו, וכעת נמצא שוב בצמיחה מסחררת. בחלקים הבאים נצלול לגורמים נוספים המשפיעים על הענף, נסקור את השחקנים המרכזיים (חברות וסוכנויות) הפועלים בו ואת המסגרת הרגולטורית שמאפשרת לו לתפקד.

סוכנויות נדל"ן מובילות

שוק הנדל"ן בדובאי נשלט אמנם ברגולציה ממשלתית הדוקה, אך עיקר הפעילות בשטח מתבצעת על-ידי חברות נדל"ן פרטיות, הן חברות פיתוח ויזמות (Developers) הבונות פרויקטים גדולים, והן משרדי תיווך (Brokerage Firms) המסייעים בקנייה ובמכירה של נכסים. בחלק זה נכיר את החברות המובילות בענף הפרטי, נשפוך אור על הפרויקטים המזוהים איתן ועל דמויות מפתח המובילות אותן. לחברות אלו השפעה רבה על מראה העיר ודינמיקת השוק: מיזמי ענק שקובעים סטנדרטים חדשים ועד יוזמות שיווק אגרסיביות שמניעות ביקושים. חשוב לציין שלמרות שמן "סוכנויות פרטיות", חלק מהחברות הן ציבוריות למחצה או בעלות זיקה ממשלתית, אך הן מתפקדות כמסחריות לכל דבר ופועלות למטרות רווח.

ניתן לחלק את החברות המובילות לכמה קטגוריות: קבוצות יזמיות גדולות שבונות שכונות שלמות ומגדלים איקוניים, חברות יזמות בינוניות המתמקדות בנישות ספציפיות, ומשרדי תיווך מהמובילים המטפלים בכמות גדולה של עסקאות בשוק המשני. נציג להלן מספר חברות בולטות בכל קטגוריה, כולל רקע, פרויקטים ומוניטין, וכן נזכיר את האנשים מאחוריהן.

Emaar Properties (אמעאר נכסים)

חברת אמעאר פרופרטיז היא אולי השם המזוהה ביותר עם תנופת הבנייה של דובאי בעשורים האחרונים. אמעאר, שהוקמה בשנת 1997, הפכה לאחת מחברות הנדל"ן הגדולות במזרח התיכון. היא הייתה אמונה על פיתוח פרויקטי הדגל המפורסמים ביותר של דובאי, ובראשם בורג' ח'ליפה, המגדל הגבוה בעולם, וכן רובע דאונטאון דובאי הכולל את Dubai Mall (הקניון הגדול בעולם). בנוסף, אמעאר פיתחה את שכונת דובאי מרינה על גורדי השחקים והמרינה שבה, את פרברי היוקרה אמירות הילס וערבייאן ראנצ'ס, את הפרויקט החדש דובאי הילס, את האי התיירותי Emaar Beachfront ועוד שורה ארוכה של נכסי יוקרה ומסחר.

אמעאר היא חברה ציבורית שמניותיה נסחרות בבורסת דובאי, אך היא בעלת זיקה ממשלתית, למשלת דובאי (באמצעות Dubai Holding) יש אחזקת מניות משמעותית בחברה. למעשה, באוגוסט 2022 דווח כי שליט דובאי, שייח' מוחמד בן ראשד אאל מכתום, צפוי להפוך לבעל המניות השני בגודלו באמעאר במסגרת עסקה בשווי 7.5 מיליארד דירהם. עסקה זו כללה רכישת חלקה של Dubai Holding בפרויקט Dubai Creek Harbour על-ידי אמעאר, ותמורתה הונפקו מניות נוספות שהגדילו את חלק הבעלות של ממשלת דובאי באמעאר. צעד זה מחזק עוד יותר את הקשר בין אמעאר לשלטון, ומבטיח גיבוי פיננסי וקרקעות זמינות לפיתוח עתידי.

מוניטין ואיכות: אמעאר נחשבת בעיני רבים לחברת הנדל"ן האמינה והיוקרתית ביותר בדובאי. הפרויקטים שלה ידועים באיכות בנייה גבוהה, עמידה בלוחות זמנים ובתחזוקה קפדנית לאורך שנים. דוגמה לכך, למרות גודלו העצום של בורג' ח'ליפה, אמעאר הצליחה להשלים את בנייתו ולפתוח אותו בזמן המתוכנן (2010), וקיבלה שבחים על ניהול הפרויקט. נכסי אמעאר נוטים לשמר את ערכם היטב בשוק והמותג "Emaar" מושך קונים, בידיעה שהם מקבלים מוצר פרימיום. מנכ"ל ומייסד החברה, מוחמד אלאבר (Mohamed Alabbar), הוא דמות מוכרת בענף הנדל"ן הבינלאומי, ומזוהה עם חזון פיתוח חדשני השואף להפוך את דובאי ל"עיר ברמה עולמית". אלאבר עצמו הצהיר פעמים רבות שאמביציית אמעאר היא "לבנות אייקונים", מבנים וסביבות חיים שיהיו סמל לדובאי המתחדשת.

Nakheel Properties (נאקיל נכסים)

נאקיל היא חברת נדל"ן בולטת נוספת, הנמצאת בבעלות ממשלתית (כיום תחת קבוצת Dubai Holding של ממשלת דובאי). נאקיל התפרסמה בעולם במיוחד בזכות פרויקט האיים המלאכותיים בצורת דקלים, פאלם ג'ומיירה, פאלם ג'בל עלי (שהוקפא באמצע) ו-דה וורלד (ארכיפלג איים קטן בצורת מפה). האי פאלם ג'ומיירה שפיתחה נאקיל בתחילת שנות ה-2000 הפך לסמל של החדשנות האורבנית בדובאי, עם מלונות יוקרה (כגון אטלנטיס), וילות יוקרה קו ראשון לים, ודירות בבניינים לאורך ה"קשת" החיצונית. מעבר לאיים, נאקיל אחראית לפיתוח שכונות מגורים כמו Jumeirah Islands (איים מלאכותיים קטנים באגם), דיסקאברי גרדנס, הפקולטה הבינלאומית (Ibn Battuta area), ומתחמי קמעונאות כמו Dragon Mart (מרכז סחר ענק). לאחר המשבר של 2009, נאקיל עברה ארגון מחדש בשל חובות כבדים, ובשנים האחרונות מוזגה לתוך Dubai Holding, אך היא מוסיפה לפעול כמותג פיתוח.

מוצר ואיכות: האיכות בנכסי נאקיל משתנה מפרויקט לפרויקט. בפרויקטים יוקרתיים כדוגמת הווילות בפאלם ג'ומיירה, איכות הבנייה גבוהה מאוד וכוללת גימורים מוקפדים. לעומת זאת, בפרויקטים המוניים ובמחיר בינוני (כגון בנייני הדירות בדיסקאברי גרדנס או הווילות הצמודות קרקע בפרבר Jebel Ali Village בעבר), איכות הבנייה נחשבה סטנדרטית ולעיתים ספגה ביקורת. נאקיל ידעה עליות ומורדות: מצד אחד פרויקטי-דגל מרשימים (אבל גם יקרים ומורכבים לביצוע), מצד שני עיכובים משמעותיים שחוו חלק מהיוזמות שלה בשנות המשבר. כיום, לאחר הארגון מחדש, נאקיל מתמקדת בפיתוח פרויקטים קהילתיים גדולים (כמו Villanova, שכונה משפחתית גדולה בדרום דובאי) ובהשלמת פרויקטים שהיו בהקפאה (למשל חידוש היוזמה לבניית פאלם ג'בל עלי שהוקפאה בעבר). היא נותרה שם מוכר שכל משקיע נדל"ן בדובאי מכיר.

DAMAC Properties (דאמאק נכסים)

דאמאק פרופרטיז היא חברה פרטית הנחשבת לאחת מיזמיות הנדל"ן הגדולות בדובאי. החברה נוסדה על-ידי איש העסקים חוסיין סג'וואני (Hussain Sajwani) בראשית שנות ה-2000, ומיצבה עצמה כחלוצה בפיתוח מתחמי מגורים יוקרתיים בשילוב מיתוג בינלאומי. דאמאק אחראית בין היתר לפרויקט DAMAC Hills, קהילה סגורה הכוללת וילות ובניינים סביב מגרשי גולף (עם מגרש שעוצב על ידי טראמפ, בזיכיון של Trump International Golf Club), לפרויקט DAMAC Lagoons החדש, מתחם וילות סביב לגונות מים מלאכותיות, וכן למגדלי דירות רבים בפורטפוליו החברה (למשל מספר מגדלים בדובאי מרינה, במפרץ העסקים (Business Bay) ועוד ). דאמאק גם בונה את פרויקט המגדלים AYKON City על כביש שייח' זאיד. החברה ידועה בכך שהיא מרבה לשווק נכסים בשיתוף מותגי-יוקרה, למשל מגדלי דירות שעוצבו ע"י בתי אופנה (רוברטו קוואלי, ורסאצ'ה) ווילות ממותגות (פרויקט Trump Estates בדאמאק הילס ועוד).

מוניטין ושיווק: לדאמאק יצא שם מעט שנוי במחלוקת בשוק המקומי. מחד, החברה הביאה חדשנות שיווקית ותעוזה, היתה בין הראשונות שהציעו תוכניות תשלום אטרקטיביות לרוכשים (למשל "שלם 1% בחודש" על דירה), ופרויקטים עם אלמנטים ייחודיים (בריכות גלים, פארקי מים בתוך שכונות וכו'). מאידך, בעשור הראשון לפעילותה, סבלה דאמאק מביקורת על עיכובים במסירות ואיכות בנייה בינונית בפרויקטים הראשונים. חוסיין סג'וואני, העומד בראשה, הוא דמות צבעונית ונחשב לאחד האנשים העשירים בדובאי. הוא פיתח קשרים גם עם ידוענים (למשל שיתוף הפעולה עם משפחת טראמפ לפני שנים ספורות) כדי לקדם את מיזמי החברה. בשנים האחרונות דאמאק שיפרה את איכות ביצועיה, אם כי עדיין חלק מהמשקיעים ניגשים לפרויקטים שלה במשנה זהירות. מבחינת נתח שוק, דאמאק שיווקיה אלפי יחידות ובנתה בסיס לקוחות רחב, מה שממצב אותה כשחקן פרטי מוביל.

Dubai Properties ו-Meraas

Dubai Properties ו-Meraas הן שתי חברות יזמיות שפעלו בעבר בנפרד, אך כיום שתיהן נמצאות תחת המטריה של Dubai Holding (זרוע ההשקעות של ממשלת דובאי).

Dubai Properties הייתה אחראית לכמה פרויקטים מרכזיים: למשל רצועת החוף JBR (Jumeirah Beach Residence), קומפלקס 36 המגדלים המגורים המפורסם לאורך חוף ג'ומיירה, פרויקט Executive Towers במפרץ העסקים, וכן שכונות פרברים כמו מודון ו-וילאנובה בדרום העיר. החברה התמקדה בפלח הבינוני-גבוה, עם דגש על משפחות מקומיות וזרים תושבי דובאי, ומוצריה נחשבו איכות "טובה" סטנדרטית, לא פאר קיצוני אך גם לא זולים מאוד.

Meraas, לעומתה, זכתה למוניטין חדשני יותר, היא יזמה פרויקטים בעלי אופי לייפסטייל צעיר ומודרני: City Walk (מתחם עירוני אופנתי של קניות ובילוי), Bluewaters Island (אי תיירותי עם גלגל ענק "עין דובאי"), La Mer (מתחם חוף אורבני מעוצב), Jumeira Bay (אי קטן בצורת סוסון ים עם וילות ומלון בולגרי) ועוד. מראס נודעה בעיצוב המוקפד של מרחביה הציבוריים וביצירת סביבות אורבניות טרנדיות.

בשנת 2020 הודיעה Dubai Holding על איחוד הפעילות של Dubai Properties ומראס (וכן חברת הייעוד נמקסם) תחת קורת גג אחת כדי לייעל ולשלב משאבים. כעת, הם פועלים במשותף, תוך ניצול החוזקות: Dubai Properties מביאה ניסיון בניהול פרויקטי ענק משפחתיים, ומראס מביאה יצירתיות וחדשנות עיצובית.

מוניטין: איחוד הכוחות שיפר את כושר התחרות של שתי החברות מול ענקיות כמו אמעאר ונאקיל. הפרויקטים החדשים תחת Dubai Holding מקבלים אמון משוק המשקיעים, למשל שכונת פורט דה לה מר (Port de La Mer) היוקרתית ששווקה ב-20192021, זכתה לביקושים ערים. גם איי דובאי החדשים (Dubai Islands, המיתוג מחדש של פרויקט "דירה איילנדס" של נאקיל) מנוהלים על ידם בשיתוף פעולה.

חברות פרטיות נוספות בשוק

מלבד "הגדולות", פועלות בדובאי עשרות חברות נדל"ן פרטיות בינוניות וקטנות, שחלקן התבלטו בזכות התמחות או הישגים ייחודיים:

• Sobha Realty (סובה), חברה בבעלות הודית שהקימה את מתחם Sobha Hartland (אזור מגורים יוקרתי ליד תעלת דובאי) ועוד פרויקטים נישתיים. סובה נודעת באיכות בנייה מעולה, היותה גם הקבלן המבצע של עצמה, ואמינות גבוהה מול משקיעים. למרות שהיא פחות מוכרת לציבור הרחב בהשוואה לאמעאר/נאקיל, משקיעים שמכירים את שמה מחשיבים אותה ל"סוס עבודה" אמין.
• MAG Developments (מאג), זרוע הנדל"ן של קבוצת MAG המקומית (שבראשה משפחת אל-גדא). מאג מתמקדת בדיור לשוק הביניים-גבוה: פרויקטים כמו MAG Eye באזור מיידאן, עם דירות במחירים נוחים יחסית, ופרויקט MAG City. היא מציעה דירות במחיר התחלתי סביב 0.53 מיליון דירהם. היתרון שלה, מיקוד בפלח ביניים ומתן תמורה טובה למחיר.
• Azizi Developments (עזיזי), חברה פרטית מקומית בבעלות משפחת עזיזי, בראשות מירוואס עזיזי. עזיזי בנתה מאות בנייני דירות, במיוחד באזור Al Furjan ליד האקספו, וכן מובילה פרויקטי דגל כמו Azizi Riviera, קומפלקס מגורים גדול בעיר מוחמד בן ראשד (MBR City). המודל העסקי שלה שם דגש על מהירות בנייה, להוציא כמה שיותר יחידות בזמן קצר, ולפיכך איכות הבנייה סבירה אך לא יוקרתית במיוחד. רבים מרוכשי עזיזי הם משקיעים לטווח קצר המחפשים מחיר תחרותי. החברה צמחה מאוד לאחרונה ובונה גם על הפאלם ג'ומיירה (פרויקט Palm West/East).
• Danube Properties (דנובה), זרוע הפיתוח של קבוצת דנובה (חברה המשווקת חומרי בנייה). דנובה נכנסה לנדל"ן עם דגש ברור: דירות זולות יחסית ותוכניות תשלום ארוכות במיוחד. היא השיקה שורת מגדלים עם שמות ראוותניים ("פאשנז", "אולימפיאן", "אליץ") ומכרה דירות סטודיו/חד' במחירים נגישים (400-800 אלף דירהם) עם אפשרות לשלם 1% מהמחיר בכל חודש לאורך מספר שנים. מודל זה מושך משקיעים עם הון עצמי נמוך. איכות הבנייה של דנובה בינונית, אך היא מצליחה לספק את הסחורה בזמן והביקוש גבוה בשל תנאי התשלום.
• Omniyat, יזמית בוטיק המתמחה בפרויקטי על סופר-יוקרתיים. למשל המגדל One at Palm (שכעת מוכר כ"אחד הבניינים היוקרתיים בעולם" עם דירות שנמכרו בעשרות מיליוני דולרים) ומגדל The Opus (בניין ארכיטקטוני ייחודי שעוצב ע"י זהא חדיד). אומניית משרתת בעיקר את קהל האלטרה-עשירים ומייצרת פרויקטים מעטי נפח אך אייקוניים.
• Select Group, חברת יזמות פרטית שפיתחה בעיקר במתחם דובאי מרינה (פרויקטים מוצלחים כמו Marina Gate ועוד) וכן נכנסה לאזור Downtown. בעליה, פארוק אחמדי, התמקד בהצעת איכות גבוהה במחיר תחרותי בשוק היוקרה "הנגישה". החברה גם גיוונה לפעילות באבו דאבי, לונדון ועוד.

לצד היזמיות, ישנם גם משרדי תיווך מובילים שכדאי להזכיר: חברות כמו Betterhomes, Allsopp & Allsopp, Haus & Haus, fäm Properties, Provident ואחרות, כולן מטפלות בעסקאות רבות בשוק היד-השנייה ובשיווק פרויקטים חדשים. למשל, Betterhomes הוותיקה (נוסדה בדובאי ב-1986 על-ידי לינדה מהוני) היא אחת מרשתות התיווך הגדולות, עם מאות סוכנים. Allsopp & Allsopp הבריטית התפרסמה בשל שימוש אינטנסיבי במדיה וקידום מכירות, וידועה בכך שבעלי החברה (האחים אולסופ) הפכו בעצמם לסלבריטאים בתחום. fäm Properties בהובלת פארס אל-מסאדי היא דוגמה לחברת תיווך חדשה יחסית שגדלה מהר, בין השאר בזכות מתן שירותי ייעוץ השקעות מקיפים ולא רק "שידוך נכסים". משרדים אלה אינם יוזמים בנייה אלא מספקים שירותי תיווך, אך נוכחותם משמעותית: הם מקשרים בין החברות היזמיות לקונים ומשקיעים מכל העולם. לעיתים קרובות יזמים חוברים למשרדי תיווך מובילים כדי שישווקו עבורם דירות (בתמורה לעמלה).

דמויות מפתח בתחום: מעבר לחברות עצמן, כדאי לציין כמה אישים מוכרים בנדל"ן הדובאי:

• כבר הוזכרו מוחמד אלאבר (אמעאר) וחוסיין סג'וואני (דאמאק) כיזמים מובילים.
• מולם, דמויות ציבוריות כמו שייח' מוחמד בן ראשד (שליט דובאי) ממלאות תפקיד גם כספקי החזון והקרקעות, העובדה שהוא הגדיל אחזקה באמעאר מעידה על מעורבותו הישירה בענף.
• בענף התיווך, שמות כמו האחים לואיס וקארל אולסופ (בעלי Allsopp & Allsopp) ידועים, וכן פארס אל מסאדי (מנכ"ל fäm) או ריאן מאהוני (מנכ"ל Betterhomes) אשר מרבים להתראיין במדיה הכלכלית.
• גם משקיעים ידועים שהפכו לסוג של "משפיעני נדל"ן" קיימים, למשל משקיעי יוטיוב ידועים או סוכנים שהפכו לכוכבי ריאליטי מקומי.

המגזר הפרטי של נדל"ן דובאי כולל פירמות מגוונות: מהיזם הענק הבונה את קו הרקיע ועד משרד התיווך שמסייע למשקיע הבודד. כולם תורמים למארג השוק: החברות הגדולות מביאות תשתית והיצע, והחברות הקטנות והמתווכים מביאים התאמה אישית ושירות לקהל הרחב. הכרת החברות המובילות חשובה למשקיע, שמה של החברה היזמית יכול להעיד על איכות הנכס הצפויה, על תחזוקה עתידית ואף על פוטנציאל עליית הערך.

סוכנויות ממשלתיות ומדיניות רגולציה

מאחורי הקלעים של שוק הנדל"ן השוקק בדובאי ניצבת תשתית רגולטורית ומוסדית שהוקמה ותוכננה על-ידי הממשלה. בניגוד לשווקים פרועים, דובאי שמה דגש על יצירת מסגרת מוסדרת שבתוכה פועלים היזמים, המתווכים והמשקיעים. חלק זה יסקור את הגופים הממשלתיים המרכזיים בענף, את החוקים והתקנות העיקריים המסדירים את השוק, וכן יוזמות מדיניות שנועדו לתמוך בצמיחתו ולשמור על יציבותו.

מחלקת הקרקעות של דובאי (DLD) וזרועותיה

דובאי לנד דיפרטמנט (DLD), מחלקת הקרקעות של דובאי, הוא הגוף הממשלתי העליון המפקח על כל פעילות הנדל"ן באמירות. כפי שצוין, הוא נוסד בשנת 1960, ובתור לשכת רישום מקרקעין ותיקה הוא אחראי לרישום כל עסקת מכר, הנפקת שטרי בעלות, גביית מיסים ואגרות נדל"ן, והוצאה לפועל של חוקי המקרקעין. ה-DLD דומה ל"טאבו" או "לשכת רישום המקרקעין" במדינות אחרות, אך תחומי אחריותו רחבים אף יותר וכוללים גם רגולציה ושירותים לציבור.

בתוך ה-DLD פועלות מספר זרועות ייעודיות:

• RERA, Real Estate Regulatory Agency (רשות הרגולציה לענף הנדל"ן): זוהי סוכנות-בת של DLD, שהוקמה בשנת 2007. RERA מופקדת על יצירת הרגולציות והתקנות בתחום, רישוי סוכני נדל"ן, אישור פרויקטי פיתוח, פיקוח על כספי נאמנות, ניסוח חוזים סטנדרטיים ועוד. למעשה, RERA היא "הרגולטור" הפרקטי של ענף הנדל"ן. לדוגמה, היא קובעת את כללי האתיקה למתווכים ומעניקה תעודות רישוי (כמתואר בחלק 1), מפקחת על פרויקטי off-plan ומחייבת חשבונות נאמנות לכל פרויקט חדש, ומנהלת את מדדי שכר הדירה ואת חוקי היחסים בין שוכר למשכיר (כגון הגבלת העלאות שכר דירה שנתיות, Rent Increase Cap לפי מדד RERA). החוק מס' 7 (2006) שאישר את מכירת ה-Freehold לזרים מיושם תחת פיקוח RERA, שמגדירה את המפות והאזורים המותרים לזרים.
• מרשם המקרקעין (Real Estate Registration): אחראי טכנית על רישום העסקאות והנפקת שטרי הבעלות. במסגרת זו פועלים משרדי הרישום (Trustee Offices), אלו לשכות שירות מורשות פרטיות, פרוסות בעיר, שמוסמכות על-ידי DLD לבצע רישום עסקה בפועל. כך, קונה ומוכר יכולים לבצע את עסקת המכירה ב"עמדת שירות" חיצונית במקום לנסוע לבניין הממשלה. ישנם עשרות משרדי Trustee ברחבי דובאי (לרוב במשרדי עו"ד או נותני שירות עסקי), בהם מתבצע המפגש להעברת בעלות ותשלום האגרות. משרדים אלה מחוברים ישירות למערכת ה-DLD, מה שמקל מאוד על התהליך הבירוקרטי.
• מרכז פתרון סכסוכי שכירות (RDC, Rental Dispute Center): בית דין מיוחד לטיפול מהיר בסכסוכים בין שוכרים ומשכירים. דובאי הקימה ערכאה ייעודית זו כדי לתת מענה לבעיות כמו דיירים שלא משלמים, בעלי בית שמפרים חוזה וכו'. ההליך שם יעיל ומקוון חלקית, ותיקים רבים נסגרים בזמן קצר יחסית (עניין של שבועות). הדבר מוסיף ביטחון הן למשקיע המשכיר דירה והן לשוכר, ביודעם שיש ערוץ אכיפה מהיר.
• מחלקת קידום השקעות (Real Estate Investment Management & Promotion Center): יחידה אחרת ב-DLD שעוסקת בקידום דובאי בפני משקיעים זרים, ארגון תערוכות (כמו תערוכת הנדל"ן השנתית Cityscape), והסברה לגבי חוקי הנדל"ן.

מבחינה מבנית, ה-DLD הוא חלק מממשל דובאי, ובראשו עומד מנהל כללי הממונה בצו שליט האמירות. לאורך השנים הארגון הוביל חקיקה משמעותית. דוגמה: ב-2019 יזם ה-DLD חוק חדש המסדיר בעלות משותפת בבנייני דירות, כדי להסדיר את עבודת ועד הבניין וחברות הניהול, תחום שהיה פרוץ יחסית. החוק הגדיר שקיפות פיננסית בחשבונות ועד, הגבלת כוחם של יזמים לאחר מסירת הפרויקט, וזכויות בעלי הדירות.

חוקי מפתח בנדל"ן: בעלות זרים, נאמנות ומיסוי

בעלות לזרים: כאמור, חוק אמירותי מס' 7 משנת 2006 אפשר לראשונה רכישת נכסי נדל"ן בבעלות מלאה לזרים, באזורים שנקבעו על-ידי השליט. רשימת אותם אזורים (Freehold Areas) כוללת כיום את רוב השכונות החדשות והיוקרתיות: מרינת דובאי, דאונטאון, הפאלם איילנדס, אזורי Arabian Ranches, רובעי הטיילת החדשים וכו'. מנגד, בשכונות הוותיקות של דובאי (דיירה, בר דובאי, ג'ומיירה הישנה וכו') זר אינו יכול לקנות בית קרקע בבעלות חופשית, שכן לא הוכרזו כאזורי פרי-הולד (אלא בחכירה בלבד אם בכלל). יש לציין שבאבו-דאבי למשל ההגבלות עדיין יותר נוקשות, מה שמייחד את דובאי כחלוצה במדינה בפתיחותה לבעלות זרה. בעלות של חברות זרות מותרת גם היא, בתנאי שהחברה רשומה באזור סחר חופשי (Free Zone) כך שמבנה הבעלות הסופי הוא זר.

חוק הנאמנות ליזמים (Trust Account Law 2007): חוק חשוב שהתקבל לאחר משבר 2009 מחייב כל יזם פתוח חשבון נאמנות (Escrow) מנוהל ע"י צד שלישי לכל פרויקט off-plan. רוכשי דירות משלמים את המקדמות והתשלומים אל חשבון זה, ולא ישירות לחברה. הכספים משתחררים ליזם בשלבים רק ככל שהבנייה מתקדמת, בהתאם לדוחות מהנדס. בכך למעשה מוגנים הקונים: אם פרויקט נכנס לעיכוב כבד או מתבטל, הכסף שנותר בחשבון מוחזר להם (בניכוי חלק שהוצא על עבודות שנעשו בשטח). מערכת זו הוכיחה את עצמה כמונעת התמוטטויות, גם אם מיזם תקוע, לרוב כספי הקונים לא "נעלמים" כי לא ניתן היה למשוך אותם ללא התקדמות בנייה. RERA מפקחת ומנפיקה אישורי פתיחת חשבון נאמנות כשלב מקדים לשיווק פרויקט.

דמי העברה (Transfer Fee): במקום מס רכישה דוגמת זה הנהוג במדינות רבות, דובאי גובה מכל עסקת מכר אגרת העברת בעלות בשיעור 4% ממחיר העסקה. אגרה זו משולמת ל-DLD בעת הרישום, ומהווה מקור הכנסה חשוב לממשלה המקומית. באופן רשמי, החוק מחייב חלוקה שווה (2% על המוכר, 2% על הקונה), אך בנוהג המקובל בשוק, הקונה נושא במלוא 4% ברוב המקרים. האגרה מוחלת גם על מכירה חוזרת (כל פעם שמשנה ידיים), מה שמעודד השקעה ארוכת טווח ולא "סיבובי ספסרות" מהירים, שכן מכירה מהירה תחויב שוב ב-4% (ובנוסף בעמלת תיווך). ראוי לציין שבמהלך שפל השוק ב-2018 דובאי הפחיתה באופן זמני את האגרה ל-2% בכדי לעודד עסקאות, אך לאחר מכן החזירה אותה ל-4%.

מיסוי שנתי על נכסים: אחד הגורמים המשמעותיים שמושך משקיעים לדובאי הוא היעדר מס רכוש או ארנונה שנתית על נכסים פרטיים. בעל נכס למגורים אינו משלם מס ממשלתי קבוע על עצם הבעלות. (ישנו תשלום עבור שירותי עירייה, אך הוא מובנה בחשבונות המים/חשמל ובדמי הניהול של הבניין, לא כמס ישיר לפי שווי הנכס). כמו כן, אין מס הכנסה על שכר דירה שאדם מרוויח מהשכרת נכסיו בדובאי. כלומר, ההכנסה משכירות היא נטו לכיס מבחינת רשויות האמירויות. מצב זה שונה דרמטית ממדינות רבות בהן בעל נכס משלם בכל שנה אחוז מערך הנכס כמס עירוני, ומס שולי על הכנסות מהשכרה. כמובן, למשקיעים זרים יש חבות מס אפשרית במדינת מוצאם (למשל ישראלי כן צריך לדווח ולשלם מס מופחת 15% או לפי מדרגות על הכנסות שכירות מחו"ל), אך בסביבת דובאי עצמה אין ניכוי. זה הופך את חישובי התשואה לפשוטים וברורים, כפי שצוין בסקירת השוק, התשואות הגולמיות של ~7% נותנות כמעט 7% נטו, בניגוד למדינות שבהן מסים מקזזים מהנטו. גם אין מס שבח (Capital Gains Tax) במידה ומוכרים נכס ברווח. מדיניות "אפס מס" זו כנראה תישמר לפחות עבור יחידים, כחלק מהאסטרטגיה של דובאי למשוך הון ותושבים מבוססים. (ראוי לציין שב-2023 אומנם הוכנס לראשונה מס חברות באיחוד האמירויות, אך הוא חל רק על תאגידים גדולים ולא על יחידים ונכסי פרטים).

עוד רגולציות חשובות:

• חוקי השכירות: דובאי כאמור מפעילה מנגנון רגולציה לשוק השכירות. חוק משנת 2007 הסדיר שבעל בית לא יכול לפנות שוכר עם סיום החוזה אלא אם נתן הודעה 12 חודשים מראש והציג עילה מוגדרת (למשל רצון למכור או לשכן בן משפחה בנכס). בנוסף, הוטל פיקוח על העלאות דמי השכירות: אם שוכר נשאר בנכס, המשכיר רשאי להעלות את שכר הדירה רק בשיעור תקרה שנתי שנקבע (ותלוי בפער בין שכר הדירה הנוכחי לממוצע השוק). המדד מתפרסם על-ידי RERA (כחלק ממדד rent index). למשל, אם שכר הדירה נמוך מאוד יחסית לממוצע, מותר להעלות עד 15%; אם הוא בטווח של 10% מתחת לממוצע, מותר רק 5%; אם כבר מעל ממוצע, אסור כלל להעלות באותו חידוש חוזה. מנגנון זה מונע זינוקים חדים לדיירים מתמשכים, אך מאפשר התאמה הדרגתית לערכי השוק.
• ויזות למשקיעים: דנו בכך בקצרה קודם, דובאי (באמצעות ממשלת איחוד האמירויות) מעניקה אשרות שהייה עבור משקיעים בנדל"ן. הויזה המוכרת ביותר היא "ויזת הזהב" ל-10 שנים על השקעה של 2 מיליון דירהם ויותר. ישנה גם ויזת משקיע ל-3 שנים על השקעה של 750,000 דירהם ומעלה (בעבר המינימום היה 1 מיליון, הופחת ל-750k). כמו כן, מי שמשקיע 5 מיליון דירהם ומעלה בנדל"ן (ללא מימון) זכאי לויזה לעד 5 שנים תחת קטגורית משקיע מיוחדת עוד מלפני תוכנית הזהב. הויזות אינן "אוטומטיות" עם הרכישה, צריך להגיש בקשה ולהראות הוכחות (שטר בעלות וכו'), אך רבים כן מנצלים זאת. מעבר לכך, קיימת תוכנית "Retire in Dubai" לפנסיונרים מעל גיל 55 שבבעלותם נכס בשווי 1 מיליון דירהם לפחות, המאפשרת ויזת גמלאי ל-5 שנים (עם אפשרות חידוש). שילוב התמריצים הזה מהווה חלק ממדיניות הרחבת האוכלוסייה של דובאי, משיכת אוכלוסיות מבוססות מבחוץ ע"י התמריצים הנדל"ניים.
• תקנות בתחום הבנייה: רגולציה ממשלתית מגדירה גם תקנים של בנייה (Code). למשל, לאחר השריפה במגדל מגורים ב-2015, הוחמרו התקנים לחיפויי חוץ חסיני-אש. כמו כן, חוק חדש הוכנס הדורש מפרויקטים לכלול חלופות חניה מופחתות בתחבורה ציבורית באזורים מסוימים (עידוד שימוש ברכבת התחתית החדשה).

מדיניות הרגולציה של דובאי מאז 2008 מתאפיינת בגישה "פרו-אקטיבית": הרשויות מזהות סיכונים ופערים ומטפלות בהם עם חקיקה מהירה, במטרה לשמור על אמון המשקיעים. אקלים רגולטורי זה, כפי שהתבטא במאמר ממשלתי, הוא "פרו-משקיע: בעלות מלאה לזרים, רישום מהיר וממוחשב, היעדר מסים שוטפים, הגנות ברכישה מקבלן, ומסלולי אשרה אטרקטיביים". כמובן, רגולציה היא רק מסגרת, עדיין מוטלת אחריות על הרוכש לבצע בדיקות נאותות. הממשלה עצמה ממליצה למשקיעים לעבוד עם עורך דין מקומי או סוכן מוסמך כדי לוודא שכל שלב מתבצע לפי הנהלים. בעיות יכולות להתעורר אם משקיע לא מודע לכללים, למשל אם לא רשם את חוזה השכירות ב-Ejari, עלול להתקשות באכיפתו, או אם לא הקפיד על העברת התשלום דרך נאמנות.

דובאי בנתה מעטפת מוסדית חזקה לשוק הנדל"ן שלה. סוכנויות ממשלתיות כמו DLD ו-RERA מנווטות את הענף ומוודאות שיש "חוקי משחק" ברורים, מי יכול לקנות, היכן, איך הכסף זורם, ואיך פותרים מחלוקות. מדיניות הרגולציה גמישה דיה כדי להתעדכן (כפי שראינו עם שינויי חוק ויזות ומס חברות), אך שומרת על עקרונות קבועים של עידוד השקעות ושמירת אמון. בכך, נוצר איזון בין צמיחה חופשית שמושכת יזמים מכל עבר, לבין בקרה מוסדית ששומרת על השוק בריא ושקוף.

תהליך רכישת נדל"ן בדובאי 2025

כיצד מתבצע תהליך רכישת נכס בדובאי. סוכן הנדל"ן ילווה את הרוכש הפוטנציאלי שלב אחר שלב, החל מחיפוש הנכס, דרך המשא ומתן והחוזה, ועד רישום סופי של הבעלות. לווי זה מומלץ הן בעסקת יד-שנייה (רכישת נכס מבעלים קיים) והן בבדיקת היבטים מיוחדים ברכישת נכס חדש מקבלן (off-plan). כמו כן, נדגיש מהם המסמכים הנדרשים, העלויות הנלוות (אגרות, מיסים ועמלות), ולוחות הזמנים הצפויים. עבור משקיע או קונה זר, ייעוץ כזה הוא קריטי כדי להשלים בבטחה את העסקה הראשונה בשוק זר.

שלב 1: הגדרת צרכים וחיפוש נכס, תחילת הדרך היא כמובן החלטה על סוג הנכס הרצוי והתקציב. דובאי מציעה מגוון: דירות בבניינים גבוהים, וילות ובתי נופש, משרדים וחנויות. על הרוכש להחליט מה מטרת הקנייה (השקעה מניבה? מגורים לעצמו? בית נופש לעתים?) ובהתאם להתמקד באזורים רלוונטיים. לאחר מכן מתחיל שלב החיפוש, שלרוב מתבצע בעזרת סוכן נדל"ן (מתווך) מקומי. כפי שהוזכר בחלק 1, חיוני לבחור סוכן מורשה RERA עם ניסיון באזורי היעד. אתרי אינטרנט ופורטלים כגון Property Finder, Bayut ודומיהם שימושיים לסקירת מודעות, אך לא פעם אותם נכסים מפורסמים במספר מודעות ע"י מתווכים שונים, לכן מומלץ להתמקד בעבודה עם 12 סוכנים אמינים שיבררו עבורך את המידע. בשלב זה נבדקים נתונים כמו מחירי שוק משוערים, תשואות שכירות (אם זו השקעה), והמוניטין של היזם שבנה את הנכס (ישנן רשימות למשל ב-RERA של פרויקטים "בסיכון" או מעוכבים שכדאי להימנע מהם).

בשלב החיפוש, על משקיע ישראלי לדעת כי אין חובה שיהיה לו מעמד תושב בדובאי כדי לקנות, כל זר (אפילו תייר) רשאי לרכוש נכס באזורי פריהולד. יתרה מכך, אין חובה בנוכחות פיזית לכל אורך התהליך: ניתן למנות עורך דין או מיופה-כוח מקומי שיבצע פעולות בשם הרוכש (במיוחד שימושי בתקופת הקורונה כשלא התאפשרה טיסה). הממשלה אף השיקה כלים דיגיטליים המאפשרים חתימות מרחוק (אפליקציית Dubai REST למשל). עם זאת, בפעם הראשונה מומלץ לרוכש להיות נוכח, לראות את הנכס בעיניים, ולהכיר את התהליך מקרוב.

שלב 2: הצעה, משא ומתן והסכמה, לאחר מציאת הנכס המתאים, יש להגיש הצעת רכישה למוכר (Seller). לרוב הסוכן יעביר הצעה כתובה או בעל-פה. אם יש פער, מתחיל מו"מ על המחיר ותנאי העסקה (למשל מה כלול, ריהוט, מקום חניה נוסף, וכד'). שוק דובאי הוא די "משוכלל": למוכרים רבים יש ציפיות גבוהות אם השוק עולה, ולרוכשים מנגד יש אפשרויות, אז המשא ומתן צריך להיות ענייני ולגבות עצמו בנתוני שוק. כאשר שני הצדדים מגיעים לעמק השווה, לרוב בהסכמה על מחיר סופי, עוברים לשלב התיעוד.

שלב 3: חתימת חוזה מקדים ותשלום פיקדון, בעסקאות יד-שנייה (נכס קיים) נחתם לרוב מסמך מקדים הקרוי MOU (Memorandum of Understanding). מסמך זה מהווה חוזה מכר ראשוני שמפרט את תנאי העסקה: פרטי הקונה והמוכר, תיאור הנכס, המחיר המוסכם, לוחות זמנים לביצוע, ותנאים מתלים (למשל קבלת אישור העדר חוב). ה-MOU הוא מסמך סטנדרטי בדובאי (לעיתים משתמשים בטופס רשמי של RERA שנקרא Form F). במעמד החתימה עליו, נהוג שהקונה מעביר פיקדון, לרוב בשיעור 10% ממחיר הנכס. הפיקדון מוחזק בנאמנות, בדרך כלל ע"י משרד התיווך או עורך דין, ולא עובר ישירות למוכר עד השלמת העסקה. הוא נועד להראות רצינות מצד הקונה ומחייב את המוכר להוריד את הנכס מהשוק. אם הקונה ייסוג בלי סיבה מוצדקת, המוכר עשוי להיות זכאי לחלט את הפיקדון. אם המוכר ייסוג, הקונה זכאי להחזר. הפיקדון הוא חלק מהתשלום הסופי כמובן.

במקרה של רכישת נכס חדש מקבלן, התהליך שונה מעט: נחתם חוזה מכר (Sales Purchase Agreement, SPA) מול היזם, שבו מפורטים תנאי הבנייה ומפרט הנכס. גם כאן ישולמו 10%-20% במעמד החתימה כמקדמה. השלב הזה בעסקאות מקבלן למעשה מסכם את תנאי העסקה; ההמשך תלוי בשלבי הבנייה ויכול לקחת חודשים או שנים עד להשלמת הפרויקט.

שלב 4: בקשת NOC, בעסקת יד-שנייה, לאחר החתימה, המוכר פונה לחברה המנהלת של הבניין או היזם המקורי של הפרויקט כדי לקבל אישור אי-התנגדות (NOC) למכירה. כפי שצוין, אישור זה מאשר שאין חובות תחזוקה או התחייבויות תלויות על הנכס. ה-NOC הוא דרישה הכרחית של מחלקת הקרקעות כדי לבצע את העברת הבעלות. חברות הניהול דורשות תשלום קטן (לעיתים 5005,000 דירהם, תלוי במקום וביוקרה) עבור הנפקת ה-NOC, ובמעמד זה גם סוגרים חשבון סופי עם המוכר על שירותי אחזקה עד יום המסירה. זמן הוצאת ה-NOC יכול לנוע בין יום למספר ימים, בדרך כלל פשוט.

שלב 5: מפגש העברת בעלות (Transfer), זה הרגע המרכזי שבו הקונה והמוכר נפגשים (פיזית או באמצעות מיופי כוח) כדי להעביר את הנכס רשמית על שם הקונה. המפגש מתקיים או במשרדי DLD, או, כמקובל יותר, ב-Truste Office (לשכת רישום ייעודית) כפי שתואר קודם. במעמד זה:

• המוכר מביא את שטר הבעלות המקורי שלו ואת הדרכון/תעודה.
• הקונה מביא צ'קים או אישורי תשלום עבור היתרה המלאה של התמורה. בדובאי אין שימוש בנאמני צד ג' כמו נאמן עו"ד להעברת כספים; במקום זאת, התשלום לרוב נעשה ע"י צ'ק בנקאי (מובטח) על-שם המוכר עבור סכום המכירה נטו. לעיתים, במיוחד בעסקאות גדולות, נוהגים להפקיד את הצ'ק בידי נציג ה-Truste Office שמוסר אותו למוכר רק לאחר השלמת הרישום (מעין נאמנות בלתי פורמלית). כיום, עם מערכת Dubai REST, מתחילים לאפשר העברות דיגיטליות מאובטחות, אך השימוש בהן עדיין לא נפוץ לכל.
• הקונה משלם את אגרת העברת הבעלות, 4% ממחיר העסקה, במקום, באמצעות צ'ק בנקאי לפקודת DLD או העברה מקוונת למערכת. כמו כן, ישנה אגרת רישום קבועה (בסביבות 4,000 דירהם לנכס שערכו עד חצי מיליון, 8,000 דירהם לנכס יקר יותר) עבור הנפקת שטר הבעלות החדש. אם לקונה יש משכנתא, נוסף גם תשלום עמלת רישום השעבוד, 0.25% מסכום ההלוואה ל-DLD.
• אם הקונה מימן ברכישה בעזרת משכנתא בנקאית, נציג הבנק יגיע גם הוא למעמד ההעברה. במצב כזה, הבנק קודם כל פורע את המשכנתא הישנה (אם הייתה) של המוכר ומקבל אישור ביטול משכנתא. לאחר מכן הבנק של הקונה מנפיק צ'ק על סכום הלוואת המשכנתא לפקודת המוכר (זה חלק מהתשלום), והקונה מביא את ההפרש מכספו.
• בנוכחות פקיד הרישום, נבדקים המסמכים: חוזה ה-MOU, NOC, תעודות זהות, צ'קים וכו'. שני הצדדים (או באי כוחם) חותמים על שטרי מכר דיגיטליים או מודפסים.
• לאחר השלמת הניירת ותשלום האגרות, ה-Truste Office מנפיק עבור הקונה שטר בעלות חדש (Title Deed) רשום על שמו. מרגע זה, הקונה הוא בעלים חוקי של הנכס.

משך הזמן שלוקח משלב חתימת MOU ועד שטר בעלות הוא בדרך כלל 24 שבועות, תלוי במהירות הוצאת ה-NOC ובתיאום התשלום. היו מקרים מהירים מאוד (תוך ימים ספורים) כאשר שני הצדדים מוטיבצים והכל מוכן, ולעומת זאת מקרים שהתארכו חודש+, בעיקר אם יש מורכבות של משכנתאות.

שלב 6: מסירה והתחשבנות אחרונה, בסיום העברת הבעלות הפורמלית, מגיע שלב מסירת החזקה בקניין. המוכר מוסר את המפתחות, כרטיסי הגישה, ושאר הדברים הנוגעים לנכס. עורכים קריאת מונים אחרונה (חשמל, מים, גז) והחשבונות מועברים על שם הקונה. אם הנכס מושכר כרגע לשוכר, מעבירים גם את חוזה השכירות באופן מסודר לשם הקונה (הבעלים החדש). לעיתים קרובות נעשית התחשבנות יחסית: למשל אם המוכר שילם מראש דמי אחזקה שנתיים או דמי שכירות התקבלו עבור תקופה עתידית, מחשבים באופן יחסי עד יום המסירה, והקונה מפצה את המוכר על החלק היחסי שלו, או להפך. התחשבנות זו נרשמת לעיתים כבר ב-MOU.

במקרה של רכישת נכס מקבלן (Off-plan), התהליך כאמור מתחיל בחוזה מול היזם ותשלומים מדורגים. במקום NOC, היזם עצמו מעורב לאורך הדרך. רישום הביניים של זכויות הקונה נעשה במסמך שנקרא אוקוד (Oqood), תעודה שה-DLD מנפיק עבור עסקאות off-plan, המשמשת "טאבו זמני" עד השלמת הבנייה. רק לאחר סיום הבנייה והבדיקות, היזם יחד עם הקונה עושים מול DLD את הרישום הסופי והנפקת שטר הבעלות. חשוב לציין, אם קונה מחליט למכור את זכויותיו בנכס off-plan לפני שנבנה, הוא עדיין צריך לעבור דרך DLD: העסקה תרשם כהעברת זכות באוקוד ותשולם אגרת 4% כמו בעסקה רגילה.

עלויות נלוות נוספות: מעבר למחיר הנכס עצמו, הרוכש צריך לקחת בחשבון כמה הוצאות:

• 4% מס העברה (כאמור, לרוב על הקונה).
• עמלת תיווך, כ-2% + מע"מ (5%) משווי העסקה, שלרוב גם אותה משלם הקונה.
• אגרת הנפקת שטר בעלות (כמה אלפי דירהם).
• במידת הצורך: שכר טרחת עורך דין (לא חובה לפי חוק, אך מומלץ לעיתים למשקיע זר לשכור עו"ד שילווה, העלות עשויה להיות 0.5%-1% משווי העסקה או סכום קבוע לפי הסכם).
• עלות תרגום נוטריוני אם אחד הצדדים לא דובר אנגלית וצריך חוזה בערבית (מרבית הטפסים זמינים דו-לשונית, אז לרוב אין צורך בתרגום מסמכים, אנגלית וערבית שתיהן מוכרות רשמית).
• ואם רוכשים באמצעות משכנתא: עמלת בנק להערכת שווי נכס (לעיתים ~3,000 דירהם), עמלת פתיחת תיק הלוואה (בערך 1% מסכום ההלוואה), ביטוח נכס וביטוח חיים הנדרש ע"י הבנק וכד'.

למרות רשימת המטלות הנראית ארוכה, התהליך בדובאי בעזרת סוכן/מתווך נדל"ן ישראלי נחשב לקל ומהיר במונחים בינלאומיים. האפשרות לבצע הכל במקום אחד (משרד הרישום) ובפגישה יחידה מקלה מאוד. אפילו לעומת מדינות מערביות מפותחות, שבהן עסקאות מקרקעין עשויות לקחת חודשים ולהתערב בהן גורמים כמו נאמנים, שופטים, ביטוחי טייטל, בדובאי, תחת התנאים הנכונים, קנייה יכולה להסתיים בפחות מחודש באופן נקי. הממשלה אף מדורגת גבוה במדדים של קלות עשיית עסקים בדיוק בשל זה. כמובן, הפשטות מושגת הודות לכך שרוב המורכבויות טופלו ברמת המדיניות: אזורים מוגדרים מראש לזרים (אין צורך בבדיקה פרטנית האם מותר), רישום קרקע ודירות מסודר בבסיסי נתונים דיגיטליים (אין "עסקאות סתר" מחוץ למערכת הרשמית, כי הן לא יוכרו), ושקיפות באגרות ובתשלומים (הכל תעריפים קבועים ללא מרחב למשא ומתן).

רכישה מרחוק ודיגיטציה: ראוי להוסיף שלדובאי חזון להיות "ללא נייר" (Paperless). שירות Dubai REST שעלה לאוויר ב-2020 מאפשר כיום לרשום עסקת נדל"ן באופן דיגיטלי מלא ללא נוכחות פיזית. הצדדים מזוהים באמצעות תעודות הזהות הדיגיטליות (Emirates ID או מנגנון זיהוי ביומטרי), והחוזים נחתמים אלקטרונית. התשלום באפליקציה מתבצע דרך מנגנון escrow פנימי. השירות עודנו בשלבים ראשונים של אימוץ, אבל כבר נעשות עסקאות בטכנולוגיה הזו, צעד שיגביר עוד יותר את הנוחות למשקיעים בינלאומיים, שיוכלו לקנות נכסים בדובאי ממדינתם באופן חוקי לחלוטין תוך ימים.

תהליך רכישת נדל"ן בלווי מומחה ישראלי בדובאי הוא מובנה וברור. ידע מקדים של כל שלבי התהליך, כמו שתואר לעיל, מסייע לרוכש להתנהל נכון, משלב ההצעה ועד קבלת המפתח. ברגע שמבינים את המסגרת (חוזה, פיקדון, NOC, העברה, רישום), ניתן לראות שאין "מוקשים" מיוחדים, אלא בעיקר פרוצדורה. כמובן, כדאי תמיד להיוועץ במומחים לאורך הדרך, סוכן נדל"ן מקצועי, עורך דין נדל"ן, ואפילו רואה חשבון לגבי משמעויות מס אם הרוכש בינלאומי.

סיכונים, אזהרות ומונחים קריטיים

אין השקעה ללא סיכונים, ובוודאי כאשר מדובר בשוק נדל"ן בינלאומי. על אף היציבות היחסית והרגולציה התומכת בדובאי, קיימים מספר סיכונים ואזהרות שעל רוכשים ומשקיעים להביא בחשבון. בחלק זה נסקור את הסיכונים העיקריים, משוקיים, משפטיים ותפעוליים, ונציע דרכי mitigation (הפחתה/ניהול סיכון). בנוסף, נציג כמה מונחים מקצועיים קריטיים נוספים בהקשר של ניהול סיכונים, כולל מינוחים בערבית במידת הצורך, שכדאי להכיר להבנת חוזים ותנאים בעסקאות.

סיכון תנודתיות השוק: שוק הנדל"ן בדובאי ידוע במחזוריות שלו. ראינו זאת בצורה דרסטית ב-2009, וגם במיני-מחזור ירידה באמצע שנות ה-2010. מחירים יכולים לרדת בצורה חדה בתקופות משבר או עודף היצע. משקיע הנכנס לשוק בשיא בום (למשל במחירי 2023) צריך להיות מודע לכך שקיים תרחיש של תיקון מחירים למטה במידה והביקוש יתמתן או ייבנה היצע רב (כבר ב-2024 יש סימנים להאטה בקצב העליות בעקבות עליית ריבית). כיצד להתמודד? אחד, להשקיע באופק בינוני-ארוך, לא לצפות לרווח מהיר של חודשים. שניים, לבחור נכסים איכותיים עם ביקוש בסיסי יציב (מיקום טוב, יזם אמין), כך שגם בירידה הם ייפגעו פחות. שלוש, להימנע ממינוף-יתר: מינוף גבוה יכול להגדיל רווחיות, אך גם מסוכן אם הערך יורד או הריבית עולה. בדובאי כיום מאפשרים עד 50% מימון לזרים ועד ~75% לתושבים, אך אין חובה לנצל את המקסימום. משקיע שמרן ייקח משכנתא קטנה יותר כדי שלא להיקלע ללחץ במקרה של ירידת מחירים זמנית.

סיכון בפרויקטי Off-Plan: למרות חוקי הנאמנות המגנים, עדיין טמון סיכון ברכישת דירה שעוד לא נבנתה. העיכובים בבנייה הם תופעה אפשרית, במיוחד אצל יזמים קטנים יותר, ואז הכסף "תקוע" לתקופה ארוכה מהצפוי. בנוסף, המוצר הסופי עשוי לא להתאים לציפיות (תכניות משתנות, איכות גימור בעייתית). אמנם בדובאי אם פרויקט מתבטל לחלוטין, RERA מסייעת בהחזר הכספים, אך אם פשוט יש עיכוב של שנה-שנתיים, הקונה בדרך כלל רק ממתין ואין לו פיצוי מיוחד. דרכי mitigation: להשקיע בפרויקטים של יזמים בעלי מוניטין טוב להשלמה בזמן, למשל אמעאר, סובה, או אחרים הידועים במסירה איכותית. לבדוק באתר RERA את מצב הרישוי של הפרויקט (ישנם דוחות התקדמות זמינים). עוד צעד, לא לשלם מיוזמתך מעבר ללוח התשלומים ולא "להקדים" תשלומים תמורת הנחה, כי אם הפרויקט ייתקע זה יגדיל את החשיפה שלך.

סיכון נזילות ומימון: שוק דובאי פחות נזיל משווקים כמו ארה"ב או מערב אירופה כי בסיס הקונים יותר מצומצם (אוכלוסייה קטנה יחסית, נשענת על זרים). לכן, מכירת נכס יכולה לקחת זמן, במיוחד אם המחיר גבוה או בזמנים שקטים. במידה ורוכש ממונף לחוץ למכור, הוא עלול להיאלץ להוריד מחיר משמעותית. כלל הזהב הוא לא לרכוש נכס אם יש ספק שלא תוכלו להחזיק בו לפחות 3-4 שנים ללא הכנסה, כך לא תימצאו "לחוצים" באמצע ירידה.

סיכון רגולטורי/משפטי: אף שדובאי מאוד פרו-משקיע, שינויים רגולטוריים עלולים להשפיע. למשל, אם בעתיד יוחלט (בתקופת האטה למשל) להגביל בעלות זרה בצורה מסוימת, או להטיל מסים, זה יכול לשנות את כלכליות ההשקעה. נכון ל-2025, לא מסתמנת כוונה כזו, להיפך (המדיניות פותחת יותר). ועדיין, יש לעקוב אחרי דיווחי מדיניות. גם חוקי ויזה עלולים להשתנות, למשל גובה ההשקעה המזכה בויזה, אם כי סביר שהתנאים רק יוטבו עם הזמן. מבחינה משפטית, רוכש זר צריך לדעת שהמערכת המשפטית באמירויות שונה (מבוססת שילוב של משפט אזרחי ושריעה במקרים מסוימים). לדוגמה, סוגיית הירושה: נכס בדובאי של זר, במקרה פטירה, עלול להיכנס לדיני הירושה השרעיים המקומיים אם לא ננקטו פעולות מראש. הפתרון הוא רישום צוואה מקומית בדובאי המכסה את הנכס, דבר שמרבית המשקיעים הזרים בעלי הנכסים עושים באמצעות DIFC Wills Service (שירות צוואות במרכז הכספים של דובאי). כך, במקרה מצער, הנכס יחולק לפי רצון המוריש ולא בהכרח לפי ברירת המחדל השרעית.

סיכון הונאות וניגודי עניינים: בשוק פעיל תמיד יצוצו גם גורמים בלתי מקצועיים. אזהרה חשובה למשקיעים: יש להיזהר מעבודה עם מי שאינם מורשים. כפי שציינו, "לעולם אין לעבוד עם מאכער לא רשום", זאת משום שהיו מקרים של נוכלים שהתחזו למתווכים, גבו מקדמות ונעלמו. לכן, תמיד לבקש לראות כרטיס מתווך (Broker ID) של RERA ולאמת את מספרו באתר DLD. כמו כן, להיזהר מ"עוקץ פיקדון": לוודא שהפיקדון שאתם(המשך חלק 6)

מפקידים כמקדמה אכן נשמר בחשבון נאמנות של חברה אמינה (לרוב משרד התיווך עצמו), ולא למשל בצ'ק לפקודת המוכר טרם העברת בעלות. לעולם אין לשלם ישירות למוכר לפני הרישום הרשמי, המערכת בדובאי מתוכננת כך שהתשלום והעברה קורים במקביל במעמד ה-Transfer. אם מישהו מבקש מכם להעביר כסף מראש בתואנות שונות, יש לדחות ולפעול לפי הנוהל התקין. עוד היבט: יש עסקאות שנראות "טובות מכדי להיות אמיתיות", למשל מחיר זול משמעותית ממחיר השוק. פעמים רבות אלו מודעות פיקטיביות שנועדו למשוך לקוחות, ואז "מתברר" שהנכס נמכר אך מציעים אחר במקומו. הפתרון, לבצע בדיקת שוק השוואתית (אם המחיר חורג מאוד, להעלות חשד) ולהיעזר בסוכן מנוסה שמכיר את המחירים האמיתיים.

סיכון תחזוקה ותפעול: משקיעים מרחוק לפעמים לא מעריכים נכון את עלויות התחזוקה ודמי הניהול. בכל בניין דירות או קהילת וילות יש דמי ועד בית/ניהול שנתיים לתחזוקת השטחים המשותפים. סכומים אלה משתנים: מבניינים פשוטים עם 1015 דירהם לרגל מרובע לשנה, ועד מגדלי יוקרה עם שירותים רבים בהם העלות מגיעה 3040 דירהם לרגל מרובע. דמי ניהול גבוהים "אוכלים" חלק מהתשואה השנתית. במקרים קיצוניים, בעלי דירות במגדלים איקוניים (למשל בפאלם) גילו שתשואתם בפועל נמוכה משמעותית מהמצופה בגלל עלויות אחזקה גדולות. לכן, חשוב לבדוק את גובה דמי השירות לפני רכישה, ולחשב את התשואה נטו לאור זאת. בנוסף, יש סיכון של בעיות תחזוקה: אם הנכס ריק זמן רב, או השוכר מתגלה כבעייתי וגורם נזק, צריך לטפל ולתקן. דרך ניהול סיכון זה: הפרשת סכום מקרן לשיפוצים/תיקונים מדי שנה (נאמר 5% מדמי השכירות), ושכירת חברת ניהול נכסים במידת הצורך (בעבור ~5% מדמי השכירות השנתיים ) כדי שתטפל בכל הנושאים התפעוליים בזמן שאתם מרוחקים.

אזהרה לגבי 'פליפ' והשקעות קצרות טווח: רבים נמשכים לרעיון של "פליפ" (קנייה בזול ומכירה במהירות ברווח). בדובאי, כפי שראינו, יש עלויות עסקה לא מבוטלות, 4% מס + 2% תיווך בכל סיבוב. לכן, כדי שפליפ ישתלם, צריך פער מחיר של מעל 6% לפחות רק לכסות עלויות, וזה לפני רווח נקי. זה אפשרי בשוק עולה, אך מסוכן בשוק יציב או תנודתי מטה. RERA אף הטילה בעבר הגבלות כמו איסור מכירת חוזה off-plan לפני ששולמו 30-40% ממנו, כדי לצנן ספקולציה. כיום אין מניעה חוקית, אך מי שמתכנן השקעה קצרת טווח חייב להיות מודע לעלויות המעבר ולא לפעול מתוך הנחה ש"המחיר רק יעלה", שכן אם התזמון יסתבר כשגוי, עלול להפסיד בגלל העלויות.

לבסוף, נציג כמה מונחים מקצועיים קריטיים בהקשר סיכונים ועצות מעשיות, כולל תרגומם לערבית:

• Due Diligence (בדיקת נאותות, בערבית: العناية الواجبة): כלל הפעולות שיש לבצע כדי לוודא שההשקעה בטוחה. למשל, בדיקת מצב רישום הנכס (נקי מעיקולים, הפרויקט מאושר ב-RERA), עיון בתקנון הבניין, וידוא שאין חובות מיסוי בארץ המוצא. נאותות חשובה גם לגבי השוכר אם קונים נכס עם שוכר, לבדוק היסטוריית תשלומים.
• Escrow Account (חשבון נאמנות, בערבית: حساب الضمان): כבר הוסבר, החשבון שבו מוחזקים כספי רוכשים בפרויקטים לפני מסירה. רצוי לדרוש אישור בכתב על קיומו מרשות הנדל"ן בעת רכישת off-plan.
• Snagging (בדק בית): מונח לתהליך בדיקת נכס חדש לאיתור ליקויים לפני קבלתו מהקבלן. כשמקבלים דירה חדשה, כדאי להביא מפקח הנדסי פרטי שיעשה רשימת ליקויים (snag list) שהיזם חייב לתקן במסגרת האחריות (בדר"כ יש 1-2 שנות אחריות כללית, ו-10 שנים לשלד).
• Service Charge (דמי שירות שנתיים, בערבית: رسوم الخدمات): דמי האחזקה השנתיים שמשלמים לחברת הניהול. כפי שצוין, הכרת העלות הזאת חיונית בתכנון התשואה. אפשר לבקש מהמוכר את הקבלות משנה קודמת כדי לדעת בדיוק.
• Rental Yield (תשואת שכירות): יחס דמי השכירות השנתיים (ברוטו/נטו) למחיר הנכס. משקיעים משווים זאת להזדמנויות אחרות. בדובאי תשואה ברוטו 6-8% נחשבת טובה (תלוי בסוג הנכס). תשואה נטו לוקחת בחשבון עלויות כמו דמי שירות, ביטוח, ניהול, פחת.
• ROI, Return on Investment (החזר השקעה): מדד רחב יותר הכולל לא רק שכירות אלא גם צמיחת ערך הנכס. משקיע שואף ל-ROI חיובי גבוה, אך עליו לזכור שזה לא מובטח, מחירי הנכס יכולים גם לרדת (Risk-Reward).
• Completion Certificate (תעודת גמר בנייה): מסמך שמנפיקים הרשויות כשפרויקט מוכן ואושר אכלוס. וודאו שיזם מספק אותו במסירת נכס חדש.

לצד אלה, המלצה חשובה היא הכרת התרבות העסקית המקומית. לדוגמה, נהוג בדובאי תשלום שכ"ד לשנה מראש או בכמה צ'קים דחויים, כמשקיע עליכם לדעת זאת, כי זה משפיע על תזרים המזומנים (אך גם מבטיח תשלום מראש). כמו כן, פתיחת חשבון בנק מקומי תעזור בהתנהלות (גם לקבלת דמי שכירות וגם לתשלומי חשבונות).

דובאי מספקת סביבה יחסית בטוחה לעסקאות נדל"ן, אך עיניים פקוחות נחוצות תמיד. יש לבצע בדיקות כנדרש, לעבוד בצמוד לאנשי מקצוע מורשים, ולהיות מציאותיים בציפיות. כך ניתן להימנע מרוב המכשולים. ברוב המקרים שבהם משקיעים נתקלו בבעיות, זה היה עקב חריגה מהנהלים או התעלמות מדגלים אדומים ברורים. לכן, מודעות לסיכונים והקפדה על כללי הזהירות שתוארו יהפכו את ההשקעה לחוויה מוצלחת ובטוחה יותר.

עסקאות מוצלחות בעזרת סוכנות תיווך ישראלית והמלצות מעשיות

דוגמה 1: רכישת וילה בפרויקט מבוקש ומימוש לאחר עליית ערך, עמוס מחיפה, רכש בשנת 2017 וילה בת 4 חדרים בפרויקט "Arabian Ranches 2" של חברת אמעאר, במחיר כ-3 מיליון דירהם. השוק אז היה יחסית רדום, ומרק ניצל זאת כדי לקנות מנכס יד ראשונה מהיזם בפייננס אטרקטיבי (20% מקדמה והיתרה במסירה). הוילה הושכרה לתקופה עבור תשואה של ~5% שנתית. ב-2021, לאחר המגפה, זינק הביקוש לבתי קרקע עם גינה בשל שינויי העדפות דיור. מרק מכר את הוילה בכ-4.5 מיליון דירהם, רווח של 50% על מחיר הקנייה תוך 4 שנים. לא רק זאת, הוא גם נהנה מתזרים שכירות חיובי בכל אותה עת. מה עשה נכון? הוא קנה בזמן של שפל יחסי באזור איכותי, עם יזם בעל מוניטין. היה לו אופק מספיק ארוך להמתין עד להבשלת השוק. הוא גם בחר נכס פרימיומי עם ביקוש קשיח (משפחות תמיד רוצות וילות ב-Arabian Ranches בשל הקהילה והשירותים בו). ההמלצה: חפשו הזדמנויות כניסה כשאחרים זהירים (Contrarian investing), אם היסודות טובים, השוק יתקן את עצמו ולכם תהיה מקפצה יפה.

דוגמה 2: השקעת דירה והשבחה לטובת השכרה לטווח קצר, יעל, משקיעה ישראלית, רכשה ב-2019 דירת שני חדרים (1BR) באזור דובאי מרינה, בבניין בן כ-10 שנים. המחיר היה 1.1 מיליון דירהם. במקום להשכיר בשכירות שנתית רגילה, היא החליטה להפוך את הדירה ל"Holiday Home", השכרה לטווחים קצרים לתיירים דרך Airbnb וחברות ניהול מתמחות. היא השקיעה כ-100 אלף דירהם בשיפוץ ועיצוב הדירה בסטנדרט מודרני ומזמין. בשנים 20212022, עם התאוששות התיירות, הדירה הושכרה בתפוסה גבוהה מאוד לתיירים עסקיים ומשפחות בחופשה. ההכנסה ברוטו הגיעה לכ-160 אלף דירהם בשנה, בערך 13% תשואה ברוטו על המחיר! כמובן, היו גם עלויות תפעול וניהול (חברת ניהול שגבתה 20% מההכנסות עבור טיפול מלא). ועדיין, יעל גרפה תשואה נטו של כ-8%, הרבה מעל מה שהייתה מקבלת משוכר שנתי (משוער 6% ברוטו, 5% נטו). בנוסף, ערך הדירה עצמה עלה לכ-1.3 מיליון דירהם בתקופה זו (בשל עליות השוק הכלליות). כעת היא מחזיקה בנכס המייצר לה הכנסה שוטפת גבוהה, ובידיה גמישות למכור ברווח אם תחפוץ. לקחים: השבחת נכס ושינוי הייעוד שלו לטווח קצר יכולים להגדיל משמעותית תשואה, במיוחד באזורי תיירות כמו המרינה. עם זאת, זה דורש ניהול אינטנסיבי. יעל עבדה עם חברת ניהול מקצועית, וזה מפתח להצלחה, כי נדרש טיפול 24/7 באורחים. המלצה: אם יש לכם נכונות להשקיע בניהול (עצמי או בחברה), שקלו את שוק השכירויות הקצרות. וודאו שהבניין מאפשר זאת (יש צורך ברישיון DTCM, רוב הבניינים בדובאי מאשרים אך חלקם אוסרים), והכינו את הנכס בצורה שתבלוט מול התחרות.

דוגמה 3: שיתוף פעולה עם סוכן מוביל לאיתור מציאה, אחמד, משקיע ערבי ישראלי, רצה לקנות פנטהאוז יוקרתי לעצמו בדאוןטאון דובאי. במקום לפנות ישירות לכל מודעה, הוא התחבר עם אחד מ"סוכני העל" המובילים המתמחים בדירות יוקרה. הסוכן, בעל רשת קשרים ענפה, ידע על מוכר פרטי שבבעלותו פנטהאוז במגדל מבוקש ושוקל למכור בדיסקרטיות (לא פורסם ברבים). אחמד, באמצעות הסוכן, הצליח לרכוש את הנכס בעסקה off-market (מחוץ לשוק הפתוח) במחיר סביר יחסית לשווי, 18 מיליון דירהם (בעוד נכסים דומים נמכרו ~20 מיליון). הוא קיבל גישה לנכס שבעצמו אולי לא היה מוצא. הסוכן הרוויח עמלה כפולה (ייצג קונה ומוכר, שניהם סמכו עליו). העסקה הסתיימה במהירות לשביעות רצון שני הצדדים. במקרה זה, הערך היה ביצירתיות ובנטוורקינג: הסוכן ניצל את היכרותו כדי ליצור Win-Win. המלצה: בעסקאות גדולות, שווה לעבוד עם מתווך בכיר שמתמחה בנישה המבוקשת. סוכנים כאלה אולי גובים עמלה גבוהה יותר, אבל יש להם יכולת לפתוח דלתות ולהשיג תנאים טובים הודות לקשרים. הקפידו כמובן שיהיה אמין ובעל מוניטין.

דוגמה 4: כניסה להשקעה משותפת (joint venture) בקרקע, קבוצה של 4 חברים מתל אביב, רצתה להשקיע בנדל"ן דובאי אבל לא יכלה להרשות לעצמה פרויקט גדול באופן עצמאי. הם התאגדו ויצרו LLC (חברה בערבון מוגבל) באזור חופשי, ורכשו יחד חלקת קרקע באזור "דובאי דרום" (ליד אתר EXPO) בשווי 5 מיליון דירהם. הם הגישו תכניות ובנו בניין דירות קטן (4 קומות) בעלות כוללת של 8 מיליון. הדירות הושכרו, והנכס מייצר תשואה יפה. לאחר שלוש שנים הם מכרו את כל הבניין כעסקת תשואה למשקיע מוסדי בכ-15 מיליון דירהם, ופילחו את הרווח. מבחינתם זו הייתה הצלחה אדירה: הכפילו בערך את ההשקעה תוך ~4 שנים. כמובן, פרויקט כזה מגיע עם מורכבות: פיתוח קרקע מצריך אישורים, הבנה הנדסית, פיקוח על קבלנים. בחבורה שלהם היה מהנדס בניין שעזר לנהל. המלצה: זה מראה שגם השקעות פיתוח אפשריות, אך הן למנוסים או בקבוצות המשלבות ידע וכסף. אם אינכם מנוסים, עדיף להתחיל בהשקעה פסיבית יותר (רכישת נכס קיים). אולם, חבירה למשקיעים נוספים יכולה לפתוח דלת לעסקאות גדולות יותר, רק חשוב להסדיר הכל בחוזה בין השותפים.

לאור הדוגמאות, ננסח כעת המלצות מעשיות עיקריות לכל מי ששוקל להיכנס לשוק הנדל"ן בדובאי:

1. חקר את השוק ובחר בפינצטה את הנכס: השתמש במקורות מידע עדכניים, בקש מהסוכן ניתוח השוואתי (Comparative Market Analysis) ופקוד בעצמך את האזור. אל תקנה מרחוק בלי לראות פיזית, אם אפשר, מצגת נוצצת באתר אינה תחליף לסיור שטח.
2. היעזר באנשי מקצוע מוסמכים: סוכן נדל"ן RERA טוב, עורך דין נדל"ן מנוסה, ואף יועץ מיסוי בינלאומי שיבדוק את חבויות המס שלך. שכר הטרחה שלהם זניח לעומת גודל ההשקעה, והם ימנעו טעויות יקרות.
3. בדוק את היזם והרקורד שלו: אם זה נכס חדש, חקור פרויקטים קודמים של החברה. אם היו עיכובים או בעיות, שקול פעמיים. אפשר אפילו לבקר בפרויקט קיים שלהם ולדבר עם דיירים.
4. חשב את כל העלויות והיווני תשואה נטו: כולל 4% מס, 2% תיווך, עלויות מימון, דמי שירות, תקופות שהנכס אולי ריק. ודא שהתשואה נטו לשביעות רצונך. אל תתבסס על הנחות אופטימיות בלבד.
5. Diversification (פיזור סיכונים): אל תשימו את כל ההשקעה בנכס אחד אם מדובר בסכומים גדולים עבורכם. אולי עדיף שתי דירות בינוניות בשני אזורים שונים מאשר וילה אחת יקרה, כדי לפזר סיכון שוקי.
6. חשיבה יצירתית להגדלת ערך: כפי שראינו, שיפוץ, השכרה לטווח קצר, השבחת עיצוב, אלה יכולים לבדל את הנכס שלך ולשפר תשואה. היו פתוחים לרעיונות, אך וודאו שהם ישימים במסגרת החוק (לדוגמה, שכירויות יומיות דורשות רישיון).
7. תוכנית יציאה: תמיד תכננו מראש אסטרטגיית יציאה סבירה. אם השוק יעלה X%, תמכור? אם ירד Y%, תחזיק לטווח ארוך? אל תהיה במצב שאתה חייב למכור בלחץ, השאר רזרבות ולך על עסקאות שתוכל לשרת גם במצבי קיצון.
8. מעקב מתמיד והתעדכנות: אחרי שרכשת, המשך לעקוב אחר השוק, מדיניות חדשה (למשל תוכניות פיתוח באיזורך שיכולות להעלות הערך), ומגמות (האם כדאי לעבור לשכירות קצרה? האם להנזיל ולהשקיע בפרויקט חדש?). שוק הנדל"ן הוא אורגניזם חי.

דובאי, כפי שהמחישו הדוגמאות, יכולה להיות כר פורה לרווח ולהגשמת מטרות, בין אם זה רווח הון משמעותי, תשואה שוטפת גבוהה, או אפילו מגורים במתווי חלומות. הידע הוא כוח: ככל שתגיעו יותר מוכנים, כך תזהו את ההזדמנויות האמיתיות ותדלגו על המכשולים.

בשילוב נכון של זהירות ואומץ, השקעה בנדל"ן בדובאי בלווי סוכנות תיווך עשויה להפוך למסע מוצלח. כפי שאמר שייח' מוחמד בן ראשד: "מי שמעז, מנצח". כמובן, יש להעיז בחוכמה ותוך מודעות. לאחר קריאת המדריך הזה, אתם מצוידים במפת דרכים מקיפה המאפשרת לכם לגשת לשוק הייחודי הזה בביטחון רב יותר, ולהימנות בעתיד עם אותם משקיעים שמספרים את סיפור ההצלחה הבא.

נציין כי המידע כאן הוא עדכני לשנת 2025, ושוק הנדל"ן הוא דינמי; על הקורא להמשיך ולעדכן את הידע שלו. כעת, כשאתם חמושים בהבנה מעמיקה של שוק הנדל"ן בדובאי, תפקיד סוכני הנדל"ן, הסוכנויות, התהליכים, הסיכונים והאסטרטגיות, אתם בעמדה טובה להפוך חלק מהסיפור המוצלח של נדל"ן דובאי בעצמכם. שיהיה בהצלחה!

דוגמאות אמיתיות של עסקאות מוצלחות

להמחשת פוטנציאל הרווח בדובאי, להלן שתי דוגמאות ממשיות של עסקאות נדל״ן מוצלחות שבהן הושגה תשואה משמעותית על ההשקעה (ROI):

• השבחה ומכירה מהירה (Flipping): באמצע 2023 פנה משקיע לחברת ניהול נדל״ן בדובאי בבקשה “לקנות בזול, לשפץ ולמכור ביוקר”. לאחר איתור עסקה מתאימה, נרכש נכס מסוג דירת חדר שינה (1BR) בבניין Al Arta 2 באזור The Greens במחיר אטרקטיבי, תוך צורך בשיפוץ מקיף. סך הוצאות הרכישה והשיפוץ הגיע לכ-292,000 דולר (כ-1.07 מיליון דירהם), ולאחר כשלושה חודשי שדרוג העמיד המשקיע את הנכס למכירה. הדירה נמכרה מהר מאוד לרוכש הראשון שהתעניין, במחיר של כ-325,900 דולר, עלייה של כ-37% בערך הנכס לעומת עלות ההשקעה הכוללת. העסקה הניבה למשקיע רווח הון מהיר של למעלה מ-120,000 דירהם בתוך חודשים ספורים, עוד לפני חישוב תקופת השכירות הקצרה שהנכס יכול היה להניב במהלך זמן המכירה. דוגמה זו מדגישה את פוטנציאל ההשבחה: רכישת דירה ישנה במחיר נמוך, שיפוצה איכותית, ומכירתה ברווח גבוה בזמן קצר יחסית, אסטרטגיה שיכולה להביא לתשואות של 15%-25% תוך חצי שנה בלבד לפי הערכות מומחי שוק, גבוה משמעותית מתשואת שכירות שנתית רגילה.
• השקעה מניבה בשכירות תיירותית: במקביל לעליות הערך, שוק השכירות בדובאי מציע תזרים מזומנים חזק. למשל, דמיינו משקיע שרכש בשנת 2020 דירת סטודיו במתחם דובאי מרינה במחיר של כ-800,000 דירהם (בערך $220,000). דירה כזו ניתן להשכיר לטווח קצר לתיירים באמצעות פלטפורמות כמו Airbnb. בהנחת מחיר ממוצע של כ-300 דירהם ללילה (כ-80 דולר) ותפוסה סביב 70% מהשנה, כלומר כ-256 לילות מושכרים, ההכנסה הגולמית השנתית מסתכמת בכ-76,800 דירהם. סכום זה משקף תשואה ברוטו של כ-9.6% על שווי הנכס, שיעור מרשים בכל קנה מידה. גם לאחר ניכוי כ-20% מההכנסות להוצאות תפעול (דמי ניהול נכס, ניקיון, עמלות וכד'), נותרת תשואה נטו בסביבות 7.6% בשנה. ואכן, המשקיע במקרה זה נהנה לא רק מתשואה שוטפת גבוהה על השכירות, אלא גם מעליית ערך משמעותית של הנכס לאורך התקופה: שילוב של הכנסה פסיבית נאה עם רווח הון. לדוגמה, בין 2020 ל-2023 עלו מחירי הדירות בדובאי בשיעור מצטבר של עשרות אחוזים (כ-9% ב-2021, כ-9.5% ב-2022 וכ-20% ב-2023), כך שאותה דירת סטודיו עשויה הייתה להגיע לערך שוק של למעלה מ-1 מיליון דירהם ב-2023. המשמעות היא שהמשקיע הפיק תשואה משולבת: גם גביית דמי שכירות שנתיים בשיעור גבוה משמעותית מהממוצע העולמי, וגם גידול בהון עקב עליית ערך הנכס.

שתי הדוגמאות הללו ממחישות את פוטנציאל הרווח בנדל״ן הדובאיי. הראשונה מדגימה אסטרטגיית מיקסום ערך באמצעות השבחה, מתאימה למשקיעים אקטיביים המחפשים רווח הון מהיר באמצעות עסקאות “פליפ”. השנייה ממחישה אסטרטגיית החזקה מניבה, נכס המייצר הכנסה שוטפת גבוהה משכירות, לצד צבירת ערך לאורך זמן. כמובן, בשוק מגוון כמו דובאי קיימים מודלים נוספים (כגון רכישת נכסים “על הנייר” בפרויקט חדש ומכירתם עם האכלוס, או השקעה במרכזים מסחריים), אך המשותף לכל המקרים המוצלחים הוא בחירה מושכלת של מיקום וסוג נכס, הבנה של מגמות השוק, וניהול מקצועי לאורך חיי ההשקעה.

השקעות לטווח קצר (Airbnb) ותשואות השכרה

אחד המגמות הבולטות בדובאי הוא השכרות לטווח קצר באמצעות אתרי אירוח כמו Airbnb, בהן בעלי נכסים משכירים דירות ונכסי נופש לתיירים ולמבקרים עסקיים לתקופות של ימים או שבועות. מגמה זו צוברת תאוצה על רקע גידול אדיר בתיירות הנכנסת: בשנת 2023 ביקרו בדובאי כ-14.5 מיליון תיירים בינלאומיים, ומספר זה צפוי להתקרב ל-20 מיליון בשנת 2025. זרם תיירים זה מחפש במקרים רבים אלטרנטיבה מלונאית משתלמת, ודירות נופש מרוהטות היטב הפכו למענה מבוקש. הממשלה המקומית אף תומכת במגמה באמצעות רגולציה נוחה למדי של השכרות לטווח קצר (רישוי “בתי נופש” באמצעות DTCM), מה שפתח אפיק אטרקטיבי למשקיעים.

היתרון המשמעותי בהשכרה קצרת טווח הוא פוטנציאל התשואה הגבוה: דמי השכירות היומיים מצטברים להכנסה שנתית העשויה להיות גבוהה בהרבה משכירות רגילה לטווח ארוך. תשואות של 8%10% ברוטו אינן נדירות בהשכרות יומיות בדובאי, ואף דווח שסקר עדכני מצא שתשואה ממוצעת בענף זה עמדה סביב 9% ב-2024, בערך כפול מהתשואה הגולמית המקובלת בערי מערב מובילות (4%6% בממוצע). בכך דובאי מדורגת בין הערים המובילות בעולם ביחס תשואה-למחיר בנדל״ן למגורים. לשם השוואה, גם בשכירות ארוכת טווח דובאי מציגה ממוצע עירוני גבוה (~6% ברוטו לדירות, לעומת 2%-3% בלבד בתל אביב), אולם בהשכרות קצרות הטווח הפוטנציאל גבוה עוד יותר.

כדי להבין מספרית את ההבדלים, נתבונן שוב בדוגמאות מחושבות: במקרה של דירת סטודיו במרינה שהושכרה ב-Airbnb (300 ד״ח ללילה, 70% תפוסה), ראינו שניתן להגיע לכ-9.6% תשואה גולמית שהם כ-7.6% נטו לאחר הוצאות. דוגמה נוספת היא דירת חדר שינה אחד (1BR) באזור היוקרתי דאונטאון דובאי, שבה המחיר הממוצע ללילה גבוה יותר, נניח 500 דירהם, אך התפוסה מעט נמוכה יותר, סביב 60%. גם בתרחיש זה ההכנסה השנתית הגולמית נאמדת בכ-109,500 דירהם, המשקפים תשואה של ~8.5% על נכס בערך 2.5 מיליון דירהם, ולאחר הוצאות נותר כ-7% נטו. נתונים אלו ממחישים את יתרון התשואה של השכרה לתקופות קצרות על פני חוזה שנתי סטנדרטי (שבאותם אזורים יניב ~5%-6% ברוטו). בנוסף, בשכירות קצרה בעל הנכס חופשי לעדכן את המחיר בתדירות גבוהה בהתאם לביקוש העונתי, ואינו כבול להגבלות חוקי הגנת הדייר (בדובאי יש רגולציית העלאת שכר דירה בשכירות שנתית, טבלת RERA, שמגבילה עדכון מחיר לשוכרים מתמשכים). גמישות זו מאפשרת למקסם את ההכנסה כאשר הביקוש עולה.

עם זאת, חשוב לזכור כי ניהול נכס בשכירות יומית דורש משאבים והתמחות. יש לטפל במודעות, בהזמנות, בתחלופת דיירים תכופה, בניקיון ותחזוקה שוטפת, או לחילופין לשכור חברת ניהול נכסי נופש בעלות של כ-15%-25% מההכנסות. הוצאות אלה, יחד עם פוטנציאל לתנודתיות בתפוסה בין עונות התיירות השונות, מורידים את התשואה נטו ביחס לברוטו. ואולם, גם לאחר כל ההפחתות, התשואה הנקייה מהשכרות קצובות זמן בדובאי לרוב גבוהה מאוד, לעיתים כפולה מהמקובל בשווקים מפותחים אחרים, במיוחד לאור יתרון נוסף: פטור מלא ממס הכנסה מקומי על דמי השכירות. בניגוד לישראל, שבה משכירי דירות חייבים במס של כ-10% על דמי שכירות מעל סף מסוים, באיחוד האמירויות אין מס על הכנסה משכירות, כך שהתשואה נטו נותרת קרובה לתשואה הגולמית. שילוב של פטור ממס, ביקוש תיירותי אדיר, ותשואה בסיסית גבוהה הופך את מודל ה-Airbnb בדובאי לכלי מייצר הכנסה פופולרי עבור משקיעים, בין אם כבחירה אסטרטגית עיקרית, ובין אם כדי “לגשר” הכנסה בתקופה שבה הנכס מוצע למכירה.

ויזת הזהב (Golden Visa) בלווי סוכנות השקעות נדל״ן ישראלית

מלבד הרווחיות הישירה, משקיעי נדל״ן בדובאי נהנים מתמריץ משמעותי נוסף: אפשרות לקבלת מעמד תושבות ארוכת טווח באמצעות ״ויזת זהב״ הניתנת למשקיעים. תוכנית ויזות הזהב של איחוד האמירויות הושקה לראשונה ב-2019 וכבר בשנותיה הראשונות הונפקו למעלה מ-150 אלף ויזות כאלה לזרים בעלי כישורים והשקעות שונים. בתחום הנדל״ן, ממשלת דובאי קבעה קריטריונים ברורים לקבלת אשרת תושבות לעשר שנים (בר-חידוש) עבור משקיעים בנכסים: החל משנת 2022 ואילך, רכישת נכס או נכסים בשווי כולל של 2 מיליון דירהם ומעלה (כ-550 אלף דולר, כ-2 מיליון ₪) מקנה זכאות לויזת זהב ל-10 שנים. עדכון רגולטורי בתחילת 2024 אף הקל על הדרישות כך שכעת ניתן לכלול גם נכסים בפרויקטים הנמצאים בבנייה (Off-Plan) לצורך חישוב הסכום, ובלבד שהמשקיע שילם לפחות 50% משווי הנכס מראש. כלומר, אף משקיע הרוכש דירה “על הנייר” בסכום מעל 2 מיליון דירהם, ופרע לפחות מיליון דירהם מהתמורה, יהיה זכאי לאשרה הנחשקת.

חשיבותה של ויזת הזהב עבור משקיעים זרים לא יכולה להילקח כמובן מאליו. אשרה זו מעניקה למחזיק בה מעמד תושב קבע למשך עשר שנים ללא צורך בחסות מעסיק מקומי (בניגוד לויזות עבודה רגילות), עם אפשרות הארכה לעוד עשור בהתקיים התנאים. בעלי הויזה רשאים להתגורר בדובאי, לפתוח חשבונות בנק, לרכוש רכבים ולנהל עסקים באופן חופשי, וכן יכולים לחסוך בירוקרטיה בכל כניסה ויציאה מהמדינה. בנוסף, הויזה ניתנת להרחבה (Sponsor) לבני משפחתו הקרובה של המשקיע. כל אלו מעניקים layer נוסף של ביטחון ונוחות למשקיעי נדל״ן, במיוחד לאור השאיפה של חלקם לא רק ליהנות מתשואה, אלא גם להחזיק “בסיס” במטרופולין גלובלי צומח כמו דובאי.

נוסף לויזת הזהב, דובאי מציעה גם ויזות משקיע לטווח קצר יותר עבור השקעות נדל״ן בהיקף מתון יותר: רכישת נכס בשווי של כ-750,000 דירהם (כ-800 אלף ₪) ומעלה מאפשרת לקבל ויזת תושב למשקיעים לתקופה של 3 שנים (עם אפשרות חידוש). כלומר, גם משקיעים בסכומי התחלה נמוכים יחסית יכולים לקבל סטטוס תושבות חוקית באמירויות ולשהות בה באופן חופשי תוך ניהול ההשקעה. עם זאת, עיקר תשומת הלב מופנית כאמור לויזות הזהב, מאחר והן מעניקות אופק ארוך טווח ויציבות גבוהה. הממשלה מצידה רואה ביוזמה זו כלי לעידוד השקעות נדל״ן יציבות וארוכות טווח, ובכך ממתנת אלמנטים ספקולטיביים בשוק. עבור המשקיע, מדובר ביתרון מוחשי שמוסיף לתשואה הכלכלית גם “תשואה” בצורת איכות חיים וגמישות בינלאומית.

יזמי נדל״ן וסוכנים מובילים בשוק הדובאיי

הצלחת שוק הנדל״ן בדובאי אינה רק פונקציה של נכסים ומספרים, היא גם תולדה של פעילותם של גופים ויזמים שיצרו את הסביבה המשגשגת הזו. בראש ובראשונה, פועלות בעיר חברות יזמיות גדולות שבנו את מרבית הפרויקטים האיקוניים ומשדרות אמינות ויציבות למשקיעים. למשל, חברת Emaar Properties בהובלת היו״ר מוחמד אלאבאר (Alabbar), היזם שמאחורי פרויקט בורג׳ ח׳ליפה ודאונטאון דובאי, נחשבת לחברת הנדל״ן הבולטת בעיר, יחד עם Damac Properties בראשות המייסד המיליונר חוסיין סג׳וואני (Sajwani). חברות אלו ויזמים נוספים כדוגמת Azizi Developments (של משפחת עזיזי) וחברת Nakheel (מפתחת איי ה״פאלם״ המפורסמים) מובילים פרויקטים בעלי פרופיל גבוה, ונודעים ביכולת למסור מוצר איכותי למשקיעים. הנכסים בפרויקטים של החברות הגדולות נוטים לשמור על ערכם ואף לעלות לאורך זמן בזכות הביקוש העקבי, למשל, דירות בפרויקטים של Emaar על קו המים במרינה או וילות בקהילות מבוקשות דוגמת Arabian Ranches, נהנות ממוניטין של יציבות ערך. כך, יזמים אלו תרמו להפיכת דובאי ל“מותג” נדל״ני יציב שמושך משקיעים מוסדיים ופרטיים מכל העולם.

בנוסף ליזמים, פועל בדובאי מערך סוכנויות תיווך ושיווק נדל״ן מקצועי, שמחבר בין הקונים למוכרים ומשווק הזדמנויות חדשות. בין הסוכנויות המובילות ניתן למנות גם שמות בינלאומיים, אך כמה מהשחקנים המקומיים צמחו לממדי ענק. דוגמה בולטת היא חברת fäm Properties שהוקמה בשנת 2009 על-ידי היזם הצעיר פיראס אל-מסאדי (Firas Al Msaddi). בתוך כעשור וחצי הפכה fäm לאחת מסוכנויות הנדל״ן הגדולות והמוערכות באמירויות, עם מאות סוכנים ומכירות בהיקפים של מיליארדים. אל-מסאדי עצמו מוכר כדמות יזמית מובילה בענף, ואף עשה כותרות כשהוביל עסקת נדל״ן מהגדולות בתולדות דובאי, מכירת נכס בדובאי קריק הארבור (Dubai Creek Harbour) בשווי כ-635 מיליון דירהם. סוכנויות נוספות דוגמת Betterhomes (מהוותיקות בדובאי), Allsopp & Allsopp הבריטית, Metropolitan Premium Properties ואחרות מטפלות באלפי עסקאות מדי שנה, כולל משקיעים זרים רבים (ברוסיה, סין, אירופה וכיום גם מישראל). חלק מהחברות הללו מחזיקות צוותים רב-לשוניים וזרועות שיווק בחו״ל כדי ללוות את הקונים בכל שלבי העסקה, משלב הייעוץ הראשוני ועד לניהול הנכס לאחר הרכישה.

מעבר לחברות, חשוב לציין גם דמויות מפתח אישיות בשוק הנדל״ן הדובאיי, שהפכו לשם דבר. למשל, פראז גופראן נמנה בין סוכני הנדל״ן המובילים המתמחים בפלח השוק היוקרתי, ובעל ניסיון בליווי משקיעים בעסקאות רב-לאומיות מורכבות. סוכנים כמותו, לצד כוכבים מקומיים כאל-מסאדי ואחרים, מייצרים קשרי אמון עם משקיעים ומציגים ידע שוקי נרחב, דבר חיוני במיוחד למשקיע הזר הנכנס לשוק חדש. הדמויות הבולטות הללו מופיעות תדיר בכנסי נדל״ן, במדיה העסקית (כולל מקורות בערבית, באנגלית ואף בעברית) ומשמשות מעין ״שגרירים״ של שוק הנדל״ן בדובאי בעיני העולם. הם חולקים תובנות לגבי טרנדים ואזורי ביקוש, ומדגישים את ייחודה של דובאי כזירת השקעות: עיר גלובלית עם ביטחון אישי גבוה, צמיחה כלכלית מהירה, ותשתיות חדשניות, אך כזו שגם מציעה למשקיע תשואה גבוהה ורגולציה תומכת בצורה יוצאת דופן.

מקורות בנושא רכישת נכסים וסוכנויות נדל"ן בדובאי

סקירת נכסים לרכישה בדובאי (עד מיליון ש"ח)

סקירת עלויות ומימון בדובאי: בדובאי נהוג תשלום חד-פעמי של 4% משווי הנכס כדמי העברה (מס רכישה) המשולמים לדובאי לנד דיפרטמנט (DLD) בעת הקנייה. לעיתים קרובות יזמים מציעים הנחה על אגרה זו כדי לעודד רוכשים זרים. מע"מ של 5% חל רק על רווח ממכירת נכס לאחר יותר מ-3 שנות בעלות, כך שמיסוי המקרקעין בדובאי נמוך במיוחד. בנוסף, משקיע זר הרוכש נכס בשווי מינימלי של 750,000 דירהם זכאי להגיש בקשה לויזת תושבות (״ויזת משקיע״) לשנתיים, בתנאי שבמקרה של משכנתא שולמו לפחות 50% מהנכס (או 750,000 דירהם) והבנק מספק אישור לכך. מבחינת מימון, בנקים בדובאי כן מעניקים משכנתאות לזרים – לרוב עד כ-50% משווי הנכס במימון מקסימלי – עם תקופות החזר עד 25 שנה וריביות שנתיות אופייניות בטווח ~3%-5% (תלוי בפרופיל הלווה ושוק הריביות). בטבלה להלן מוצגים 30 נכסים לדוגמה באזורים טרנדיים בדובאי, שערכם הכולל (כולל מסים ועמלות רכישה) אינו עולה על מיליון ש"ח (≈970,000 AED). הרשימה כוללת דירות חדשות off-plan (״על הנייר״) ודירות יד-שנייה, עם פירוט מקיף לכל פרמטר: מחיר בסיס, עלות רכישה כוללת, אחוזי מס ודמי רישום, שכר טרחת עו"ד משוער, אפשרויות מימון מקובלות, מצב לגבי ויזת משקיע, החזרים חודשיים משוערים בשלוש ריביות, שכר דירה חזוי ותשואה נטו, וכן הערות מיוחדות (כגון סטטוס הנכס – חדש/קיים, מועד מסירה, או האם הנכס בחכירה או בבעלות חופשית).