DLD מחלקת הקרקעות בדובאי | Dubai Land Department

מחלקת הקרקעות של דובאי (בערבית: دائرة الأراضي والأملاك) היא הגוף הממשלתי המרכזי האחראי על רגולציה ורישום של כל הנכסים והקרקעות באמירות דובאי. משרדי ה-DLD ממוקמים באזור דירא (Deira) הוותיק, ברחוב בני יאס (Baniyas Road) ליד בניין אתיסלאט, כתובת: Dubai Land Department, Baniyas Road, P.O. Box 1166, Dubai, UAE. ניתן ליצור קשר עם המשרד בטלפון מקומי 971-8004488+ או בדוא"ל info@dubailand.gov.ae. שעות הפעילות של מרכז השירות הן שני עד חמישי 7:30–15:30 ובימי שישי 7:30–12:00.

גורמי מפתח ונושאי תפקידים בכירים: בראש ה-DLD עומד יושב-ראש (נכון ל-2019 שימש השייח' מוחמד בן ח'ליפה אאל מכתום כיו"ר) ומנכ"ל המחלקה. מנכ"ל ה-DLD הנוכחי (מאז 2024) הוא המהנדס מרואן אחמד בן ע'ליטה (Marwan Ahmed bin Ghalita), לשעבר מנכ"ל רשות רגולציית הנדל"ן (RERA), אשר מונה בצו של שליט דובאי להוביל את המחלקה. הוא החליף בתפקיד את סולטאן בוטי בן מייג'ין, שכיהן כמנכ"ל במשך שנים ארוכות עד 2024. תחת המנכ"ל פועלים מספר מנהלים בכירים, ביניהם נגיד לציין את הגב' מג'ידה עלי רשיד (Majida Ali Rashid), המשנה למנכ"ל וראש מרכז קידום ההשקעות בנדל"ן ב-DLD, המובילה יוזמות למשיכת השקעות ופרויקטים אסטרטגיים. המחלקה כפופה למועצת המנהלים ולאסטרטגיית حكومة دبی (ממשלת דובאי) בתחום הנדל"ן, תחת חסותו של השייח' חמדאן בן מוחמד אאל מכתום, נסיך הכתר של דובאי.

תחומי אחריות עיקריים: ה-DLD משמש כ"רשם הקרקעות" של דובאי, הוא מטפל ברישום ותיעוד כל העסקאות והבעלויות בנדל"ן (טאבו מקומי), ומוודא ביצוע חוקי ותקין של כל ההעברות והפעולות בנכסי מקרקעין. בנוסף לתפקיד הרישום, ה-DLD אחראי גם על רגולציה בתחום: הנפקת רישיונות מקצועיים לענף (למתווכים, שמאים, מפתחים ועוד), פיקוח על חברות פיתוח ופרויקטי בנייה, ניהול חשבונות נאמנות לפרויקטי Off-plan (על הנייר) ושמירה על כספי הרוכשים, הסדרת פעילות ועדי הבתים ותקנוני בתים משותפים, וכן קידום חקיקה ויוזמות לפיתוח ענף הנדל"ן. המחלקה שואפת לשפר כל העת את שירותיה, בין היתר באמצעות חדשנות טכנולוגית, פרסום מידע ונתוני שוק שקופים, והכשרת כוח אדם מקצועי בתחום הנדל"ן. טבלת הקשר הבאה מרכזת פרטים עדכניים על ה-DLD:

אמצעי קשר פרטים
כתובת המטה רח' בני יאס, ת.ד. 1166, דירא, דובאי, איחוד האמירויות
טלפון שירות (חינם) 8004488 (971+, דובאי)
דואר אלקטרוני info@dubailand.gov.ae
אתר אינטרנט רשמי dubailand.gov.ae

המחלקה מפעילה מרכז שירות לקהל וכן אתר אינטרנט ואפליקציות מתקדמות לקבלת שירותים דיגיטליים (ראו בהמשך לגבי פלטפורמת Dubai REST). צוות ה-DLD שם דגש על "שירות בחיוך" ומיתג מחדש את מרכזי השירות כ"מרכזי אושר ללקוחות" (Customer Happiness Centers) כחלק משיפור השירות לאזרח.

היסטוריה וייעוד: סקירה כללית של ה-DLD

מחלקת הקרקעות של דובאי נוסדה בינואר 1960 ביוזמת שליט דובאי דאז, הוד מעלתו השייח' רשיד בן סעיד אאל מכתום, כחלק מחזונו לפתח תשתית מודרנית לניהול נכסי מקרקעין בעיר. בראשית דרכה שימשה המחלקה כמדור קטן לרישום קרקעות (Land Registry Department) לצורך ריכוז רישומי בעלות בסיסיים, אך עם הצמיחה האדירה של דובאי בעשורים הבאים הפכה לאבן יסוד במנגנון הכלכלי של האמירות. בשנות ה-80 וה-90 של המאה ה-20, בתקופת פריחת תעשיית הנפט, שוק הנדל"ן המקומי היה מצומצם והוגבל כמעט בלעדית לאזרחים מקומיים. בתחילת שנות ה-2000, במסגרת מדיניות הדיוורסיפיקציה (גיוון המשק) של ממשלת דובאי בעקבות ירידת חשיבות הנפט, הוחלט למנף את הנדל"ן כמנוע צמיחה מרכזי. כחלק מכך הונהגו רפורמות מרחיקות לכת, ביניהן פתיחת שוק הנדל"ן למשקיעים זרים לראשונה בהיסטוריה של האמירויות.

פתיחת השוק לזרים: ציון דרך מכריע היה בשנת 2002, אז התיר שליט דובאי (שייח' מוחמד בן ראשיד אאל מכתום) לזרים לרכוש נכסי נדל"ן בבעלות חופשית (Freehold) באזורים מוגדרים באמירות. עד אז, זכות הקניין בנדל"ן בדובאי הייתה שמורה לאזרחי איחוד האמירויות ומפרץ. שינוי מדיניות זה חולל מהפכה, ומשקיעים מכל העולם נהרו לרכוש נכסים בעיר. כיום, זרים מכל הלאומים, כולל ישראלים, רשאים להחזיק בעלות מלאה בנכסים באזורים ייעודיים בדובאי ללא הגבלה, בכפוף לחוקי התכנון המקומיים. פתיחת השוק לוותה גם בחקיקה משלימה: חוקי רישום מקרקעין מתקדמים, הקמת מנגנוני פיקוח, והטלת אגרות מדורגות כדי לווסת את הרגולציה. למשל, בשנת 2013 העלה ה-DLD את מס העברת הנכס מ-2% ל-4% כדי לצנן גל ספקולציות, צעד שהוכיח את עצמו בצמצום עסקאות "פליפ" מהירות ומיתון אינפלציית מחירים.

התמודדות עם משברים וצמיחה מחדש: שוק הנדל"ן של דובאי ידע עליות ומורדות. בתקופת הגאות של 2006–2008 נבנו מיזמי ענק כגון מגדל בורג' ח'ליפה (הבניין הגבוה בעולם) וארכיפלג איי התמרים (Palm Jumeirah), אך המשבר הפיננסי העולמי ב-2008 הוביל ל"פיצוץ הבועה" המקומית, עם ירידות מחירים חדות ב-2009 וגל הקפאות פרויקטים.

בתגובה, ממשלת דובאי וה-DLD נקטו צעדים לייצוב המגזר: ב-2007 כבר הוקמה סוכנות רגולציה ייעודית, RERA (Real Estate Regulatory Agency, בערבית: مؤسسة التنظيم العقاري), תחת מחלקת הקרקעות, במטרה להסדיר בצורה מקצועית את הפעילות בענף. ה-RERA קיבלה סמכויות רחבות לפקח על מפתחי נדל"ן, מתווכים, חוזי מכר סטנדרטיים, וניהול חשבונות נאמנות לפרויקטים בבנייה. כמו כן הוקמה בתוך ה-DLD מרכז ליישוב סכסוכי שכירות (Rental Dispute Center, RDC) כערכאה شبه-שיפוטית לפתרון מהיר של מחלוקות בין שוכרים ומשכירים. צעדים אלו הגבירו את אמון המשקיעים ושיפרו את יציבות השוק. ואכן, כעבור מספר שנים החל שוק הנדל"ן להתאושש: אקספו 2020, הצמיחה בתיירות, והמשך מדיניות "אין מס" בנדל"ן משכו היקפי השקעות חסרי תקדים. בשנת 2021, למשל, דיווחה מחלקת הקרקעות על כ-49,862 עסקאות נדל"ן בשווי מצרפי של 155 מיליארד דירהם; עד 2024 כבר זינקו המספרים לכ-226,000 עסקאות בשנה בשווי כולל של כ-761 מיליארד דירהם, שיא היסטורי וגידול של עשרות אחוזים לעומת 2023. מגמת הצמיחה הזו הביאה את דובאי למעמד של אחד משווקי הנדל"ן הגדולים והתוססים בעולם הערבי.

חזון ומשימה: ל-DLD חזון מוצהר לבסס את סקטור הנדל"ן כאחד ממנועי הצמיחה המרכזיים של דובאי, הן אזורית והן בינלאומית. המחלקה חרתה על דגלה מצוינות, חדשנות וקיימות, ופועלת בהתמדה ליצירת סביבה המושכת השקעות איכותיות וארוכות טווח. בתוך כך, ה-DLD לא רק מיישם חוקים, הוא גם שותף ביצירתם: המחלקה יוזמת תיקוני חקיקה ותקנות חדשות בהתאמה להתפתחויות השוק, מתוך מטרה להגיע לאיזון בין עידוד השקעות לבין מניעת סיכונים ויציבות פיננסית. דוגמה לכך היא שיתוף הפעולה של ה-DLD בעיצוב רגולציה לתחום ה-PropTech (טכנולוגיות נדל"ן) וה-FinTech (טכנולוגיות פיננסיות) בדובאי, כמו שילוב בלוקצ'יין במרשם הנכסים (ראו פירוט בהמשך). המחלקה גם מפעילה זרועות לקידום ידע והכשרה: מכון נדל"ן דובאי (Dubai Real Estate Institute, DREI) מציע קורסים והסמכות מקצועיות בתחום התיווך, השמאות וניהול הנכסים, ופועל תחת פיקוח ה-RERA כדי להבטיח שרק אנשי מקצוע מוסמכים יפעלו בענף. בסיכומו של דבר, ה-DLD הוא יותר מ"רשם מקרקעין", הוא גוף דינמי שמנווט את ספינת הנדל"ן של דובאי, ושואף לייצר שוק בריא, שקוף ומוביל ברמה הגלובלית.

מבנה ארגוני ויחידות עיקריות בתוך ה-DLD

מחלקת הקרקעות בדובאי בנויה ממספר סקטורים ויחידות-בת, שכל אחד מהם מתמקד בהיבטים שונים של ניהול ורגולציית הנדל"ן. להלן סקירה של המבנה הארגוני ותחומי האחריות של היחידות המרכזיות:

חשוב לציין שה-DLD פועל בשיתוף משרדי ממשלה נוספים. אף שהמחלקה מרכזת תחתיה סמכויות רבות, היא אינה עוסקת בכל היבטי הנדל"ן: למשל, תכנון עירוני, הנפקת היתרי בנייה ואישורי אכלוס (טופס 4) מבוצעים ע"י עיריית דובאי (Dubai Municipality, בערבית: بلدية دبي). עם זאת, ישנן נקודות ממשק חשובות, לפני שנכס חדש נרשם ב-DLD, עליו לקבל טופס אכלוס מעיריית דובאי. דוגמה נוספת: ה-DLD אינו בית משפט לתביעות מעבר לשכירות; במקרה של סכסוכים חוזיים אחרים (למשל בין קונה למוכר) הנושא מתברר בבית המשפט של דובאי. לכן ה-DLD מתחזק קשרים הדוקים גם עם בתי המשפט של דובאי (למשל, המחלקה מנפיקה עבור בתי המשפט אישורי רישום, הערות אזהרה, וכו'). השילוב בין המחלקה לגורמים נוספים בעיר מפורט יותר בהמשך, בפרק "רשויות נוספות בממשק עם DLD".

השקעות נדל"ן בדובאי, מדריך מקוצר למשקיע הישראלי

הרקע והזדמנות: מאז נחתמו הסכמי אברהם בין ישראל לאיחוד האמירויות בספטמבר 2020, נפתחו בפני ישראלים אפשרויות השקעה ישירות בנדל"ן בדובאי לראשונה. בתוך זמן קצר חלה נהירה של משקיעים ישראלים לנצל את השוק החדש: מעל 130,000 ישראלים ביקרו בדובאי כבר בשנת 2021 ורבים מהם בחנו הזדמנויות רכישה. הסיבות למשיכה ברורות: מחירי הנדל"ן בדובאי נמוכים משמעותית מהמחירים בישראל, כמחצית בלבד מעלות נכס בתל אביב בממוצע, תוך שהשוק מציע סטנדרט בנייה גבוה ומתקנים מודרניים. בנוסף, דובאי היא גן עדן מס: אין מיסוי על הכנסות משכר דירה, אפס מס רווחי הון בעת המכירה, ואין ארנונה שנתית על נכסים, המשקיע משלם רק אגרת עסקה חד-פעמית של 4% בעת הרכישה. מדובר בתנאים השוואתיים מצוינים למשקיע מישראל, שרגיל בארץ למס רכישה כבד, מס שבח, וארנונה שנתית גבוהה.

תנאים לרכישת נכס בדובאי עבור זרים (כולל ישראלים): כל אזרח זר רשאי לרכוש בעלות חופשית (Freehold) על דירה, בית או קרקע הנמצאים ב"אזורים מותרים" להשקעת זרים. רשימת האזורים כוללת את מרבית השכונות החדשות והיוקרתיות של דובאי (דובאי מארינה, דאונטאון, פאלם ג'ומיירה, ג'ומיירה וילג' סירקל, ביזנס ביי, ועוד רבים). אין מכסה כמותית למספר הנכסים שזר יכול לרכוש, ואין צורך בשותף מקומי. עם זאת, זרים לא יכולים לקנות נכסים באזורים המסורתיים של דובאי המיועדים לאזרחים (למשל שכונות מסוימות בג'ומיירה הישנה, או באזורי ממשל), וגם קרקעות חקלאיות ומספר מצומצם של סוגי נכסים אסורים לבעלות זרה. בפועל, מרבית הפרויקטים החדשים פתוחים לכולם.

הרכישה מתבצעת במטבע המקומי (דירהם, AED) או בדולר ארה"ב (צמוד לדירהם). מומלץ לפתוח חשבון בנק באיחוד האמירויות להקלת ההעברה, אף שמשקיעים רבים מבצעים העברות מבנקים זרים. תהליך הרכישה דומה במתכונתו לרכישת נכס בישראל, אך עם מספר הבדלים: ראשית, שלב זיכרון הדברים (מזכר הבנות, MOU) נפוץ מאוד בדובאי, בו הקונה משלם פיקדון של 10% לעורך דין/נאמן כמקדמה. לאחר מכן נערך חוזה מכר פורמלי (SPA, Sale Purchase Agreement), שלעיתים קרובות נכתב בפורמט סטנדרטי של RERA (דו-לשוני באנגלית/ערבית), במיוחד בעסקאות יד ראשונה מקבלן. הקונה והמוכר או נציגיהם חותמים על החוזה, ואז מתבצעת העברת הבעלות ורישום הנכס ב-DLD, שני הצדדים נפגשים במשרד שירות של המחלקה או אצל נאמן רישום רשמי, שם מוסדר תשלום יתרת הסכום, תשלום מס הרכישה 4%, ודמי רישום (כמה מאות דירהם). בתום התהליך מונפק לקונה שטר בעלות דיגיטלי, והנכס נרשם על שמו בטאבו הדיגיטלי של דובאי. הערה: בעסקאות Off-Plan (מקבלן על הנייר), רישום הבעלות מתבצע בסוף הבנייה, והקונה נרשם בינתיים כ"קונה מותנה" ב-DLD עם הגנות חוקיות על כספו.

מימון העסקה ומשכנתאות: אחד ההבדלים הגדולים לעומת ישראל הוא נושא המימון הבנקאי. בעוד שבישראל משכנתא של 70%–75% משווי הנכס היא דבר שבשגרה, בבנקים של דובאי המגבלות מחמירות יותר לזרים. כלל אצבע: תושב חוץ (ללא ויזה מקומית) יכול לקבל מימון של עד 50%–60% מערך הנכס בלבד, כלומר יש לגייס הון עצמי של 40%–50%. ריבית המשכנתאות לדירה ראשונה נעה סביב 4%–5% כיום, לתקופות החזר של עד 25 שנה. הבנקים באמירויות גם מגבילים גיל לווים (עד ~65–70). לכן, משקיע ישראלי נדרש להביא הון עצמי משמעותי או לשקול חלופות, למשל, נטילת הלוואה בישראל על נכס מקומי קיים. במידת הצורך, קיימים בשוק יועצי משכנתאות המתמחים בזרים ויוכלו לסייע באיתור בנק אמירתי מתאים.

ויזה ותושבות דרך השקעה בנדל"ן: אחת ההטבות הגדולות שהנהיגה דובאי לעידוד משקיעים היא אשרת תושב למשקיעי נדל"ן. כיום, רכישת נכס בשווי של 750,000 דירהם (~800 אלף ₪) ומעלה מאפשרת לקבל ויזת משקיע ל-שנתיים (ניתנת להארכה) עבור הרוכש ומשפחתו. אם משקיעים סכום של 2 מיליון דירהם (~2 מיליון ₪), ניתן להגיש בקשה לוויזת "זהב" ל-10 שנים (תושבות ארוכה). שתי האשרות מקנות זכות לחיות ולעבוד בדובאי (דורשות מעבר בדיקת רקע בריאותי וביטחוני בסיסי). מדובר בתמריץ משמעותי לישראלים שמעוניינים לא רק בנכס מניב אלא גם בפתח לקריירה או אורח חיים במפרץ. ראוי לציין שהויזה צמודה לנכס, אם הנכס נמכר או שערכו צונח מתחת לסף, הויזה עלולה להתבטל אלא אם נרכש נכס חלופי מתאים.

היבטי מיסוי לישראלים: כפי שצויין, באיחוד האמירויות אין מס הכנסה על השכרה ואין מס שבח במכירה, וגם לא מע"מ על מכירת דירות מגורים. משקיע ישראלי נהנה אפוא מתשואה נטו גבוהה. עם זאת, חשוב להביא בחשבון את חבות המס בישראל: אזרחי ישראל חייבים בדיווח על הכנסות שכ"ד מנכסים בחו"ל. כיום, ניתן לבחור בין מסלול מס מופחת של 15% על הכנסות השכירות (ללא ניכוי הוצאות, מסלול משתלם לרוב) לבין מס שולי רגיל על הרווח בניכוי הוצאות פחת וריבית. במכירת הנכס בדובאי, אין אמנת מס בין ישראל לאמירויות נכון ל-2025, כך שעקרונית ישראל יכולה למסות את הרווח (בניכוי מס היפותטי כאילו שולם שם). מומלץ להיוועץ בייעוץ מס מקצועי ולתכנן בהתאם (למשל, החזקת הנכס דרך חברה זרה ככל שמדובר בהשקעה גדולה, ועוד).

הפעלת הנכס והכנסות: שוק השכירויות בדובאי הוא דינמי ביותר. אפשרות אחת היא השכרה לטווח ארוך (שנה ומעלה), תשואות שנתייות טיפוסיות נעות סביב 6%–9% משווי הנכס באזורי ביקוש ממוצעים, גבוה בהרבה מישראל (שם השכירות מניבה ~2%–3% בלבד ברוב המקרים). אפשרות שנייה שפופולרית בדובאי היא השכרה לטווח קצר כ"דירת נופש" (בדומה ל-Airbnb), במיוחד באזורים תיירותיים. השכרה יומית יכולה להניב תשואה גולמית גבוהה יותר (לעיתים 10%–12% בשנה), אך דורשת התעסקות גבוהה או שכירת חברת ניהול המתמחה בכך. משקיעים ישראלים רבים מנהלים את הנכסים שלהם מרחוק באמצעות חברת ניהול נכסים מקומית, הדואגת למציאת שוכרים, גבייה ותחזוקה, תמורת 5%–10% מדמי השכירות. בדובאי רוב הבניינים החדשים מגיעים "מתוקתקים" עם בריכה, חדר כושר, שוער 24/7 ושאר שירותים, רמת חיים שעולה בהרבה על המקובל בישראל, ולכן הנכס גם אטרקטיבי יותר לשוכרים.

שותפויות מומלצות ומשאבי סיוע: משקיע ישראלי מתחיל יכול לשקול מספר אסטרטגיות לכניסה לשוק:

לסיכום סעיף זה, דובאי מציעה למשקיע הישראלי שילוב ייחודי: מחסום כניסה נמוך יחסית (דירות החל בכ-650,000 ₪, בפער עצום ממחירי ישראל), תשואה גבוהה בסביבה ללא מס, ויציבות כלכלית וביטחונית מרשימה. כמובן, יחד עם ההזדמנות באים סיכונים: שוק תנודתי, מרחק גאוגרפי ותרבות עסקית אחרת. אך עם היערכות נבונה, ליווי נכון ונכונות ללמוד את השוק, יותר ויותר ישראלים מגלים שהשקעה בדובאי יכולה להיות צעד פיננסי נבון ומניב.

תחומי פעילות מעבר לנדל"ן קלאסי ב-DLD

בנוסף לתפקידי הליבה של רישום נכסים ופיקוח על עסקאות נדל"ן, מחלקת הקרקעות בדובאי עוסקת במגוון תחומים משיקים שתורמים לכלכלת העיר ולחדשנות בה. נדל"ן בדובאי הוא יותר מקניה ומכירה של בתים, ה-DLD דואג לטפח אקו-סיסטם רחב של שירותים, השקעות ויוזמות. נפרט כמה מתחומי הפעילות הנוספים:

אפשר לראות שה-DLD אינו מוגבל לתפקיד מצומצם, אלא הוא גוף רב-תחומי שמחבר בין תחום הנדל"ן הקלאסי לבין טכנולוגיה, כלכלה, ומשיכת השקעות. גישה הוליסטית זו מבדלת את דובאי וממצבת אותה כמרחב חדשני שבו הממשל פעיל בקידום ופיתוח הענף לטובת כלל בעלי העניין, אזרחים, משקיעים, יזמים ויזמים-בפוטנציה מרחבי העולם.

שאלות נפוצות ותשובות משקיעים ורוכשים ישראלים לגבי DLD 

המעבר להשקעה בדובאי מעלה באופן טבעי שאלות רבות בקרב המשקיע הישראלי. ריכזנו עשר שאלות נפוצות ותשובות תמציתיות, כדי לתת מענה לסוגיות שמעסיקות את מרבית הישראלים בבואם להשקיע בנדל"ן בדובאי:

1. האם ישראלים בכלל יכולים לקנות נכס בדובאי בבעלות מלאה?
כן. מאז הסכמי אברהם 2020, ישראלים מתקבלים בברכה בדובאי ואין כל מגבלה ייחודית עליהם, הם נחשבים כמשקיעים זרים רגילים. כזרים, הם רשאים לקנות דירה, בית או קרקע באזורים המיועדים ל-Freehold, בדיוק כמו אזרח כל מדינה אחרת. אין צורך באזרחות מקומית, אפוטרופוס או שותף אמירתי. התהליך עבור ישראלי זהה לתהליך עבור בריטי, הודי או כל אזרח זר אחר.

2. אילו מיסים ועלויות עסקה יחולו עלי בדובאי, והאם ישראל תמסה אותי?
בדובאי: העלות העיקרית היא אגרת הרכישה (Transfer Fee) בגובה 4% משווי העסקה שמשולמת ל-DLD בעת הרישום, ועוד דמי רישום סמליים (כמה מאות דירהם). אין מע"מ על דירת מגורים חדשה (מע"מ 5% חל רק על נכסים מסחריים או על שירותי תיווך). אין מס שנתי כמו ארנונה, ואין מס הכנסה או רווחי הון על הנכס. בישראל: על שכ"ד מדובאי תהא חייב במס בישראל (אם כי קיים מסלול 15% ללא דו"ח כפי שצוין לעיל). במכירת הנכס בדובאי, ייתכן חיוב במס שבח ישראלי, מומלץ ייעוץ מס פרטני כדי לתכנן מראש (למשל, ייתכן פטור חלקי אם הייתה לכם רק דירה יחידה וכו', הנושא מורכב).

3. האם השקעה בנדל"ן בדובאי מקנה לי איזושהי אשרת שהיה או יתרון הגירה?
כן. רכישת נכס בשווי גבוה מספיק מאפשרת להגיש בקשה לויזת משקיע באמירויות. עבור נכס בשווי 750,000 د.إ (דירהם) ומעלה, מקבלים ויזת תושב מתחדשת לשנתיים (2-Year Property Investor Visa). להשקעה של 2 מיליון דירהם, ויזת "Golden Visa" ל-10 שנים. הויזה מעניקה לכם ולמשפחתכם (בן/בת זוג וילדים, ובויזה זהב אפילו הורים) מעמד תושבות חוקי, מספר זהות אמירתי, אפשרות לפתוח חשבון בנק מקומי, וכו'. שימו לב שדרישות נלוות כוללות ביטוח בריאות ובדיקת רקע, אך אלו פרוצדורליות. ללא עמידה בספי ההשקעה הללו, רכישת נכס כשלעצמה אינה מעניקה אוטומטית זכות שהייה, תוכלו לשהות באמירויות כתיירים עד 3 חודשים בכל פעם על ויזה רגילה.

4. האם אני יכול לקחת משכנתא בדובאי לצורך הרכישה, או להשתמש במשכנתא מישראל?
דובאי: בנקים אמירתיים נותנים משכנתאות לזרים, אך לרוב בהיקף מימון מופחת (50%–60% משווי הנכס מקסימום). כמו כן הבנק ידרוש שהנכס יהיה רשום ע"ש הלווה וימנע מכירתו בלי סילוק ההלוואה. ריביות כרגע ~4% לשנה. אפשר גם לקחת משכנתא כזר אם אין לכם ויזת תושב, אך במקרים כאלו הבנקים השמרניים יותר. ישראל: טכנית, אין מניעה חוקית לקחת בישראל הלוואה או משכנתא (למשל לכל מטרה עם שיעבוד נכס בישראל) ולהשתמש בכסף לקניית דירה בדובאי. אבל בנק ישראל לא יאפשר למשכן את הנכס בדובאי לטובת בנק ישראלי, כך שהלוואה תינתן רק על בסיס נכס/בטוחה בישראל.

5. כמה זה בטוח לקנות "על הנייר" בפרויקט בבנייה? יש סיכוי שהיזם יברח עם הכסף?
דובאי למדה מלקחי העבר והעמידה הגנות חוקיות חזקות מאוד. החוק מחייב שכל יזם יפקיד את כספי הרוכשים בחשבון נאמנות מוגן בבנק מאושר. הכסף משתחרר ליזם בשלבים רק לפי התקדמות הבנייה (באישור מהנדס מפקח). היזם אינו רואה את מלוא הכסף עד להשלמת הבניין ורישום בית משותף. בנוסף, RERA מחייבת יזמים להציג ערבויות ביצוע. אם פרויקט מתעכב קשות או ננטש, ה-DLD רשאי להתערב, למנות כונס או להעביר את הפרויקט ליזם אחר, כאשר כספי הרוכשים בנאמנות בטוחים לשימוש בהשלמת הבנייה או להחזרה יחסית. לכן, בהשוואה למדינות אחרות, רכישת Off-plan בדובאי נחשבת בטוחה יחסית. כמובן, על המשקיע לעשות שיעורי בית: לעבוד רק עם יזמים מוכרים, לוודא שהפרויקט מאושר RERA, ולקרוא היטב את החוזה.

6. אילו תשואות באמת ניתן להשיג בדובאי, והאם זה עדיף על ישראל?
התשואה השנתית ברוטו מהשכרה בדובאי לרוב גבוהה משמעותית מאשר בישראל. נכון ל-2025, 6%–9% לשנה הם בהחלט ריאליים בדובאי לאזורי מגורים ממוצעים, ולעיתים אף יותר מכך באזורי ביקוש גבוה או בנכס חדש עם מתקנים מבוקשים. בהשוואה, בתל אביב מושכרים נכסים סביב 3% תשואה שנתית בלבד (וברחבי ישראל 2%–4% בממוצע). הגרף הבא ממחיש זאת בהשוואה בינלאומית:

השוואה משוערת של תשואות שנתיות משכירות למגורים: דובאי לעומת ערים מרכזיות בעולם (ת"א, לונדון, ניו-יורק). ניתן לראות שדובאי מובילה בפער ניכר בתשואה טיפוסית.

חשוב להדגיש: התשואות הגבוהות בדובאי הן לפני הוצאות, אך מאחר ואין מס מקומי, ברוטו ונטו כמעט זהים. כמובן, יש הוצאות ניהול, תחזוקה (דמי ועד בית וארנונה אפסית), ואולי תקופות אי-תפוסה, כך שנטו בפועל עשוי להיות מעט נמוך יותר. אך אפילו אז, הפער מול ישראל משמעותי. יתרון נוסף: השוכרים בדובאי בדרך-כלל משלמים שנה מראש או בשני תשלומים גדולים (שטרות דחויים), מה שמבטיח תזרים ודאות.

7. האם אני חייב שותף מקומי כדי להשקיע, או כדי להפעיל נכס?
לא. בבעלות על נכס עצמו אינכם זקוקים לשום שותפות, תוכלו להחזיק את הדירה על שמכם הפרטי ורק אתם בעלי הזכויות. גם בניהול הנכס, ניתן לעשות הכל עצמאית או באמצעות חברות שירות. איפה בכל זאת יש צורך במישהו מקומי? רק אם תחליטו להקים חברה בע"מ בדובאי (למשל כדי להחזיק מספר נכסים או לעסוק בתיווך/ניהול), החוק אמנם השתנה ומאפשר 100% בעלות זרה, אבל תצטרכו נציג (מנהל מקומי במקרים מסוימים) לצרכי פרוצדורה כמו פתיחת חשבון בנק עסקי, התקשרות עם רשויות וכו'. לכן, מקובל למנות "סוכן שירות מקומי" (בתשלום שנתי צנוע) שמטפל בעניינים בירוקרטיים, אך הוא אינו בעל מניות ואין לו זכויות בנכסיכם.

8. האם אני צריך עורך-דין בעסקה, או שהכל כל-כך מוסדר שאין צורך?
מומלץ בהחלט להיעזר בעורך דין. אף שהחוקים והחוזים בדובאי ידידותיים למשקיע, תמיד ייתכנו סעיפים או נסיבות הדורשים עין מקצועית. בחוזי מכר סטנדרטיים, היזם או המוכר יכין חוזה (באנגלית/ערבית) ולכם נותר לבדוק. עורך דין נדל"ן מטעמכם יוודא שאין "מוקשים" בחוזה, למשל סעיף המקנה לקבלן זכות איחור ממושכת ללא פיצוי, או התניה בעייתית לגבי מצב הנכס. בנוסף, אם אתם רוכשים בנכס יד-שנייה, העו"ד יבצע בדיקת נאותות: יוודא שאין עיקולים או חובות (למשל, יוודא דרך ה-DLD שאין שעבוד רשום, יוודא שכל חשבונות השירות שולמו עד מועד ההשלמה וכו'). העלות הסבירה על ייעוץ משפטי קטן יכולה לחסוך לכם מפח נפש גדול.

9. במה שונה תהליך הקנייה בדובאי מזה שבישראל?
ישנם כמה הבדלים בולטים: (א) מקדמה/פיקדון, בדובאי כמעט בכל עסקה הקונה משלם 10% פיקדון הנאגר בנאמנות אצל עו"ד/נאמן מיד עם חתימת ה-MOU (זיכרון דברים מחייב) בתחילת התהליך. בישראל לרוב משלמים רק עם חתימת חוזה. (ב) מעורבות עו"ד, בישראל כל צד מיוצג ועוה"ד מנהלים יחד את סגירת העסקה, בעוד בדובאי לעיתים קרובות מתווך הנדל"ן מרכז את התהליך עם הצדדים, והעו"ד (אם יש) יותר ברקע. (ג) צורת התשלום, בישראל נהוג העברות בנקאיות או צ'קים אישיים/בנקאיים לאורך שלבי התשלום. בדובאי, במיוחד בעסקאות יד-שנייה, הקונה מביא צ'ק בנקאי מנהלי (Manager's Cheque) עבור היתרה למעמד ההעברה ב-DLD, והמוכר מקבלו במקום. אין נאמנות עו"ד לכסף כמו בישראל, התשלום עובר ישירות. (ד) העברת בעלות, בישראל צריך לרשום בטאבו, פעולה שלוקחת זמן ועו"ד מטפל גם בזה. בדובאי, הרישום מתבצע בו במקום במרכז השירות של DLD או אצל נאמן רישום: חותמים על טופס העברה רשמי של DLD, משלמים את האגרות, ובתוך שעות עד ימים ספורים מקבלים אימייל עם שטר בעלות דיגיטלי ע"ש הקונה. לסיכום, התהליך בדובאי מהיר ומרוכז יותר (ניתן להשלים עסקה תוך ימים ספורים בלבד מרגע שהמסמכים והכספים מוכנים), אך מחייב היערכות מראש עם כל התשלומים, אישורי הבנק, ועוד.

10. האם אוכל למכור את הנכס ולשלוח את הכסף חזרה לישראל בלי בעיה?
כן, באופן כללי. השקעות זרות בנדל"ן נזילות יחסית בדובאי, אתם רשאים למכור בכל עת ולקבוע את מחיר המכירה (אין פיקוח מחירים במכירה). עם מכירת הנכס, תקבלו את התמורה בדירהם או דולר לחשבונכם בבנק אמירתי. מכאן, תוכלו להמיר ולשלוח את הכסף לכל מדינה. איחוד האמירויות מציית למדיניות חופש תנועה של הון, במיוחד בדובאי שבה אין מגבלות המרה. עם זאת, אם הסכום גדול (מיליוני דירהם), הבנק יבקש הוכחת מקור הכספים (למשל חוזה מכר הנכס) בשל רגולציית איסור הלבנת הון, זה הליך סטנדרטי. לאחר מכן, תוכלו לבצע העברה בינלאומית לישראל. בישראל, הכספים ייכנסו ויחויבו בדיווח לרשות המיסים (אוטומטית ע"י הבנקים אם מעל סף מסוים). לא אמורה להיות מניעה חוקית להחזיר את ההון. כמובן, תמיד טוב להתעדכן אם משתנים כללים מקומיים (למשל, בזמן מלחמה או משבר ייתכנו זמנית פיקוחים, כפי שב-2020 הוטלו הגבלות זמניות בישראל על משיכות כדי למנוע ירידה בערך השקל, אבל אלו חריגים).

השאלות לעיל הן רק חלק מהשיקולים. נושאים נוספים שעולים לדיון כוללים למשל: מה קורה במקרה מות בעל הנכס (התשובה: אם לא כתבתם צוואה אמירתית, תחול הירושה לפי השריעה המקומית, ולכן למשקיעים זרים מומלץ לערוך צוואה ב-DIFC עבור נכסיהם); האם יש ביטוחי דירה כמו בארץ (כן, פוליסות מקיפות דרך חברות ביטוח בינ"ל זמינות בדובאי); וכן הלאה. תמיד כדאי להמשיך ולחקור, ולהיעזר באנשי מקצוע, כדי להשקיע בצורה חכמה ובטוחה.

ישראלי דובר עברית מומלץ לייצוג ישראלים בתחום מקרקעין והשקעות בדובאי

במהלך השנתיים האחרונות צמחו בדובאי קהילות של אנשי מקצוע ישראלים בתחומי הנדל"ן, המשפט והפיננסים, המתמקדים בליווי משקיעים ישראלים. השאלה הנשאלת, למה בעצם שמשקיע יעדיף נציג ישראלי על פני גורם מקומי ותיק? יש לכך מספר סיבות ויתרונות ברורים:

גשר תרבותי ולשוני: מחסום השפה הוא הראשון במעלה. אמנם רבים בדובאי דוברים אנגלית מצוינת, כולל סוכני נדל"ן ועורכי דין, אך עבור משקיע ישראלי שלא מרגיש בנוח בשפה זרה, האפשרות להסביר ולהתייעץ בשפת האם (עברית) היא נכס שלא יסולא בפז. נציג ישראלי מבין את הניואנסים, ההומור, ואת צורת החשיבה העסקית הישראלית. הוא מסוגל לתווך את המושגים של שוק הנדל"ן בדובאי בצורה ברורה וקלה להבנה בעברית, במקום להותיר את המשקיע לתהות האם הבין נכון את האנגלית המשפטית בחוזה.

היכרות עם הצרכים והחששות של הישראלים: נציג ישראלי מנוסה כבר ליווה עשרות לקוחות מישראל, והוא מזהה תבניות חוזרות: החשש ממחירי מט"ח, החשד לגבי יציבות פוליטית, הצורך במימון, ההתלבטות בין ניהול עצמי למנוהל, וכו'. הוא יכול מבעוד מועד לענות לשאלות שישראלים לא תמיד יודעים אפילו לשאול. למשל, הוא ידע להתריע למשקיע על חובת דיווח מס בישראל (דבר שלא בהכרח סוכן מקומי יחשוב להזכיר), או להבהיר את נושא הירושה. למעשה, הנציג הישראלי מתפקד כ"מתורגמן תרבותי", לא רק שפה אלא גם נורמות: הוא יבאר למשקיע הישראלי שחתימה על זכרון דברים בדובאי מחייבת (בניגוד לישראל שבה זכרון דברים פחות נפוץ), או יסביר למוכר האמירתי שלקוח ישראלי עשוי להתווכח על מחיר בצורה ישירה, כדי למנוע אי הבנות.

אמון וקשר אישי: עסקת נדל"ן, במיוחד במדינה זרה, כרוכה בהרבה אמון. משקיעים נוטים להרגיש נוח יותר עם מי ש"משדר על הגל שלהם". נציג ישראלי יכול לפתח קשר אישי, להבין אינטרסים משותפים וליצור סביבה שבה הלקוח לא מתבייש לשאול שאלות "טיפשיות". התוצאה היא תקשורת פתוחה וגלויה יותר, שפירושה פחות תקלות וטעויות.

ידע כפול: ישראל + דובאי, נציג ישראלי מוצלח הוא כזה שצבר ידע והסמכות גם בדובאי וגם בהקשר הישראלי. למשל, עו"ד ישראלי שעבר הסמכה בדיני הנדל"ן של דובאי יכול לייעץ מתוך הבנת שתי המערכות המשפטיות, ואף לסייע בגישור על פערים (כמו עריכת צוואה אמירתית בשילוב עם דיני הירושה הישראלים). דוגמה אחרת: מתווך ישראלי בעל רישיון RERA בדובאי, שיודע גם כיצד עובדים מתווכים בארץ, יכול להסביר למשקיע את ההבדל בצורת השיווק, ולמנף את רשת הקשרים הישראלית שלו להביא לקוחות או שוכרים לנכס. למעשה, אנשי המקצוע הישראלים בדובאי ממוצבים כ"מומחי כפל", מכירים את שני העולמות, וזה יתרון עצום על פני מומחה מקומי שיתקשה להבין למה, למשל, ללקוח ישראלי מסוים חשוב כל כך רישום הנכס על שם האישה דווקא (רמז: אולי מס שבח בארץ…).

צוות ישראלי בדובאי: זמינות ושירותיות בנוסח ישראל: התרבות העסקית הישראלית ידועה בזמינות גבוהה, דינמיות ו"גמישות מחשבתית" בטיפול בלקוחות. נציג ישראלי יהיה לרוב זמין בוואטסאפ כמעט 24/7, יעביר חוזה בעברית אם צריך, ואולי אפילו ידאג לך לחומוס טוב כשתגיע לסיור נכסים 😉. בעוד שבמקומות אחרים גישה כזו פחות נפוצה, ישראלים מעריכים אותה, והם יקבלו אותה ממי שחי את התרבות הישראלית.

מנוף בקהילה המקומית: ככל שגדלה הקהילה הישראלית בדובאי, כך גדל היתרון של "ישראלי מכיר ישראלי". נציג ישראלי ותיק מחובר לקבוצות נטוורקינג של ישראלים באמירויות: משקיעים נוספים, בעלי מקצוע, אולי אפילו גורמים רשמיים בשגרירות. דרך רשת זו הוא יכול לקבל מידע מבפנים (למשל, על פרויקט חדש שמתבשל שטרם יצא לשוק הרחב) או להזהיר על בעיה (למשל, קבלן מסוים שקיבל ביקורות רעות ממשקיעים ישראלים קודמים). זהו "מודיעין עסקי" ייחודי שרק מי ששקוע בקהילת הישראלים שם יכול לספק.

לאור כל זאת, אין פלא שמשקיעים ישראלים רבים מרגישים בטוחים יותר כאשר לצידם פועל נציג דובר עברית. הדבר לא גורע מכבודם של עמיתיהם המקומיים, יש סוכנים מעולים אמירתיים או בריטים, אך בסופו של יום, המשקיע אמור לישון טוב בלילה. אם תקשורת בשפת האם, אמון ותחושת שותפות גורל עוזרים לכך, הרי שזה יתרון ששווה לנצל.

יצוין שנציג ישראלי טוב יהיה לרוב אדם שעבר הסמכה ורישוי בדובאי (עו"ד בעל רישיון מקומי, סוכן עם תעודת RERA וכו'), כך שמשקיע מקבל "שני בכירים במחיר אחד". כמובן, חשוב גם לוודא שהנציג הישראלי אכן מקצועי ומוסמך, ולא להסתנוור רק מהדגל והחיוך, כמו תמיד, יש לפעול בבדיקה ותשומת לב בבחירת אנשי המקצוע.

פרויקטים ומיזמים משמעותיים בשנים האחרונות בהובלת DLD

מחלקת הקרקעות של דובאי הייתה שותפה פעילה או מובילה במספר פרויקטים חדשניים וחשובים בשנים האחרונות. בניגוד ליזמי נדל"ן פרטיים, ה-DLD לא "בונה מגדלים", אך תרומתו ניכרת בפרויקטי רגולציה, דיגיטציה ושיפור שוק הנדל"ן. נציג כמה מהמיזמים וההישגים הבולטים:

פרויקטים אלה ועוד רבים מצטרפים למגמה: ה-DLD אינו קופא על שמריו. הוא כל הזמן מנסה לשפר תהליכים, לאמץ טכנולוגיות ולחזק את אמון הציבור. אם נשווה לדימוי, ה-DLD הוא כמו חברת היי-טק של נדל"ן, מחדשים גרסה ומשיקים פיצ'רים חדשים כל שנה. התוצאה היא שוק זריז, שמסוגל להתמודד עם אתגרים (כמו קורונה) ולצאת מהם אפילו מחוזק דיגיטלית וכלכלית.

רשויות אחרות בדובאי העובדות בממשק עם ה-DLD

תחום הנדל"ן משיק כאמור לתחומי אחריות של גופים ממשלתיים נוספים. ה-DLD אמנם מרכז תחתיו רבות מהפונקציות, אך הצלחתו נשענת גם על שיתוף פעולה עם רשויות עמיתות. להלן סקירת רשויות בדובאי שיש להן ממשקי עבודה עם DLD, ותיאור תפקיד הממשק:

ה-DLD משמש כמרכז העיגון, אך סביבו אקוסיסטם שלם של רשויות משלימות. שיתוף הפעולה ביניהן הוא מפתח לחוויה חלקה למשקיע. בפועל, משקיע עשוי בכלל לא לשים לב לכמה רשויות מעורבות, למשל, בקניית דירה, התהליך עבורו "מתנהל ב-DLD", למרות שלמעשה מאחורי הקלעים היו גם אישורי עירייה והגירת משקיעים. בדובאי, הרשויות נוטות לעבוד בסינרגיה גבוהה, לעיתים דרך מערכת דיגיטלית אחת המשלבת כמה גופים.

הקבלה בין DLD לרשויות מקבילות בישראל, במדינות המפרץ ובמערב

מחלקת הקרקעות של דובאי מהווה מודל ייחודי, ושווה להשוותו לגופים דומים בישראל, בשכנותיה ובמדינות מערביות כדי להבין את ההבדלים בגישה ובתפקיד.

ישראל: בארץ אין גוף אחד שעושה את כל מה שה-DLD עושה. הרישום עצמו (טאבו) מבוצע על-ידי לשכות רישום המקרקעין של משרד המשפטים, שהן גוף מנהלתי בעיקרו. בנוסף, קיים מנהל מקרקעי ישראל (רמ"י) הממונה על קרקעות המדינה, אך הוא מתרכז בשיווק קרקעות ולא ברישום הבעלות הפרטית. רגולציה? בישראל אין רשות נדל"ן ייעודית, משרדים שונים מטפלים בתחומים שונים: משרד המשפטים מנהל רשם מתווכים שמסמיך סוכני נדל"ן, משרד הבינוי והשיכון מפקח על קבלנים ורישום פרויקטים, משרד הפנים (למעשה הרשויות המקומיות) מנפיק היתרים וחתום על תכנון. כלומר, מה שמרוכז בדובאי תחת קורת גג אחת, מפוזר בין גופים בישראל. דבר זה מוביל לעיתים לתהליכים מסורבלים: למשל, יזם בישראל מקבל היתר בעירייה, מוכר דירות עם רישום הערות אזהרה בטאבו, ובסוף התהליך רושם בית משותף, שלושה שלבים בשלושה גופים. בדובאי, הכל קורה דרך ה-DLD: רישום מכירה מיידי, ובמקביל RERA מוודאת שפרויקט הושלם ופותחת ספר בית משותף. יתרה מזו, DLD מעודד השקעות זרות, בעוד שבישראל לא קיימת רשות אקטיבית כזו, למעשה יש אף דיבורים על הטלת מיסים על זרים ברכישת נדל"ן כדי למנוע ייקור מחירים.

עוד הבדל: בעלות זרים. בדובאי (ובמדינות המפרץ שיישמו רפורמות דומות) זרים יכולים לקבל בעלות "חופשית" על נכס ב-100%. בישראל, בעוד שאין מניעה חוקית לזרים לקנות דירה, יש מגבלות: רובן המכריע של הקרקעות הן בבעלות המדינה בחכירה לרוכשים, ומי שאינו אזרח/תושב עלול להיתקל בקשיים לקבל חכירה ארוכת טווח (בעבר ערבים תושבי חוץ נתקלו בסירוב רמ"י, למשל). בנוסף, אם הזר מבקש למכור, הקונים הפוטנציאליים מוגבלים (כי רבים זקוקים למשכנתא, ובנקים ישראלים נוטים לא לממן רכישת נכס מבעלות זר ללא זיקה לישראל). במילים אחרות, בישראל יש חסם שוק עקיף שאינו קיים בדובאי, שם מוסדות כמו DLD ופלטפורמות תשלום בינ"ל מקלות על העסקה.

מדינות המפרץ האחרות: באמירויות השכנות, המצב שונה מאמירות לאמירות. אבו דאבי, כאמור, רק בשנים האחרונות מאפשרת זרים כבעלי נכסים (בעבר קיבלו "חכירה ל-99 שנה" בלבד). הרגולציה באבו דאבי מנוהלת ע"י Department of Municipalities and Transport (DMT), שבו יש אגף רישום קרקעות. אין גוף ייעודי כמו RERA; במקום זאת, DMT מאציל סמכויות לחברות פיתוח כמו Aldar לנהל חלק מהרישומים. מכאן של-DLD יש יותר אוטונומיה ויכולות פנימיות. בבחריין, פעיל גוף בשם Survey & Land Registration Bureau (SLRB) שמנהל רישום וטאבו. בבחריין זרים רשאים לקנות רק בפרויקטים מסוימים (איים מלאכותיים וקומפלקסים יוקרתיים), הרבה יותר מוגבל מדובאי. גם אין רגולציה מפותחת של נאמנויות לפרויקטי בנייה. בקטאר, Ministry of Municipality מנהל את הנושא, וזרים רשאים באזורים ייחודיים (כמו פנינת קטאר) בלבד. בסעודיה, במשך שנים זרים לא יכלו לקנות כלל, אך ב-2023 נחקק חוק חדש המאפשר זרים לקנות דירה למגורים (בכפוף לאישור מיוחד) או נכס מסחרי להשקעה. סעודיה הקימה את רשות הנדל"ן הכללית (Real Estate General Authority) אבל היא עוד בגיבוש חוקים ואינה One-Stop-Shop כמו DLD. דובאי, אם כן, נמצאת כמה צעדים קדימה מהמפרץ: היא הייתה הראשונה לפתוח שוק לזרים (2002), הראשונה להקים רגולציה מקצועית (RERA 2007), הראשונה להקים בית דין שכירות (2013), וכן ראשונה לאמץ בלוקצ'יין בנדל"ן. מדינות האזור מעתיקות לאט-לאט חלקים מהמנגנון, אך כרגע כל אזור המפרץ מזהה את "דובאי" עם סטנדרט הנדל"ן הגבוה.

מדינות מערביות: ניקח לדוגמה את ארה"ב ואנגליה. בארה"ב, מערכת רישום המקרקעין מבוזרת לחלוטין: לכל מחוז (County) יש רשם עסקאות (County Recorder) שאחראי לתייק את מסמכי המכירה והמשכנתא. אין מרשם בעלות מרכזי, ואין גוף פדרלי או מדינתי שמנהל את הכל, מדובר במערך מבוזר מאוד, ללא טכנולוגיה אחידה (עדיין עובדים שם עם מסמכים סרוקים בפורמטים שונים). כמו כן, בארה"ב אין רגולטור נדל"ן יחיד: כל מדינה בארה"ב קובעת כללי תיווך (לשכת נדל"ן ממלכתית שנותנת רישיונות) וחוקים משלה. כך שהשוק האמריקאי מאוד שונה, אפשר לומר שבדובאי הצליחו לאחד פונקציות שבמערב מפוצלות, ואולי אף פועלות בפחות יעילות. מצד שני, שוק הנדל"ן במערב ותיק יותר ומרוסן, לא הייתה צורך בגוף ממשלתי שיווקי. באנגליה, הרישום (HM Land Registry) דווקא כן מרכזי ומתקדם דיגיטלית, אבל באנגליה למשל אין חובת רישוי למתווכים כלל (כל אחד יכול לשווק נכס). הממשלה פחות מעורבת בקידום או במשיכת משקיעים זרים, להיפך, בשנים האחרונות לונדון מטילה מיסוי על דירה ריקה ולזרים העלו מס רכישה.

נקודה מעניינת היא נושא שקיפות הנתונים: DLD נוהג לפרסם סטטיסטיקות שוטפות (יומיות/שבועיות) על עסקאות, אף ברמת מיקום ושווי (יש אתרי צד ג' שמשתמשים בנתוני DLD ומציגים עסקאות בזמן אמת). בישראל, מידע כזה היה מוסתר לגמרי עד "מחירון הדירות" שפורסם בלחץ ציבורי, אך גם כיום המידע פחות נגיש. בארה"ב המידע על עסקאות ציבורי אך מפוזר, ובאנגליה יש פרסום מחירי סגירה אבל בעיכוב זמן ובאופן פחות ידידותי. גם בכך, דובאי יחסית מובילה בשקיפות (הנתונים הפתוחים זמינים באתר DLD בפורמט אקסל, ומונגשים גם דרך Dashboards גרפיים).

טבלה תמציתית הבאה משווה כמה הבדלים מרכזיים בין דובאי, ישראל, מפרץ ומערב:

היבט דובאי (DLD) ישראל מדינת מפרץ אחרת מדינה מערבית (לדוגמה)
בעלות זרים מותרת (Freehold) באזורים מוגדרים, ללא הגבלה מותרת עקרונית, אך 93% מהקרקע מוחכרת דרך המדינה מוגבלת בדר"כ (רק אזורי השקעה ייעודיים) מותרת (לרוב ללא מגבלות, מלבד חריגים)
גוף רישום הנכס DLD, רישום ממוכן, מרכזי, סגור עסקה בעת התרחשותה לשכת רישום מקרקעין, רישום ידני, זמן לאחר העסקה לרוב מחלקה בעירייה/משרד עירוני מרשם מקרקעין ארצי (אנגליה) / מחוזי (ארה"ב)
רגולטור תיווך RERA, רישוי חובה לכל מתווך רשם המתווכים (משרד המשפטים), רישוי חובה משתנה: למשל באבו דאבי דרך העירייה משתנה: בארה"ב רישוי מדינתי; בבריטניה אין כלל
הגנת רוכשי מקבלן חשבון נאמנות חובה, פיקוח RERA, רישום מוקדם ב-DLD חוק המכר (ערבות בנקאית או ביטוח חובה על כספים) משתנה: בסעודיה תוכנית Wafi (פיקוח חלקי) משתנה: לרוב נאמנות עו"ד/נוטריון (לדוגמה צרפת)
מסים על נדל"ן אין מס הכנסה/רווחי הון, 4% מס רישום חד-פעמי מס רכישה 5%–10%, מס שבח עד 25%, ארנונה שנתית גבוהה במפרץ לרוב אין מס' רווחי הון, לעיתים מע"מ 5% מערב: מס רכישה (Stamp Duty UK 0–12%), מס ארנונה/עירייה, מס שבח לפי מדינה
שוק שכירות מפוקח חלקית (תקרת העלאה שנתית לפי מדד) + מרכז גישור (RDC) מפוקח חלקית (חוק הגנת הדייר כמעט לא רלוונטי כיום) משתנה; לרוב חוזים שנתיים, אין פיקוח הדוק מפוקח חלקית (Rent Control בניו יורק למשל)
מעורבות ממשל בקידום גבוהה, DLD משתתף בשיווק וירידים, מעניק ויזות, מפעיל דאטה נמוכה, אין גוף ממשלתי שמקדם השקעות נדל"ן אקטיבי בינונית, בדוחא, למשל, נבנה אזור Pearl למשקיעים נמוכה, ממשלות מערביות ניטרליות/ממתנות שוק

הטבלה לעיל משווה בין מספר פרמטרים נבחרים. רואים ש-DLD מרכז סמכויות רבות ומספק סביבה תומכת משקיע, בעוד שבישראל ובמערב המערכות יותר מפוצלות ולעיתים מטילות יותר חובות מס.

בגדול, אפשר לאפיין: דובאי = ריכוזיות ושרותיות; ישראל = פיצול ונטל בירוקרטי; שאר המפרץ = בהדבקת פער, יותר סגור (עדיין); מערב = מסורתי ומבוזר אך יציב. כמובן, לכל גישה יתרונות וחסרונות. היעדרה של רשות חזקה בישראל אולי מונע "בום" נדל"ני פראי, אך גם מקשה על חדשנות. ואילו הריכוזיות בדובאי איפשרה צמיחה מהירה אך גם הביאה בעבר לתנודתיות שחייבה את התערבות הממשל. כל מודל בנוי על ההיסטוריה והצרכים המקומיים.

יתרונות וחסרונות בהשקעה דרך DLD עבור ישראלים

השקעה בנדל"ן בדובאי באמצעות הערוצים הרשמיים של DLD טומנת בחובה שורה של יתרונות משמעותיים עבור המשקיע הישראלי, לצד מספר חסרונות וסיכונים שכדאי להביא בחשבון. נציג כאן את התמונה המאוזנת:

יתרונות:

חסרונות (וסיכונים):

ההשקעה בנדל"ן דובאי אטרקטיבית מאוד, אך לא "משחק ילדים". היתרונות רבים, תשואה, מיסוי, צמיחה, אבל הם מגיעים עם אחריות של המשקיע ללמוד את השטח, להתייעץ ולא להיות שאנן. מי שנכנס עם עיניים פקוחות, מגובה ביועצים הנכונים, יכול לקצור פירות נאים ואולי אף להינות מביקורים תכופים בעיר המרשימה. מי שיקפוץ פנימה בלי הבנה, עלול להתמודד עם טעויות שעשויות לעלות כסף. בהשוואה להשקעות נדל"ן אחרות בחו"ל (כמו בארה"ב, יוון, מזרח אירופה), דובאי מציעה שילוב קשה-לנצחון של תשואה גבוהה וסיכון בינוני. על המשקיע הישראלי לעשות את מתמטיקת הסיכוי/סיכון בהתאם לנסיבותיו.

מחירון מעודכן: דירות, קרקעות וסוגי השקעות שונים, נתונים והשוואות

שוק הנדל"ן בדובאי מגוון מאוד מבחינת סוגי הנכסים וההשקעות האפשריות. יש הבדלים משמעותיים בעלויות בין דירת סטודיו צנועה בפאתי העיר לבין וילת יוקרה על אי מלאכותי, וכמובן בין נכס בנוי לבין חלקת אדמה. בטבלה הבאה מוצג מחירון משוערך למגוון סוגי נכסים נפוצים (15 קטגוריות), כולל טווחי מחירים אופייניים נכון ל-2025 ונתונים ממוצעים. הנתונים מוצגים בדירהם (AED) ולצידם המרה לשקלים חדשים (ש"ח) בקירוב, להמחשה. יש לזכור שמחירים משתנים לפי מיקום, שלב הבנייה, מותג הפרויקט וכו', אך הטבלה נותנת מושג כללי על סדרי הגודל:

קטגוריית השקעה טווח מחירים (AED) טווח מחירים (₪) הערות/נתונים נוספים
דירת סטודיו (סטודיו, 30–45 מ"ר) 400,000–700,000 AED ~420,000–740,000 ₪ סטודיו באזורים מתפתחים (דובאי דרום, JVC) בקצה התחתון; סטודיו במרכז העיר/נוף לים בקצה העליון. שכ"ד שנתי: 30–50 אלף AED (תשואה ~7%–8%).
דירת 1 חדר שינה (כשני חדרים, 50–70 מ"ר) 700,000–1,200,000 AED ~740,000–1,260,000 ₪ שכונה ממוצעת: ~800k AED. באזורים יוקרתיים (Downtown, Marina) עשוי להגיע ל-1.2M. שכ"ד: 50–80k AED שנתי (תשואה ~6%–7%).
דירת 2–3 חדרי שינה (100–150 מ"ר) 1,200,000–3,000,000 AED ~1,260,000–3,150,000 ₪ תלוי מאוד במיקום: 3 חדרים בפרויקט פרברי ~1.2M; 3 חד' במתחם יוקרתי (מרינה, בלווטרס) 2.5M+. שכ"ד: 80–180k AED (תשואה ~5%–6%).
דירת יוקרה (פנטהאוז/דופלקס/מעל 200 מ"ר) 4,000,000–20,000,000 AED ~4,200,000–21,000,000 ₪ כולל פנטהאוזים במגדלי עלית. למשל, פנטהאוז 300 מ"ר במרינה ~5M AED; פנטהאוז יוקרתי 500 מ"ר בפאלם ~20M. שיאי מכירה אף גבוהים יותר (דירות בורג' ח'ליפה נמכרו ב-40M+). נכסי יוקרה מניבים ~4% תשואה בלבד (מיקוד בהשבחה).
טאוןהאוס / בית עירוני (3–4 חדרים, 150–250 מ"ר בנוי) 1,500,000–3,000,000 AED ~1,580,000–3,150,000 ₪ יחידת קרקע צמודת קרקע בקומפלקסים כמו DAMAC Hills או Town Square. 3 חד' ~1.5M; 4 חד' גדולה/פינתי עד 3M. שכ"ד: 100–180k AED (תשואה ~6%).
וילה פרטית סטנדרטית (4–5 חד', מגרש כ-500 מ"ר) 3,000,000–7,000,000 AED ~3,150,000–7,350,000 ₪ וילה בפרברי יוקרה כדוגמת Arabian Ranches או Jumeirah Park. מחיר מושפע מגודל המגרש. שכ"ד: 180–300k AED (תשואה ~5%).
וילת יוקרה (5+ חד', מגרש גדול/מיקום פרימיום) 7,000,000–30,000,000 AED ~7,350,000–31,500,000 ₪ כולל וילות על החוף בפאלם, וילות ב-Amar Hills, Emirates Hills וכו'. טווח רחב: וילה "סטנדרטית" על הפאלם ~8M, אמירויות הילס מגרש דונם+ 30M. מגרשי עלית אף יקרים יותר (וילה שנמכרה ב-2022 בפאלם בכ80M AED). נכסים אלו לרוב מושכרים לסגל דיפלומטי/מנהלים בכירים ~500k-1M AED/שנה.
קרקע למגורים (חלקת מגרש לבנייה פרטית) 200 למ"ר, 600 למ"ר (AED) 210–630 ₪ למ"ר שווי קרקע נמדד לפי שטח ומיקום. באזורים מפותחים: ~400–600 AED\מ"ר. באזורים בהתהוות או פרברי: 150–300 AED\מ"ר. לדוגמה, מגרש 500 מ"ר בקהילה טובה ~250k AED. יש לציין שזר יכול לקנות קרקע רק באזורי freehold (למשל בינה אדמה במתחם דובאי סאות').
קרקע מסחרית/לתעשייה (לבנייני משרדים/מפעלים) 100–400 AED למ"ר ~105–420 ₪ למ"ר קרקע לייעוד מסחרי/תעשייתי זולה יותר לקרקע גולמית. תלוי קירבה לעיר. מגרש באזור תעשייה (דובאי Industrial City) עשוי להיות ~100–150 AED למ"ר, ואילו במיקום פריים למסחר (Business Bay), מחירי קרקע מוסיפים פרמיה גבוהה, אך שם לרוב מוכרים כפרויקט ולא קרקע גלם.
משרד (שטחי משרדים) (לרכישה, לא שכירות) 1,500–3,500 AED למ"ר ~1,580–3,690 ₪ למ"ר מחיר רכישת משרד בבניין משרדים נע ~1.5k–3.5k AED\מ"ר. למשל, משרד 100 מ"ר באזור תעסוקה ממוצע ~150k–300k AED. באזורים יוקרתיים (DIFC, מרכז הסחר) יכול להגיע ל-4k\מ"ר. תשואה משכ"ד משרדים ~7%–8% (אך תלוי ביקוש, והוא תנודתי).
שטח מסחר (חנות/חנות במרכז מסחרי) 5,000–15,000 AED\מ"ר (באזורי קניות) ~5,250–15,750 ₪\מ"ר עלויות גבוהות במרכזי קניות ומתחמי קמעונאות. חנות קטנה בקניון אזורי עשויה לעלות ~5k למ"ר, במול מפורסם (דובאי מול) דמי מפתח יקרים מאוד או השכרה בלבד. קניית שטח מסחרי אפשרית בעיקר במרכזים פתוחים כמו JBR, CityWalk וכו'. תשואות מסחר עשויות להגיע 8%–10% אך עם סיכון גבוה (תלות בעסק השוכר).
מחסן / לוגיסטיקה (יחידה במחסן, 500–1000 מ"ר) ~500–800 AED\מ"ר בנוי ~525–840 ₪\מ"ר בנוי סקטור הלוגיסטיקה בדובאי צומח עם עליית המסחר האלקטרוני. יחידת מחסן קטנה 500 מ"ר יכולה לעלות כ-250k AED. מתחמי לוגיסטיקה מבוקשים ליד נמל ג'בל עלי על הצד היקר. תשואה לוגיסטית: 8%+ (חזק, כי ביקוש גבוה לשטחי אחסון).
יחידת אירוח במלון (דירת מלון/מלון דירות) 800,000–2,000,000 AED ~840,000–2,100,000 ₪ כוללת סוויטות בהסכמי ניהול עם רשתות מלון. משקיעים קונים חדר/סוויטה ומקבלים חלק יחסי מהכנסות המלון. לדוגמה, חדר בבית מלון 5 בסיטי יעלה ~1.5M AED. התשואה מחולקת: נעה סביב 5%–7% לשנה, אך יתרון שאין התעסקות שכן חברת המלון מנהלת הכל.
השקעה Off-Plan (נכס על הנייר) 10%–20% הנחה ממחיר השוק — אין "מחיר" קטגוריה, אך צוין כאן כי קניית דירה בבנייה מזכה לרוב בהנחה יחסית למחיר נכס מוכן, וכן בפריסת תשלומים (למשל 60/40, 60% במהלך הבנייה, 40% במסירה). לדוגמה, דירת 1 חד' שאמורה להיות שווה 1M AED אולי נמכרת Off-plan ב-900k בשלבי תכנית. הפוטנציאל הוא השבחה עד המסירה.
קרנות ריט ושותפויות השקעה (השקעה עקיפה) החל מ-5,000 AED ליחידת קרן ~5,250 ₪ קרנות הריט נסחרות בבורסה, למשל Emirates REIT (ערך יחידה סביב Dirhams בודדים). ניתן "להשקיע בנדל"ן" עם סכומים קטנים דרך קניית יחידות, אם כי כרגע שוק זה בחיתוליו בדובאי. תשואות מחולקות כ-dividend ~5%–6%.

טבלת מחירים לעיל נותנת מושג על טווחי המחיר לסוגי נכסים שונים בדובאי.

נציין כי המגוון ההשקעתי רחב אף יותר: יש ישראלים שבוחנים השקעה בקרנות הון מקומיות שבונות בתי מגורים (פרייבט אקוויטי), או כאלה שמשקיעים בחניות בבניינים (כן, מוכרים חניות בנפרד ברוב הבניינים, סביב 40–100 אלף AED לחניה תלוי במיקום). גם השקעה בנדל"ן מסחרי מניב (כמו רכישת קומה במגדל משרדים או חנות במתחם מסחרי) היא אופציה, אם כי דורשת הבנה עמוקה יותר ויכולת ניהול חוזי שכירות עסקיים.

בשורה התחתונה, עם תקציב התחלתי של חצי מיליון ש"ח, משקיע יכול למצוא נכס התחלתי (סטודיו), ועם תקציבים גבוהים, השמיים הם הגבול (וילות פאר, בנייני דירות שלמים, וכו'). היתרון הגדול הוא גמישות והשפע: דובאי, בניגוד לישראל הקטנה, תמיד מציעה עוד ועוד פרויקטים ונכסים לבחירה, כך שהמשקיע יכול להתאים את ההשקעה בדיוק לטעמו ויכולתו.

רגולציות ותקנות עיקריות, החלות על זרים, על ישראלים, ועל יזמים בדובאי

רבים מהרגולציות בדובאי חלות באופן שווה על כל המשקיעים, ללא קשר לארץ מוצאם, וזוהי אחת מנקודות המשיכה של השוק. עם זאת, יש כמה תקנות ספציפיות שכדאי להבהיר:

רגולציות על זרים (כולל ישראלים) ברכישת נכסים:

תקנות מיוחדות המשפיעות על משקיעים ישראלים:

רגולציות על יזמים וחברות נדל"ן:

המסגרת הרגולטורית בדובאי מזמינה ויציבה למשקיעים זרים. אין גזירות מיוחדות על ישראלים, ההפך, ישראלים נהנים מכל ההטבות של מעמד זר בלי החסרונות שיש להם לפעמים במדינות אחרות (כמו מיסוי יתר). על יזמים ועסקים חלות חובות שמבטיחות את אמון הציבור (רישוי, נאמנות, שקיפות בפרסום). כמשקיע, כדאי פשוט להכיר את הכללים ולוודא שאתם "משחקים לפי החוק". כך תהנו מסביבה שהיא גם חופשית וגם מסודרת, שילוב לא נפוץ, שמייחד את דובאי.

אנשי מקצוע מומלצים בתחומים הרלוונטיים

למסע ההשקעה בדובאי, רצוי שלא תצאו לבד. להלן מספר בעלי מקצוע חשובים שצוות להיות בדובאי מעמיד לרשותכם, כולל תיאור תפקידיהם וכיצד הם תורמים להצלחת ההשקעה:

צוות דובאי
צוות ליווי מיטבי עבור משקיע ישראלי בדובאי יורכב מעו"ד, מתווך, מנהל נכס, ורו"ח/יועץ מס. אלה היסודות. בהתאם לצורך אפשר לצרף נדבכים נוספים. החדשות הטובות הן שבדובאי זמינים שפע של אנשי מקצוע מיומנים, כולל לא מעט ישראלים כשירי שירות. השקעה נבונה היא גם לשקלל בעלות את שירותי המקצוענים, הם חלק מעלות העסקה, אך כאלה שמקזזים סיכון ותורמים לתשואה נטו באמצעות מניעת טעויות.

error: Content is protected !!