דובאי: תעודת גמר בנייה
שוק הנדל״ן בדובאי מציג קנה מידה וצמיחה מרשימים בהשוואה לישראל ולמדינות אחרות. בשנת 2023 נמסרו בדובאי כ-39,000 יחידות דיור חדשות, לעומת כ-58,000 יחידות דיור שהושלמו בישראל. משמעות הדבר היא שבדובאי אכלוס הפרויקטים החדשים קרוב בכמותו לזה שבישראל, אף שגודל האוכלוסייה בדובאי קטן יותר (כ-3.6 מיליון תושבים) ביחס לישראל (כ-9.7 מיליון תושבים). בטבלה הבאה מוצגים מספר מדדים השוואתיים מרכזיים:

מדד	דובאי	ישראל
יחידות דיור חדשות שהושלמו (2023)	39,000	≈58,000
עסקאות נדל״ן (מכירות) בשנה (2023)	≈133,000	≈80,000 (הערכה)1
היקף כספי של עסקאות (2023)	142.3 מיליארד דולר (≈522.5 מיליארד ₪)	≈110 מיליארד ₪ (הערכה)2
תשואה שנתית ממוצעת משכירות	5%-9% בדובאי (אזורים מובילים אף 8-9%)	2%-3% בישראל (בת״א ~2.5%, בפריפריה ~3%)
יח״ד בבנייה פעילה (סוף 2024)	≈150,000 (הערכה בדובאי)	≈178,000
שיעור בעלות זרה בשוק הדיור	~43% מהשווי בידי זרים (נכון ל-2022)	<5% (בעיקר משקיעים יהודים מחו״ל, נתח נמוך בשוק הכללי)

1 בישראל בשנת 2021 בוצעו כ-150 אלף עסקאות נדל״ן, אך ב-2023 מספר העסקאות ירד בשל עליית הריבית, לכ-80-90 אלף עסקאות (הערכה על סמך נתוני הלמ״ס ומשרד האוצר).
2 בהנחה שמחיר דירה ממוצעת כ-1.4-1.5 מיליון ש״ח, ומספר העסקאות סביב 80 אלף, ההיקף הכספי השנתי מוערך בכ-110-120 מיליארד ש״ח.

הנתונים מלמדים שבדובאי היקף הפעילות הנדל״נית פר נפש גבוה מאוד: שנת 2023 הייתה שנת שיא עם כ-133 אלף עסקאות נדל״ן, שווי עסקאות חסר תקדים של מעל 142 מיליארד דולר, ועלייה של 55% בערכן ביחס לשנה קודמת. בישראל, לעומת זאת, שוק הדיור האט ב-2023 עקב עליית הריבית, עם ירידה בכמות העסקאות והשקעה ממשלתית במאמץ להגדיל את ההיצע.

תמהיל המשקיעים: בעוד שבישראל רוב רוכשי הנכסים הם תושבי המדינה והיקף המשקיעים הזרים שולי (אחוזים בודדים מהשוק, המתבטאים בעיקר בדירות נופש לתושבי חוץ בירושלים ותל אביב), בדובאי שיעור הבעלות הזרה משמעותי ביותר. לפי מחקר עדכני, כ-43% מערך הנדל״ן למגורים בדובאי מוחזק על ידי זרים, נתון גבוה בהשוואה עולמית. מדיניות ״הדלת הפתוחה״ של איחוד האמירויות, כולל משטר מס אפסי, ויזות זהב להשקעה, ותשואות שכירות גבוהות, מושכים הון בינלאומי לשוק הדובאי. למשל, לאחר הסכמי אברהם ב-2020, נצפתה כניסה של משקיעים ישראלים: היקף העסקאות של ישראלים בדובאי הוערך במאות מיליוני דולרים, וכ-1,000 ישראלים כבר מתגוררים בדובאי נכון ל-2022. נדגיש שבדובאי יש גם משקל גבוה למשקיעים מרוסיה, הודו, בריטניה וסין, בעוד שבישראל השוק מקומי בעיקרו.

תשואות וסביבת מחירים: בדובאי נהנים המשקיעים מתשואות שכירות גולמיות בסדר גודל של 5%-8% ואף יותר באזורים מסוימים, למשל בג׳ומיירה וילג׳ סירקל (JVC) ובדובאי מרינה ידוע על תשואות של 7%-9% לשנה, במיוחד בדירות קטנות. זאת בהשוואה לישראל, שם התשואה הממוצעת על השכרה נמוכה משמעותית, כ-2%-3% לשנה בלבד, עקב מחירי נכסים גבוהים ושכר דירה המפוקח חלקית. פער זה מהווה זרז עבור משקיעים ישראלים לפנות לדובאי ולשווקים אחרים בחו״ל בחיפוש אחר תשואה גבוהה יותר על הונם. במקביל, מחירי הדיור: דירת 3 חדרים ממוצעת באזור יוקרתי כדוגמת דאון-טאון דובאי עולה בסביבות $1M (כ-4 מיליון ש״ח), דומה למחירים בתל אביב, אך ניתן למצוא בדובאי גם דירות חדשות באזורים מתפתחים (כגון טאון סקואר או JVC) סביב $250K-$400K (₪0.9-1.5 מיליון) בלבד, מחיר הנמוך משמעותית ממחירי דירות חדשות בישראל אפילו בפריפריה.

פרויקטים והיצע עתידי: בדובאי קצב הפיתוח מהיר במיוחד. בשנת 2024 לבדה הושקו פרויקטים חדשים בהיקף כולל של כ-150 אלף יחידות דיור עתידיות, יותר מפי שניים ממספר התחלות הבנייה בישראל בשנה זו (כ-60 אלף יח״ד). התחזיות אף מצביעות כי מסירות הנכסים בדובאי יזנקו: כ-90 אלף יחידות דיור צפויות להימסר בדובאי ב-2025 וכ-120 אלף נוספות ב-2026, מה שעשוי ליצור עודפי היצע וללחוץ את המחירים מטה בטווח הבינוני. בישראל, לשם השוואה, היקף התחלות הבנייה ירד בשנים 2023-2024 עקב קשיי מימון, ורק בשנת 2024 אושרו תוכניות למספר שיא של יחידות דיור (אך מימושן בשטח ייקח זמן). מספר הדירות הפעילות בבנייה בישראל בסוף 2024 עמד על כ-178 אלף, דומה בהיקפו לכמות היח״ד המתוכננת בדובאי לשנים הקרובות.

דובאי מציגה שילוב של צמיחה מהירה, מודל רגולטורי המעודד פיתוח, ומשיכת הון בינלאומי, לעומת שוק בשל יותר בישראל עם אתגרים ביורוקרטיים והיצע מצומצם. עבור המשקיע הישראלי, דובאי מציעה הזדמנות כניסה לשוק גדול ודינמי המנוהל בצורה ריכוזית ומודרנית, אך יחד עם זאת דורש היכרות מעמיקה עם הרגולציה המקומית, ובראשה נושא תעודת הגמר ומסירת נכסים, שהוא המוקד של מדריך זה. בחלקים הבאים נצלול למהות תעודת הגמר בדובאי, התהליך לקבלתה, חשיבותה הקריטית, והיבטים משיקים החל מבדיקות בטיחות ועד סוגיות מס, כדי לספק תמונה מלאה למשקיעים ישראלים ובינלאומיים השוקלים השקעה בנדל״ן האמירתי.

מהי תעודת גמר בנייה בדובאי ולמה היא קריטית למשקיע?

תעודת גמר בנייה (ידועה באנגלית כ-Completion Certificate או Building Completion Certificate, וברשות דובאי בערבית: شهادة إنجاز بناء) היא אישור רשמי מטעם רשויות התכנון בדובאי, המאשר כי הבניין הושלם ונבנה בהתאם לתוכניות המאושרות, לתקני הבטיחות ולתקנות הבנייה המקומיות. תעודה זו מהווה ראיה שהפרויקט הסתיים ועומד בכל הדרישות, והיא למעשה החותמת הסופית המאפשרת לבניין לעבור משלב הבנייה לשלב השימוש (אכלוס).

עבור משקיעים, תעודת הגמר היא מסמך קריטי ממספר סיבות עיקריות:

• חיבור לתשתיות ושירותים: ללא תעודת גמר, לא ניתן בדובאי לחבר את הנכס לרשת החשמל והמים (שירותי DEWA) ואף לא לקווי התקשורת והביוב. הרשויות והתאגידים הציבוריים דורשים לראות את האישור הזה לפני אספקת שירותים לבניין. כלומר, דירה ללא תעודת גמר לא תהיה מחוברת למים וחשמל, מה שהופך אותה ללא שמישה בפועל.
• כשרות משפטית למגורים: תעודת הגמר מעידה שהמבנה בטוח למגורים ושניתן לאכלס אותו. ללא התעודה, אכלוס המבנה הוא למעשה בלתי חוקי ועלול לגרור קנסות ואפילו צווי פינוי. חשוב לזכור, בדובאי (בדומה לישראל) קיים איסור חוקי להתגורר או להשתמש בנכס שטרם קיבל אישור אכלוס סופי. לכן, משקיע הרוכש נכס בפרויקט שעדיין לא קיבל תעודת גמר מסתכן בכך שלא יוכל לאכלס את הנכס או להשכירו עד להשלמת התהליך.
• מכירה והשכרה: בהיעדר תעודת גמר, בעל נכס ייתקל ב"קיר משפטי" בעת ניסיון למכור את הדירה או להשכיר אותה בשוק החופשי. הקונים והשוכרים הפוטנציאליים (וכן הבנקים המממנים אותם) לרוב יתנו דרישה לראות את אישורי הגמר לפני חתימה על חוזה. כמו כן, בדובאי לא ניתן להעביר בעלות סופית בטאבו (DLD) לנכס חדש מבלי שהתעודה הונפקה, רשות הקרקעות דורשת אישור שהפרויקט הושלם כחוק לפני רישום זכויות הבעלות על שם הרוכשים.
• מימון ומשכנתאות: מרבית הבנקים בדובאי (ובעולם) מתנים את שחרור המשכנתא או ההלוואה הסופית בהצגת תעודת הגמר. עבור משקיע שרכש נכס off-plan (על הנייר) ומסתמך על מימון בנקאי, קבלת התעודה היא שלב מכריע בו הכספים הסופיים משוחררים למוכר והנכס נמסר לקונה. ללא התעודה, הבנק לא ישלים את המימון, מה שעלול לשים את המשקיע במצב של הפרת חוזה מול המוכר אם לא יעמיד את התשלום ממקורותיו.
• ערך הנכס: תעודת גמר מהווה "תו תקן" לאיכות ובטיחות הנכס. משקיעים מנוסים יודעים שנכס שאין לו תעודת גמר רשמית שווה פחות, כיוון שהוא אינו נכס ready אמיתי. אפילו אם היה ניסיון למכור נכס כזה, הוא יוערך נמוך משמעותית עקב הסיכון וחוסר הודאות. לעומת זאת, נכס עם תעודת גמר הוא נכס "מוכן למגורים" (ready property) וניתן לשווקו בקלות רבה יותר.

מדוע חשיבותה מיוחדת למשקיעים? משקיע ישראלי או בינלאומי הרוכש בדובאי, לרוב עושה זאת מרחוק או עם שהות מוגבלת במקום. הוא תלוי בכך שהיזם והרגולטור המקומיים יובילו את הפרויקט לכדי סיום בהתאם לחוק. תעודת הגמר היא נקודת הבדיקה המרכזית עבור המשקיע שבה הוא מקבל ודאות שהפרויקט לא רק נבנה, אלא גם אושר רשמית על ידי העירייה והרשויות המוסמכות. במובן זה, התעודה מפחיתה סיכון: היא מוכיחה שהבניין אינו "חצי אפוי" ושלא נותרו בו ליקויים מהותיים שמנעו את אישורו.

לדוגמה, משקיע בינלאומי שרכש דירה במגדל מגורים באזור המרינה בדובאי בשנת 2021, תכנן להתחיל להשכיר אותה לתקופות קצרות מיד עם המסירה. התקדמות הבנייה נראתה מבטיחה, אך בסיום הפרויקט התעכב היזם במסירת תעודת הגמר בשל עיכוב באישור מערכות כיבוי האש. במשך כחודשיים עמד המגדל ריק, הדירות מוכנות, אך ללא חיבור לחשמל ומים עקב היעדר תעודת גמר, והמשקיע ספג אובדן הכנסות של אלפי דולרים בחודש. רק לאחר שקבלן המעליות והכיבוי השלים את התיקונים הדרושים וקיבל אישור מהרשויות, הונפקה תעודת הגמר והבניין אוכלס. מקרה זה ממחיש כיצד העדר תעודת גמר במועד המתוכנן יכול לפגוע בתשואה של המשקיע, ולהדגיש את הצורך לוודא מראש מול היזם שיש תוכנית ברורה להשגת התעודה.

תעודת הגמר בדובאי היא אבן דרך חיונית בכל פרויקט נדל״ן. היא אינה רק בירוקרטיה, אלא ערובה לאיכות, לבטיחות וליכולת לממש את ההשקעה (באכלוס, השכרה או מכירה). בפרקים הבאים נבחן את ההבדלים בין תעודת גמר לאישור אכלוס, את התהליך לקבלת התעודה, הדרישות, הסיכונים בהיעדרה ועוד, כדי שמשקיעים ידעו בדיוק למה לצפות ואיך להתנהל בנושא קריטי זה.

תעודת גמר מול אישור אכלוס: ההבדלים שכל קונה חייב לדעת

המונחים "תעודת גמר" ו"אישור אכלוס" (או "אישור איכלוס"; באנגלית: Completion Certificate לעומת Occupancy Certificate, מכונה גם Occupancy Permit) לעיתים מבלבלים רוכשים, במיוחד משקיעים בינלאומיים שמכירים נהלים מארצות שונות. בישראל, למשל, קיים מבחינה מעשית הבדל בין טופס 4 (אישור אכלוס זמני שמאפשר חיבור לחשמל/מים ואכלוס הנכס) לבין טופס 5 (תעודת גמר סופית). אבל איך זה בדובאי? נעמוד כאן על ההבדלים ועל מה שכל קונה חייב לוודא.

בדובאי, מיזוג בין המונחים: בדובאי בפועל תעודת הגמר (Completion Certificate) משמשת גם כאישור האכלוס. לפי הגדרת הרשויות: "אישור גמר או אישור אכלוס הוא תעודה רשמית מהעירייה לבניינים שהושלמו, ונדרשת לחיבור חשמל ומים, השכרה, מכירה ואכלוס"". כלומר, בדובאי מסמך אחד ממלא את שני התפקידים: גם מאשר שהבנייה הושלמה לפי התוכניות, וגם מעניק למעשה את הזכות לאכלס את המבנה. את התעודה מנפיקה עיריית דובאי (Dubai Municipality) לאחר ביקורת סופית.

עם זאת, ישנם בשוק האמירתי שני שלבים שיש להבחין ביניהם:

• Completion Certificate, אישור השלמת בנייה: מאשר שהפרויקט הושלם לפי כל הדרישות הטכניות והתקנים.
• Occupancy Certificate, אישור אכלוס: מאשר שהבניין בטוח ומתאים לשימוש דיירים.

בדובאי שני האישורים הללו למעשה ניתנים יחד (ובדרך כלל מדובר במסמך אחד המשלב את ההצהרה על השלמת הבנייה ואת אישור האכלוס). במקרים רבים נקרא המסמך בפי העם "אישור אכלוס" או Occupancy Permit, אבל הכוונה לתעודת הגמר הסופית.

בישראל ובמדינות אחרות: לעומת זאת, חשוב להבין את ההקשר:

• בישראל: "טופס 4" (אישור אכלוס) ניתן כאשר הבניין כשיר למגורים ומאפשר חיבור חשמל/מים, עוד בטרם נסגרו כל הבירוקרטיות הקטנות. "תעודת גמר" מלאה ניתנת לעיתים חודשים לאחר מכן כשהושלמו כל הדרישות (למשל, פיתוח סביבתי). בפועל, ברגע שיש טופס 4, הדיירים יכולים להיכנס ולגור.
• בהודו ובמדינות אחרות: נהוג להבחין בין CC ל-OC. לדוגמה, בהודו Completion Certificate מעיד על עמידה בתוכניות ובניה נכונה, אבל רק Occupancy Certificate, שמתקבל אחר כך, מרשה חוקית לגור בנכס.

למה ההבחנה חשובה לקונה? ראשית, כדי להבין איזה מסמך לדרוש. בדובאי, אם הקבלן מוסר לכם "תעודת גמר" (Completion Certificate), זה אמור לכסות גם את נושא האכלוס. אך יש לוודא שאכן זהו אישור סופי מהממשלה, לא רק "אישור מהקבלן". הקבלן עשוי למסור מסמך פנימי (כגון אישור מהמהנדס המפקח שהבנייה גמורה), אבל זה לא שווה לאישור הרשויות. לכן על הקונה לוודא שהתקבל המסמך הרשמי מעיריית דובאי המאשר Completion/Occupancy.

שנית, ייתכנו מצבים מסוימים של אכלוס חלקי/זמני (על כך נרחיב בהמשך בסעיף על תעודת גמר זמנית). יזמים עשויים לומר לרוכשים: "יש לנו אישור אכלוס זמני, ואתם יכולים להיכנס". במצב כזה חשוב להבין האם קיבל הפרויקט Completion Certificate מלא או רק אישור חלקי.

דוגמה ממדינת עולם אחר: בהודו למשל, היו מקרים שרוכשים נכנסו להתגורר בבניין עם Completion Certificate אבל ללא Occupancy Certificate, וגילו מאוחר יותר שמבחינה חוקית מעמדם רעוע ונקנסו על שימוש בלתי מורשה. בדובאי אמנם זה לא אמור לקרות בשל האיחוד במסמך, אבל על המשקיע הזר להיות ערני, לוודא שהפרויקט קיבל "שיהאדת אינג׳אז" (תעודת גמר) חתומה על ידי העירייה, ולא להסתפק בהצהרות הקבלן.

איך לוודא בפועל?

• בדיקת מסמכים: תעודת גמר רשמית בדובאי נושאת לוגו של Dubai Municipality וחתימה דיגיטלית. ניתן (וכדאי) לבקש מהיזם או מהמוכר עותק של התעודה ולבדוק אותנטיות (לעיתים יש קוד QR או מספר אישור שניתן לאמת במערכות המקוונות של עיריית דובאי).
• התייעצות מקצועית: עו"ד נדל״ן מקומי או סוכן מוסמך יוכלו לאשר לכם אם הבניין רשום כמאושר לאכלוס. למעשה, רשות הקרקעות (DLD) לא תרשום על שמכם את הנכס אם אין תעודת גמר בתוקף, זהו מנגנון הגנה טוב. אולם בעסקאות יד-שניה ייתכן שמדובר בבניין ישן, ובכל מקרה מוטב לבדוק שהמסמך הונפק במקור.
• הבדל סמנטי: לעיתים תראו התייחסות במסמכים לתעודת גמר כ-Certificate of Completion (CoC). זו הטרמינולוגיה של DLD (רשות הקרקעות) למסמך שהם דורשים מהיזם לפני רישום פרויקט. מבחינתכם זה אותו דבר כמו Completion Certificate של העירייה.

בשורה התחתונה: הקונה חייב לדעת שבדובאי, עם סיום הבנייה, צריך להתקבל אישור עירוני אחד שמגלם הן את השלמת הבנייה והן את כשירות המבנה לאכלוס. אין "לופולות" או שלבים רבים: ברגע שיש את התעודה, אפשר לגור ולהשכיר. אם מישהו מציע למכור לכם נכס ומציין "עדיין אין תעודת גמר אבל יש אישור כזה או אחר שמאפשר כניסה", יש לנהוג בזהירות. עדיף להמתין לקבלת התעודה הרשמית או להתנות את התשלום והעברת הבעלות בכך.

כעת, משהובהרו ההבדלים העקרוניים, נמשיך לבחון כיצד משיגים בפועל את תעודת הגמר בדובאי, שלב אחרי שלב, אילו מסמכים דרושים, ומה מתרחש בביקורות האתר בדרך.

תהליך קבלת תעודת גמר בדובאי, שלב-אחר-שלב

קבלת תעודת הגמר (Completion Certificate) בדובאי היא תהליך מובנה הכולל מספר שלבים מוגדרים, מן השלמת הבנייה ועד לקבלת האישור הרשמי. כמ инвестורים, כדאי להבין את השלבים הללו כדי לעקוב אחר התקדמות הפרויקט ולהעריך מתי ניתן לצפות לאישור הסופי. להלן פירוט התהליך שלב אחר שלב:

1. השלמת העבודות בפועל (Practical Completion): זהו השלב בו הקבלן מודיע שסיים את כל עבודות הבנייה לפי התוכניות. בשלב זה המבנה גמור, כל המערכות (חשמל, מים, מעליות, מיזוג, כיבוי אש וכו') הותקנו ונבדקו על ידי אנשי המקצוע של הפרויקט. הקבלן יחד עם החברה המפקחת (היועץ ההנדסי) מבצעים בדק פנימי ומוודאים שהכול מוכן לביקורת רשמית.
   – אישור מהיועץ ומהקבלן: הקבלן הראשי והיועץ (המהנדס המורשה) צריכים לחתום על הצהרה שהבניין הושלם בהתאם לתוכניות המאושרות ולתקנים. למעשה, לפני שניגשים לעירייה, יש צורך במסמך אישור מהיועץ הראשי (Consultant’s Completion Certificate), שבו הוא מאשר שהבנייה בוצעה כנדרש. ללא אישור זה, העירייה לא תשקול אפילו את הבקשה.
2. הגשת בקשה לתעודת גמר: הקבלן (או היזם) הוא מגיש הבקשה הרשמי לעיריית דובאי. הבקשה מוגשת באמצעות מערכת מקוונת (Dubai BPS, Building Permit System) או דרך פורטל הייעודי של הרשות לפיתוח (כגון DDA באזורי חופש מיוחדים). יש לצרף את כל המסמכים הנדרשים (פרוט להלן בסעיף המסמכים הדרושים). חשוב לציין כי בשלב זה משולמים גם אגרות הבדיקה הסופית: למשל, בדובאי יש אגרת "Pre-Completion Inspection" בגובה 7,500 דירהם לתיאום ביקורת סופית באתר. הבדיקה הראשונה כלולה לרוב באגרה, ואם צריך יותר משלוש בדיקות חוזרות, העירייה גובה תשלום נוסף (10,000 דירהם מהבקשה הרביעית ואילך), תמריץ ברור לסיים הכל לפני שמזמינים פקח.
3. תיאום ביקורת סופית באתר (Final Inspection): לאחר הגשת הבקשה, עיריית דובאי (אגף הפיקוח על מבנים) מתאמת ביקור של פקחים באתר. לביקורת זו מוזמנים גם נציגי גופים נוספים כנדרש:
   • נציגי ההנדסה והאדריכלות של העירייה: בודקים התאמת המבנה לתוכניות, איכות הבנייה, סימון חניות, גימור חיצוני וכו'.
   • מכבי אש / ההגנה האזרחית (Civil Defence): מוודאים שכל מערכות גילוי וכיבוי האש פועלות, שיש ציוד כבאות, ספרינקלרים, יציאות חירום מוארות וכו'. למעשה, יש לקבל אישור כבאות רשמי עוד לפני תעודת הגמר.
   • מומחי מעליות: המעליות עוברות בדיקה על ידי בודק מוסמך (יתכן מטעם DM או גוף מטעמה) לאישור בטיחותן, כולל תקני עומס, עצירת חירום וטלפון חירום.
   • פקח חשמל ומים: נציגי DEWA עשויים להשתתף לוודא שההתקנות החשמליות והצנרת מים/ביוב עומדות בתקנים ושהן מוכנות לחיבור בטוח לרשת.
   • מדידות שטח וגבולות (מדידת טופוגרפית): יש חובה לקבל אישור למדידה סופית של גבולות המגרש והמבנה (Land Demarcation) כדי לוודא שלא היתה חריגה מגבולות המגרש המאושר. זהו טופס נפרד (ZA-MP-F-11) שיש לספק.
   • אבטחה וסבטק (SIRA): לבניינים שאינם וילות פרטיות, נדרש אישור מרשות אבטחה (Security Industry Regulatory Agency) לתכנון מערך מצלמות האבטחה (CCTV) והגנת המבנה.

   מה קורה בביקורת? הפקחים עורכים סיור בכל חלקי המבנה: בדיקת דירות מדגם, שטחים ציבוריים, חדרי מכונות, גנרטור חירום, חניה, מתקנים כמו בריכה או חדר כושר אם יש. הם מצליבים עם התוכניות המאושרות, למשל, בודקים שלא נוספו קומות מעבר למותר, שלא נעשו שינויים ללא אישור (מחיצות, הסטת חלונות וכו'). הם גם יוודאו שכל הליקויים שנמצאו בביקורות ביניים קודמות (אם היו), תוקנו. בסיום הביקורת, הפקחים עשויים לתת רשימת "הערות" (Comments) אם מצאו ליקויים שיש לתקן. אם הכל תקין, יעבור התיק לשלב אישורים סופיים. אם לא, תידרש השלמת ליקויים והזמנת ביקורת חוזרת.

   דוגמה להערות נפוצות: גלאי עשן חסרים בדירות מסוימות, לחץ מים לא מספיק בקומה עליונה, מעקה על הגג לא בגובה התקני, סימוני יציאת חירום חסרים בקומות חניה וכו'. עד שלא יתוקנו הערות משמעותיות, העירייה לא תנפיק את התעודה. יחד עם זאת, ישנו מושג של "הערות קטנות (Minor)", אם נותרו רק ליקויים זניחים שאינם פוגעים בבטיחות, לפעמים יינתן אישור בכפוף להתחייבות לתקן אותם בפרק זמן מסוים (עוד על כך, בסעיף תעודת גמר זמנית).

4. קבלת אישורי משנה נדרשים (NOCs / Clearances): חלק מהתהליך כולל איסוף כל אישורי ה-NOC (No Objection Certificate) הסופיים מגורמי התשתית:
   • אישור הגנה אזרחית (Civil Defence Completion Certificate): תעודה נפרדת שמנפיק מערך הכבאות לאחר שבדק שהבניין עומד בכל דרישות האש.
   • אישור חיבור חשמל/מים: DEWA תנפיק אישור שהיא בדקה ומוכנה לחבר את המבנה (לרוב לאחר קבלת אישור העירייה, זה מעגל מתואם).
   • אישור חיבור ביוב (Drainage): מחלקת הביוב של העירייה בודקת את חיבורי הביוב והניקוז החיצוניים.
   • אישור תחבורה (אם נדרש): לפרויקטים גדולים, אישור של RTA (רשות התחבורה) שהכבישים, חניות, ושילוט תנועה בוצעו כמתוכנן (לרבות כפי שנקבע במחקר השפעת תחבורה, TIS המאושר).
   • אישור פיתוח נופי: אם נדרש, למשל בגינות ציבוריות, פארקים בפרויקט או נטיעות עצים, העירייה בודקת ביצוע.
   • אישור פסולת ובנייה: המחלקה לאיכות הסביבה ודאי תבדוק שהפסולת פונתה, שהאתר נקי, ושאין זיהומים/רעפים אסורים וכו'.

   בפועל, את רובן המוחלט של הדרישות הללו היו צריכים לסיים עוד לפני הזמנת הביקורת הסופית. כיום התהליך משולב דיגיטלית: במערכת הרישוי העירונית, הקבלן/יועץ יסמנו שהם הגישו וקיבלו כל NOC נדרש. תעודת הגמר תונפק רק כשהמערכת מראה שכל הגורמים אישרו.

5. סילוק ליקויים והגשת טופס התחייבות (במידת הצורך): במידה והתקבלו הערות בביקורת, הקבלן יידרש לתקנן ולהגיש מסמכי הוכחה (תמונות, אישור מהיועץ שכל הליקויים טופלו). לעיתים, כדי לזרז, ישנה אפשרות להגיש מכתב התחייבות (Undertaking Letter) שבו הקבלן מתחייב לבצע פריט מסוים תוך זמן מסוים, למשל: "התקנת משאבת מים רזרבית תושלם תוך 14 יום". במקרה כזה העירייה עשויה להנפיק את התעודה עם ההערה שהתקבלה התחייבות, ואם לא ימולא, יינקטו צעדים. אגב, עבור הגשת מכתב התחייבות יש אגרה (5,000 דירהם לחודש איחור עד סגירת ההתחייבות), כך שיש לקבלן תמריץ לסיים מהר ולא למשוך.
6. הנפקת תעודת הגמר: לאחר שכל הדרישות מולאו, עיריית דובאי תפיק את תעודת הגמר הדיגיטלית. התעודה כוללת את פרטי הפרויקט (מספר היתר הבנייה, כתובת, תיאור העבודה שבוצעה), תאריך סיום, הצהרה שהבניין נבנה בהתאם לחוקים ואין מניעה לחיבור חשמל/מים ולשימוש בו. בד"כ נרשם בתעודה משפט בערבית ואנגלית דומה ל: "הרינו לאשר כי המבנה המתואר לעיל נבנה בהתאם לתקנות ולתנאים… ואין מניעה מצידנו לחברו לחשמל ולמים". בכך גם מצוין שהנפקת התעודה אינה פוטרת מהחובה לתקן ליקויים אם יתגלו, אך כרגע אין מניעה לאכלוס.
7. רישום הפרויקט והדירות: עם קבלת התעודה, על היזם לפנות לרשות הקרקעות של דובאי (DLD) לצורך "רישום הפרויקט כהושלם". החוק בדובאי דורש מפתחים לרשום פרויקטים שהושלמו ברשם המקרקעין מיד עם קבלת תעודת הגמר. זאת אומרת, היזם מגיש את התעודה לדווח שהפרויקט הסתיים, ואז DLD פותחת את הרישום הקבוע של חלקות הדירות ומאפשרת הנפקת שטרי בעלות לקונים. תהליך זה נקרא פעמים רבות "סיום פרויקט" או Final Handover מבחינת DLD. לאחר הרישום, כל קונה יכול לקבל את שטר הבעלות (Title Deed) על שמו, בכפוף כמובן לשלם את אגרת ההעברה (4% מערך הנכס בדובאי).
8. מסירת המפתחות ואכלוס בפועל: במקביל לרישום, היזם מתאם עם הרוכשים את מסירת היחידות (Handover). בשלב זה, כשהתעודה בידיו, הוא יכול לחבר את הדירות לחשמל ומים (נעשית בקשת חיבור ל-DEWA אשר מאושרת על סמך התעודה). הרוכשים מגיעים לקבל מפתחות, לעבור בדירות לבדיקתן (Snagging Inspection, עליו נפרט בהמשך), לחתום על מסמכי המסירה, ולעבור באופן רשמי להיות בעלי נכס מוכן.

חשוב לציין שהחל מרגע הנפקת תעודת הגמר ואילך, האחריות לאחזקת המבנה עוברת במידה רבה מדלת היזם אל בעלי היחידות (לרוב באמצעות חברת ניהול נכס או ועד בניין שנבחר). על כך נדבר בפרק ניהול הנכס לאחר התעודה.

זמנים: משך התהליך מרגע סיום הבנייה ועד קבלת התעודה יכול לנוע בין שבועות ספורים למספר חודשים, תלוי במורכבות הפרויקט ובמידת העמידה בדרישות. פרויקט קטן (למשל וילת יוקרה בודדת) עשוי לקבל תעודת גמר תוך 1-2 שבועות מהגשת הבקשה, אם הכול תקין. מגדל רב-קומות גדול עשוי לקחת 1-3 חודשים, במיוחד אם יש צורך בבדיקות חוזרות. בכל מקרה, עיריית דובאי מציינת זמן שירות משוער, לעיתים עד 3 ימי עבודה לאחר השלמת כל הדרישות (מה שמעיד שאם כל הניירת מושלמת ואין בעיות, ניתן לקבל מהר). אולם בפועל, כל עיכוב בהגשת מסמך או תיקון ליקוי מאריך את הזמן.

סיפור מקרה: פרויקט מגורים בינוני בן 12 קומות בשכונת JVC הושלם בבנייה בסוף 2022. היזם הגיש בקשה לתעודת גמר, אך בביקורת נמצא כי משאבות המים בבניין לא עומדות בלחץ הדרוש לקומות העליונות. העירייה סירבה לאשר אכלוס עד להחלפת המשאבות. הדבר ארך כ-4 שבועות של הזמנות ציוד והתקנה, ובזמן הזה הרוכשים לא יכלו לקבל את דירותיהם. לאחר ההחלפה, ביקורת חוזרת אישרה את תקינות המים, ותוך יומיים הונפקה התעודה והבניין אוכלס. מקרה זה ממחיש את חשיבות ההיערכות המוקדמת של היזם, לוודא שכל המערכות קריטיות נבדקו והן תקינות, כדי למנוע עיכובים יקרים בזמן בו המשקיעים כבר מתוחים לקראת קבלת הנכס.

תהליך קבלת תעודת הגמר בדובאי מובנה וברור: משלב סיום הבנייה, דרך הגשת הבקשה, ביקורות קפדניות, קבלת אישורים מכל הגורמים, ועד הנפקת האישור הרשמי ורישום הנכסים. על המשקיע לעקוב (באמצעות עדכוני היזם או סוכן הנדל״ן) האם הפרויקט נכנס לבדיקות הסופיות, ולהבין שאך ורק לאחר השלמת שלבים אלו הנכס באמת "מוכן". ידע זה מאפשר למשקיע לתכנן טוב יותר (למשל, מתי לפרסם את הנכס להשכרה, או מתי להגיע לחתום ולקבל מפתח), ולהימנע מהפתעות לא נעימות.

המסמכים הנדרשים לקבלת תעודת גמר בנייה בשוק האמירתי

תהליך קבלת תעודת גמר בנייה בדובאי דורש הגשת סט מסמכים מקיף, שנועד להוכיח שכל ההיבטים של הפרויקט הושלמו כנדרש. היכרות עם המסמכים הנדרשים מאפשרת למשקיע להבין מה היזם והקבלן אמורים לספק ואילו היתרים ואישורים צריך לדרוש לראות. להלן פירוט המסמכים והאישורים המרכזיים שדורשת עיריית דובאי בעת בקשה לתעודת גמר:

• בקשת תעודת גמר רשמית, טופס הגשה ייעודי: זהו טופס (פיזי או דיגיטלי) שבו ממלאים פרטי הפרויקט, מספר היתר הבנייה המקורי, פרטי הקבלן והיועץ, ותאריך הבקשה. אם הבקשה מוגשת דרך מרכז שירות פרונטלי, נדרש למלא טופס זה ידנית, אך כיום רוב התהליך מקוון.
• תוכניות אדריכליות והנדסיות מאושרות סופיות: יש להגיש עותק סופי של התוכניות המאושרות, ארכיטקטורה, קונסטרוקציה, חשמל, מכונות וצנרת, כפי שנבנה בפועל (As-Built Drawings). במידה ובמהלך הבנייה נעשו שינויים מינוריים שאושרו, הן צריכות להופיע בתוכניות אלה. התוכניות מוכיחות שכל שינוי בבנייה היה בתיאום ואישור רשויות.
• דו״חות מהמהנדסים (Engineering Reports): דו״חות חתומים מהמהנדס הקונסטרוקטור, מהנדס החשמל ומהנדס המכונות, המאשרים שכל המערכות (מבנה שלד, מערכת חשמל, מיזוג, אינסטלציה וכו') פועלות כראוי ועומדות בתקנים. למשל, מהנדס השלד יאשר שהמבנה נבנה לפי המפרט ועבר את כל בדיקות העומס; מהנדס החשמל יאשר שבוצעו כל בדיקות הבטיחות (הארקות, מפסקים פחת וכו').
• אישור עמידה בתקנים מהיועץ הראשי: זהו Certificate of Compliance שהיועץ ההנדסי (החברה האדריכלית/הנדסית המפקחת) מנפיק. הוא כולל הצהרה שהפרויקט נבנה לפי כל התקנים ודרישות החוק, וכי הוא ממליץ על הנפקת תעודת גמר. לעיתים, מסמך זה נקרא גם "אישור יועץ להנפקת תעודה" ויש לו תבנית קבועה (בדובאי למשל טופס הנדסי מס' ZA-DC-F-??).
• אישור גמר של הקבלן (Contractor Completion Certificate): מסמך דומה מטעם הקבלן הראשי, שבו הוא מודיע שסיים את העבודה בהתאם לחוזה ולתוכניות. זהו גם סוג של הצהרה שאין עוד עבודות בנייה תלויות. למעשה, לעיתים הקבלן והיועץ מגישים מכתב משותף.
• תעודת כיבוי אש (Dubai Civil Defence Certificate): זהו אישור רשמי ממערך הכבאות של דובאי שהבניין עומד בדרישות בטיחות האש. התעודה מונפקת לאחר ביקורת נפרדת של מערכות גילוי אש, ספרינקלרים, משאבות מים אש, יציאות חירום וכדומה. תעודה זו היא תנאי מוקדם, בלי שתוצג בתיק הבקשה, העירייה לא תמשיך בתהליך.
• אישור מעליות: אישור ממעבדה מוסמכת או מהעירייה שכל המעליות נבדקו ומוכנות לשימוש ציבורי. לרוב, הספק (OTIS, KONE וכו') מספק אישור התקנה ובדיקה, וזה יצורף.
• אישור חיבורי תשתית:
  • אישור חיבור ביוב וניקוז: מסמך ממחלקת התשתיות (או هيئة الصرف الصحي, רשות הביוב) המאשר שכל החיבורים למערכת הביוב העירונית הושלמו ונבדקו.
  • אישור חיבור מים וחשמל (DEWA Clearance): אישור ש-DEWA בדקה את מתקני החשמל/מים בבניין ומאשרת שניתן לחברם בבטחה לרשת האזורית.
  • אישור טלפון/אינטרנט: במקרים מסוימים נדרש אישור מחברות התקשורת (כגון Etisalat/du) שפריסת התשתית בבניין (צנרת כבלים) בוצעה כנדרש.
• אישור מדידה סופית (Land Demarcation Certificate): תעודה מטעם יחידת המדידות (לרוב אגף המיפוי בעירייה) המראה שהמבנה שנבנה נמצא כולו בתוך גבולות המגרש ושאין חריגות. המדידה כוללת מיקום המבנה ביחס לקווי הגבול, גובהו בפועל וכדומה.
• אישור טופוגרפי מבוקר (Third-party Survey Report): בעיקר בבניינים רב-קומתיים, דורשים דוח מודד מוסמך חיצוני (לא הקבלן) על מידות המבנה, זהו טופס DDA שנקרא ZA-DC-F-99. בו מאומתים שטחי קומות, גובה הבניין, וכד' מול האישור המקורי.
• אישור SIRA (אבטחה ומצלמות): כפי שהוזכר, נדרש אישור מרשות אבטחה על התקנת מערכות CCTV וגישת אנשי ביטחון, בעיקר בבנייני ציבור/מסחר ובמגדלי מגורים גדולים. נדרש לצרף עותק מאישור זה לבקשה.
• אישור משרד התחבורה / RTA: אם הפרויקט חייב ביישום שינויים תחבורתיים (כגון הוספת רמזור, הרחבת כביש גישה או סימוני דרך), יש להביא אישור RTA שהדרישות בוצעו לשביעות רצונם. זאת בהתאם למחקר השפעת תנועה (TIS) שאושר בתחילת הפרויקט.
• דוח פרויקט סופי (Project Completion Statement): מסמך מסכם שהקבלן או היועץ מכין, המפרט את כלל העבודות שבוצעו, תאריך התחלה וסיום, וכל שינוי שאושר. זה כמו ספר פרויקט מצומצם שמוגש לעירייה.
• אישורי צד-שלישי: אם היו בדיקות צד שלישי, למשל בדיקת מעבדה לבטון ופלדה, בדיקת איטום בגג, בדיקת תאורה ומפגעים, מצרפים את התעודות הללו. בחלק מהמקרים העירייה דורשת להראות תוצאות בדיקות מעבדה חשובות (כמו תקן אש לדלתות אש, בדיקת מים לשתייה וכו').
• אישורי שימוש בקרקע ותכנון (Planning/Zoning Clearance): אישור שהשימוש תואם לתב"ע ולא נדרשים תנאים נוספים. לרוב אם במהלך הבנייה לא שינו ייעוד, זה אוטומטי. אבל אם למשל הפרויקט היה בשכונת מגורים עם הגבלות גובה, רצוי אישור שלא חרגו.
• אישור מהבעלים (NOC מהיזם/Owner): בדובאי דורשים גם מכתב מהבעלים (Owner NOC) שמאשר שהוא מבקש להנפיק את תעודת הגמר. זה מעניין, למעשה, אם הקבלן/יזם מעדיף לעכב (למשל כי יש מחלוקת מסחרית), הוא רשאי שלא לתת NOC. אבל במצב תקין, היזם יתן מכתב שהוא מסכים להוצאת התעודה.
• תשלום אגרות: קבלות על תשלום כל אגרות הביקורת והנפקת התעודה, וכן אישור שאין חובות ארנונה/אגרות לפרויקט (למשל, תשלום אגרת תשתיות אם הייתה).

רשימה זו עשויה להיראות ארוכה ומפורטת, אך בפועל מדובר בכל ההוכחות הדרושות לכך שהבניין מוכן לחלוטין. עיריית דובאי נוקטת בשיטת "צ'קליסט", אם אפילו פריט אחד חסר, בקשת התעודה תידחה או תעוכב.

מדוע זה חשוב למשקיע? כמשקיעים, אינכם מי שמגישים את המסמכים, אך לדעת על קיומם חיוני כדי:

• להבין מדוע עיכוב יכול לקרות, למשל, אם שמעתם על "בעיית לחץ מים" בבניין (כמו בדוגמה קודמת), תבינו שזה מעכב את אישור ה-DEWA, שמונע תעודת גמר.
• להיות מסוגלים לבקש מהיזם עדכון: "האם קיבלתם כבר את אישור הכבאות? והאם המדידה הסופית הושלמה?", שאלות המראות שאתם בעניינים, ועלולות לזרז את היזם לטפל במשהו תקוע.
• לוודא שבמסירה אתם מקבלים עותקי מסמכים חשובים: למשל, כדאי לבקש עותק של תעודת הכיבוי, כי זה קריטי לביטוח הנכס.

בנוסף, כשרוכשים דירה יד שנייה, המשקיע יוכל לבדוק את המסמכים הללו מהעבר. לדוגמה, אם אתם שוקלים לרכוש משרד במגדל שנבנה ב-2018, בקשו לראות את תעודת הגמר המקורית וודאו שהיא קיימת. לעיתים, בתעודה עשויים להיות תנאים או "חריגות" (למשל: אושרה תעודת גמר אבל צוין שבהיעדר חניות מספיקות, לא יינתן אישור לפרויקט נוסף על אותה חלקה). מידע כזה יכול להיות בעל השפעה על ערך הנכס ועל שימושיו.

המסמכים הנדרשים משקפים את 360 המעלות של בדיקת המבנה: מבנה, בטיחות אש, מערכות, תשתיות, מדידה ותכנון. הבנת הדרישות האלו תעזור לכם, כמשקיעים, לנהל שיח מושכל עם היזם או המתווך, ולתכנן בהתאם את הציפיות לזמן המסירה.

ביקורת אתר: איך הרשויות בודקות לפני הנפקת תעודת גמר

ביקורת האתר (Site Inspection) היא השיא של התהליך לפני הנפקת תעודת הגמר. זהו הרגע שבו כל עבודת הבנייה, התכנון והבדיקות הפנימיות עומדות למבחן עיני הרשויות. איך בדיוק מתבצעת הביקורת, מי מגיע, ועל מה שמים דגש? נפרט זאת כעת.

מי מבצע את הביקורת?

• פקחי עיריית דובאי (אגף הבנייה): קבוצה של מהנדסים ואדריכלים מטעם העירייה, בעלי סמכות לעצור אישור אם מוצאים חריגה. הם מובילים את הצוות.
• נציגי כבאות (Dubai Civil Defence): קצין בטיחות אש שמוודא את מערכות הכיבוי והחירום.
• נציגי ספקי תשתית לפי צורך: למשל, מהנדס חשמל מ-DEWA עשוי להצטרף כדי לאשר חיבור לוח החשמל הראשי, מהנדס ביוב לוודא חיבור למערכת, וכדומה.
• יועץ הפרויקט והקבלן: כמובן, צוות הפרויקט (המפקח, מנהל העבודה, מהנדסי האתר) נוכחים כדי לענות על שאלות ולהדגים מערכות.

מה סדר היום בביקורת?

1. הפקחים לרוב מתחילים בישיבת פתיחה קצרה באתר, בה מציג היועץ את הפרויקט, מוסרים להם את כל המסמכים (עותקים של אישורי הביניים, תכניות עדכניות וכו').
2. לאחר מכן מתחיל סיור פיזי:
   • גגות וגבהים: בודקים את הגג, איטום, ניקוז מים מהגג, גדרות בטיחות. אם זה מגדל, מוודאים שקיימת גישה בטוחה לגג (למשל סולם שירות) ושהדוד שמש/מערכות AC מותקנים כנדרש.
   • קומות טיפוסיות: הפקחים יבקרו בכמה דירות מדגמיות, לוודא שיש אוורור בכל חדר (חלון או משאבת אוויר בהתאם לתכנון), שהמטבחים והאמבטיות מוגמרים, שאין סדקים או פגמים מבניים גלויים. יבדקו מרפסות, מעקות תקינים ובגובה תקני (בדרך כלל מעל 1.1 מטר).
   • מסדרונות ויציאות: בודקים ששילוט יציאת החירום מותקן ומואר, דלתות החירום משוחררות (דלת אש לא נעולה), שיש תאורת חירום במסדרונות ובגרמי מדרגות. כמו כן, בודקים שגרם המדרגות נקי ממכשולים וכולל מעקה תקני.
   • לובי ושטחים ציבוריים: בדיקה אדריכלית של גמר השיש/ריצוף, בודקים שיש מעלית נגישה לנכים (במיוחד בודקים רוחב דלתות מעלית, לחצנים בגובה מתאים, זמזם אזעקה).
   • מעליות: לעיתים יעלו באחת המעליות לבדיקה, יוודאו שיש אישור תקינות, יבחנו את פעולת חירום (למשל, לחצן עצירת חירום, תאורה פנימית, אוורור).
   • חדר מכונות וחשמל: נכנסים לחדר משאבות המים, לחדר הגנרטורים ולחדר ה-MEP (Mechanical, Electrical, Plumbing). בודקים שסידור הלוחות חשמל מסודר ונגיש, שיש כיבוי אש אוטומטי (מערכת גז/אירוסול בארון חשמל אם נדרש), שיש פתחי איוורור לחדרי גנרטור, ושהשטח נקי מנזילות.
   • מערכת כיבוי אש: נציג הכבאות יבדוק את לוח בקרת האש (Fire Panel), יוודא שאין תקלות. ייתכן שיעשה בדיקה חיה: למשל, לבקש להפעיל פעמון אזעקה, לבדוק זרנוקי כיבוי (אם יש בארונות אש) ולבצע "ניסוי רטוב" של משאבת כיבוי (להפעילה ולראות שיש לחץ מים בצינור).
   • חניון ותשתיות: הפקחים ירדו לחניון, יבדקו שיש מאווררי פליטת עשן (במיוחד בחניון תת-קרקעי), שיש שילוט למקומות חניה לנכים, שהותקנו bumpers (מעצורים) בכל חניה כנדרש, ושאין דליפות צנרת. הם יבדקו גם את דרך הגישה לבניין, האם המדרכות הושלמו, האם יש רמפת נכים בכניסה.
   • הסביבה והשטח: אם הפרויקט כולל שטח ציבורי (כמו גינה), יבדקו נטיעות, דשא, תאורה בגינה. בנוסף, יוודאו שאין פסולת בנייה פזורה, האתר חייב להיות נקי (מה שמכונה "סידור סופי", housekeeping).
3. רישום דוחות והערות: במהלך הביקורת הפקחים רושמים כל דבר. בסוף הביקור עורכים סיכום, הפקח הראשי יאמר לקבלן/יועץ האם הפרויקט "עובר" או שיש תיקונים. אם הכול מושלם (מצב די נדיר, אך קורה בפרויקטים קטנים או כאלה שבהם הקפידו מאוד), הפקחים יודיעו שימליצו על הנפקת תעודת גמר. אם יש ליקויים, הפקח ימסור רשימה בכתב או יעלה אותה למערכת.לפי נהלי דובאי, מקובל לסווג את ההערות:
   • Major comments, הערות מהותיות שמונעות אישור (למשל: "אין אישור כבאות", "לחץ מים נמוך בקומות עליונות", "חסר מאגר מים כנדרש בתקנה X").
   • Minor comments, דברים קטנים (למשל: "חסר שלט יציאה בקומה 3", "יש לתקן סדק בקיר חדר משאבות").

   לעיתים, אם רק Minor, ייתכן ויאפשרו המשך הנפקה בכפוף להתחייבות לתקן אותן תוך זמן מסוים, אך Major דורש תיקון וחידוש הביקורת.

איך הרשויות מחליטות? הן פועלות לפי ה-Dubai Building Code ותקנות רלוונטיות (כמו תקני כיבוי). לדוגמה, תקנות 2023 הוסיפו דרישות נגישות חדשות (כיסוי "Wosool", בהמשך נרחיב). הפקחים בודקים עמידה גם בדברים אלו.

דוגמה ספציפית: בשנת 2023 נוסף בדובאי חRequirement שכל בניין חדש יקבל חותמת "Wosool" על היותו נגיש לאנשים עם מוגבלות. לכן, בביקורת הפקחים יבדקו פריטים כמו רוחב דלתות מספיק לכיסא גלגלים, רמפות עם שיפוע תקני בכניסה, שירותי נכים (אם זה מבנה ציבורי או בניין גדול). רק אם המבנה עומד בתנאים אלו, תקבל תעודת הגמר את חותמת Wosool, שהיא כעת תנאי חובה לתעודה. כלומר, אי-עמידה בדרישות הנגישות החדשות תיחשב "Major comment" ותמנע אישור.

זמן הביקורת: ביקורת במגדל רב קומות עשויה לארוך מספר שעות (4-6 שעות), שכן עליהם לבדוק קומות רבות ומערכות מורכבות. בבניין קטן, כשעה-שעתיים. לעיתים פיצלו ביקורת: למשל, כבאות באה ביום אחד לבדוק מערכות אש, והעירייה ביום אחר לשאר הדברים, אך כיום נוהגים לתאם הכל במועד אחד כדי לייעל.

לאחר הביקורת: כפי שתיארנו, אם יש ליקויים, הקבלן מתקן ומצלם ראיות או מזמין בדיקה חוזרת. בבדיקה חוזרת, הפקחים לרוב יבדקו רק את הנקודות שצוינו (אך כמובן אם בדרך ראו משהו חדש בולט, גם יתייחסו).

חשיבות למשקיע: כל העיכובים בתהליך זה עולים בזמן וכסף. משקיע שמודע לכך שבפרויקט שלו בוצעת ביקורת ויצאו ממנו עם "רשימת תיקונים" יבין שצפוי עוד דחייה קלה. במקרה קיצון, אם הקבלן נכשל כמה פעמים בביקורת, הרשויות יכולות להטיל קנס או לדרוש קבלן מומחה חיצוני לטפל (בעיקר אם הקבלן לא מצליח לפתור בעיה טכנית). למשל, אם בדיקות איטום כושלות שוב ושוב והגג דולף, אולי ידרשו חוות דעת מומחה שלישי.

סיפור מקרה: במגדל משרדים באזור Business Bay, התעכבה תעודת הגמר בכ-3 חודשים. בביקורת הראשונה התגלו 27 ליקויים, חלקם גדולים: לא היו מספיק פתחי שחרור עשן בחניון תת-קרקעי, ומערכת ההתראה לא כיסתה חלק מהקומות. הקבלן נדרש להתקין מפוחים נוספים ולהוסיף גלאי עשן במספר אזורים. רק לאחר ביקורת שנייה (עם 5 ליקויים קטנים) ותיקון מהיר שלהם, התקבל האישור. במהלך אותם חודשים, בעלי המשרדים (המשקיעים) לא יכלו להשכיר או להשתמש בשטחים, ופספסו חוזי שכירות. חלקם פצו את השוכרים המיועדים או ויתרו עליהם בשל העיכוב. במקרה זה, למדו המשקיעים לדרוש בעתיד חוזה עם פיצוי על איחור במסירה עקב אי-קבלת תעודה, נקודה חשובה שיוזכר גם בהמשך.

בשורה התחתונה, ביקורת האתר היא רגע האמת בו הפרויקט נבחן מכל כיוון. הרשויות בדובאי יסודיות ולא יהססו לעכב אישור אם משהו אינו תקין או בטוח. זוהי רשת ביטחון חשובה לציבור ולמשקיעים: עדיף איחור קל מאשר סכנה בטיחותית. עבור המשקיע, כדאי לשמור על תקשורת עם היזם סביב מועד הביקורת ולשאול האם עבר בהצלחה, או שיש "to-do list" שצריך להיסגר. כך תוכלו להתכונן בהתאם (למשל, לא לתזמן שוכרים להיכנס ביום שאחרי הביקורת, אלא לחכות לאור ירוק רשמי).

קנסות וסיכונים ברכישת דירה בלי תעודת גמר בדובאי

רכישת דירה בפרויקט חדש שטרם קיבל תעודת גמר, או גרוע מכך, כניסה להתגורר או השכרה של נכס ללא תעודת גמר, עלולה לחשוף את המשקיע לסיכונים משפטיים וכספיים משמעותיים. נפרט את הקנסות והסכנות המרכזיים במקרה כזה, וכיצד להימנע מהם.

1. אי-חוקיות האכלוס וקנסות מנהליים: בדובאי, אכלוס מבנה ללא אישור רשמי נחשב לעבירה. התקנות קובעות שאסור להשתמש, לאכלס, להשכיר או למכור נכס אשר לא קיבל אישור אכלוס (Occupancy/Completion) מהרשויות. אם מתגלה שמבנה אוכלס ללא תעודה:

• העירייה יכולה להטיל קנסות כבדים על היזם ו/או הדיירים. גובה הקנס יכול להגיע לעשרות אלפי דירהם, בהתאם לחומרת ההפרה. היו מקרים שיזמי נדל"ן נקנסו ואף נדרשו לפנות דיירים.
• במקרה חמור, רשויות הכבאות עשויות להוציא צו פינוי מיידי בטענה לסיכון בטיחותי, עד להסדרת האישורים. הדבר קרה למשל בפרויקטים שבהם התעודה עוכבה עקב ליקויי אש, אסור היה לשהות בבניין עד לתיקון.
• בנוסף, היזם מפר בכך את חוקי המקרקעין, מה שעלול לגרור צעדים רגולטוריים מצד RERA (רגולטור הנדל"ן), כמו שלילת רישיון פרויקט, הקפאת חשבון הנאמנות, או עונשים אחרים.

2. אי-יכולת חוקית לחבר שירותים: ללא תעודת גמר, כאמור, חברת התשתיות DEWA לא תבצע חיבור קבוע לחשמל ומים. משמעות הדבר, גם אם איכשהו איכלסת את הנכס, הוא יהיה תלוי באספקה לא חוקית (גנרטור זמני, מיכליות מים). תשתיות פיראטיות כאלה הן מסוכנות ויקרות. ומעבר לכך, DEWA יכולה לזהות צריכת חשמל חריגה ולנתק. התוצאה: דירה חשוכה ללא מים, מצב בלתי נסבל שיאלץ את הדיירים להתפנות.

3. בעיות ביטוחיות ואחריות:

• ביטוח נכס: חברות ביטוח לרוב יכללו סעיף שפוליסת הדירה בתוקף רק אם הבניין עומד בדרישות החוק. אם אין תעודת גמר, הביטוח עשוי להיות לא תקף. למשל, אם פורצת שריפה בנכס ללא אישור אכלוס, המבטח עלול לסרב לשלם, בטענה שהבניין לא אושר רשמית לשימוש. כך המשקיע עלול להפסיד לא רק את הנכס, אלא גם להישאר ללא כיסוי לנזקים לצד ג' (נניח אם השריפה פגעה בבניין שכן).
• אחריות הקבלן: בדובאי מקובל שהקבלן נותן אחריות של 10 שנים על ליקויי מבנה (תקופת liability), אבל אחריות זו מותנית לרוב בכך שהפרויקט הושלם לפי החוק. אם איכלסתם ללא תעודה, הקבלן יכול לטעון שהפרתם את תנאי השימוש, ואולי להתנער מחבותו לתיקונים.

4. השבת כספים ורכישה בסיכון: אם רוכש שילם על נכס והיזם נכשל בקבלת תעודת גמר תוך פרק זמן סביר, הקונה עשוי למצוא עצמו בסכסוך משפטי.

• לפי חוקי RERA, אם פרויקט מתעכב משמעותית, לרוכשים יש זכות לפנות לערוץ משפטי (מרכז הסכסוכים, RDC) ולדרוש ביטול עסקה והחזר כספים. אולם הליך כזה יכול להיות ממושך.
• משקיע ישראלי שרכש ללא להבין את הסיכון, עלול לעמוד בפני דילמה: להמשיך להמתין (תוך אובדן תשואה ועלויות מימון), או להיגרר לתביעה משפטית זרה.

5. פגיעה בשווי הנכס: נכס ללא תעודת גמר רשמית הוא "נכס פגום" בשוק. גם אם אין קנס מידי, עצם הסטטוס הלא מוסדר יבריח קונים ושוכרים עתידיים. יהיה קשה מאוד למכור נכס כזה, וקרוב לוודאי שתידרשו להנחה עמוקה במחיר כי הקונה הבא יצטרך בעצמו להתמודד עם ההשלמה או הסדרת המצב.

6. סיכון של הפיכת הפרויקט ל״תקוע״: במקרים חמורים, פרויקט עלול לעולם לא לקבל תעודה אם יש בו עבירות בנייה שלא ניתנות להסדרה (למשל, חריגה חמורה מגובה או שטח). בדובאי זה נדיר כי הפיקוח לאורך הדרך הדוק, אבל קרו מקרים נדירים של יזמים שסרחו. במקרה כזה, המשקיעים נשארים עם נכס שלא ניתן להשתמש בו. אולי בסוף, לאחר שנים, יימצא פתרון (כמו הסדרה או הריסה חלקית), אבל בינתיים ההון תקוע.

דוגמה להמחשה: נניח שמשקיע קיבל "הצעה אטרקטיבית" להיכנס מוקדם לדירה כי הקבלן איפשר זאת לפני סיום התהליך. הוא מתחיל להשכיר אותה לשוכרים. לפתע, מגיע פקח עירייה (בעקבות תלונה או בדיקה יזומה), ומתברר שאין תעודת גמר. מיד מנותקים מים וחשמל, השוכרים עוזבים בזעם, השכירות מתבטלת, והמשקיע צריך להחזיר דמי שכירות ולשלם אולי קנס על שימוש ללא אישור. בנוסף, הקבלן עשוי להתנער מכל תקלה שקרתה בדירה כי "לא הייתם אמורים לגור שם עדיין". בקיצור, הפסד כספי ותדמיתי ניכר.

כיצד להימנע מהסיכון?

• אל תרכשו נכס "כמעט גמור" בלי בטחון לגבי התעודה: אם פרויקט נראה גמור אבל אין תעודה, דרשו מנגנון בחוזה: למשל, חלק מהתשלום האחרון יופקד בנאמנות עד הנפקת התעודה. כך יהיה ליזם תמריץ להשלים ותקבלו הגנה.
• אל תאכלסו מוקדם: גם אם היזם מציע "להכניס אותך לפני כולם", התנגדו אלא אם כן יש אישור אכלוס רשמי ביד.
• בדקו היסטוריית היזם: האם היו לו עיכובים קודמים בפרויקטים? אולי משקיעים אחרים מדווחים על פרויקט של אותו יזם שבו התעודה התעכבה זמן רב.
• היוועצו בעו"ד: עורך דין מקומי יכול להכניס סעיפים בחוזה המגינים עליכם, למשל, סנקציה נגד היזם אם תוך X חודשים לאחר מועד היעד אין תעודה, או אפילו אפשרות יציאה מהעסקה עם החזר מלא.

רכישת דירה ללא תעודת גמר היא כמו קניית מכונית ללא רישיון רכב או ביטוח, אולי תיסע, אבל לא חוקית וסיכונים רבים אורבים. בדובאי, הרגולטור מגן עליכם במידה רבה, מערכת הנאמנות (Escrow) והעובדה שאין רישום בטאבו ללא תעודה מקשות בפועל על מצב שתישארו עם דירה "לא חוקית". אך אחריותכם לוודא שאתם לא נופלים לפח ומקבלים נכס מושלם עם כל האישורים. אם יש ספק, שאלו, התעקשו ואל תקחו נכס בלי ניירת מסודרת.

חיבור מים וחשמל: למה אין שירותים בלי תעודת גמר

אחד ההבדלים המעשיים הבולטים בין נכס שהושלם כנדרש לבין נכס ללא תעודת גמר הוא חיבור לשירותי התשתית החיוניים, מים, חשמל וביוב. בדובאי, נושא זה מוסדר באופן ברור: ללא תעודת גמר לא יתאפשר חיבור קבוע של הנכס לרשתות אלה. נבחן כעת מדוע ומאיך הכלל הזה נאכף.

תנאי לחיבור, אישור עירייה: חברת השירותים של דובאי, DEWA (Dubai Electricity and Water Authority), דורשת כתנאי לפתיחת חשבון חשמל/מים לנכס חדש הצגת עותק של תעודת הגמר (Completion/Occupancy Certificate). בתעודה עצמה עיריית דובאי מצהירה שאין לה מניעה לחיבור המבנה לחשמל ומים. ללא הצהרה זו, מבחינת DEWA המבנה "לא קיים" בבסיס הנתונים של נכסים פעילים.

סיבה בטיחותית ומקצועית: שירותי תשתית, במיוחד חשמל, עלולים להיות מסוכנים אם המבנה לא נבדק כראוי. תעודת הגמר מאשרת בין היתר:

• שהמערכות החשמליות הותקנו לפי התקן ושיש דו"ח מהנדס חשמל.
• שיש אישור שציוד החשמל (לוחות חשמל, גנרטור, הארקות) תקינים.
• שמערכת המים (צנרת, משאבות) נבדקה ואין זיהום או דליפה.

DEWA חייבת לוודא זאת כדי להגן על הרשת הכללית. חיבור מבנה פגום עלול לגרום לקצר רחב או לבזבוז מים (אם צנרת לא אטומה). לכן, הם מסתמכים על העירייה, כנציג הטכני, שתאשר את איכות המערכות לפני חיבור.

תהליך החיבור בפועל:
לאחר קבלת תעודת הגמר, היזם או בעלי הנכס מגישים בקשה ל-DEWA לחיבור. זה כולל:

• טופס פתיחת חשבון.
• העתק תעודת הגמר.
• מספר מזהה של הנכס (Premise Number) שקיבל מהעירייה.
• תשלום הפקדון הדרוש (פיקדון צרכן למים וחשמל).

ברגע שהבקשה מתקבלת, DEWA שולחת טכנאי לשטח כדי לבצע את החיבור הפיזי: לחבר את כבלי החשמל מלוח הראשי לנקודת החיבור של הרשת, לפתוח את ברז השיבר הראשי לחיבור המים וכו'.

למעשה, לעיתים DEWA עוד מעורבת לפני כן: הם ביצעו בדיקת מתקנים, אבל את החיבור הסופי (Commissioning) הם יעשו רק אחרי ה-OK מהעירייה. מדובר למעשה בפעולה אחרונה קצרה, כך שבמגדלים גדולים נהוג לתזמן אותה סמוך למועד המסירה לרוכשים.

אין שירותים, אין אכלוס: בלי חשמל ומים, הבניין אינו ראוי למגורים. אמנם ניתן תיאורטית להציב גנרטור וצלחות מים כפתרון זמני, אך זה לא מעשי לנכס מגורים של ממש. לכן, מניעת החיבור היא כלי אכיפה חזק בידי הרשויות:

• היא מוודאת שהקבלן לא "ירמה" ויאכלס לפני תעודה, הדיירים לא יוכלו לחיות שם בנוחות.
• היא דוחפת את היזם להשלים הכל מהר, כי הוא לא יקבל את התשלום הסופי מהלקוחות עד שהדירות מחוברות.

מקרה בוחן: בשנת 2016 דווח על קומפלקס קטן של וילות יוקרה שבו היזם איפשר לכמה בעלי וילות להיכנס לפני שקיבל אישור חיבור קבוע. בהיעדר חשמל, הוצבו גנרטורים דיזל לשימוש בסיסי, ומכלי מים גדולים סופקו עבור הדיירים, מצב לא נורמלי. אחרי מספר שבועות, העירייה התערבה, כפתה על היזם לפנות את הדיירים חזרה או לספק דיור חלופי, עד אשר יתקבל אישור רשמי ויחובר חשמל. אותו יזם ספג קנס כבד והתחייב לא לעשות זאת שוב. המקרה הזה נחקק בתודעת הענף כתזכורת שעיריית דובאי ו-DEWA מסונכרנות, ולא ניתן "לגנוב סוס" בתחום הזה.

ביוב וניקוז: גם חיבור לביוב העירוני מותנה בתעודת גמר. ללא החיבור, אין דרך סניטרית לטפל בשפכים מהמבנה. בדובאי, מבנים גדולים מחויבים להתחבר לרשת הביוב, ולא, צריכים להסדיר שאיבה סדירה של בורות ספיגה (פתרון זמני ויקר). אי-חיבור לביוב הוא גם מפגע תברואתי שעלול למשוך קנסות ממחלקת הבריאות של העירייה.

אז מה עושה משקיע? למרבה המזל, המשקיע עצמו לא צריך לרדוף אחרי DEWA, לרוב היזם מטפל בחיבורים הראשוניים לכל הבניין. אבל כדאי לדעת:

• מתי הנכס שלך אמור לקבל חשמל: ברגע שקיבלו תעודת גמר, תשאלו את היזם מתי הצפי שהבניין "יתחשמל". פעמים רבות, זה תוך ימים ספורים כי החיבור טריוויאלי.
• פתיחת חשבון על שמך: לאחר המסירה, בעלי הדירות צריכים להעביר את חשבון החשמל/מים על שמם. כדי לעשות זאת, תצטרכו את תעודת הגמר (או לפחות את מס' הנכס במערכת DEWA) ואת חוזה הרכישה. ההליך פשוט: אפשר אונליין דרך אתר DEWA, מעלים את המסמכים ומשלמים פיקדון (למשל 2,000-5,000 דירהם לדירה, תלוי בגודל).
• Housing Fee: פרט קטן אבל חשוב, ברגע שחשבון החשמל מתחיל, עיריית דובאי גובה "אגרת דיור" חודשית השווה ל-5% משכר הדירה השנתי המשוער של הנכס. זה מצורף לחשבון המים/חשמל. ללא תעודת גמר, לא משלמים זאת כי לא היה חיבור, אך עם החיבור, יחלו החיובים. משקיעים צריכים לכלול עלות זו בחישובי התשואה.

למה השירותים לא מחוברים קודם? אולי תשאלו, למה לא לחבר חשמל ומים תוך כדי הבנייה, ואז פשוט להשאיר אותם מחוברים? למעשה, במהלך הבנייה קיים חיבור חשמל זמני (Temporary Power) וחיבור מים זמני באתר, אך אלה הם חשבונות "אתר בנייה" על שם הקבלן, בעומס מוגבל, שלא מיועדים לשימוש מגורים. עם תום העבודות, הקבלן מנתק אותם ופונה לחיבור קבוע.

הניתוק של החשמל הזמני גם מבטיח שלא ייעשה שימוש במערכת לפני שזו נבדקה. חשמל קבוע מניע את כל המערכות (מעליות, משאבות, תאורה מלאה), ו-DEWA לא תיתן אור ירוק לכך בלי אישור הנדסי שהכול בטוח.

כלל הברזל הוא, No Completion, No Connection. בלי תעודת גמר, הנכס ישאר "חשוך וצמא". עבור משקיע, מדובר למעשה במנגנון שמגן עליו: לא תוכלו בשוגג לקנות ולהיכנס לנכס לא כשיר, כי פשוט לא יהיה בו חשמל ומים. זה גם סימן זיהוי ברור, אם מישהו מראה לכם דירה במגדל "חדש" ואין בה עדיין חשמל פעיל (רק אולי אור בנורות עבודה), זה דגל אדום שהתעודה כנראה טרם הונפקה. במצב כזה, ודאו היטב את סטטוס הפרויקט לפני כל התחייבות כספית.

משכנתא בדובאי: תעודת גמר כתנאי לשחרור הלוואה

מימון רכישת נכס באמצעות משכנתא (Mortgage) בדובאי הוא כלי נפוץ גם עבור משקיעים זרים. בנקים אמנם שמחים לממן נכסים באמירויות (כפוף לתנאים), אך הם שומרים על כללי בטוחה מחמירים. אחד התנאים הבסיסיים בהלוואת נדל"ן הוא שהנכס הממומן מוכן ורשום, ולכן תעודת הגמר משחקת תפקיד קריטי בשחרור כספי ההלוואה. נבחן איך המשכנתא קשורה לתעודה ומה המשמעות למשקיע.

מימון נכס Off-Plan לעומת נכס מוכן:

• Off-Plan (בבנייה): כאשר משקיע לוקח הלוואה כדי לרכוש דירה מקבלן עוד במהלך הבנייה, הבנק לרוב יאשר עקרונית את המימון, אך ישחרר אותו בשלבים (תשלומי ביניים לפי קצב התקדמות הבנייה). זה נעשה בשיתוף עם חשבון הנאמנות של הפרויקט. התשלום האחרון, המשמעותי, של כ-20%-30% משווי הנכס, יועבר רק לאחר קבלת תעודת הגמר. הבנק ידרוש לראות שהושלמה הבנייה והנכס ראוי לבטוחה מלאה לפני שהוא מסכן את כספו במלואו.
• נכס מוכן (Ready Property): אם המשקיע קונה נכס שכבר בנוי, הבנק בכל מקרה ידרוש את המסמכים כולל את תעודת הגמר (כחלק מהdue diligence). ללא התעודה, לא יתאפשר לשעבד את הנכס כי הוא לא רשום עדיין על פי החוק.

סיבות הבנקים להתעקש על התעודה:

1. בטוחה חוקית: הבנק משעבד את הנכס כבטוחה להלוואה. אך אם הנכס אינו רשום רשמית (כי אין Completion Certificate ולכן אין רישום DLD), הבטוחה לא שלמה. במקרה קיצוני של מימוש (עיקול ומכירה), הבנק לא ירצה להיתקל במעמד משפטי בעייתי של נכס לא מאושר.
2. סיכון אי-השלמת פרויקט: תעודת הגמר היא הסימן שהפרויקט הסתיים. עד אז, קיים סיכון (גם אם קטן) שהפרויקט לא יושלם. בנקים לא רוצים למצוא עצמם מממנים "פיל לבן". חוקית, בדובאי, חובה על הבנק להחזיק 5% מכספי הנאמנות בנפרד עד שהיזם יקבל את תעודת הגמר, כדי לוודא שיש כספים להשלים דברים אחרונים. סעיף זה מגן גם על הבנק, כי 5% משווי הפרויקט נשאר כמעין "ערבות טיב" עד לאחר ההשלמה.
3. תקנות פנימיות: בנקים כפופים להנחיות הבנק המרכזי, המחייבות בדיקת נכס. ברשימת המסמכים לאישור משכנתא מופיעים: נסח טאבו (או אישור זכויות), ביטוח נכס, הערכת שמאי, וכמובן Completion Certificate להוכחת כשירות הנכס. ללא אלה, המשכנתא לא תבוצע.

מה קורה בפועל?

• אם רכשתם Off-Plan עם משכנתא, הבנק לרוב ישחרר כ-50%-70% משווי הנכס במהלך הבנייה (בהדרגה). יתרת הכסף תישאר "ממתינה". ביום שהיזם מודיע על השלמת הפרויקט, הבנק יבקש עותק של תעודת הגמר + אישור שהנכס עבר רישום זמני (Oqood או רישום DLD). רק אז, הם ישחררו את היתרה לחשבון הנאמנות של הפרויקט, והמשקיע יוכל לקבל את הנכס. חשוב: אם הפרויקט מתעכב, גם הכסף הזה לא ישוחרר, מה שעלול לגרור אתכם לצורך לשאת בהפרשי ריביות או הארכת אישור המשכנתא.
• אם קניתם נכס מוכן ושילמתם מקדמה, המשכנתא אמורה להגיע לשלב הסגירה (Closing). הבנק, כחלק מבדיקותיו לפני העברת הכסף למוכר, יבדוק את מסמכי הנכס. הוא ידרוש לראות תעודת גמר. למשל, נניח מישהו מציע לכם דירה "חדשה לחלוטין, סיימו לבנות אותה אך עדיין לא קיבלו אישורים", הבנק כנראה יסרב לממן עד שהנושא יוסדר. כך שבקנייה כזו, או שתצטרכו להמתין, או להשלים את העסקה במזומן בלי מימון.

היבט נוסף: Insurance & Risk, חלק מהמשכנתא כולל ביטוח נכס (ביטוח מבנה) לטובת הבנק. חברת הביטוח, כזכור, מכסה רק אם הנכס חוקי. הבנק לא יסתכן במתן הלוואה בלי ביטוח תקף. ולכן, עוד סיבה שהתעודה חשובה: היא אחד המסמכים שחברת הביטוח דורשת לראות לפני הפוליסה הסופית.

משקיעים זרים: חלק מהבנקים בדובאי מעניקים משכנתאות גם ללקוחות שאינם תושבים, אם כי במגבלות (לרוב עד 50% מימון, ריביות מעט גבוהות יותר). עבורם, סיכון השוק הזר עוד יותר רגיש, לכן הם עוד יותר קפדנים בדרישות. המשמעות: משקיע ישראלי שמנסה לקבל מימון, סביר לחלוטין שהבנק ישים סעיף מפורש: "Loan disbursement is conditional upon issuance of the Building Completion Certificate and Title Deed" (שחרור ההלוואה מותנה בהנפקת תעודת הגמר ושטר הבעלות).

Case Study קצר: משקיעה מישראל רכשה דירה בפרויקט על הנייר בשדרות מוחמד בן ראשיד, ותכננה לממן 50% משווי הנכס דרך משכנתא מבנק בדובאי. החוזה עם היזם קבע תשלום אחרון של 20% עם המסירה. הפרויקט התעכב בכ-5 חודשים, והבנק כבר אישר את העקרונות אך פג תוקף אישור העקרוני (Valuation) לאחר 180 יום. המשקיעה נאלצה לעבור את תהליך האישור מחדש (הערכה מחדש וכו'), ובאותו זמן היזם דרש את התשלום הסופי. רק כאשר תעודת הגמר ניתנה, הבנק הסכים לשחרר את הכספים. העיכוב בתעודה גרם לה לעלויות ריבית גבוהות (כי הריבית עלתה בינתיים), והיא נאלצה לשלם לקבלן ריבית פיגורים על איחור בתשלום האחרון (הגם שהאיחור נבע מעיכוב של הקבלן עצמו בתעודה!). הסיפור הזה מלמד שעל אף שהיזם אשם בעיכוב, המשקיע צריך להגן על עצמו בחוזה מהשלכותיה פיננסיות של דחייה בהנפקת התעודה. למשל, להוסיף סעיף שאם העיכוב במסירה נובע מאי-קבלת אישור עירייה, הקונה לא יישא בריבית פיגורים על המשכנתא שלו.

טיפ למשקיעים:

• ודאו שתנאי המשכנתא שלכם תואמים את לוחות הזמנים של הבנייה. בקשו מהבנק גמישות אם יש עיכובים שאינם תלויים בכם.
• בחוזה הרכישה, נסו לקבוע שתשלום אחרון (בין אם שלכם או של הבנק) יתבצע רק עם רישום הבעלות לאחר תעודת הגמר. סעיף כזה קיים בהרבה חוזי מכר בדובאי, אך שווה לשים לב לנוסח.
• היו מוכנים שבנק ירצה לראות את המסמך המקורי של תעודת הגמר. לפעמים לוקח כמה ימים עד שיש עותק זמין (אם היזם מתעכב להעביר), אז דאגו לקבל אותו מיד בהנפקה.

המשכנתא "נועלת" יחד עם תעודת הגמר. מבחינת המשקיע הממנף, התעודה היא לא רק אישור בנייה, אלא האור הירוק לקבלת מימון סופי. זוהי עוד סיבה מכרעת לעקוב אחר התהליך ולהבין את חשיבותו, העיכוב הקטן ביותר כאן יכול להשפיע על מימון במאות אלפי דירהם, ולכן המשקיע חייב לכלול בשיקוליו את מרכיב הזמן עד לקבלת התעודה בעת ביצוע עסקת נדל"ן בדובאי.

תעודת גמר זמנית (Provisional Completion Certificate), מתי מקבלים ולכמה זמן

האם קיים מושג של תעודת גמר זמנית בדובאי? ובאילו נסיבות הוא בא לידי ביטוי? בעוד שבאופן רשמי הרשויות מנפיקות רק תעודת גמר סופית, במקרים מסוימים קיימת אפשרות לקבל אישור זמני או חלקי המאפשר התקדמות מוגבלת, בטרם הושלמו כל הדרישות. נבאר זאת:

Defining Provisional CC: תעודת גמר זמנית (לעיתים מכונה Provisional Completion Certificate או Partial Completion) היא אישור ביניים המונפק כאשר הפרויקט בשלבי סיום, ומרבית התנאים מולאו, אך נותרו מספר נושאים משניים להשלמה. במקום לעכב לחלוטין את המסירה, הרשויות עשויות לאפשר אישור זמני לתפעול הבניין, תחת התחייבות לסיים את הפרטים הנותרים.

חשוב לומר upfront: עיריית דובאי אינה מנפיקה "תעודה זמנית" במסמך נפרד הפורמלי. התעודה שתתקבל היא עדיין "תעודת גמר" רגילה, אבל יכולה להתקיים באופן מובלע סיטואציה זמנית:

• כלומר, התעודה ניתנת בתנאים: יחד עם התעודה, מלווה מכתב התחייבות לתקן דברים במסגרת זמן. אם לא ימולאו התנאים, יכולה העירייה לשלול או להטיל סנקציות. אך בפועל, כשנותנים תעודה, הבניין חוקית מאושר.
• לחילופין, במקרים של פרויקט חלקי (כגון שלבים, ראה בהמשך), מונפקות תעודות גמר עבור חלקים מהפרויקט.

מתי יאפשרו מצב זמני?

• ליקויים מינוריים: אם בביקורת הסופית נשארו רק הערות קטנות שאינן קריטיות לבטיחות, למשל: חסרים כמה שלטי חירום, או הגינון טרם הושלם אך הוא לא פוגע בשימוש. במקרה כזה, העירייה עשויה להנפיק את התעודה בתנאי שהקבלן יתקן תוך X זמן. למעשה, ניתן לראות זאת כ"תעודה סופית" עם אופציה לביקורת נוספת לווידוא התיקונים.
• Force Majeure באישור מסוים: לעיתים, כל הדרישות מולאו חוץ מאישור אחד שלא תלוי בקבלן, נניח, חברת הטלפוניה מתעכבת באישור חיבור סיבים אופטיים, אך זה לא משפיע על בטיחות. העירייה יכולה להחליט לא לעכב אכלוס בגלל זה, ולהנפיק תעודה זמנית שמחריגה את הנושא הזה.
• מבנה בשימוש חלקי: למשל, מרכז קניות ענק שמושכר בהדרגה. אולי היזמים ירצו לפתוח חלק מהמתחם כשהחלק השני עדיין בבנייה (אך מופרד). במצב כזה אפשר שיונפק אישור זמני להפעלת חלק A בעוד חלק B בבנייה. כמובן, דורש אמצעי הפרדה ואבטחה קפדניים.

משך הזמן: לרוב, אם ניתן אישור מותנה, הוא יינתן עם חלון זמן ברור, למשל, התחייבות לתקן תוך 30 או 60 יום. העירייה יכולה גם לדרוש פיקדון כספי כתנאי (מעין ערבויות ביצוע). לעיתים, אם לא עמדו בזמן, רשמית התעודה עלולה להיות מבוטלת, אך בפועל, במקרים כאלו, אם חלף הזמן והדברים לא תוקנו, העירייה תבוא לחדד לקבלן, ואולי תקנוס, אך לא בהכרח תפנה דיירים שכבר נכנסו. היא תטפל נקודתית בתקלה.

יש להבדיל בין זה לבין טופס 4 הישראלי: בישראל טופס 4 הוא בעצם "אישור אכלוס זמני" לפני תעודת הגמר הסופית. בדובאי, אין מערכת שני שלבים מובחנת כזו לדיור רגיל, יש רק את האישור העיקרי. אך כפי שתואר, הוא יכול להיות מונפק גם אם חוברת אליו התחייבות לסגירת פרטים אחרונים.

דוגמה: בבניין מגורים בינוני, הכול היה מוכן למעט פיתוח נופי (גינה מסביב) שהקבלן לא הספיק לשתול עקב עונת הקיץ הקשה. מכיוון שהגינה לא השפיעה על בטיחות המבנה, ולא הייתה סכנה, העירייה הנפיקה תעודת גמר בתנאי שהפיתוח הנופי יושלם תוך 3 חודשים (עד עונת השתילה הנוחה). היזם הפקיד ערבות כספית קטנה כבטוחה. הדיירים יכלו להיכנס ולגור מיד. זו דוגמה ל"גמישות" של הרשויות לטובת הציבור, במקום לעכב לריק.

סיכון באישור זמני: עבור המשקיע, סיטואציה כזו בדרך כלל לא מורגשת, כי יש תעודה והכול חוקי. אך יש לשים לב: אם ידוע לכם שהתעודה הותנתה במשהו, כדאי לעקוב שזה באמת טופל. אחרת, עלול להיות שהעירייה לא תספק אישורים נוספים או הטבות (למשל, אם רציתם שינוי ייעוד או היתרים נוספים בבניין, לא יתאפשר עד שהשלמתם התחייבות). מקרים כאלה נדירים למשקיע פרטי, אך שווה מודעות.

האם ניתן לקבל אישור זמני לאכלוס ללא חשמל/מים? כללית, לא. לא יתנו להכניס דיירים בלי חיבור. אבל יתכן תרחיש של חיבור חשמל זמני גם אחרי הבנייה: למשל, אם בניין רצה לארח אירוע (תערוכה) בטרם אושר רשמית, ספק אם היו מאשרים, אלא אם זה מוגדר כאתר זמני עם היתרים מיוחדים.

פרויקטי בנייה ציבורית: לפעמים, במבני ציבור כמו בתי ספר, אם שנת הלימודים בפתח, יתכן שתהיה "פתיחה רכה" עם אישור זמני. ראינו למשל באמירויות אחרות (או במדינות אחרות) מוסדות חינוך שקיבלו אישור זמני להתחיל לפעול, כאשר נדרשו להשלים עוד יציאה אחת או עוד מעלית נכים בהמשך.

בדובאי ספציפית זה נדיר כי התכנון והתזמון מוקפדים למנוע זאת.

מה זה אומר למשקיע בפועל?

• אם אתם מקבלים נכס "עם תעודה", אין צורך לדאוג לרוב, הוא כנראה כשיר לגמרי. אבל מעניין לשאול את היזם: "האם יש עוד משהו בהתחייבות אחרי התעודה?", גם מתוך סקרנות וגם להבין אם עלולות להיות עבודות המשך כשכבר תגורו (כמו שתילת עצים, התקנת ציוד נוסף).
• במידה וקיבלתם מידע שהאישור הוא זמני, ודאו שהעירייה תעקוב, או אפילו כתבו ליזם אימייל רשמי שאתם מבינים שיש התחייבות ומבקשים עדכון כאשר היא תבוצע. זה יוצר תיעוד שאם משהו ישתבש תוכלו להראות שפניתם.

תעודת גמר זמנית אינה סטטוס רשמי אלא יותר נסיבה שבה התעודה ניתנת למרות השלמות קלות שעדיין בתהליך. זו גישה מעשית של הרשויות למנוע עיכובים מיותרים. כמשקיעים, אין בכך סיבה גדולה לחשש, אך מומלץ להיות מודעים אם מצב כזה מתקיים בפרויקט שלכם, ולעקוב אחר השלמת החובות. באופן כללי, עדיף תעודה זמנית מאשר אין תעודה בכלל, זה מאפשר לכם להתקדם ולנצל את הנכס, בעוד שהפרטים הקטנים מושלמים ברקע.

פרויקט חלקי: איך מוציאים תעודת גמר בשלבים

פרויקטים גדולים לעיתים קרובות מחולקים לשלבים, למשל מתחם בן מספר מגדלים או שכונת וילות הנבנית בפאזות. במצבים כאלה עולה השאלה: האם צריך לחכות שכל הפרויקט ייגמר כדי לקבל תעודת גמר, או שניתן לקבל אישורים חלקיים? בדובאי, התשובה גמישה: ניתן להנפיק תעודת גמר לכל חלק (Phase) של הפרויקט, כל עוד אותו חלק עומד בפני עצמו מבחינת תשתיות ובטיחות. נפרט כיצד עובד מנגנון תעודת גמר שלבית.

חלוקת הפרויקט לשלבים: כבר בשלב התכנון, היזם יכול להצהיר על פייזינג (Phasing), למשל "שלב 1: מגדל A ו-B, שלב 2: מגדל C + מרכז קניות, שלב 3: פארק ציבורי ומתקנים". רשות הבנייה עשויה להנפיק היתרי בנייה נפרדים לכל שלב, או היתרים מותנים. בהתאם לכך, גם בסיום, כל שלב יכול לקבל אישור בנפרד.

דרישות לתעודת גמר שלב ראשון: כדי שעירייה תאשר שלב אחד מתוך כמה, על השלב:

• להיות תפקודי עצמאית: כלומר, כל התשתיות שלו צריכות להיות מחוברות ועובדות מבלי להסתמך על משהו שייבנה בעתיד. למשל, אם בבניין א' משלב 1 נמצאת תחנת המשאבות שמשרתת גם את בניין ב' שיגיע בשלב 2, זה בעייתי. רצוי שלכל שלב יהיו מערכות נפרדות, או לפחות זמניות, לתפקוד.
• בטיחותית מופרד: השלב צריך להיות מופרד פיזית מאתר הבנייה הפעיל של השלב הבא. פקחי הבטיחות יוודאו שיש גדרות הפרדה, שילוט, ושהדיירים בשלב הראשון לא חשופים לסיכונים מהאתר השני.
• גישה ותשתיות מלאות: למשל, כביש הגישה לשלב הראשון חייב להיות מוכן. אי אפשר לאכלס מגדל אם הדרך היחידה אליו עדיין בבנייה בשלב הבא.
• מענה לצרכי דיירים: אם בפרויקט כולו תוכננו מתקנים משותפים (בריכה, לובי מרכזי, חניה משותפת), והם אמורים להגיע רק בשלב האחרון, אולי לא יאפשרו אכלוס שלבים מוקדמים כי לא יהיה לדיירים היכן לחנות או מתקנים בסיסיים. לכן, לעיתים בונים קודם את החניון המשותף או חלק ממנו.

תהליך קבלת תעודה לכל שלב: בפועל, דומה למה שתואר לתעודה רגילה, רק מוגבל לחלק מהאתר:

• הקבלן מגיש בקשה לתעודת גמר Partial ומציין באיזה שלב מדובר.
• ייתכן שידרשו לצרף מסמכים מיוחדים, כמו תכנית המראה את גבולות השלב וסידורי הבטיחות המפרידים מהשלב הבא (איזורים מגודרים וכו').
• הביקורת תיערך רק בחלק המיועד. כמובן שיבדקו גם שההפרדה קיימת: לדוגמה, מבנה ב' הלא גמור, הכניסות אליו חסומות ואין גישה לדיירים.
• אם הכול תקין, תונפק תעודת גמר Partial, לרוב יצוין עליה משהו דוגמת "Phase 1 completed of Project X".

דוגמה מוכרת: אזור מגורים "Dubai Hills" פותח בשלבים. בשלב ראשון נמסרו כמה בניינים ופארק קטן, בעוד שבמרחק 500 מטר המשיך שלב שני בבנייה. לכל קבוצה של בניינים היה אישור גמר, והם אוכלסו, בזמן שהאזור השני הופרד היטב. הדיירים נהנו מהפארק והכבישים שכבר הושלמו בשלבם, וכל כמה חודשים הצטרפו עוד בניינים. המפתח להצלחה היה שתוכנן מראש שכל שלב הוא שכונה קטנה עצמאית, עם כניסה משלו וחניה.

על מה יש לשים לב? למשקיע שרוכש בפרויקט רב-שלבי:

• בדקו באיזה שלב הנכס שלכם. אם הוא בשלבים מתקדמים (למשל שלב 3 מתוך 4), המשמעות עשויה להיות שתקבלו אותו מאוחר יותר, או שתהיו מוקפים באתר בנייה לתקופה עד סיום השלב האחרון.
• אם נכסכם בשלב ראשון, זה טוב, כי תקבלו מהר. אך שאלו: "האם השלב שלנו כולל את כל השירותים?" שלא יקרה שנניח חדר הכושר או הבריכה המובטחים יבנו רק בסוף, כך שתשלמו דמי ניהול מתקנים שטרם קיימים. במקרה כזה, לפעמים יש הוזלה בדמי הניהול עד השלמתם.
• מבחינת ערך הנכס: נכס בשלב מוקדם עלול לעלות בערכו אחרי שכל הפרויקט יושלם (כי אז הסביבה כולה מפותחת). אולם בטווח הקצר, דיירים בשלב ראשון חיים עם עבודות בנייה סמוכות, רעש, אבק, משאיות. צריך לקחת זאת בחשבון. אם זו דירת נופש, אולי פחות בעיה; אם למגורים או להשכרה רגילה, יכול להשפיע על שכר הדירה לפני סיום הפרויקט השלם.

היבט משפטי: בחוזי מכר גדולים, מגדירים לפעמים "מסירת חלקים" (Sectional Completion). חשוב לשים לב שאם קיבלתם נכס בשלבים, מה האחריות של היזם כלפיכם אם השאר מתעכב משמעותית או לא נגמר כלל. בדובאי, RERA מפקחת וודאי לא תאשר שלב ראשון אם אין יכולת פיננסית להשלים את יתר השלבים, אבל זה שווה בדיקה.

Case Study: בפרויקט מעורב של מגורים וקניון, הובטח לקוני הדירות שהקניון (שלב אחרון) יהיה מוכן שנה לאחר הדירות. בפועל, הקניון התעכב 3 שנים. לדירות הייתה תעודת גמר כמובן, אבל ערכן בתקופה הזו היה מעט נמוך מהמצופה כי המתקן המסחרי החשוב טרם פעל. חלק מהמשקיעים הפעילו לחץ ציבורי ודרך RERA על היזם, ובסופו של דבר נקבע להם פיצוי כספי סמלי עבור העיכוב במתקן המובטח. מקרה זה מחדד: תעודת גמר של הדירות לא מכסה מתקן נפרד שהובטח. אם תרחיש כזה רלוונטי, אולי תרצו סעיף פיצוי.

איך לזהות בשלבים: לרוב, היתרי הבנייה וכל פרסום יזכירו את פאזות הפרויקט. גם באתר DLD אפשר לחפש לפי שם פרויקט, ורואים אולי רישומים חלקיים.

תעודות גמר ניתנות גם בשלבים עבור חלקי פרויקט, דבר המאפשר ליזמים ולמשקיעים להתחיל להפיק תועלת מההשקעה בלי להמתין לגמר מוחלט של הכול. כל עוד זה מנוהל נכון, עם הפרדת בטיחות ותכנון תשתיות נכון, אין בכך סכנה. המשקיע צריך רק להיות מודע להשלכות האפשריות (סביבה בבניה בשלבים אחרים), ולוודא שכל מה שרלוונטי לנכס שלו אכן הושלם בשלב שלו. המפתח הוא תכנון ושליטה רגולטורית, ובדובאי, שני אלה מתקיימים במידה רבה, לטובת כל הצדדים.

תקנות רשות הקרקעות בדובאי לגבי תעודות גמר 2025

רשות הקרקעות של דובאי (DLD, Dubai Land Department) ממלאת תפקיד מרכזי בפיקוח על פרויקטי נדל"ן, בעיקר בהיבט המשפטי-פיננסי, ומשלימה את עיריית דובאי שאמונה על הפן ההנדסי. בשנת 2025, נכנסו או התחדדו מספר תקנות ועדכונים הנוגעים לתעודות גמר והשלמת פרויקטים. נכיר את העיקריות שבהן, כדי שהמשקיע יהיה מעודכן בדרישות הרגולטוריות העדכניות.

1. חובת רישום מיידי של פרויקט עם קבלת תעודת גמר:
כבר הזכרנו זאת קודם, אך בשנת 2025 דגשה DLD מחדש בהנחיותיה כי "החוק דורש ממפתחים לרשום פרויקטים שהושלמו בדובאי מיד עם קבלת אישור השלמת הפרויקט". המשמעות: מיד לאחר שהיזם מקבל את תעודת הגמר מהעירייה, עליו לפתוח תיק רישום סופי עבור הבניין/פרויקט במערכת הטאבו. עיכוב ברישום עלול לגרור סנקציות או עיכובים במתן אישורים עתידיים ליזם. עבור המשקיע, תקנה זו מבטיחה שלא יהיה פער זמן גדול בין השלמת הבנייה לרישום הזכויות על שמו.

2. מנגנון פיקוח על חשבונות הנאמנות (Escrow) עד השלמת הפרויקט:
חוק הנאמנות (Law No. 8 of 2007) ותקנותיו קובעים שחלק מכספי הרוכשים בנאמנות מוחזקים עד השלמת הפרויקט. התקנה המעשית היא להחזיק 5% מהערך בנאמנות עד לקבלת תעודת הגמר. בשנת 2025, RERA (הזרוע של DLD) הידקה את הפיקוח:

• היזם לא יכול לשחרר את יתרת ה-5% הללו מבלי להציג תעודת גמר מקורית.
• בנוסף, עודכנו נהלים לפיהם אם פרויקט מתעכב מעבר ללוח הזמנים החוזי, רשות הנאמנות רשאית להתערב ולשחרר כספים לרוכשים או לקיים ערבויות, אם נראה שהפרויקט בסיכון.
  זה נועד למנוע מצבים של כספים "כבולים" בפרויקט שלא מגיע לסיום.

3. מדיניות "אין תעודה, אין פרסום מסירה":
DLD פרסמה הנחיה שבאמצעי התקשורת, יזם לא רשאי להכריז על פרויקט כ"מוכן למסירה" (handover) בלי שהתעודה הושגה. כלומר, אסור לשווק או להזמין לקוחות למסירת דירות רשמית אם עדיין אין Completion Certificate. הפרה יכולה לגרור קנס וצו מניעה על המשך השיווק. צעד זה, שנכנס לאכיפה ב-2024-2025, נועד למנוע מקרים בהם יזמים מודיעים חגיגית "אכלוס החל" אבל בפועל הניירת לא הושלמה. עבור המשקיע, זה אומר שאם אתם רואים פירסומי מסירה, סביר מאוד שהכל באמת מוכן (כי היזם לא יעז לפרסם בלי גיבוי).

4. עמידה בקוד הבנייה החדש:
בשנת 2023 אושר עדכון מקיף לDubai Building Code. בשנת 2025 נכנסו לתוקף סעיפים חדשים, למשל בנושא הנגשה (כאמור, חותמת Wosool), ובנושא תקני בנייה ירוקה (הרחבה של Al-Safat). DLD, כרגולטור נדל"ן, הוסיפה בדרישותיה שבקשות לרישום פרויקט שלם צריכות לכלול הצהרה שהפרויקט עומד בקוד המעודכן. כלומר, תעודת הגמר עצמה מעידה על כך (שהרי העירייה לא תנפיק אם לא עומד). אך DLD מוסיפה בדיקות משלה במסמכים, למשל, לוודא שיש אישור "Safat" (תקן בנייה ירוקה מינימלי) לפני רישום.
נכון ל-2025, כל מבנה חדש בדובאי חייב לעמוד לפחות ברמת "ברונזה" של תקן הבנייה הירוקה Al-Safat (שהיא רמת החובה הבסיסית) כתנאי לתעודת גמר. DLD והרשות להסמכת מבנים ירוקים משתפות מידע, אם פרויקט הוצהר כירוק ולא עמד בזה, עשויות להיות סנקציות או דרישה לשדרוג לפני רישום.

5. רגולציית "שקיפות הפרויקטים":
DLD מפעילה פורטל פומבי שבו ניתן לחפש סטטוס של פרויקטים (מהתקדמות ועד השלמתם). בשנים האחרונות הפורטל שודרג ומחייב יזמים לעדכן סטטוס. משנת 2025, אחד השדות המרכזיים שם הוא "תאריך קבלת Completion Certificate". אם פרויקט סיים בנייה אך לא עודכן כתעודה נתקבלה, זה דגל אדום ש-DLD יכולה לחקור בו. יתרה מזו, הפורטל מאפשר לקונים פוטנציאליים לראות אם הפרויקט הושלם.
יש גם שירות, לפי דרישת FATF, שמאפשר לשאול האם לאדם מסוים יש נכס רשום, מה שמגביר לחץ שהכל ידווח (צוין בדוח שציטטנו).

6. קנסות על אי-סיומת / אי-רישום:
החל מ-2024, DLD בשיתוף עיריית דובאי ערכה "מבצע" לטיפול בבניינים ישנים שלא הושלמו (כגון שלדים נטושים) או שהושלמו לא חוקית. לפי דיווחים, הוחלט שלבעלי בניינים לא רשומים או מוזנחים יינתן אולטימטום:

"היזמים יקבלו שנה מיום החלטה זו להגיש בקשה לתעודות בנייה והיתרים, והבעלים יצטרך לשלם 1% מערך הפרויקט קנס על כל שנה של עיכוב".
זוהי החלטה שפורסמה בעיתונות (ב-2023) לגבי ענישה של מבנים ללא רישוי נאות. אמנם זה לא נוגע לרוב המשקיעים הרגילים, אך זה מסר ברור: השלטונות סוגרים פינות ולא נותנים לבלתי גמור להתקיים לאורך זמן.

7. Digital Twin והגשה דיגיטלית:
ב-2025 DLD ועיריית דובאי מקדמות שימוש בבינה מלאכותית ובמודלים דיגיטליים. למשל, ביקורת באמצעות רחפנים או AI. זה בהקשר תעודת גמר אומר שייתכן ובקרוב חלק מהבדיקות יעשו באמצעים חכמים, אך עדיין באישור אדם. מה שכן, המסמכים כולם כבר דיגיטליים. התעודה עצמה דיגיטלית ומוטמעת במערכת, אפילו לא תמיד תקבלו נייר אלא PDF חתום.
המלצת DLD למשקיעים היא לבדוק אונליין את סטטוס הנכס. באמצעות מספר נכס, ניתן באתרים ממשלתיים לוודא אם רשום "Completed" או לא. משקיעים חכמים יכולים, עוד לפני קנייה, להקליד את שם הפרויקט בפורטל DLD ולראות האם מופיע כCompleted או "In progress".

8. התאמה לחוקי מס:
אף על פי שאין מע"מ על מכירת נכס חדש אם נמכר לפני 3 שנים מהשלמה (אפס אחוז מע"מ), לאחר 3 שנים מוטל מע"מ של 5% על המכירה. לכן, DLD מוודאת שתאריך תעודת הגמר נקלט נכון, כדי לדעת אם נכס מסוים עובר את הסף הזה. למשל, נכס שהושלם ב-2021, מכירה ב-2025, חייבת במע"מ 5%. זה לא משהו שהמשקיע הישראלי חשב עליו אולי, אבל חשוב עסקית.

למשקיע, מה בפועל?

• ודאו שהיזם שלכם מתכנן לרשום את הנכס מיד. אתם יכולים לעקוב באתר.
• היעזרו בכך שהמידע שקוף: כנסו לפורטל פרויקטים של DLD ובדקו סטטוס.
• אם משהו נשמע לא נכון, פנו ל-RERA. ב-2025 יש לנורמליזציה של ישראל-אמירויות כבר עורכי דין ישראלים שעובדים עם DLD. במידת הצורך, אין לחשוש לערב אותם אם יש בעיה (למשל היזם מתעכב ברישום ואתם חוששים).
• שימו לב גם לתקנות צדדיות: למשל, החל מ-2025 DLD דורש שחוזי שכירות (tenancy) יהיו דרך מערכת Ejari בלבד, ויש הלימה בין רישום נכס כ"מושלם" לאפשרות לרשום בו חוזה שכירות. אם תעודת הגמר מתעכבת, לא תוכלו להוציא חוזה שכירות רשמי (כי נכס לא מופיע כפעיל ב-Ejari). זה עוד טריגר להשלים הכל.

תקנות 2025 מחזקות את השקיפות, את החובה ברישום מהיר, ואת העמידה בתקנים מודרניים. הן עשויות להשפיע על לוחות זמנים (למשל, לוודא נגישות זה עוד עבודה, אך חובה). עבור המשקיע, בסופו של יום, זה מביא ערך חיובי: יותר ביטחון שהנכס שלו רשום בזמן, ושאין פינות פתוחות שמחר יפתיעו. רק חשוב להיות מודע ולעבוד מסודר לפי הנהלים.

תעודת גמר במגדל מגורים לעומת בנייה נמוכה

סוג הפרויקט (מגדל רב-קומות לעומת מבנה נמוך כמו בית צמוד קרקע או בניין קטן) משפיע על הדרישות והמורכבות בקבלת תעודת הגמר. נבחן את ההבדלים המרכזיים בין מגדל מגורים גבוה לבין מבנה נמוך/וילה, בכל הקשור להוצאת תעודת גמר בדובאי.

1. היקף ומורכבות הבדיקות:

• במגדל מגורים גבוה (נאמר 20, 30, 50 קומות) יש מערכות טכניות מורכבות: מספר מעליות, משאבות מים להגברת לחץ לקומות עליונות, מערכות ספרינקלרים נרחבות, מערכות ניהול עשן, גנרטור חירום גדול, חניון רב מפלסי תת-קרקעי, וכו'. כל אלו צריכים בדיקה פרטנית.
  • למשל, בדיקת מעליות: במגדל עם 4-6 מעליות, יש בדיקה לכל מעלית, כולל מבחני עצירת חירום בקומות שונות.
  • מערכת כיבוי אש: בבניין גבוה, לעיתים יש מאגרי מים וכבאיות לחץ באמצע הבניין (קומות טכניות), והכיבוי יבדוק שכל קומה מקבלת לחץ מתאים.
  • ניהול עשן: במגדלים עכשוויים יש מערכות להוצאת עשן אם פורצת שריפה, ואלה נבדקות.
  • מערכת בקרת בניין (BMS): מערכות ממוחשבות לניטור, בבניינים יוקרתיים בודקים שהן פועלות כראוי (לא חובה לתעודה, אבל אם קיימות, ירצו לראות שאין תקלות).
• בבנייה נמוכה (נניח וילה עד 2-3 קומות או בית עירוני קטן): אין מעליות, לרוב אין מערכות כיבוי אוטומטיות (בוילה פרטית לא נדרשים ספרינקלרים, רק אמצעי כיבוי בסיסי). החיבור לחשמל ומים ישירות, בלי חדר מכונות מורכב. לכן, היקף הביקורת קטן בהרבה: הפקח יוודא איכות בנייה, שאין סדקים, שהחיבורים בוצעו, שיש כביש גישה ומדרכה, חיבור ביוב, ואם קיים דבר כמו מעלית ביתית או מעלון, ייבדקו. בביקורת וילה, דגש גדול הוא על פיתוח המגרש: גידור, גינה, שוחות ניקוז, והאם המבנה תואם לתוכנית (מיקום, גובה, חזיתות).

2. זמן ותהליך:

• מגדל מגורים: זמן ההכנה לקבלת התעודה ממושך. הקבלן והיועצים עושים בדיקות פנימיות שבועות רבים לפני שיזמינו את העירייה. יש גם בדיקת ביניים חשובה שנקראת "הנדאובר פנימי" בין הקבלן ליזם. לעיתים היזם מזמין חברת בדק חיצונית לסרוק 100% מהדירות (snagging) לפני שבכלל מזמינים פקח עירייה, כדי להיות בטוחים. כל התהליך עד לקבלת תעודה במגדל עשוי לקחת מספר חודשים (נניח 2-4 חודשים לאחר גמר הבנייה).
• וילה או בניין נמוך: התהליך יכול להיות מהיר למדי. לא נדיר שבפרויקט וילות, תוך 2-3 שבועות מהשלמת הבנייה מתקבלים האישורים. עצם העובדה שאין צורך לתאם כמות גדולה של גורמים (למשל, כבאות לרוב עושה ביקורת מהירה, כי מדובר לבדוק מטף, גלאי עשן בסיסי ואולי צינור גינה). גם DEWA חיבור פשוט, אין חדר טרנספורמציה גדול וכו', פשוט מונה.

3. דרישות ספציפיות:

• חניה ונגישות: במגדל, צריך תאימות מלאת תקני חניה בבניין (רוחב מקומות, מספרם). בוילה, יש אולי חניה פרטית או שתיים, יחסית פשוט.
• נגישות לנכים: גם וילה אמורה טכנית להיות נגישה (למשל, אם זו וילה להשכרה ציבורית, אולי דורשים רמפה). אבל במגדל, הדרישות מחמירות יותר: מסלולים בדירה נגישים, שירותי נכים במתקנים משותפים, וכו'.
• Wosool: החותמת למוגבלויות שהזכרנו. גם בוילה (אם היא תוכננה אחרי 2023) אמורה לעמוד בזה, בעיקר דלת רחבה, רמפת כניסה. אך במגדל יש שורה של דברים (מעלית מונגשת, סימון ברייל במעלית, חניות נכים בחניון, וכו').
• שטחי שירות: בניין גבוה צריך לספק שטחים למערכות (כמו חדר צ'ילרים, משאבות), וגם חללי פינוי אשפה עם דחסנים וכו'. כל אלו נבדקים. וילה, פח אשפה בחוץ, נגמר הסיפור.

4. מיונז (טופס):
בבירוקרטיה, לעיתים יש טפסים שונים לסוגי מבנים. לדוגמה, טופס X לCompletion של "וילה פרטית" וטופס Y לCompletion של "בניין רב קומות". לפי אתר DDA שציטטנו, יש יוצא דופן: בדיקת סקר (Survey) דורשת עבור רב-קומתי טופס (ZA-DC-F-99), אבל וילות מוחרגות. זאת אומרת, לא דורשים את הדוח הזה לוילה.
עוד דבר: אישור מצלמות SIRA, לא נדרש לוילה, אך חובה בבניין ציבורי.
וכו'. כלומר, תהליך הPaperwork קל יותר למבנה קטן.

5. מקרים מיוחדים:

• גורדי שחקים (100 קומות+): לבניינים סופר-גבוהים יכולות להיות דרישות נוספות. למשל, מגדל מעל 100 קומות עלול לדרוש "אישור מיוחד של הוועדה העליונה לבניינים גבוהים". בדובאי, למשל, מגדלי-על כמו בורג' חליפה מערבים מומחי קוד בינלאומיים. למשקיע רגיל זה פחות רלוונטי, אך יש רף הקפדה עצום שם, כל קומה במגדלי-על נבדקת על ידי צוות נרחב. משך ההשלמה עד תעודה עשוי להיות חצי שנה או יותר גם אחרי גמר.
• מבנה נמוך מאוד (מחסן, האנגאר): אלה פשוטים מבחינת תהליך, אבל צריכים לעמוד בתקני שימוש שונים (כיבוי אש למחסן, יציאות וכו'). לפעמים מחסן מקבל תעודה זמנית עד שיתקין מערכת ספרינקלרים למשל, ואז סופית.

Case Study:
נשווה שני פרויקטים אמיתיים:
א. מגדל Marina Pinnacle (כשנבנה לפני עשור), 77 קומות. משך הבדיקות: כ-3 חודשים. העירייה ערכה 3 ביקורות נפרדות (מבנה, כבאות, חשמל) בשל מורכבות. התגלו עשרות תקלות, כולל בעיית לחץ מים ותקשורת במעליות לשירותי חירום. תוקנו, תעודה הוצאה.
ב. פרויקט "Arabian Ranches Phase X", וילות. משך הבדיקות: כשבועיים בלבד לכל רחוב של וילות. חלק מהוילות קיבלו תעודה בעוד אחרות באותו שלב עוד פינישים. העירייה שלחה צוות קטן שבדק 2-3 בתים כמייצגים והסתמך על אישורי היועץ לשאר.

במגדל, כל דירה כמעט נבדקה בדגימה; בוילות, מדגמים. אמון יותר גבוה שיש פחות מה להסתבך בו.

למשקיע:

• אם אתה קונה במגדל: תכין עצמך נפשית שייתכן קצת עיכוב מסירה לעומת ההבטחה, כי במגדלים קל לפספס פרט קטן שמעכב.
• אם אתה קונה וילה: בדרך כלל on time או אפילו לפני הזמן.
• יש משקיעים שאומרים: "אני מעדיף וילה כי פחות בירוקרטיה, פחות על מי נשען", זה לא שיקול עיקרי, אבל זה חלק מהשקט: וילה זה יחסית plug-and-play.
• מצד שני, במגדל לעיתים יש בדק קפדני יותר, אז אתה מקבל משהו שעבר ניפוי. בוילה אולי דברים התפספסו כי פחות עניין רשויות, ואז תקלות יתגלו אצל הדייר הראשון.

תעודת גמר במגדל היא הליך כבד ומורכב, מערב גורמים רבים והרבה דרישות, בעוד במבנה נמוך זה יותר פשוט ומהיר. דובאי ערוכה היטב לשניהם: בעיר יש מאות גורדי שחקים ולכן נצבר ניסיון רב בפיקוח עליהם. כמשקיעים, היו מודעים שמבנים גבוהים = יותר מערכות = יותר אפשרויות לעיכובים, אך בסוף, אם עברו, אתם יודעים שהבניין בחן כל בורג. במבנים נמוכים, יותר פשטות אבל גם אולי פחות "עיניים" בכל פינה, אז תצטרכו אתם בבדק לאחר המסירה להיות ערניים לפרטים.

וילת יוקרה בדובאי: דרישות מיוחדות לתעודת גמר

וילות יוקרה בדובאי הן סמל סטטוס מבוקש, והמפרטים שלהן גבוהים מהסטנדרט הרגיל. למרות שבבסיס וילה היא "מבנה נמוך", כאשר מדובר בוילת יוקרה, ייתכנו דרישות מיוחדות או אלמנטים ייחודיים המשפיעים על קבלת תעודת הגמר. בואו נראה מה מייחד וילת יוקרה ואילו בדיקות או מסמכים נדרשים לה באופן ספציפי.

1. מתקנים ייחודיים בוילה: וילות יוקרה רבות כוללות מתקנים שלא קיימים בבית רגיל:

• בריכת שחייה פרטית: כמעט סטנדרט בוילות יוקרה. בדובאי, בריכה דורשת אישור בטיחות וגדר או כיסוי למניעת נפילות, במיוחד אם היא חיצונית ועמוקה. כחלק מתעודת הגמר, הפקח יבדוק את הבריכה: עומק, סולמות, גידור היקפי (אם נדרש), מערכת סינון (משאבות) תקינות. יתכן צורך באישור נפרד ממחלקת בריכות (במיוחד במתחמי יוקרה).
• ביתנים חיצוניים: וילות יוקרה לעיתים כוללות ביתן כושר, סאונה, יחידת שירותים חיצונית וכו'. כל מבנה נוסף כזה נכלל באישור, צריך לוודא שהוא נבנה לפי תקנות (הרחק מקו גבול, גובה מוגבל).
• מערכות חכמות: בתים חכמים עם אוטומציה, מערכת חשמל חכמה, שליטה באבטחה וכו'. לא שיש תקינה מיוחדת לאוטומציה (היא וולנטרית), אבל הפקחים עשויים לבדוק שכל הרכיבים החשמליים עומדים בתקן.
• מעלית ביתית: בוילות מפוארות של 3-4 קומות בונים מעלית פנימית לנוחות. מעלית כזו, אף שהיא קטנה, מחייבת אישור בטיחות כמו מעלית בניין (תקן EN81 וכו'). לכן, תהליך התעודה יכלול גם בדיקת מעלית הבית על ידי בודק מעליות.
• מערכות אנרגיה מתחדשת: חלק מהוילות החדשות יוקרתיות מתקינות פנלים סולאריים להסקה או חשמל, מערכות מיחזור מים (gray water). זה חלק מדרישות בנייה ירוקה לפעמים ברמת יוקרה. הביקורת תצטרך לאמת שאלו הותקנו כנדרש אם התחייבו בתכנית. למשל, אם הוגש שקולטים סולאריים על הגג, יוודאו שהם אכן שם ועובדים.

2. עיצוב ואמנות: וילות יוקרה מערבות אדריכלות יוצאת דופן, קירות מסך זכוכית גדולים, גימורי יוקרה כמו קירות שיש, וכד'. אמנם זה לא אישיו לתעודת גמר, כל עוד עומד בתקנים, אבל:

• חזיתות זכוכית: הפקח יבדוק האם הזכוכית היא רבודה/מחוסמת כנדרש (תקני בטיחות לזכוכית גדולה).
• תאורה חיצונית/נופית: לרוב בוילות כאלה יש תוכנית תאורה היקפית, מזרקות וכו'. צריכים אישור חשמל והתקנה בטוחה (למשל שקעים עמידי מים בחוץ). גם זה בבדיקה.

3. פרטיות וגבולות: בווילות יוקרה החשיבות של פרטיות גבוהה, לכן בונים חומות או גדרות גבוהות מהממוצע, לפעמים עם צמחיה צפופה.

• יש תקנות לגבי גובה גדר (בדרך כלל מקסימום ~2 מטר). אם בעל הוילה רצה 3 מטר לשקט, ייתכן שיצטרך אישור מיוחד. הפקח יבדוק את הגדר ומיקומה.
• אם הוסיפו ביתן שומר בכניסה, גם זה חלק מהמבנה וייבדק.

4. דרישות הנגשה: גם וילת יוקרה מחויבת בנגישות מסוימת לפי קוד (בעיקר גישה לכיסא גלגלים בקומת הקרקע, שירותי אורחים נגישים). סביר שבעלי וילה יוקרתית אולי לא חושבים על כך, אבל הפקח כן. הוא יבדוק, למשל, האם לפחות כניסה אחת לוילה נגישה (רמפה או אפס הפרש), האם דלת כניסה ברוחב לפחות 90 ס"מ. בשנת 2025 עם דגש Wosool, גם הוילות לא מוחרגות. לכן, מתכנני וילות יוקרה מוסיפים פרטים כמו שביל כניסה רחב, אולי אפילו מעלון בגרם כניסה אם יש הרבה מדרגות, כדי לעמוד בדרישה. נקודה זו יכולה להפתיע משקיעים, אבל זו דרישה רשמית.

5. חנייה לרכבי יוקרה: וילות יוקרתיות מכילות לעיתים מוסך ממוזג, עם מתקנים (כמו מטען חשמל לרכב). הפקחים יבדקו שהמוסך אכן מאוורר כיאות (כדי שאדי דלק לא יתקעו), שיש שקע מטען שעומד בתקן. אם יש מעלית רכב (יש וילות עם מעלית מכוניות למרתף תצוגת רכבים), זו מערכת מכאנית משמעותית, ודאי דורשת אישור יצרן ובדיקה.

6. מיקום ומפלס קרקע: חלק מווילות העל נמצאות בחוף (דוגמת פאלם ג'ומיירה) או במגרשים גדולים.

• אם הוילה על הים, יש רלוונטיות לרשות החופים, לוודא שלא חרגו לקו החוף הציבורי.
• אם יש מזח פרטי, צריך אישור רשות ימית, זה בדרך כלל בנפרד, אך ייתכן ולא יאשרו תעודה לפני שמזח מורשה.

7. מהירות תהליך: כפי שציינו, וילה לרוב מהירה, אך וילת יוקרה גדולה (נגיד 2000 מ"ר בנוי, 3 קומות, מרתף) מורכבת יותר מבית בינוני. אולי לא כמו מגדל, אבל עדיין לוקח יותר בדיקה.
בנוסף, בעלי וילות יוקרה לפעמים נוטים לבצע שינויים last minute בעיצוב, מה שעלול לדרוש אישור שינוי לעירייה. אם שינויים אלו נעשו ללא אישור, הם עלולים לצוץ בביקורת ולגרום לעיכוב או דרישה להכשיר. למשל, בעל וילה החליט להגביה את תקרת הסלון בעוד מטר, מה שהוסיף גובה מבנה, אם זה מעל המותר, בעיה.

8. אבטחה: בוילות יוקרה יש מערכות אבטחה, מצלמות. למרות שעל וילה פרטית לא בהכרח חל חוק SIRA כמו על בניין ציבורי, אם התקינו מערכת מצלמות אבטחה חיצונית, טכנית צריך רישיון SIRA (אפילו לעסק קטן בבית). זה תחום אפור, בדרך כלל לוילה פרטית לא יציקו, אבל אם זו וילה להשכרה או Airbnb יוקרתי, אולי כן. בעל וילה שעושה זאת עסקית, צריך להסדיר.

סיפור מקרה: וילת-על בשכונת Emirates Hills (שכונת יוקרה ותיקה) שעברה שיפוץ והרחבה: הבעלים בנה מרתף קולנוע ענק מתחת לגינה בלי היתר מלא (חרג מקווי בניה אנכיים). כשבא מפקח לתעודת גמר אחרי ההרחבה, הוא גילה תוספת שטח שלא אושרה. נעשה לו קשה: העירייה סירבה לתת תעודה עד שיגיש היתר בדיעבד למרתף ויוכיח שהוא עומד בתקנים (חיזוקי יסודות וכו'). התהליך העיכב את קבלת התעודה בכמעט שנה נוספת, כי זה דרש אישורי מהנדסים ותקינות. בעל הוילה נקנס על בנייה ללא היתר. זה מלמד שגם בוילות יוקרה פרטיות, אם תנסה "להגניב" משהו, לא יקבלו.

למשקיעי וילות:

• אם אתם בונים או משפצים וילה, פעלו במסגרת ההיתרים, אל תניחו ש"קטעתי פינה, מי יבדוק?" כי בודקים.
• אחרי הבנייה, רצוי גם לבדוק שכל המערכות היוקרתיות עובדות לפני שמזמינים פקח, למשל, שלא יצוץ שלט תקול באיזו מערכת חכמה שלא תוכננה נכון.
• שימו לב שתקנות כמו נגישות וגדר בריכה חלות עליכם, אל תזלזלו, זה באמת ייבדק.

ערך מוסף: וילת יוקרה שמקבלת תעודת גמר חלקה, זה גם תו איכות לקונים עתידיים. אם תחליטו למכור, קונה פוטנציאלי שישכור איש מקצוע יעבור על תיק הבניין. אם ימצא שניתנו הקלות או שהיו בעיות בהיתרים, יירתע. לעומת זאת, אם הכול נקי, הוא יעריך את זה.

וילות יוקרה כפופות אמנם לאותם עקרונות של תעודת גמר כמו מבנים אחרים, אבל המאפיינים היחודיים שלהן מוסיפים נדבכים לתהליך: בריכות, מעליות ביתיות, מערכות חכמות וגימורים יוצאי דופן, כולם דורשים בדיקה קפדנית. הרשויות באמירויות לא מתפשרות גם כשמדובר במיליארדרים, הכל חייב להיות לפי הספר. ולכן, משקיע שרוכש או בונה וילת יוקרה צריך לעבוד צמוד עם אדריכל ומהנדס שמכירים את הדרישות המיוחדות האלה, כדי להבטיח סיום חלק וקבלת אישור בזמן.

תעודת גמר בפרויקט מסחרי, כללי זהב למשכירי משרדים

פרויקטים מסחריים, כגון מגדלי משרדים, קניונים או מבני תעשייה, מציבים לעיתים דרישות שונות וחמורות יותר לקבלת תעודת גמר, בהשוואה לבנייני מגורים. עבור משקיעים המתכוונים להשכיר שטחי משרדים או מסחר, חיוני להבין את הכללים המיוחדים הללו. נציג את "כללי הזהב" בתעודת גמר של פרויקט מסחרי בדובאי וכיצד הם משפיעים על משכירי משרדים.

1. בטיחות אש מחמירה יותר:
מבנים מסחריים מאופיינים בתפוסה ציבורית גבוהה (עובדים, מבקרים) ובסיכוני אש שונים (ציוד חשמלי רב, מסמכים, חומרים). דרישות הכבאות למבנה משרדים או מסחרי מחמירות ממגורים:

• ספרינקלרים: חובה בכל הקומות (במגורים לפעמים רק בשטחים ציבוריים). במשרדים, גם בתוך חללים עשויה לדרוש אם Open Space.
• מערכות אזעקה כריזה: בבניין משרדים גדול צריך מערכת כריזה לפינוי בשעת חירום, ולא רק צופרים. הפקחים יוודאו שיש מערכת PA תקנית.
• תרגילי פינוי: לא תנאי לתעודה, אבל עבור מגדלי משרדים מעל גובה מסוים, הכבאות עשויה לדרוש תוכנית פינוי ורכז בטיחות לפני אישור אכלוס סופי.
• Fire Compartmentation: חלוקת המבנה למדורים מעכבי אש, קירות אש, דלתות אש בין אזורים. במגדל משרדים צריך להוכיח שכל קומת משרדים מופרדת היטב משטחי לובי ומעליות במחסומי אש (למשל דלתות אש באולמות מעליות).

2. מערכות אוורור ונוחות:
במשרדים, התקנים לרמות אוורור/מיזוג אוויר גבוהים, כדי למנוע תחלוא (Sick Building Syndrome). הביקורת תבדוק שקצב האוורור עומד בתקן ASHRAE או מקומי. מה זה אומר למשכיר? שאם המערכות לא עמדו בדרישה, לא תהיה תעודה = לא יוכלו לאכלס, אז חשוב לוודא שהיזם השקיע במיזוג ראוי.

3. מעליות ושירותי מבנה:

• מספר מעליות מספק: תקני התכנון דורשים X מעליות לכמות מסוימת של קומות ושטח. אם מסיבה כלשהי הותקנו פחות, זה עלול למנוע אישור (למרות שמלכתחילה לא היו מאשרים תוכנית כזו). אבל נניח יזם ניסה לחסוך והתקין מעליות קטנות ולא מהירות מספיק, בזמן בדיקה אולי לא יכשילו על זה, אבל דיירים יתלוננו. כאן דווקא רשות לא עוצרת אישור אלא זה יותר עניין תפעולי למשכיר (כדאי לחשוב על זה).
• שירותים ציבוריים: בנייני משרדים חייבים מספר מסוים של תאי שירותים בקומה לפי עומס אדם. הפקחים סופרים! אם חסר, לא מאשרים.
• חניית נכים וגישה: במשרדים ומסחר זה קריטי, תקנות מחייבות חניות נכים בקרבת כניסה, רמפות. במגורים אפשר להסתפק במעלית וכניסה נגישה, פה יותר קפדני.

4. שינויי דיירים (Fit-Out):
נקודה מעניינת: במגדלי משרדים, לרוב המסירה היא כחלל מעטפת, ודיירים (שוכרי משרד) עושים התאמות פנים (מחיצות, עיצוב) לאחר השלמת הבניין. חשוב: תעודת הגמר ניתנת למבנה shell & core. כשדיירים יעשו fit-out, הם יצטרכו לקבל אישור נפרד (Fit-out permit), אך המבנה כבר מאושר כמבנה. עם זאת, היזם חייב לספק מראש:

• רישוי של מערכת מתזים גמישה (כך שאפשר להזיז ראשים לפי חלוקה עתידית).
• תעלות מיזוג עם פתחים שניתן לחבר (sofit).
• לעיתים, בעיריות מסוימות דורשים "תעודת מוכנות לאכלוס" לדייר = שהבניין מספק את כל התשתיות (מיזוג מרכזי, חשמל) לנקודות חיבור.

כמשכיר משרדים, עליך להבין: אתה מקבל תעודה למבנה, אך כל שוכר שלך שיעשה שינויים יחויב בהיתר נוסף. רצוי להנחות אותם (או חברת ניהול) להגיש בעירייה, כדי שלא תהיה בעיה חוקית. לדוגמה, חברת סטארטאפ ששכרה קומה והוסיפה מטבחון בלי אישור, אם איכשהו קורה אירוע, הביטוח מתנער.

5. רגולציה של ייעוד:
רשות הקרקעות מקפידה על שימוש נכון. אם בניין קיבל תעודת גמר כ"משרדים", אסור לפתוח בו מגורי עובדים או דירות Airbnb. יש אכיפה. משכיר משרדים חייב לוודא שהוא משכיר לשימוש תואם (מסחרי), אחרת מסתכן בשלילת אישור שימוש. בשנת 2025 DLD אף הוסיפה סעיף בחוק השכירות החדש שאומר שחוזה שכירות חייב להתאים לייעוד בנכס הרשום.

6. חשיבות התעודה למשכירים:

• ללא התעודה, משכיר משרד לא יכול לחתום חוזה שכירות רשמי (כי לא יהיה רשום ב-Ejari כנכס פעיל). אז לא יוכל אפילו לגבות דמי שכירות חוקיים.
• ארגונים שוכרים (חברות) ידרשו לראות שהבניין בעל אישורי אכלוס תקינים לפני כניסה (במיוחד חברות בינ"ל עם מחלקות בטיחות). אולי משקיע פרטי פחות מוטרד, אבל חברות כן.
• חברות ביטוח עסקיות דורשות אשור שהבניין מאושר חוקית לפעילות עסקית כדי לבטח תכולת משרד. אין תעודה = אולי לא יהיה ביטוח.

7. תחזוקה ו-Handover:
במסחרי, אחרי התעודה, האחריות על מתקנים (מעליות, מיזוג מרכזי) הרבה פעמים נשארת אצל היזם/חברת ניהול, לא עוברת לדיירים כמו בוועד בית רגיל. משקיע שיש לו מספר משרדים בבניין משותף צריך לדעת שיש חברת ניהול נכס (Facility Management) שתנהל אותם ותעמוד בתקנים. כבר ב-Handover היזם צריך לתת תיק תחזוקה ולהראות שהכין חוזים לבדיקה תקופתית (כמו בדיקת מעליות חצי-שנתית).

כללי זהב קצרים:

• תוודא כמשקיע שכל האישורים הייחודיים הושלמו: למשל, אם בבניין יש מערכת גנרטור לגיבוי משרדים, דרוש לראות אישור התקנה.
• אל תכניס שוכר לפני תעודה (זה קריטי יותר ממגורים, כי עסק לא ירצה לפעול לא חוקי).
• הייה חלק פעיל בוועד / ארגון הבניין: בבנייני משרדים, בעלי היחידות לרוב מתאגדים (Owners Association). ודאו שהם מקבלים לידיהם עותק מתעודת הגמר ומהדו"חות, זה יעזור בניהול התחזוקה ומעקב אחרי אחריות.

סיפור מקרה:
מגדל משרדים באזור TECOM הושלם, אך הכיבוי לא נתן אישור בגלל לחץ מים ירוד בקומות עליונות לכיבוי. כפתרון זמני, היזם הציב מיכלי לחץ קומתיים, וקיבל אישור מותנה לתעודה (שדרוג משאבה תוך 60 יום). הבניין אוכלס, אך כעבור חודש אירעה תקלה והיה צורך בכיבוי (שריפה קטנה במזגן). הלחץ לא הספיק – הכיבוי התקשה. אמנם זה לא גרם נזק גדול, אבל חברות השכרת משרדים שמעו על כך ודרשו פיצוי וסידור מיידי. היזם והבעלים (משקיעים) נאלצו לשאת בעלות מיידית לשדרוג מערכת הכיבוי, מעבר למה שתכננו. מוסר ההשכל: בפרויקט מסחרי, אל תחסוך במערכות בטיחות, זה יחזור כבומרנג בדרישות דיירים עסקיים ושימור מוניטין.

כללי הזהב למשכירי משרדים: ודא שהבניין שלך בטוח, תקני ומנוהל היטב. תעודת הגמר היא רק נקודת ההתחלה, היא מבטיחה שהמבנה עומד בחוק. אך עליך להמשיך ולוודא שהמבנה מתוחזק לפי התקנות (בדיקות שנתיות וכו') כדי לשמר את הכשירות. משקיעים שמתייחסים ברצינות לנושאים אלו נהנים מדיירים איכותיים, חוזים ארוכים, ובסופו של דבר תשואה טובה יותר מנכס מסחרי.

משקיע ישראלי: בדיקת תעודת גמר לפני חתימה על חוזה

כאשר משקיע ישראלי (או כל משקיע זר) ניצב בפני חתימה על חוזה רכישת נכס בדובאי, בין אם יד ראשונה מקבלן או יד שנייה, אחת הבדיקות החשובות שעליו לבצע היא אימות קיום תעודת הגמר. נדון כיצד יש לגשת לבדיקת תעודת הגמר, ומהן הדרכים לוודא את אמיתותה והעדכניות שלה, לפני שמתחייבים על העסקה.

1. דרשו לראות את התעודה: צעד בסיסי אך מכריע, בקשו עותק של תעודת הגמר. אם זה נכס חדש מהיזם, בקשו שיוסיף כנספח לחוזה (או יציג) את ה-Completion Certificate שהונפק. אם זו דירה יד שנייה, בקשו מהמוכר או מהמתווך עותק. לרוב זה יהיה בפורמט PDF רשמי או הדפס עם חותם דיגיטלי של Dubai Municipality. אל תסתפקו במילה בעל פה של "כן, בטח יש תעודה", ראו בעיניים.

2. בדיקת פרטי התעודה: מה לוודא במסמך:

• שם הפרויקט וכתובת: ודאו שתעודת הגמר מתייחסת בדיוק לנכס שאתם קונים, השם, המגרש, האזור. לפעמים שמות שיווקיים שונים משם הרשמי. למשל, פרויקט שיווקי "Sunset Towers" עלול להיקרא רשמית "Building A & B, Plot 376…". בדקו התאמה.
• תאריך הנפקה: מופיע על התעודה. אם התאריך רחוק מאוד (למשל לפני 10-15 שנים), אולי כדאי לבדוק אם היה שיפוץ או שינוי שימוש מאז (במבנים ישנים אולי איבדו תוקף של התקני בטיחות). אם התאריך ממש טרי, טוב, הנכס חדש.
• חותמות וחתימות: חפשו את לוגו/סמל העירייה, לרוב גם קוד QR או ברקוד. בתעודות מודרניות יש קוד לאימות מקוון.
• תנאים מיוחדים: לפעמים בתחתית או בגב תעודה יצוינו הערות כמו "אושר זמנית עד …" או "מותנה בבדיקה שנתית של מעלית". נדיר אך שימו לב אם משהו כזה קיים, והבינו את המשמעות.

3. אימות מקוון: עיריית דובאי מאפשרת אימות תעודות דרך אתרים/אפליקציות. אם קיים QR, סרקו אותו. אמור להוביל לאתר רשמי שמציג את סטטוס הפרויקט (הושלם). אפשר גם להשתמש במערכת "Dubai Building Permit System" אם יש לכם גישה מקצועית, לחפש לפי מספר היתר הבנייה שהופיע בתעודה ולראות אם סטטוס "Completed".
אם אתם לא בטוחים, בקשו מעורך הדין המקומי שלכם לעשות זאת או ממודד מוסמך (Surveyor) שנותן שירותי בדיקת מסמכים.

4. בדיקת רישום טאבו (אצל DLD): כצעד משלים, אפשר לבדוק ב-DLD (רשות הקרקעות) האם הנכס רשום ומוכן להעברה. DLD לא תרשום אם אין תעודת גמר. דרך אחת: לבקש "אישור נכס" (Property Ownership Statement) מרשות הקרקעות, או דרך סוכן נדל"ן גישה למידע.
או פשוט, בעסקת יד שנייה, כשעושים No Objection Certificate (מסמך מועדון לפני העברה), DLD תבדוק את כל המסמכים. כקונה, אפשר להתנות שהעסקה כפופה לקבלת אישור DLD שהנכס כשיר להעברה (מה שמגלם בתוכו את עניין התעודה).

5. להיעזר באנשי מקצוע:

• עו"ד נדל"ן מקומי: עורך דין מוסמך בדובאי ידע לבדוק את המסמכים. הוא גם יוודא שהפרויקט כולו מאושר, שאין חריגות וכו'. רבים מהמשקיעים הישראלים שוכרים עו"ד כזה שילווה, זה שווה את הביטחון.
• חברת בדק / שמאי: אם אתם קונים וילה יד שנייה או דירה, אפשר להזמין חברת הנדסה לבדק (Snagging inspection) שגם תבקש לראות את המסמכים. מהנדס יוכל לזהות אם היו הרחבות לא חוקיות. לדוגמה: אתם קונים פנטהאוז ושמתם לב שיש פרגולה גדולה על הגג, מהנדס יבדוק אם היה לה היתר (למשל מופיעה בתעודה או בתוכניות). אם לא, זה דגל אדום (עלול להשפיע על תוקף התעודה).

6. שאלות מנחות למוכר/יזם:
אל תתביישו לשאול:

• "האם הבניין קיבל Completion Certificate סופי? מתי?"
• "האם כל השירותים מחוברים רשמית (מים, חשמל)?", אם יש תעודה זה כן, אבל תשובה מהוססת פה מצביע על בעיה.
• "האם אפשר לקבל עותק של Fire Safety Certificate או אישור מעליות?", פחות חובה, אבל אם למשל זה בניין משרדים, אפשר לבקש לראות את אישור הכיבוי הסופי. זה מראה למוכר שאתם מבינים עניין.

7. מה אם התעודה "בהליכי קבלה"?
לעיתים תקנו נכס מקבלן שהבניין שלו אוטוטו מקבל אישור. אם אתם חותמים חוזה Off-plan, ודאו שיש סעיף מפורש שהחוזה מותנה בקבלת תעודת גמר עד תאריך יעד מסוים, אחרת לכם כקונים יש זכות לבטל או פיצוי. RERA לרוב מכניס את זה בתקנון סטנדרטי (למשל: אם איחור מעל 12 חודשים, זכות ביטול). אבל וודאו זאת.

8. סימנים מחשידים:

• אם המוכר מתחמק מלספק תעודה, או אומר "אביא בהמשך", זה מוזר, כי אין סיבה לא לתת.
• אם התעודה שמוצגת נראית לא ברורה, בלי לוגו רשמי, או רק מכתב הקבלן, כנראה זה לא המסמך הנכון.
• אם בנכס יש תוספות ברורות (כמו סגירת מרפסת) והתעודה ישנה מלפני התוספת, שאלו האם נלקח היתר לכך. לפעמים תעודת גמר ניתנה ואז בעלים שינה משהו לא חוקי, זה יכול לסבך.

דוגמה: משקיע ישראלי מצא דירת גן יפה בקהילת JVC. הבעלים אמר שהוא הרחיב קצת את הגינה ושיפץ. המשקיע ביקש את תעודת הגמר, ראה שהבניין אושר ב-2018. אבל בשטח הוא ראה פרגולה גדולה נוספת בגינה. בבדיקה גילה שלא הייתה לה היתר (לא הופיעה בתוכניות). הוא התנה את הקנייה בכך שהמוכר יסיר או יכשיר את הפרגולה. המוכר בסוף נאלץ לפרק אותה, כי אחרת העירייה הייתה יכולה לקנוס בעת העברה (יש בדיקה מדגמית לפעמים להעברת טאבו).
משקיע זה הציל עצמו מכאב ראש עתידי, אולי היה קונה ואז ועדה עירונית דורשת להרוס פרגולה בלתי חוקית על חשבונו.

שלבי הבדיקה בקצרה:

1. ראה את התעודה, בדוק פרטים.
2. אמת דרך QR/עירייה.
3. וודא שהרישום אפשרי (שאל עו"ד/מתווך).
4. שאל שאלות רקע.
5. כתוב בחוזה סעיף הגנה: "המוכר מצהיר כי הנכס חוקי ובעל תעודת גמר, וכל שינוי ללא היתר על אחריותו". סעיף כזה יאפשר לכם סעד אם יתברר אחרי רכישה שמשהו לא היה כשורה.

משקיע נבון לא מתפשר על בדיקת תעודת הגמר. בדיוק כפי שהייתם בודקים בטאבו ישראלי שהדירה רשומה ובלי חריגות, כך בדובאי, התעודה היא ההוכחה שהנכס כשר. בעולם הנדל"ן הזר, שבו אתם פחות מכירים את המערכת, זו רשת הביטחון שלכם. השקיעו עוד קצת זמן בבדיקה, כדי לחסוך הרבה בעיות פוטנציאליות בהמשך.

FSI ומגבלות גובה: השפעתם על אישור תעודת גמר

מדד ה-FSI (Floor Space Index) או FAR (Floor Area Ratio) וכן מגבלות גובה וקווי בניין הם עמודי תווך בתכנון ערים. בדובאי, כמו במקומות אחרים, פרויקט חייב להתבצע בהתאם לזכויות הבנייה המאושרות לו. חריגה מ-FSI או גובה עלולה למנוע את קבלת תעודת הגמר עד תיקון המצב. נבין מה זה FSI, אילו מגבלות חלות בדובאי, וכיצד הן משפיעות על אישור התעודה.

מהו FSI/FAR? זהו יחס בין שטח הבנייה הכולל של המבנה לבין שטח המגרש. לדוגמה, FAR = 2.0 משמעותו שניתן לבנות שטח בנוי כולל השווה לפי 2 משטח המגרש (אם המגרש 1000 מ"ר, אפשר 2000 מ"ר בנוי סה"כ). מגבלת גובה היא מספר קומות או מטרים מקסימלי.

בדובאי: לכל אזור תב"ע (Master Plan) שקובעת FAR וגובה. למשל, באזורי וילות FAR נמוך (0.5-0.75), באזורים עירוניים (Business Bay, Marina) FAR גבוה (יכול להגיע גם ל-5-8 או יותר במגדלי-על). יש גם מגבלות גובה ספציפיות – למשל בקרבת שדה תעופה, יש מגבלת גובה מוחלטת במטרים (בגלל מסלולי טיסה).

כיצד זה משפיע על תעודת הגמר? כדי לקבל תעודת גמר, הבניין צריך להיות כנבנה לפי התוכנית המאושרת. התוכנית המאושרת מלכתחילה עמדה במגבלות FAR/גובה. אם בזמן הבנייה נעשתה חריגה, למשל, הקבלן בנה יותר שטח (עוד חדר על הגג, או סגר חלק פתוח) ללא היתר:

• העירייה בבדיקה תגלה ששטח הבנוי גדול מהמאושר. אחת הבדיקות הסופיות היא מדידת שטח (כפי שראינו: דורשים דוח Survey). אם המדידה מראה 5% יותר שטח מהיתר, לא יאשרו. הפיתרון יכול להיות הריסה של החריגה או הכשרה (אם בכלל אפשרי במסגרת FAR).
• לגבי גובה: אם נוספה קומת ביניים או גובה הקומות שונה כך שהבניין מתנשא גבוה מהמתוכנן, זה יבלוט (גם בדוח Survey וגם בעין). למשל, מגדל שאושר 30 קומות, הקבלן בנה 31, ברור שתהיה בעיה גדולה.
  למעשה, קשה להאמין שזה יקרה בדובאי בלי שאף פקח בינתיים שם לב, אבל נניח. העירייה לא תנפיק תעודה ל-31 קומות אם ההיתר 30. כנראה ידרשו לפרק/לא להשתמש בקומה הנוספת.
• לעיתים "חריגות סמויות": למשל, בניה של מרתף גדול יותר משאושר (לתועלת חניון). אם השטח הנוסף חורג מקווי מגרש או משטח מותר, גם זה סיפור שיכול לצוץ.

FSI והטבות: יש קונספט של Bonus FAR בדובאי? למשל, אם בונים ירוק או מספקים מתקנים ציבוריים, מקבלים FAR נוסף. אם היזם התחייב לתנאים לקבל FAR מוגדל אבל לא קיים, בסוף אולי העירייה לא תיתן תעודה עד שיקיים. נניח קיבל תוספת 10% בשטח כי יבנה גן ציבורי ליד. אם לא השלים את הגן, יתעכב האישור.

דוגמאות והשפעות:

• באזור דאוןטאון: גובה הבניינים מוגבל יחסית (כי בורג' כחלפה דומיננטי), ו-FAR כללי גבוה (הרבה שטח בנייה). יזמים משחקים, אבל אם יעברו, אין מצב שיאפשרו. בדיקה קפדנית.
• קרבת שדה התעופה: אזורים ליד DWC (אלמקטום) או DXB, בניין צריך אישור רשות תעופה לגובה. אם היזם משום מה בנה אנטנה גבוהה שלא אושרה, רשות התעופה יכולה לעכב אישור סופי עד סילוק המפגע.
• שכונות וילות: בוילות, FSI מכתיב כמה מ"ר הבית יכול להיות. הרבה פעמים אנשים רוצים להגדיל, למשל להסב חניה מקורה לחדר. אם עשו זאת בלי היתר, בעת הבקשה לתעודה (או אם זו הרחבה לאחר תעודה, בבדיקה שגרתית), העירייה יכולה לומר: "השטח עולה על המותר, לא חוקי". ללא תעודה מעודכנת, זה יכול להשפיע על מכירה עתידית (ראו משקיע ישראלי שירכוש, יגלה חדר לא חוקי, בעיה).

כיצד משקיע מושפע?

• אם זה פרויקט Off-plan, ודאו שהיזם עומד במגבלות. בעצם זה לא תפקידכם לפקח, אבל לפעמים יזם מפרסם משהו לא מדויק. אם הבטיחו לכם תוספת פרגולה/סגירת מרפסת, שאלו אם זה מאושר.
• אם אתם קונים נכס קיים, תבדקו שלא נעשו חריגות. כמו במקרה הפרגולה בהמשך הקודם. חריגה מקווי בניין או תוספת שטח ללא היתר = בעיית רישוי.

מה קורה אם חריגה נתגלתה?
בדובאי יש מנגנון:
או להרוס/להתאים, או במקרים מסוימים לשלם קנס ולהכשיר.
דוגמה: אם בנו קצת יותר שטח (5% יותר FAR), יתכן יאפשרו הכשרה בקנס כספי (מעין "מס השבחה" מקומי) אם התוכנית הכללית מאפשרת, או שידרשו הסכמה משכנים וכו'.
אבל עד שהדבר לא מוסדר, אין תעודה.

סיפור מקרה:
מספר שנים אחורה, בפרויקט של דירות יוקרה לאורך התעלה (Business Bay), היזם החליט במהלך הבנייה להוסיף מרפסות זיזיות שהגדילו מעט שטח. לא היו לו אישורים מראש. הפקחים גילו זאת בביקורת. נדרש הליך הסדרה: הוא הוכיח שזה לא פוגע במרחב הציבורי ושאין חריגה מ-FAR משמעותית. העירייה חייבה אותו בתשלום אגרה על השטחים הנוספים ובאישור מהנדס שהמבנה מסוגל לעומס הנוסף. רק לאחר מכן אישרו תעודת גמר. המשקיעים שהמתינו לדירות שלהם ספגו 4 חודשי עיכוב בגלל השטות הזו.

• FSI/גבהים הם קווים אדומים: הפרויקט צריך להתכנס אליהם.
• בתהליך התכנון, כל חריגה מצריכה היתר שינוי, אי אפשר בסוף פשוט "לקוות שלא ישימו לב".
• קבלת התעודה היא נקודת הבקרה האחרונה על כך.
  משקיעים לא צריכים לחשב בעצמם FAR, אבל רצוי לדעת:
  אם נראה בניין חריג בנוף או גדול מדי למגרש ביחס לאחרים, שתוודא שהכל כשר.
  יש סיבה מדוע דובאי נראית מתוכננת: כי אוכפים.

התאמה לתכנון = קבלת תעודה חלקה. חריגות = כאב ראש.
ולכן, כחלק מהDue Diligence על פרויקט, המשקיע יכול לשאול את היזם: "האם היו לכם שינויים בתוכנית? האם כולם מאושרים?" התשובה צריכה להיות מרגיעה. אם תשמעו "אנחנו עוד מגישים בקשה לאישור עליית גג שהוספנו", תדעו שיש סיכון לעיכוב וקחו זאת בחשבון.

אישורי כיבוי אש ומעליות כתנאי מוקדם לתעודת גמר

בין שלל האישורים הנדרשים לתעודת גמר, שניים מהקריטיים ביותר, שלעולם לא ניתן לקבל את תעודת הסיום בלעדיהם, הם אישור כיבוי האש (מכבאות) ואישור תקינות המעליות. ננתח מדוע דווקא אלה מודגשים כתנאי מוקדם, ומה כולל תהליך קבלתם.

אישור כיבוי אש (Fire Safety Certificate):
זהו אישור רשמי שמנפיקה מחלקת הכבאות וההגנה האזרחית (Dubai Civil Defence, DCD) המאשר שהבניין עומד בכל דרישות בטיחות האש.

• מתי מתקבל? לאחר בדיקה יסודית של מערכות האש, בדרך כלל ממש לקראת הסוף. DCD צריכה לקבל מהקבלן/יועץ בקשה לבדיקה כשכל מערכות הכיבוי מותקנות.
• מה הם בודקים?
  • מערכות גילוי אש (גלאים, רכזת אזעקה), שכל החללים מכוסים, שהמערכת מקושרת לתחנת כיבוי (בחלק מהבניינים יש חיבור ישיר, זה נקרא Monitoring).
  • מערכות כיבוי, מתזים (ספרינקלרים), זרנוקים, מטפים בכל קומה, משאבות אש, מאגר מים לשעת חירום.
  • ציוד פינוי עשן, מאווררים, חלונות לשחרור עשן בחדר מדרגות.
  • סימון ויציאות חירום, שלטים, תאורת חירום, דלתות אש בהתקנה נכונה (סוג דלת, כיוון פתיחה החוצה, מחזירים אוטומטיים).
  • תוכנית פינוי, האם הוצגו להם תוכניות המאושרות להפעלה בשעת חירום (מי אחראי, נקודת כינוס).
• למה תנאי מוקדם? בלעדי אישור DCD, אף גורם עירוני לא יעז להנפיק תעודת גמר, משום שבטיחות חיים בראש סדר העדיפויות.
  בנוסף, DCD הוא גוף נפרד (כפוף למשרד הפנים), וכוחו בוטו: אם לא אישר, העירייה מסורסת, גם אם כל השאר מושלם, לא יהיה אישור.
• כמה זה מעכב? במצבים רבים, אישור הכבאות הוא האחרון שמגיע. הוא יכול לעכב פרויקט אם יש כשלים. אך בדובאי, מערכת הכבאות שופרה, הם משתדלים להגיע מהר. אם נפסל בבדיקה ראשונה, הקבלן יוזמן שנית.
  חשוב לציין, הכבאות גם יכולה לתת אישור חלקי (למשל, "אושר למעט קומת מרתף, לתקן שם ולקרוא שוב"), אבל מבחינת עירייה צריך הכל מושלם.

אישור המעליות:
כל מעלית המותקנת בבניין חייבת לעבור בדיקת קבלה (Commissioning) על ידי בודק מורשה. לעיתים הבדיקה נעשית מטעם DM (למשל, מחלקת מעבדות של העירייה) או חברה בינלאומית מאושרת.

• מה כוללת הבדיקה?
  • וידוא שכל התקני הבטיחות עובדים: בלמי חירום (Safety gear), מנגנון תפיסת תא אם ניתוק כבל, גבולות מהירות, מערכות מניעת סגירת דלת על אדם (פוטו-סנסורים).
  • בדיקת גנרטור חירום עבור מעליות: אם חשמל נופל, האם המעלית יורדת לקומת קרקע ופותחת דלת.
  • בדיקת תקינות כבלי הפלדה ומנוע ההרמה.
  • תאי המעליות: שיש אוורור, תאורה, טלפון חירום פועל.
  • התאמת עומס: עושים מבחן עומס עם משקולות לוודא שהמעלית מסוגלת לסחוב העומס הנקוב ללא בעיה.
• הסמכה: בסוף, המעליות מקבלות "Certificate of Operation". בדר"כ תראו בלובי מעליות בבניינים חדשים אישור חתום.
• למה תנאי מוקדם?
  • מעלית לא תקינה היא סכנת חיים, לא פחות משריפה. אין מוכנות לאכלס בלי לדעת שאנשים לא יילכדו או ייפלו.
  • גם גישה לנכים תלויה במעליות, בלי אישור, המבנה לא באמת שמיש.
  • בניין גבוה ללא מעליות לא ייאכלס חוקית (אלא אם זה כמה קומות, אז אולי זמנית אפשר במדרגות, אבל עדיין לא לפי התקן).
  • דובאי מחויבת לתקני מעליות בינלאומיים ולכן לא תתפשר.
• פרוצדורה: בדרך-כלל, חברת המעליות (Kone, Otis וכו') מביאה בודק שלה ומנפיקה תעודת בדיקה פנימית. העירייה דורשת עותק מזה + ייתכן ביקורת מדגמית שלה.
  אגב, לאחר האיכלוס, יש בדיקות שנתיות למעליות (תחת אחריות חברת הניהול), אבל זה כבר אחרי התעודה.

מה המשקיע צריך לדעת?

• וודאו שביום המסירה, בכל מעלית מוצגת מדבקה/אישור (אם כי אולי יגיע קצת אחרי, אבל ימסרו לכם שתעודות הושגו).
• אם אתם נכנסים לבניין חדש ושמתם לב למשל שמעליות עדיין עובדות במצב "בדיקה" (לעיתים יש להם מצב כזה), סימן שעדיין אולי לא סיימו הליך האישורים. במצב כזה, אל תיבהלו אבל תשאלו את היזם מתי צפוי האישור הסופי.
• כנ"ל, מערכות אש: קל לראות אם הבניין "פעיל", נסו להציץ בארון כיבוי: האם יש בו צינור ומים. הסתכלו בתקרות, יש ספרינקלר? אם לא, אולי בכלל לא תוכנן (יתכן בבניין קטן), אבל בבניין גדול חייב להיות.
• בבניין חדש, מומלץ לבדוק שיש טופס אישור כבאות, אפשר לבקש מהנהלת הבניין עותק. זה חשוב גם לביטוח שלכם כנכס.

סיפור מקרה:
פרויקט דיור בינוני (12 קומות) הושלם חיצונית. היזם, לחוץ למסור כדי להתחיל לקבל דמי שכירות, הכניס דיירים לפני שקיבל את אישור המעליות (היו 2 מעליות). אחת המעליות הייתה תקינה, השנייה כשלה בבדיקה בגלל תקלה בבקר המהירות. במקום להמתין לתיקון מלא ואישור, הוא חשב "נסתדר עם אחת". חלק מהדיירים נכנסו, ואז המעלית היחידה התקלקלה אחרי שבוע, אנשים נתקעו! זה הגיע לעירייה, שגילתה שלא הייתה תעודת גמר עדיין (ברור, כי לא הייתה תעודת מעלית). המקרה הסתיים בקנס משמעותי ובכפיית פינוי זמני עד תיקון. היזם ספג מוניטין שלילי ותביעות מהדיירים.
מסקנה: אין קיצורי דרך עם מעליות, בטיחות קודמת.

כיבוי אש ומעליות הם שני תחומים שמקבלים תשומת לב מרבית לפני אישור גמר. משקיע יכול לישון בשקט שבניין שקיבל תעודה עומד בתקנים הללו. ואם חלילה שומעים על בניין כלשהו ללא אישור כבאות, להתרחק עד שהוסדר. הקפדה על אישורים אלו מצילה חיים, ומדינת האמירויות, הידועה בתקני הבטיחות שלה, שומרת זאת ברמה גבוהה. מבחינתכם, זו עוד "הגנה" שההשקעה שלכם נמצאת בנכס איכותי ובטוח לשימוש.

תעודת גמר ישירות מהקבלן: איך לוודא אותנטיות

כאשר אתם רוכשים נכס חדש (Off-plan) מקבלן, סביר שביום המסירה תקבלו ממנו עותק של תעודת הגמר כחלק מחבילת המסמכים. אך בעולם שבו קיימים מסמכים מזויפים ועיגולי פינות, חשוב לדעת איך לוודא שתעודת הגמר שקיבלתם מהקבלן היא אמיתית ואותנטית. הנה מספר דרכים והמלצות לעשות זאת:

1. בחינה פיזית של המסמך:

• תעודת גמר רשמית (מקורית או העתק דיגיטלי) צריכה לשאת סימנים מזהים: לוגו עיריית דובאי, ייתכן כותרת בערבית "شهادة إنجاز بناء", מספר אישור ייחודי.
• אם קיבלתם תדפיס, ודאו שיש חתימה או חותמת דיגיטלית. פעמים רבות זה QR code או ברקוד, או שורת חתימה אלקטרונית בסוף המסמך (טקסט בערבית/אנגלית של שמות פקידים).
• השוו את עיצוב המסמך לדוגמאות מוכרות. ניתן למשל לראות דוגמה באתר DDA– המסמך אמור להיראות דומה (טבלאות של פרטי הפרויקט וכו').

2. אימות מול הרשויות:

• סריקת QR: אם יש קוד QR על המסמך, סרקו אותו באמצעות הסמארטפון. הוא אמור להפנות אתכם למערכת של Dubai Municipality שבה תראו תצוגה דיגיטלית של האישור. ודאו שהנתונים תואמים, שם הפרויקט, תאריך וכד'.
• אימות מספר אישור: לכל תעודה יש מספר מזהה. ניתן להתקשר לעיריית דובאי (מספר 800) או להשתמש באתר השירותים, להזין את מספר האישור ולוודא שהוא רשום במערכת. אפשר גם לגשת פיזית למרכז שירות ולבקש אימות, אך היום אונליין מספיק.
• בדיקת Project Status: כפי שציינו, DLD מחזיקה פורטל פרויקטים. אם מדובר בפרויקט שלם, אתם יכולים לבדוק שם האם רשום כ"Completed". זה אכן יאשש שהאישור התקבל (כי אחרת DLD לא תסמן כך).

3. אימות דרך נותני שירות מקצועיים:

• עו"ד או נוטריון מקומי: אפשר לבקש מהקבלן עותק נאמן למקור (Notarized copy), שלא אמור לסרב. עו"ד יכול לאשר שהעתק זהה למקור שראה.
• מודד/יועץ חיצוני: אם שכרתם חברת ניהול שתייצג אתכם בקבלת הדירה, היא יכולה לבדוק את התעודה. ישנן חברות Dubai Approvals שמציעות שירותי בדיקת מסמכים. הן מכירות את הפורמטים ויודעות לזהות זיוף.
• RERA: ניתן לפנות לרשות (Real Estate Regulatory Agency) ולבקש אימות. למשל, אם אתם חושדים במשהו לא כשורה, אפשר להגיש פניה.

4. הצלבת מידע עם קונים אחרים:
אם אתם חלק מקבוצת רוכשים (למשל בקבוצת ווטסאפ של דיירי הפרויקט), בררו עם אחרים, האם קיבלו גם תעודה זהה? האם הפרטים זהים? אם הקבלן בטעות נתן לכם "טיוטה" או משהו, אחרים אולי שמו לב.
היו מקרים נדירים של יזמים שניסו למסור עם "אישור גמר זמני" והציגו את זה כסופי. תקשורת בין הקונים עזרה לחשוף זאת.

5. שימו לב לפרטים חשודים:

• תאריכים לא עקביים: לדוגמה, אם ידוע לכם שהבנייה הסתיימה ממש עכשיו, ותעודה נושאת תאריך לפני 8 חודשים, יתכן והיא לא מעודכנת או קשורה לשלב אחר.
• שגיאות כתיב/שפה: מסמך רשמי לא יכיל בדרך כלל שגיאות כתיב בולטות או פונטים לא אחידים. זיופים לעיתים נופלים בדברים כאלה.
• חתימה "יבשה": בדובאי, רוב התעודות כעת דיגיטליות. אם קיבלתם דף עם חתימה בעט שנראה מצולם… זה עשוי להיות העתקים רבים. אבל אם הוא עותק נאמן אין בעיה. עם זאת, עדיף לבקש PDF מקורי אם אפשר (שלחו לכם מייל).
• "חותמת וקס": בעבר עירייה השתמשה בחותם מוטבע או מדבקה הולוגרפית. כיום פחות נפוץ כי זה דיגיטלי. אם הקבלן מביא משהו שנראה מיושן בלי קוד דיגיטלי, כדאי לחשוד (אלא אם הבניין ממש ישן).

6. אימות דרך רישום טאבו:
הדרך החותכת ביותר: כשתלכו להעברת הבעלות ב-DLD, הרשם לא יעביר בלי התעודה המקורית במערכת. אם אתם באותו מעמד ומעבירים, זה סימן שהתעודה אמיתית ושקיימת.
אמנם זה קורה רק במעמד הסופי, אבל אפשר גם לפני כן לעשות "בדיקת נכס" עם הרשם (יש שירות שאומר אם יחידה ניתנת לרישום).

מקרים בעייתיים:
ב-2020, לדוגמה, התגלה מקרה של פרויקט קטן שבו היזם זייף מסמך כאילו קיבל אישור חלקי, ומסר דירות. הדיירים גילו שאין חשמל רשמי וכך הבינו. אז גם בלי לבדוק תעודה, אם חיבורים לא עובדים, ברור שהמסמך כנראה פיקטיבי.
במילים אחרות, מציאות השטח מאמתת: אם יש ספק, ראו, האם מים זורמים? האם חשמל על שמכם? אם כן, רוב הסיכויים שיש תעודה כי אחרת DEWA לא הייתה מחברת.

איך לוודא מול הקבלן?
פשוט: בקשו ממנו להתחבר איתכם אונליין למערכת ולראות את האישור. או שייתן לכם את מספר היתר ותעשו זאת לבד. קבלן אמין ישתף פעולה, אין לו מה להסתיר. קבלן שמתרץ "אחי, מה אתה לא סומך עלי?", תסבירו שזה נוהל סטנדרטי שלכם בכל השקעה, להיות זהיר.

שורה תחתונה:
בדרך כלל, דאגות לגבי אותנטיות עולות כשמדובר אולי בחברות לא מוכרות או עסקאות יד שנייה מוזרות. רוב היזמים הגדולים לא ישקרו בדבר שניתן להפרכה כה קלה. אבל טוב שיש כלים.
אז, קיבלתם תעודה, נהדר! בצעו בדיקה מהירה אונליין או טלפונית, ותוכלו להוריד דאגה מהלב.
ועצה: שמרו את התעודה במקום בטוח (וגיבוי דיגיטלי). תצטרכו אותה אולי בהמשך (למשל, בעת מכירה עתידית לקונה שרוצה לראות).

השפעת תעודת גמר על מס שבח ומס רכישה לישראלים

השקעה בנדל"ן בדובאי עלולה להשפיע על חיובי מס בישראל עבור משקיעים ישראלים, בעיקר בתחומי מס שבח (מס רווחי הון במכירת נכס) ומס רכישה. נשאלת השאלה: האם העובדה שהנכס קיבל תעודת גמר, דהיינו, מוגדר כנכס מוגמר, משפיעה על המסים הללו מבחינת הדין הישראלי? ננתח את הסוגיה, ונבהיר מספר נקודות חשובות.

מס רכישה בישראל:
מס רכישה נגבה בישראל בעת קניית נכס מקרקעין בישראל. רכישת נכס בחו"ל (כגון בדובאי) אינה כפופה למס רכישה ישראלי, משום שזהו מס טריטוריאלי, חל רק על מקרקעין בתחומי ישראל. לכן, העובדה שנכס בדובאי השלים בנייה (תעודת גמר) לא גוררת חיוב מס רכישה בישראל.
עם זאת, אם המשקיע הוא בעל דירה בישראל וגם קונה דירה בדובאי, האם זה משפיע על חיוביו בישראל?
למעשה, לא ישירות. מס הרכישה על דירה בישראל מחושב לפי מספר דירות בישראל שבבעלותו. דירה בחו"ל אינה נספרת כמוסיפה מדרגה במס רכישה בארץ. (לעומת זאת, מס ריבוי דירות, שהיה בתוקף תקופה קצרה, כן שקלל נכסים בחו"ל, אבל החוק בוטל בינתיים).
לכן: אין מס רכישה ישראלי על נכס בדובאי, ואין הבדל אם הנכס גמור או לא.

מס שבח (Capital Gains Tax):
כשישראלי מוכר נכס בחו"ל ברווח, הוא חייב במס בישראל על השבח (בניכוי מיסים ששולמו בחו"ל, אם יש). זאת בהתאם לפקודת מס הכנסה (ישראל ממסה תושביה על הכנסות עולמיות, כולל רווח הון ממקרקעין בחו"ל).

• שיעור המס בישראל כיום על רווח הון ממקרקעין הוא 25% (ליחיד).
• אם שולם מס מקומי באיחוד האמירויות, נכון להיום אין באמירויות מס רווחי הון על פרטי, אז כנראה לא שולם, המשקיע ישלם לישראל מלוא המס.

איך תעודת הגמר קשורה?

• הגדרת "יום הרכישה" ו"יום המכירה": במס שבח, הרווח מחושב בין מחיר רכישה למכירה. אם קניתם נכס על הנייר לפני שהיה גמור, מבחינת ישראל יום הרכישה הוא מועד חתימת החוזה (או מסירת החזקה, תלוי נסיבות). אין משמעות מיוחדת לתעודת הגמר בהקשר זה, חוץ מזה שהיא מסמנת שעתה הנכס קיים. אם למשל מכרתם את הזכויות לפני שהבניין גמור (מכרתם חוזה), עדיין זה רווח הון.
• זכאות לפטורים/הקלות: בישראל יש פטור ממס שבח על דירת מגורים יחידה בישראל (במכירה אחת ל-18 חודש בעבר, וכו'). דירה בחו"ל אינה מזכה לפטור זה, הפטור תקף רק למקרקעין בארץ. כלומר, אם תמכרו את דירתכם בדובאי, לא תוכלו לדרוש פטור דירת מגורים מזכה, זה לא חל. תשלמו מס רגיל.
• אבל, מה אם אתם מוכרים את הדירה בדובאי ומיד רוצים לקנות בארץ? כאן עולה נושא "מס רכישה של משפר דיור". חוק מע"מ לא רלוונטי, אבל לגבי הטבות זה לא משפיע.

מס על הכנסות שוטפות משכירות:
כדאי להזכיר, גם הכנסות משכר דירה בחו"ל חייבות במס בישראל. אין פטור של דירת מגורים (שקיים עד ~5,470 ש"ח לחודש בארץ). הכל חייב לפי מדרגות מס או לבחור מס מופחת 15% ללא ניכויים.
למה זה חשוב כאן? כי עד שאין תעודת גמר, לא תהיה לכם הכנסה משכירות (כי לא מושכר). אז בעצם המשקיע לא מדווח הכנסות עד קבלת התעודה והתחלת השכרה.
ייתכן שיש פה תכנון מס: אם רכשתם על הנייר ומכרתם מיד עם קבלת תעודה ברווח, אתם תשלמו מס רווח הון. אבל לא היה מס שכירות כי לא השכרתם.
אם תחזיקו ותשכירו, תהיו חייבים מס על ההכנסות וגם בעתיד מס שבח על עליית הערך.
אין קשר לתעודה עצמה, רק שהיא המסמן שההשקעה עברה משלב "פוטנציאל" ל"נכס מניב" לצורכי מס.

השפעת התעודה על שווי לצורכי מס:
במועד מכירה, רשות המס בישראל עשויה לשאול הערכת שווי. דירה מוכנה שווה יותר מדירה לא גמורה. אם מכרתם לפני תעודה (למשל מכרתם את הזכות בפרויקט למישהו אחר תוך כדי בנייה), עדיין תשלמו מס על הרווח.
אבל אם החזקתם עד שהתעודה התקבלה, סביר שהנכס עלה בערכו (הסרת סיכון הבנייה), ואז הרווח גדול יותר, המס גדול יותר.
אין פה רגולציה ייחודית, פשוט עובדתית.

השפעות נוספות:

• מס ירושה/צוואה: בישראל אין מס עיזבון, אך כדאי לדעת שבדובאי עצמה אין גם (נפרט בפרק צוואות). זה לא קשור לתעודה, אך קשור לבעלות הישראלית.
• זיכוי מס זר: אם בעתיד יהיו מיסים באמירויות (שוקלים מס חברות, אבל לא על יחידים כרגע), נניח יכניסו מס נכסים, אז תעודה נדרשת כדי לרשום, אולי מיסוי. אבל נכון ל-2025 אין.

בקיצור:

• תעודת הגמר אינה אירוע מס לכשעצמו עבור מסים ישראליים.
• אך היא כן מתחילה שעון ההכנסות (שכירות) שעליהן צריך לדווח.
• מכירת נכס בדובאי ממוסה בישראל, ואין שום הקלה בשל העובדה שזה בחו"ל (מלבד מניעת כפל מס אם היה בחו"ל).
• משקיעים ישראלים צריכים לתכנן: אולי להתייעץ עם רו"ח לגבי מועד המכירה. לדוגמה, אם מכרתם ממש לפני סוף שנה, תכללו רווח בדוח השנה. אולי עדיף אחרי שנה חדשה? אלו שיקולים כלליים.
• עוד שיקול: שחלוף, בישראל יש מושג ששולל אבל…שחלוף נכסים (דחיית מס אם קונים נכס אחר). לדירות מגורים בחו"ל אין שחלוף רשמי. אך תוכלו למשל להשתמש בכסף לקנות בארץ ואז לפחות יהיה לכם נכס חדש.

אגדה נפוצה: יש ששואלים, "אם הנכס לא גמור, אולי לא נחשב נדל"ן עדיין ולכן מס מופחת?", לא, ברגע שיש זכות חוזית במקרקעין, זה נחשב נכס הון.
Times of Israel אף הזכיר: כל רווח ממכירת נכס בחו"ל ימוסה בישראל. אין התניה שזה נכס גמור או לא, רווח זה רווח.
לכן אל תנסו להיות יצירתיים בזה.

מה כדאי לעשות?

• דווחו כנדרש. מס הכנסה הישראלי מתחיל להתעניין בנתוני עסקאות חו"ל. עדיף להיות מיוזמים ולדווח רווחים ולשלם 25% ולא שיגלו ותהיו חשופים לקנסות.
• שימרו את כל התיעוד: חוזי רכישה, הוצאות (אפשר לקזז הוצאות רכישה כמו עו"ד מקומי, עמלת תיווך, אולי טיסות לראות הנכס, התייעצו עם רו"ח, חלק מזה ניתן), כמובן מחיר מכירה.
• התעודה עצמה אינה נדרשת לדיווח מס, אבל היא תופיע אולי בין המסמכים להוכחת שהנכס היה שלכם והושלם.

בשורה התחתונה: תעודת הגמר חשובה כדי שתוכלו להרוויח בפועל מהנכס. אך מבחינת מס ישראלי, היא לא יוצרת אירוע מס חדש. המסים תלויים בבעלותכם ובפעולותיכם (השכרה, מכירה), ולא בשלב הבנייה. עדיין, ידיעת מועד התעודה מאפשרת לכם לתכנן, למשל, אם אתם רוצים למכור מיידית, תוכלו לחשב את רווח ההון בהתאם למחיר שאחרי גמר.
התייעצו עם מומחה מס ישראלי בבוא העת כדי לנצל פטורים אפשריים (אולי אם יש אמנה עתידית או שינוי חקיקה). נכון לעכשיו, חשבו שתרוויחו 100, 25 ילך למדינה, בלי קשר לשום תעודה…

עיכוב בהנפקה? פתרונות משפטיים לקבלת תעודת גמר

עיכוב בהנפקת תעודת הגמר הוא תרחיש מטריד עבור משקיעים: הפרויקט מוכן לכאורה, אך המסמך הרשמי לא מגיע, והם נתקעים בלי אפשרות לאכלס, להשכיר או למכור כנדרש. מה עושים אם נקלענו למצב כזה? כאן נסקור מספר פתרונות משפטיים ופרקטיים להתמודדות עם עיכוב של היזם או הרשויות בהנפקת תעודת הגמר.

1. בדיקת מקור העיכוב:
ראשית, להבין למה אין תעודה עדיין:

• האם היזם התרשל באספקת מסמכים או תיקון ליקויים?
• האם זה עניין בירוקרטי ברשות (נדיר בדובאי שהרשות מעכבת סתם, בד"כ חסר משהו)?
• אולי קיים סכסוך בין הקבלן ליזם המעכב (למשל הקבלן מסרב לתת אישור יועץ בגלל אי-תשלום)?

הגורם חשוב, כי הפתרון יותאם לסיבה.

2. הפעלת סעיפי חוזה:
ברוב חוזי המכר (Off-plan) של דובאי יש סעיף מסירה, הקובע מועד יעד + תקופת חסד. אם עברו, הרוכש זכאי לפיצוי או לבטל. RERA מתירה לרוכש, במקרים קיצוניים של עיכוב רב (12+ חודשים מעבר למוסכם), לפנות לביטול החוזה ולקבל כספו חזרה.

• לכן, אם איחור משמעותי, יש אפשרות משפטית: דרישת ביטול והחזר כספים.
  זה צעד דרסטי, אם עדיין רוצים את הנכס אולי לא רצוי, אבל זו מנוף לחץ. לפעמים רק האיום בזה ידרבן את היזם לפעול זריז.
• אם לא רוצים ביטול: חוזים לעיתים כוללים פיצוי מוסכם על איחור (Liquidated Damages). למשל, X% מערך הנכס לכל חודש איחור במסירה. מסירה מוגדרת לרוב כוללת קבלת תעודה. אז אפשר לתבוע את הפיצוי הזה.

3. פניה ל-RERA (מרכז פתרון סכסוכים):
בדובאי יש גוף בשם RDC, Real Estate Dispute Center. ניתן לפתוח תיק תלונה נגד היזם בשל אי-קיום התחייבויות (אי מסירה).
המרכז יבדוק: אם אכן הפרויקט גמור והסיבה היא רשלנות יזם (נניח, לא שילם אגרות לכן מעכבים לו), הם עשויים לכפות פתרון: למשל, לתת לו דדליין או למנות נאמן שישלים הדרוש. היו מקרים ש-RERA נכנסה, בעיקר אם חושדים שהיזם בבעיות כספיות ולא משלם לספקים שמעכבים אישורים.

4. פנייה לערוץ משפטי רגיל:
תמיד אופציה, בית משפט אזרחי בדובאי. תביעה על הפרת חוזה. סעד מבוקש: צו עשה (שיאלץ את היזם לפעול לקבלת תעודה) או פיצויים.
בעיות: הליך משפטי רגיל יכול לקחת זמן, ובינתיים הנכס עדיין לא מניב. לכן מעדיפים את ערוץ ה-RDC המהיר יותר והמתמחה.

5. טיפול מינהלי:
לפעמים, במיוחד אם העיכוב בגלל בירוקרטיה, ניתן לפנות ישירות לגורם:

• אם למשל הכבאות עיכבה אישור כי הקבלן לא סידר משהו, אולי המשקיעים (ביחד או נציג) יכולים לפנות לכבאות ולברר מה חסר. לא לתת להם פטור ליזם, אלא להפעיל לחץ משני צדדים.
• אפשר גם לערב את מחלקת שירות הלקוחות של DM, לשאול מה סטטוס. היו מקרים שקבוצה של קונים פנו לגורם עירוני ואמרו: "אנחנו ממתינים, האם תוכלו ליידע מה חסר?". זה מראה לעירייה שהציבור מעורב.

6. חילופי קבלן/מנהל פרויקט:
אם הקבלן פשט רגל או היזם לא מתפקד, RERA יכולה למנות קבלן חלופי לסיים את הפרויקט. זה קורה בפרויקטים תקועים (לרוב הרבה לפני שלב התעודה). אבל תאורטית, אם הכל בנוי ורק כמה תיקונים, RERA יכולה להביא צוות שיושלם והעלות תנוכה מהחשבון הנאמנות/ערבויות.

7. שימוש בערבות ביצוע:
בקונטקסט של דובאי, קבלנים נותנים ערבות ביצוע ליזם. אולי היזם יכול לחלט חלק מהערבות כדי לממן השלמות. אתם כקונים, אם מזהים שזה העניין, אפשר להפעיל לחץ על היזם שיעשה זאת (אחרת אתם תתבעו אותו, אז שימשוך מהערבות אם הקבלן לא משתף פעולה).

8. פתרונות ביניים:

• אישור אכלוס זמני: לעתים, אם הבעיה קטנה, היזם יכול לבקש מהעירייה אישור חריג לאכלס באופן זמני. זה לא פורמלי בחוקים אבל קורה במצבי חירום (למשל, דיפלומטיה, יש דחיפות). אבל קשה לבנות על זה.
• מתן ערבויות: אם חלק מהמעכב הוא למשל חוב (אולי אגרת ביוב שלא שולמה), המשקיעים יכולים להתאגד, לשלם ישירות (או בהלוואה) ולהשלים את זה, מתוך הבנה שינכו מהתשלום האחרון ליזם. לא אידאלי, אבל אם ככה מסדירים?

9. מימוש ביטחונות בחוזה:
בחוזה אולי סעיף שהיזם משכן את זכויות הקרקע כבטוחה. אם הוא לא משלים, אולי אפשר דרך משפט לקבל בעלות ולהשלים לבד. זה רק אם המצב קיצוני (בדר"כ לא קורה כי RERA תמנע).

10. פרסום ובושה:
לא בדיוק משפטי, אבל משקיעים יכולים להשתמש במדיה (כיום גם בלוגים, עיתונות מקומית) כדי לבייש את היזם המעכב. לפעמים חשיפה ציבורית מדרבנת אותו, חושש למוניטין.
עיתונות כמו Gulf News או Arabian Business לעיתים מדווחת על עיכובים בפרויקטים, וזה לוחץ.

סיפור מקרה:
קבוצת משקיעים ישראלים בפרויקט קטן שנועד להימסר ב-2024, גילו שהיזם לא קיבל תעודה בגלל אי-תשלום לקבלן המשאבות. לאחר חודשים של הבטחות שווא, הם שכרו עו"ד מקומי. העו"ד פנה רשמית ל-RERA ופתח תיק. RERA זימנה את היזם לדיון.
בדיון, התגלה שהיזם בבעיה כספית. RERA החליטה לשחרר את 5% שנותרו בנאמנות ישירות לקבלן המשאבות כדי שיסיים, והיזם קיבל אזהרה. המשקיעים קיבלו לבסוף את התעודה כחודשיים אחרי, ובנוסף RERA חייבה את היזם לשלם להם פיצוי על איחור (חישוב לפי ריבית מקובלת).
מקרה זה מראה ששילוב של איום משפטי והתערבות רגולטור עבד.

עיכוב בתעודה הוא משבר, אך יש דרכי פעולה.
מומלץ להתחיל ברמת החוזה והמו"מ, להרתיע את היזם ולדרוש שקיפות.
אם כבר עוכב, להתחיל בדיאלוג מול היזם, ואם לא, להסלים:
פניה לרגולטור (RERA), להפעלה משפטית.
בדובאי, רשויות הנדל"ן יחסית קשובות, במיוחד אם מדובר במשקיעים זרים, כי המוניטין חשוב.
משקיע ישראלי לא צריך להסס להשתמש בערוצים אלו, לשם כך הם קיימים. כמובן, כל צעד ישקול אם רוצים עדיין את הנכס או לצאת מהעסקה.
המפתח: להתאגד (אם יש עוד קונים) ולפעול בנחישות אך לפי החוק. לרוב, זה יביא לתוצאה, שהיא תעודת הגמר המיוחלת, גם אם באיחור קל, ופתרון נזקי האיחור במידת האפשר.

בדיקות צד שלישי (Snagging) לקראת תעודת גמר

בדיקות צד שלישי, המכונות לרוב Snagging Inspections, הן בדיקות שמבצע גורם חיצוני (שאינו הקבלן המבצע) כדי לאתר ליקויים ופגמים בבנייה לפני המסירה. בעוד שתעודת הגמר מתמקדת בעמידה בתקנים ובבטיחות, בדיקות ה-Snag מתמקדות באיכות הגימור והפרטים הקטנים. כיצד משתלבות בדיקות אלו בתהליך, ואיך הן מסייעות למשקיע לקראת קבלת הנכס?

מהו Snagging?
המונח "Snag" באנגלית מתייחס לפגמים קטנים. חברות Snagging בדובאי (ויש לא מעט) מתמחות בשליחת מהנדסים/מפקחים לבחון דירה או בניין בסיום הבנייה, ולערוך רשימת ליקויים מפורטת, מפגמים קוסמטיים (צבע, ריצוף שרוט) ועד בעיות תפקוד (ברז דולף, מזגן לא מקרר היטב).

עיתוי הבדיקה:

• לפני קבלת תעודת הגמר: לעיתים, יזם חכם יזמין בעצמו בודק חיצוני או צוות פנימי לסקור הכל לפני שמזמין את הרשויות, כדי לתקן ליקויים ניכרים. זה כדי להבטיח מעבר חלק בביקורת הרשמית, וגם כדי לשפר איכות למסירה לרוכשים.
• אחרי קבלת התעודה אך לפני מסירת מפתחות לרוכשים: זה המועד הנפוץ בו הרוכשים עצמם (או נציגיהם) מבצעים את הבדיקה, כי כעת מאושר חוקית שאפשר להיכנס לנכס. רבים שוכרים חברת Snagging בדיוק בעת החhandover.

איך זה מסייע לקראת תעודת הגמר?
אמנם אנשי ה-Snagging לא מנפיקים אישורים רשמיים לתעודה, אבל:

• הם יכולים לאתר ליקויים שעשויים לעכב אישור אם יגלו אותם הפקחים. למשל, מוציא אוויר שלא מחובר (יכול להיכשל בביקורת כיבוי), סדק במדרגות חירום (סכנת מבנה). אם מתגלה מוקדם, הקבלן מתקן לפני ביקורת העירייה.
• העלאת איכות כללית: כשהקבלן מתקן את כל הליקויים הקטנים, הבניין "נראה טוב" גם בעיני פקחי העירייה. זה אולי פסיכולוגי, אבל מפקח שנכנס לבניין נקי ומושלם חזותית יהיה במוד חיובי, מאשר בניין מלוכלך עם דלתות צבועות רע. הוא גם פחות יחפש צרות.
• צמצום הבעיות לאחר קבלת התעודה: מה שקורה לפעמים, מקבלים תעודה, הדיירים נכנסים, ואז מוצאים אינספור פגמים. אמנם התעודה לא תישלל בגלל זה, אבל המוניטין של הפרויקט נפגע. בדיקות מוקדמות מונעות מצב שהמשקיעים מתחרטים או צריכים לריב על תיקונים.

מי עושה Snagging?

• משקיעים רבים שוכרים חברה פרטית. מקובל בעיקר בקרב משקיעים זרים שאינם באתר, שולחים חברה שתבדוק במקומם את הדירה ותשלח להם דו"ח מפורט עם תמונות.
• לעיתים קבוצת רוכשים מתארגנת לשכור חברת בדק אחת לכל הפרויקט (מוזיל עלות).
• יש יזמים המאפשרים "סיבוב בדק" עם הרוכש עוד לפני המסירה הרשמית. למעשה, בחוזים לעיתים כתוב שיש Period בו הקונה רשאי לדווח על ליקויים שהקבלן חייב לתקן.

מה כולל דו"ח Snagging?
רשימה בדיסציפלינות:

• גמרים: קירות, צבע, טיח, ריצוף (מרצפות שבורות/מעוותות, רובה חסרה), דלתות (צירים, מנעולים תקינים? נסגר חלק?).
• מערכות: בדיקת כל שקע חשמל, הפעלת כל ברז ומקלחת (לראות זרימה וניקוז), הדחת אסלה, בדיקת המזגן בכל חדר (טמפ', רעש), הפעלת דוד מים חמים.
• נגרות ואלומיניום: חלונות נפתחים ונסגרים היטב? אטומים? אין זכוכית סדוקה? ארונות מטבח בנויים טוב?
• אסתטיקה: חיפויים, שיש ללא סדקים, צבע אחיד, סימנים על קירות, ניקיון סופי.
• שטחים ציבוריים (אם זה וילה, הגינה, שערים; אם דירה, לובי, מסדרון).
• עבור וילות: לבדוק גם גג, מרתף, חניה, מערכת השקיה, בריכה אם יש (ציוד בריכה פועל).

לאחר הדו"ח:
הדו"ח נמסר לקבלן/יזם עם דרישה לתקן. ברוב המקרים, הקבלן יתקן תוך שבועות ספורים.
זה קורה לרוב במקביל להליכים האחרונים מול העירייה. כלומר, בזמן שהעירייה סוגרת כמה אישורים, אנשי הקבלן עוברים דירה דירה עם תיקוני צבע, החלפת ברז דולף, וכו'.

מה אם הקבלן מתעכב בתיקון?
כאן המשקיע יכול להפעיל מנופים:

• לעכב חתימה על מסמכי מסירה סופיים עד תיקון מספק.
• לפנות לWarranty: לרוב יש שנת בדק רשמית. אפשר לקבל ולגור, ולתבוע תיקון תוך השנה.
• אם הקבלן נעלם, יש אולי ביטוח בדק (לא תמיד). ברירה אחרת, לשאת בעלות ולהמשיך (ליקויים קוסמטיים, לא סוף עולם).

תרבות הבדק בדובאי: בעבר הייתה פחות חזקה, אבל עם ריבוי משקיעים זרים, צמח ענף זה.
חברות ידועות ומסודרות נותנות אפילו צ'קליסט דיגיטלי, וגם חוזרים לבדוק שאכן תוקן.

למשקיע, בדיקות צד שלישי חשובות מכמה סיבות:

• הבטחת איכות הנכס וההון שהשקיע, שלא יקבל מוצר ירוד.
• כפי שאמרנו, הן מתכתבות בעקיפין גם עם דרישות הרשויות, לכן מחזקות את הביטחון שאין משהו גדול שפספסו.
• מתן שקט נפשי: משקיע שלא מומחה בבנייה אולי לא יידע לבדוק, אבל כשמקבל דו"ח 50 עמודים, מרגיש בשליטה.

מגבלה: Snagging לא תתערב בענייני תכנון/חריגות תכנוניות, זה מחוץ לסקופ. היא מניחה שכל מבחן החוק בסדר, ומתמקדת באיכות.
לכן, עדיין צריך לוודא היתרים (כפי שדיברנו בבדיקת תעודה וכו').

דוגמה מוחשית:
משקיע קיבל דירת סטודיו בפרויקט חדש. שכר חברת Snag. הם מצאו 32 פגמים, ביניהם: מזגן אחד לא מקרר מתחת 25 מעלות (כנראה חוסר גז), סדק באריח באמבט, ודלת ארון עקומה. הם הכינו דו"ח עם תמונות. היזם ביקש שבועיים, תיקן הכל (החליף אריח, מילא גז במזגן, איזן דלת). המשקיע נכנס לדירה במצב כמעט מושלם, שוכר נכנס מייד ללא תלונות.
משקיע אחר באותו פרויקט שלא עשה Snag בעצמו, גילה בעיות אחרי שקיבל, ואז נדרש לתאם אנשי תיקון בזמן שכבר השוכר שם, מה שיצר אי-נוחות.
מכאן, מומלץ לא לדלג על השלב הזה.

בדיקות צד שלישי אינן חובה חוקית, אך הן כלי חשוב בידי משקיעים להבטיח שהנכס שמקבלים הוא באיכות המצופה. בשילוב עם תעודת הגמר (שמבטיחה תקינות חוקית), ה-Snagging מבטיחה תקינות שימושית ואסתטית. יחד, הם משלימים את תמונת "הפרויקט המוצלח". המשקיע החכם ישתמש בשניהם: קודם יבדוק שהתעודה קיימת ואמיתית, ואז יוודא דרך בדק מקצועי שכל סנטימטר בנכס שלו מוכן כנדרש להשכרה או מגורים. זו הדרך למנוע הפתעות ולצאת לדרך ההשקעה ברגל ימין.

חשבון Escrow: שחרור תשלומים רק לאחר תעודת גמר

העסקאות בנדל"ן off-plan בדובאי כפופות לחוק הנאמנות (Escrow Law), שמטרתו להגן על כספי הרוכשים. סעיף מרכזי בחוק זה קובע שהיזם אינו יכול למשוך את מלוא כספי הפרויקט מחשבון הנאמנות לפני שהפרויקט הושלם וקיבל תעודת גמר. נתאר כיצד מנגנון ה-Escrow עובד וכיצד הוא מבטיח ששחרור התשלומים האחרון מתבצע רק עם קבלת התעודה.

מהו חשבון נאמנות (Escrow Account)?
זהו חשבון בנק ייעודי, שנפתח על שם הפרויקט, ומפוקח על ידי רשות הנדל"ן (RERA). כל תשלומי הקונים עבור דירות בפרויקט מופקדים לחשבון זה. היזם יכול להשתמש בכספים אלו אך ורק למימון בניית אותו פרויקט ורק בהתאם להתקדמות בנייה מאומתת.

שלבי שחרור כספים טיפוסיים:

• התחלה: היזם יכול לקבל מקדמה (נניח 10-20%) מרוכשים, אבל הכסף נשאר בחשבון ומותר לו למשוך חלק כאשר הגיע לשלב בנייה מסוים (say, יסודות הושלמו).
• בשלבי הבנייה: הקבלן/מהנדס מדווח על סיום שלד, סיום מעטפת, וכד'. RERA או בנק הנאמן מאשרים שחרור כספים בהתאם (למשל, עוד 50% מהכספים בשלב X).
• לקראת מסירה: לפי חוק, על נאמן החשבון לשמור לפחות 5% מהכספים עד לאחר ההשלמה. יש גרסאות: חלק מהמקורות מציינים 5% מהערך, אחרים 5% מהנשאר, אך בשורה התחתונה סכום משמעותי נשמר לסוף.

התנאי של תעודת גמר:
רשמית, רק לאחר שהיזם מציג את תעודת הגמר הרשמית, הנאמן רשאי לשחרר לו את יתרת הכספים בחשבון (פרט לאולי אותם 5% שמוחזקים שנה כביטחון לתיקונים, כפי שמוזכר לפעמים).
כלומר, אין מצב חוקי שהיזם קיבל לידיו 100% מכספי הרוכשים בלי שהוציא Completion Certificate. אם אין תעודה, הכספים האחרונים "כלואים".

משמעות מעשית:

• עבור היזם, יש תמריץ אדיר לסיים את הפרויקט כראוי ולקבל תעודה, כי שם נמצא "הרווח" שלו. לרוב, עלויות הבנייה מכוסות עד 80-90% מהתשלומים, והיתרה היא רווח יזמי/מיסים וכו'. אם הוא לא משיג תעודה, הכסף הזה לא ישוחרר.
• עבור הרוכשים, זה ביטחון: כספם לא ייעלם בלי לקבל נכס מוגמר. במקרה הכי גרוע של כשל הפרויקט, הכסף שנותר בחשבון יכול לשמש להשלים עם קבלן אחר או יוחזר חלקית לרוכשים בהליך כינוס.

דוגמה מספרית:
נניח דירה במחיר 1,000,000 דירהם. הקונה שילם לאורך הבנייה 100%, כלומר מיליון לחשבון הנאמנות. היזם נמשך לו בשלבים 900,000 (נניח זה כיסה לו עלויות). 100,000 נותרו. עכשיו, הפרויקט מוכן אך אין תעודה, הכסף תקוע.
רק כאשר תצא תעודה, הוא יכול לקבל אולי 50,000 (במיידי), ועוד 50,000 יישארו שנה בנאמנות לתקופת בדק (לפי התקנות, 5% מוחזקים שנה אחרי השלמה).
אם היזם לא משיג תעודה, אותו 100,000 לא אצלו.
יתרה מזו, אם יבוטל הפרויקט, הכסף יוחזר לרוכש לאחר הליך משפטי, אך לפחות לא נעלם בכיס יזם כושל.

מקרים של בעייתיות:
הייתה תופעה פעם של יזמים שניסו לעקוף: לדוגמה, לחייב את הרוכשים לשלם סכום קטן מחוץ לאותו חשבון (עבור "שדרוגים" או "עמלות") כדי לקבל עוד מזומן. היום זה מפוקח, רוכשים חכמים לא ישלמו מחוץ לנאמנות כי זה מסוכן.

השפעה על מסירת הנכס:
ברגע שיש תעודה,

• הקונה משלים את ה-5% האחרון שלו (אם לא שילם כבר). לפעמים החוזה אומר: "10% תשלום סופי עם Handover". הקונה יכול להיות בטוח שכספו הולך לנאמנות, וישתחרר רק כשמגיע תעודה.
  למעשה, קונים לא פעם מעכבים תשלום סופי עד שהיזם מראה תעודה, וזה לגיטימי, כי זה רצף מתוכנן: תעודה > תשלום סופי > מפתח.
• היזם, מיד עם התעודה, יבקש מ-RERA (או הבנק) שחרור. התהליך בירוקרטי של יום-יומיים, והכסף מועבר.

למשקיע הישראלי:
צריך להבין את המנגנון:

• אם מציעים לכם עסקה off-plan שלא דרך מנגנון נאמנות (למשל, "תן לי 50% ישירות והיתר בסוף"), זה אדום.
• תמיד וודאו שהכסף נכנס לחשבון פרויקט רשום, ותשלומים צמודים להתקדמות (DLD מספקת לקונים גישה לוודא ששמם רשום ושכסף נקלט בחשבון).
• היו מודעים: גם אחרי שקיבלתם את הנכס, 5% מכספכם עדיין אולי בנאמנות להבטיח תיקונים. בפועל, היזם מקבלם כעבור 12 חודשים אם אין תלונות רציניות פתוחות.
  זה אומר שאם גיליתם פגם מהותי (נניח, בעיית איטום קשה) תוך שנה והיזם לא תיקן, RERA יכולה להורות לנאמן לא לשחרר לו את ה-5% עד שיפתור או שישתמש בזה כדי לתקן.

צד הלוואה/בנק:
אם משכנתא מעורבת, הבנק גם עובד דרך הנאמנות. הוא ישחרר כסף לשם. בנקים גם דורשים לראות תעודת גמר לשחרור האחרון, כפי שדיברנו. כך שזה כפול: גם הנאמן לא משחרר, גם הבנק לא משחרר אם אין תעודה, אז ודאי לא יושלם תשלום בלי.

Case Study קטן:
פרויקט XYZ התעכב בתעודה בשל בעיה קטנה, היזם טען שצריך עוד כמה ימים אך ביקש מהקונים לשלם כבר את הסופי "כי הדירות מוכנות". רובם סירבו, בצדק.
אותו יזם נקלע למצוקת מזומנים (הוא רצה את הכסף כדי לשלם למישהו שיסיים את העבודה).
כמה קונים פנו לרגולטור, שעקב.
בסוף RERA התערבה ושילמה לקבלן מתוך הקרן (ה-5% המוחזק), העבודות הושלמו, והתעודה הוצאה.
המנגנון הציל את הקונים מלתת כסף מוקדם.
יזם זה איבד אמון, אבל לפחות הפרויקט נגמר.

מסקנה:
מנגנון Escrow הוא חברו הטוב של המשקיע. הוא קושר יפה את תעודת הגמר לתשלומים.
בתור משקיעים, תפקידכם:

• לשלם לפי החוזה לחשבון הנכון (אחרת, אם לא שילמתם מה שמגיע, גם זה יכול לעכב כי בלי תשלום הקבלן לא יגמור).
• לעמוד על זכותכם לא לשלם את הסכום האחרון לפני שהתנאי (תעודת הגמר) מתקיים. וזה מעוגן בחוק כך שגם אם יזם לוחץ, החוק לצידכם.
• לדעת שאם, חלילה, הפרויקט לא יגיע לקו סיום, רוב הכסף שהשקעתם (למעט אולי הוצאות שהלכו) מוגן. אמנם תצטרכו הליך לקבלו חזרה, אבל עדיף מאשר אין כלום.

"כסף על השולחן" יוצא רק כשיש "סחורה על השולחן", ותעודת הגמר היא ההוכחה שהסחורה (הדירה המוגמרת) אכן סופקה. מנגנון הנאמנות בדובאי מיישם עיקרון זה באופן מעורר קנאה, ונותן ביטחון רב למשקיעים, במיוחד בהשוואה למדינות בהן הכסף הולך ישירות ליזם ללא הגנות (ישראל, עד לאחרונה). לכן, נצלו אותו: הקפידו על התשלומים דרך נאמנות והיו רגועים שהכסף שלכם עובד עבורכם עד לקבלת המפתח והתעודה.

תעודת גמר והעברת בעלות בטאבו של דובאי

לאחר השלמת בנייה וקבלת תעודת הגמר, מגיע שלב העברת הבעלות (Title Transfer) ברישום המקרקעין של דובאי (הטאבו, המנוהל על ידי DLD). כיצד קשורה תעודת הגמר להעברת הבעלות, ומה צריכים המשקיעים לדעת על התהליך הזה?

Off-Plan vs Ready:
כאשר רוכשים נכס Off-plan, הרישום במהלך הבנייה הוא רישום זמני (במערכת Oqood) כהתחייבות למכירה. רק לאחר השלמת הפרויקט וקבלת תעודת הגמר, מבוצע הרישום הסופי של הנכס על שם הרוכש.
במקרה של נכס יד שנייה (Ready property), אם התעודה כבר קיימת כי זה בניין ותיק, העברה היא ישירה. אבל נדבר על השלמת פרויקט חדש, כי שם התעודה נכנסת.

תנאים להעברה:

• Certificate of Completion: DLD דורש לראות שהפרויקט רשום כמושלם. היזם צריך להגיש את התעודה ל-DLD ולרשום את הבניין.
  בלעדיה, לא יונפקו שטרות בעלות אישיים.
• No Objection Certificate (NOC): היזם מנפיק NOC עבור כל יחידה, שמאשר שאין חובות מצד הרוכש (ששילם הכל) ושהוא מסכים להעברה. קבלת NOC מותנית לרוב גם בכך שהפרויקט הושלם. למעשה, אי אפשר לקבל NOC אם אין תעודת גמר, כי גם היזם לא יוכל לרשום.
• תשלומי אגרות: הרוכש ישלם 4% דמי העברה (מס רישום) ועוד אגרת תעודה (בערך 580 דירהם). תעודת הגמר עצמה לא כרוכה בתשלום על הרוכש, זה על היזם קודם לכן, אבל הרישום כרוך בעלויות סטנדרטיות.
• בדיקת זהות וזיהוי: כמו כל העברת נכס, הצדדים (או מיופי כוחם) מגיעים למרכז שירות של DLD (או לעיתים עושים דיגיטלית).
• חתימות: אם זה העברה ראשונה מהיזם, לרוב יש הסכם מכר כבר, אבל עדיין חותמים על מסמך העברה רשמי בנוכחות פקיד. אם זה יד שנייה – שטר מכר חתום.

תהליך בפועל:

1. היזם מקבל תעודת גמר.
2. היזם מגיש ל-DLD "Application for project registration", מצרף תעודה, שרטוטי בית משותף (חלוקה לדירות).
3. DLD מאשר ורושם את הבניין ואת כל היחידות כנכסים חדשים בעלי מספרי זיהוי ייחודיים.
4. נקבעים תורים לרוכשים (לעיתים היזם מתאם יום העברות מרוכז).
5. הקונה והמוכר (כאן מוכר=יזם) נפגשים ב-DLD. אם הקונה לקח משכנתא, גם נציג בנק יהיה, כי יש רישום שעבוד.
6. הקונה מציג קבלה ששילם את אגרת ה-4% (או סכום הועבר).
7. חתימות אלקטרוניות או ביומטריות (בדובאי עכשיו הרבה נעשה בדיגיטל, למשל, "Dubai Rest" אפליקציה שמאפשרת חתימה מרחוק).
8. הפקיד מנפיק Title Deed – שטר בעלות סופי, על שם הקונה. זה מסמך A4 עם חותם DLD ולוגו, מציין את בעלותכם.

חשיבות התעודה להעברה:

• הפיכת רישום זמני לקבוע: בלי Completion Certificate, הרשומה נשארת "Off-plan (Oqood)". זה לא שטר בעלות אלא זכות חוזית. ברגע שיש תעודה, נהפך ל"Freehold Title" שלכם.
• ביטחון הקניין: משקיע לא באמת "משלים" את שליטתובנכס עד שהרישום הושלם. למשל, בנק לא יקבל משכון סופי בלי זה. אחרי הרישום, אתם רשומים כבעלים על פי חוק הקרקע.
• יכולת מכירה/משכון חופשי: רק אחרי שיש שטר, אתם יכולים למכור בקלות לצד ג' או למשכן. טרם לכך, אם רציתם למכור Off-plan לפני השלמה, הייתם צריכים הסכמת היזם והעברת חוזה (Assignment). לאחר שהועבר לטאבו, כל מכירה עתידית עוברת ישירות ב-DLD בלי מעורבות היזם.

האם הקונה צריך לדאוג להביא את התעודה למעמד?
בדר"כ לא, היזם ודאי יספק את המידע ל-DLD. אבל תמיד טוב לקחת עותק למקרה (או לוודא שהיזם עשה זאת).
בכל מקרה, אם היזם היה לא פעיל, DLD לא ירשום. כאן אם בעיה – כמו שראינו, יש מנגנונים מול RERA.

דגשים:

• חיבור לרשויות אחרות: לאחר רישום הטאבו, הקונה צריך לעדכן אולי גורמים אחרים, למשל, מערכת המס העירונית (housing fee כבר דרך DEWA).
• אחריות ועד בית: לעתים קרובות, בשטר יצוין חלק יחסי ברכוש משותף. גם נוצר "Owners Association". זה תהליך אחרי, בעלי היחידות מתאגדים, היזם מוסר ניהול.
• בדיקת שטר: כשקיבלתם את השטר, בדקו שהפרטים נכונים (שימכם מאוית נכון, שטח נכס נכון וכו'). אם שגוי, לתקן בהקדם, קל כשהיזם עוד מעורב.
• עלות למוכר: היזם לעיתים משלם עמלת רישום פרויקט, והרוכש את ה-4%.
  יש לעיתים מבצעים, יזמים נושאים בעלות העברה כדי לעודד מכירות. אם כן, ודאו שזה נכתב מראש כדי שלא ידרשו מכם שוב.

עיכובים אפשריים:

• אם רוכש לא השלים כל תשלומיו, לא יקבל שטר.
• אם דירה בנויה קצת שונה מהתוכנית (למשל, מספר חדר שונה), כנראה יפתרו זאת לפני רישום.
• אם יש משכון על הקרקע (למשל, היזם מימן בנייה במשכנתא), היזם צריך לספק "release" מהבנק שלו לפני רישום קבוע (לכן הבנק שלו דורש תעודה לשחרר).
• לפעמים פרויקטים גדולים נמסרים בשלבים, והיזם רושם כל שלב כשמתקבל תעודה חלקית. רישום ניתן לחלקי פרויקט אם יש אחוזים משלימים.

דוגמה:
משקיע קיבל מסירה, עברו 4 שבועות ועדיין לא הוזמן לשטר. הוא דחק ביזם וגילה שחסר אישור אחד (נאמר, רישום בית משותף מעוכב). הוא יכול לפנות ל-DLD לשאול למה מתעכב.
מסתבר שיזם לא הגיש בזמן.
עצה: אחרי חhandover, אל תנוחו עד שיש טייטל. תבררו עם היזם מתי צפוי.
לרוב, זה מהיר, 2-4 שבועות.
אם נמרח, להרים דגל כי אולי בעיה (כמו חוב דמי רישום שלא שילם, או עניין טכני).

תעודת הגמר היא כרטיס הכניסה שלכם לטאבו.
בלעדיה, אתם רק בעלי חוזה; איתה, הופכים בעלי הנכס חוקית.
ודאו שהשלב הזה מושלם ללא דיחוי, כי רק אז ההשקעה "שלמה".
זו אבן הדרך האחרונה, ולעיתים הרגשית ביותר, כשאתם מחזיקים שטר בעלות עם שמכם, זו הגשמת ההשקעה.
מדובאי אפילו מעניקים "גלויות" דיגיטליות כאשר זרים רוכשים, חלק מהיוקרה.

לכן, תנהלו אחריה: מהרגע שתעודה ביד, המשיכו ללחוץ עד שהשטר ביד.
בנקודה זו, אתם יכולים לברך את עצמכם כבעלי נכס באופן מלא, נכס העומד בכל התקנים ועם זכויות רשומות.

רכישה יד שנייה: איך לוודא שתעודת גמר קיימת ותקפה

ברכישת נכס יד שנייה בדובאי, במיוחד אם הוא יחסית חדש, המשקיע צריך לוודא שהבניין קיבל בזמנו תעודת גמר ושאין בעיות ברישוי שלו. נכס "Ready" (מוכן) אמור להיות עם כל האישורים, אך הבה נסקור את הצעדים לבדיקת קיום ותוקף תעודת הגמר בעסקת יד שנייה.

1. אימות בסיסי של סטטוס הנכס:

• בדקו במסמכי המוכר: הוא צריך לספק נסח טאבו (Title Deed). אם הנכס רשום על שמו בטאבו, זו אינדיקציה חזקה שהייתה תעודת גמר, כי אחרת לא היו רושמים.
  • ב-Title Deed מצוין תאריך הרישום, בדרך כלל סמוך לאחר השלמת הבנייה. אם זה בניין חדש יחסית, זה יהיה רמז.
• שאלו את המוכר/מתווך ישירות: "הבניין הוא משנת X, אני מניח שיש לו תעודת Completion משנתו. אוכל לראות עותק או לקבל מספר אישור?"
  רוב הסיכויים שאולי אין להם בשלוף (לא משהו שמתנייד לרוב), אבל עצם התגובה תספר: אם מתפתלים, מוזר; אם אומרים "כמובן שהיה, הנה יש לנו אישור כיבוי וכו'", סביר.

2. בדיקה במערכת DLD/DM:

• ניתן להשתמש ביישום Dubai REST או באתר עירייה כפי שציינו, כדי לחפש פרטי פרויקט. גם אם זה בניין קיים, אפשר לבדוק אם רשום כCompleted.
• אפשר לפנות דרך זירת השירות של עיריית דובאי, להגיש בקשה לעיון בתיק הבניין (ייתכן בתשלום). למשל, "מוציא אישור למבנה קיים", לפעמים דורשים תמורה של 120 דירהם למכתב "למי שזה נוגע" שאומר שאין מניעות בבניין.
• שירות "To Whom It May Concern"שנראה: אפשר לשאול בעירייה אם למבנה מסוים יש Completion Certificate, אולי באמצעות מספר בניין או Parcel.

3. סיור בנכס:

• בעצמכם, ראו אם הדברים נראים "מסודרים". בבניין עם תעודה, בלובי בדרך כלל יוצג אישור כבאות תקף (שמחדשים כל שנה) ומספר רישום מבנה. אם לא מופיע כלום, תשאלו את שומר הבניין, האם הבניין רשמי, יש תעודה?
• אם זה מתחם וילות, יתכן רשום באיגוד בעלי בתים.

4. בדיקת גיל המבנה:

• אם המבנה מאוד חדש (הושלם שנה-שנתיים אחרונות), אפשר לאמת בחדשות או מול היזם המקורי. למשל, חיפוש גוגל "Project X completion certificate year" או התעניינות ממי שמכר.
• אם המבנה ותיק (נגיד 10+ שנים), רוב הסיכויים שהכל תקין.
  דווקא במבנים ממש חדשים, שם יכול להיות מצב "אוי, עוד לא לקחו תעודה בגלל משהו", לא סביר כי בלי זה לא היו מוכרים, אבל נניח.

5. התייחסות התעודה בחוזה המכר:

• בחוזה המכר (SPA) של יד שנייה, כדאי לכלול מצג: "המוכר מצהיר כי הנכס חוקי והושלם לפי חוק, כולל כל אישורים כגון תעודת גמר".
• אפשר אף להתנות: "אם יתברר עד מועד העברה שלא נתקבלו האישורים הדרושים, לקונה זכות לבטל".
  סביר שזה לא קורה, אבל סעיף כזה מכסה.
• המוכר יחתום גם על טופס NOC מול היזם (אם עדיין יש), ששם יופיע שאין חובות, סימן שגם כל היטלי הרשויות שולמו (אם תעודה לא הייתה, אולי יש קנסות עיכוב וכו').

6. בדיקת חריגות בניה:

• זה חלק מאימות. אם בעל קודם עשה שינויים ללא היתר אחרי התעודה, התעודה המקורית קיימת אבל יכול להיות שהיום זה "לא תקין".
  למשל, סגר מרפסת והגדיל חדר, זאת חריגה.
  אין מנגנון של "תעודת גמר פוקעת" בגלל זה, אבל אם התגלתה חריגה, העירייה יכולה לדרוש הסדרה. לכן לפני קנייה, בדקו שאין שינויים ניכרים ללא היתר.
• איך בודקים?
  • שאלות למוכר, בקשת תוכניות מאושרות (אם יש לו).
  • לחילופין, לשכור מודד/מהנדס שיבחן אם מה שקיים תואם את תוכניות הבניין (תוכנית דירה מקורית אפשר להשיג מהיזם או מ-DLD).
  • אם מוצאים הבדל (קיר נוסף, הרחבה), לדרוש שהמוכר יכשיר או מחירי בהתאם.

7. תוקף התעודה:

• תעודת גמר כשלעצמה אינה פוקעת. זה לא כמו טופס 4 זמני. ברגע שהונפקה, היא חלק מתיק הבניין.
• מה שכן דורש חידוש: אישור כבאות (כל שנה בודקים מערכות אש, זה אחזקה שוטפת). אם בניין לא עומד בבדיקת כבאות שנתית, הוא עלול לקבל "אזהרה" ואפילו בבוטות, הכבאות יכולה לומר: נפסיק שירותי חירום אם לא תתקנו. אבל לרוב מתקנים.
• משקיע יכול לבקש ממוכר: "תראה לי שהבניין עבר לאחרונה בדיקת כבאות/מעליות". במיוחד אם בניין ישן, חשוב לוודא שלא הוזנח.
• כי "תעודת גמר תקפה", היא תמיד תקפה, אבל אם מאז בוצעו שינויים לא חוקיים או לא נתחזק, צריך לדעת.

8. שימושים:

• אם אתם חוששים, אפשר לשים קצת כסף בנאמנות עד שתוודאו. למשל, להסכים ש10% מעסקה יוחזקו שבוע, מספיק לבדוק דברים.
• בפועל, כמעט תמיד אם יש Title Deed נקי ב-DLD, הכל בסדר. DLD לא הייתה מנפיקה אם יסודיות כמו תעודה לא סודרה.

Case:
משקיע קנה דירה יד שנייה במגדל שנבנה ב-2016. הוא התעקש לראות את תעודת הגמר. המוכר לא מצא עותק, אך הפנה אותו לחברת הניהול.
חברת הניהול סיפקה מייל עם מספר אישור ותאריך.
בנוסף, המשקיע בדק מול DLD שהבניין רשום, וקיבל מסמך PDF "מפרט בית משותף" שבו צוין שהפרויקט אושר. הוא היה מרוצה והתקדם.
תהליך זה הוסיף 2-3 ימים לעסקה אך נתן ביטחון.

מקרה קיצון:
לפני שנים, בבניין ישן בדיירה, גיליתי שקומה פנטהאוז נבנתה ללא היתר (היזם דאז היה מפוקפק). בבניין היו תעודות ישנות, אבל הפנטהאוז לא נרשם. אותו נכס היה "תקוע", אי אפשר לרשום כי לא חוקי. קונה כמעט נפל בזה. לכן, אם רואים משהו "לא במקום", כמו קומה נוספת, תהיו זהירים.

שורה תחתונה:
ברכישת יד שנייה, Title Deed on hand = 99% הכל בסדר.
אבל אל תתביישו לשאול, במיוחד אם זה בניין קטן, עצמאי (לא מקבוצת Emaar גדולה, שם סיכוי לטעות נמוך).
בדיקות פשוטות יחסית יתנו לכם שקט נפשי שהנכס שאתם קונים הוא במעמד חוקי איתן ואין "שלדים בארון" רגולטוריים.

תעודת גמר בפרויקטים ירוקים ו-LEED, קריטריונים מיוחדים

בדובאי, קיימת מדיניות של בנייה ירוקה וקיימות. חלק מהפרויקטים שואפים לתקנים בינלאומיים כמו LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) או לתקן המקומי Al Safat (מערכת דירוג ירוק של דובאי). איך משפיעים קריטריונים ירוקים אלה על קבלת תעודת הגמר? האם יש דרישות מיוחדות שיש לעמוד בהן?

תקן Al Safat:
דובאי הנהיגה מאז 2014 תקנות בנייה ירוקה מחייבות (תחילה תחת Dubai Green Building Regulations, וכעת מותג מחדש כ-"Al Safat"). כל בניין חדש חייב לפחות ברמת "Bronze" (הבסיסית) כדי לקבל אישור בנייה ותעודה. רמות גבוהות יותר (Silver, Gold, Platinum) הן לעיתים וולנטריות או חובה למבני ממשלה.

• מה משמעות הרמה הבסיסית? זה כולל: בידוד תרמי, תאורה יעילה, ברזים חסכוניים, חומרי בנייה שאושרו וכו'. בפועל, עמידה בתקנות אלה נבדקת לאורך התכנון והביצוע.
• בשלב תעודת הגמר: על היזם להגיש מסמכי ציות, כמו דוחות בדיקת מערכת מיזוג (עומדת ביעילות נדרשת), ביקורת פסולת בנייה (שמיחזרו X%), התקנת מערכות סולאריות אם נדרש (למשל, דודי שמש).
  יתכן שיהיה בודק ירוק, מהנדס שהוסמך, צריך לחתום שכל הדרישות מולאו. אם לא, העירייה לא תנפיק תעודה עד שיושלמו (למשל, אם שכחו להתקין חסכמים, ידרשו התקנה ובדיקה).

תקן LEED:
LEED הוא תקן וולונטרי בינלאומי (אמריקאי) עם דירוגים (Certified, Silver, Gold, Platinum). פרויקט בדובאי יכול לשאוף ל-LEED לצורכי שיווק או אחריות תאגידית.

• LEED אינו חובה לרישוי עירוני, אבל חלק מהדרישות שלו חופפות לתקנות העירייה.
• האם תעודת הגמר מותנית ב-LEED? לא, העירייה לא תעכב תעודה אם הפרויקט לא קיבל הסמכה שהבטיח פרט לתקנות חובה. LEED הוא בין היזם למכון התקנים האמריקאי USGBC.
• עם זאת, אם היזם התחייב בחוזים למסחריים למשל שהבניין יהיה LEED Gold, והתרשל, יכולות להיות השלכות מסחריות (שוכרים אולי יטענו להפרת חוזה). אבל העירייה לא תתערב בזה.
• פרויקטים ממשלתיים/ציבוריים בדובאי אכן מחויבים לאל-ספאט Gold שווה ערך בערך ל-LEED Gold. שם זה כן מעקב רשויות, כאילו חובה.

קריטריונים מיוחדים שנבדקים:
כמה דוגמאות:

• ניהול פסולת: קבלן חייב היה למחזר לפחות 50% פסולת בנייה. להגשת תעודה, צריך לצרף דוח מאתר פסולת או חברה.
• צריכת אנרגיה: ייתכן שדורשים בדיקת מעטפת תרמית, לוודא שהבידוד והמיזוג עומדים בספקטרום (אם לא, זה מתועד).
• מערכות מים אפורים: בפרויקטים ירוקים, אם הותקנה מערכת reuse (מים ממקלחות להשקיה), ודאי יצטרכו להוכיח שהיא פועלת ותקנית.
• צמחים מקומיים: תקנים דורשים שימוש בצמחיה חסכונית. אולי בביקורת סופית יסתכלו על הנוף לוודא שלא שתלו משהו בניגוד (נדיר שזו סיבת עיכוב, אבל עקרונית אפשר).
• איכות אוויר פנימית: לא חלק מתקן עירוני הבסיסי, אבל פרויקטים LEED למשל צריכים Flush-out של הבניין לפני אכלוס (להסיר כימיקלים). זה לא משהו שעירייה עוקבת, אבל היזם שעושה LEED יבצע גם אם לא חובה חוקית.
• Wosool: לא ירוק אלא נגישות, אבל קשור לתקני 2023, כבר הזכרנו.

אישור מיוחד?
אין "תעודת גמר ירוקה" בנפרד. יש תעודת גמר רגילה, אך אם הפרויקט עמד ברמה גבוהה, הוא מקבל גם תעודת דירוג ירוק (נפרד). למשל: אחרי שתעודה בנייה התקבלה, היזם מגיש תיק לועדת Al Safat כדי לקבל תעודת Gold וכו'. זה לא מעכב אכלוס, זה למוניטין.
Similarly, LEED certification לעיתים מגיע רק מספר חודשים אחרי שאספו כל הנתונים מהשימוש.

דוגמה בפועל:
מגדל משרדים "The Green Tower" (שם בדוי) רצה LEED Platinum. הם התקינו מערכות, עשו Commissioning נוסף (בדיקת מומחה שכל מערכות יעילות).
לקראת תעודת גמר, הם היו חייבים להראות עמידה בתקנות עירייה (Green Code), עשו זאת.
הם קיבלו תעודה עירונית.
לאחר כחצי שנה של מעקב ביצועים, קיבלו גם תעודת LEED רשמית.
בינתיים, כבר איכלסו.
העובדה שרצו LEED גרמה להם להיות יותר יסודיים בקבלת התעודה העירונית, שום חריגה לא הייתה, כי הם כבר היו מסודרים.

Impact on investor:

• למשקיע אכפת האם הבניין נבנה ירוק כי זה משפיע על עלויות תפעול (חשבון חשמל נמוך יותר, אולי), ועל שיווק (שוכרים אוהבים LEED).
• אבל בהקשר תעודה: די לדעת שבדובאי כל בניין חדש כבר ירוק ברמה כלשהי. אין מה לחשוש שיקבלו תעודה בלי זה, החוק לא יאפשר.
• אם משקיע מחפש משהו אקולוגי במיוחד, הוא יבדוק אם יש הסמכת LEED. זה יותר ערך מוסף ולא חובה חוקית.
• אם בניין מתוכנן LEED ולא השיג, זה לא ימנע תעודה, אבל יכול להדליק נורה לגבי איכות הניהול.

כמה פרויקטים ירוקים:
Dubai Municipality Tower למשל קיבלה LEED Platinum. שם, קבלת תעודת הגמר כללה בדיקות כמו חיבור למערכת פאנלים סולאריים, ושעונים מדווחים

• יש קריטריונים ירוקים שהם כבר חלק אינטגרלי מהדרישות לתעודה (התקן המחייב).
• פרויקטים שהלכו מעבר למינימום, לא בהכרח קשים יותר לקבלת תעודה, אולי להיפך, כי הם בנויים מסודר יותר.
• למשקיע, הידיעה שהבניין עומד בתקני קיימות מבטיחה גם איכות מסוימת.
• אין עליכם פעולות נוספות פרט לאלה שכבר דנו (כמו לוודא שהספקה, וכו').
• אולי רק: אם מבטיחים לכם הטבת "גרין" (למשל, חניה מועדפת לרכב חשמלי), וודאו במסירה שהיא קיימת.

הערה על תקנים:
יש עוד כמו Estidama (באבו דאבי), אבל בדובאי Al Safat.
גם יש עניין "חיץ עולה", אם הבניין באמת חוסך אנרגיה, זה יתרון לשוכרים, אולי שכר דירה מעט גבוה מוצדק.

ומילה לגבי קנסות:
אמירות אחרות (אבו דאבי) קנסו יזמים אם לא השיגו דירוג בנייה ירוקה מינימלי. בדובאי, הפשוט לא נותנים תעודה אם לא עומד.
כך שאין "תעודה למרות שלא ירוק", פשוט לא קורה, כי מינימום ירוק חובה.

במשפט אחד: תעודת הגמר בדובאי כבר משולבת עם "תו ירוק בסיסי", ופרויקטים שמכוונים גבוה יותר עושים זאת בעיקר מרצון ולא מכפיה רגולטורית, כך שהתעודה הרשמית לא תלויה בכך אלא רק בתקנים המחייבים.

שירותי ניהול נכס ודיווח ללקוח לאחר קבלת תעודת גמר

קבלת תעודת הגמר אינה סוף פסוק עבור המשקיע, למעשה, כאן מתחיל שלב חדש: ניהול הנכס באופן שוטף. מרגע שהבניין מוכן והנכס בידיכם, שירותי ניהול נכס (Property Management) יכולים לסייע לשמור על ערך הנכס ולהשכירו בהצלחה, במיוחד עבור משקיעים מרחוק. נסקור אילו שירותים ניתנים ומה כוללים דיווחים שוטפים שצריכים להגיע למשקיע.

שירותי ניהול נכס, מה זה כולל?

• ניהול השכרה (Tenancy Management): פרסום הנכס להשכרה, סינון שוכרים, חתימת חוזי שכירות (Ejari רישום), גביית דמי שכירות/פיקדון, חידוש או סיום חוזים.
• תחזוקה שוטפת: טיפול בכל תקלה או תיקון בנכס. כולל ביקורים תקופתיים לבדיקת מצב הדירה/וילה. אם השוכר מדווח AC לא מקרר או נזילה, חברת הניהול מזמינה טכנאי ומטפלת.
• תשלום חשבונות ודמי ועד: וידוא ששוכר מעביר תשלומי חשמל/מים, או שאם משאירו בשם בעלים (לא נפוץ), החברה משלמת ומקזזת. כמו כן, טיפול בדמי ועד בית (Service Charges) שנתיים, מעדכנת את המשקיע בסכום, משלמת לחברת הניהול של הבניין.
• ביטוח הנכס: דואגים לביטוח מבנה/תכולה כנדרש, מחדשים פוליסה.
• ייצוג משפטי: במידת הצורך, אם שוכר מפר חוזה, חברת הניהול תפעל מולו, לרבות פנייה ל-RDC (בית דין שכירויות) לפינוי או גביית חוב.
• דיווח פיננסי: גביית שכר דירה והעברתו לבעלים (אחרי ניכוי עמלה), הפקת דוחות על הכנסות/הוצאות.
• ביקורות תקופתיות: למשל, בדיקת מצב הנכס בין חילופי שוכרים, הכנת דו"ח "snag" לאחר שוכר עוזב (מה לתקן/לגבות מנזקים).
• ייעוץ והערכת שוק: עדכונים למשקיע על מצב שוק השכירויות, המלצה אם להעלות/להוריד מחיר, או למכור אם תנאים טובים.

דיווח ללקוח (Owner Reports):
משקיע, במיוחד מחו"ל, יצפה לשקיפות באמצעות דיווחים:

• דו"ח כניסה לניהול: מיד לאחר התעודה והhandover, חברת הניהול תכין דו"ח ראשוני: מצב הנכס, רשימת ציוד, קריאת מוני חשמל/מים, תמונות מצב.
• דו"חות חודשיים/רבעוניים: תלוי בהסכם. לרוב, כאשר דמי השכירות נגבים (אצל רבים מראש אחת לשנה או בשיקים דחויים), המדווח המרכזי הוא שנתי. אך חברות שולחות מינימום דו"ח רבעוני המציג:
  • יתרות חשבון נאמנות (אם שכר הדירה מוחזק ומוזרם בהדרגה),
  • הוצאות בתקופה (תיקונים, עמלות),
  • סכום נטו לבעלים.
• דו"ח שנתי: עבור יעוץ מס, מפרט כל התקבולים וההוצאות.
• דו"ח ביקורת נכס: אחת לשנה (או חצי שנה), נציג החברה מבקר בדירה (בתיאום עם השוכר) ובודק מצב (נזילות, קירות, מזגן, מצב ריהוט אם מרוהט). מפיק דו"ח עם תמונות למשקיע, כולל המלצות: למשל, "ממליצים לצבוע מחדש לפני השכרה הבאה", או "המזגן ישן, כדאי להחליף בקרוב".
• עדכוני אירועים מיוחדים: אם הייתה בעיה גדולה (נניח פיצוץ צינור), ידווחו מיידית, מה עשו, כמה עלה.
• דוח תפוסה: אם נכס התפנה ומחפשים שוכר, שולחים עדכונים תקופתיים: כמה מתעניינים היו, פידבק (למשל: "השוק חלש, אולי נוריד מחיר ב-5%").
• דיווח על עליות/ירידות בשכר דירה: בדובאי יש "מדד שכירות" של RERA לעדכון חוזים. חברת ניהול תאמר למשקיע: "לפי המדד, ניתן להעלות לשוכר ב-10% השנה" או להפך.

אחרי קבלת התעודה, למה קריטי?
עם תעודת הגמר ביד, הנכס מוכן. אבל משקיע מרחוק לא יכול לבוא לבדוק נזילה או לנהל דיאלוג עם השוכר בשבילו. לכן בחרו חברת ניהול טובה.
פרויקטים רבים מציעים שנת ניהול ראשונה חינם על ידי חברת נכסים של היזם, אפשר להשתמש, אבל גם לבדוק אם הם יעילים.

תקשורת:
חברה טובה תציב מנהל חשבון שמולו המשקיע בקשר (מייל, ווטסאפ). כל שאלה, זמינים.
הם יכולים גם לעזור בדברים כמו רישום לצורך מס (לתת פירוט הכנסות והוצאות).

עלות:
עמלת ניהול טיפוסית: ~5%-8% משכר הדירה השנתי. לעיתים מינימום דמי חודשיים. יש חברות גובות 10% אם כולל גם שירותי השכרה.
בנכסים יוקרתיים, לפעמים נמוך יותר כי שכר דירה גבוה.

ערך מוסף:

• משקיע ישראלי אולי רוצה דירה נאה לשימושו חלקית, חברת הניהול יכולה גם לסדר הכנה לפני שיבוא (ניקיון, מילוי מקרר וכו').
• אם מחליטים למכור: חברת ניהול יכולה לשמש גם סוכן מכירות (חוסך מציאת מתווך חדש).

מקרה לדוגמה:
משקיע מחזיק דירה במרינה, משכיר אותה לטווח ארוך. חברת הניהול X מטפלת הכל.
יום אחד המזגן התקלקל באוגוסט, השוכר מתוסכל.
החברה שלחה טכנאי תוך 3 שעות, החליף חלק, נפתר.
השוכר מרוצה (לא עזב בגלל תסכול), המשקיע מרוצה כי לא היה צריך למצוא מישהו מהמזגן.
העלות $200, שולמה מהפיקדון שחברת הניהול מחזיקה או בחשבון נאמנות תחזוקה.
המשקיע קיבל מייל: "תקלה במזגן טופלה, עלות $200, מצורפת חשבונית, תנוכה מהיתרה שלך. הנכס תקין".
זו רמת דיווח טובה, מידי, שקוף.

למשקיע הנמצא בישראל:

• ודאו שהדיווחים מובנים, אולי אפילו לבקש שיהיו גם בעברית (יש חברות עם עובדים דוברי עברית, אגב, אחרי הסכמי אברהם).
• שמרו תכתובות, עשויות לעזור במעקב מס/תכנון פיננסי.
• נצלו את הדוחות כדי לעדכן ערך נכס ותשואה, האם שווה להחזיק או לממש.

לאחר שתעודת הגמר מושגת והנכס נמסר, מתחיל פרק חדש של ניהול מקצועי. שירות טוב ישמור לכם על הנכס כמו על נכס מניב, יטפל בדיירים, יגן עליכם מרגולציה מקומית (למשל, ידאג לרשום חוזה ב-Ejari, חובה חוקית, כדי שלא תיקנסו).
חשוב לבחור חברת ניהול אמינה, עם המלצות.
התייחסו לחברת הניהול כאל שותף מתמשך להצלחת ההשקעה, שימרו על תקשורת פתוחה, הגדירו ציפיות לדיווח (אם רוצים דוח מפורט יותר, אמרו להם).
כך, תוכלו ליהנות מהשקעה "מרחוק" בראש שקט, בידיעה שמישהו "בעיניים מקומיות" משגיח על הנכס ומדווח לכם נאמנה.

מפת השחקנים: מי רשאי להנפיק תעודת גמר בדובאי

בתהליך בנייה בדובאי מעורבים מספר גופים ו"Players" מרכזיים, אך רק גורם מסוים רשאי רשמית להנפיק את תעודת הגמר. חשוב להבין מי הם השחקנים המעורבים ומה תפקידם, כדי לדעת למי לפנות וממי לקבל מידע בנושא התעודה.

1. עיריית דובאי (Dubai Municipality – DM):
זהו הגורם העיקרי. עיריית דובאי, ספציפית אגף היתרי הבנייה והפיקוח (Building Permits & Inspections), היא הסמכות המנפיקה את תעודת הגמר לבניינים במרבית שטחי דובאי.

• DM אחראית על כל תהליך הרישוי, החל מהיתר בנייה ועד ביקורת סופית.
• מתוקף כך, המהנדסים של DM הם אלה שבודקים ומאשרים ובסוף מנפיקים את המסמך הרשמי.

2. גופי רישוי ייעודיים באזורי חופש:
דובאי כוללת כמה אזורים המנוהלים על ידי רשויות פיתוח נפרדות:

• Dubai Development Authority (DDA): מטפלת באזורים כמו city دبي للتطوير (לשעבר TECOM). DDA מפקחת ומנפיקה אישורי בנייה ותעודות גמר בפרויקטים בתחומה. למעשה, לה יש סמכות להנפיק תעודת גמר בשטחים עליה אמונה (מדיה סיטי, אינטרנט סיטי, וכו').
• Trakhees (זרוע של Ports Customs & Free Zone): מטפלת באזורי החוף כמו Palm Jumeirah, JAFZA, וכו'. Trakhees יכול להוציא תעודת גמר באזורים אלו.
• Dubai Silicon Oasis Authority, JAFZA Authority וכו': כל אחת באזור שלה.

אבל חשוב: כל אלה, גם אם לא ישירות "עיריית דובאי", מוסמכות על פי חוקי דובאי להנפיק תעודה. המסמך יהיה תחת סמכותם, אך מוכר על ידי DLD לרישום.

3. Dubai Civil Defence (DCD):
הכבאות לא מנפיקה תעודת גמר, אבל כן מנפיקה אישור כיבוי שחייב להיות לפני התעודה. הם שחקן מפתח בתהליך אך לא חותמים על המסמך הסופי; הם מנפיקים תעודה משלהם שסופחת בתוך תיק התעודה.

4. יועצים ומהנדסים:

• היועץ המתכנן (Consultant) והקבלן: הם מכינים את תיק הבקשה, חותמים על טפסים, ומגישים לעירייה. אך אין להם סמכות להנפיק, הם רק מתווכים טכניים.
  לעיתים רוכשים מתבלבלים כי מקבלים "אישור מהנדס אחראי שהפרויקט הושלם". חשוב לדעת: זו לא תעודת גמר רשמית, אלא מסמך פנימי/ביניים שהיועץ מנפיק כנדרש ל-DM.

5. רשות הקרקעות של דובאי (DLD):
DLD לא מנפיקה תעודת גמר, אך מניחה שכל נכס שרושמת קיבל אחת. DLD כן מנפיקה מסמכי רישום בעלות, אבל לא מתערבת בתהליך הבנייה הטכני.
יש לה זרוע, RERA, שעוקבת אחרי ציות היזם למועדי מסירה, אך RERA לא תנפיק תעודה, היא יכולה רק להפעיל סנקציות או תהליכי ליווי.

6. חברות בודקות צד ג':
למשל, ישנן חברות פרטיות שמציעות שירות להשיג אישורים (PRO services), הן יכינו ויעזרו להגיש, אבל לבסוף התעודה תבוא עם חותם עירייה/סמכות ולא שלהן.
כך שגם אם הקבלן אומר "חברת XYZ תאשר", בעצם הם רק יכינו תיק בהתאם לדרישות DM.

7. גורמי תשתית:
DEWA, RTA וכד', הם נותנים NOC לתעודה (כמו אישור חיבור חשמל), אבל אין להם סמכות להנפיק תעודת גמר.

סמכויות מיוחדות:

• מבנים ממשלתיים/צבאיים: במקרים חריגים, למשל בניין בטחוני, ייתכן שלמחלקת עבודות ממשלתית תהיה סמכות פנימית. אך לרוב, אפילו מבנים ממשלתיים מקבלים דרך DM רגיל (אולי בתהליך מואץ).
• מיזמים של Expo או פרויקטים מיוחדים: יכל להיות שהייתה ועדה אד-הוק (למשל Expo 2020 Authority). אך גם אז, התעודות היו בתיאום DM.

משמעות למשקיע:

• לדעת מי מנפיק כדי לדעת איפה לבדוק ולאמת. אם רכשתם בדובאי מרינה, עירייה (DM) אחראית. אם רכשתם במתחם Dubai South (ליד אל-מקטום), Authority של Dubai Aviation City/DAE אחראית.
• לשאול את היזם: "מי הרגולטור הרלוונטי שהנפיק או ינפיק את התעודה?", היזם אמור לדעת.
• למשל, אם היזם אומר "Trakhees אישרו, מחכים לחתימה סופית", תבינו שהאיזור בבעלות DP World כנראה.
• עבורכם, המסמך בכל מקרה יהיה מוכר, אבל טוב להבין את הניואנס אם למשל תרצו לברר ישירות.

מיפוי על קצה המזלג:

• DM, רוב דובאי "העיר" (דיירה, ג'ומיירה, מרכז העיר וכו').
• DDA, אזורי יצירתיות/תעשייה עתירת ידע.
• Trakhees, אזורי התפתחויות של Nakheel (פאלם, עולם איים) ועסקים חופשיים (JAFZA).
• אחרים: Dubai Silicon Oasis Authority (DSO, לבניה בסיליקון), Meydan Authority (אם זה בתוך Meydan אולי), Masdar לאאבו דאבי אז לא פה.

בדרך כלל הקבלן/יזם מטפל בבירוקרטיה מול הגוף הנכון.
למשקיע, חשוב לוודא שבסוף מה שמתקבל, הוא חתום בידי הגורם המוסמך ולא איזה מכתב יזם.

דוגמה:
קונה ישראלי בפרויקט ב-Dubai Internet City. ראה שעל התוכניות כתוב "Dubai Development Authority" בראש.
כשהגיע שלב האישור, קיבל מסמך עם לוגו DDA. הוא התבלבל, איפה העירייה? הסבירו לו ש-DDA היא הרגולטור במתחם, וזה בסדר גמור.
הבין שלא צריך מסמך נוסף.
(ברישום, DLD כמובן קיבלו את זה).

לכן, הכירו מי הרשות עבור הנכס שלכם, ומי "חותמת הגומי" האחרונה:
זו תהיה עיריית דובאי או רשות אזורית מוסמכת.
אף גורם אחר, כמו המפתח עצמו או היועצים, לא יכול פשוט להנפיק על דעת עצמו.

אם מישהו מראה לך תעודה לא חתומה על ידי DM/DDA/Trakhees וכד', היא לא שווה. למשל, "אישור מהנדס אחראי", לא מספיק.

תמצית:
הגוף המנפיק = הרגולטור שביצע פיקוח בנייה בשטח הרלוונטי (עירייה או רשות פיתוח מוסמכת).
כל השאר = ספקי שירות, בודקים ותומכים, אך לא מנפיקים.

ההבנה הזו גם מסייעת במקרה של עיכוב: יודעים לאן לפנות. אם בפרויקט Palm קורה עיכוב, ידוע ש-Trakhees מעורבים, אפשר לנסות לברר מולם (אם אתם ממש אקטיביים).
ברוב המקרים זה לא נחוץ, אבל מידע זה כוח.

תעודת גמר במודל Build-to-Rent: השפעה על החזר השקעה

מודל Build-to-Rent (BTR) מתייחס לפרויקטים שנבנים מלכתחילה כדי להחזיקם ולהשכירם, במקום למכור יחידות לרוכשים בודדים. לעיתים קרובות יזם מוסדי או קונסורציום בונה בניין ומחזיק בכל הדירות להשכרה. נשאלת השאלה: כיצד משפיעה קבלת תעודת הגמר במודל כזה על החזר ההשקעה (ROI), ומה השיקולים המיוחדים במצב זה?

מאפייני Build-to-Rent:

• היזם (או המשקיעים) משקיעים בהקמת הבניין ומצפים להחזר דרך הכנסות משכירות לאורך זמן, במקום דרך מכירה מיידית של הדירות.
• הדגש הוא על אכלוס מהיר ואיכותי לאחר הבנייה, כי הזמן מהסיום ועד מילוי הדירות משפיע ישר על ה-ROI (כל יום שבניין ריק הוא אובדן הכנסה).
• לרוב, במודל זה בעלי הנכס הם גופים מקצועיים כמו קרנות, חברות ביטוח וכד', שמנהלות נכסים בהיקף גדול.

תעודת הגמר ותחילת ההכנסות:
תעודת הגמר הופכת לקריטית כ"הדק" שמאפשר להתחיל להשכיר:

• רק לאחר התעודה ניתן לחבר חשמל/מים לכלל הדירות, להוציא אישורים תפעוליים (כמו רישום הבניין במערכת השכירויות).
• משמעותית, הזרם המזומנים (Cash flow) מתחיל רק לאחר שיש תעודה ואפשר אכלוס. כל עיכוב באישור דוחה את תחילת ההכנסות, מה שמגדיל את עלות ההון (interest carry).
• עבור משקיעים שבנו BTR, IRR (Internal Rate of Return) מאוד רגיש לתאריך שבו הבניין מתחיל להיות מושכר באופן מלא.

מקסום ROI באמצעות זירוז תעודה:
גורמים במודל BTR יפעלו במרץ לקבל תעודה במהירות האפשרית:

• השקעת משאבים נוספים לסיום מהיר של ליקויים.
• תיאום מוקדם עם הרשויות: לעיתים, חברות גדולות מצליחות לקבל תהליך "Fast Track" לתעודה, כדי להפעיל כמה שיותר מהר.
• למשל, אם אפשר לקבל תעודה אפילו כשקומת amenities (מתקנים) עדיין לא 100% אבל אינה קריטית למגורים, ינסו זאת.

השכרת הנכס בשלבים:
ב-BTR, אולי ינסו להשכיר חלק מהבניין מיד עם השלמתו, בעוד חלק אחר עדיין בגימורים, אם החוק מאפשר. בדרך כלל אי אפשר בלי תעודה לכל המבנה, אז אולי יקבלו תעודה חלקית (אם זה כמה מגדלים).
השפעת ROI: אכלוס הדרגתי יכול לשפר תזרים אבל גם עולה בניהול. אך עדיף מלעמוד ריק.

משך ההשכרה למלאות:
קבלת תעודה זה תחילת "תקופת השכרה". נניח, פרויקט 200 דירות BTR:
היעד אולי למלא 80% תוך 6 חודשים.
כל עיכוב בתעודה מכרסם ב-6 חודשים הללו כנגד התחזיות.
כך, דיוק בלו"ז התעודה משמעותי לתחזיות שניתנו למשקיעים.
משקיעים מוסדיים יתכננו S-curve של אכלוס והכנסות, שמתחיל מהתעודה.

איכות ושביעות רצון:
ב-BTR, הבעלים הוא גם המשכיר של כל היחידות, ולכן לוודא איכות (באמצעות תעודה ובדיקות פנימיות) זה להקטין סיכון לעזיבת דיירים או תביעות.
בניין שקיבל תעודה אבל מלא תקלות – ישפיע רע על ROI כי דיירים עוזבים, יש דירות ריקות או הנחות פיצוי.
לכן, BTR משקיעים הרבה בתחזוקה מראש: למשל מערכות חכמות לניטור, שנכנסות כבר בתכנון.

היבטי מימון:

• בנק או מממן של פרויקט BTR לרוב ישחרר חלק ניכר מהלוואה רק עם תעודת גמר + אכלוס יעד (stabilization).
• חלק ממודלי ROI מחשבים "yield on cost" – שכר דירה שנתית / סה"כ עלות. כל חודש ללא שכר דירה מוריד את התשואה השנתית.
  הרבה LP (שותפים מוגבלים בהשקעה) מסתכלים על ביצוע בפועל מול underwriting. אם התעודה איחרה, יראו פחות הכנסה ב-Y1, ROI נמוך יותר, מה שעלול לפגוע בתמריצי GP (המנהל).

האם יש הבדל בדרישות הרשויות עבור BTR?
לא רשמית. הרשויות לא מבחינות באם הבניין מיועד למכירה או להשכרה. הן דואגות לאותם תקנים.
אך, BTR לעיתים עשויים להכיל שטחים משותפים גדולים יותר (אמןיטיז מושקעות) כי מטרתן למשוך דיירים. זה אומר יותר מערכות (בריכה, אזור משחק), שדורשים אישורים נוספים (למשל lifeguard plan לבריכה, אישור גינון).
עירייה תבחן זאת כחלק מהתעודה.
בבניין למכירה, אולי היו עושים מינימלי.

פקטור הגודל:
פרויקטי BTR רבים גדולים (קומפלקסים).
הם עשויים למסור במקטעים.
ROI יחושב על כלל המתחם. אם מצליחים לקבל תעודה ולמלא 100 דירות ראשונות בזמן שעוד 100 יגיעו עוד חצי שנה, זה מפזר הכנסות, משקיעים מחשבים תשואה מדורגת.

דוגמה:
חברת XYZ בנתה קומפלקס BTR של 3 בניינים, 500 יחידות.
המודל העסקי צפה 50% תפוסה תוך 3 חודשים מתעודה, 90% תוך שנה.
אולם, תעודת הגמר התעכבה ב-4 חודשים בשל בעיה בתחנת משנה חשמל.
זה גרם לשיווק שנעשה להתקרר, חלק מהמתעניינים הלכו למקום אחר.
התוצאה: לאחר שנה, התפוסה רק 75%. ROI בשנה הראשונה היה 3% במקום 5%.
המשקיעים לחצו על ההנהלה, וזה הוסבר כחיצוני אבל בכל זאת השפיע על חלוקת רווחים.

לכן, בחברות נדל"ן המנהלות BTR, הנהלות לפעמים מכניסות "contingency" בחישובים, כלומר, משערים אולי עיכוב X, כדי לתאם ציפיות.

בשורה התחתונה למשקיע יחיד:
אם משקיע ישראלי הוא שותף בקרן שעושה BTR בדובאי:

• שיבין שהשלמת הבנייה וקבלת התעודה = הנקודה שבה מתחיל הערך להתממש.
• עד אז, זו הון מושקע לא נושא מזומנים.
• חשוב לוודא שהיזם/המנהל מנוסה בביצוע ללא עיכובים, או שיש תוכנית להתמודד (כמו תזרים מספיק כדי לשרוד עוד חודשים ללא הכנסות).
• גם אחרי התעודה, BTR ROI תלוי בניהול נכסים יעיל (כמו שדיברנו בסעיף קודם על ניהול).

במודל Build-to-Rent, תעודת הגמר היא אבן דרך פיננסית: היא מאפשרת מעבר מפאזה של "בנייה" להיווצרות הכנסות, ומעבר משימוש בהון להחזרתו. עיכוב באבן דרך זו שוחק את תשואת הפרויקט. מכאן, הצלחת BTR נמדדת גם ביכולת להגיע לקו הסיום (התעודה) בזמן או מוקדם, וביצוע השכרות מהיר לאחריו. משקיעים מוסדיים מודעים לכך מאוד, ומשקיעים משאבים כדי להבטיח זאת, כי ROI שלהם תלוי במידה רבה בתזמון ובסנכרון הזה.

שאלות נפוצות

מה ההבדל בין "טופס 4" הישראלי לתעודת הגמר בדובאי?
"טופס 4" בישראל הוא אישור אכלוס זמני הניתן כדי לאפשר חיבור חשמל/מים ואכלוס הבניין, בעוד שתעודת הגמר ("Completion Certificate") בדובאי משמשת גם כאישור האכלוס וגם כאישור שהבנייה הושלמה לפי החוק. למעשה, התעודה בדובאי מקבילה למצב שיש גם טופס 4 וגם אישור סופי ביחד. לאחר הנפקת תעודת הגמר בדובאי, המבנה מוכן ומאושר במלואו לשימוש ולרישום.

האם אני כמשקיע צריך לעשות משהו כדי לקבל את התעודה, או שזה באחריות היזם?
קבלת תעודת הגמר היא לחלוטין באחריות היזם והקבלן. הם מטפלים בכל הדרישות, הבדיקות והגשת המסמכים לרשויות. כמשקיע, אין לך חלק פעיל בתהליך הבירוקרטי הזה. עם זאת, חשוב לעקוב אחר עדכוני היזם. למשל, אפשר לבקש דיווח על התקדמות לקראת התעודה, ואם יש עיכובים, מה סיבתם. אבל אינך צריך לגשת לרשויות בעצמך.

רכשתי דירה על הנייר, איך אדע שהתעודה התקבלה?
היזם יודיע לכל הרוכשים כאשר תעודת הגמר הונפקה, משום שזה גם אות עבורם להתחיל במסירות. סביר שתקבל מכתב או אימייל רשמי המודיע שהפרויקט קיבל "Completion Certificate" ויזמינו אותך לתאם מסירת דירה. בנוסף, תוכל לבקש לראות עותק של התעודה או לפחות את מספרה ותאריך ההנפקה. כמו כן, תוכל לאמת מול רשות הקרקעות כאשר תזומן לרישום הטאבו, רישום לא יתאפשר ללא תעודה.

מה קורה אם יש ליקויים בדירה שלי, האם זה משפיע על התעודה?
תעודת הגמר מתייחסת למבנה כולו ולעמידה בדרישות החוק. ליקויים קטנים בתוך הדירה (כמו טיח, צבע, אריח פגום) לא ימנעו הנפקת תעודה, הם עניין לתיקון מול הקבלן במסגרת בדק. רק ליקויים משמעותיים שקשורים לבטיחות או חריגה מתכניות (כמו חוסר במערכת כיבוי, או שינוי מבני ללא אישור) עלולים לעכב את התעודה. כמובן, עליך לדאוג שהקבלן יתקן את הליקויים הפרטניים לפני שתקבל את הדירה (רצוי באמצעות חברת Snagging או רשימת בדק), אבל זה במישור נפרד מהאישור החוקי.

האם אפשר לאכלס את הדירה שלי לפני שהתעודה רשמית ביד?
לא. אסור לפי החוק לאכלס או להשתמש בדירה לפני שהונפקה תעודת הגמר. המשמעות שאין חיבור חשמל ומים קבוע ולא ניתן להעביר בעלות. גם אם באופן תיאורטי הנכס מוכן פיזית, כניסה ללא התעודה היא עבירה. לכן, תצטרך להמתין (וללחוץ בעדינות על היזם לזרז) עד לקבלת האישור.

האם תעודת הגמר רלוונטית גם אם אני קונה דירה מוכנה (לא חדשה)?
כן, אבל בצורה אחרת. אם אתה קונה דירה שכבר מאוכלסת שנים, ברור שהבניין קיבל בזמנו תעודת גמר. מה שחשוב לך הוא לוודא שלא נעשו בו שינויים לא חוקיים מאז. אין צורך בתעודה חדשה במכירה יד-שנייה; התעודה המקורית תקפה כל חיי הבניין. בעת העברת הבעלות, רשות הקרקעות תבדוק במערכת שלה שאכן הייתה תעודה כשהבניין הושלם (הם לא יבקשו ממך אותה פיזית, כי זה כבר רשום). כדי להיות שקט, תוכל לבקש לראות עותק מהתעודה המקורית או אישור מעירייה שאין חריגות, אבל לרוב הסתפק בנסח טאבו נקי.

כמה עולה להנפיק תעודת גמר, והאם אני צריך לשלם משהו על זה?
הוצאות הנפקת תעודת הגמר (אגרות בדיקה וכו') משולמות על ידי היזם כחלק מעלויות הפרויקט. אגרות עיריית דובאי לבדיקה סופית הן כמה אלפי דירהם (למשל 7,500 דירהם לביקורת, ועוד אולי עבור בקשות חוזרות), והיזם כבר שילם זאת. כמשקיע, אין לך תשלום ייעודי עבור התעודה. עם זאת, כשאתה בא להעביר בעלות על שמך ב-DLD, תשלם 4% דמי רישום, זה שונה ואינו קשור לאישור הבנייה אלא להעברת הקניין.

מהי "חותמת Wosool" שהזכרתם, ואני צריך אותה?
"Wosool" היא יוזמה של עיריית דובאי לסמן שבניין הותאם לאנשים בעלי מוגבלויות (People of Determination). מ-2023 ואילך, כל מבנה חדש מקבל על גבי היתר הבנייה ותעודת הגמר חותמת אם הוא עומד בדרישות נגישות מיוחדות. זה לא משהו שאתה באופן אישי צריך לבקש, זו דרישה שהיזם ממלא ואם כן, הסמל יוצג בתעודה. עבור משקיע, זו אינדיקציה חיובית שהבניין נגיש לכל. זה לא מוסיף עלויות ישירות אליך או הליך נוסף, הוא חלק מדרישות התכנון.

יש הבדל אם הנכס שלי הוא בית עסקי (משרד/חנות) ולא דירת מגורים?
התהליך הבסיסי דומה, גם בניין משרדים או מסחרי צריך Completion Certificate לפני שימוש. אבל ייתכנו עוד דרישות ספציפיות: למשל, במגדל משרדים חייבים אישורים כמו מערכות כריזה, מספר מעליות מתאים, אולי מערכות גנרטור, והכול נבדק לפני התעודה. מבחינתך כקונה משרד, ודא שהבניין אכן קיבל אישור, אולי אפילו בקש מהמוכר עותק. כמו כן, לעסקים יש לפעמים נהלים נוספים (כמו טופס נפרד מהכבאות לכל קומה מושכרת, אך זה אחרי שהתעודה כבר קיימת).

האם יכולים לשלול תעודת גמר לאחר שהונפקה?
זה כמעט ולא קורה. מרגע שהונפקה התעודה, משמעות הדבר שהבניין עומד בכל הדרישות. תיאורטית, אם לאחר מכן הבניין הופך מסוכן (נגיד, שינויים לא חוקיים, או בעיה קונסטרוקטיבית חמורה צצה), הרשויות יכולות לפנות דיירים ולהורות על תיקון, אך לא "ישללו" רטרואקטיבית את התעודה. במקום, יוציאו צווים ספציפיים (למשל איסור שימוש זמני עד תיקון). בפועל, לבניינים חדשים זה נדיר מאוד. אם הבניין יתוחזק כראוי ועומד בכללי הבטיחות התקופתיים, לא צפויה שום בעיה.

במידה ואני רוצה למכור את הנכס מיד עם קבלת התעודה, יש מגבלה?
לא, אין מגבלה. ברגע שהתקבלה תעודת הגמר, היזם ירשום את הנכס על שמך, ומאותו רגע אתה חופשי למכור לכל צד שלישי. הרבה משקיעים "מפלים" (Flipping) נכסים ממש בהשלמה. כמובן שתצטרך לשלם את דמי הרישום 4% במכירה (הקונה ישלם לרוב), ואולי מס שבח בישראל על הרווח, אבל בדובאי עצמה אין מס רווחי הון. חשוב: עד שהתעודה מתקבלת והרישום על שמך, המכירה תצריך אישור מהיזם (העברת זכויות Off-plan). אבל לאחר התעודה, העברת הבעלות עוברת דרך הטאבו הרגיל בלי צורך באישור היזם.

מה אם חלק מהבניין לא הושלם (נגיד קומת מתקנים או נוף גינון), יכולים לתת תעודה?
בעיקרון, נדרש שכל מרכיבי הבניין המהותיים יושלמו. אם הגינון החיצוני או מתקנים משותפים לא קריטיים בטיחותית טרם גמורים, לפעמים עירייה תעניק תעודה עם דרישה שהם יושלמו תוך זמן מוגדר (זו מהות ה"תעודה הזמנית" כפי שתואר). אבל לרוב, עבור תעודה סופית, הכל צריך להיות "כמעט" מוכן. במקרים מסוימים, יוצא שלקראת אכלוס, הגינון למשל עוד בצמיחה אך זה לא יעצור אכלוס. אם משהו לא הושלם, העירייה יכולה להתנות (למשל "לשתול עצים תוך 3 חודשים") אך לא תמנע מדיירים להיכנס כי אין דשא. כל מה שקשור לבטיחות ותפעול, לא יוחרג.

למי לפנות אם יש עיכוב ואני חושש שהיזם לא פועל מספיק מהר?
אם העיכוב ממושך והיזם לא מספק תשובות מניחות את הדעת, אתה כמשקיע יכול לפנות ל-RERA (רשות הנדל"ן בדובאי) ולהגיש תלונה. RERA מפעילה את מרכז יישוב הסכסוכים (RDC) ויכולה ללחוץ על היזם או אף למנות קבלן משלים אם צריך. רצוי כמובן קודם למצות שיח עם היזם והבנת הבעיה. אבל לדעת שיש לך כתובת: RERA בדובאי מגינה על רוכשי off-plan ויש מסלולים מסודרים לטיפול בפרויקטים מעוכבים.

התעודה מכסה גם את הדירה וגם את החניה/המחסן שרכשתי?
כן. תעודת הגמר היא לבניין כולו על כל חלקיו. אם רכשת חניה או מחסן צמוד, הם חלק מהפרויקט. בתעודה לא ירדו עד רמת הדירה הספציפית, אלא מציינים את הבניין/קומפלקס. לאחר מכן ברישום הטאבו, החניה והמחסן ירשמו תחת שמך (כצמודים או חלקי חלקה) כחלק מהנכס, ללא צורך באישור נוסף.

כמה זמן אחרי התעודה אקבל את שטר הבעלות שלי (Title Deed)?
לרוב זה תהליך די מהיר. ברגע שהתעודה יוצאת, היזם מיד מגיש את הפרויקט לרישום. רוב היזמים קובעים פגישה עם הרוכשים תוך 2-4 שבועות מהתעודה לחתימה על העברת הבעלות. במקרים רבים, משקיעים שקיבלו מפתח כבר מקבלים שטר באותו חודש. החוק דורש רישום מיידי, כך שזה אינטרס של היזם לא לעכב. אם חלפו, נניח, חודשיים ואין זימון לרישום, כדאי לברר עם היזם/עירייה כי זה לא שגרתי. אבל מניסיונם של רבים, בתוך שבועות ספורים מהשלמת הבנייה, הכל נרשם.

אלו היו השאלות הנפוצות. כמובן, אם יש עוד תהיות, תמיד טוב להתייעץ עם סוכן נדל"ן או עו"ד מקומי, אבל המפתח הוא שעם הבנה של התהליך, תוכל לנווט בו בהצלחה וללא דאגות מיותרות.

צ’קליסט סופי: בדיקות חובה לפני קבלת תעודת גמר בדובאי

לפני סיום, נרכז צ'קליסט תמציתי של בדיקות ופעולות שכדאי לבצע כדי להבטיח קבלת תעודת הגמר חלקה ולמנוע תקלות של הרגע האחרון:

✔️ ווידוא עמידה בכל האישורים המקדימים:

• בדוק עם היזם שהתקבלו כל ה-NOCs הנדרשים: אישור כבאות (DCD), אישור DEWA לחיבורים, אישור מטרופולין (אם נדרש לכבישים) וכו'. אם אחד מהם תלוי בעבודת השלמה, ודא שהיא בתהליך סגירה.

✔️ סיום מוחלט של עבודות הבנייה:

• ערוך יחד עם היזם/קבלן סיור פנימי בבניין: כל הדירות, המסדרונות, הלובי, החניה, המערכות הטכניות. וודא שאין "חזיתות פתוחות", כמו מתגי חשמל בלי כיסוי, מעלית שעדיין בניילונים, שברי פסולת. מבט בוחן יכול לזהות דברים קטנים שפקח עלול להעיר עליהם (למשל, חסר שילוט יציאה בקומה X, תקנו זאת מראש).
• ודא ששטחי החוץ הושלמו או לכל הפחות נקיים ומגודרים אם יש עבודה קטנה שנותרה (למשל אם עוד לא פרסו דשא, שהאזור מגודר לבטיחות).

✔️ בדיקת מסמכים ע"י היועץ:

• בקש מהמהנדס היועץ עותק מטיוטת הבקשה לתעודה שהם יגישו. עברו על הרשימה: מצוינים שם כל המסמכים, תכניות as-made, אישורי יועץ וקבלן, אישור מדידה, SIRA וכו'. ראה שכולם מסופקים. אם משהו חסר, שאל מה המצב.
• ודא שהקבלן הראשי מילא את כל טפסי "סיום העבודה" ושהיועץ חתם עליהם.

✔️ ביצוע Pre-Inspection עצמי:

• חלק מהיזמים מזמינים Pre-Inspection רשמי (כפי שראינו, יש אגרה לזה). אם לא, אתה יכול ליזום ביקורת "מדומה": להביא איש מקצוע פרטי (אפילו חברת Snagging) לפני ביקורת רשמית, כדי לגלות ליקויים שעלולים להכשיל.
• התמקד בבטיחות: בדקו שציוד הכיבוי מלא (מטפים טעונים, זרנוקים מחוברים), גנרטור חירום נדלק ועובר אוטומטית, מערכת האזעקה ללא Faults. ליקוי שם = no-go בביקורת אמת.

✔️ הכנת צוות ולו"ז לביקורת:

• וודא שכל בעלי התפקידים יהיו נוכחים ביום הביקורת: נציג הקבלן, היועץ, ואפילו נציגי קבלני משנה חשובים (מערכות כיבוי, מעליות). כך, אם הפקחים שואלים שאלה טכנית, יש מי שישיב.
• דאג שיומני האתר פנויים ולא מבצעים עבודות רועשות/מלכלכות באותו זמן, הבניין צריך להציג "תמונה סופית" נעימה.

✔️ ניקיון יסודי:

• זה אולי נשמע שולי, אבל חשוב. ארגן ניקיון מבנה לפני הביקורת: רצפות מבריקות, ללא פסולת בניה בפינות, חלונות מנוגבים.
  פקחים אמנם בודקים תקנים, אך סביבת אתר בנייה מלוכלכת עלולה ליצור רושם שהעבודה לא גמורה. ניקיון הוא חלק מהתקנות, "אתר יימסר נקי", אז אל תתנו להם סיבה להעיר.

✔️ בדיקת תאורה ותפקוד:

• עברו בלילה או לפנות ערב, הדליקו את תאורת החירום ובדקו שהיא נדלקת (ניתוק חשמל יפעיל, או יש כפתור בדיקה).
• ודאו כל הנורות במסדרון פועלות, שהמעליות עוברות לקומת קרקע כשחשמל מנותק (בדיקת UPS/גנרטור).
• בדקו שכל דלתות האש נסגרות היטב עם מחזיר, ושאין נעילה לא חוקית עליהן.

✔️ תאום סופי עם הרשויות:

• בבוקר הביקורת, אשר שהפקחים אכן מגיעים (לפעמים ביקורת נדחית ברגע האחרון, כדי שלא יהיו אנשים סתם באתר).
• ודא שיש לך/לקבלן את כל מסמכי התשלום של אגרות, לפעמים יבקשו לראות ששילמתם כל Fee (דוגמת "Innovation Fee" קטנים). הכינו קבלות לתיק לכל מקרה.

✔️ הכנת מסמכים לתרחיש התחייבות:

• למקרה שיהיו הערות מינוריות, הכינו מראש טיוטת "מכתב התחייבות" עם לוגו החברה, כדי לחסוך זמן. כך, אם ייאמר "חסרים 2 שלטי נכה בחניה", תוכלו במקום לחתום שתוך X ימים יותקן. זה עשוי לאפשר לתעודה לצאת מיד ולא להמתין לבדיקה חוזרת זוטרה.

✔️ מעקב אחר ההערות:

• במהלך הביקורת, רשמו כל הערה שנאמרת, גם מזערית. אחרי שהפקחים ילכו, כנסו מיד צוות לטיפול בכל מה שעלה. אפילו אם אמרו "רק תקנו וצלמו, לא נבוא שוב", עשו זאת, ושלחו את העדויות לעירייה לתיוק, כדי שלא יהיה ספק.
• אם משהו גדול דורש ביקור חוזר, הגישו בקשה מהר (זכור, שלוש הביקורות ראשונות כלולות, רביעית כבר עולה כסף). מוטב לתפוס אותם מהר כשזה טרי.

✔️ אישור סופי במסמך:

• אל תסתמך רק על "אוקיי בע"פ מהפקח". ודא שאתה מקבל אישור רשמי, בדוגמה של דובאי, תקבל סטטוס במערכת "מאושר" ואז לאחר זמן קצר את התעודה הדיגיטלית.
• אם תוך 2-3 ימים אין עדכון, עקוב, לפעמים חסר חתימה בירוקרטית. אל תתבייש לפנות ולוודא שהתעודה בדרכה.

✔️ גיבוי ושמירת התעודה:

• כאשר מתקבלת תעודת הגמר (PDF בד"כ), שמור אותה בכמה עותקים. זה מסמך חשוב להמשך חיי הפרויקט.
• הדפס עותק פיזי ותלה בחדר המנהל/בלובי אם נהוג. חלק מהבניינים מציגים במסגרת יחד עם אישורי ביטוח ואש.

בעזרת צ'קליסט זה, תוכל להיות פרואקטיבי ולהפחית למינימום עיכובים או הפתעות ביום הביקורת לקבלת התעודה. כך, הפרויקט שלך יתקדם חלק משלב הבנייה לאכלוס, ואתה כמשקיע תוכל לעבור לשלב הבא, הנאה מפירות ההשקעה, עם ראש שקט וביטחון מלא שהמבנה שלך עומד בכל הדרישות והתקנים.