אפשרויות מימון לרכישת נדל״ן בדובאי לישראלים

• משכנתאות וזמינות מימון: בנקים בדובאי מציעים משכנתאות גם לזרים, כולל ישראלים, אך בתנאים שמרניים יותר לעומת ישראל. יחס הלוואה-לערך (Loan-to-Value, LTV) מקסימלי לדירה בדובאי לרוכש זר הוא כ-50–60% בלבד מערך הנכס, לעומת עד ~75% במימון בנקאי ישראלי לרוכשי דירה ראשונה. משמעות הדבר היא שבדובאי נדרש הון עצמי גבוה יותר (כ-40–50% משווי הנכס) כבסיס לרכישה. בנקים מובילים בדובאי (כמו Emirates NBD, First Abu Dhabi Bank, HSBC ואחרים) מציעים מסלולי משכנתא לזרים לטווח של עד 25 שנה, עם ריביות אופייניות סביב 5% בשנים 2023–2024, צמודות לריבית הבסיס (EIBOR, המקבילה לפריים בדובאי). לצורך השוואה, בישראל הריביות השתנו בעקבות עליות ריבית בנק ישראל; ריביות משכנתא חדשות ב-2023 נעות סביב 4%–5% (שילוב מסלולי פריים, קבועה וצמודה). בעוד שבישראל שיעור המימון הגבוה מקל על רכישה עם הון עצמי נמוך, בדובאי הלווה הזר חייב להגיע עם הון עצמי משמעותי. מנגד, סביבת ״אפס מס״ של דובאי (ראו בהמשך) עשויה להפוך מימון עם ריבית 5% לאטרקטיבי יותר מבחינת תשואה נטו מאשר בישראל, שבה חלק מהכנסות השכירות והרווחי הון חייבים במס.
• גופי מימון ועזרה ממשלתית: רוב המימון לרכישת נדל״ן בדובאי נעשה דרך בנקים מסחריים מקומיים ובינלאומיים הפועלים באמירויות. אין בבעלות ישראלית עדיין בנקים בדובאי, אך לאחר הסכמי אברהם יש שיתופי פעולה, ולקוחות ישראלים יכולים לפתוח חשבונות ולקבל משכנתאות מבנקים בדובאי בכפוף להמצאת מסמכים (דרכון, הוכחת הכנסה, דו״ח אשראי וכו'). חלק מהבנקים דורשים הוכחת הכנסה חודשית מינימלית (~25 אלף דירהם, כ-₪25,000) מהלווה הזר. קיימים גם גורמי מימון חוץ-בנקאיים: למשל מוסדות פיננסיים ממשלתיים כמו Emirates Development Bank, המתמקדים במימון SMEs ופרויקטים, או חברות אשראי בינלאומיות. עם זאת, שיעורי הריבית במגזר החוץ-בנקאי נוטים להיות גבוהים יותר. בישראל, לעומת זאת, עיקר משכנתאות הנדל״ן ניתנות על-ידי חמשת הבנקים הגדולים, עם רגולציה הדוקה של בנק ישראל, ומימון חוץ-בנקאי לרכישת דירה כמעט ואינו קיים. בדובאי אין הגבלה ספציפית על רכישת נדל״ן במזומן, ומשקיעים אמידים (לרבות ישראלים) לעיתים מעבירים הון עצמי ישירות ללא הלוואה, או נוטלים הלוואה בארץ המוצא (שיעבוד נכס בישראל כדי לממן רכישה בדובאי). אסטרטגיה זו נהיית אטרקטיבית אם תנאי המימון בארץ טובים יותר. חשוב לציין שבדובאי, מימון דרך היזם גם אפשרי בחלק מהמיזמים: יזמים מציעים תוכניות תשלומים נוחות (“תשלום לאחר המסירה”) כך שחלק מהמחיר משולם בתשלומים גם לאחר קבלת הדירה, מימון עקיף ללא בנק, המהווה יתרון לרוכשים ללא משכנתא. בישראל מודל כזה כמעט לא קיים, מלבד עסקאות מול קבלן בפרויקטים קטנים.
• השוואת עלויות ותנאים: עלות הריבית האפקטיבית בדובאי דומה לישראל נכון ל-2023, אך משך המשכנתא המקסימלי בדובאי (25 שנה) מעט קצר יותר מאשר בישראל (עד 30 שנה). בנוסף, בדובאי הבנק ידרוש ביטוח חיים ולפעמים ביטוח נכס כתנאי להלוואה, בדומה לישראל. מבחינת יחס החזר להכנסה, בנקים בדובאי מגבילים את ההחזר החודשי לכ-50% מההכנסה הפנויה של הלווה, דומה לנעשה בבנקים בארץ. עם זאת, פרוצדורת האישור עלולה להיות מאתגרת יותר לזר בדובאי: נדרש לעיתים רקורד תעסוקתי רציף של 6–12 חודשים, ודו״ח אשראי בינלאומי נקי. בישראל, לווים מקומיים עוברים בדיקת BDI אך היסטוריית האשראי שלהם זמינה יותר לבנק. נקודה ייחודית בדובאי: רכישת נכס בשווי 2 מיליון דירהם (כ-₪2 מיליון או ~$545,000) ומעלה מקנה זכאות ל״ויזת זהב״ (תושבות ל-10 שנים), מה שמקל על קבלת משכנתא (הבנקים מעדיפים לווים עם סטטוס תושבות). בישראל, לעומת זאת, אין מעמד תושבות מיוחדת למשקיעי נדל״ן זרים, רוכש זר בישראל נשאר במעמד תייר ללא הטבות הגירה. עבור ישראלים, היתרון בדובאי הוא האפשרות לשלב השקעת נדל״ן עם השגת תושבות (יתרון ביטחוני וכלכלי), בתנאי שעומדים ברף ההשקעה. בסיכום, על אף שרף הכניסה הפיננסי בדובאי גבוה יותר, מגוון אפיקי המימון (בנקים מקומיים, בנקים בינ״ל, יזמים וכו') מאפשר גם לישראלים למנף הון כדי לרכוש בדובאי, במיוחד עבור נכסים יוקרתיים או פרויקטים חדשים.

השקעות נדל״ן בדובאי, הזדמנויות מיוחדות לישראלים

• שוק בצמיחה מהירה ופתיחות לזרים: דובאי הפכה ליעד אטרקטיבי במיוחד להשקעות נדל״ן מאז חתימת הסכמי אברהם (2020). פתיחת השוק למשקיעים ישראלים יצרה הזדמנויות חדשות: ישראלים כעת יכולים לרכוש דירות, וילות ונכסים מסחריים באמירויות ללא מגבלות מיוחדות. מחירי הנכסים בדובאי נמוכים משמעותית בהשוואה למרכזי נדל״ן בישראל (כמו תל אביב); לפי דיווח עיתונאי, נכסים בדובאי נמכרים בסביבות מחצית המחיר של נכסים דומים בת״א. בנוסף, תמורת סכום השקעה נתון, ניתן לרכוש בדובאי נכס מרווח או יוקרתי יותר מאשר בישראל. דובאי מציעה תשואות שכירות גבוהות (6%–9% בשנה באזורים רבים) לעומת תשואות נמוכות בהרבה בישראל (~2%–3% בת״א), מה שהופך אותה ליעד المغري מבחינת החזר על ההשקעה (ROI, Return on Investment, החזר על ההשקעה). למעשה, בדובאי יש שכונות שבהן התשואה הגולמית מגיעה ל-9%–11% בשנה על דירות זולות, לעומת כ-2.7% בלבד בממוצע בנדל״ן למגורים בישראל, פער דרמטי לטובת דובאי מבחינת הכנסה שוטפת למשקיע. גם היצע הדירות החדשות בדובאי רחב ומגוון: ממשלת דובאי מעודדת פרויקטים גדולים (מגדלי דירות, שכונות מתוכננות, איים מלאכותיים) המושכים משקיעים זרים. עבור ישראלים, כניסה בשלב מוקדם לפרויקטים מתפתחים (לדוגמה בעיר אקספו החדשה או Dubai Creek Harbour) יכולה להניב עליית ערך משמעותית עם התבססות האזור.
• סביבה עסקית נוחה ומשטר מס מיטיב: איחוד האמירויות ידועה כמדינה ללא מס הכנסה על יחידים וללא מס רווחי הון על נכסים פרטיים. כלומר, רווחי השכירות והמכירה (capital gains) מנכס בדובאי אינם מחויבים במס מקומי כלל, יתרון אדיר על פני ישראל, שבה משקיע ישלם מס על הכנסות שכר דירה (עד 50% אם נצבר הרבה, או מס מסלול 15% ללא פטורים) ומס שבח של ~25% על עליית הערך במכירה. המשטר הידידותי למשקיעים בא לידי ביטוי גם בהיעדר מס רכוש שנתי: אין ארנונה ואין מס נכס בדובאי, לעומת ישראל שבה בעלי נכס משלמים ארנונה עירונית ניכרת ומסים עקיפים נוספים. כל אלו הופכים את התשואה הנטו בדובאי לגבוהה במיוחד. מעבר לכך, דובאי מציעה יציבות מטבעית, הדירהם צמוד לדולר (AED 3.67 = $1), מה שמגן על ישראלים מהיחלשות המטבע המקומי (השקל) מול הדולר. עבור משקיעים החוששים מתנודתיות השקל, נכס בדובאי שומר על ערכו במונחי דולר. גם יציבות פוליטית-כלכלית של דובאי גבוהה: הממשלה משקיעה בתשתיות ובגיוון הכלכלה (פחות תלות בנפט), מה שתומך בשוק נדל״ן בר-קיימא. לאחר מגפת הקורונה, דובאי ידעה התאוששות מרשימה: בשנת 2022 ביקרו בה כ-14.36 מיליון תיירים, מה שמניע ביקוש להשכרות לטווח קצר וארוך. ישראלים מזהים את הפוטנציאל: דובאי מציעה איכות חיים גבוהה (מגדלים מודרניים, שירותים מתקדמים, ביטחון אישי) לצד תשואה עודפת, שילוב שמעט שווקים גלובליים מספקים.
• הזדמנויות ייחודיות ושיתופי פעולה: מאז הנורמליזציה, צצים יותר ויותר מיזמי נדל״ן בדובאי הפונים ספציפית למשקיעים ישראלים. יזמים אמירתים מקימים קשרים עם משווקים ישראלים, עורכים כנסי משקיעים בעברית, ואף שוקלים פרויקטים שמשלבים אופי ושירותים המתאימים לקהל הישראלי (למשל כשרות בענף המלונאות, ראו בהמשך). ישראלים, במיוחד בעלי ממון (high-net-worth individuals), מנצלים את הדלת החדשה: לפי דיווח Knight Frank, דובאי הפכה בשנת 2024 לשוק הנדל״ן היוקרתי העמוס בעולם, עם 435 עסקאות של בתים בערך מעל $10 מיליון בשנה אחת, כאשר הון פרטי עולמי בהיקף מעל $10 מיליארד מכוון להשקעה בשוק המגורים בדובאי. חלק מההון הזה מגיע גם מישראל, הן ממשקיעים פרטיים שמחפשים לגוון את אחזקותיהם מחוץ לישראל, והן מחברות נדל״ן ישראליות הבוחנות פיתוח פרויקטים משותפים באמירויות. יש לציין שלפי תחקיר משנת 2024, עשרות אזרחים ישראלים כבר מחזיקים נכסים בדובאי (חלקם בעלי אזרחות כפולה רוסית), וצפוי שגל זה יתגבר עם המשך חיזוק היחסים העסקיים. הזדמנות נוספת היא תושבות באמצעות השקעה: קבלת ויזת זהב בדובאי (על השקעה כאמור של 2 מיליון AED) קורצת במיוחד לישראלים אמידים המבקשים אופק של הגירה או ניידות בין-לאומית, מה שמעניק להשקעת הנדל״ן ערך מוסף אסטרטגי שאינו קיים בשוק הישראלי. לסיכום, דובאי מספקת לישראלים כר נרחב להזדמנויות בנדל״ן, מתשואות אטרקטיביות ועד הטבות תושבות, בשוק דינמי וצומח שעד לאחרונה לא היה נגיש כלל למשקיע הישראלי הממוצע.

הזדמנויות וסיכונים בהשקעות נדל״ן בדובאי

• גורמי המשיכה, צמיחה, תשואה ואיכות: דובאי מציעה חבילה ייחודית של יתרונות למשקיע בנדל״ן. צמיחת ערך הנכסים בשנים האחרונות הייתה מן הגבוהות בעולם: מחירי הדיור בדובאי זינקו בכ-20% בשנת 2023, וב-2024 נרשמה עלייה שנתית ממוצעת של ~19% בערכי נכסים למ״ר. סגמנט היוקרה אף האמיר, לפי מכוני מחקר, המחירים במגזר היוקרתי ב-2024 חצו ב-17.6% את השיא הקודם ב-2014. עבור משקיע, משמעות הדבר היא פוטנציאל לרווחי הון משמעותיים בטווח יחסית קצר, בנוסף לתשואות שוטפות גבוהות משכירות. התיירות והתושבות בדובאי תומכות בשוק שכירות דינמי: ב-2022–2023 התפוסה המלונאית הגיעה ל-73% בממוצע, הגבוהה בעולם, והאוכלוסייה צומחת במהירות (דובאי שואפת להגדיל אוכלוסייה לכ-5.8 מיליון עד 2040). נתונים אלו מתרגמים לביקוש חזק לדירות להשכרה, הן לטווח קצר (תיירים, עובדים זרים) והן לטווח ארוך (תושבים חדשים). בנוסף, המיתוג היוקרתי של דובאי, עיר חדשנית, בטוחה, מלאה באטרקציות, מושך שוכרים איכותיים, מה שמקל על מציאת דיירים ולרוב מביא לשימור נכס ברמה גבוהה. גיוון כלכלי של האמירות (פיתוח תחומי טכנולוגיה, פיננסים, סחר ועוד) מפחית תלות בנפט ומבטיח יציבות יחסית במחזורי הנדל״ן. עבור ישראלים, השקעה בסביבה כזו מפזרת סיכונים גיאוגרפיים ומקרו-כלכליים (גידור מפני מיתון או אי-יציבות מקומית בישראל). יתרון נוסף הוא חקיקה פרו-משקיע: חוקי הנדל״ן בדובאי עודכנו אחרי משבר 2009 כדי להגן טוב יותר על רוכשים (חשבונות נאמנות, רגולציית פרויקטים, ראה בהמשך), מה שמספק ביטחון משפטי. כך משקיע נהנה גם מעליית ערך פוטנציאלית, גם מתשואה שוטפת גבוהה, וגם ממסגרת רגולטורית תומכת.
• סיכונים ותנודתיות השוק: לצד הפיתויים, על המשקיעים, במיוחד אלה שאינם מכירים לעומק את השוק, להביא בחשבון מספר סיכונים יחודיים לדובאי. ראשית, מחזורי הנדל״ן תנודתיים: דובאי חוותה ב-2008–2009 נפילה חדה במחירי הנדל״ן (ירידות של 50% ויותר בחלק מהאזורים) עקב משבר חובות ופיצוץ בועת הנדל״ן דאז. גם באמצע העשור הקודם (2015–2019) היו ירידות מחירים ממושכות (~30% ירידה ריאלית), בעיקר בשל עודף היצע. המשמעות, השוק יכול לנוע במחזורי בום-באסט מהירים; משקיע לא זהיר עלול לקנות בשיא ולראות ירידת ערך בשנים שאחרי. עודף היצע הוא סיכון תמידי: ממשלת דובאי ויזמים פרטיים משיקים פרויקטים גרנדיוזיים ללא הפסק, וקיים חשש שדירות חדשות רבות ייצרו היצע עודף, במיוחד אם הביקוש הגלובלי ייחלש. על המשקיע לבדוק היטב את מאזני הביקוש-היצע בסקטור ובאזור הספציפי (למשל, האם מתוכננים עשרות מגדלים חדשים בסמוך לנכס?). סיכון נוסף הוא תלות בכלכלה ובגורמים חיצוניים: דובאי אמנם מגוונת, אך עדיין חשופה למחזורי סחר עולמיים, לתנועת הון בינלאומי ולמחירי אנרגיה. אירועים גלובליים (כגון מגפה, משברי אשראי או ירידת אמון במדינות מתפתחות) יכולים להשפיע במהירות על שוק הנדל״ן המקומי, שנשען גם על משקיעים זרים רבים.
• היבטי רגולציה ובעלות לזרים: אמנם דובאי פתוחה להשקעות זרות, אך הבעלות הישירה מוגבלת לאזורים ייעודיים. כחלק מחוקי ה-Freehold מאז 2002, זרים (כולל ישראלים) רשאים לרכוש בעלות מלאה (Freehold) רק בתחומים שהוגדרו כמורשים לכך, בעיקר אזורים מפותחים ומרכזיים (כגון Dubai Marina, Downtown, Palm Jumeirah, וכו'). באזורים מקומיים יותר, זרים יכולים לרכוש בחכירה ארוכת-טווח (Leasehold) או שאינם יכולים כלל. בהשוואה לישראל, שבה כל אדם (גם זר) יכול לקנות כמעט כל נכס פרטי, בדובאי ההגבלה האזורית דורשת תשומת לב, משקיע ישראלי צריך לוודא שהנכס המעניין אכן ב-zone המותר לבעלות זרה. סיכון משפטי נוסף הוא סביב נושא הירושה: בדובאי, החוק השרעי (האיסלמי) עשוי לחול כברירת מחדל על נכסים בבעלות פרטית, דבר שעלול ליצור סיבוך בירושת הנכס למשקיע זר שנפטר. אמנם קיימים מנגנונים כמו רישום צוואה מקומית ב-DIFC או אחזקת הנכס דרך נאמנות/חברה (ראו בהמשך תכנון הגנה), אך אלו צעדים שהמשקיע חייב להכיר ולנקוט כדי למנוע העברת נכס כפויה בהתאם לחוקי הירושה המקומיים. לסיכום, בשוק הדינמי של דובאי גלומות הזדמנויות גדולות אך גם סיכונים מוחשיים. משקיע ישראלי צריך לאזן בין פוטנציאל הרווח לבין הבנת התנודתיות והרגולציה המקומית. ניהול סיכונים זה כולל בחירה מושכלת של מיקום ונכס (אזור עם ביקוש מבוסס ולא פרויקט ספקולטיבי מדי), افופרטוניסטיות אך גם סבלנות להמתין במחזורי שפל, וכמובן הסתייעות בייעוץ משפטי ופיננסי מקומי.

סקירה על בנקים וגופי מימון בולטים בדובאי: תנאי הלוואות, ריביות ומסלולים

• בנקים מסחריים מובילים ומסלולי משכנתא: במערכת הבנקאית של איחוד האמירויות פועלים כמה בנקים גדולים המספקים משכנתאות ומימון נדל״ן, הן לתושבים והן לזרים. בין הבנקים המקומיים הבולטים בדובאי ניתן למנות את Emirates NBD (הבנק הגדול בדובאי), Dubai Islamic Bank (DIB), Abu Dhabi Islamic Bank (ADIB), First Abu Dhabi Bank (FAB), Commercial Bank of Dubai (CBD) ועוד. בנוסף, בנקים בינלאומיים כגון HSBC ו-Standard Chartered פעילים בתחום המשכנתאות באמירויות. רוב הבנקים מציעים משכנתאות בריבית משתנה (צמודה ל-EIBOR לתקופות קצרות) או בריבית קבועה לשנים הראשונות ואז משתנה. נכון לסוף 2024, הריביות שפורסמו ע״י בנקים לדירהם היו בסביבות 4.8%–5.5% לשנה (ריבית נומינלית, במונחי ריבית מופחתת שנתית), בהתאם לבנק ולפרופיל הלווה. למשל, Emirates NBD הציע כ-4.79%, בעוד Mashreq כ-5.99%. ריביות אלו עלו בהשוואה לתקופה שלפני 2022 (אז היו סביב 2.5%–3.5%), בעקבות העלאות ריבית הפדרל ריזרב שהשפיעו גם על עלות הכסף בדובאי (עקב הצמדת המטבע לדולר). מסלולי ההלוואה כוללים לרוב: משכנתא רגילה צמודת EIBOR (+מרווח מסוים), משכנתא בריבית קבועה לתקופה (למשל קבועה ל-3 או 5 שנים ואז משתנה), וכן מסלולים איסלאמיים (מימון שריעה) כגון מוראבחה או איג׳ארה, שהם בעצם חוזי מכר/חכירה ללא ריבית נומינלית (הבנק מרוויח דרך מרווח מחיר) כדי לעמוד בכללי ההלכה האסלאמית האוסרת ריבית. לקוחות יכולים לבחור בין מסלול קונבנציונלי לבין איסלאמי, כשההבדל מבחינת תזרים התשלומים אינו גדול אלא בעיקר בצורת החוזה. ראוי לציין שחלק מהבנקים (כגון Dubai Islamic Bank) מתמחים במוצרים שריעתיים, אך גם זרים (יהודים/נוצרים) יכולים לקבלם אם ירצו.
• תנאי הלוואה ללווה הזר: ההון העצמי המינימלי לרוכשים לא-תושבים גבוה מהמקובל לתושבי איחוד האמירויות. לפי הנחיות הבנק המרכזי (CBUAE), תושב זר שאינו מתגורר באמירויות מוגבל כאמור לכ-50%–60% מימון. למעשה, בנקים רבים דורשים לפחות 40% מקדמה (דאун-פיימנט) ללא קשר לערך הנכס. לדוגמה, Mashreq Bank מכריז שאינו מממן יותר מ-50% משווי הנכס לרוכשים שאינם תושבי איחוד האמירויות. לעומת זאת, לתושבים מקומיים (expats שחיים בדובאי או אזרחי איחוד האמירויות) הכללים גמישים יותר: לרכישת נכס ראשון עד שווי מסוים (5 מיליון AED) ניתן לקבל עד 75% מימון (לזרים תושבי דובאי) או 80% (לאזרחים אמירתים). מאפיין נוסף הוא בדיקת כושר ההחזר הקפדנית: נדרש להציג תלושי משכורת או דוחות הכנסה 6–12 חודשים אחורה, דפי בנק, ואפילו מכתב מעסיק. מינימום הכנסה חודשי למבקש משכנתא שאינו תושב עומד סביב 15–25 אלף דירהם (תלוי בנק). הבנקים בודקים שהיחס בין ההחזר החודשי להכנסה (Debt Burden Ratio) לא יעבור 50%, כלל הדומה למגבלות בישראל. עוד יש לשים לב לעמלות נלוות: פתיחת תיק משכנתא בדובאי כרוכה בעמלת עיבוד (בסדר גודל 0.5% מההלוואה, לעיתים עם תקרה), עמלת שמאות נכס, ודמי רישום משכון (~0.25% משווי המשכנתא). הלווה גם יידרש לבטח את חייו לטובת הבנק (Mortgage life insurance) ולהסדיר ביטוח נכס. תנאי הפירעון המוקדם משתנים, לרוב קנס פירעון מוקדם הוא 1%–3% מהיתרה, אם כי יש בנקים שמאפשרים פירעון חלקי של עד 10–20% בשנה ללא קנס. משך המשכנתא גמיש עד 25 שנים, אך הגיל המקסימלי בסוף התקופה הוא לרוב 65 שנים (כלומר ללווים מעל 40 תינתן תקופה קצרה מ-25). לאזרחי ישראל שגילם מבוגר זה פרט חשוב בתכנון.
• חברות מימון נוספות ופתרונות אלטרנטיביים: מעבר לבנקים, בדובאי פועלות גם חברות אשראי ומשכנתא ייעודיות (Mortgage brokers), שלעיתים יכולות לתווך עסקה עם בנק בתנאים מותאמים אישית ולזרז את התהליך עבור זרים. חלק מחברות הנדל״ן הגדולות מציעות שירות ליווי משכנתא, ואף שיתופי פעולה עם בנקים למתן אישור עקרוני טרם הנסיעה של הלקוח לדובאי. בנוסף, קיים שוק של הלוואות פרטיות או דרך קרנות השקעה, פתרון יקר יותר המתאים בעיקר לגשר מימון קצר מועד (bridge loans) עבור משקיעים מתוחכמים. עבור רכישת נכסים מסחריים גדולים או פרויקטי פיתוח, בנקי השקעות מקומיים וקרנות נדל״ן מציעים מימון מובנה (כגון מימון ביניים, הלוואות מזנין) אך תחום זה רלוונטי פחות לרכישה פרטית. עוד אפיק חשוב: מימון דרך היזם, מספר חברות פיתוח גדולות (כמו Emaar, DAMAC, Nakheel) מציעות ללקוחות תוכניות תשלום מיוחדות, לדוגמה Post-Handover Payment Plan, הלקוח משלם 50% במהלך הבניה ו-50% אחרי קבלת המפתח בפריסה לכמה שנים ללא ריבית. זו למעשה הלוואה מהיזם במסלול נוח, אם כי המחיר הבסיסי לעיתים מעט גבוה יותר כדי לשקלל זאת. השוואת ריבית: 0% מצד היזם לעומת ~5% מהבנק, לעיתים קרובות הופכת את תוכנית היזם לכדאית, אך חשוב לוודא שהיזם אמין וממומן דיו להשלים את הפרויקט. במקרים רבים משקיעים ישראלים משלבים כמה אפיקי מימון: למשל חלק מממנים מהבית (משכון נכס בארץ או הלוואה עסקית בישראל), חלק לוקחים משכנתא מקומית בדובאי, ואת היתרה מנצלים בתוכנית תשלומים של היזם, כך מפזרים סיכונים ותלות. בשורה התחתונה, מערכת המימון בדובאי מפותחת דיה לתמוך בהשקעות זרות, אך התנאים שמרניים ודורשים מהמשקיע הישראלי תכנון מדוקדק של מבנה המימון.

מימון קבלנים ויזמים בדובאי: יתרונות וחסרונות

• נגישות להון ופיננסים לפיתוח נדל״ן: דובאי מציעה סביבה עתירת נזילות למימון פרויקטי בניה ופיתוח. יזמים וקבלנים בדובאי יכולים לגייס מימון מבנקים מקומיים, מקרנות השקעה פרטיות, או דרך הנפקת איגרות חוב (סוקוק במקרה של מימון אסלאמי). הבנקים המקומיים מממנים בשמחה פרויקטים גדולים של חברות בעלות רקורד, בפרט כשיש גיבוי ממשלתי או שיתוף עם חברות ממשלתיות (למשל Emaar Properties נהנית מתמיכה פיננסית בהיותה מקורבת לממשל). הריבית למימון קבלנים מסחריים דומה לריבית המשכנתאות אך בתוספת מרווח סיכון, למשל פרויקטים גדולים עשויים לקבל הלוואות בנקאיות בריבית EIBOR + 2%–4%. יתרון בדובאי הוא דרישות ההון הנמוכות יחסית: הרשויות מעודדות פיתוח ומאפשרות ליזמים להתחיל פרויקט עם הון עצמי מוגבל, בתנאי פתיחת חשבון נאמנות (ראה בהמשך) והוכחת יכולת מימון. גם מכירה מוקדמת (Off-plan sales) מהווה כלי מימון חשוב: החוק מתיר שיווק מוקדם של יחידות ומכירתן עוד בשלבי התכנון, כך שתשלומי הרוכשים מממנים חלק מעלויות הבנייה. עבור הקבלן, זהו מימון זול (כספי הלקוחות) במקום לגייס הכל כהלוואה בנקאית. בישראל, לעומת זאת, מימון פרויקטים נעשה ברובו דרך ליווי בנקאי סגור: בנק מעניק אשראי ומוציא ערבויות חוק מכר לרוכשים, ודורש מהיזם הון עצמי של 20%–30% לפחות. בדובאי היזם צריך להפקיד רק אחוז קטן לחשבון הנאמנות בתחילת הפרויקט (לפי חוק, 20% מעלות הפרויקט או לסירוגין לספק ערבויות בנקאיות בסכום דומה), רף נמוך יותר מהמקובל בישראל.
• חסמי מימון וסיכון ליזמים: למרות הנזילות, מימון פרויקטים בדובאי עלול להיות מאתגר ליזמים חדשים או זרים. הבנקים נוטים לממן רק חברות בעלות רקע מקומי ופורטפוליו הצלחות. לקבלן זר (למשל חברה ישראלית) ללא נוכחות בשוק עשוי להיות קשה לקבל אשראי משמעותי ללא שותף מקומי מוכר. בנוסף, המימון הבנקאי מגובה בדרישת Presales: הבנק יבדוק שהיזם מכר מראש אחוז מסוים (למשל 50%) מהדירות בפרויקט טרם שחרור מלוא האשראי, מנגנון זהה לזה בישראל, אך אם הביקוש בקיפאון הדבר מעכב את הפרויקט. הסיכון העסקי בענף בניה בדובאי טמון בין היתר בתלות במחזורי הנדל״ן: קבלנים שלקחו אשראי גבוה בתקופת גאות עלולים להיקלע לקשיי החזר אם השוק מצטנן והמכירות נעצרות. במקרה קיצון, במיתון 2009, מספר פרויקטים הוקפאו או בוטלו כשהיזמים פשטו רגל, אמנם מאז הוקשחו התקנות (חיוב חשבון נאמנות, עמידה באבני דרך), אך הסיכון הקבלני לא נעלם. גורם נוסף הוא עלות המימון: בעוד שבישראל קבלן יכול לקבל אשראי ליווי בריבית נמוכה יחסית (סביב פריים+מרווח קטן, לעיתים בערבות מדינה לחברות גדולות), בדובאי הריבית המסחרית גבוהה יותר (EIBOR גבוה כמוזכר + מרווח סיכון), במיוחד עבור חברות בינוניות. יתרה מזו, יש היעדר גידור מטבע: העלויות של קבלן בדובאי הן בדירהם, הצמוד לדולר, אם קבלן ישראלי מתכנן פרויקט בדובאי, הוא נוטל על עצמו חשיפה דולרית שעלולה להשפיע על הרווחיות כשמתרגמים לשקלים.
• יתרונות היחודיים בדובאי ליזמים: הממשלה המקומית יזמה יישויות מימון ייעודיות עבור פיתוח, למשל הבנק האסלאמי של דובאי מציע מימון מיוחד לבניית נכסים להשכרה, ו-Emirates Development Bank מציע הלוואות ליזמי SME (קטנים/בינוניים) בשיעורי ריבית מועדפים, כדי לעודד בניה של דיור בר-השגה. כמו כן, בפרויקטים אסטרטגיים (כגון דיור ציבורי, פיתוח תשתיות) הממשלה משקיעה בעצמה או מבטיחה רכישה של חלק מהיחידות, מה שמפחית את הסיכון ליזם. סוגיית הרגולציה: למרות שהבירוקרטיה בדובאי בדרך-כלל נחשבת ליעילה, עדיין נדרש מהיזם לעמוד בתנאי רישוי והיתרים, מה שלוקח זמן ומשאבים, אך זאת גם בישראל. בפן החיובי, אין בירוקרטיית רשויות מקומית סבוכה כמו בישראל: אין ועדות תכנון מתמשכות שנים, ברגע שקיבלת אישור עקרוני, התהליך יחסית מהיר. לסיכום, מימון קבלנים בדובאי מתאפיין בזמינות הון גבוהה בסביבת רגולציה מעודדת פיתוח, אך גם בתנודתיות שוקית וסיכונים לא מעטים. לקבלן הישראלי השוק מציע הזדמנות, אך הכניסה מחייבת הבנה עמוקה של תנאי המימון המקומיים ושיתוף פעולה עם הגורמים הנכונים (בנקים, שותפים, הממשלה) כדי לנווט בבטחה.

קבוצות רכישה להשקעות נדל״ן בדובאי

• מודל קבוצות הרכישה, הבדלים מישראל: בישראל התפתח בשני העשורים האחרונים מודל של קבוצות רכישה (התאגדות רוכשים פרטיים לרכישת קרקע ובניית פרויקט משותף ללא יזם רשמי, במטרה לחסוך בעלויות ולדלג על מרווח הקבלן). בדובאי, לעומת זאת, מודל זה כמעט אינו קיים בצורה הלא-פורמלית המוכרת בישראל. שוק הנדל״ן בדובאי נשלט על-ידי יזמים מקצועיים וחברות פיתוח, כאשר יחידים רוכשים דירות מוכנות או ״על הנייר״ מיזם ולא מתארגנים בעצמם כקבוצה לבנות. גורמים לכך: רגולציית הנדל״ן באמירויות דורשת שכל פרויקט ינוהל על-ידי יזם רשום ומורשה עם הון עצמי וניסיון, וקשה לקבוצה פרטית לקבל אישורים לבנות באופן עצמאי. כמו כן, הקרקעות בדובאי רבות בבעלות ממשלתית או חברות גדולות, ולא זמינות למכירה במגרשים קטנים לקבוצות אזרחיות. לכן, ישראלי המחפש ״קבוצת רכישה״ בדובאי לא ימצא פורמט זהה לארץ. עם זאת, קיימים מבנים חלופיים להשקעה קבוצתית: למשל קרנות השקעה פרטיות המתאגדות כדי לקנות יחד נכס מניב גדול (בניין דירות, מרכז מסחרי) ולחלק בעלות. ישנן גם פלטפורמות Equity Crowdfunding בנדל״ן בדובאי, שבהן משקיעים רבים רוכשים נתחי בעלות (shares) בפרויקט נדל״ן, שמנוהל על-ידי מנהל מקצועי. אלו מזכירות באופיין קבוצות רכישה, בהיבט שכל משקיע הוא בעל חלק יחסי. ההבדל הוא שקבוצה כזו לא מתנהלת עצמאית אלא דרך מנהלי הקרן או הפלטפורמה.
• השקעות משותפות לישראלים, יתרונות: עבור משקיעים ישראלים, היעדר קבוצות רכישה קלאסיות לא אומר שלא ניתן להתאגד יחד לטובת השקעה בדובאי. למעשה, קיימות מספר דוגמאות של קבוצות משקיעים מישראל שרכשו במשותף קומת משרדים או מספר דירות במתחם, באמצעות הקמת LLC מקומי. פעולה משותפת יכולה להגדיל כוח מיקוח מול היזם (הנחת כמות), לפזר סיכון בין המשתתפים, ולאפשר גם למשקיעים קטנים יותר להיכנס לשוק ע״י איגום הון. קבוצות מאורגנות ע״י חברות: חלק מחברות השיווק הישראליות עורכות ״משלחות משקיעים״ לדובאי, ובמסגרתן אוספות קבוצת קונים המתעניינים באותו פרויקט. כל קונה חותם בנפרד מול היזם, אך הקבוצה כולה עשויה לקבל הטבות (כמו הנחה של 2%-5% ליחידת דיור, או שדרוגים במפרט) בשל הרכישה הקולקטיבית. זהו מודל רופף יותר מקבוצת רכישה מסורתית, אך עדיין מהווה יתרון כוחות. קרנות ריט ושותפויות: באמירויות הושקו גם קרנות ריט (REIT, Real Estate Investment Trust) ציבוריות, המאפשרות למשקיעים לקנות יחידות השתתפות בנדל״ן מניב (לרוב מסחרי). לדוגמה, Emirates REIT מחזיקה נכסים בדובאי ומחלקת דיבידנדים מהכנסות השכירות. משקיע ישראלי יכול עקרונית לרכוש יחידות REIT הנסחרות בבורסת נאסד״ק דובאי וכך לקבל חשיפה לקבוצת נכסים ללא ניהול ישיר. היתרון, נזילות ופיזור, החיסרון, אין שליטה וההשקעה עקיפה מאוד.
• סיכונים ואתגרים בשותפות קבוצתית: כמו בישראל, גם בהשקעות משותפות בדובאי חשוב להבהיר שכל שותף מבין את הסיכון המשפטי והפיננסי. בהעדר מבנה רגולטורי מוגדר לקבוצת רכישה בדובאי, משקיעים המתאגדים עצמונית עלולים להיתקל בבעיות: מי רושם את הקרקע על שמו? איך מחלקים אחריות לתשלומים, חריגות תקציב ועיכובים? ולכן עדיף לעשות זאת דרך חברה בע״מ שכל המשקיעים בעלי מניות בה, או דרך נאמנות משפטית. דוגמאות כושלות בישראל של קבוצות רכישה (פרויקטים שנתקעו ללא ערבויות בנקאיות והמשקיעים איבדו כסף) מזכירות שפורמט זה אינו חסין. בדובאי המצב טיפה שונה, אם כל אחד קונה דירה מהיזם (אפילו אם בקבוצה), הוא כן מקבל את הגנת חוק המכר המקומי: חשבון נאמנות וכללים נגד בריחה עם הכסף. אך אם משקיעים מחליטים ביחד לבנות בניין בעצמם (דבר שכאמור כמעט לא קורה שם), יש סיכון גבוה בלי ליווי של בנק מלווה כפי שיש בישראל. במילים אחרות, עדיף למשקיע הישראלי או לרכוש לבד נכס, או להצטרף כשותף פסיבי בקרן/חברה מנוסה. מיסוי וחוזים: יש לתכנן מראש דרך איזה מבנה תוחזק ההשקעה המשותפת כדי לייעל מס, נניח חברה ב-RAK ICC (אזור Offshore באמירויות) שתהיה שקופה מבחינת מס ולא תחויב במס חברות המקומי (9%) אם פעילותה רק החזקת נדל״ן. בפן החוזי, הסכם שותפות ברור בין כל הישראלים בקבוצה ימנע סכסוכים (למשל במקרה שאחד רוצה למכור מוקדם את חלקו).
• מגמות לעתיד: ייתכן שבעקבות הגידול בהתעניינות הישראלית, יצוצו מודלים חדשים בדובאי המזכירים קבוצות רכישה, למשל יזם מקומי שיאפשר לקבוצה של 10–15 ישראלים לרכוש יחד בניין קטן, תוך שהוא מנהל את הפרויקט תמורת דמי ניהול. כמו כן, הטמעת טכנולוגיות בלוקצ׳יין וטוקניזציה בנדל״ן עשויה לאפשר מצב בו נכס מפוצל דיגיטלית לטוקנים וכל משקיע קונה חלק (מודל השקעה קבוצתי בלי להכיר זה את זה, דרך זירת מסחר). דובאי שואפת להיות בחזית החדשנות הפיננסית, ויש יוזמות ממשלתיות לתמיכה בטוקניזציה של נדל״ן בשנים הקרובות. גם זה בעצם יאפשר השקעה קבוצתית בצורה חדשה. בסיכום פרק זה, משקיעים ישראלים שרגילים למושג ״קבוצת רכישה״ ימצאו שבדובאי הדרך הנכונה היא דרך מבנים משפטיים מוסדרים (קרנות, חברות) ולא קבוצות חובבים, אך הרעיון של השקעה משותפת להפחתת סיכון בהחלט מתקיים ומומלץ להיעזר במומחים כדי לממשו בצורה הנכונה.

חלוקת תשלומים בפרויקטים בדובאי: אבני דרך ובטחונות

• תוכניות תשלום גמישות, מאפיין של שוק דובאי: אחת המשיכות למשקיעים ברכישת נדל״ן Off-Plan (״על הנייר״) בדובאי היא תוכניות התשלומים הנוחות שמציעים היזמים. בניגוד לישראל, שם החוק דורש לרוב תשלום לפי קצב הבניה בפועל ובכל מקרה כספי הרוכש מובטחים בערבות בנקאית (חוק המכר), בדובאי נהוגות תוכניות כמו ״50/50״, 50% במהלך הבניה ו-50% בעת המסירה, או תשלומי פוסט-הנד אובר שבהם חלק הארי משולם אחרי קבלת המפתח. לדוגמה, חברות מובילות כדוגמת Emaar ו-Damac הציעו לרוכשים בתקופות האטה תוכניות של 20%–30% בלבד עד אכלוס, והיתרה 70%–80% בפריסה של שנתיים-שלוש לאחר מכן. הדבר מאפשר לרוכש לממן חלק גדול מהעסקה מהתזרים העתידי (למשל דמי שכירות שיופקו מהנכס לאחר המסירה), יתרון תזרימי משמעותי. לרוב, התוכנית הסטנדרטית כיום בדובאי מחייבת כ-5%–10% בעת ההזמנה (דמי הזמנה/רישום), הגעה ל-20%–30% עד השלמת השלד, ואז את היתרה במסירה או אחריה.
• אבני דרך תשלום ותלות בהתקדמות הבנייה: הרגולטור בדובאי (RERA, Real Estate Regulatory Agency) קבע כללים המחייבים קישור בין התקדמות הפרויקט לבין שיעור התשלום שהיזם רשאי לגבות. למעשה, לאחר התשלום הראשוני, כל דרישת תשלום מהלקוח צריכה להתאים לאבן דרך שהושגה (למשל סיום יסודות, עלייה xx קומות, גמר מעטפת וכו'). הדבר דומה למנגנון חוק המכר בישראל בו תשלומים נקבעים לפי שלבי בניה. יתרה מכך, בהתאם לחוק הנאמנות בדובאי (חוק מס' 8/2007), כל תשלומי הרוכשים מופקדים בחשבון נאמנות ייעודי לפרויקט המנוהל על-ידי בנק מורשה. כספים אלו משוחררים ליזם אך ורק למימון בניית אותו פרויקט ובפיקוח נאמן/רשויות. אם היזם חורג או מנסה להשתמש בכספים למטרה אחרת, הוא חשוף לסנקציות. מנגנון זה נועד להגן על כספי הקונים ולמנוע מצב של קריסת פרויקט ואובדן כספים, כפי שקרה בעבר. חשוב לציין: בעוד בישראל ההגנה היא ערבות בנקאית המאפשרת לקונה לקבל חזרה את כספו אם הפרויקט נכשל, בדובאי ההגנה היא דרך הבטחת השימוש הנכון בכסף בנאמנות, מודל מעט שונה. אם פרויקט מבוטל, רשות הנדל״ן תחזיר לרוכשים מהנאמנות את החלק היחסי (אם נותר כסף לאחר התחייבויות).
• סדרי תשלום נפוצים ובטחונות: טבלה טיפוסית של חלוקת תשלומים לפרויקט בדובאי עשויה להיות: 10% בעת חתימת חוזה ה־SPA (Sales Purchase Agreement), 10% נוספים כעבור 6 חודשים, 10% עם סיום הקומה ה־X, 10% עם השלמת בניית המבנה, 10% בעת קבלת מפתחות (handover), ו-50% הנותרים בפריסה של 2-3 שנים לאחר המסירה (כל חצי שנה, למשל). כמובן שזה משתנה, יש גם 30/70, 60/40 וכו'. לגבי בטחונות: הרוכש מקבל בעת החתימה על ה-SPA אישור על רישום זכויותיו במערכת ה־Oqood של DLD (רישום זמני של זכויות בנכס off-plan). רישום זה מבטיח שלא ניתן למכור את אותה יחידה לכמה אנשים, דבר שהוסדר במיוחד בחוק. אמנם אין ערבות בנקאית אישית לכל תשלום כמו בישראל, אך יש ביטחון מבני: אם היזם לא משלים את הפרויקט, הממשלה תתערב (דרך RERA) ותוכל למנות קבלן חלופי לביצוע, והמימון שנותר בחשבון הנאמנות ישמש לכך. במקרה הגרוע שהפרויקט מבוטל סופית, הכספים בנאמנות מחולקים בחזרה לרוכשים באופן יחסי. משקיע ישראלי צריך לשים לב שבלוחות התשלומים בדובאי לעיתים יש ״שיניים״, אם לא משולמת איזו מדרגה, החוזה מאפשר ליזם לבטל עסקה בתנאים מסוימים. לכן דיוק בביצוע התשלומים במועדם חיוני (עדיף בהוראת קבע/חיוב אוטומטי מחשבון בדובאי). בנוסף, מומלץ תמיד לוודא שהיזם מחזיק בחשבון נאמנות מאושר ושכל תשלום מלווה בקבלה רשמית המאזכרת את אותו חשבון פרויקט.
• השוואה לישראל: בישראל הקונה מוגן יותר ברמת הפרט, לא ישלם מעל 7% בלי ערבויות, וכל תשלום מעבר לזה מגובה בערבות חוק מכר או פוליסת ביטוח. בדובאי ההגנות קולקטיביות (חשבונות נאמנות לכלל הפרויקט). משקיע ישראלי המורגל לבטוחה בנקאית ירגיש אולי פחות מוגן בדובאי, אך בפועל המודל שם פועל היטב מאז 2007. יתרון של דובאי הוא כאמור אפשרות פריסת התשלום אחרי המסירה, מה שאין בישראל (למעט משכנתא בנקאית שהרוכש לוקח, אך זה חוב פרטי שלו, לא פריסת תשלום מול הקבלן). במילים אחרות, בדובאי היזם לוקח על עצמו אשראי לקונה בתקופה שאחרי המסירה. זה יכול לשפר מאוד את התשואה להון העצמי של המשקיע: למשל, אם שילם רק 50% עד המסירה וקיבל מיד דייר שמשלם שכ״ד, התשואה על כספו בפועל כפולה מאשר אילו שילם 100%. סיכון בצד זה, לוודא שהחזרים לאחר המסירה מתוכננים בתקציב המשקיע ולא יכבידו מדי בעתיד.

ליווי מקצועי להשקעות: עורכי דין, מהנדסים, רואי חשבון

• חשיבות הליווי המקצועי בדובאי: השקעה בנדל״ן במדינה זרה מצריכה הסתמכות על מומחים מקומיים. עורך דין נדל״ן בדובאי הוא דמות מפתח המלווה את המשקיע הישראלי לאורך התהליך: מהבדיקת נאותות (Due Diligence, בדיקת רקע משפטית) על הנכס והיזם, דרך ניסוח ובדיקת חוזי ה-Sales Agreement, ועד רישום הזכויות הסופי. למרות שפורמלית דובאי אינה מחייבת עורך דין ברכישה (הרבה עסקאות נעשות ישירות מול היזם/מתווך בנוכחות נוטריון של ה-DLD), מומלץ בחום לא לוותר עליו, במיוחד למשקיע זר שאינו בקיא בחוק המקומי. עו״ד יוודא שהחוזה מגן על זכויות המשקיע, למשל, כולל סעיפי פיצוי במקרה עיכוב משמעותי במסירה, ריביות פיגורים לטובת הקונה אם איחרו בשנתיים+ (בהתאם לתקנות RERA), ושהיזם עומד ברגולציה (פרויקט רשום, חשבון נאמנות קיים וכו'). כמו בישראל, גם בדובאי עו״ד יכול לייצג את הרוכש בהרשמה וטיפול בירוקרטי מול רשויות המס והמרשם (Dubai Land Department). שכר הטרחה משתנה, עבור נכס מגורים רגיל עשוי להיות כ-1%–2% משווי העסקה, או לפי שעות.
• בדיקות הנדסיות ופיקוח: מהנדס בדק/שמאי, כאשר רוכשים נכס בנוי (יד שנייה), רצוי לשכור מהנדס בדובאי לביצוע בדק בית וסקירת מצב הנכס. חברות הנדסה מציעות שירותי Snagging (איתור ליקויים) לפני קבלת נכס חדש מהקבלן, וכן בדיקה מבנית וטכנית בנכסים קיימים. אמנם בניינים חדשים בדובאי נבנים בסטנדרט גבוה, אך בדיקה יכולה לאתר בעיות נסתרות (רטיבויות, תקלות מיזוג מרכזי וכו'). עבור משקיע ישראלי המרוחק פיזית, דו״ח מהנדס מקנה שקט נפשי לגבי איכות הנכס. שמאי מקרקעין יכול לספק הערכת שווי בלתי תלויה, שימושי כדי לוודא שהמחיר המבוקש הוגן ביחס לשוק. ראוי לציין שבדובאי, בניגוד לישראל, לא מקובל דו״ח שמאות כשלב מחייב אלא אם לוקחים משכנתא (אז הבנק ישלח שמאי מטעמו). אך משקיע זהיר עשוי להזמין שמאות פרטית לפני חתימה.
• רואה חשבון ומתכנן מס: משקיעי נדל״ן גדולים, או כאלה המתכננים להחזיק מספר נכסים ולהשכירם, יפיקו תועלת מייעוץ של רו״ח הבקי בחוקי המס של איחוד האמירויות וישראל. אמנם באמירויות אין מס אישי על הכנסות שכ״ד, אבל אם המשקיע נותר תושב ישראל לצורכי מס, עליו לדווח על ההכנסות מדובאי לרשות המיסים בישראל (בניכוי זיכויים אם יש אמנת מס, וכרגע אין אמנה בין ישראל לאמירויות, מה שמוביל למיסוי מלא בישראל). רו״ח יכול לכוון לגבי מבני החזקה כדי למזער מס כפול, למשל הקמת חברה זרה (ייתכן שבמדינה שלישית עם אמנת מס) שתהיה בעלת הנכס. כמו כן, החל מ-2023 נכנס באיחוד האמירויות מס חברות פדרלי (9%) על רווחי חברות, אך הכנסות פסיביות של יחיד לא ממוסות. אם משקיע משתמש בחברת אחזקות מקומית להשכיר נכס, אולי יהיה חייב במס זה, ושוב, כאן הדרכת רו״ח תסייע לבחור דרך אחזקה עם חיוב מינימלי. תכנון פיננסי: יועצים פיננסיים יכולים לעזור בשערוך התשואה ותחזית תזרימי מזומנים מההשקעה, בהשוואה לחלופות בישראל. ניהול נכס מרחוק כרוך גם בנושאים חשבונאיים (לדוגמה, פתיחת חשבון בנק מקומי לגביית שכ״ד, המרת מט״ח, וכד').
• מתווך מקצועי ואנשי שטח: על אף שהשאלה מתמקדת בליווי משפטי/פיננסי, חשוב להזכיר שגם סוכן נדל״ן מורשה הוא חלק מהצוות המקצועי. סוכן בדובאי שמכיר את השוק יכול לסייע בחיפוש נכס מתאים, במשא ומתן מול המוכר/יזם, ולייצג את האינטרס של הקונה. דמי התיווך בדובאי משולמים בדרך כלל ע״י המוכר (6% במכירה יד שנייה; בקניה מיזם אין עמלה לקונה כי היזם משלם עמלה למשווק), כך שלקונה הישראלי אין עלות ישירה אבל יש ערך רב בנציג מקומי אמין. בנוסף, חברות ניהול נכסים (להן נקדיש פרק) הן נדבך משלים, לאחר הרכישה, הן דואגות לתחזוקה והשכרה שוטפת. לסיכום, השקעה בדובאי מחייבת עבודה בצוות רב-תחומי: עו״ד, מהנדס, רו״ח, מתווך, כל אחד תורם ממומחיותו כדי שהמשקיע יקבל החלטות מושכלות, ימנע מלכודות בירוקרטיות, וימקסם את הרווחיות. משקיעים מקצועיים לא יחסכו בכך, שכן עלות הטעויות גבוהה לאין שיעור משכר המומחים.

תהליך רכישה מפורט בדובאי: שלבים, רגולציה, מסמכים

• שלב 1, איתור הנכס ובדיקות מקדימות: התהליך מתחיל במציאת הנכס המתאים. משקיע ישראלי יכול לבצע מחקר מרחוק דרך פורטלים מובילים (Property Finder, Bayut וכד'), בסיוע סוכן מקומי, או לאחר ביקור בדובאי לסיורי נכסים. חשוב לוודא שהנכס עומד בקריטריונים: מיקום באזור Freehold (אם קנייה כבעלות מלאה), מחיר ריאלי, ותשואה צפויה. בשלב זה רצוי לבצע בדיקת זכויות, לוודא שהמוכר רשום כבעלים ואין שעבודים/עיקולים (ניתן לבקש אישור נסח מה-Dubai Land Department, מקבילו של הטאבו, או לראות את שטר הבעלות (Title Deed) של המוכר). עבור נכס חדש מקבלן, מוודאים שהוא רשום בפרויקט המאושר של RERA ויש חשבון נאמנות (אפשר לחפש באתר RERA לפי שם הפרויקט). כמו כן, בודקים את מוניטין היזם, היסטוריית השלמת פרויקטים, ורמת שביעות רצון רוכשים קודמים. אם זה יד שנייה, בודקים מצב הנכס (עדיף עם מהנדס כנ״ל) ומסמכי ועד הבניין (דמי ניהול, תיקוני עבר).
• שלב 2, חתימת הסכם ראשוני ותשלום פיקדון: בדובאי אין זכרון דברים בלתי מחייב כמו בישראל, אך מקובל לחתום על מסמך הזמנה/הצעת רכישה (לעיתים נקרא Form F או Memorandum of Understanding, MOU, בעסקאות יד שנייה). במסמך זה קובע הרוכש והמוכר את המחיר והתנאים העיקריים, והרוכש משלם פיקדון הזמנה, בדרך כלל 10% ממחיר הנכס (בעסקת יד שנייה) שמוחזק בנאמנות על-ידי צד שלישי (לרוב משרד תיווך או נאמן מטעם DLD). במכירה מקבלן off-plan, שלב זה הוא טופס הזמנה ותשלום של 5%–15% ליזם כדי לשריין את היחידה. סכום זה לרוב אינו מוחזר אם הקונה נסוג בלי עילה מוצדקת, ולכן יש לוודא רצינות לפני תשלום. ההסכם הראשוני כולל לרוב ״No Objection Certificate (NOC)״, הצהרת כוונות שהמוכר יסדיר כל חוב (כגון דמי ניהול לבניין, מיסים עירוניים אם יש) לפני העברת הבעלות. בשלב זה עדיין אין שינוי בעלות, אבל הוא מחייב את הצדדים להתקדם ל-SPA. חשוב: אם הקונה זר שאינו תושב, לעיתים נדרש לפתוח מספר זהות משקיע ב-DLD ולהנפיק לעצמו Emirates ID זמני (בתהליך יחסית פשוט אונליין), כדי שיוכלו לרשום אותו במערכות.
• שלב 3, חתימת חוזה מכר (SPA) ותשלום מקדמה/שלבים: ה-Sales and Purchase Agreement הוא החוזה המחייב שמפרט את כל תנאי העסקה: תיאור הנכס, מחיר, לוחות תשלומים, אחריות היזם לתיקונים, תנאי ביטול, ועוד. בעסקאות יד שנייה ה-SPA פשוט (מכירה as-is), בעסקאות מקבלן הוא נרחב וכולל נספח מפרט טכני ותוכנית. חתימת ה-SPA מלווה בתשלום כפי שנקבע, למשל השלמת 10% (בניכוי פיקדון שכבר שולם) או תשלום ראשון משמעותי בעסקאות קבלן. החוזה נחתם בד"כ באנגלית (ובעברית/ערבית לתרגום אם צריך), אך השפה הקובעת באנגלית. רגולציה: אין צורך באישור ממשלתי מוקדם לזר לרכוש, מלבד כאמור לוודא שהנכס באזור מורשה. בשלב זה, אם לוקחים משכנתא: יש לערב את הבנק המממן. הבנק יבצע הערכת שווי (שמאי מטעמו) וייתן אישור סופי, ולאחר מכן יוציא מכתב התחייבות למוכר על תשלום חלק ההלוואה במועד ההעברה. לעיתים, הבנק דורש שהקונה יפתח חשבון בנק באמירויות כתנאי להלוואה, דבר שאינו מסובך אך דורש תיעוד אישי.
• שלב 4, העברת בעלות (Transfer) ותשלום יתרה: אחרי חתימת ה-SPA והשלמת כל התנאים (למשל קבלת NOC מהמפתח/ועד בית, אישור שאין חובות על הנכס, ושבמקרה יד שנייה היזם מאשר להעביר בעלות), קובעים פגישה במרכז שירות של DLD (למשל במרכז המסחרי Dubai Land Department Trustee Office). המוכר, הקונה (או נציגים עם יפוי כוח נוטריוני) נפגשים, משלם דמי העברה (Transfer Fee) בגובה 4% משווי העסקה + כ-580 דירהם דמי רישום. לרוב הקונה נושא בתשלום זה, אף כי בחוזה אפשר להתמקח שהמוכר יישא בחצי. אם הייתה מעורבת סוכנות נדל״ן, עמלות התיווך (בדרך כלל 2% לכל צד ביד שנייה) משולמות במעמד זה. הבנק (אם יש) מעביר את כספי ההלוואה לנאמן/למוכר, והקונה משלים את חלקו בהמחאה בנקאית או העברה. ברגע שהתשלום מלא, הפקיד רושם את שטר הבעלות החדש (Title Deed) על שם הקונה, ומוסר לו אישור קניין. זה הרגע שהבעלות החוקית עוברת. בעסקאות Off-plan, העברה סופית ב-DLD נעשית רק בעת סיום הבניה; בינתיים הקונה רשום כמשקיע במערכת Oqood ובעל זכויות עתידיות.
• מסמכים נדרשים ותהליכים משלימים: משקיע זר יידרש להציג עותק דרכון מאומת, ויזה (אם קיים, לא חובה לקבלה), מס' זהות מקומי (תקבל אוטומטית לרישום נכס), וייפוי כוח אם פועל באמצעות מישהו. אם הרכישה דרך חברה בע״מ, יש להמציא מסמכי התאגדות מתורגמים לאנגלית ואישור נציג מוסמך. לאחר הרכישה, יש לבצע רישום מול חברת הניהול של הבניין (אם דירה בבניין משותף) לשם עדכון פרטי בעלים חדשים וארגון תשלומי דמי ועד/ניהול. עוד צעד חשוב: אם המשקיע מעוניין בוויזת משקיע (לפי סכום ההשקעה), הוא יכול כעת להגיש בקשה לויזת נדל״ן עם שטר הבעלות (למשל ויזת 3 שנים להשקעה מעל 750 אלף AED, או ויזת זהב 10 שנים מעל 2 מיליון AED). זהו תהליך נפרד מול רשות ההגירה. מבחינת רגולציה, משקיע חייב גם לפתוח חשבון נאמנות דמי שכירות אם יש כוונה להשכיר לטווח קצר (לפי נהלי DTCM, מחלקת התיירות, שדורשת רישום של דירות נופש והשכרתן). בפן הישראלי, לאחר הקנייה המשקיע צריך לדווח לרשות המיסים בישראל על הנכס הזר (יש סעיף בדוח שנתי).
• השוואה כללית לתהליך בישראל: התהליך בדובאי מהיר ופשוט יותר בירוקרטית: ניתן לסיים עסקת מזומן בדובאי בתוך שבועות ספורים, לעומת חודשים בישראל בשל בירוקרטיה (אישורי עירייה, מיסוי וכו'). בדובאי אין מס רכישה גבוה (רק 4% דמי העברה כאמור, לעומת 8%–10% למשקיע זר בישראל), ואין צורך באישור מינהל מקרקעי כמו לעיתים בישראל בקרקעות מסוימות. כמו כן, לא נדרשת נוכחות עו״ד בכל חתימה (למרות שמומלץ לערב אחד). עם זאת, הבדלי השפה והמשפט עבור ישראלי הופכים את הליווי המקצועי לחיוני כדי למנוע טעויות. רגולציה יחודית בדובאי היא הנושא של אישורי שהות, בישראל רכישה לא מקנה לך מעמד, בעוד בדובאי ניתן להגיש כפי שציינו לויזת משקיע, מה שיכול להיות חלק מהתכנון הפיננסי הכולל.

השוואת מיסוי בין דובאי לישראל

• מס רכישה ומסים בעסקת הקניה: בדובאי, רוכש נכס נדל״ן משלם דמי העברה (Transfer Fee) בשיעור 4% משווי העסקה. זה למעשה התשלום הממשלתי היחיד בעסקה (בתוספת אגרת רישום קטנה). אין מדרגות מס לפי שווי, 4% אחיד. בישראל, לעומת זאת, מס הרכישה (מס רכישה) למשקיע זר או למשפר דיור גבוה בהרבה: החל מ-8% על חלק השווי עד כ-₪6.055 מיליון, ו-10% מעבר לכך. כלומר, על דירה ממוצעת בת״א (נניח ₪4 מיליון) ישלם זר כ-₪320 אלף (8%), בעוד שבדובאי על שווי דומה (~$1.1M, כ-4 מיליון ₪) ישלם כ-₪160 אלף (4%). פטורים: בישראל תושב חוץ אינו זכאי לפטור לדירה יחידה כמו אזרח ישראלי, ולכן תמיד יחויב ב-8/10%. בדובאי אין הבחנה בין מקומי לזר בדמי העברה, כולם משלמים 4%. מכס ומע״מ: רכישת נדל״ן למגורים בדובאי פטורה ממע״מ (מע״מ 5% באמירויות אינו חל על מכירת נכס מגורים משומש, רק על חדש והוא בד״כ מגולגל ליזם). בישראל אין מע״מ על דירת יד שנייה, אך יש מע״מ על דירה חדשה (גלום במחיר, כי הקבלן מחויב בו).
• מס על הכנסות שוטפות (שכירות): איחוד האמירויות לא מטיל מס הכנסה אישי כלל, ועל כן הכנסות שכר דירה מדירה בדובאי פטורות ממס מקומי. בעל הנכס צריך לשלם רק אגרת עירייה מסוימת אם משכיר, בדובאי נהוג שהשוכר משלם "Housing Fee" לעירייה בגובה 5% מדמי השכירות השנתיים (המחושב בחשבון החשמל), כך שהעיר שואבת חלק, אבל הבעלים לא מחויב במס. בישראל, משקיע השכיר דירה חייב במס הכנסה: או במסלול 15% על הברוטו (ללא ניכוי הוצאות), זה דומה למס גולגולת, או במס שולי רגיל (עד 50%) אך אחרי ניכוי פחת והוצאות. ישנו פטור חלקי עד ~₪5,471 לחודש (2023) אם זו ההכנסה היחידה אך למשקיעי חו"ל זה לרוב לא מתממש. כלומר, הכנסה של נניח $30,000 שכ"ד שנתי תהיה בדובאי נטו לכיס $30,000, ובישראל ייתכן שתקבל נטו רק ~$25,000 אחרי מס. יתרון אדיר לדובאי. עם זאת, כפי שצוין, תושב ישראל יצטרך לדווח על שכ"ד הזר ולשלם מס בישראל, מצב לא אופטימלי כי אין אמנת מס לזיכוי הדדי (נכון ל-2025). אם וכאשר תיחתם אמנה בין המדינות, ייתכן שיוכר פטור דובאי ואז ישראל לא תמסה, אך כרגע משקיע ישראלי עדיין חייב במס בישראל על הרווחים. ניתן לשקול מעבר למעמד "תושב חוץ" של ישראל כדי ליהנות מהפטור בדובאי לחלוטין, אבל זו החלטה כבדת משקל.
• מס על רווחי הון (מכירת הנכס): בדובאי אין מס רווחי הון על מכירת נכס נדל״ן פרטי, אם קנית ב-1M ומכרת ב-1.3M, אין חבות מס מקומית על ה-300k רווח. בישראל, לעומת זאת, משקיע ישלם מס שבח של 25% (לשעבר 20%) על הרווח הריאלי ממכירת דירה (בהנחה שלא זכאי לפטור דירת מגורים יחידה, וזרים לא זכאים). גם אם אותו משקיע מכר נכס בדובאי, ישראל תטען למס שבח על זה אם הוא ישראלי. אולם יש דרכים, למשל אם משקיע יחזיק דרך חברה זרה ויימכור את מניות החברה holding את הנכס, אפשר אולי להימנע ממס שבח בארץ (סוגיה מורכבת, לכן ייעוץ מס חשוב). מס ירושה: נקודה מעניינת, בדובאי אין מס עיזבון/ירושה מדינתי. בישראל גם אין מס ירושה. כך שמשקיעי נדל״ן לא צריכים לחשוש ממס מעבר דורות (בניגוד למשל לארה״ב ששם מס עיזבון לגבוהי נכסים).
• מס חברות ובנייה עסקית: נכון ליוני 2023, איחוד האמירויות הנהיג מס חברות פדרלי בשיעור 9% על רווחי תאגידים, עם פטור לחברות באזורי סחר חופשי כל עוד עומדות בתנאים (ראו בהמשך חברות בדובאי). יחיד המשקיע בדירה כפרט לא מושפע מכך. בישראל, מס החברות הוא 23% אבל לא רלוונטי ליחיד שמשקיע פרטי. אם משקיע מחזיק נכס באמצעות חברה ישראלית, החברה תשלם 23% על הרווח (שכ"ד או שבח), ועוד בעת חלוקת דיוידנד 25% נוספים, סה"כ יעיל כ-42.75%. זה מאוד כבד בהשוואה ל-0% בדובאי. מכאן שמשקיעים ישראלים כמעט תמיד מחזיקים נדל״ן בארץ על שמם ולא בחברה. בדובאי, דווקא שווה לשקול חברה משום שאין מס רווחי הון כיחיד בכל מקרה, אבל אם מחזיקים בחברה כדי לקבל פטור בישראל (אם החברה offshore), אז צריך לבחון את נטל מס החברות של 9%. הפטור באמירויות קובע שחברות באזורים החופשיים שלא מפעילות עסקים מקומיים יכולות להמשיך ליהנות מ-0% מס לתקופה (כפי שהובטח להן), מה שיכול לכלול החזקה של נדל״ן מניב.
• השוואת מיסוי, דוגמה מספרית: נשווה רכישת דירה במיליון דולר בדובאי לעומת בישראל, והשכרה ומכירה לאחר 5 שנים: בדובאי, דמי העברה $40k (4%), אין מס שכ"ד, אין מס מכירה. בישראל למשקיע, מס רכישה ~8% = $80k, מס על שכ"ד למשל 10% אפקטיבי (אם במסלול 15% אחרי ניכוי פחת), ומס שבח 25% על הרווח. אם נניח עליית ערך 20% (ל-1.2 מיליון): בדובאי הרווח נטו 200k, בישראל אחרי מס ~150k. גם תזרים השכירות בדובאי חופשי ממס (חוץ מתשלום סמל לתחזוקה), משמע ROI ברוטו = נטו. זהו הבדל איכותי שמסביר למה משקיעים בינלאומיים, כולל ישראלים, נוהרים לדובאי כיעד “Tax-Free Investing”. כמובן, משקיע ישראלי לא ימלט מחבות בישראל אלא אם ישנה תכנון בינלאומי נכון או שינוי תושבות, נקודה לתכנון פרטני.

השוואת מימון בישראל לעומת דובאי: ROI (החזר על ההשקעה)

• תשואה תפעולית (Rental Yield), דובאי מול ישראל: כפי שנדון, תשואות השכירות הגולמיות בדובאי גבוהות בהרבה מאשר בישראל. בממוצע ארצי, התשואה בנדל״ן למגורים באמירויות סביב 4.9% לשנה, ובדובאי עירונית אף 6%–8% באזורים רבים, לעומת כ-2.5%–3% בישראל. למשל, דירת שני חדרים בדובאי ב־1 מיליון ₪ יכולה להניב ~₪70 אלף שנתי (כ-7%), בעוד שבתל אביב דירה כזו ב־2 מיליון ₪ תניב ~₪50 אלף (2.5%). הבדל של פי 2–3 בתשואה הגולמית. כאשר משקללים מיסוי שוטף, הפער גדל: דובאי נטו כמעט 7%, בישראל אחרי מס אולי 2%–2.2%. הוצאות נלוות: בדובאי על המשכיר לשלם דמי שירות לבניין (Service Charge) שלעתים נוגסים ~20% מהשכ"ד. בישראל יש ארנונה ותחזוקה (ועד בית), שגם יכולים להיות 10%–20% מהשכ"ד. כלומר, לאחר הוצאות תפעוליות, ייתכן שדובאי תניב נגיד 5.5% נטו, ישראל 1.5%–2% נטו. החזר על ההשקעה (ROI) כולל עליית ערך: כאן התמונה מורכבת יותר. ישראל התברכה בעשורים של עליית ערכי נדל״ן עקבית (כ-4%–6% לשנה בממוצע ארוך טווח במדדים ארציים, יותר באזורי ביקוש). דובאי, כאמור, מחזורית: מי שקנה בשפל 2020–2021 נהנה מעליות 20%+ לשנה למשך כמה שנים, אך מי שקנה בשיא 2014 חווה ירידות ולקח כמעט 7 שנים למחירים להתאושש חזרה. ROI שנתי כולל (=תשואה משכירות + עליית ערך) בדובאי יכול לנוע בטווח אדיר: בשנים טובות 2021–2022 משקיעים ראו גם 30% תשואה שנתית כוללת, ובשנים חלשות הייתה תשואה שלילית. בישראל ה-ROI הכולל יציב יותר: נניח 3% שכ"ד + 4% עליית ערך = ~7% לשנה בממוצע רב-שנתי, עם סטיית תקן נמוכה יחסית. כלומר, דובאי = פוטנציאל ROI גבוה אך תנודתי, ישראל = ROI מתון אך יציב. למשקיע שמוכן לסיכון מחזורי, דובאי עדיפה משמעותית.
• השפעת המימון על ה-ROI: כאשר משלבים מינוף (משכנתא), ההשוואה מקבלת נופך נוסף. בישראל, ריבית המשכנתא יעילה סביב 3%–4%, ותשואה הנכס 2%–3%; המשמעות היא שקשה לייצר "מינוף חיובי" (positive leverage), הריבית על הכסף קרובה לתשואה, ולעיתים אוכלת את כולה. ואכן משקיעי נדל״ן בישראל לרוב בונים על עליית ערך לכיסוי הריבית ולא על הפרש שכ"ד-ריבית. בדובאי, לעומת זאת, עם תשואה נגיד 7% נטו וריבית 5%, המשקיע נהנה ממינוף חיובי: השכירות מכסה את הריבית ועוד משאירה רווח. דוגמה: קניית דירה ב-$500k עם 50% הון עצמי ($250k) ו-50% הלוואה בריבית 5%. שכ״ד נניח 8% = $40k לשנה. ריבית על הלוואה $250k 5% = $12.5k, תזרים נטו ~$27.5k. על ההון העצמי $250k זה 11% תשואה שנתית, כפול מהתשואה ללא מינוף (8%). בישראל, נכס $500k (≈₪1.8M) עם 50% הלוואה בריבית 4% ותשואה 3% ($15k שכ"ד), ריבית $10k, נטו $5k, על הון עצמי $250k זה 2% בלבד. משמע, המינוף בישראל בקושי משתלם, בעוד בדובאי הוא מגביר דרמטית את ה-ROI על ההון (כמובן, במחיר סיכון גבוה יותר). בנוסף, פריסת תשלומים בדובאי (כמו post-handover) משמשת כמינוף ללא ריבית, מה שמעלה עוד את התשואה להון. למשל, אם שילמת רק 50% עד האכלוס כפי שחברות מציעות, והתחלת לקבל שכ"ד על 100% מהנכס, התשואה על ההון שהשקעת כפולה (עד סיום הפריסה). אלה דברים שאין בישראל.
• ניתוח רווחיות לטווח ארוך: בהנחה שאופק ההשקעה הוא 10+ שנים, נשאלת השאלה: איפה תהיה תשואת סיום גבוהה יותר? ישראל ידועה ביציבותה, כמעט ואין תקופות של ירידות מחירים ארוכות. דובאי יותר מסוכנת במובן זה. אך דובאי מושכת הון חדש כל הזמן: דוח הגירה של Henley & Partners צופה הגירה חיובית נטו של 6,700 מיליונרים לאמירויות ב-2024, הגבוהה בעולם. משקיעים עשירים אלה דוחפים את שוק היוקרה והפרימיום למעלה. Knight Frank אף ציין זרימת הון של מעל $10 מיליארד לשוק המגורים שם. מגמה זו עשויה להמשיך לתמוך במחירים בטווח הארוך. ישראל לעומת זאת עלולה להתמודד עם שינויי מדיניות (למשל מיסוי כבד יותר על משקיעים להוריד מחירים, מה שכבר נעשה עם מס רכישה גבוה). ROI ארוך טווח כולל גם שער חליפין: השקעה בדובאי היא דולרית (AED צמוד לדולר), בישראל היא שקלית. אם השקל ייחלש בעשור הקרוב, בעל נכס בדובאי ירוויח גם מהמרת דולר-שקל לטובתו. למשל, ב-2022–2023 השקל נחלש ~15%; ישראלי שמכר דירה בדובאי בדולרים הרוויח עוד 15% בשקל. מצד שני, אם השקל יתחזק, זה יכול לקזז חלק מהרווח. משקיע בינלאומי ימדוד כנראה בדולר, ואז היבט זה פחות חשוב.
• סיכון ותשואה, הפרופיל של המשקיע: לסיכום, דובאי מנצחת את ישראל במדדים הפיננסיים של תשואה צפויה, בתנאי שהמשקיע מוכן לשאת תנודתיות מחירים ואולי תקופות שבהן הנכס ריק (למשל בשפל תיירותי). ישראל, מנגד, מצטיינת בבטחון סולידי, הנכסים תמיד מבוקשים, והמטבע והשוק מוכרים למשקיע הישראלי. לכן למשקיע המוכן לגוון, שילוב של שוק יציב (ישראל) עם שוק מניב (דובאי) יכול לאזן את התיק. החזר על ההשקעה הוא לא רק מספר, אלא גם הערכת הסיכון להגיע אליו. ברמות סיכון דומות, נראה שדובאי מציעה יחס סיכון-תשואה אטרקטיבי יותר נכון לשנים 2022–2025.

ניהול נכסים בדובאי: חברות ניהול, תחזוקה והשכרה

• חברות ניהול נכסים (Property Management): משקיעים רבים בדובאי, ובפרט משקיעים זרים שאינם גרים במקום, נעזרים בחברת ניהול נכסים מקצועית לצורך טיפול שוטף בדירה או בנכס המסחרי. חברות אלו מציעות שירות מקצה לקצה: מציאת דיירים, שיווק הנכס להשכרה, גביית דמי שכירות, טיפול בתחזוקה ותיקונים, תשלום חשבונות שוטפים, וייצוג הבעלים מול רשויות או ועד הבניין. דמי הניהול המקובלים בדובאי עבור השכרת דירה לטווח ארוך נעים סביב 5%–8% משכר הדירה השנתי (למשל, על שכ"ד של 100,000 AED בשנה, 5,000–8,000 AED עמלה). אם מדובר בהשכרה לטווח קצר (Airbnb ודומיו), העמלה גבוהה יותר, סדר גודל 15% מההכנסות, משום שהניהול אינטנסיבי (כולל מציאת לקוחות תכופה, ניקיון, ושירות אורחים). לשם השוואה, בישראל אין ממש שוק רווח של "חברות ניהול לדירות" לטווח ארוך, רוב בעלי הדירות מנהלים עצמאית או דרך מתווך שמוצא דייר וגובה עמלת חודש אחד. לכן עבור משקיע ישראלי, מודל חברת הניהול בדובאי הוא חדש יחסית, אך חיוני אם אינו מתכנן לשהות שם לטפל בנכס. חברות בולטות בתחום זה כוללות למשל את Asteco, Betterhomes, Allsopp & Allsopp, Frank Porter (לשכירויות נופש) ועוד, לרוב אותן סוכנויות תיווך גדולות מציעות גם חבילת ניהול.
• תחזוקה ושירותי בניין: במרבית הבניינים והקומפלקסים בדובאי יש חברת ניהול מבנה (Facilities Management) הדואגת לניקיון, שמירה, תפעול מעליות, גינון וכו'. בעלי הדירות משלמים דמי שירות (Service Charge) שנתיים על כך, המחושבים לפי מטר רבוע של הנכס. תעריפים נעים מאוד, בבנייני יוקרה עם בריכה ושוער 24/7, זה יכול להיות גבוה (20–30 AED/ft² לשנה, שהופך לכ-₪100 למ״ר לחודש), ובבניינים פשוטים ינוע סביב ₪20 למ"ר לחודש. את העלות הזו המשכיר לרוב לא מצליח לגלגל לדייר (כי השוק מכתיב שכר הדירה כולל אותה במובלע, פרט למקרים מסחריים). עם זאת, בדובאי שוכרי דירות משלמים חשבון חשמל שכולל אגרת עירייה 5% כאמור, מה שמסייע קצת לבעלים כי לפחות המס העירוני משולם על ידי הדייר (בניגוד לישראל ששם בעל הנכס משלם ארנונה אם הדירה ריקה; בדובאי אם ריקה הבעלים משלם את ה-5% מחושב על שכ"ד פוטנציאלי). מבחינת תחזוקה בתוך הדירה, לרוב החוזים בדובאי מפרידים: על השוכר לתקן נזקים קטנים (למשל עד 500 דירהם תיקון יחיד), והבעלים אחראי על גדולים/מערכות. חברת הניהול תתאם זאת. זמן תגובה ושירות: דובאי ידועה בשירות היעיל, יש מוקדי שירות של החברות הגדולות 24/7, כך שבעל הבית הישראלי יכול לישון בשקט: אם המזגן התקלקל, החברה מטפלת מיידית. כמובן, זה חלק מתפקידם והסיבה שמשלמים להם.
• השכרה לטווח קצר (שכירות נופש): ענף השכרת AirBnB ותיירות פורח בדובאי. משקיעים רבים בוחרים להשכיר את הדירה לתיירים כדי להגדיל את התשואה, במיוחד באזורים מרכזיים (מרינה, דאונטאון, פאלם). במקרה כזה, חברת ניהול מתמחה תנהל את הדירה כיחידת נופש: תפרסם בפלטפורמות, תספק שירותי צ'ק-אין, ניקיון, ואף ערכות קבלת פנים. כאמור, העמלה סביב 15% ולעיתים יש גם דמי ניקוי על האורח. למרות העמלה הגבוהה, במצטבר הכנסות שכירות קצרה יכולות להיות גבוהות בכ-20%–40% מהשכרה שנתית רגילה, תלוי בתפוסה ועונה. בדובאי אחוזי התפוסה של דירות נופש הגיעו ל-70%+ בממוצע 2022, שזה מעולה. כמובן, עונתיות: חודשי הקיץ החמים (יולי-אוגוסט) רואים פחות ביקוש תיירותי. משקיע צריך להביא בחשבון פקטור של אי-תפוסה. חלק מהבעלים משלבים: משכירים לטווח קצר בעונה החמה תיירותית (אוקטובר-אפריל), ואם נותר ריק בקיץ, מוצאים שוכר לטווח בינוני למלא את החסר, אולי במחיר מוזל. גמישות השוק בדובאי מאפשרת זאת, כי חוזי שכירות סטנדרטיים יכולים להיות גם לחצי שנה או פחות.
• פיקוח וחקיקה בנושא שכירות: דובאי מעודדת השכרות, ויש מערכת RERA הקובעת מדד שכירות: מעין מחירון טווח מומלץ לפי אזור, כדי למנוע העלאות מופקעות. אבל בפועל השוק קובע ורבים חורגים מהמדד אם הביקוש גבוה. משכיר צריך לרשום את חוזה השכירות במערכת Ejari (רישום דיגיטלי), זה תנאי הכרחי כדי שהשוכר יוכל לחבר חשמל ודברים, ולכן מבוצע. סעיפי החוק נוטים להגן על הדייר בטווח הקצר: לא ניתן לפנות שוכר לפני תום חוזה ללא סיבה (צריך לתת 12 חודשי התראה לפינוי בסיום חוזה אם הבעלים רוצה למכור או לגור בעצמו), והעלאת שכר דירה בחידוש מוגבלת לפי המדד (למשל, אם השוק עלה מאוד עדיין יש תקרת העלאה אולי 5-10%). מצד שני, חוזים לרוב לשנה בלבד, אין בטחון לדייר להישאר לטווח ארוך אם המשכיר רוצה למכור/לגמור התקשרות. משקיע צריך להכיר כללים אלו, וחברת ניהול מנוסה תכוון אותו.
• השוואה לישראל: בישראל שוכרי הדירות נהנים מחוק הגנת הדייר המודרני (תיקון 2017) המגן עליהם במידת מה, אבל חוזים בדרך כלל לשנה עם אופציה, ומקובל שהשוכר עצמו מטפל ברוב התחזוקה הקטנה. הבדל גדול הוא היקף המעורבות של המשכיר: בישראל רוב בעלי הדירות מנהלים הכל לבד (מוצאים שוכר, מתקנים וכו'), בעוד בדובאי כאמור המקובל עבור משקיע זר זה לתת למקצוענים. לשם המחשה, ישראלי שיש לו 3 דירות בת"א והוא מתעסק בתחזוקתן, אולי יכול לחסוך עמלות ניהול, אבל אם יהיו לו 3 דירות בדובאי, הוא חייב חברת ניהול, אחרת קשה לנהל מרחוק. העמלה של 5%–8% סבירה בהתחשב בתשואה הגבוהה שגם לאחריה נותר בידיו למשל 5% נטו (עדיין כפול ממה שהיה מקבל בארץ). יתרה מזו, אמינות השוכרים וגבייה: בדובאי נהוג ששוכר משלם בצ׳קים דחויים מראש לשנה (לרוב 1–4 צ'קים המכסים את כל השנה), מה שמבטיח תזרים. אם שוכר לא משלם, החוק שם מאפשר פינוי מהיר דרך בית דין מיוחד. בישראל לעיתים התמודדות עם דייר סרבן קשה יותר. מצד שני, דובאי רואה הרבה אוכלוסיה ניידת (אנשים שעוזבים את המדינה פתאום), אך אם זה קורה, בעל הנכס יכול במהירות למצוא אחר במקום השוכר הנוטש כי השוק דינמי. לסיכום, ניהול הנכס בדובאי הוא שירות מפותח ומקצועי המקל מאוד על המשקיע הזר, בעלות הגיונית. יש לתכנן אותה בתוך מודל הרווח, אבל זה מחיר קטן לשקט הנפשי ולשמירה על הנכס ומקסום התשואה בזמן שהמשקיע רחוק.

השוואה ליעדים אחרים: דובאי מול קפריסין, יוון, ארה״ב ועוד יעדים מובילים

• קפריסין: האי קפריסין, השכן לישראל, היווה יעד השקעות נדל״ן פופולרי לישראלים עוד לפני דובאי. בהשוואה לדובאי, מחירי הנדל״ן בקפריסין נמוכים יותר, דירת נופש סמוך לים עשויה לעלות חלקיק מדירה בדובאי, אך הכלכלה קטנה בהרבה והביקוש מוגבל. תשואות השכירות בקפריסין בממוצע ~4.7%, מעט נמוכות מדובאי (כ-5% בממוצע), אם כי בערי התיירות (לימסול, פאפוס) ניתן להגיע ל-6%–7% בעונתיות טובה. משטר המס בקפריסין מעניין: מס רווחי הון אמנם קיים (20% לתושבי חוץ על מכירת נדל״ן), אבל אין מס ירושה ויש אמנות מס עם ישראל, כך שמשקיע יכול לקבל פטור חלקי בישראל. מס רכישה בקפריסין מדורג 3%-8%, נמוך מישראל אך גבוה מדובאי (0%–8% מול 4% אחיד בדובאי). יתרון של קפריסין היה תוכנית "ויזת זהב": בעבר אף נתנו אזרחות ממש עבור השקעה גבוהה (€2 מיליון, הופסק ב-2020 בעקבות ביקורת), אבל עדיין קיימת אפשרות לתושבות בקניית נדל״ן €300k+. לעומת דובאי שדורשת ~$545k לתושבות זהב, הסף בקפריסין נמוך יותר לתושבות. צמיחת ערך: קפריסין חוותה תנודתיות (משבר פיננסי 2013 פגע קשות בערכים, התאוששות איטית). דובאי ביצעה קפיצה גדולה בעשור 2020. נזילות שוק: בדובאי קל למכור נכס זר יחסית (ביקוש בינלאומי), בעוד בקפריסין השוק מוגבל וייתכן זמן מכירה ארוך. מבחינת ניהול ונוחות, קפריסין קרובה לישראל (טיסה 40 דק' מול 3 שעות לדובאי), ויש קהילה מקומית דוברת יוונית/אנגלית. דובאי יותר גלובלית ודוברת אנגלית רהוטה בשירותים. ישראלי ישתלב יותר בקלות בשוק קפריסאי אולי בשל קרבה תרבותית, אך ה-scale בדובאי משמעותית גדול יותר.
• יוון: יוון משכה השקעות זרות רבות לאחר המשבר, כולל מישראל. מחירים ביוון עדיין נמוכים, דירה באתונה אפשרית ב-€150k במיקום טוב, עם תשואה 5%–6%. Golden Visa היוונית הייתה אטרקטיבית (תושבות עבור €250k נדל״ן), אם כי מ-2023 הסף באתונה וסלוניקי עלה ל-€500k. דובאי מציעה ויזה ב-$545k ~ €500k, כך דומה לאתונה. תשואות: ביוון כ-4.7% בממוצע, אך משקיעים זריזים עשו AirBnB באתונה בתשואות דו-ספרתיות בתקופת השיא התיירותית (לפני הקורונה). מיסוי: יוון מטילה מס רכישה 3%, אבל מס שנתי על נכס (ENFIA) כמה מאות אירו לשנה, ודורשת מס על שכר דירה (שיעור מדורג ~15%-45%). דובאי פטורה מכך. דינמיקת שוק: יוון כלכלה מערבית יציבה יחסית עכשיו, אך תלויה באירופה. דובאי תלויה בכלכלה גלובלית עם יתרון של נפט ועושר אזורי. ביורוקרטיה: קניית נכס ביוון דורשת עו״ד, נוטריון, מספר מס מקומי, תהליך מעט בירוקרטי ויכול לארוך חודשים. בדובאי התהליך מהיר כאמור. כך שלמרות עלויות העסקה הנמוכות ביוון, דובאי מנצחת במהירות ואולי גם בבטיחות העסקה (רגולציה תומכת).
• ארצות הברית (USA): שוק ענק ומגוון מאוד. ישראלים רבים השקיעו בארה״ב (בעיקר בדירות ובתים בערים כמו מיאמי, ניו יורק, או נכסים מניבים בדרום ומיד-ווסט). תשואות בארה״ב בממוצע ~6.1%, די דומה לדובאי בממוצע. בערים כמו ניו יורק ולוס אנג'לס התשואה 3%-4%, אבל בערים משניות יכולה להיות 8%–10%. יתרון ארה"ב: מימון זמין לזרים (יש בנקים אמריקאים שנותנים משכנתא לזרים עד 50%–60%), שוק שכירות גדול ועמוק, ושלטון חוק חזק. חסרונות: מס רכוש גבוה (בד"כ 1%-2% מערך הנכס כל שנה כארנונה), מס פדרלי על שכ"ד (אם יש השקעה דרך LLC נהוגה, ~21% חברות), וסיבוכי מס בין-מדינתיים. מס עיזבון בעיה גדולה, נכס אמריקאי עלול לחוב במס ירושה עד 40% אם בעליו הזר נפטר (ללא תכנון נאמנות). זה גורם מרתיע למשקיעים מסוימים. דובאי לא מציגה את המכשול הזה. צמיחת ערך: תלוי מיקום, למשל דרום פלורידה ראתה עליות ערות (20%+ בתקופת הקורונה), אבל ערי Rust Belt בקושי זזו. דובאי יותר אחידה במחזוריה. נזילות: שוק ארה"ב עצום, תמיד יש קונים ומוכרים, אם כי התחרות קשה, משקיע קטן מתחרה בקרנות גדולות על נכסים. בדובאי, השוק גם בינלאומי אבל קל יותר ליחיד להתמקם. ממשל תאגידי ושוכרים: חוקי השכירות בארה"ב משתנים; בחלק מהמקומות קשה לפנות דייר, ובאחרים פשוט. דובאי, יחסית, נותנת כלים למשכיר (אם כי עם הגנות מסוימות). סף כניסה: בארה"ב אפשר גם ב-$100k לקנות בית בעיר קטנה, בדובאי $150k זה בערך מינימום לדירת סטודיו קטנה. סיכום: ארה"ב אלופת העולם בנדל״ן, אבל מורכבת, עתירת מס מקומי, ודורשת טיפול שוטף. דובאי יותר "Plug and Play" למשקיע הזר, אך שוק קטן יותר בסופו של דבר. משקיעים ישראלים מגוונים רבים מחלקים השקעות בין ארה"ב לדובאי כדי ליהנות מהטוב שבשני העולמות.
• בריטניה (לונדון): לונדון הייתה יעד קלאסי לישראלים אמידים (דירות בשכונות מרכזיות). תשואות בלונדון נמוכות, ~3%–4%, דומה לת״א, בעוד בפריפריה הבריטית אפשר 5%-7%. מיסוי בבריטניה כבד למשקיע זר: Stamp Duty (מס קנייה) של 2%-5% + תוספת 2% לזרים, כלומר עד 7% משווי הנכס. יש מס מועצה (ארנונה) גבוה משלם הדייר, ומס שכ"ד אם עובר סף מסוים, וגם מס רווחי הון 28% על נכסי מגורים. לעומת דובאי, לונדון ממש יקרה במיסים. צמיחת ערך: לונדון היסטורית עלתה יפה, אך בשנים האחרונות סטגנציה עקב ברקזיט וקורונה. דובאי סיפקה יותר ריגוש לאחרונה. יציבות: שוק לונדון מאוד בטוח, ביקוש תמידי, סחירות גבוהה. דובאי מעט יותר סיכון ורגישות. סף כניסה: דירה טובה במרכז לונדון עולה פי כמה מדירה בדובאי, אז הנגישות לדובאי גבוהה יותר למשקיע בינוני. אם משווים פר £1M: בלונדון תקבל אולי סטודיו קטן, בדובאי פנטהאוז נאה. לכן רבים מעדיפים דובאי לתמורה לכסף.
• גרמניה: ערים כמו ברלין, מינכן, פרנקפורט משכו השקעות ישראליות. תשואות בגרמניה נמוכות מאוד, כ-3.8% בממוצע, כי שכר הדירה מפוקח בחלקו ועלויות גבוהות. דיירים מוגנים: גרמניה ידועה בחוזי שכירות חזקים לטובת דייר; קשה להעלות שכ"ד, קשה לפנות. לעומת דובאי איפה כל שנה אפשר לעדכן יחסית בחופשיות (עם גבול מסוים). מיסוי: מס רכישה ~6% במדינות רבות בגרמניה, מס הכנסה על שכ"ד לפי מדרגות (משקיע יחיד בקלות יכול להגיע ~42% מס שולי), ומס שבח 25% אם נמכר תוך <10 שנים (פטור לאחר 10 שנים). דובאי נראית גן עדן בהשוואה הזו. צמיחת ערך: אחרי עליות מהירות ב-2010–2020, גרמניה כעת בירידת מחירים קלה עקב עליית ריבית, שוק מתקרר. דובאי דווקא עלתה באותה עת. נזילות: שוק גדול ויעיל, אבל דרישות ביורוקרטיות (לדוגמה, אישור ממשלתי אם קונה מחוץ לאיחוד לפעמים, הגבלות על מכירה במרכז ברלין?). מצד שני, גרמניה נותנת יציבות כלכלית ועוגן אירופי. לדעתי, דובאי מנצחת בקטגוריית תשואה ונוחות, גרמניה בניצחון בקטגוריית ביטחון ארוך טווח (כלומר, פחות סיכוי להתרסקות מחיר).
• ספרד ופורטוגל: שני יעדים עם תוכניות ויזת משקיעים (פורטוגל מפורסמת עד שהתכנית הופסקה ב-2023, ספרד עדיין מציעה אזרחות בתמורה ל-€500k השקעה בנדל״ן). מחירים ותשואות: במדריד וברצלונה ~4%–5% תשואה, בערי חוף ייתכן 5%–6% עם תיירות. פורטוגל, בליסבון 3%-4%, בערים קטנות 5%-7%. מיסוי: ספרד גובה מס רכישה ~10% (די גבוה!), פורטוגל 6%-8%. לשתיהן מס רכוש שנתי קטן, ומס על שכ"ד ~28% לזרים (פורטוגל הציעה פטור 10 שנים לתושבי חוץ non-habitual resident, אבל זה משתנה). דובאי עדיפה מבחינת מס שוב. שוק: ספרד ופורטוגל שווקים אירופיים יציבים אך לא מלהיבים בצמיחה דמוגרפית (אוכלוסיה מזדקנת). דובאי שוק צעיר וצומח באוכלוסייה (מהגרים זורמים פנימה). פרספקטיבת השקעה: מי שמחפש גם אופציה להגרת משפחה לאירופה עשוי להעדיף פורטוגל/ספרד, מתוקף האזרחות/תושבות שאפשר לקבל. אבל אם המטרה תשואה, דובאי תכה אותן כנראה, במיוחד כעת כשפורטוגל סגרה את מסלול הויזה הקל (כך שהמשיכה ירדה).
• שווקים נוספים: יש עוד יעדים שבהם ישראלים משקיעים: פולין (ורשה, קרקוב, תשואות ~5%, כלכלה מתעוררת, אך תלות באיחוד), גאורגיה (טביליסי, בטומי, מחירים נמוכים, תשואות יכולות להיות 8%+, אבל סיכון של שוק מתפתח קטן מאוד, רגולציה חלשה), איחוד האמירויות האחרות כמו אבו דאבי (מעט פחות תוססת מדובאי אבל גם שם פוטנציאל, חוקים מעט שונים, למשל חלק מהאזורים חכירה 99 שנה לזרים), טורקיה (איסטנבול, פוטנציאל גבוה, מחירים זולים, אך אי-יציבות כלכלית, פיחות מטבע אדיר שמכרסם ברווחי המשקיע הזר). בהשוואה לכל אלה, דובאי מצטיינת בשקלול כולל: היא משלבת תשואות גבוהות, מטבע חזק (צמוד דולר), קלות עשיית עסקים, רגולציה יחסית מתקדמת ושקופה, ושוק בינלאומי כך שקל למכור. יש מדינות שנותנות אולי תשואה גבוהה יותר על הנייר (גאורגיה/טורקיה) אבל במחיר סיכון מטבעי ופוליטי שלא כל אחד מוכן לקחת.

בסופו של דבר, דובאי הפכה לאחד היעדים המובילים בעולם להשקעות נדל״ן בעיני משקיעים גלובליים, ונמצאת בחברה של מרכזים כמו לונדון, ניו יורק, סינגפור. עבור הישראלים, השוואות אלו מחדדות שדובאי מציעה שילוב אטרקטיבי שקשה לנצח: תשואת שכירות מהגבוהות, אפס מס מקומי, שוק מתפתח דינמי, ותמריצים כמו ויזת משקיע. מי שמרווח הנוחות שלו דווקא בשווקים מערביים ותיקים, אולי ימשיך לבחור בארה"ב/אירופה, אך רבים יבחרו להקצות חלק מתיק ההשקעות הנדל״ני שלהם לדובאי כדי ליהנות מהפירות הפוטנציאליים שם.

מימון פתיחת עסקים וחברות בדובאי

• אפשרויות מימון ליזמות ועסקים קטנים: פתיחת עסק בדובאי הפכה למושכת יזמים מכל העולם, כולל מישראל, הודות למדיניות המס האפסית וקלות עשיית העסקים. עם זאת, השגת מימון כספי לחברה חדשה יכולה להיות מאתגרת. בנקים מסחריים באמירויות לרוב שמרניים במתן אשראי לעסקים חדשים, במיוחד אם המייסדים זרים ללא היסטוריית פעילות מקומית. תנאי סף להלוואת עסקים: מרבית הבנקים דורשים שהחברה תפעל לפחות 1-2 שנים עם דוחות כספיים חיוביים בטרם תיחשב ללווה אפשרי. כלומר, סטרטאפ חדש של ישראלי לא יוכל לגשת מיידית ולקבל הלוואת הקמה. כן יש מוצרים כמו הלוואות אישיות ליזמים (Personal Loan) על בסיס משכורת, בהנחה שלמייסד יש סטטוס תושב ועבודה אחרת. מסלולי מימון אפשריים כוללים: הלוואות בנקאיות סטנדרטיות (חוב חודשי בריבית קבועה), מסגרות אשראי בבנק (Overdraft/Line of Credit), אשראי ספקים (תנאי תשלום טובים מהספקים במקום הלוואה), וכמובן גיוסי הון פרטיים (משקיעים, אנג'לים, לא דרך בנק).
• תוכניות ייעודיות ותמיכת ממשל: ממשלת דובאי, דרך גופים כמו Dubai SME, מציעה יוזמות לעידוד סטארט-אפים. לדוגמה, Dubai SME100 וקרן Mohammed Bin Rashid Innovation Fund, שנותנים מימון seed לעסקים חדשניים, לעיתים בתנאים נוחים (יש אפילו הלוואות ללא ריבית עד 1 מיליון AED לסטארטאפ אמירתי קטן, אם כי לרוב מיועדות לאזרחים מקומיים). Emirates Development Bank (EDB), הבנק הממשלתי לפיתוח, מפעיל תוכניות הלוואות בערבות מדינה לעסקים קטנים, הם מבטיחים עד 50%-60% מהלוואה שבנק מסחרי נותן, מה שמאפשר למיזם חדש לקבל אשראי שבעבר לא היה זמין. לתושבי חוץ אמנם אין גישה לכמה תוכניות ייעודיות לאמירתים בלבד, אך במסגרת שותפות מקומית (sponsor אמירתי) אפשר לעיתים להיכלל. אזורי הסחר החופשי עצמם לא מעניקים לרוב מימון, אך חלקם מפעילים חממות שמחברות בין סטארטאפים למשקיעים. למשל, DIFC (מרכז פיננסי) הקים FinTech Hive, חממה לפינטק שנותנת grants ותווכה למימון. נקודת ציון מעניינת: בשנת 2023 הוקמה קרן Innovation Hub בדובאי עם מיליארדי דירהם להשקעה בחברות טכנולוגיה, המשקיעים בהן יוכלו לראות זאת כחלופה למימון בנקאי. Crowdfunding: האמירויות אישרו בשנים האחרונות רגולציה למימון המונים, כך שעסק קטן יכול לנסות לגייס כסף מהציבור דרך פלטפורמות, כמובן תוך עמידה בתנאים.
• הלוואות בנקאיות, תהליך וקושי: אם עסק (נניח מסעדה חדשה שהקים ישראלי באזור תיירותי) רוצה הלוואה, הבנק יבקש Business Plan, תחזיות כספיות, ובטחונות. בטחונות יכולים להיות פקדונות, ציוד, נדל״ן (אם יש ברשות הבעלים). לעיתים, ערבות אישית של היזם נדרשת, כלומר הבנק יגבה מהיזם אישית אם העסק כושל. ריביות: הלוואות עסקיות קטנות עשויות לשאת ריבית די גבוהה, EIBOR + 5% ויותר, תלוי בסיכון. הבנק לעתים יעדיף לתת מסגרת אשראי (overdraft) לעסק מורשה, כי אז הוא יכול לגבות ריבית רק על הסכום שנוצל, והריבית אולי 10% שנתי על היתרה בשימוש (שמקביל ~ EIBOR+7%). השוק הבנקאי תחרותי, בנקים כמו Emirates NBD, RAKBank, Mashreq ידועים כמממני SMEs, בעוד HSBC ודומיו מתמקדים יותר בחברות מבוססות.
• מימון בינלאומי וחוץ-בנקאי: יזם ישראלי בדובאי יכול גם לפנות למשקיעים פרטיים: קהילת ההון סיכון והאנג'לים בדובאי גדלה מאז ההסכמים. כמה קרנות ישראליות אף פתחו זרוע באמירויות. זה מימון בתמורה למניות (Equity) ולא חוב, אך בעצם כסף לפיתוח העסק. לעיתים עדיף כיוון זה מאשר להכביד על עסק חדש בהחזר הלוואה חודשי. קיימים גם גופי מיקרו-מימון המציעים הלוואות עד סכום מסוים בלי הרבה דרישות, אך ריבית בהתאם. חברות כרטיסי אשראי: בעל עסק יכול להשתמש במסגרת אשראי אישית (כמו כרטיס אשראי עסקי) כהלוואה לטווח קצר. ישירות, נוטלים הלוואת Cash דרך הכרטיס, אך הריבית שם די גבוהה (15%+).
• פתיחת חשבון בנק עסקי ודרישות הון: יצוין שפתיחת עסק בדובאי מחייבת לרוב פתיחת חשבון בנק עסקי. הבנקים מקשים מעט על חברות חדשות של בעלי אזרחות זרה, נדרשת ראיון והצגת מודל עסקי, לעיתים פיקדון ראשוני. לאחר פתיחת החשבון, העסק יכול להראות מחזורי כספים, וזה מפתח לקבלת מימון בעתיד. דרישת הון מינימלי: באזורים חופשיים מסוימים (כמו DMCC) בעבר הייתה דרישה להפקיד הון מניה מינימלי (למשל 50,000 AED), כיום בהרבה מקרים זה פורמלי בלבד (לא באמת צריך להראות הכסף). עם זאת, הון ראשוני אמיתי (Equity) משמעותי כי בלעדיו העסק לא ישרוד עד לקבלת מימון. לעיתים מענקים: חברות טכנולוגיה יכולות לנסות לקבל מענק מקרנות ממשל כמו Dubai Future Foundation עבור פיילוטים, שזה סוג של מימון ללא החזר.
• השוואה לישראל: בישראל קיימים מסלולי הלוואה בערבות מדינה לעסקים קטנים, שישראלים מכירים, בדובאי המקבילה כאמור קיימת אך יותר מוגבלת לזכאי תושבות ואזרחות. הבנקים בדובאי אולי יותר גמישים בפריסות (יכולים לתת הלוואה עסקית ל-5–7 שנים לעיתים, בישראל לרוב 5 שנים). מבחינת ריבית, שתי המדינות כעת עם ריביות די גבוהות (בישראל פריים+2% = ~8% שנתי, בדובאי EIBOR 5%+2%=7%). אבל בישראל אינסטרומנט מעניין הוא חברות אשראי חוץ בנקאי שנותנות הלוואות לעסקים קטנים (בריבית גבוהה), באמירויות התחום הזה פחות מפותח/גלוי בשל משטר רגולציה אחר. סיכום: כדי לממן מיזם בדובאי, סביר שהיזם הישראלי יביא הון עצמי או משקיעים ולא יסתמך על בנקים לפחות בשלבי ההקמה. עם גדילת העסק, אפשר למנף נכסים והכנסות לקבל אשראי להתרחבות, כשהמטרה להגיע למצב של track record מול הבנק. העובדה שאין בירוקרטיה של מס הכנסה ודוחות מס מאשרת בדובאי (לעומת בארץ) חוסכת התעסקות, אבל במקביל הבנק מסתמך יותר על מסמכי הנה"ח שהעסק יכין עצמאית. לכן רו״ח טוב נדרש להפיק דוחות ראויים לצורכי מימון.

תכנון פיננסי והגנה על השקעות: אסטרטגיות, נאמנויות, מבנים משפטיים

• פיזור סיכונים וגיוון השקעות: משקיעים ישראלים אמידים הפונים לדובאי נוהגים לכלול צעד זה במסגרת אסטרטגיית פיזור גלובלית. כלל אצבע בתכנון פיננסי הוא לא לרכז את כל הנכסים בארץ אחת או בסוג נכס אחד. נדל״ן דובאי יכול להוות 10%-20% מתיק ההשקעות של משקיע, לצד נדל״ן בישראל, מניות, אגרות חוב וכו'. באופן זה, סיכון גיאו-פוליטי (כגון אי-יציבות באזור אחד) מופחת, למשל נכסים בדובאי עשויים להחזיק ערך אם חס ושלום בישראל מתרחש אירוע ביטחוני חמור, ולהפך. פיזור גם מאפשר לאזן בין שווקים במחזורי נדל״ן שונים: אם בישראל תהיה ירידה אבל בדובאי עלייה, התיק הכולל נשאר יציב. גידור מטבע: השקעה בדובאי היא למעשה בדולר (AED מוצמד), וזה בפני עצמו גיוון מול השקעות שקליות. חלק מהמשקיעים יבצעו גידור מטבע אם יש חשש מתנועות גדולות, למשל שימוש באופציות דולר/שקל כדי להגן על ירידת דולר, או נטילת הלוואה דולרית (משכנתא בדובאי) המהווה גידור טבעי כי הנכס דולר והחוב דולר. אסטרטגיה כזו מבטיחה שאם הדולר ירד, גם החוב קטן בערכו. ביטוח סיכונים: משקיעי נדל״ן צריכים גם לבטח את הנכסים עצמם, ביטוח מבנה, ביטוח אובדן שכר דירה (יש פוליסות שמפצות על תקופות ריקנות או דייר שלא שילם), וביטוח אחריות צד ג' (אם מישהו נפצע בנכס). אלו מגנים על ההשקעה מפני קטסטרופות מקומיות. בדובאי ביטוח דירה לא יקר, וכדאי לרכוש.
• נאמנויות וירושה: סוגיה מרכזית היא תכנון העברת ההון הבין-דורי. משקיעים אמידים שוקלים הקמת נאמנות (Trust) או שימוש בכלי ירושה מתקדמים כדי שהנכסים יועברו ליורשים בצורה חלקה וללא חיכוכים. בדובאי, כזכור, ברירת המחדל החוקית על נכס של לא-מוסלמי שנפטר יכולה להיות הפניית הנושא לשריעה (חלוקה על פי חוקי האסלאם) אם אין הוראה מפורשת אחרת. כדי למנוע זאת, אפשר: (1) לרשום צוואה מקומית ב-DIFC Wills Service, מערכת מיוחדת באנגלית המאפשרת לזרים לרשום צוואה לפי בחירתם ולהבטיח שהיא תמומש לפי חוקי מדינתם או בחירתם. זו דרך יחסית פשוטה: מגישים צוואה בתשלום אגרה (כ~$2,800) והיא נשמרת במערכת DIFC ומוכרת ע״י בתי המשפט המקומיים. (2) להחזיק את הנכס באמצעות חברת Offshore ולכלול את מניות החברה במבנה נאמנות/צוואה במדינה אחרת. למשל, להקים נאמנות משפחתית באיי התעלה או במדינה נטולת מס, שהנהנית ממנה היא המשפחה, והנאמנות מחזיקה חברה (BVI או RAK ICC) שבבעלותה נכסי דובאי. כך הנכס לא כפוף כלל לדיני הירושה של איחוד האמירויות כי הבעלות היא של תאגיד. פתרון כזה מורכב ודורש ייעוץ משפטי בינלאומי, אך משפחות בעלות נכסים מרובים שוקלות זאת. יתרון נאמנות: גם הגנה מפני תביעות, נכס בנאמנות קשה יותר להגיע אליו ע״י נושים אם חס ושלום אחד מבני המשפחה חייב כספים. Family Office: חלק מהמשקיעים יקימו מבנה של Family Office (משרד משפחתי) בדובאי (למשל במסגרת DIFC Innovation License או חברות ניהול נכסים) כדי לרכז את ההשקעות תחת גוף אחד, מה שנותן שליטה וקלות ניהול, וגם יתרונות מס אם תכננו נכון (DIFC מאפשר נאמנויות ודיני common law, נוח לניהול הון בינלאומי).
• מבני אחזקה משפטיים, חברות Offshore ו-Free Zone: דובאי ואיחוד האמירויות מציעים אפשרות להקים חברת Offshore (חוף-מבצר) נטולת מס שלא מנהלת פעילות מקומית אלא רק אחזקות. לדוגמה, חברת RAK International Corporate Centre (בראס אל-חיימה) או חברת Offshore באזור JAFZA. חברות אלה יכולות להחזיק נדל״ן בדובאי (יש הרשאה מיוחדת לכך) ולשמש כ"עוטפת" לנכס. כך ניתן למכור בעתיד את מניות החברה במקום את הנכס ישירות, לפעמים מטעמי מס או נוחות (בישראל, מכירת מניות חברה זרה המחזיקה נדל״ן בחו"ל לא תמיד מחויבת במס שבח כמו מכירת נכס ישיר, תלוי בנסיבות; חשוב להתייעץ עם מומחה). חברה ב-Free Zone: אם המשקיע למשל משכיר מספר דירות ומנהל זאת כעסק, אולי כדאי לפתוח חברה באזור חופשי (כמו Dubai Multi Commodities Centre, DMCC, או Dubai Silicon Oasis) ולשים את ההכנסות שם. עד 2023 לא היה מס חברות אז לא משנה, אבל עם המס 9%, חברה כזו תיבחן האם היא זכאית לפטור (אם הכנסותיה הן מנכסים משקיעים/פסיביים, אולי כן). בכל אופן, חברה מאפשרת הפרדה משפטית, אם יש בעיה עם נכס (נניח, תביעת נזיקין גדולה), האחריות נעצרת בחברה ולא מגיעה לנכסי הפרט. הגנת נכסים (Asset Protection): בעולם התכנון הפיננסי זה שיקול עליון: לא לחשוף את העושר לסיכון של אירוע אחד. פיזור גאוגרפי (כבר יש, דובאי מחוץ לישראל), ושימוש בחברות ונאמנויות, מקשה על גורם עוין או תביעה למשוך את כל הנכסים.
• אופטימיזציה מסויית בינלאומית: משקיעים מיומנים בוחנים גם את האפשרות להפוך לתושב מס של מדינה עם מיסוי נוח. למשל, יש מי שעבר פיזית לדובאי והפך לתושב שם (שוהה מעל 183 יום בשנה וכו'), ובכך חדל להיות חייב במס בישראל על עולמי. כתושב דובאי, כל ההכנסות (בישראל ובדובאי) פטורות ממס מקומי, והוא משלם בישראל אולי רק מסי ניכוי במקור (למשל על שכ"ד בישראל, אם בכלל). צעד זה דרסטי אבל מאוד אפקטיבי עבור בעלי הון גדולים. ישראלים שעושים זאת נוהגים להשאיר נכסים מניבים בארץ תחת נאמנויות כך שהמס נמוך או אפס (יש כללים לעזיבת תושבות כמו "מס יציאה"). דובאי מציעה איכות חיים שמקלה על הצעד, רבים מהגרים מרצון. כמובן, לא מתאים לכל אחד. אך גם מבלי לשנות תושבות, אפשר ליישם אמנות מס וניצול פטורים: לדוגמה, אולי בעתיד אמנת המס בין ישראל לאמירויות תאפשר זיכוי מס זר (כרגע אין מס זר לשלם בדובאי אז אין מה לזכות, וזה חיסרון משונה). אולי בעתיד יחתם מנגנון שיהפוך הכנסות נדל״ן דובאי לפטורות בישראל (לא מובטח, אך למשל עם הונג קונג יש הסדרי זיכוי).
• ייעוץ מומחה וביקורת שוטפת: חלק מתכנון נכון הוא בדיקה תקופתית: חוקים משתנים (כמו כניסת מס חברות ב-2023 באמירויות, או שינויי מס רכישה בישראל). משקיע צריך להתעדכן ולהתאים את המבנה. למשל, אם מחר דובאי תחליט לגבות מס שכ"ד חודשי (לא על הפרק, אך תיאורטית), יהיה לכך השלכה. לכן, מומלץ לקיים פגישת רו״ח/עו״ד בינלאומי לפחות פעם בשנה לסקור את מבנה ההחזקות וההשקעות. סיכון נוסף שיש לחשוב עליו הוא סיכון פוליטי/רגולטורי: אמנם היחסים ישראל-איחוד אמירויות מצוינים כעת, אך משקיע חייב לשאול, מה אם בעוד 10 שנים יהיה שינוי מדיני בלתי צפוי? האם נכסיו בטוחים? אפשר לגדר זאת אולי עם פוליסת ביטוח סיכונים פוליטיים (יש חברות ביטוח בינ״ל שמציעות כזה לכסות הפקעת נכסים, מהפכות וכו', לרוב לחברות גדולות). ההערכה היא שזה לא סיכון משמעותי בדובאי בשל אופיה הבינלאומי, אבל ראוי לציין בהיבט תכנון ההגנה.

בסופו של דבר, תכנון פיננסי והגנה נכונה מאפשרים למשקיע הישראלי ליהנות מיתרונות ההשקעה בדובאי ללא חשש מוגזם. שילוב של מקצוענים (עו"ד נאמנויות, יועץ מס בינ"ל, מנהלי נכסים) יוצר מעטפת שמבטיחה שההשקעה לא רק רווחית, אלא גם בטוחה לדורות ויעילה מבחינת מס. במיוחד לקהל אמיד, מדובר במהלך חיוני, כי שמירה על ההון חשובה לא פחות מלהשיג אותו.

מגורים יוקרתיים בדובאי: פרויקטים ושוק היוקרה

• שוק הנדל״ן היוקרתי, צמיחה והתעניינות עולמית: דובאי ביססה את עצמה כזירה של נדל״ן יוקרה בינלאומי. נכסי יוקרה מוגדרים לרוב כ־Top 5% של השוק, כולל וילות באזורים מבוקשים ודירות פנטהאוז בפרויקטים איקוניים. בשנים 2022–2024, שוק היוקרה בדובאי חווה ביקוש עצום, עד כדי כך שדובאי דורגה כשוק הצומח בעולם בנכסי עלית. Knight Frank דיווחה שבשנת 2024 דובאי הייתה השוק העמוס בעולם לעסקאות מעל $10 מיליון, עם 435 עסקאות כאלה בשנה, יותר מלונדון וניו יורק יחד. זה נתון מדהים הממחיש את התיאבון. גם ישראלים אמידים משתלבים במגמה: שמות מוכרים בקהילת העסקים וההיי-טק הישראלית דווח שרכשו פנטהאוזים ווילות בדובאי לאחר הסכמי אברהם, בין אם כבית נופש, נכס השקעה ראוותני, או לצורכי מעבר אפשרי. פרויקטי יוקרה בולטים: אחד הסמלים הוא כמובן מגדל Burj Khalifa, שבו דירות סופר-יוקרתיות; מגדל One Palm (ניהול של Dorchester Collection) שבו פנטהאוזים נמכרו בלמעלה מ-$20 מיליון; The Royal Atlantis Resort & Residences על פאלם ג'ומיירה (פרויקט חדש עם דירות יוקרה צמודות למלון אטלנטיס החדש). עוד פרויקטים: BVLGARI Resort Residences באי Jumeirah Bay, שם וילה נמכרה בכ-₪240 מיליון ב-2022 (שיא מחירים אז); פרויקט קו החוף החדש Emaar Beachfront עם מגדלי דירות יוקרה ונוף לים; Dubai Hills Grove, שכונת וילות סופר-יוקרתית ליד מגרש הגולף.
• מאפייני הנכסים וההטבות לרוכשים: נכסי יוקרה בדובאי מאופיינים בסטנדרט בנייה וגימור מהגבוהים בעולם: אדריכלים ומעצבים בינ"ל, שפע של שטחי פנים (פנטהאוזים 1000 מ"ר אינם נדירים), תקרות גבוהות, חומרי גמר איטלקיים, בריכות פרטיות ושירותים מלונאיים כמו קונסיירז' 24/7. רבים מהפרויקטים הם ״מותגי יוקרה״, כלומר מנוהלים או מעוצבים על ידי מותג על כגון Four Seasons Private Residences, The Address by Emaar, Bulgari, Armani Residences (בתוך הבורג' חליפה). רוכשי העל בדובאי מקבלים לעיתים הטבות מיוחדות: ויזת זהב אוטומטית (כמעט כל רוכש בלמעלה מ-2 מיליון AED זכאי לה), הזמנות לאירועי VIP של היזם, ואפילו ליווי בתהליך הקנייה עם מנהלי חשבון פרטיים. חלק מהעסקאות נעשות Off-Market (מחוץ לשוק הפתוח) לרוכשים ידועים, כאשר חברות הנדל"ן יוצרות קשר ישיר עם אולטרה-עשירים. מחירים והשוואה עולמית: למרות העליות, המחירים למ"ר של יוקרה בדובאי עדיין זולים בהשוואה לערים גלובליות, כ-$5,000–$7,000 למ"ר במגה-יוקרה. בלונדון או ניו יורק, נכסי העל כבר חצו $15,000 למ"ר בקלות. כך שמולטי-מיליונרים רואים בדובאי "Value for money": מקבלים ארמון מודרני במחיר דירה בלונדון. זה דחף רבים לבוא.
• שוק היוקרה הישראלי מול דובאי: מעניין להשוות לרמת המחירים והתשואות של דירות יוקרה בת"א או קיסריה. פנטהאוזים בת"א נמכרו ב-₪100 מיליון (~$30M) בשיא, אבל השטח קטן משמעותית והמחיר למ"ר גבוה מאוד (עד $20k). בדובאי, $30M קונה אחוזה עם חוף פרטי. מבחינת תשואה: נכסי יוקרה לרוב תשואתם נמוכה (אולי 2%-4% בדובאי, 1%-2% בת"א, כי שוכרים יוקרתיים מעטים ומחיר גבוה). אך דובאי כרגע יוצאת דופן: העלייה במחירים גרמה אף לרווחי הון קצרים. למשל, בית על אי Jumeirah Bay נרכש ב-$17M ונמכר חצי שנה אחרי ב-$35M, רווח אקסטרהורדינרי. זו סpekulacija כמובן ולא תמידי. ישראלים אמידים ששוקלים היכן להחזיק נכס יוקרה שני, רבים מתלבטים בין אירופה (למשל וילה בקוט ד'אזור) לבין דובאי. היתרון דובאי: קרוב (3 שעות טיסה, כמו אירופה), אקלים חורפי נעים, שירות מעולה, ויוקרה מודרנית. חלק בוחרים גם וגם, מחלקים נכסים בכמה מדינות.
• מגמות: ביקוש זר וקהל יעד: המנוע העיקרי של היוקרה בדובאי בשנים האחרונות היו רוכשים זרים אמידים מרוסיה, סין, הודו, אירופה. למשל, מלחמת רוסיה-אוקראינה ב-2022 הביאה גל אוליגרכים רוסים לדובאי, שנידויית במערב, והם רכשו בהמוניהם נכסים יקרים להוציא הון מרוסיה. גם עשירי הודו רואים בדובאי בית שני (קרוב גיאוגרפית, אורח חיים דומה). כעת, יש ייצוג גם לישראלים, אמנם במספרים קטנים כי מספר האנשים בקטגוריה הזו בישראל מוגבל, אבל קיימים. סוכנויות נדל"ן מדווחות על עלייה בפניות מישראל לדירות יוקרה לאחר מבצעי תיווך. מעניין שגם חברות יזמיות מישראל מתחילות לשווק פרויקטים בדובאי או להשקיע בהם, הכוונה להביא את קהל לקוחות היוקרה המקומי (למשל, ישירים או דרך פמילי אופיס) להשקיע שם.
• ליווי מקצועי לעסקאות יוקרה: בעסקאות כאלה, הליווי המשפטי והפיננסי עוד יותר קריטי: הסכומים כבדים, יש לעיתים התאמות בחוזה, בדיקת מקור כספים (רגולציית Anti-Money Laundering בדובאי דורשת להצהיר על מקורות בהעברות בינלאומיות גדולות). רוכשי יוקרה גם לעיתים משתמשים במבנים כמו חברות offshore כנ"ל. לכן העסקאות הללו יכולות להימשך מעט יותר בזמן (בעוד שעסקה רגילה שבועות, יוקרה אולי חודשים בשל due diligence של הצדדים).

בסיכום תת-נושא זה, מגורי היוקרה בדובאי מציעים לישראלי האמיד הזדמנות לחוות את פסגת החיים הגלובלית: נכס ברמה שאין בארץ, בסביבה בינלאומית, עם כל היתרונות (אפס מס, מעמד וכו'). כמובן, זו נישה קטנה אך יוקרתית שמשפיעה גם תדמיתית, רבים רואים ברכישת נכס בדובאי סמל סטטוס חדש, בדומה לניו יורק או לונדון בעבר.

השקעות בתחום המלונאות והאירוח בדובאי

• בירת תיירות אזורית, הזדמנויות השקעה: דובאי מיצבה את עצמה בעשורים האחרונים כיעד תיירות בינלאומי מוביל, עם יותר מ-16 מיליון מבקרים בשנה (טרום-מגפה). תעשיית האירוח, בתי מלון, אתרי נופש, מסעדות ואטרקציות, פורחת ומהווה נתח משמעותי מהכלכלה המקומית. עבור משקיעים, מגזר המלונאות והאירוח מציע אפשרויות מגוונות: רכישת חדרים/סוויטות במלון (מודל "קונדוטל"), שותפות במיזמי מלונאות, זיכיונות של רשתות מסעדה, או הקמת אטרקציות תיירותיות. שוק המלונות בדובאי חווה התאוששות מהירה אחרי הקורונה: בשנת 2022 תפוסת בתי המלון הגיעה לממוצע 73%, בין הגבוהות בעולם, עם כ-140 אלף חדרים בעיר. מגמת עלייה זו נמשכה ב-2023 עקב זרם תיירים, כולל מישראל (גידול של 212% במספר התיירים הישראלים בתחילת 2023). נתונים אלו מעידים שיש ביקוש יציב וחזק לחדרי מלון, ומהווים קרקע פוריה למשקיעים בתחום.
• מודל השקעה, בעלות חלקית במלון (Hotel Condo): אחד המודלים הפופולריים בדובאי כיום הוא רכישת יחידות מלונאיות: משקיע קונה חדר או דירה במלון-דירות ושמו נרשם כבעלים בטאבו, אך ההפעלה נותרת בידי רשת המלון. המשקיע מקבל הכנסה מחולקת, בד"כ אחוז מהכנסות ההשכרה של אותו חדר או חלק יחסי מכלל המלון (לפי הסכם). לדוגמה, פרויקטים כמו Seven Tides, Royal Bay או The Address JBR אפשרו רכישת סוויטות מלונאיות. תשואה: הפדיון יכול להיות אטרקטיבי (אומרים 6%-8% נטו בשנה), אך תלוי בתפוסה ובניהול. המשקיע לרוב נהנה גם מזכות שימוש X שבועות בשנה לשהות בחדר (מעין הטבת timeshare). סיכון: אם המלון לא מבצע כמצופה, ההכנסה יכולה לאכזב; והנזילות למכירה משנית של חדר במלון נמוכה יותר מדירה רגילה (שוק נישתי). עם זאת, כשמותג חזק כמו Marriott, Accor, Address נמצא בניהול, זה מוסיף בטחון. ישראלים שמעוניינים בחשיפה למלונאות בלי לנהל בפועל, זה מודל נוח.
• רכישת בית מלון שלם או שותפות: משקיעים גדולים או קבוצות משקיעים יכולים לכוון לרכישת מלון קיים או בניית חדש. דובאי רוויה במלונות יוקרה 5, אך עדיין יש ביקוש בתחום mid-range (3-4 כוכבים) עבור משפחות ותיירי ביניים. ממשלת דובאי אף עודדה בניית מלונות 3 לפני אקספו 2020 כדי להנגיש אפשרויות זולות. שותפות עם מפעיל בינלאומי: משקיע יכול לרכוש נכס ולהתקשר עם רשת כמו Hilton או IHG בחוזה ניהול, כך שהרשת מפעילה והמשקיע מקבל רווחים (אחרי דמי ניהול). זה מצריך הבנה עמוקה וגישור תרבויות עסקיות. מדדים כלכליים: לפני השקעה כזו בודקים RevPAR (הכנסה לחדר זמין), ADR (תעריף יומי ממוצע), ותפוסה היסטורית. בדובאי ה-ADR עלה ב-2022 לכ-AED 500-800 (תלוי קטגוריה), והתפוסה 70%+, מה שמייצר RevPAR גבוה לעומת יעדים אחרים. תחרות וסיכון: יש תמיד סכנה של עודף היצע, לאחר Expo 2020, נותרו אלפי חדרים חדשים. אך דובאי ממשיכה למשוך ביקוש (אירועי ענק כמו COP28, תערוכות וכו' מביאים אורחים). גם תיירות עסקית הותנעה מחדש. משקיע מלונאי צריך גם לזכור עונתיות קיצונית: הקיץ (יולי-אוגוסט) חלש מאוד בגלל החום, ויש להיערך פיננסית לכך.
• מסעדות ומיזמי אירוח נוספים: הענף הרחב של Hospitality כולל גם מסעדנות, בארים, אטרקציות בידור. דובאי היא מוקד גסטרונומי עולה, שפים מפורסמים פותחים סניפים (יש כעת גם מסעדות מישלן). משקיע יכול לקנות זיכיון (franchise) של רשת בינלאומית ולהפעיל סניפים בדובאי. הקהל משולב: תיירים, תושבים זרים, מקומיים, כולם צורכים בידור. הצלחה בתחום זה תלויה במיקום (מול או אזור תיירותי), בקונספט, ובמוניטין. למשל, יש כמה קבוצות מסעדנות בישראל שבחנו כניסה לדובאי (אפילו מותגי אוכל כשר לקהילה היהודית והתיירים הישראלים). אטרקציות: דברים כמו פארקי שעשועים, מוזיאונים אינטראקטיביים וכו', דורשים הון עתק, אבל דובאי משקיעה (כגון Dubai Parks and Resorts הפארק הגדול, או מוזיאון העתיד החדש שהוקם). אפשרות למשקיעים פרטיים אולי דרך חברות ציבוריות מקומיות או קרנות תיירות.
• ביקוש מישראל בתחום האירוח: מאז ההסכמים, מספר המבקרים הישראלים בדובאי גדל מאוד (למעלה מ-100 אלף מבקרים ישראלים בשנת 2022 לפי דיווחים). זה הוביל גם להזדמנויות ייחודיות, למשל בית מלון כשר: כבר ב-2020 נפתח מלון כשר ראשון (סביב Expo), ויש חברות תיירות מהארץ שעובדות עם מלונות בדובאי לספק אוכל כשר. משקיעים ישראלים המעורים בתחום הכשרות והמלונאות יכולים לנצל נישה זו, למשל, שותפות בהפעלת מטבח כשר מרכזי או מלונית קטנה לתיירות דתית. גם תחום הכנסים העסקיים בין ישראל לאמירויות יוצר ביקוש: חברות ישראליות עורכות אירועי לקוחות בדובאי, השקעה במתחמי אירועים עשויה להשתלם.
• יחסי ROI ותכנון עסקי: עסקי המלונאות הם עתירי עבודה ותפעול בהשוואה להחזקת דירה, וה-ROI עליהם לא תמיד גבוה יותר בהתחשב בסיכון. מלון יכול לשאוף ל-IRR דו-ספרתי (נניח 12%-15% שנתי) אם מתוכנן היטב, אך גם יכול להיכשל ולהסב הפסדים. לעומת זאת, דירה להשקעה כמעט תמיד תתפוס שוכר כלשהו. לכן כניסה לתחום זה דורשת מומחיות או שותף עם ידע. רבים מהמשקיעים בוחרים בגישה של "נכס מניב פסיבי", כמו חדר במלון עם ניהול מקצועי, במקום לקחת על עצמם ניהול בית מלון.

בגדול, השקעה במלונאות בדובאי מהווה עבור המשקיע הישראלי הזדמנות לרכב על הגל התיירותי של אחת הערים המבוקרות בעולם. עם הפקת Expo 2020 (שאמנם נדחה והתקיים ב-2021/22 בהצלחה) ודובאי כיעד מסחר בינלאומי, סביר שהתיירות לא תמעט. כמו תמיד, מומלץ לערוך ניתוח שוק יסודי או להתחבר למפעיל מנוסה. הצלחה בתחום האירוח דורשת שילוב של מיקום מעולה, שירות יוצא מן הכלל, ומעט מזל עם טרנדים גלובליים, ולדובאי בינתיים יש את המרכיבים הללו לשביעות רצונם של משקיעים רבים.

הקמת עסקים בינלאומיים בדובאי: אזורי סחר חופשי ורישוי

• אזורי הסחר החופשי, מבוא ויתרונות: אחת הסיבות שדובאי נהפכה למרכז עסקי בינ"ל היא הקמת Free Zones, אזורי סחר חופשי עם הטבות ייחודיות למשקיעים זרים. יש למעלה מ-30 אזורים כאלה בדובאי לבדה, כל אחד מתמקד בענפים מסוימים. הדובדבן שבקצפת: חברות באזור חופשי נהנות מבעלות זרה 100% (ללא צורך בשותף מקומי 51% כפי שהיה נדרש בעבר מחוץ לאזורי הסחר), פטור ממס חברות לאורך זמן (לרוב הובטח 0% מס ל-50 שנים, ומס החברות החדש באמירויות אכן מחריג חברות Free Zone שעומדות בתנאים), פטור ממכס על יבוא/יצוא מחדש, ותהליכי רגולציה יעילים. עבור יזמים ישראלים, המשמעות היא שניתן להקים חברה בדובאי ולשלוט בה לגמרי, בניגוד לעבר שבו נדרש "ספונסר" אמירתי בעל רוב.
• בחירת אזור חופשי לפי פעילות: קיימים אזורים ייעודיים: למשל DIFC (Dubai International Financial Centre), תחום פיננסים, פועל במשפט אנגלי-בינלאומי עם רגולציה פיננסית מתקדמת (בו קמו הרבה קרנות, בנקים, ואף חברות פינטק). DMCC (Dubai Multi Commodities Centre), מיועד למסחר בסחורות, אבל בפועל הוא מאוד מבוקש כ-all-purpose (מככב בחברות סטארטאפ, סחר אלקטרוני וכו'), הוא גם זכה כ-Free Zone הטוב בעולם כמה פעמים. Dubai Internet City, Dubai Media City, לעולמות טכנולוגיה ומדיה, מציעים תשתיות תקשורת וכד'. JAFZA (Jebel Ali Free Zone), אזור סחר ותעשייה גדול ליד הנמל הימי, עם הרבה ייצור, לוגיסטיקה, מחסנים. Dubai Silicon Oasis, אזור טק והייטק, כולל מעבדות, טוב לחברות חומרה ואלקטרוניקה. Dubai Healthcare City, לרפואה, ביוטק. וכן הלאה. היזם הישראלי בוחר לפי הענף: חברת פינטק, כנראה DIFC; חברת יהלומים, DMCC (בו יושב גם בורסת היהלומים הבינ"ל); מפעל לייצור, JAFZA וכו'. רישיון העסק יהיה ספציפי: כל אזור מנפיק רישיון מסחרי/שירותים/תעשייה בהתאם לפעילות המוצהרת.
• הליך ההקמה ורישוי: הקמת חברה באזור חופשי היא יחסית מהירה: לעיתים תוך שבועות ספורים אפשר לקבל חברה רשומה. נדרש להגיש טופס בקשה, מסמכי דרכון, לעיתים business plan קצר, ולשלם אגרות. האגרות משתנות, בסביבות $3,000–$10,000 לשנה הן עבור רישיון והן עבור השכרת משרד רשמי (חובה שלחברה יהיה חלל, אבל רבים מציעים "משרד וירטואלי" או שולחן בחלל משותף כדי למלא דרישה זו). לאחר האישור, בעל החברה יכול לקבל ויזת תושב עבור עצמו ומשפחתו בחסות החברה (לרוב 2-6 ויזות בהתאם לגודל המשרד השכור). זה יתרון עצום: בעצם רכישת רישיון עסק הופכת לנתיב תושבות. ההליך התפעולי כולל גם פתיחת חשבון בנק עסקי (דורש התרוצצות, אך עם ניירת חברה, ויזת בעלי מניות, וכו'). חשוב: לאחר ההקמה, החברה חייבת בדיווח שנתי לאזור (Audited financials אם היא גדולה, אם קטנה לעיתים waiver). מהשנה, תידרש כנראה גם הגשת דוח מס אם חלה (אך אם היא עומדת כ-FZP פטורה ממס, עדיין תגיש דווח אי-חבות).
• היתרון לישראלים, גשר לעולם הערבי והעולם בכלל: חברה בדובאי יכולה לשמש כפלטפורמה להתרחבות אזורית. למשל, חברת ייצוא: במקום לשלוח סחורה מישראל ללקוחות במדינות שאין להן יחסים עם ישראל, אפשר לשלוח למחסן בדובאי ומשם להפיץ. הדבר רלוונטי למשל לחקלאים, יצרני מזון, תעשייה ביטחונית (שכעת יכולה למכור לאמירויות דרך חברות-בת). סחר חופשי: עם כניסת הסכם הסחר החופשי ישראל-איחוד האמירויות ב-2023, סחורות רבות זורמות בין המדינות בלי מכס, וחברה בדובאי בבעלות ישראלית יכולה לנצל זאת לקניית חומרי גלם זולים וליצוא חוזר לאירופה/אסיה. גם עבודה מול הודו, אפריקה וסין קלה יותר מהאב בדובאי מאשר מישראל בגלל הקרבה הגיאוגרפית ושעות הטיסה. בנוסף, מיתוג ונוכחות: בהרבה מקומות נוח יותר לעבוד עם חברה רשומה בדובאי (עם שם "בינלאומי") מאשר עם חברה ישראלית, בשל נייטרליות פוליטית.
• ביטול הדרישה לשותף מקומי מחוץ ל-Free Zone: ציון חשוב, מאז 2020–2021 איחוד האמירויות התירה בבסיס החוק גם בעלות זרה מלאה בחברות ״בשטח המקומי״ (mainland) בענפים רבים. כלומר, כעת יזם זר יכול לפתוח LLC בדובאי גם מחוץ לאזור חופשי בלי לקחת sponsor 51%, כל עוד התחום לא ברשימה המוגבלת (וכמה סקטורים רגישים עדיין דורשים אזרח, כמו הגנה, נכסי אנרגיה, וכו'). זה game changer: למשל, אם ישראלי רוצה לפתוח מסעדה בקניון דובאי, פעם היה חייב מקומי כשותף רוב, היום יכול לפתוח בבעלותו בלבד (ובדר"כ רק צריך "סוכן שירות" מקומי לצרכי התקשרות רשמית, ללא בעלות). היתרון ב-mainland הוא שחברה כזו יכולה לסחור בחופשיות בכל דובאי ואיחוד האמירויות. חברות Free Zone רשמית אמורות לפעול רק בתוך האזור או מחוצה למדינה, ואם רוצות למכור בשוק המקומי, צריכות למנות מפיץ מקומי ולשלם מכס 5%. בפועל זה מתגמש, אבל לפי החוק היבש זה הבדל. לכן, יזם ישראלי שרוצה למשל לפתוח רשת קמעונאית בדובאי יבחר כנראה בחברה Mainland ולא Free Zone. אם המטרה שלו רק פעילות בינ"ל מדובאי, אז Free Zone מתאים.
• רגולציה מתקדמת ומודרניזציה חוקית: דובאי גם עדכנה הרבה חוקים כדי למשוך עסקים זרים: חוקי קניין רוחני ברמה בינ"ל, חוקי חדלות פירעון מודרניים (כך שמשקיעים מרגישים ביטחון משפטי במקרה של סכסוך), וב-DIFC אפילו יש בתי משפט באנגלית ושופטים בריטיים, זר יכול לתבוע ולהתבע שם בלי לחשוש ממערכת לא מוכרת. בסוף 2022 גם תיקנו חוקי עבודה (מאפשרים מודלים גמישים, ביטול מערכת kafala של עובדים זרים במידה רבה). עבור ישראלים, הסביבה העסקית הזו די מוכרת, הם ימצאו דמיון יותר ללונדון מאשר לת"א אולי, אבל לגמרי בנוח עם אנגלית ושיטות עבודה גלובליות.
• אתגרים והתאמות תרבותיות: למרות הקלות, צריך לזכור שזו מדינה מוסלמית, יש להתאים התנהלות (למשל, זה כבר לא נושא בעייתי כי החל מ-2022 שבוע העבודה הרשמי הוא שני-שישי בצהריים, סופ"ש בשבת-ראשון, התקרב למערב). עדיין, חגים מוסלמיים (רמדאן, עיד) משפיעים על קצב העסקים, כדאי להתחשב. חברות בינ"ל רבות במזרח התיכון מחזיקות משרד בדובאי כ-base. אנו נראה כנראה יותר סטארט-אפים ישראלים פותחים שלוחה בדובאי לפיתוח עסקים במפרץ.

הקמת עסק בינ"ל בדובאי היא מהלך אסטרטגי שמאפשר לישראלים לנצל פלטפורמה ידידותית, כמעט ללא מס, בנקודת צומת בין אסיה, אירופה ואפריקה. אזורי הסחר החופשי הם הכלי המרכזי לכך, ומספקים את התשתית החוקית והמשרדית. ההתרגשות והאנרגיה בסצנת העסקים בדובאי מורגשות, וישראלים כבר קופצים על ההזדמנות, החל מסוחרי יהלומים ועד סטארט-אפים פיננסיים.

השקעות בפמילי אופיס וקרנות פרטיות בדובאי

• הגירת עושר עולמי לדובאי, מגמת המשפחות העשירות: איחוד האמירויות, ובפרט דובאי, הפכה בשנים האחרונות למוקד משיכה למשפחות עשירות מאוד (Ultra High Net Worth Individuals). לפי דוחות של Henley & Partners, איחוד האמירויות רשמה הגירה נטו חיובית מהגבוהות בעולם של מיליונרים, כ-5,000+ מולטי-מיליונרים עברו אליה ב-2022/23. העושר המצטבר שנוהר למדינה יוצר ביקוש לשירותי Family Office, משרדים פרטיים המנהלים הון של משפחה אחת או מספר משפחות. Family Office טיפוסי מטפל בהשקעות, נדל״ן, עיסקאות, עזרה בניהול חיי היומיום (מטוסים פרטיים, נדבנות וכו'). דובאי זיהתה מגמה זו והשיקה ב-2021 יוזמה במסגרת DIFC להקלות בהקמת Family Offices, כולל מסלולי רישוי מהירים ודיסקרטיות גבוהה. משפחות ישראליות בעלות הון משמעותי (למשל לאחר אקזיט בחברה, ירושות גדולות וכו') מתחילות לשקול מיקום משרד משפחתי בדובאי, כדי ליהנות מהסביבה נטולת המס, מהסודיות היחסית, ומנגישות להשקעות באסיה והמפרץ.
• הקמת Family Office בדובאי, יתרונות ותהליך: ב-DIFC (המרכז הפיננסי) יש מסגרת משפטית נפרדת (בסיס common law) ובו ניתן להקים חברת ניהול נכסים פרטית או נאמנות. יתרון מיידי הוא 0% מס חברות (ה-DIFC מקבל פטור מס בהסדר עד 2071), ו-Privacy, המידע על מבנה אחזקות וחברי המשפחה אינו פומבי. בנוסף, ישנה מערכת משפט ייעודית לפתרון סכסוכים וכלים כמו Trusts ו-Foundations (יסודות) שניתן ליצור בתוך DIFC להגנת נכסים (מאוד חשוב למשפחות אמידות). תהליך ההקמה כולל הגשת בקשה לרשות DIFC, תיאור הנכסים המנוהלים (לרוב נדרש הון משמעותי, נניח $10 מיליון+ כדי להצדיק משרד משפחתי), ומינוי "Senior Executive Officer", יכול להיות בן משפחה או איש מקצוע שמוביל את המשרד. לאחר קבלת רישיון, המשרד יכול להעסיק צוות (אנליסטים, עו״ד, רו״ח) ולקבל ויזות עבודה עבורם. מבחינת פעילות, Family Office יכול להשקיע ברחבי העולם ללא מגבלה, דובאי אינה כופה למשל השקעה מקומית כפי שמדינות מסוימות עושות.
• קרנות פרטיות (Private Funds): במקביל, דובאי מושכת מנהלי קרנות, בין אם קרנות גידור, קרנות השקעה פרטיות (Private Equity) או קרנות הון סיכון. אלו יכולים להירשם גם כן ב-DIFC תחת רגולציה של הרשות הפיננסית DFSA. ישראלים: כמה קרנות ישראליות (בעיקר בתחומי VC וטכנולוגיה) הקימו נוכחות ב-DIFC כדי לגייס הון מאמירויות ומשקיעים אזוריים. למשל, קרן אלף (Aleph) וקרנות נוספות דיווחו על פתיחת משרדים. הסיבה, קל יותר לקבל מימון משייחים מקומיים ופמילי אופיס אחרים כשהקרן ממוקמת מקומית. Private Equity: חברות השקעה למשל רוכשות נדל״ן מסחרי במערב יכולות לרתום הון מהאמירויות. מסגרות הקרנות בדובאי נהנות גם כן מיתרון מס (אין מס על רווחי קרן). כל עוד המשקיעים זרים, זה נקי. לעיתים אף מדובר בקרנות השקעה אלטרנטיבית, תחומים כמו crypto, נכסים דיגיטליים, והנה, דובאי גם מכוונת למשוך תחומים אלה עם רגולציה מתפתחת.
• שיתוף פעולה ישראלי-אמירתי בניהול עושר: בעקבות הנורמליזציה, אנחנו רואים Joint Ventures: בתי השקעות ישראלים מקימים קרנות משותפות עם גורמים אמירתיים. למשל, קרן השקעה בנדל״ן שתשלב הון ממשפחות אמירויות עם מומחיות ישראלית בניהול פרויקטים (או להפך, הון ישראלי לפרויקטים במפרץ). Family Offices משתי המדינות מתחילים לייצר פורומים משותפים, כבר ב-2021 היה כנס Family Offices באבו דאבי שבו השתתפו גם משלחות ישראליות. יש התעניינות מצד האמירויות בהייטק ישראלי כיעד השקעה, דבר שקרנות רבות מרוויחות ממנו. ומצד שני, משפחות ישראליות שומרות מסורת אולי שואפות להשקיע בתשתיות איסלאמיות (כמו Sukuk bonds) דרך משרדים מקומיים כדי לפזר סיכונים, אפשרות חדשה שלא הייתה.
• ניהול הון ושירותים נלווים: Family Office לא רק משקיע, הוא גם מטפל באורחות החיים: קביעת מבנה נאמנות (כפי שתואר קודם) להסדרת ירושה, ניהול פעילות פילנתרופית (קרנות תרומה, שגם להן אגב DIFC מציעה מסגרת), ואפילו תכנון מס אישי ברב לאומי. דובאי מציעה איכות חיים שמושכת עשירים: מגורי יוקרה (כבר נגענו), בתי ספר בינ"ל לילדי המשפחות, וחיי חברה עם אליטה גלובלית. כל זאת נותן לתופעה תימוכין, לא מדובר רק במקום רישום כספים אלא במעבר אמיתי. כמה משפחות ישראליות מבוססות כבר העתיקו מרכז חייהן לדובאי, מוותרות על תושבות ישראלית, כדי ליהנות מגן העדן הפיננסי הזה. כמובן, זו החלטה דרמטית, אבל בהסתכלות דורית, יתכן שילדיהם או נכדיהם יהיו "אזרחי העולם" עם בסיס בדובאי.
• סיכונים וניהול מקצועי: צריך לסייג: כמו בכל מקום עם גל של עושר חדש, גם תעשיית שירותי ניהול ההון בדובאי מתפתחת ואינה וותיקה כמו זו של שוויץ או לונדון. לכן, משפחה עשירה תצטרך לבחור היטב את היועצים שלה: רו״ח ופירמות בינ"ל (רבות כבר פתחו סניפים גדולים בדובאי), עורכי דין נאמנים וכו'. רגולציה, DFSA מפקחת על שירותים פיננסיים ב-DIFC, וזה רגולטור חזק, אבל עדיין אולי פחות מנוסה בהשוואה ל-SEC או FCA. אם Family Office משקיע גם מקומית, עליו להכיר את מגבלת סיכוני השוק המקומי (למשל השקעה בנדל״ן מקומי, כבר חשיפה אחת גדולה שאותה משפחה אולי יש לה גם ככה). ולכן רבים מחזיקים ניהול הון בדובאי, אבל משקיעים בעיקר גלובלית כדי לא לשים את כל הביצים בכלכלה המקומית.

לסיכום, שירותי ניהול ההון הפרטי בדובאי הפכו לתחום צומח, ומשקיעים ישראלים בהחלט קופצים על העגלה, אם בניהול כספם ואם במתן שירותים לאחרים. הסביבה המאוד מזמינה (0% מס, דיסקרטיות, מתקנים מפוארים) ממצבת את דובאי כבעלת פוטנציאל להיות "שוויץ של המזרח התיכון" לעשירי העולם.

מגמות נדל״ן עתידיות בדובאי

• חזון 2040, צמיחה אורבנית מתוכננת: ממשלת דובאי פרסמה את תוכנית המאסטר 2040 שמתווה את פיתוח העיר לשני העשורים הבאים. יעד מרכזי הוא גידול האוכלוסייה לכ-5.8 מיליון תושבים עד 2040 (כמעט כפול מ-3.4 מיליון בשנת 2020). המשמעות, ביקוש אדיר לנדל״ן למגורים: נדרשות עשרות אלפי יחידות דיור חדשות מדי שנה. התוכנית מדגישה פיתוח 5 מרכזים עירוניים, שדרוג תשתיות תחבורה (מטרו חדש, אולי רכבות מהירות), והוספת אזורי עסקים חדשים. עבור משקיעים, זה אות שהעיר לא נחה על השמרים: גם אחרי 2025, נראה פרויקטים חדשים בקנה מידה גדול. למשל: תוכנית לבנות איים מלאכותיים נוספים (בדומה לפאלם), הרחבת אזור הנמל EXPO City (אזור התערוכה שהוסב לעיר חכמה), והשקעות בדיור בר-השגה לצעירים. מגמת הקיימות: חזון 2040 מדגיש קיימות, 60% משטח דובאי מיועד לשטחים ירוקים ושמירת סביבה. צפו ליותר פרויקטים ירוקים (בניינים עם דירוגי LEED גבוהים, שכונות עם אנרגיה סולארית, וילות עם טכנולוגיות חיסכון מים). משקיעים ייתכן ויתעדפו פרויקטים "ירוקים" כי הביקוש אליהם יעלה (גם בשל העדפה של רגולציה או מודעות ציבור).
• טכנולוגיה וחדשנות בבנייה: דובאי אימצה חזון להפוך ל"Smart City" מובילה. כבר נעשה שימוש בהדפסת תלת-מימד לבניינים (נבנה בנק דופלקסים מודפסים תלת-ממדית באמירויות). יתכן שבעתיד נראה דירות מודפסות מהר יותר וזול יותר, מה שיוכל ללחוץ מטה על מחירי בניה. העיר גם שילבה בלוקצ׳יין ברישום נדל״ן: DLD הייתה מהראשונים ליצור מערכת בלוקצ׳יין להעברות בעלות, אולי בעתיד קניית בית תהיה דיגיטלית עם טוקנים. ליזמים, אימוץ טכנולוגיות בנייה מתקדמות יכול להיות יתרון בקבלת אישורים ותמריצים. כמו כן, נדל״ן וירטואלי, כן, דובאי כבר פתחה משרד נדל״ן מטאברס (דמות של DLD במטאוורס). אי אפשר לגור שם פיזית, אבל כסימן לחשיבה קדימה, מעניין.
• שינוי ביקושים, עבודה מרחוק ותמהיל נכסים: מגמת העבודה מהבית הגלובלית תשפיע גם בדובאי. ייתכן שיהיה ביקוש מוגבר לדיור מרווח בפרברים (Home offices וכו') ופחות ביקוש למשרדים מסורתיים. בפועל, כבר כעת שוק המשרדים בדובאי התאושש היטב מ-2020, אך לטווח ארוך ייתכן תרחיש כמו במערב בו חלק משטחי משרדים מסבות לשימוש אחר (מגורים, מחסנים). מסחר וקמעונאות: קניוני דובאי הם מהמפוארים בעולם, אך מסחר מקוון צומח גם שם (אמזון, Noon). אפשר לצפות שחנויות רחוב וקניונים משניים יצטרכו להסב חלק לשימושי פנאי או מחסנים (מה שנראה בעולם). מה שמשחק לטובת דובאי הוא תיירות, הקניונים הגדולים הם אטרקציות תיירותיות בפני עצמן, ולכן ישרדו.
• תחרות אזורית, סעודיה וקטאר: מבט אל השכנות: סעודיה החלה פרויקט ענק "NEOM" בעיר חדשה עתידנית, וערים כלכליות אחרות. אם סעודיה תפתח יותר את שעריה, ייתכן שחלק מהעניין בנדל״ן דובאי יופנה לשם (שוק חדש, אוכלוסייה גדולה). עם זאת, דובאי מחזיקה ביתרון של ראשוניות ותשתית מוכחת, לא קל להעתיק. קטאר אחרי מונדיאל 2022 מציעה גם היא הזדמנויות, אבל דובאי כנראה תישאר בפער מובילה. משקיע זר אולי יחשוב לגוון ולרכוש נכס בסעודיה בבוא היום, אך ימשיך לראות בדובאי נקודת בסיס בטוחה יותר מבחינת חוק וסגנון חיים (זוכרים שסעודיה אוסרת אלכוהול וכו', דובאי ליברלית יחסית).
• שוק השכרה לטווח קצר ו-Long Stay: שינוי מעניין בדפוסי תיירות: יותר "נוודים דיגיטליים" מגיעים לדובאי לתקופות של חודש-שלושה, במיוחד בחורף (כשהמזג אוויר מצוין). יש ויזת Remote Work באמירויות שמאפשרת לשהות שנה ולעבוד מרחוק. זה מקדם נישה של Serviced Apartments, דירות עם שירותי מלון, המשכירות לחודש+. משקיעים עשויים למקד רכישות בדירות כאלה.
• רגולציה חדשה, מס חברות, אולי מע"מ נדל"ן?: הזכרנו שמס חברות 9% נכנס ב-2023. כיום הוא לא חל על נכסים בבעלות אישית. אם בעתיד איחוד האמירויות יחליט, תיאורטית, להטיל מס רכוש או ארנונה (אולי כדי להגדיל הכנסות עירוניות), זה ישנה קצת את החישובים למשקיעים, אך כרגע אין סימנים לכך בדובאי (אבו דאבי דווקא שקלה 'מס גודש' על נכסים ריקים, אבל לא מומש). מע"מ על נדל״ן: כיום מע"מ 5% רק על מכירת נכס מסחרי או על מכירת דירה חדשה ע"י יזם (ואז אפשר להזדכות אם זה עסק, והקונה הפרטי לא משלם כי היזם כלכל את זה). גם כאן, לא נצפה שינוי, כדי לא לפגוע באטרקטיביות.
• פיתוח סביב אי הנפט והתחדשות עירונית: אמנם דובאי עצמה אינה יצואנית נפט גדולה, אבל כלכלת האמירויות תשתנה ככל שהעולם יעבור לאנרגיה ירוקה. דובאי מגוונת כך שזה דווקא יחזק אותה (פחות תלות בענף). התחדשות עירונית: חלק מהשכונות הוותיקות יחסית (מבנים משנות ה-80-90) צפויות אולי לעבור תהליך התחדשות בעתיד, להריסה ובנייה מחדש לגובה (כי ניצול הקרקע היה בעבר נמוך). חוקי התחדשות עדיין מתהווים, אבל משקיעים זריזים אולי ירכשו נכסים ישנים בציפייה שבעוד עשור יפונו לבניינים חדשים עם זכויות גדולות.
• מסקנה למשקיעים: המגמות העתידיות מצביעות על עיר שממשיכה להתרחב ולהשתנות, אך כנראה עם ביקוש יציב וגדל, לפחות לאופק הנראה לעין. השקעה בדובאי כעת היא "לרכב על הגל" של הצמיחה הזו. כמובן, צריך לעקוב: אם בשנות ה-30 של המאה הזאת תתגלה רוויה או שינוי חמור (למשל עליית פני הים, איום ארוך טווח לאמירויות?), זה ידרוש מחשבה. כרגע, דובאי גם משקיעה בחיזוק חסינות אקלימית. מה שבטוח, הגמישות של השוק הדובאי, היכולת שלו להתאים את עצמו (ע"ע שינוי שבוע העבודה, התאוששות ממשברים), נותנת אמון לכך שגם במגמות עתידיות, הוא ידע להישאר אטרקטיבי למשקיעים.