כמה עולה לרכוש דירה בדובאי | דירות בדובאי

דובאי, עיר האורות של איחוד האמירויות, הפכה בעשור האחרון ליעד חם עבור משקיעים בינלאומיים, ובכללם גם משקיעים מישראל. מאז חתימת הסכמי אברהם בשנת 2020, גובר העניין של ישראלים ברכישת נדל״ן (Real Estate, בערבית: عقارات) באמירויות בכלל ובדובאי בפרט. אבל מהי עלות רכישת דירה בדובאי בשנת 2025, ומה משפיע על המחיר?

סקירת שוק הנדל״ן בדובאי 2015–2025: עליות, ירידות והתאוששות

שוק הנדל״ן בדובאי ידוע במחזוריות שלו. לאחר הזינוק האדיר במחירים באמצע שנות ה-2000 והתיקון החד בעקבות משבר 2008, נכנס השוק למחזור חדש באמצע העשור הקודם. החל משנת 2014–2015 ראינו תחילה יציבות מסוימת, אך בהמשך תקופת ירידות ממושכת, ולאחר מכן חזרה לעליות חדות בשנים האחרונות. להלן סקירה עיקרית של מגמות המחירים בדובאי בין 2015 ל-2025:

העשור האחרון היה רכבת הרים לדובאי: חצי עשור ראשון (2015–2020) של שוק דובי (ירידות ממושכות) עקב עודף היצע ורגולציה מצמצמת, וחצי עשור שני (2021–2025) של שוק שורי (עליות חדות) עם ביקוש מתפרץ, במיוחד במגזר היוקרה והדירות הגדולות. מגמת עליית המחירים נמשכת לתוך 2025, אך כפי שנראה בהמשך, יש ציפייה להתייצבות מסוימת בקצבי העלייה בשנים הבאות עם הגעת היצע חדש רב לשוק.

מחירי דירות ממוצעים לפי אזורים מרכזיים בדובאי

דובאי היא עיר מגוונת מאוד מבחינה אורבנית, וכל אזור ושכונה בה מתאפיינים ברמות מחירים שונות. למשקיע הזר חשוב להכיר את המפת המחירים בעיר, כמה עולה דירה ממוצעת באזורי המפתח כמו Dubai Marina (דובאי מרינה), Downtown Dubai (דאונטאון דובאי), Palm Jumeirah (פאלם ג'ומיירה), Business Bay (ביזנס ביי), וכן באזורים פופולריים נוספים כדוגמת Jumeirah Village Circle (שכונת ג'ומיירה וילג', JVC), Jumeirah Lake Towers (מגדלי האגמים, JLT), אזור Dubai Creek Harbour החדש, Dubai Hills Estate, ועוד. טווחי המחירים משתנים מאוד: החל מדירות סטודיו צנועות בפרברים הרחוקים ועד לפנטהאוזים מפוארים עם נוף לים. נציג כאן נתוני מחירים והשוואות באזורים נבחרים (המחירים ניתנים בדירהם של איחוד האמירויות, AED, המטבע המקומי, כשהערך שלו קרוב מאוד לערך השקל, 1 AED ≈ 1 ש"ח, לשם נוחות ההשוואה).

מגמות היסטוריות לפי אזור: ראשית, נבחן כיצד השתנו המחירים באזורים מרכזיים לאורך העשור, כדי להבין את הדינמיקה המקומית. בטבלה הבאה מוצגים מחירי מכירה ממוצעים (לפי מחיר למ"ר רבוע, המתורגם מדירהם/רגל רבוע) בחמישה אזורים מייצגים בין 2014 ל-2024:

שנה Palm Jumeirah (אי התמרים) Downtown Dubai (דאונטאון) Dubai Marina (מרינה) Jumeirah Village Circle (JVC) Business Bay (ביזנס ביי)
2014 1,900 AED/ft² (≈20,450 ₪/מ"ר) 1,600 AED/ft² (≈17,240 ₪/מ"ר) 1,400 AED/ft² (≈15,080 ₪/מ"ר) 800 AED/ft² (≈8,620 ₪/מ"ר) 1,300 AED/ft² (≈14,020 ₪/מ"ר)
2015 1,850 AED/ft² 1,550 AED/ft² 1,350 AED/ft² 780 AED/ft² 1,250 AED/ft²
2016 1,700 AED/ft² 1,450 AED/ft² 1,300 AED/ft² 750 AED/ft² 1,200 AED/ft²
2017 1,750 AED/ft² 1,480 AED/ft² 1,320 AED/ft² 770 AED/ft² 1,230 AED/ft²
2018 1,800 AED/ft² 1,500 AED/ft² 1,350 AED/ft² 790 AED/ft² 1,250 AED/ft²
2019 1,600 AED/ft² 1,350 AED/ft² 1,250 AED/ft² 740 AED/ft² 1,100 AED/ft²
2020 1,550 AED/ft² 1,300 AED/ft² 1,200 AED/ft² 700 AED/ft² 1,050 AED/ft²
2021 1,700 AED/ft² 1,350 AED/ft² 1,250 AED/ft² 750 AED/ft² 1,100 AED/ft²
2022 2,000 AED/ft² 1,600 AED/ft² 1,400 AED/ft² 850 AED/ft² 1,300 AED/ft²
2023 2,200 AED/ft² 1,750 AED/ft² 1,500 AED/ft² 950 AED/ft² 1,450 AED/ft²
2024 2,500 AED/ft² 1,900 AED/ft² 1,700 AED/ft² 1,100 AED/ft² 1,600 AED/ft²

(המרות לשקלים בהערכה גסה: 1 AED/ft² ≈ 10.76 AED/m²; 1 AED ≈ 1 ₪, לכן לדוגמה 1,900 AED/ft² ≈ 20,450 ₪/מ"ר.)

מהטבלה אנו למדים כמה תובנות מעניינות:

כעת, מעבר למספרים ההיסטוריים, מה לגבי מחירי הדירות האבסולוטיים כיום (2025)? נציג להלן ממוצעי מחירים וסדרי גודל לכמה סוגי דירות באזורים בולטים, נכון ל-2023/24, כדי לתת תמונת מצב עדכנית למשקיע:

השפעת האזור והמיקום על המחיר: לסיכום סעיף זה, המיקום בדובאי הוא פקטור קריטי. ההבדלים בין האזורים עצומים: דירת 100 מ"ר באזור יוקרתי כדוגמת המרינה או פאלם עשויה לעלות פי 2–3 מדירה בגודל דומה בפרוור עממי. באופן כללי, אזורים על קו החוף או עם נוף ים/תעלה (מרינה, פאלם, Bluewaters, וכו') נוטים למחירים גבוהים. המרכז הפיננסי-תיירותי (דאונטאון, ביזנס ביי, City Walk) גם יקר. לעומת זאת, אזורים בפאתי העיר או שכונות פחות מפותחות (כמו Dubailand, Town Square, Dubai South, International City) מציעים מחירי כניסה נמוכים בהרבה. בין שני הקצוות יש אזורי ביניים (JLT, JVC, Meydan, וכו'). למשקיע הישראלי חשוב למקד את הבחירה לפי יעד ההשקעה: אם המטרה היא יוקרה והשבחה, אזורים פריים; אם המטרה תשואה גבוהה בתקציב שפוי, אולי אזורי ביניים/פריפריה שבהם יחס שכר דירה למחיר טוב יותר. בפרקים הבאים ננתח גם את נושא ה-ROI לפי אזורים, אך כעת נמשיך לגורמים נוספים המשפיעים על המחיר.

גורמים המשפיעים על מחיר הדירה בדובאי: גודל, טיפוס בניין, קומה ונוף

מחיר של דירה אינו תלוי רק במיקומה בעיר, אלא גם במאפייני הנכס עצמו. נפרט כעת כיצד כל גורם, גודל הדירה, מספר חדרים, קומה, נוף, גיל הבניין ורמת הגימור, מתבטא בערך ובעלות:

משקיע בדובאי צריך לבחון לא רק "איפה לקנות" אלא גם "מה בדיוק לקנות". אותה השקעה כספית יכולה לקנות דירה קטנה חדשה במיקום פריים, או דירה גדולה יותר בבניין ישן בפריפריה, בהתאם לאסטרטגיה (האם מחפשים יוקרה והשבחה, או תשואה גבוהה?). במקרים רבים, מומלץ למצוא את שביל הביניים: למשל דירה בגודל בינוני (2-3 חדרים) בבניין מודרני באזור צומח, מה שיכול להציע גם עליית ערך פוטנציאלית וגם תשואה נאה.

עלויות משפטיות, מיסוי ורגולציה ברכישת נדל״ן בדובאי

אחד היתרונות שמציגה דובאי למשקיעים זרים הוא סביבה משפטית ורגולטורית ידידותית למשקיע, עם מיסוי נמוך ופשטות יחסית בתהליכי הרכישה. בפרק זה נפרט את העלויות הנלוות לעסקת רכישת דירה (מעבר למחיר הנכס עצמו): אגרות, מיסים, עמלות, וכן נתייחס למסגרת הרגולטורית כמו זכויות זרים, חוקי השכירות, ביטוח וכד'.

מס רכישה ועמלות רישום: בניגוד לישראל, בה יש מס רכישה מדורג גבוה למשקיעים, באיחוד האמירויות אין מס רכישה פרוגרסיבי. במקום זאת ישנו דמי העברה (Transfer Fee) קבועים בשיעור 4% ממחיר הנכס המשולמים ל-Dubai Land Department (DLD), רשות מקרקעי דובאי. למעשה, זה המקבילה המקומית למס רכישה/דמי הסכמה, והוא חל על כל עסקת מכר. עד 2013 היה שיעור זה 2%, אך הוא הוכפל ל-4% כדי לצנן את השוק הלוהט דאז. כיום 4% אלו נחלקים רשמית בין הקונה למוכר (2% כל צד), אך לרוב בפועל הקונה נושא בתשלום המלא (עניין של נוהג מסחרי, המוכר מתמחר את זה במחיר). בנוסף ל-4%, יש עמלת רישום עסקה בסך קבוע (כ-2,000 AED במרכז רישום נדל"ן + מע"מ) ולעתים דמי נאמן (Trustee fee) של כמה מאות דירהם במרכזי השירות.

שכר טרחה ותיווך: בדובאי מקובל שעורך דין אינו חובה בעסקת רכישה סטנדרטית, התהליך מובנה וברור, ובמיוחד ברכישת יד ראשונה מקבלן הרוכשים לא תמיד שוכרים עו"ד פרטי. עם זאת, משקיע זר בהחלט עשוי להיעזר ביועץ משפטי כדי לבדוק חוזה (Contracts נקראים SPA, Sales Purchase Agreement). אם שוכרים עו"ד, שכר טרחתו יכול להיות כ-1% מערך העסקה או סכום קבוע (למשל 10–15 אלף AED לעסקה ממוצעת). לגבי תיווך, עמלת התיווך הנהוגה בדובאי היא 2% + מע"מ (מע"מ באמירויות הוא 5% ולכן העמלה אפקטיבית 2.1%). עמלה זו משולמת בדרך כלל על ידי הקונה לסוכן שמייצג אותו, אם כי ישנם מצבים שלכל צד סוכן ועמלות נפרדות. חשוב לציין שבהרבה עסקאות Off-Plan (על הנושא בהמשך) קבלנים משלמים עמלה לסוכנים, כך שהקונה בעסקת קבלן לא תמיד משלם עמלת תיווך ישירות.

מע"מ (VAT) בנדל"ן: איחוד האמירויות הטיל מע"מ של 5% החל משנת 2018, אך הטלת המס על ענף הנדל"ן הוגדרה באופן ממוקד: מכירת דירה חדשה על ידי קבלן, בדרך כלל 0% מע"מ (המדינה החריגה מכירת דירה ראשונה תוך 3 שנים מסיום הבניה ממע"מ). מכירת דירה יד שנייה בין פרטים, אינה חייבת במע"מ (נחשבת עסקה אקס-טריטוריאלית לצרכי מע"מ). לכן, למעשה קניית דירה למגורים לא נושאת מע"מ במישרין על מחיר הדירה. איפה כן יש מע"מ? על שירותים נלווים: שכר טרחת עו"ד, עמלת תיווך, דמי שמאות או פתיחת תיק במשכנתא, כל אלה יחויבו במע"מ מקומי 5%. בנוסף, השכרה למגורים פטורה ממע"מ, אך השכרה למסחר (כמו נכס עסקי) חייבת. לסיכום, משקיע בדירת מגורים יהנה מסביבת מס מאוד קלה: אין מע"מ על הקנייה (למעט יוצא דופן, אם רוכשים מסחרי), ואין מע"מ על שכר דירה למגורים.

מיסוי שוטף ומס על השכרה: אחד משדות המשיכה המרכזיים של דובאי כמרכז השקעות הוא העדר המיסוי השוטף. אין בדובאי מס רכוש שנתי (ארנונה כפי שקיים בישראל). אין גם מס הכנסה על דמי השכירות ברמה הפדרלית. כלומר בעל דירה בדובאי אינו משלם למדינה אחוז מהרווחים מהשכרת הנכס. יחד עם זאת, יש הוצאה שוטפת בדמות דמי ניהול ותחזוקה (Service Charges) לבניין, שנפרט בפרק התחזוקה. הדגש כאן הוא שאין "מס ממשלתי" שנתי כמו property tax המקובל בארה"ב או מס על דמי שכירות כפי שבמדינות אחרות. חשוב לציין: המשקיע הישראלי, בהיותו תושב ישראל, כפוף למיסוי בישראל על ההכנסות משכירות בחו"ל. ישראל מאפשרת כיום מסלול מס מופחת של 15% על שכר דירה מחו"ל ללא ניכוי הוצאות, או מסלול מס רגיל (מדרגות מס) לאחר ניכויים. כלומר, למרות שבדובאי עצמה אין מס שכירות, ייתכן שהמשכיר הישראלי ישלם לרשות המסים בארץ 15% מההכנסות ברוטו כמס (עד תקרה מסוימת, נכון ל-2025). זה עדיין נמוך לעומת מס הכנסה רגיל, אך נדרש לתכנן זאת.

זכויות קניין לזרים ובטוחות חוקיות: מאז שנות ה-2000 דובאי יצרה מערכת ידידותית המאפשרת לזרים בעלות מלאה על נכסי נדל"ן באזורי Freehold. כיום כאמור אין כמעט מגבלות, כל אזרח זר (מכל מדינה שהיא) יכול לקנות דירה, לרשום אותה בטאבו (בלשכת רישום המקרקעין, DLD), ולקבל בעלות חוקית. הרישום מתבצע על שם הקונה בדרכון. יש אפשרות גם לרשום על שם חברה (כולל חברה offshore אם רוצים). אין דרישה לשותף מקומי בקניית נדל"ן (בניגוד לעסקים). העסקה עצמה מאוד מוגנת: הממשלה מחייבת שימוש בחשבונות נאמנות לפרויקטי בניה (כדי להגן על כספי רוכשים off-plan), יש רגולטור RERA שמפקח על סוכני נדל"ן ועל חוזי שכירות. חוקי השכירות עצמם מגנים על משכירים במובן שהשוכר חייב לעמוד בתנאים (אך גם מגנים על שוכרים עם מגבלות על העלאת שכר דירה חדות, בדרך כלל ניתן להעלות בשיעור מוגבל לפי מדד RERA השנתי).

ויזת משקיע ותושבות: אחד הבונוסים המשמעותיים למשקיעי נדל"ן בדובאי הוא האפשרות לקבל ויזת תושבות באמירויות. כיום המדיניות היא:

רגולציה ויציבות: איחוד האמירויות ידוע כמדינה יציבה פוליטית עם שלטון חוק יעיל (אמנם אוטוקרטי, אך ידידותי לעסקים). מערכת המשפט לענייני נדל"ן נגישה גם לזרים, ויש בתי דין ייעודיים לשכירויות (Rental Dispute Center) ולמחלוקות חוזיות. חוקי הבניה מחייבים ביטוח מבנה וליקויים עבור פרויקטים חדשים, ויש אחריות קבלן (10 שנים לליקויי מבני, שנה למסירת דירות). התוצאה היא שוק יחסית בטוח, כשלי ענק נדירים. גם במקרים של משברים, הממשלה התערבה (למשל דחתה פרויקטים והגנה על רוכשים אחרי 2009). כל אלו משרים ביטחון למשקיע הזר שהזכויות שלו יכובדו.

השוואת עלויות רגולטוריות מול ישראל: כדי להמחיש את הידידותיות: משקיע הרוכש דירה להשקעה בישראל ישלם מס רכישה כ-8%–10%, שכ"ט עו"ד 0.5%–1%, תיווך 2%, ואחר כך ארנונה כל שנה ואולי מס על השכירות מעל פטור. בדובאי, לעומת זאת, אין ארנונה, אין מס רכישה פרוגרסיבי אלא 4% חד-פעמי (בדומה למס רכישה לדירה ראשונה בישראל, אך כאן זה לכל נכס), עו"ד כאמור אינו חובה, תיווך דומה (2%), ואין מס על ההכנסה מהשכרה מקומית. הפער הזה הוא סיבה מרכזית שמשקיעים זרים, כולל מישראל, נמשכים לדובאי, קל יותר להיכנס ו-לשאת בעלויות לאורך הזמן.

דובאי מציעה סביבה כמעט נטולת מיסים ישירים בתחום הנדל"ן, הליכי רישום מהירים (ניתן להשלים עיסקה תוך ימים ספורים במזומן), מערכת חוקים שמכירה בבעלות זרה מלאה ואף מתגמלת משקיעים עם תושבות. אלו, לצד האפסיות של מסים שוטפים, הופכים את עלויות הרכישה וההחזקה לנמוכות ביחס לרוב המדינות המערביות. כמובן, תמיד מומלץ להתייעץ עם מומחה מקומי טרם העסקה כדי להבין את כל ההיבטים המשפטיים הספציפיים.

דירה חדשה מקבלן (Off-Plan) מול דירת יד שנייה: יתרונות, חסרונות והבדלי מחיר

בעת חיפוש דירה להשקעה בדובאי, ניצבת בפני המשקיע ההחלטה האם לקנות דירה חדשה מקבלן (מה שמכונה Off-Plan, כלומר על הנייר או בבנייה) או דירה מוכנה (יד שנייה) שכבר בנויה ואכלוסה. לכל אפשרות יתרונות, חסרונות ומאפייני מחיר שונים. ננתח את ההבדלים:

מחיר ורמת גמישות תשלום: באופן כללי, דירות Off-Plan זולות יותר מדירות מוכנות דומות. קבלנים מציעים לרוב מחיר השקה נמוך כדי למשוך קונים מוקדמים. הערכות בשוק מדברות על הנחה של 10%–20% (ולפעמים אף עד 30%) במחיר למ"ר עבור דירה על הנייר לעומת דירה מוכנה מקבילה. למשל, אם דירת 2 חדרים מוכנה במרינה עולה 2 מיליון AED, פרויקט חדש בבנייה במרינה עשוי למכור דירה דומה ב-1.7–1.8 מיליון AED בלבד, כדי לפתות משקיעים לקחת סיכון בתקופת הבנייה. בנוסף, קבלנים מציעים תנאי תשלום גמישים: מקדמה נמוכה (5%–10% עם החתימה, לעיתים), ולאחר מכן פריסת תשלומים עד מסירת המפתח ולעיתים גם לאחר המסירה (תשלום שלאחר קבלה, Post-handover). תכניות תשלומים כמו 60/40 או 50/50 (חצי בתקופת הבנייה, חצי אחרי קבלה בפרק זמן מוגדר) נפוצות. אפשרויות מימון ייחודיות אלה הופכות רכישת Off-Plan לקלה גם למי שאין לו הון נזיל מלא, הוא יכול לשלם בשלבים.

מידיות ואי-ודאות: מנגד, דירה מוכנה מאפשרת לכם לקבל את הנכס מיד. ניתן לעבור לגור בו או, במקרה של משקיע, להשכירו מיידית ולהתחיל לקבל Cash-flow (תזרים שכירות). ב-Off-Plan יש תקופת המתנה שלעתים 2–3 שנים ואף יותר (תלוי בשלב הפרויקט). בתקופה זו הכסף "כלוא" בלי תשואה (פרט לעליית ערך תיאורטית). יש גם סיכון בנייה: אפשרות לעיכובים במסירה, שינויים בתוכניות, או במקרים קיצוניים, ביטול הפרויקט (נדיר כיום כי יש פיקוח הדוק ונאמנות על הכספים, אבל קרה בהיסטוריה בדובאי בעת משבר 2009 שחלק מהפרויקטים נדחו או בוטלו). לכן, קניית Off-Plan דורשת אמון במוניטין של הקבלן. קבלנים גדולים בדובאי (כמו Emaar, Meraas, Dubai Properties, Damac) בדרך כלל מספקים את הסחורה, אך תמיד יש סיכוי לעיכוב או הפתעה. בפרויקט מוכן אין את אי-הוודאות הזו, "מה שרואים זה מה שמקבלים". ניתן לבדוק את הדירה, הבניין והשכונה בפועל לפני הקנייה, בעוד שב-Off-Plan מתבססים על הדמיות ומודלים.

פוטנציאל רווחי הון (Capital Appreciation): חסידי ה-Off-Plan יטענו כי דווקא ההמתנה היא הזדמנות: קניית מוקדם יכולה להביא לרווחי הון עד המסירה. אכן, בתקופת שוק עולה, דירות Off-Plan שעל הנייר יכולות להעלות ערכן תוך כדי הבנייה. משקיעים רבים בדובאי נוקטים אסטרטגיית "פליפ", קנייה בפריסייל ומכירה לפני או מיד עם קבלת המפתח ברווח. למשל, פרויקט ידוע שהחל שיווק ב-2019 במחירים נמוכים, השלים ב-2022 כשהשוק גבוה, והקונים המקוריים מכרו ב-20% יותר עוד לפני איכלוס. עם זאת, אין ערובה לכך; אם השוק נחלש, ייתכן ומחיר ההשקה היה גבוה מדי. בדירות מוכנות, פוטנציאל ההשבחה קיים אך מתון יותר לרוב, הערך שלהן משקף את המצב השוק הנוכחי.

איכות ומודרניות: דירה חדשה שטרם נבנתה תהיה בסטנדרט מודרני עדכני, אולי בעלת תכנון משופר (למשל מטבח פתוח, חללים יעילים) ועיצוב עכשווי. יתכן גם שהקונה Off-Plan יכול להתאים אישית פרטים בדירה, בחלק מהפרויקטים מאפשרים לבחור גוונים, ריצוף, ואפילו שינויי חלוקה קלים, בעיקר אם קונים בשלבים מוקדמים. לעומת זאת, בדירה יד שנייה ייתכן צורך בשיפוץ כדי להביאה למצב עדכני (ראו פרק על עלויות שיפוץ). מצד שני, דירה מוכנה ממוקמת ב"קהילה מבוססת", סביבת הבניין בוגרת, אולי יש שכנים, ועד וכו'. בדירה חדשה, ייקח זמן עד שהבניין יתאכלס לחלוטין וכל השירותים יפעלו סדיר.

שיקולי מימון: עבור משקיעים הזקוקים למשכנתא, חשוב לדעת: בנקים באמירויות נוטים לממן אחוז גבוה יותר משווי הנכס בדירות מוכנות לעומת Off-Plan. לרוב, משכנתא על נכס Off-Plan מוגבלת (ייתכן עד 50% בשלב הבנייה, והשחרור מלא רק עם מסירה), בעוד שלנכס קיים אפשר לקבל עד 70%-80% מימון (אם כי לזרים לא תושבים לרוב עד 50%–60%, נראה בהמשך). לכן, מי שמתכנן מינוף כספי, לעתים דירה מוכנה תאפשר לו זאת בצורה טובה יותר.

תנאי שוק נוכחיים בדובאי: נכון ל-2024/2025, שוק ה-Off-Plan פורח במיוחד. הנתונים מראים שב-2024 למשל, למעלה מ-60% מכלל עסקאות הנדל"ן בדובאי היו במגזר off-plan, סימן לאמון משקיעים בפרויקטים חדשים ולצפי המשך העליות. הקבלנים הגדולים מציעים פרויקטים נוצצים (למשל איים מלאכותיים חדשים, מגדלי על עם שיתופי פעולה עם מותגי יוקרה) שמושכים עניין רב. גם העובדה שדובאי מתכננת גדילת אוכלוסייה ויעדי פיתוח מייצרת "באזז" סביב פרויקטי מגורים חדשים שמשווקים כחלק מחזון 2040 של העיר. לעומת זאת, שוק היד-שנייה גם הוא שוקק, 2024 הייתה שנת שיא בעסקאות יד שנייה בדובאי, מה שמראה שגם דירות מוכנות נחטפות (לעיתים כיוון שאין מספיק היצע מיידי והקונים לא רוצים להמתין לבניה).

מה עדיף למשקיע? אין תשובה אחת, זה תלוי בפרופיל. אם המשקיע:

ראוי לציין כי ניתן גם לשלב אסטרטגיות: למשל, משקיע יכול לקנות דירה אחת מוכנה להשכרה מיידית (זרם הכנסות), ובמקביל לרכוש דירה שנייה Off-Plan שתהיה מעין "השקעת התרחבות" עוד 2–3 שנים.

דירה חדשה מקבלן מול דירה מוכנה זו החלטה משמעותית. דובאי, כעדות לבשלות שוק, מציעה הזדמנויות בשני הסגמנטים. חשוב לעשות מחקר ראוי על הקבלן, על הפרויקט, ועל תנאי העסקה ב-Off-Plan, או לחלופין בדיקה טכנית ומשפטית של נכס יד שנייה לפני הקניה. שני הערוצים יכולים להיות רווחיים, אך דורשים גישות ניהול שונות.

סוג הפרויקט: יוקרתי, בינוני או עממי, כיצד סגמנט הפרויקט משפיע על המחיר

הנדל"ן למגורים בדובאי נחלק, באופן גס, לשלושה סגמנטים מרכזיים: יוקרה (Luxury), בינוני/פרימיום-מיינסטרים (Mid-Range/High-mid), ועממי/בר-השגה (Affordable). הסיווג הזה מושפע משילוב של מיקום, סוג הבנייה, גודל ומפרט הנכס, ומותג הפרויקט. הבדלי המחיר בין הסגמנטים גבוהים מאוד. נבחן כל סגמנט:

חשוב לציין שסיווג "יוקרה/בינוני/עממי" הוא רצף, ישנם תתי-רמות (upper-mid, mid-mid, וכו'). למשל, פרויקט דירות יוקרתי במרינה עשוי להיות יקר יותר מווילה בפרבר שקט. כן, גם וילות חלקן יוקרתיות (אמירויות הילס, פאלם) וחלקן ביניים (Arabian Ranches, DAMAC Hills) או עממיות (נדיר לקרוא לווילה עממית, אבל אולי וילות קטנות באזורי דוגמת JVC או דובאי דרום). במאמר התמקדנו בדירות, אך בקצרה: וילות יוקרה עולות עשרות מיליוני דירהם (וילה על החוף בפאלם יכולה להגיע ל-100 מיליון AED ויותר), וילות משפחתיות רגילות באזורים כמו Arabian Ranches בטווח 4–8 מיליון, ווילות "טאונהאוס" בשכונות חדשות יכולות להתחיל מ-1.5–2 מיליון AED (וזו האלטרנטיבה הביתית לדירה בסיטי).

השפעת הסגמנט על אסטרטגיית ההשקעה: משקיע צריך לזהות באיזה שוק הוא רוצה לפעול.

לסיכום, דובאי מציעה "תפריט" נדל"ן רחב מאוד. ניתן למצוא דירת סטודנט צנועה במחיר שווה לכל נפש, או אחוזת חלומות בעננים במחיר ששמור לשייחים וטייקונים. ההבנה איזה סגמנט מתאים, גם מבחינת תקציב וגם מבחינת מטרות ההשקעה, היא צעד ראשון הכרחי לכל משקיע.

מימון ומשכנתאות (Mortgage) לרכישת דירה בדובאי

רכישת נדל"ן היא עסקה עתירת הון, ורבים מהמשקיעים (במיוחד זרים) נעזרים במימון בנקאי כדי להשלים את הרכישה. נבחן את אפשרויות המשכנתא (Mortgage) בדובאי למשקיעים זרים, תנאי המימון הטיפוסיים, ריביות ודרישות.

שוק המשכנתאות באמירויות: איחוד האמירויות הוא שוק ללא מגבלות מטבע קשות, עם מערכת בנקאות מודרנית. הבנקים המקומיים, כמו Emirates NBD, ADCB, Mashreq, HSBC UAE ועוד, מציעים הלוואות משכנתא למקומיים וזרים. עם זאת, באופן היסטורי שיעור רכישות הנדל"ן במזומן היה גבוה בדובאי (הרבה קונים אמידים בינלאומיים שקונים ללא הלוואה). בשנים האחרונות, נתח המשכנתאות גדל ככל שהשוק מתבגר ואוכלוסיית תושבים גולה (expats) לטווח ארוך גדלה.

הגבלות LTV (Loan-to-Value) והון עצמי דרוש: לפי תקנות הבנק המרכזי של איחוד האמירויות, תושב זר (שאינו אזרח אמירויות) הרוכש נכס ראשון יכול לקבל עד 80% מימון מערך הנכס (Loan-to-Value = 80%) אם הוא תושב מקומי. אך עבור משקיע שאינו תושב (לדוגמה ישראלי שאין לו סטטוס תושב באמירויות), הבנקים שמוכנים להלוות בדרך כלל מגבילים את ה-LTV ל-50%–65%. בפועל, רבים מהמשקיעים הזרים מתכננים לפחות 30%–50% הון עצמי בעסקה. לדוגמה, לרכישת דירה של 1 מיליון AED, המשקיע הלא-תושב לרוב יצטרך להביא 500k–700k AED הון עצמי, והבנק יממן את היתרה. יש כמובן הבדלים בין בנק לבנק ומקרה למקרה, אך זה סדר הגודל. הגבלה נוספת: במידה וזה נכס שני ומעלה עבור אותו לווה (באיחוד), עשויים להקטין עוד את אחוזי המימון.

ריביות ותנאים: הריביות על משכנתאות באיחוד האמירויות צמודות לריביות דולריות (מטבע AED צמוד למעשה לדולר). בעידן שלפני 2022, הריביות היו נמוכות, סביב 3%–4% שנתי קבוע או משתנה. נכון ל-2025, עם עליית הריביות הגלובלית, משכנתאות בדובאי נעות באזור 4%–5.5% ריבית שנתית תלוי במסלול (ישנם מסלולים בריבית קבועה לכמה שנים ואז משתנה, או משתנה מיידית צמודה ל-EIBOR, ריבית בנקאית מקומית). בנקים מציעים תקופות החזר עד 25 שנה לרוב (לפעמים 30 שנה), אך הלווה לא יכול להיות בן יותר מ-65–70 בסוף התקופה. כלומר, משקיע בן 60 יקבל תקופה קצרה יותר. רוב המשכנתאות הן בהחזר חודשי שפיצר (קרן+ריבית), אם כי קיימים גם מוצרים של interest-only לתקופות קצובות עבור משקיעים מתוחכמים.

דרישות הכנסה ואשראי: קבלת משכנתא כזר דורשת הוכחת יכולת החזר. הבנקים יבקשו מסמכי הכנסה, דו"חות עו"ש, נכסים וכו'. משקיע שאינו תושב יצטרך לעמוד בקריטריונים מעט נוקשים יותר מאשר תושב מקומי או אזרח. ייתכן שידרשו הכנסה חודשית מינימלית גבוהה למדי, או נכסים בחו"ל. חלק מהמשקיעים מוצאים נוח לקחת משכנתא מבנק בינלאומי (למשל HSBC) שבו יש להם חשבונות במדינות אחרות.

עלויות נלוות למשכנתא: יש לקחת בחשבון גם את העלויות:

משכנתא ל-Off-Plan: נקודה חשובה, חלק מהבנקים נמנעים או מגבילים מימון לרכישות Off-Plan. בדרך כלל, משכנתא תאושר רק בשלבים מתקדמים של הבנייה (למשל 50%+ מהפרויקט הושלם, או שנה לפני מסירה). חלק מהמשקיעים פותרים זאת על ידי הלוואות ביניים או נכנסים עם הון עצמי גבוה ואז עם המסירה מבצעים Equity Take-out (כלומר, לוקחים משכנתא לאחר קבלת הנכס כדי לשחרר חלק מההון).

מימון חוץ-בנקאי: מעבר לבנקים, מפתחי נדל"ן עצמם מציעים לעיתים מימון ישיר בדמות תשלומי post-handover (כמו משכנתא אצל הקבלן). למשל, קבלן עשוי להגיד: 50% בזמן הבניה, ו-50% בפריסה של 3 שנים לאחר קבלה ללא ריבית או בריבית נמוכה. זה בעצם מתחרה במשכנתאות בנקאיות ולפעמים משתלם למשקיע (כי לא צריך לעבור תהליך בנקאי, ואין ריבית בתקופה קצרה). אולם, מספר הפריסות לא גדול (2–5 שנים מקסימום), כך שזה לא מממן מלא כמו בנק.

משקיעים ישראלים, אספקטים מיוחדים: לאחר הסכמי אברהם, בנקים אמירתיים החלו לפתוח דלת ללקוחות מישראל. אולם בפועל, רבים מהישראלים שרוצים מימון מוצאים שיתכן וקל יותר לפעול דרך סניפים מקומיים של בנקים בינ"ל (למשל FAB, First Abu Dhabi Bank יש לו שיתוף פעולה עם בנקים גלובליים), או בעזרת יועצי משכנתאות מתמחים בלקוחות זרים. אופציה נוספת היא מימון בישראל: למשל, משכון נכס קיים בארץ כדי להוציא הון ולרכוש בדובאי במזומן. זו דרך עקיפה, אך יש ישראלים שנוקטים בה כדי לא להתעסק עם בנקים זרים. צריך לשקול כמובן את הבדלי הריבית ושערי החליפין.

ריבית ועמידה בתשלומים: משכנתא במטבע AED משמעותה שגם ההכנסות רצוי שיהיו במטבע זה (או דולר, צמוד), עבור משקיע שמשכיר את הדירה בדירהם, זה נח. אך אם אין שוכר (Vacancy) יש לעמוד בהחזרים מהכיס, ולכן תמיד חשוב "לשמור רזרבות". אגב, לרוב ניתן לבצע פירעון מוקדם של משכנתא בדובאי עם קנס די קטן (כ-1% מהיתרה), אז אם מוכרים את הנכס לפני תום התקופה, זה לא מסובך (המשכנתא נפרעת מהתמורה בעת מכירה).

השוואת עלויות מימון: בהשוואה לישראל, ריביות המשכנתא דומות כיום (אמצע שנות ה-5% לשנה). אך ההבדל העיקרי הוא בשיעור המימון, בעוד שבארץ למשקיע מאפשרים רק עד 50% מימון, בדובאי אם הפכת לתושב אולי תשיג 75%-80%. גם בלקיחת 50%, הרגולציה לא מאוד מגבילה, ומדובר בהסכמה מסחרית עם הבנק. אין כרגע "הוראות שעה" בדובאי שמגבילות משקיעים על רקע מקרו יציבות, לפחות לא מעבר למה שתואר.

כן, אפשר בהחלט לקחת משכנתא בדובאי, אך צריך לבחון היטב אם זה משתלם ונחוץ. משקיעים רבים מעדיפים את הנוחות של עסקת מזומן זריזה, אבל מינוף יכול להגדיל את התשואה על ההון העצמי. מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות מקומי, להשוות הצעות מכמה בנקים, ולבדוק גם חלופות כמו מימון בישראל. קחו בחשבון את כל העלויות והתנאים, כדי לוודא שהעסקה ממונפת בצורה יעילה ולא מסוכנת מדי עבורכם.

השוואת עלויות: דובאי לעומת ישראל ומול יעדי השקעה אחרים (קפריסין, יוון, ארה"ב, פורטוגל)

משקיעים ישראלים הבוחנים נדל"ן בחו"ל ירצו מן הסתם לדעת איך דובאי מתמקמת במפת המחירים העולמית, ובפרט בהשוואה לישראל וליעדים פופולריים אחרים. נבצע כאן השוואת עלויות ותנאים בין דובאי, ישראל, וקצרות גם קפריסין, יוון, ארצות הברית ופורטוגל, מדינות שישראלים רבים שקלו להשקעה בעשור האחרון.

עלות למ"ר, ישראל מול דובאי: ישראל ידועה כיום כמדינה יקרה מאוד בדיור, במיוחד באזור ת"א. לפי מדדים בינלאומיים, תל אביב דורגה כאחת הערים היקרות בעולם; נתוני Numbeo מראים שבמרכז ת"א המחיר הממוצע למ"ר הוא קרוב ל-$18,800 (דולר), כלומר כ-65 אלף ₪ למ"ר. ירושלים ~13,300$ (~46 אלף ₪ למ"ר). לעומת זאת, בדובאי המחיר למ"ר במרכזים העיקריים הוא כ-$6,900 בלבד, סביב 24 אלף ₪ למ"ר. במילים אחרות, דובאי זולה משמעותית מתל אביב. למעשה, אפילו אזורי היוקרה של דובאי (פאלם, דאונטאון) שקולים במחירם או זולים מתל אביב: דירת יוקרה בבורג' ח'ליפה ~40–50 אלף ₪/מ"ר, עדיין פחות ממחיר דירה חדשה בצפון הישן של ת"א. ומחוץ לאזורים היקרים, דובאי מציעה דירות במחירי רצפה ביחס לישראל. סטודיו ב-400 אלף AED (≈400 אש"ח) בדובאי, בסכום כזה בישראל קשה למצוא אפילו מחסן בת"א, אולי דירת חדר בפריפריה רחוקה. השוואה נקודתית: דירת 3 חדרים בתל אביב עולה בממוצע 4–5 מיליון ₪ (כ-1.3 מיליון דולר), בעוד דירת 3 חדרים בדובאי מרינה ~1.5 מיליון AED (כ-1.5 מיליון ₪). פירושו שבמחיר דירה אחת בת"א ניתן לקנות ~3 דירות בדובאי! כמובן, משקיעים משווים גם תשואה ולא רק מחיר, ונראה בהמשך שהתשואה בדובאי גבוהה מבישראל.

מיסוי ותשואה, ישראל מול דובאי: גורם עלות נוסף הוא המיסוי. כפי שציינו, ישראל מטילה מס רכישה גבוה על משקיעים (8%+) ומיסוי הכנסה משכירות (מעבר לפטור מוקטן). דובאי לא מטילה מס שנתי, מה שמעניק יתרון תזרימי גדול. תשואת השכירות בישראל (בת"א) נמוכה מאוד, סביב 2%-3% לשנה משווי הנכס, בשל המחירים המאמירים. בדובאי, התשואות גבהות יותר, לרוב 5%-8% ברוטו, תלוי באזור (באזורים עממיים אף 8%-9%, וביוקרתיים 3%-5%). לדוגמה, דירת 2 חדרים ב-Business Bay שעולה ~1.2 מיליון AED ומושכרת ~92,000 AED לשנה, תניב תשואה ברוטו ~7.5%. לעומת זאת, דירה בת"א שעולה 3 מיליון ₪ מושכרת אולי ב-6,000 ₪ לחודש (72,000 שנתי), רק 2.4%. כך שמשקיע שמחפש תזרים עשוי למצוא בדובאי אפיק מניב בהרבה. בנוסף, אין הוצאות ארנונה בדובאי (אם כי יש דמי ניהול לבניין, אך גם בישראל ועד בית ודמי ניהול קיימים).

קפריסין: בשנים האחרונות קפריסין (ובעיקר לימסול ולרנקה) הפכה יעד לישראלים, בזכות קירבה גיאוגרפית, שפה (רבים דוברים אנגלית), ומחירים נוחים. מה העלויות שם? דירת 3 חדרים בלימסול בעיר יכולה לעלות ~250–300 אלף אירו (נאמר 1–1.2 מיליון ₪), דומה או מעט יקר מדובאי עבור שטח דומה. באזורים כפריים זול יותר. התשואה בקפריסין סביב 5% בדירות, אם משכירים לטווח ארוך. קפריסין הטיבה עם משקיעים גם מבחינת מס: אין מס רכישה עד סכום מסוים, ומס חברות/הכנסה נמוך. אך שוק השכירות שם קטן בהרבה. היתרון שהיה לקפריסין, אזרחות/ויזה, קצת ירד כי תכנית האזרחות בתמורה להשקעה הופסקה ב-2020. עדיין משקיע יכול לקבל תושבות עם רכישה של בית בסכום נמוך (150k €). בשורה התחתונה: דובאי מציעה עיר גלובלית תוססת, בעוד קפריסין היא שוק קטן וסטטי יותר. אם המטרה נכס נופש/פנסיה, קפריסין אולי מתאימה, אבל מבחינת השקעה נטו, דובאי גדולה ושוקקת יותר.

יוון: יוון, ובפרט אתונה, הפכה אופציה בגלל תכנית ויזת זהב שהייתה, קבלת תושבות אירופית ברכישת נכס €250k ומעלה (מאז שודרגה ל-€500k באתונה, ואולי תבוטל). מחירי הדירות באתונה עדיין נמוכים יחסית, באזורי מרכז העיר אפשר דירת 3 חד׳ בכ-200–300 אלף €. בפריפריה של אתונה ואיים, זול אף יותר. יהודים וישראלים קנו באתונה בעיקר נכסים ישנים ושיפצו, כדי להשכיר ל-Airbnb או סטודנטים. התשואות יכולות להיות 4%-6% בממוצע, יותר אם עושים Airbnb (אבל דורש ניהול אקטיבי). חסרונות: הכלכלה היוונית לא יציבה כשל דובאי, שוק השכירות לא הכי סדור, ומס הרכישה ביוון ~3%. כמו כן, כעת (2023/4) ממשלת יוון הגבילה את golden visa ובאזורים מסוימים כמו אתונה מינימום 500k יורו, מה שמייקר כניסה לתכנית. בהשוואה, דובאי אמנם רחוקה יותר מישראל ומציעה תרבות שונה, אך שוק הנדל"ן שם נתפס יציב ועולה יותר בשנים האחרונות. בהחלט משקיעים מסוימים שוקלים את שניהם: אתונה, אופציה זולה באירופה, דובאי, שוק צומח במפרץ. תלוי במה מחפשים: דובאי נותנת תשואה גבוהה ושוק דינמי, יוון, נכס זול באירופה אבל עם פוטנציאל צמיחה מוגבל אולי.

ארצות הברית: רבים משקיעים ישראלים פנו בעשור האחרון לארה"ב, בעיקר לשווקים כמו פלורידה, ג'ורג'יה, אוהיו, טקסס, שם המחירים נמוכים יחסית לישראל וניתן לקנות בית פרטי או דירה עם הון סביר. לדוגמה, בית פרברי במרכז פלורידה עשוי לעלות $300k (~1.1 מיליון ₪) דומה לדירה נחמדה בדובאי. התשואות בארה"ב סבירות, 5%-7% במקומות מסוימים, אבל ארה"ב באה עם כאב ראש של ניהול (מרחק גדול, הפרשי שעות, הצורך בחברת ניהול, מס אמריקאי על שכ"ד ~20-30% אם אין תכנון מס). כמו כן בארה"ב יש עלויות אחזקה גבוהות (ארנונה שנתית יכולה להיות 2% משווי הבית, ביטוחים יקרים, HOA fees וכד'). לעומת זאת, ארה"ב מציעה שוק עצום ומגוון: ניתן להשקיע בנכס ב-50 אלף דולר בעיירה קטנה או ב-5 מיליון בניו יורק. משקיעים מקצועיים נהנים גם מאפשרויות מימון נוחות (ריבית משכנתא בארה"ב סביב 6%-7% ב-2025, אבל אפשר לקבל 75% מימון בקלות לאזרח אמריקאי, לזרים זה מורכב יותר). בהשוואה, דובאי קרובה יותר לישראל, בלי הפרשי שעות משמעותיים, קל יותר לקפוץ ולראות את הנכס. ניהול נכס בדובאי גם זמין (חברות ניהול, או שאפשר להשכיר לשנה בשנה בחוזה סטנדרטי). ארה"ב נהנית מתוחלת עליית ערך טובה בחופים (אך לא תמיד בפריפריה). קשה להכריע מה "טוב יותר", זה עניין של העדפה, אך דובאי נהייתה חלופה מעניינת: אותה תשואה או יותר, בלי מס ועם פחות בירוקרטיה אמריקאית. מצד שני, בארה"ב למשקיע יש הגנה משפטית חזקה מאוד (אמנם דובאי מתקדמת, אבל בכל זאת חוק אמריקאי מוכר וחברות ביטוח שכירות וכו').

פורטוגל: פורטוגל הייתה כוכב עולה בשל תכנית ויזת הזהב (רזידנס בסכום €500k נדל"ן, או €350k בנכס לשיפוץ). ישראלים רבים השקיעו בליסבון, פורטו ואזורי נופש. מחירי דירות בליסבון עלו מאוד, דירה במרכז העיר יכולה לעלות €400k–600k עבור 80–100 מ"ר, כלומר ~1.5–2.4 מיליון ₪, דומה ואף יקר מדובאי. ההשכרות שם מניבות ~3%-5% במקרה הטוב, ועם בירוקרטיה אירופית (חוקים נגד פינוי שוכרים בקלות וכו'). פורטוגל הודיעה על סגירת תכנית הזהב ב-2023 להשקעות נדל"ן, מה שעלול לקרר מעט את השוק. בהשוואה, דובאי עדיין מציעה ויזת זהב ויש בה מומנטום עליות. היתרון של פורטוגל היה "דריסת רגל באירופה" עם אפשרות לאזרחות בהמשך, דבר שאין בדובאי (דובאי לא נותנת אזרחות לזרים). תלוי מה יעד המשקיע: אם המטרה לקבל דרכון אירופאי, פורטוגל הייתה מעולה. כהשקעה כספית נטו, דובאי כנראה עדיפה: תשואה גבוהה יותר, שוק יותר משוכלל, בלי תקרת שכר דירה (בפורטוגל היו דיבורים להגביל עליות שכר דירה), ומיסוי נוח (פורטוגל כן מטילה מסים, אף שיש הנחות זמניות לתושבים חוזרים וכו').

מדינות נוספות בקצרה: בריטניה (למשל לונדון), שוק יקר מאד, תשואות 2%-4%, אבל יציב ובטוח, ועם מס רכישה כ-2%-5% וארנונות, לכן פחות אטרקטיבי נטו; איחוד האמירויות (דובאי) הושוותה גם לסינגפור, שגם היא עיר מדינה אטרקטיבית אבל סופר יקרה (מחירים פי כמה מדובאי) ומיסוי גבוה לזרים. טורקיה לפעמים עלתה כאופציה (בעיקר ב-2022 כשהלירה נפלה), אפשר לקנות נכס בזיל הזול באיסטנבול אבל אי יציבות המטבע והמשטר שם זה סיכון מסוג אחר.

השוואה כמותית: נציג טבלה סכמטית להשוואת מחירי נכסים ותשואות טיפוסיות:

יעד מחיר דירת 3 חדרים ממוצעת מחיר למ"ר (בקירוב) תשואה שנתית ברוטו מס רכישה/העברה מיסוי שכ"ד מקומי
דובאי (מרכזי) 1.5 מיליון ₪ (כ-1.5 מ' AED) ~24,000 ₪/מ"ר 5%–7% לרוב (תלוי אזור) 4% (קבוע) 0% (אין מס מקומי)
ת"א, ישראל 4–5 מיליון ₪ ~50,000–60,000 ₪/מ"ר 2%–3% (נמוך) 8%–10% (למשקיע) ~10%–15% (תלוי מסלול)
לימסול, קפריסין ~1 מיליון ₪ (€250k) ~12,000 ₪/מ"ר ~5% 0%–5% (תלוי שווי) ~0% (פטור עד סכום מסוים)
אתונה, יוון ~800 אלף ₪ (€200k) ~8,000 ₪/מ"ר 4%–6% ~3% ~0% (פטור עד €12k לשנה, מעבר לכך מס)
אורלנדו, ארה"ב ~1.1 מיליון ₪ ($300k) ~10,000 ₪/מ"ר (בית צמוד קרקע) 6%–7% (בשכירות) ~2%-3% (closing costs) ~0–30% (תלוי מבנה LLC והסכמי מס)
ליסבון, פורטוגל ~1.8 מיליון ₪ (€450k) ~18,000 ₪/מ"ר 3%–4% ~6% (מס רכישה+חותם) ~28% (לתושבי חוץ, טרם זיכויים)

(הנתונים משוערים להמחשה; בפרט, המיסוי על שכ"ד משתנה לפי נסיבות. דובאי כאן בולטת עם 0% מקומי. בישראל המסה העיקרית היא מס הרכישה גבוה למשקיע.)

מהטבלה, דובאי מצטיירת כיעד אטרקטיבי: עלות בינונית, תשואה גבוהה, ומיסוי נוח. כמובן שלכל מדינה יתרונות משלה (יציבות משפטית, קירבה גיאוגרפית, וכו'). משקיע ישראלי ישקול אולי גם פיזור: נכס אחד באירופה ונכס בדובאי, למשל.

בפן האסטרטגי, לא בלתי סביר שמשקיע יאמר: "במקום לקנות דירה אחת ישנה בפתח תקווה ב-2 מיליון ש"ח שתניב 3% ותהיה עם מס רכישה כבד, אקנה בשני מיליון אלו שתי דירות בדובאי, אחת במרינה ואחת ב-JVC, אקבל תשואה 6% על כל אחת, מגוון גם יוקרה וגם ביניים, ולא אשלם מס רכישה כמעט. וגם אקבל אולי תושבות באמירויות." זהו בדיוק קו המחשבה שלקח רבים להרפתקה בדובאי.

עם זאת, יש לזכור ששוק כמו דובאי יכול להיות תנודתי (כמו שהיה 2015–2020 בירידה, ואז קפיצה, בעוד שבישראל המגמה היסטורית כמעט תמיד עלייה), ולכן סיכון מול סיכוי צריך להיות בשקלול. בכל אופן, מבחינת עלויות כניסה גרידא, דובאי נמצאת באזור הנוח יותר של הסקאלה הגלובלית, רחוק מרמות הלהבות של ישראל, ושווה בחינה רצינית לכל משקיע בינלאומי.

תחזיות שוק הנדל״ן בדובאי עד 2035

לאחר שהבנו את תמונת המצב העדכנית וההיסטורית, נפנה להביט אל העתיד: מהן התחזיות לשוק הנדל"ן בדובאי בעשור הקרוב, עד 2030 ואף 2035? כמובן שחיזוי מדויק הוא בלתי אפשרי, אך ישנם גורמים ידועים, יעדי ממשלה, ומגמות דמוגרפיות וכלכליות שמהם ניתן להקיש על כיוון הההתפתחות הצפוי.

גידול אוכלוסייה ויעדי Vision 2033/2040: דובאי שואפת לצמוח באופן דרמטי במספר התושבים. לפי התוכניות האסטרטגיות (Dubai Urban Master Plan 2040), היעד הוא לקלוט מיליוני תושבים נוספים. תחזית מאוששת: אוכלוסיית דובאי, כאמור ~3.8 מיליון ב-2025, צפויה להגיע ל-5.8 מיליון עד 2030. מדובר בגידול של כ-50% תוך 5-6 שנים, קצב עצום. גורמי ממשל אף מדברים על חזון 2040 להגיע ל-~7.5 מיליון. המשמעות לנדל"ן: ביקוש קשיח ליחידות דיור. חישוב פשוט, אם במשק בית ממוצע 3-4 נפשות, אזי תוספת 2 מיליון איש היא כחצי מיליון יחידות דיור שיידרשו. נתון שפורסם: עד 2030 צפויות להיבנות ולהימסר 212,000 יחידות חדשות בדובאי. גם אם מספר זה מרשים, הוא רק חלק ממה שצריך לביקוש הפוטנציאלי. למעשה, בחלק מהתחזיות מדברים שאפילו ב-2030 הביקוש יעלה על ההיצע הקיים, אלא אם יוגבר קצב הבניה מעבר למתוכנן.

יעדי ממשלה והתערבות בשוק: אמנם דובאי היא שוק חופשי, אבל הממשלה נוטה להתערב כדי למנוע בועות או מפולות. בשנים 2014–2019 למשל, עודף הבנייה הכביד; אחרי 2019 הייתה ירידה בהתחלות בניה (פחות 300,000 יחידות בתכנון), מה שעזר לשוק להתאזן. כעת, עם ההתעוררות, העירייה והממשלה יש רמזים שינסו למנוע התחממות יתר. ע"פ מקורות, יש רצון לראות "קצב עליות בר-קיימא" של ~7%-8% בשנה, ולא שוב 20% כמו 2023. ציטוט מפתח: "שוק הנדל"ן של דובאי צפוי להמשיך לצמוח באופן מתון של כ-3%–7% בשנה עד 2033", כך אמר לאחרונה מנכ"ל חברת בניה מובילה, מוחמד בן-גות'י. הוא הוסיף שאינו צופה שום ירידה או האטה משמעותית, אלא התבססות של צמיחה שנתית יציבה בטווח החד-ספרתי. הדבר מעיד על אופטימיות לגבי המשך עליית המחירים, אך בצורה מתונה יותר מהבום הפוסט-קורונה.

בדומה לכך, דו"חות אנליזה כמו של חברת MarkNtel Advisors חוזים CAGR (שיעור צמיחה שנתי ממוצע) של ~8.4% לשוק הנדל"ן באמירויות עד 2030, מה שמתיישב עם תחזית ה-7%-8% שנתי. צמיחה כזו, אם תתממש, פירושה שהמחירים עשויים כמעט להכפיל עצמם בעשור הקרוב (כוח הריבית דריבית).

ביקוש גלובלי וגורמים חיצוניים: חלק ניכר מהדינמיקה בדובאי תלוי בזרם ההון והאוכלוסיה הבינלאומית. מגמות תומכות: הפיכה של דובאי ל"עיר עולם" מביאה אנשי עסקים, מולטי-מיליונרים, וכישרונות (תכניות ויזת זהב, ויזת נוודים דיגיטליים וכו'). ארועים גיאופוליטיים דוחפים הון לדובאי: למשל, בשנים 2022–2023 נרשמה עלייה ברכישות ע"י רוסים, הודים, סינים ואף אירופאים שראו בדובאי מקלט הון בטוח. התבססות האמירויות כמרכז פיננסי (תחרות עם הונג קונג, סינגפור) עשויה להזרים עוד אנשי מקצוע עם כיס עמוק המבקשים דיור פרימיום. בנוסף, ענף התיירות: דובאי הציבה יעד 25 מיליון תיירים בשנה (קראת 2030). פריחה בתיירות (כבר עכשיו 16+ מיליון) תומכת גם בביקוש לנדל"ן השקעה (נכסים ל-Airbnb, מלונות דירות וכו').

היצע עתידי, מגדלים ושכונות חדשות: כמה פרויקטים משמעותיים בדרך: למשל, אזור Dubai Creek Harbour (עם המגדל העתידי Dubai Creek Tower), מאסטר-פלנים עצומים בדובאי דרום סביב אתר Expo City, פרויקט The Lagoons, המשך פיתוח איי התמרים (דיירה איילנד, דקל נוסף בפיתוח) ועוד. כמו כן, שוק הווילות, יש תוספת גדולה מתוכננת של קהילות חדשות. הנתון של 212 אלף יחידות עד 2030 כבר צוין, וישנן הערכות של סך המלאי להגיע לכ-840,000 יחידות עד 2029. משמעותי לראות האם היצע זה יעלה על הביקוש, לעת עתה, גורמים בענף טוענים שאין סימני עודף היצע בחלקים המבוקשים, להפך, מלאי הדירות באזורים הטובים פשוט נחטף ויש אפילו רשימות המתנה לשכירות. עם זאת, בשוליים ייתכן עודף: למשל, אם יבנו במהירות אלפי דירות בפרברים המרוחקים, אולי שם הלחץ פחות מורגש.

סיכונים אופקיים: אף תחזית לא תהיה שלמה בלי לגעת בסיכונים:

דעות מומחים: בסוף 2024, מרבית המומחים נוטים ל"שוריות" (אופטימיות) לגבי העתיד הקרוב: חברת ייעוץ ידועה הצהירה שהם צופים המשך עליות מחירים בשנים הקרובות, גם בשכירות וגם במכירה, אך בקצב מתון יותר. גם ה-IMF והבנק העולמי מציינים את כלכלת איחוד האמירויות כחזקה ומגוונת מספיק כדי לתמוך בצמיחה בענף הבניה. כמה עיתונים מקומיים ציטטו שמחירי הדירות והרכישות צפויים "להמשיך לעלות בשנים הקרובות" עקב ביקוש בריא והיצע מוגבל.

ניתן להעריך, אם כן, שעד 2030–2035 דובאי תראה:

התמונה הכללית עבור דובאי חיובית. העיר נמצאת במסלול צמיחה ומיתוג גלובלי, והנדל"ן נהנה מכך. ההערכה השמרנית היא עליות מתונות כל שנה, וההערכה האופטימית (יש שיאמרו: "האמירויות תכפיל מחירים עד 2030", אמירה שהושמעה ע"י אנליסטים מסוימים) היא עליות חדות נוספות אם גורמים גלובליים ימשיכו להזרים כסף. משקיע לטווח בינוני-ארוך יכול להיות מעודד, אך תמיד צריך לעקוב: שווקים נעים במחזורים, ודובאי כבר הוכיחה שבעת עודף היא מתקנת. לכן יש להשקיע בחוכמה, לבחור מיקומים טובים, ולא להיות ממונף מדי, וכך, גם אם יבוא תיקון זמני, ניתן לרכב על הגל הארוך עד 2035 בציפייה לערך גבוה יותר ותשואות נאות לאורך הדרך.

תשואה משכר דירה ו-ROI על השקעות נדל״ן בדובאי

אחד השיקולים המרכזיים של משקיע נדל"ן הוא התשואה השוטפת מהנכס, כלומר היחס בין דמי השכירות שהוא יכול לקבל לבין מחיר הרכישה, ובאנגלית: Return on Investment (ROI) או בפרט Rental Yield. בפרק זה נבחן את נושא התשואה בדובאי: מהי רמת שכר הדירה, אילו אזורים או נכסים מניבים תשואות גבוהות יותר, מהן עלויות התפעול שיש להפחית כדי לקבל תשואה נטו, וכיצד משווה התשואה לזו שבישראל או בעולם.

רמות שכר דירה בדובאי: שוק השכירות בדובאי פעיל מאוד, שכן חלק גדול מהאוכלוסייה (מיליוני עובדים זרים) גרה בשכירות. שכר הדירה משתנה כמובן לפי אזור ורמת הנכס. כמה דוגמאות ממוצעות (שנת 2023):

חישוב תשואה גולמית: קל לחשב: לוקחים את שכר הדירה השנתי ומחלקים במחיר הנכס. ניקח את הדוגמה מביזנס ביי: אם דירת 1BR שם עולה כ-1.3 מיליון AED (נניח) ומניבה 92k בשנה, זה ~7.1% תשואה ברוטו. דירת 2BR שם במחיר 1.8 מיליון מניבה 144k, זה 8%. מעניין לראות שלעיתים דירות גדולות יותר מניבות אחוז נמוך מעט מדירות קטנות: בדוגמה, ה-1BR 7.1%, ה-2BR 8%, כאן דווקא ההפך! אולם לעיתים קרובות המצב הפוך: סטודיו או 1BR קטן נותן % גבוה יותר. למשל, סטודיו שעולה 500k יושכר אולי 40k (8%), בעוד ש-2BR שעולה 1.0M יושכר 70k (7%). זה תלוי ספציפית בבניין ובביקוש לכל סוג יחידה.

בגדול, ניתן לומר: טווח התשואות הגולמיות בדובאי לדירות מגורים הוא 5%–8% ברוב המקרים. באזורים סופר-יוקרתיים (דאונטאון, פאלם) ייתכן 4% בלבד כי המחיר גבוה מאוד יחסית לשכ"ד. באזורים עממיים כמו International City אפשר להגיע ל-9%-10% ברוטו, כי דירות שם עולות גרושים. אך על תשואות קיצון יש להשליך אולי סיכון (שוכרים בעייתיים, תקופות ריקות וכו').

השוואה לישראל: כפי שצוין, בישראל בקושי רואים 3% בת"א, 4%-5% אולי בערי הפריפריה (ואז יש סיכון ירידת ערך נכס כי האוכלוסייה שם קטנה). דובאי נותנת יותר מפי 2 תשואה פר שקל מושקע, וזה גורם משיכה חזק. משקיעים ישראלים שרגילים ל-2% בארץ פתאום מקבלים 6% בדובאי ללא מאמץ מיוחד, זה נשמע מצוין.

הוצאות תפעול, תשואה נטו: יש כמובן להוריד עלויות כדי לקבל תשואה נקייה:

אם נצרף הכל, ניקח שוב דוגמה: דירה מושכרת 90k, פחות 15k ועד בית, 5k ניהול ותיווך, 2k ביטוח, 2k תיקונים קטנים = נשאר ~66k. אם המס בארץ 15% מהברוטו (13.5k), נשאר ~52.5k AED נטו שנתי. מתוך מחיר נכס 1.3 מיליון, זה 4% נטו. עדיין כפול מישראל נטו לרוב. ואם המשקיע מצליח להביא את המס ל-0 (יש דרכים כמו לקנות במסגרת חברה בחו"ל וכו' או ניצול פטורים), אז היה נשאר ~66k, שזה ~5% נטו. באזורים יוקרתיים המספרים דומים אך מתחילים מנמוך יותר (3%–4% נטו אולי). באזורים זולים, ייתכן 6%–7% נטו.

השבחה ועליית ערך: פרט לתשואה משכר דירה, חלק מה-ROI הכולל הוא עליית ערך הנכס. פה זה תלוי זמן וכוחות שוק. מי שקנה בשפל 2020 כנראה הכפיל את כספו כבר עד 2023, תשואה פנטסטית. אבל זה לא משהו לסמוך עליו תמיד. לפי התחזיות לעשור קדימה (שציינו קודם), ניתן לצפות אולי לכמה אחוזים של עליית ערך שנתית. אז למשל תשואה שנתית כוללת (רווח הון + שכ"ד) יכולה להיות אולי 10% לשנה בממוצע אם התחזיות מתגשמות (למשל 5% שכ"ד נטו + 5% עליית ערך). כמובן, יכולות להיות שנים של תיקון בהן ערך יורד (קרה בעבר). משקיע צריך להיות מוכן להחזיק לטווח ארוך כדי לרכב על הגלים.

השוואת תשואה ליעדים אחרים: כבר נגענו, דובאי מציעה שילוב של תשואה גבוהה יחסית ואין מס, מה שאפילו יעדים עם תשואה גולמית דומה (כמו ארה"ב או יוון) אין להם לאחר מס וארנונה. מי שיכולה להתחרות בתשואה נטו היא אולי טורקיה (שם אפשר למצוא תשואות דו-ספרתיות בערים משניות, אבל זה שוק מסוכן יותר), או שווקים מתעוררים אחרים. אך בדובאי היתרון הוא הסביבה העסקית היציבה והשקיפות היחסית.

השכרת טווח קצר (Airbnb): תחום הצובר תאוצה בדובאי. העיר תיירותית מאוד, ודירות רבות מושכרות לטווח קצר לתיירים בשיטת Airbnb/Booking. יתרון: ניתן לקבל שכר דירה גבוה יותר ברוטו, בפיקים, דירת נופש במרינה יכולה להכניס כפליים לעומת חוזה שנתי. חסרון: צריך ניהול אינטנסיבי, רישיון להשכרה קצרה (צריך לרשום את הנכס כיחידת Holiday Home, הליך אפשרי ולא קשה), ויש עונתיות (בקיץ החם אולי פחות תפוסה). אם עושים זאת נכון או עם חברת ניהול נכסי נופש, אפשר להעלות תשואה. אך יש עלות ניהול גם (חברה תגבה 20%–25% מההכנסות כי יש יותר עבודה). בכל זאת, משקיעים מסוימים מכוונים ל-Airbnb במיוחד בדירות מרכזיות כי הם מאמינים שממצים כך את הנכס. עבור משקיע שגר בישראל, זה אומר מסירת הניהול המלא לחברה, אפשרי.

רווחי הון ממונפים: אם נוגעים במימון, ROI על ההון יכול לגדול. למשל, ברכישה עם 50% הון עצמי, אם התשואה נטו על כלל הנכס 4% אבל ריבית 5% על החצי השני, אז התזרים על ההון אולי 3% במקום 4%. אבל אם ערך הנכס עולה 5%, על ההון זה כמו 10% (כי העלייה על כל הערך, הון היה חצי). כך שסה"כ אולי 13% על ההון (אך עם סיכון גבוה יותר כמובן). לכן, שימוש סביר במינוף עשוי לשפר תשואה להון.

דובאי מספקת כיום שילוב נדיר יחסית של תשואה שוטפת טובה ועליית ערך פוטנציאלית, ללא כובד מס. זוהי סיבה עיקרית לנהירת משקיעים. המשקיע הישראלי, שבע לשכר דירה זעום בישראל, יכול סוף סוף לראות כסף נכנס מדי חודש ולא רק "לסמוך על עליית ערך". כמובן, צריך לנהל חכם: לבחור נכס שקל להשכיר, לקבוע דמי שכירות תחרותיים (עדיף נכס מושכר קצת בזול מיד מאשר לעמוד ריק חודשים), ולתחזק ברמה טובה כדי למשוך שוכרים איכותיים. מומלץ גם לשמור כסף בצד לתיקונים ושדרוגים קלים בין שוכר לשוכר, למשל צביעה מחדש, החלפת מוצרי חשמל כשהם מתקלקלים וכו'. עלויות אחזקה כאלה הן חלק מהמשחק, אבל בדובאי הן אינן כבדות מאוד (טכנאי מיזוג או אינסטלטור בעלות סבירה, וציוד, המחירים דומים לארץ או זולים).

בשורה התחתונה, משקיע סבלני שאינו זקוק לתזרים כל חודש (כלומר מוכן להשקיע הכנסות חזרה בשיפורים/כיסוי משכנתא אם צריך) יוכל בדובאי למנף את הנכס שלו לטווח הארוך. ולמי שדווקא כן רוצה הכנסה חודשית ללו"ז האישי, דובאי יכולה לייצר פנסיה נדל"נית נחמדה: אם בבעלותכם 2–3 דירות שם, תיהנו מכמה עשרות אלפי שקלים לחודש (תלוי גודל) ללא מס כמעט, סכום שבהחלט יכול לאפשר איכות חיים טובה.

עלויות שיפוץ, תחזוקה וביטוח בדובאי, מה צריך לדעת הבעלים?

כאשר משקיעים בנדל"ן, במיוחד לטווח ארוך, אי אפשר להתעלם מנושאי תחזוקה, תיקונים, שיפורים וביטוח. בפרק זה נתייחס להוצאות אלה בדובאי: כמה עולה לשפץ דירה, באילו תדירויות, מהן עלויות התחזוקה השוטפת (מעבר לדמי הוועד שדיברנו עליהם), ועד כמה ביטוח הנכס חשוב ומה מחירו.

שיפוץ דירה בדובאי: אם רכשתם דירה יד שנייה שאינה חדשה, ייתכן שתרצו לבצע רענון או שדרוג, זה יכול להיות צביעה מחדש, החלפת ריצוף, שדרוג מטבח, חדרי אמבט וכו'. עלויות שיפוץ בדובאי תלויות ברמת הגימור המבוקשת:

תחזוקה שוטפת ותיקונים: בעל נכס צריך לטפל בתקלות בדירה (אלא אם השוכר אחראי, בדובאי, ברוב החוזים תחזוקה קלה עד 500 AED על השוכר, מעל זה על בעל הבית). דברים כמו מזגן, דוד חמים, מכשירי חשמל, מתקלקלים מדי פעם. עלות טכנאי מזגנים לביקור ותיקון פשוט יכולה להיות ~200–500 AED. החלפת יחידת AC גדולה, יכול להיות 2,000–3,000 AED. כדאי להקצות לפחות 1–2% משווי שכר הדירה בשנה לטובת תחזוקה שוטפת. חלק מבעלי הנכסים לוקחים חוזה תחזוקה שנתי עם חברה שתבצע בדיקות תקופתיות וטיפולים (במיוחד עבור מזגנים, קריטי באקלים החם). זה עשוי לעלות כמה אלפי דירהם בשנה, ונותן שקט נפשי (הם יחליפו פילטרים, יבדקו מערכות, ויהיו זמינים 24/7 לקריאות).

השפעת האקלים: החום והלחות בדובאי דורשים תחזוקה טובה של מערכות מיזוג ואוורור. פיצוצי צנרת בעקבות חום אינם נפוצים, אך קורוזיה כן, אז חשוב לוודא שהבניין מטפל. גם נזקי חול/אבק דורשים ניקיון תכוף, אבל זה על השוכר בד"כ (ניקיון ביתי).

בלאי ריהוט ודירות מרוהטות: חלק מהדירות מושכרות מרוהטות. במקרה כזה הבלאי על הריהוט הוא שיקול, צריך לתקצב החלפת פריטים כל X שנים. מחיר ריהוט בדובאי לא שונה מאוד מהארץ, אולי זול מעט. יש Ikea בדובאי וכו'. השכרה מרוהטת מאפשרת אולי שכר דירה מעט גבוה יותר, אך משקיעים רבים מעדיפים לתת לא מרוהט (השוכר מביא, או קונים בייסיק). לשיקול המשקיע.

ביטוח נכס ואחריות: כבר ציינו שביטוח מבנה לא יקר (0.1%-0.5% מערך). מה זה מכסה? פוליסת homeowner בדרך כלל מכסה נזקי אש, הצפה, רעידות אדמה (נדיר אך היה אחד קל באיראן שהורגשה קצת), נזק לצד ג' (למשל נזילה מהדירה שלך שפגעה בשכן), גניבות (אם מרוהט). כדאי מאוד לבטח, בעלות של 100-200$ לשנה (כמה מאות שקלים) זו טעות לא לעשות. חלק מהבנקים מחייבים ביטוח מבנה כתנאי למשכנתא, כך שמשועבדי נכס תמיד מבוטחים.

ביטוח שוכר: לא בעיה של הבעלים, אבל ישנה מערכת "איג'ארי" וכללי שכירות שממליצים לשוכר לבטח את חפציו. בעל בית יכול לדרוש מהשוכר ביטוח צד ג', אך לא שכיח.

קרן תחזוקה ארוכת טווח (Reserve Fund): חלק מוועדי הבניינים גובים מהרוכשים קרן לצרכי שדרוג עתידי. בדובאי, RERA מחייבת בנייני דירות לנהל חשבון נאמנות נפרד למטרת תחזוקה עתידית גדולה (למשל שיפוץ מעליות אחרי 15 שנה). זה חלק מהדמי ועד. אז בעל נכס לא יתבקש לרוב להשתתף פתאום בסכום גדול (בניגוד לישראל, איפה פתאום מעלים ועד בית כדי להתקין מעלית).

טיפים לתחזוקה חכמה:

עלות חשמל ומים: את אלו משלם השוכר בד"כ. אבל אם הדירה ריקה, ואתם רוצים להפעיל מיזוג קל למניעת עובש, או אור מדי פעם להראות, אלה הוצאות מינימליות.

סיכום ההוצאות השנתיות על אחזקה: בהערכה גסה לדירה סטנדרטית:

במילים אחרות, אם תשואה גולמית 7%, התשואה נטו (אחרי הוצאות מקומיות) אולי ~5.25%. עדיין טוב.

השוואה לארץ: רבים משוכנע שלא מסבירים להם בארץ, בישראל, בנוסף לארנונה וכו', תחזוקת דירה (בוודאי בית פרטי) יכולה להיות יקרה. מזגן מקולקל, צנרת ישנה, עלות. דובאי, משום שהנכסים חדשים יחסית, אולי דורשת פחות בשנים הראשונות. וכן מזג האוויר אמנם שחוק, אך אין פה למשל צביעת חוץ בגלל גשם (אין כמעט גשם).

תיקון פגמי בנייה: בדירות חדשות מקבלן, הקבלן נותן אחריות (בדרך כלל 1 שנה לליקויים בתוך הדירה, 10 שנים למבנה). משקיע שקונה Off-Plan כדאי לו לבצע בדיקת נכס (Snagging) עם המסירה, יש חברות שמתמחות בכך, בעלות אולי 1,000–2,000 AED, שיבדקו כל תריס וברז וירשמו דו"ח לקבלן לתיקון. מומלץ כדי להתחיל נקי.

ביטוח משכנתא (חיים): כבר ציינו, אם יש משכנתא, אל תשכח שגם יש תשלום ביטוח חיים שנתי/חד-פעמי. זה קורה ברכישה, לא מתמשך, אלא אם עשו מודל חודשי.

לסיכום פרק התחזוקה: אין להתעלם מהוצאות אלו כשעושים תחשיב השקעה. יתרון גדול הוא שדובאי חדשה ומודרנית אז תחזוקה נמוכה יחסית ושירותים מקצועיים זמינים בקלות (בשוק רווי ספקים). בעל נכס אחראי שיקפיד על ביטוח ותחזוקה מונעת יהנה מנכס שנשמר במצב טוב וימשיך למשוך שוכרים איכותיים בלי הפסקות גדולות. חלק מהתשואה עדיף להשקיע חזרה בנכס, זה ישתלם בעת המכירה, כשדירה שמורה תימכר מהר ובמחיר טוב.

דוגמא לעסקת רכישת דירה טיפוסית בדובאי, שלבים, עלויות ותשואה

כדי לקשור יחד את כל הנושאים התיאורטיים שדנו בהם, נציג כעת תחשיב ותרחיש של עסקת נדל"ן טיפוסית של משקיע ישראלי בדובאי. נעקוב אחר כל השלבים, מבחירת הנכס, דרך הרכישה, המימון, ההוצאות הנלוות, השכרת הנכס, ועד חישוב התשואה הסופית. המספרים מדומים אך מציאותיים, ומטרתם להמחיש את המכלול.

פרופיל העסקה: נניח שמשקיע בשם דני מחליט לקנות דירת 2 חדרים (1BR) באזור Dubai Marina. מטרתו להשקעה, כלומר להשכיר את הנכס לטווח ארוך, ולקוות לעליית ערך. התקציב שלו סביב 1.5 מיליון AED (כ-1.5 מיליון ₪). הוא מתכנן לקחת משכנתא חלקית למינוף.

שלב 1, חיפוש ובחירת נכס: דני טס לדובאי לסיור נכסים (או עושה כמה שיחות וידאו עם סוכן מקומי שהומלץ לו). הוא מתמקד במרינה, אזור אהוב על שוכרים זרים, קרוב לים ולרכבת הקלה. לאחר סקירת כמה אפשרויות, הוא מוצא דירה בגודל 70 מ"ר בקומה 15 בבניין בן 5 שנים עם בריכה וחדר כושר. הנוף חלקי למרינה, מצב הדירה טוב (הדייר הקודם יצא). המחיר המבוקש: 1,400,000 AED. דני מציע 1,350,000 AED, אך המוכר מתעקש על 1.38M. לבסוף נסגר על 1,380,000 AED.

שלב 2, הפקדת מקדמה וחתימת חוזה (SPA): כדי להוריד את הנכס מהשוק, דני חותם עם המוכר (שמיוצג לעתים ע"י סוכן) על מזכר הבנות (Memorandum of Understanding, MOU) המחייב את הצדדים, ומשלם מקדמה 10% = 138,000 AED. סכום זה מוחזק בנאמנות עד להשלמת העסקה (או משולם ישירות למוכר כמקובל, יש מקרים שונים; בדרך כלל ריטיינר ב-Trustee). דני גם שוכר עו"ד לבדוק את חוזה המכירה (לא חובה, אבל הוא החליט שכן, שכר טרחה 10k AED).

שלב 3, אישור משכנתא: עוד לפני כן, דני פנה לבנק משכנתאות מקומי. הבנק בדק את הכנסותיו (דני עצמאי בישראל, המציא דוחות רו"ח), והציע מימון 50% מערך הנכס. כלומר, הלוואה 690,000 AED. תנאים: ריבית 5% קבועה ל-3 שנים, תקופה 15 שנה. תשלום חודשי יהיה ~5,450 AED. דני מסכים ומקבל Letter of Offer מהבנק.

שלב 4, תשלום שאר ההון עצמי: דני צריך להביא לעסקה 50% הון עצמי + עלויות. מחיר הנכס 1.38M, הלוואה 0.69M, אז הון עצמי 0.69M. כבר שילם 0.138M כמקדמה, נותר 0.552M AED. הוא ממיר שקלים לדולר ולדירהם דרך הבנק בישראל (בשער נניח 1 AED=1.03₪, יש עמלות המרה ~0.5%). הכסף מועבר לחשבון נאמנות/לחשבון הבנק שלו בדובאי שממנו יעביר למוכר ביום הסגירה.

שלב 5, הוצאות עסקה: במעמד העברת הבעלות, דני משלם את העלויות הנוספות:

נסכם את כל ההוצאות הנילוות: 55,200 + 2,100 + 28,980 + 10,500 + 3,000 + 6,900 + 1,725 + 2,760 = 111,165 AED (בערך 8% מעל מחיר הנכס). שימו לב, זה כולל הכל (גם ביטוח חיים וכו'). בפועל, חלק מזה יכול להיות ממומן (העמלות הבנקאיות אולי נוספות להלוואה), אבל בכל מקרה דני צריך להביא אותם מהכיס. נוסיף: הייתה גם עמלת המרת מט"ח נאמר 0.5% ~ 3,450 AED.

סה"כ השקעה הונית של דני בעסקה:

שלב 6, העברת בעלות (Transfer): דני, המוכר, ונציג הבנק נפגשים במשרד רישום (Trustee Center). הבנק מעביר את סכום ההלוואה + דני את ההון שלו, למוכר. הנכס נרשם ע"ש דני בטאבו (מקבל שטר בעלות, Title Deed). המוכר מקבל את כספו (בניכוי 10% שהיו פקדון נאמנות, ששוחררו). במקביל, נרשם שעבוד לטובת הבנק על הנכס.

דני הוא כעת בעלים חוקי של הדירה.

שלב 7, הוצאות מיידיות לאחר רכישה: הדירה ריקה כעת. היא במצב טוב, אך דני מחליט להשקיע קצת לקראת השכרה:

הוא גם רוכש ביטוח דירה: 1,200 AED לשנה, כיסוי 1.38M מבנה + 100k תכולה. כך, הוא מכוסה לחלוטין מפני שריפה, הצפה וכו'.

שלב 8, השכרת הנכס: דני מפרסם (דרך הסוכן שעזר לקנות, שבמקרה מטפל גם בהשכרות) את הדירה להשכרה. המחיר המבוקש: 110,000 AED לשנה, מרוהטת חלקית (כולל מוצרי חשמל ומטבח, אבל לא ספות וכו'). תוך שבועיים נמצאה שוכרת, מהגרת צרפתייה שעובדת ב-Fintech, מוכנה לחוזה לשנה ב-105,000 AED. דני מסכים להתפשר. השוכרת משלמת צ'ק מראש לכל השנה (כנהוג לא פעם בדובאי), אבל דני עושה 2 תשלומים, חצי עכשיו, חצי עוד 6 חודשים. בכל מקרה, זה מובטח.

עמלת תיווך להשכרה: נהוג שהמשכיר משלם 5% משכ"ד = 5,250 AED (לסוכן). בנוסף רישום חוזה Ejari 175 AED שילמה השוכרת. דני גם משאיר פקדון ביטחון מהשוכרת בידיו 5,000 AED (יוחזר אם אין נזקים).

שלב 9, ניהול השוטף: דני החליט לא לקחת חברת ניהול, כי השוכרת אמינה והוא גם מכיר חבר בדובאי שיכול לעזור אם משהו דחוף. הוא מתקשר עם טכנאי מזגנים לפוליסת שירות שנתית 1,000 AED (שיבדקו וינגישו תיקון מהיר בשעת צרה).

שלב 10, תזרים ותשואה שנתית:

בטבלה מסכמת, בהנחת עליית ערך 0 (כדי לראות מצב שמרני):

פריט סכום (AED) לשנה הערות
שכר דירה שנתי (הכנסות) 105,000 חוזה שכירות ל-12 חודשים
– ועד בית וקהילה 12,750 (17 AED/ft² 750 ft²)
– ביטוח נכס 1,200 פרמיה שנתית
– תחזוקה ותיקונים 3,000 (מזגן + קרן תחזוקה)
= נטו תפעולי (NOI) 88,050 הכנסה נטו תפעולית לפני מימון
– תשלומי משכנתא שנתיים 65,400 (ריבית+קרן)
= תזרים שנתי לפני מס 22,650 למשקיע בכיס לפני מס ישראל
– מס ישראל (משוער) ~15,750 לפי 15% על 105k (מסלול פטור לא זמין כי ע>₪ scratch זרים?)
= תזרים שנתי אחרי מס 6,900 (AED, שהם ~7k ₪ בלבד)
החזר קרן בתוך המשכנתא ~30,000 רכישת הון עצמי חזרה (לא תזרים)
עליית ערך (נניח 5%) 69,000 הערכה שנה ראשונה
סך "רווח" שנה 1 69k עליית ערך + 30k קרן + 6.9k תזרים = ~106k AED (~110k ₪)

ניתן לראות שבשנה ראשונה, רוב הרווח (בתרחיש מנוף) מגיע מעליית ערך והחזר קרן, ולא מתזרים נטו. אך זו בחירה של המשקיע להשתמש במינוף. ללא מינוף, התזרים היה ~75k ₪ אחרי מס, ועליית ערך 71k ₪, סה"כ ~146k ₪ (18% על ההון 820k). כמובן, מינוף עוזר לקנות יותר נכסים באותו הון, וזה שיקול מורכב.

שלב 11, אופק יציאה או החזקה: דני מתכנן להחזיק את הנכס לפחות 5 שנים. בהנחה אופטימית, השוק עלה נניח 25% בתקופה זו. הוא יוכל למכור אז בכ-1.725 מיליון AED. אם אכן, ויפרע את יתרת המשכנתא (נגיד ירדה ל-500k עד אז), הוא יישאר עם הון ~1.225M. הוא השקיע 801k, אז זה רווח הון ~424k דירהם (כ-430k ₪). בנוסף קיבל עוד תזרים מדי שנה. גם אם לא יעלה הרבה, הוא יהנה מהשכרה.

רגולציה להשכרה: החוזה נרשם ב-Ejari, אם דני ירצה להעלות שכר דירה בשנה הבאה, הוא כפוף למדד, אם המדד מראה שהמחיר שלו מתחת לממוצע ב-X אחוזים, הוא יכול להעלות עד 5%-10%. זה נועד למנוע קפיצות חדות. נניח יעלה ל-110k אחרי שנה.

סיכוני שוכר: במקרה ושוכר יפסיק לשלם, ניתן לפנותו דרך Rental Dispute Center. לרוב, צ'קים דחויים מהשוכר נותנים ביטחון (אי כיבוד צ'ק באמירויות הוא עבירה, אם כי ב-2022 קצת שינו את החוק אבל עדיין לא נעים). דני בחר בשוכרת עם עבודה מסודרת אז צופה יציבות.

גידור סיכונים: דני גם חשוף לשער החליפין, AED מול שקל. אם עוד 5 שנים יחזיר הכל לישראל, יתכן שינוי. אך AED בעצם מוצמד לדולר, אז מה שהוא באמת חשוף זה שקל/דולר. חלק מהמשקיעים רואים בזה יתרון (גידור נגד החלשות השקל).

השוואה אילו השקיע בישראל: לו דני קנה ב-820k ש"ח נכס בארץ (נגיד דירה ישנה בב"ש), אולי היה משכיר ב-3k₪/חודש, 36k שנתי, פחות הוצאות 6k, נטו 30k, תשואה 3.6%. עם מס פטור אולי כי נמוך. אבל עליית ערך לא בטוח, תלוי אזור. בדובאי הוא רואה פוטנציאל גבוה יותר.

סיפור זה המחיש את תהליך הרכישה על כל שלביו: מציאת הנכס, מו"מ מחיר, מימון, תשלום המסים והעמלות, השכרה ותפעול, והתשואה המתקבלת. כמובן, כל עסקה שונה; למשל, לו קנה Off-Plan, השלבים היו אחרים (תשלומים בקצב אחר, קבלת מפתח עתידית וכו'). אך הגענו להבנה ברורה של עלות מלאה: נכס ~1.38M עלה בפועל ~1.49M עם כל התוספות, ומתוך זה המימון הקל על הפריסה.

התרחיש גם מדגים שעם מינוף גבוה, התשואה השוטפת בכיס מצטמצמת, ולכן משקיעים רבים עם משכנתא נמוכה או ללא, יראו זרם מזומנים נאה יותר.

בסופו של דבר, עסקה מוצלחת בדובאי, כפי שדני מכוון, יכולה לספק הכנסה פסיבית וצמיחת הון במקביל, מה שהופך את היעד לכל כך קורץ למשקיעים מכל העולם.

שאלות נפוצות על רכישת דירה בדובאי (FAQ)

האם כזר (ישראלי) מותר לי בכלל לקנות דירה בדובאי?
בהחלט כן. מאז 2002 דובאי פתחה אזורי Freehold שבהם זרים יכולים לרכוש נכסים בבעלות מלאה. ישראלים, כמו כל אזרחי מדינות אחרות, יכולים לקנות דירות, בתים, משרדים וכו' באותם אזורים. אין צורך בשותף מקומי. לאחר הסכמי אברהם, אין מגבלות מיוחדות על ישראלים, רבים כבר רכשו נכסים בדובאי. הרכישה נעשית באמצעות דרכון וויזת תייר (אין חובה להיות תושב). הנכס נרשם על שמך בטאבו של דובאי (Dubai Land Department) עם מלוא הזכויות.

כמה מסים אצטרך לשלם על קניית דירה בדובאי?
המיסוי הישיר על רכישת נדל"ן בדובאי הוא נמוך ופשוט: תשלם דמי העברה (Transfer Fee) בשיעור 4% ממחיר הרכישה. זהו תשלום חד-פעמי ללשכת המקרקעין (DLD). אין מס רכישה מדורג כמו בישראל, ואין הבדל בשיעור המס בין מקומי לזר, כולם 4%. מעבר לכך, יש אגרת רישום קטנה (כ-2,000 AED). לגבי מע"מ: מכירת דירת מגורים בין פרטים פטורה ממע"מ; אם קונים מקבלן, לרוב המע"מ הוא 0% (כלומר לא משולם) כי מכירת דירה חדשה ראשונה פטורה ל-3 שנים. בשורה התחתונה, ניתן לומר שכ-4% ממחיר הנכס הולכים למס, לעומת ~8%-10% מס רכישה למשקיע בישראל.

בנוסף, אין מס שנתי על הנכס ואין מס עירוני/ארנונה בדובאי. בעל הנכס ישלם רק דמי ניהול לבניין (וזה לא מס ממשלתי). אם משכירים את הדירה, אין מס הכנסה באיחוד האמירויות על דמי שכירות, וגם אין מס רווח הון בעת מכירה. (משקיע ישראלי יידרש לדווח מס בישראל על הרווחים, אך מקומית אין חיוב).

איך מתבצע בפועל תהליך קניית הדירה, האם צריך לטוס? כמה זמן זה לוקח?
התהליך יחסית פשוט ומהיר. לרוב מומלץ להיות פיזית בדובאי כדי לראות נכסים ולחתום, אף כי אפשר חלקית מרחוק באמצעות מיופי כוח. השלבים: בוחרים נכס ומסכמים מחיר עם המוכר (לעיתים דרך סוכן). חותמים על MOU (זכרון דברים) ומשלמים פיקדון (לדוגמה 10%). אחר כך, אם צריך, מסדירים משכנתא. ואז קובעים יום להעברת בעלות ב-Transfer Office (מרכז שירות של DLD). ביום הזה מתבצע התשלום הסופי, הקונה מעביר למוכר (יש מנגנוני נאמנות או צ'קים בנקאיים), ומשלמים את אגרת ה-4% לרשות. הנכס נרשם על שם הקונה ומקבלים Title Deed (שטר בעלות). כל התהליך יכול לקחת כמה שבועות בין הסיכום לסגירה (בעיקר אם יש משכנתא שדורשת זמן אישור). בעסקת מזומן, לעיתים סוכנים מספרים שאפשר לסגור עניין תוך 2-3 שבועות.

לאחר העברת הבעלות, אם אינך תושב, כדאי לפתוח תיק משלם מול רשויות (לצורך קבלת אישור שאין חובות מס, בדרך כלל מטפל בכך עורך הדין או הסוכן אך זה פורמלי כי כאמור אין מס שוטף). המלצה: לעבוד עם סוכן מורשה RERA שינווט אותך בתהליך, במיוחד בפעם הראשונה.

שאלה 4: האם קל לקבל משכנתא בדובאי כזר?
לא ממש קל, אבל אפשרי. בנקים בדובאי בהחלט מלווים לזרים, במיוחד מאז 2020 שישראלים נכנסו, גם להם. התנאים: לרוב דורשים הון עצמי גבוה (כ-50% או יותר משווי הנכס לזרים), הוכחת הכנסה ויציבות פיננסית, ולעיתים חשבון בנק באמירויות. ריבית המשכנתא ~4%-5% בשנה כיום. אם אתה עובד ומתגורר בדובאי (אקפט), תקבל תנאים טובים יותר (מימון עד 80%, פריסה ארוכה). כמשקיע חוץ, כנראה יציעו 50%-60% מימון לתקופה עד 25 שנים. תצטרך לספק מסמכים מתורגמים (תלושי משכורת, דוחות מס הכנסה). הבנק יבצע שמאות לנכס. ישנם גם Mortgage Brokers שיכולים לעזור בתהליך תמורת עמלה קטנה. קח בחשבון עלויות נלוות: 0.25% אגרת רישום משכנתא, ועמלת פתיחת תיק ~1%.

יש כאלו שנוקטים גישה חלופית: לוקחים הלוואה בארץ (משכנתא על נכס בישראל או הלוואה בנקאית) ורוכשים במזומן בדובאי, כי לעיתים זה פחות בירוקרטי. זה תלוי מה יותר נוח ומשתלם לך מבחינת ריבית וזמינות אשראי.

מה התשואה הצפויה מהשכרת דירה בדובאי?
התשואה הגולמית מדמי שכירות בדובאי נחשבת גבוהה בהשוואה למדינות מערביות. ברוב האזורים, תשואה שנתית ברוטו נעה בין 5% ל-8% ממחיר הנכס. באזורים יוקרתיים מאוד (כמו מגדלי על בדאונטאון) אולי 4%-5%, ובאזורים עממיים (דירות זולות בפרברים) אפשר גם 8%-9%. למשל: דירה שעולה 1 מיליון AED יכולה בקלות להניב ~70,000 AED לשנה שכ"ד (7%). כמובן, זה ברוטו, יש להוריד דמי ניהול ותחזוקה (נניח 1%-2% מהנכס), כך שהנטו לפני מס אולי 5%-6%. עדיין, זה גבוה מבישראל (שבה לעיתים הנטו 2%-3%).

חשוב לציין שתשואה מדויקת תלויה בבחירות: אם קנית בפרויקט יוקרה מאוד, אולי התשואה נמוכה יותר כי המחיר גבוה ביחס לשכ"ד בשוק. אם קנית דירה איכותית בבניין פופולרי במחיר סביר, ייתכן ותפגוש תשואה מעולה כי שוכרים מוכנים לשלם טוב.

בנוסף, בדובאי נהוג חוזי שכירות שנתיים בתשלום מראש, מה שמפחית סיכון בעיית גבייה (הכול מראש או בשני תשלומים גדולים). המשקיע הישראלי יצטרך לשלם מס בארץ (אם לא בוחר במסלול הפטור עד ~5,100 ₪ לחודש, שבדובאי סביר שיעבור את זה). במסלול 15% מס, עדיין נשאר יפה ביד.

האם רכישת נדל״ן בדובאי מקנה לי איזשהו מעמד של תושבות או ויזה?
כן. איחוד האמירויות מפעיל תוכניות אשר מקנות ויזת תושבות למשקיעי נדל"ן. נכון ל-2025, הכללים העיקריים:

תהליך קבלת הויזה: אחרי הרכישה, מגישים בקשה עם מסמכי הבעלות. צריך לעמוד בכמה תנאים, למשל שהנכס אינו משועבד ברובו (אם לקחת משכנתא, תצטרך להראות ששילמת לפחות 50% משוויו כדי שיהיה זכאי). גם דורשים שאין עיקולים וכו'.

למשקיע הישראלי זה יתרון גדול: עם ויזת תושב אמירות (תהא זהב או רגילה), אפשר לחיות בדובאי באופן חוקי, להוציא ת"ז מקומית, רישיון נהיגה מקומי, לפתוח חשבון בנק, להנות מאפס מס על ההכנסות בתחומי האמירויות באופן מלא (ישראל בכל מקרה תמסה אבל יש תכנוני מס למי שממש משתקע). רבים רוכשים נכס במיוחד בסכום סף כדי לקבל את הויזה (למשל קבוצות משקיעים קנו יחד נכסים מעל 2M כדי שלכל אחד יהיה חלק ובודקים אפשרות לויזות, אך נכון לציין שהויזה ניתנת בדר"כ לפרט על נכס ששמו עליו בטאבו, לא לחלוקה. אז שימו לב).

מהם הסיכונים המרכזיים בהשקעה בנדל"ן בדובאי?
כמו כל השקעה, יש סיכונים. העיקריים:

למרות רשימת הסיכונים, ניתן לנהל אותם. הרבה מהם פוחתים עם ניסיון וייעוץ נכון. משקיעים מתוחכמים מפזרים סיכון (למשל בכמה נכסים קטנים ולא אחד גדול), לוקחים מימון שמרני ולא מוגזם, ושומרים כרית מזומנים. בסופו של דבר, דובאי כמובן לא חסינה לחלוטין אבל נתפסת כפחות תנודתית מבעבר בשל הבשלת השוק.

האם כדאי לקנות נכס חדש ישירות מהקבלן או יד שנייה?
זה תלוי בהעדפות ובאסטרטגיה שלך (כפי שפרסנו בפרקים קודמים). בגדול:

מהן עלויות הוועד והתחזוקה בבניינים בדובאי?
בכל בניין או קומפלקס יש דמי ועד/ניהול שנתיים שנקבעים לפי שטח הדירה. בדובאי מדברים על מחיר לרגל רבוע (sqft) לשנה. בממוצע אפשר לומר 10–20 AED/ft²/שנה ברוב הבניינים. בבנייני סופר-יוקרה עם שירותי 5 כוכבים זה אף 25–40 AED/ft². בדירה בגודל 1,000 sqft, זה יוצא ~10,000–20,000 AED לשנה. דמי הוועד מכסים תחזוקת מעליות, חשמל באזורים משותפים, בריכה, ביטוח מבנה, שומר וכו'. לרוב אין גבייה נוספת מעבר לזה (מלבד אולי שדרוג גדול פעם בעשור אבל החוק מחייב הפרשת קרן לכך).

בנוסף, בעל נכס אחראי על תחזוקת פנים דירתו: אם התקלקל מזגן בתוך הדירה, התיקון עליו (או על השוכר בהתאם לחוזה, נהוג שעד סכום מסוים השוכר ובגדול בעלים). גם תיקונים כמו מוצרי חשמל, אינסטלציה בדירה, על הבעלים. עלויות שירותי תיקון: ביקור טכנאי כ-150–300 AED, עבודה ותיקון בהתאם. סה"כ לא בשמיים, לדוגמה, להחליף ברז דולף אולי 200 AED. באופן כללי, נכסים חדשים לא ידרשו הרבה בשנים הראשונות מלבד תחזוקה שוטפת (ניקוי מזגן תקופתי וכד').

האם ישראלים רבים כבר השקיעו בדובאי?
בהחלט, מאז הנורמליזציה ב-2020, הייתה הסתערות מסוימת. לפי דיווחים בעיתונות, כבר ב-2022 היו לפחות כמה עשרות ישראלים בעלים של נכסים בדובאי, וב-2023 המספר גדל משמעותית. היזמים בדובאי אף הגיעו לישראל לכנסים כדי לשווק דירות. חלק גדול מהישראלים התעניין בנכסים סביב ה-1–2 מיליון ₪ (300k$–600k$), בעיקר בדירות יוקרה או דירות נופש. הסיבות: ישראל בשנת 2021-2022 הייתה בועתית ויקרה מאוד, ופתאום דובאי הציעה אלטרנטיבה במחיר חצי או שליש. בנוסף, ישראלים אוהבים חדש, והפרויקטים בדובאי מרשימים. כמובן, המלחמה בעזה בסוף 2023 ציננה קצת את ההתלהבות באופן זמני מסיבות גיאופוליטיות, אבל בטווח הארוך אין ספק שהשוק שם קוסם. ישראלים גם רואים את דובאי לא רק כהשקעה אלא כיעד תיירות ואולי מגורים, לכן נכס שם יכול לשמש כפול (גם להשכרה, וגם לביקורים שלהם).

איך מתבצעת העברת כסף מישראל לדובאי לצורך הרכישה?
ישנן מספר דרכים. הפשוטה: דרך הבנק בישראל. צריך לקבל אישור להעברה לחו"ל (מול הבנק, אם זו עסקה חוקית ומוצהרת אין בעיה), ולהעביר בדולרים או AED לחשבון שלך בדובאי או לחשבון הנאמנות של סוכן הנדל"ן/העורך דין המטפל. חלק מהישראלים פותחים חשבון בנק באיחוד האמירויות (זה אפשרי כלא-תושב באיזשהם בנקים, אך קל יותר אם יש לך ויזת תושב). אם יש חשבון מקומי, תעביר כסף מחשבונך הישראלי לחשבון האמירותי (SWIFT בינלאומי). העברה כזו יכולה לקחת 1-3 ימי עסקים. יש גם חברות פינטק/פורקס שמתמחות במתן שערים טובים, למשל TransferWise, או חברות ישראליות שיכולות להמיר שקלים לדירהם בעלות נמוכה. כדאי להשוות שערי המרה ועמלות, בבנקים לפעמים פחות טוב. זכור שחוקי ישראל מחייבים דיווח לבנק ישראל על העברות מט"ח גדולות (מיליון ₪ ומעלה). כמו כן יהיה עליך להסביר למכס/בנק את מקור הכסף (נדרש במסגרת מניעת הלבנת הון, למשל תציג שהכסף בא מחשבון עו"ש שלך שחסכת).

לאמירויות אין מגבלת מטבע, אפשר להכניס כספים חופשי, רק אם תביא במזומן מעל 10,000$ במעבר גבול צריך להצהיר. אך כמובן עדיף העברה בנקאית רשמית.

האם כדאי להשקיע בדובאי במקום בישראל?
זו שאלה אישית ואין תשובה אחת נכונה לכולם. תלוי ביעדי ההשקעה, פרופיל הסיכון וההעדפות שלך. דובאי מציעה תשואות גבוהות ממגורים, פוטנציאל צמיחה, ואין מיסוי מקומי, מאוד אטרקטיבי פיננסית. גם מחסום הכניסה (עלות דירה) נמוך יותר ממרכז ישראל. מצד שני, השקעה בארץ אולי מרגישה קרובה ובשליטה יותר, אתה מכיר את השוק, את השפה, אולי סומך על הנכס כמפלט כי הוא לידך. בארץ הנדל"ן הראה עליות עקביות וזה שוק סופר-נזיל (תמיד יש ביקוש, במיוחד במרכז). בחו"ל יש מטבע אחר, חוק אחר, צריך להתמצא.

הרבה משקיעים מגוונים: מחזיקים דירה או שתיים בארץ, וגם רוכשים בחו"ל כולל דובאי. אם יש לך כבר חשיפה גדולה לישראל (למשל דירה משלך ועוד אחת להשקעה), פיזור לדובאי עשוי להיות רעיון טוב להורדת סיכון ריכוז. אם אין לך בכלל נכס, אולי תרגיש יותר בטוח להתחיל בישראל. אבל קח בחשבון, בישראל התשואה מזערית, ולפעמים אתה מכניס כסף רק כדי לשלם מסים. בדובאי, הכסף "עובד" יותר קשה.

שיקול נוסף: האם אתה רואה את עצמך אולי משתמש בנכס? נניח, בדובאי, אולי תרצה לנסוע כמה פעמים בשנה ולנפוש בדירה שלך (אפשרי אם תחליט, אולם אם יש שוכר שנתי זה מסבך). בארץ, אולי ילד בעתיד יצטרך. אלה שיקולים אישיים.

לסיכום, טוב להכיר את שתי האופציות. מבחינת מספרים יבשים, דובאי מנצחת כעת מבחינת יחס עלות/תועלת. אך אל תשקיע במקום שאינך מבין בו או מרגיש איתו בנוח. כדאי לטוס פעם, לראות, ללמוד, ואז להחליט.

מה קורה אם ארצה למכור את הדירה בעתיד, יש מס רווחי הון או קשיים במכירה?
מבחינת איחוד האמירויות, אין מס רווח הון על מכירת נדל"ן פרטי. כלומר, אם קנית במיליון ומכרת ב-1.5 מיליון, לא תשלם מס שם. הדבר היחיד הוא שוב דמי העברה 4% שחל על העסקה (בפועל הקונה הבא ישלם זאת, כפי שאתה שילמת בקנייה שלך). בישראל, כרגע אין מס מיוחד על רווח נדל"ן בחו"ל, הרווח ייחשב כהכנסה פירותית/הונית וימוסה במסגרת הפטורים/כללים של נכסים מחו"ל (מורכב מעט, רצוי ייעוץ מס, ייתכן מס של 25% על הרווח בניכוי הוצאות, אבל אפשר לתכנן).

מבחינת תהליך המכירה: מוכרים דרך סוכן או בעצמך. כשהשוק טוב, לא חסרים קונים בינלאומיים. כאשר יש פחות ביקוש, ייתכן שתיקח יותר זמן ותוריד מחיר. שים לב שאם יש לך ויזת זהב עקב הנכס, ומכרת, הויזה מבוטלת אם לא תביא נכס חלופי באותו שווי (צריך לשמור על הקריטריון). גם, אם מכרת אחרי זמן קצר מאוד (מתחת 3 שנים למשל), יש מפתחים שגבו "דמי אי-ספיקולציה", אבל זה בעיקר בפרויקטים Off-Plan, חלק מהחוזים דורשים שלא תמכור זכויות לפני קבלת מפתח בלי לשלם עמלה.

בכל אופן, הליך המכירה הוא בעצם אותו הליך כמו קניה: מוצאים קונה, הולכים ל-Transfer Center, מעבירים בעלות תמורת תשלום. אם יש לך משכנתא, קודם הקונה כנראה יסלק את המשכנתא שלך (באמצעות כספו או משכנתא שלו) ואז יתרת הסכום אליך. בדרך כלל יועץ משכנתאות או סוכן ינהל זאת.

מה ההבדל בין דירה Freehold ל-Leasehold בדובאי?
Freehold אומר בעלות מלאה בקרקע ובנכס ללא הגבלת זמן, בדיוק כמו דירה בטאבו בארץ. Leasehold משמעו חכירה לתקופה ארוכה, למשל 99 שנה, שלאחריה הזכויות חוזרות לבעל הקרקע (לרוב הממשלה או גוף שהחכיר). בדובאי, רובן המכריע של השכונות שנפתחות לזרים הן Freehold. ישנם מספר פרויקטים שבהם המודל הוא Leasehold, לרוב בשכונות ישנות או פרויקטים ייחודיים. למשל, באזורים מסורתיים (דיירה הישנה) היו פעם דירות ל-99 שנה. משקיעים זרים כמעט תמיד יעדיפו Freehold, ולכן גם אנחנו התייחסנו לכך. אם תיתקל בנכס Leasehold, תדע שהוא זול יותר לרוב בגלל המגבלה הזו. זה לא מאוד נפוץ. באמירויות אחרות (כמו אבו דאבי) יש יותר מגבלת זרים ל-Leasehold, אבל בדובאי לא.

לכן, בתור משקיע, פשוט תוודא שהנכס שאתה קונה הוא באזור Freehold (ואם אתה קונה מפרויקט של חברת Dubai Holding או ממשלתית, פשוט בדוק בתקנון אם זה מכירה בבעלות או חכירה, בדרך כלל ייאמר lease of 99 yrs אם כך). באופן מעשי, כנראה לא תתקרב ל-99 שנה (מי יודע מה בעוד מאה שנה), אבל עדיף בעלות מלאה למקסימום ביטחון וביקוש עתידי.

האם יש צורך בחברה בע"מ כדי לקנות נכס בדובאי?
לא, ממש לא חובה. יחידים זרים קונים על שמם הפרטי ללא בעיה. יש מקרים שמשקיעים בוחרים להחזיק נכסים דרך חברה offshore (למשל חברת BVI או Cayman) או חברת אחזקות מקומית באזור חופשי (כמו JAFZA), כדי להקל העברה יורשתית, מסיבות מס מסוימות, או בשיקולי פרטיות. אבל זה מתקדם ודורש עלויות הקמה. לרוב, למשקיע פרטי זה לא נחוץ.

ייתכן ואם תרצה למכור בעתיד בלי מיסוי בישראל, לחשוב על להחזיק דרך חברה בינלאומית, אבל זה כבר ייעוץ מס ספציפי. כעיקרון, אדם ישראלי יכול פשוט לקנות כנפשו בדובאי על שמו, ואין מכשול רגולטורי לכך. רק אולי אם מדובר במספר רב של נכסים, שיקולי מס בארץ יכולים להצביע לפתיחת חברה (שאז המס הופך ל-23% חברה ועוד 30% דיבידנד… תלוי).

אלו היו השאלות העיקריות. ככלל, משקיעים פוטנציאליים שואלים גם על בתי ספר אם יעברו לגור (יש הרבה בתי"ס בינלאומיים מצוינים), על בטיחות (דובאי מהבטוחות בעולם, פשע רחוב כמעט אפסי), על פתיחת חשבון בנק (עם ויזת תושב זה קל, כתייר יותר קשה). הבהרנו את הליבה הפיננסית והנדל"נית, ומה שחשוב עכשיו הוא שכל משקיע יעשה בדיקת נאותות אישית ויתייעץ בגורמים מוסמכים לפני החלטה.

מחירון מפורט לדירות בדובאי (2025): מהזולות ליוקרתיות

לסיום, נציג טווחי מחירים משוערים עבור סוגי דירות שונים בדובאי, מן המחירים הנמוכים ביותר בשוק ועד למחירי שיא של דירות יוקרה. מחירון זה יסייע לקבל תחושה של "מה אפשר לקבל" בכל תקציב.

(כל המחירים לעיל הם בערכי 2024/25 משוערים, כמובן יש משתנים).

ניתן גם לציין במחירון יחסי עלות למ"ר:

המחירון מראה שבאמת יש "משהו לכל אחד" בדובאי. משקיע מתחיל עם 300 אלף ש"ח יכול להשתלב (עם קצת מינוף), ומשקיע עתיר הון יכול לקנות נכס שמתחרה בערי העולם הבכירות.

הערה: חשוב תמיד לוודא את המחיר העדכני בשוק לפני רכישה, המחירון נותן כיוון, אבל שוק הנדל"ן דינמי. מומלץ לעיין בדוחות עדכניים או להתייעץ בסוכנים בכדי להבין מה הטווח הריאלי לנכס הספציפי שעניין אתכם.

רכישת דירה להשקעה בדובאי

אין ספק שדובאי הפכה בשנים אלו לאחד משווקי הנדל"ן המדוברים בעולם, שילוב של חדשנות, צמיחה, ומשיכת הון גלובלי. ההשוואה לישראל ויעדים אחרים מחדדת את יחודיות דובאי: מחירים עדיין מתונים יחסית לחצי מהעולם המערבי, רגולציה קלה ומסים אפסיים, ותשואה גבוהה.

האם הכל ורוד? ודאי שלא. משקיע צריך לבוא עם עיניים פקוחות, לעשות מחקר עצמאי, ולפעול בשום שכל. אך בהינתן התנהלות מושכלת, השקעה בדובאי יכולה בהחלט להיות מהלך משתלם ומגוון עבור המשקיע הישראלי ב-2025, שנה שבה שוקי העולם מחפשים יציבות וצמיחה, ונראה שדווקא במפרץ הפרסי, במקום פחות צפוי, נוצר מרכז הזדמנויות נדל"ניות מהמעלה הראשונה.

 

error: Content is protected !!