בנק מומלץ בדובאי

מאז חתימת הסכמי אברהם ב-2020 ופתיחת היחסים בין ישראל לאיחוד האמירויות, חלה נסיקה בקשרים הכלכליים בין המדינות. הסחר הדו-צדדי הגיע לכ-2.56 מיליארד דולר ב-2022, לעומת 1.22 מיליארד בלבד ב-2021 – גידול של כ-110% בשנה. מאות חברות ישראליות כבר פועלות באמירויות, במיוחד בדובאי, במגוון תחומים. גם התיירות משגשגת, עם מאות אלפי ביקורים של ישראלים בדובאי מאז הנורמליזציה. דובאי מושכת משקיעים בזכות היותה מרכז פיננסי ועסקי גלובלי, עם כלכלה מגוונת, יציבות פוליטית וביטחון אישי גבוה, תשתיות מתקדמות ומדיניות מיסוי אטרקטיבית (אין מס הכנסה אישי בדובאי). עבור המשקיע הישראלי, השקעה בדובאי מציעה גיוון גאוגרפי, פטורים ממס מקומי וחיבור לשוק אזורי ובינלאומי צומח.

פתיחת חשבון בנק בדובאי – התהליך ומסמכים נדרשים: פתיחת חשבון בנק באיחוד האמירויות היא צעד חיוני למי שמעוניין להשקיע או לנהל פעילות עסקית שם. התהליך בדובאי דומה בעיקרו לפתיחת חשבון בישראל, אך ישנם הבדלים חשובים. ראשית, ברוב המקרים נדרשת נוכחות פיזית באמירויות לשם פתיחת החשבון. כלומר, על המשקיע להגיע לדובאי (לרוב על אשרת תייר או עסקים) ולגשת לבנק או לסניף הרלוונטי. עם זאת, בעקבות ההתפתחות הדיגיטלית, חלק מהבנקים מציעים פתיחת חשבון אונליין או דרך אפליקציה – בעיקר לבעלי תושבות מקומית. חשוב לציין כי אשרת ביקור (תייר) מאפשרת לרוב פתיחת חשבון חיסכון בלבד, ואילו לפתיחת חשבון עו"ש רגיל או חשבון עסקי יידרש מעמד תושב (Emirates ID). לכן, משקיעים שמתכננים פעילות מקיפה בדובאי שוקלים פעמים רבות קבלת אשרת תושבות באמצעות הקמת חברה, עבודה מקומית או השקעת נדל"ן משמעותית (מה שגם עשוי לזכות ב"אשרת משקיע" ארוכת טווח).

מסמכים נדרשים: הבנקים בדובאי מקפידים על נהלי זיהוי לקוח (KYC) מחמירים, וידרשו ממכם להציג סט מסמכים. במקרה של תושב מקומי (כלומר בעל ויזת תושבות ו-Tapuat Emirates ID) – המסמכים כוללים: דרכון בתוקף, תעודת זהות אמירויות, הוכחת כתובת מקומית (כגון חוזה שכירות או חשבון שירותים), מכתב מעסיק או רישיון עסק (אם פותחים חשבון עסקי) והוכחת הכנסה (תלוש שכר או דוחות כספיים). בבנקים דיגיטליים לעיתים יסתפקו רק בדרכון ותעודת תושב. לעומת זאת, עבור מי שאינו תושב (למשל משקיע ישראלי ללא ויזת תושב): הדרישות מחמירות יותר. לרוב תתבקשו להציג דרכון בתוקף, מכתב המלצה מבנק בארץ המאשר את זהותכם ותקינות החשבון, מכתב מרשות ממשלתית או נוטריון עם אישור מידע פיננסי, וכן הוכחה לזיקה פיננסית לדובאי – כגון בעלות על נכס באמירויות, השקעה או פעילות עסקית מקומית. לאחר הגשת המסמכים, הבנק יבצע בדיקת זהות ורקע פיננסי, ובמקרים של לא-תושבים ייתכן שתידרש גם פגישה אישית עם נציגי הבנק לאימות נוסף. אם הכול תקין, פתיחת החשבון מהירה למדי – לעיתים תוך יום-יומיים עבודה חשבונכם יופעל ותוכלו לקבל כרטיס חיוב/אשראי מקומי. מרבית הבנקים גם דורשים הפקדה ראשונית בעת פתיחת החשבון – סכום מינימלי שנע בדרך כלל בין כ-800 ל-1,400 דולר (כ-3,000-5,000 דירהם), בהתאם לבנק ולסוג החשבון. סכום זה משמש כמינימום לפתיחת החשבון ולעיתים גם כמינימום יתרה להימנע מעמלות חודשיות.

סוגי חשבונות בנק ואפשרויות: בדובאי, כמו בישראל, קיימים חשבונות עו"ש (שוטפים) לחש utilização יומיומית, חשבונות חיסכון, וחשבונות עסקיים לחברות. חשוב להבחין גם בין בנקים מסחריים קונבנציונליים לבין בנקים אסלאמיים – האחרונים פועלים לפי חוקי השריעה ומציעים מוצרים פיננסיים ללא ריבית אלא במבנה של חלוקת רווחים. רוב הזרים (ובכללם ישראלים) יפתחו חשבון בבנקים המסחריים הרגילים, אלא אם יש להם העדפה למוצרי בנקאות אסלאמית. ישנם גם בנקים דיגיטליים חדשים (ללא סניפים פיזיים) כדוגמת Wio Bank, Liv (של Emirates NBD), Mashreq Neo, ו-YAP, המאפשרים פתיחת חשבון אונליין בקלות – אך שירותיהם מיועדים לתושבים בלבד בשלב זה.

סקירת הבנקים הפועלים בדובאי – יתרונות וחסרונות: המערכת הבנקאית באיחוד האמירויות מגוונת מאוד, עם למעלה מ-40 בנקים פעילים – כמחציתם בבעלות מקומית והיתר סניפים של בנקים זרים. בדובאי פועלים הבנקים המקומיים הגדולים ביותר לצד בנקים בינלאומיים מוכרים. עבור המשקיע הזר, הבחירה בבנק המתאים תלויה בצרכיו: האם הדגש הוא על שירות באנגלית ובינלאומיות, על נוחות דיגיטלית, על ריבית על פקדונות, או על זמינות סניפים ושירות לקוחות אישי. להלן השוואה בין חלק מהבנקים המובילים בדובאי והרלוונטיים לישראלים, עם השירותים שהם מציעים והיתרונות לכל קבוצת לקוחות:

בנק	שירותים עיקריים	יתרונות לתושבים	יתרונות ללא-תושבים
Emirates NBD	חשבונות עו"ש וחיסכון, כרטיסי אשראי, הלוואות, השקעות	רשת סניפים רחבה בדובאי, בנקאות דיגיטלית מתקדמת, מגוון סוגי חשבון (לצעירים, פרימיום וכו')	אפשרות לפתיחת חשבון חיסכון במט"ח, שירותי השקעות בינ"ל, בנק גדול ומוכר המקבל זרים
Dubai Islamic Bank	חשבונות שוטפים וחיסכון לפי השריעה, הלוואות, ביטוח טקהful	ניהול כספים בהתאם לעקרונות אסלאמיים, מוצרים ללא ריבית, מימון נדל"ן ייעודי	פתיחת חשבון השקעות וחיסכון גם ללא תושבות, שירות באנגלית למשקיעים זרים
Mashreq Bank	חשבונות עו"ש, חיסכון והשקעה, כרטיסי אשראי, ביטוח	שירות בנקאות פרטית ועסקית מתקדם, אפליקציה זוכת פרסים, מתן אשראי גמיש לעסקים	מאפשר ללא-תושבים חשבונות חיסכון במטבעות שונים, ידוע בגמישות וחדשנות בבנקאות דיגיטלית
Abu Dhabi Comm. Bank (ADCB)	חשבונות עו"ש וחיסכון, משכנתאות, שירותי השקעה	אחד הבנקים הגדולים באמירויות עם מגוון מוצרים, מומחיות בשירות לחברות ולפרטיים, קשרים עם מוסדות ממשלתיים	מאפשר פתיחת חשבון לזרים בעלי זיקה עסקית, שירותים בינלאומיים, כרטיסים שיכולים לשמש ברחבי העולם
First Abu Dhabi Bank (FAB)	חשבונות עו"ש, פקדונות, אשראי, בנקאות פרטית	הבנק הגדול באיחוד (נוצר ממיזוג NBAD ו-FGB), יציבות פיננסית גבוהה, תוכניות פרימיום ללקוחות VIP, מגוון מטבעות	פתוח למשקיעים זרים נרחבים, שירות באנגלית מצוין, התמחות בבנקאות בין-לאומית (FAB Active Saver וכד')
HSBC Middle East	בנקאות בינלאומית, חשבונות במט"ח, ניהול עושר	חלק מרשת HSBC העולמית – נגישות גלובלית לכספים, העברת כספים קלה בין מדינות, חשבונות רב-מטבעיים	מתאים במיוחד ללקוחות בינלאומיים, אפשרות לפתוח חשבון חיסכון והשקעה בקלות יחסית גם ללא מעמד תושב, מוניטין בינלאומי חזק

הערה: רוב הבנקים דורשים יתרת מינימום חודשית בחשבון סטנדרטי. אי עמידה במינימום (שלרוב עומד סביב 3,000-5,000 דירהם, תלוי בבנק) עלולה לגרור עמלת תחזוקה חודשית (כ-25 דירהם, שהם ~7 דולר). לעומת זאת, פתיחת החשבון עצמה לרוב בחינם , וכך גם קבלת כרטיס חיוב. חלק מהבנקים מציעים חבילות ללא דמי ניהול לצעירים או סטודנטים (לדוגמה, חשבון "Youth" ב-Emirates NBD פטור ממינימום). מבחינת נוחות, כל הבנקים הנ"ל מספקים שירות מקוון ואפליקציות באנגלית, וכרטיסי אשראי המקובלים בינלאומית. בנקים מקומיים כמו Emirates NBD ומאשרק ידועים בשירות לקוחות זמין ובתמיכה במגוון שפות, בעוד HSBC ובנקים זרים מצטיינים בחיבור למערכת הגלובלית (למשל, העברת חשבון מלונדון לדובאי בקלות יחסית, או גישה לחשבון באמצעות סניפי הבנק בעולם).

היבטים רגולטוריים ומיסויים למשקיעים ישראלים: משקיע ישראלי הפותח חשבון בנק בדובאי ומבצע השקעות שם, צריך להתחשב גם ברגולציה של שתי המדינות. באיחוד האמירויות, המערכת הפיננסית יציבה ומפוקחת היטב; הבנקים מחויבים לסטנדרטים בינלאומיים של מניעת הלבנת הון (AML) ומימון טרור. לאחר ההסכמים עם ישראל, בנק ישראל אף פרסם הנחיות לבנקים המקומיים לגבי פעילות עסקית באמירויות – בין השאר בשל החשש שעולה עסקאות עם גורמים מדובאי שיש להם קשר למדינות עוינות (לישראל) שעלול להיחשב בסיכון גבוה. הנחיות אלה אינן מונעות כמובן עסקים לגיטימיים, אלא מדגישות את הצורך בתיעוד ובבדיקת נאותות מוגברת בעסקאות בינלאומיות. לכן, ישראלים המעבירים כספים לחשבון בדובאי או מקבלים ממנו כספים חזרה לישראל, עשויים להתבקש לספק הסברים ומסמכים תומכים לבנקים בישראל, בהתאם לצו איסור הלבנת הון.

מבחינת מיסוי, יתרון גדול של דובאי הוא שאין בה מס הכנסה אישי, מס רווחי הון פרטי או מס ירושה. גם מע"מ הונהג רק ב-2018 ושיעורו 5% (וגבייתו מוגבלת למוצרים ושירותים מסוימים; למשל, ברכישת נדל"ן למגורים לרוב לא נגבה מע"מ). באמירויות גם אין מס רכוש שנתי על נדל"ן – מה שהופך אחזקת נכסים שם לזולה יותר לטווח ארוך. המס הישיר היחיד בתחום הנדל"ן הוא דמי הרישום/העברה חד-פעמיים של 4% משווי הנכס שמשולמים למשרד הקרקעות של דובאי (DLD) בעת הקנייה. בנוסף, החל מיוני 2023 הנהיגו באמירויות מס חברות פדרלי של 9%, אך הוא חל רק על חברות עם רווח מעל 375,000 دירהם בשנה, ולא על יחידים או על הכנסות פסיביות אישיות – כך שרוב המשקיעים הפרטיים לא יושפעו מכך.

עם זאת, יש לזכור שכל עוד המשקיע נחשב תושב ישראל לצרכי מס, הוא חייב בדיווח ובתשלום מס בישראל על הכנסותיו הגלובליות, כולל אלה שמקורן בדובאי. ישראל ואיחוד האמירויות חתמו ב-2021 על אמנת מס למניעת כפל מס, שנכנסה לתוקף בשנת 2022. אמנה זו מבוססת על מודל ה-OECD, והיא קובעת כיצד יחולקו זכויות המיסוי בין המדינות במקרים שונים, כדי למנוע מצב של מיסוי כפול. למשל, האמנה מגבילה את שיעורי המס שישיתו המדינות על תשלומי דיבידנדים, ריבית ותמלוגים בין ישראל לאמירויות: על דיבידנד – 0% עד 15% (במקום 25% במס ישראלי רגיל), על ריבית – 0% עד 10% (במקום 23% בישראל), ועל תמלוגים – 12%. המשמעות היא שמשקיע ישראלי המחזיק חשבון בנק בדובאי ומקבל ריבית על פקדונות, או רווחים מהשקעות שם, זכאי לשיעורי מס מופחתים לפי האמנה (בכפוף לעמידה בתנאי האמנה, כגון הוכחת תושבות וכו'). האמנה גם כוללת סעיפי חילופי מידע בין רשויות המס, כך שהרשויות בישראל ובאמירויות יוכלו להעביר מידע על נכסי והכנסות אזרחים של המדינה השנייה. לכן, חשוב לשמור על שקיפות ולהצהיר כנדרש לרשות המיסים בישראל על חשבונות בנק ונכסים פיננסיים בחו"ל (מעל סף מסוים בחשבון חוץ, הבנק בדובאי גם ידווח במסגרת CRS). מבחינת מיסוי ישראלי ספציפי: הכנסות מריבית ודיבידנד מחו"ל ימוסו לרוב בשיעור קבוע (25% או פחות בהתאם לאמנה); הכנסה משכר דירה מחו"ל ניתנת למסלול מס מופחת של 15% ללא ניכוי הוצאות (או במס שולי עם ניכוי הוצאות, לבחירת הנישום); רווח הון ממכירת נדל"ן בחו"ל ימוסה בד"כ ב-25% (מס שבח), אם כי האמנה עשויה לקבוע זכות מיסוי למדינת הנכס. בכל מקרה, משקיעים רבים נעזרים ביועצי מס כדי למקסם את ניצול אמנת המס ולתכנן נכון (לדוגמה, תזמון מכירת נכס לאחר העתקת מגורים לאמירויות, אם מתוכנן רילוקיישן, כדי להימנע ממס שבח בישראל).

השקעות בדובאי – שוק הנדל"ן, הזדמנויות וסיכונים: תחום ההשקעות המרכזי שמעניין ישראלים רבים בדובאי הוא שוק נדל"ן. דובאי ידועה בגורדי השחקים שלה, בפרויקטי הענק ובתשואות השכירות הגבוהות ביחס לישראל. שוק הנדל"ן שם עבר תנודות בעשורים האחרונים – זינוק אדיר עד 2008, תיקון חד אחרי המשבר, עלייה נוספת עד 2014, תקופת התמתנות ואפילו ירידות במחירים עד 2019, ולאחר מכן התאוששות חזקה בשנים 2021-2023. כיום דובאי נהנית מביקושים גבוהים לנכסים, בין היתר בשל זרם משקיעים זרים (מאירופה, אסיה וגם מישראל), מעמד העיר כמקלט פיננסי ובטוח בתקופות אי-ודאות גלובלית, ואוכלוסיית תושבים זרה הגדלה במהירות. בשנה האחרונה נרשמו עליות דו-ספרתיות בדמי השכירות ובמחירי הנכסים במספר אזורים בדובאי.

תשואות וצפי רווח: התשואה הגולמית מהשכרת נכס מגורים בדובאי נעה בממוצע סביב 6%-8% לשנה, ואף יכולה להגיע ל-10% באזורים ובנכסים מסוימים. אלו נתונים גבוהים משמעותית מתשואות השכירות בישראל (שבדרך כלל הן 2%-3% באזורי ביקוש). לדוגמה, דירה סטנדרטית באזור מבוקש בדובאי במחיר של כ-1.5 מיליון דירהם (כ-1.6 מיליון ש"ח) יכולה להניב שכר דירה שנתי של ~120,000 דירהם, המקביל לכ-8% תשואה שנתית. יש לציין שהתשואות הללו הן ברוטו – לפני הוצאות נלוות. לאחר ניכוי דמי ניהול לבניין, תחזוקה, ביטוח נכס ותקופות בהן הנכס אינו מושכר, התשואה הנקייה נטו עשויה להיות נמוכה בכמה אחוזים. ובכל זאת, גם תשואה נטו של 5%-6% נחשבת אטרקטיבית. מעבר להכנסה משכירות, משקיעים מקווים ליהנות גם מעליית ערך הנכס עם הזמן. דובאי מציגה שילוב של שוק מפותח ושקוף (יש מאגרי מידע פומביים על עסקאות, רגולציה מסודרת דרך RERA – רשות הנדל"ן) , לצד פוטנציאל צמיחה עקב התרחבות האוכלוסייה וכלכלה בצמיחה. כמובן, אין הבטחות – הסיכון למחזוריות בענף עדיין קיים. המשקיע צריך להיות מודע לכך שמחירי נדל"ן בדובאי יכולים גם לרדת בתקופות מסוימות או לדשדש, במיוחד אם תהיה הצפת היצע (oversupply) בפרויקטים חדשים, או אם יתרחש משבר כלכלי עולמי שיפגע בביקוש של גולים זרים בעיר.

תהליך רכישת נכס בדובאי: בניגוד לעבר, כיום זרים (כולל ישראלים) יכולים להחזיק בעלות מלאה (Freehold) על נדל"ן ברוב האזורים החדשים והמתפתחים בדובאי. הממשלה ייעדה אזורים רבים כ"אזורי פריהולד" הפתוחים למשקיעים זרים, כגון המרינה, דובאי דאונטאון, האי הדקל, וכו'. התהליך לרכישת דירה או וילה דומה במידת מה לתהליך בארץ, עם מספר הבדלים: ראשית, יש לבחור את הנכס – בין אם חדש מקבלן (Off-plan או נכס מקבלן שכבר בנוי) ובין אם יד שנייה. לאחר מו"מ והסכמה על מחיר, חותמים על חוזה רכישה או על מזכר הבנות (Memorandum of Understanding) בין הקונה למוכר. בשלב זה מקובל שהקונה משלם דמי קדימה/פיקדון של 10% משווי העסקה (בפרויקטים חדשים – לעיתים לוח התשלומים שונה, למשל 20% במעמד חתימה והיתר לפי קצב הבנייה). לאחר מכן מתבצע רישום העסקה במחלקת הקרקעות של דובאי (DLD), שזה המקבילה ללשכת רישום המקרקעין. בעת הרישום נדרש הקונה לשלם את אגרת ההעברה בשיעור 4% ממחיר הנכס ל-DLD , וכן עמלת רישום מנהלתית (בין 1,000 ל-5,000 דירהם, תלוי בערך הנכס). אם הרכישה היא מיד שנייה, נהוג שהקונה גם משלם עמלת תיווך לסוכן הנדל"ן – בדרך כלל ~2% ממחיר הנכס (בדובאי עמלת התיווך אינה מובנית במחיר כמו בישראל, אלא נפרדת). לאחר תשלום וסיום הרישום, מונפק לקונה שטר בעלות (Title Deed) רשמי של דובאי על שמו. התהליך כולו, מרגע חתימת ההסכם ועד העברת הכספים וקבלת שטר הבעלות, יכול להימשך כמה שבועות. לשם הבטחת זכויות הקונה, בדובאי קיימים מנגנוני הגנה ייחודיים – למשל חשבון נאמנות (Escrow) חובה עבור פרויקטים בבנייה: תשלומי הקונים מופקדים בחשבון ייעודי ומנוהלים תחת פיקוח ממשלתי, כדי למנוע מצב שקבלן ייעלם עם הכסף. החקיקה אף מאפשרת הגנה על משקיעים במקרה של פשיטת רגל של יזם. שקיפות זו מקלה מאוד על משקיעים זרים.

הזדמנויות נוספות וסיכונים: מעבר לנדל"ן למגורים, דובאי מציעה אפיקי השקעה נוספים: למשל נדל"ן מסחרי (משרדים, מסחר) שבו לעיתים חוזי השכירות ארוכים ותשואות יציבות, אם כי יש לשקול שעל השכרת נכס מסחרי נגבה מס מקומי של 10% על דמי השכירות (מס עירוני). בנוסף, ניתן להשקיע בשוק ההון המקומי – בורסות דובאי ואבו דאבי – שרשמו ביצועים חיוביים בשנים האחרונות, כולל הנפקות חדשות (כגון הנפקת חברת התעופה Emirates או רשתות תקשורת) אך שוקי המניות שם עדיין מתפתחים ונזילותם מוגבלת ביחס לשווקים מערביים. אופציה נוספת היא הקמת עסק או השקעה בחברה בדובאי: מאז ההסכמים, מספר חברות הזנק וקרנות השקעה ישראליות נכנסו לאמירויות. דובאי הקימה אזורי סחר חופשי (Free Zones) רבים המציעים הקלות – בעלות זרה מלאה (100%), פטור ממס חברות לתקופות ממושכות, ותשתית רגולטורית נוחה. פתיחת חברה בדובאי יכולה להיות אטרקטיבית לחברות הייטק, סחר יהלומים, לוגיסטיקה וכו', שמעוניינות בנוכחות באזור המפרץ. ואכן, דובאי ממוצבת כשער עסקי לאזור המזרח התיכון, דרום אסיה ואפריקה עבור חברות ישראליות. אך גם כאן יש סיכונים: עלויות תפעול, הצורך בלימוד הסביבה העסקית החדשה, תחרות עם שחקנים מקומיים ובינלאומיים, וכמובן התאמות תרבותיות ורגולטוריות.

חשוב למשקיע לשקול גם סיכוני מטבע: המטבע המקומי, דירהם (AED), צמוד לדולר ארה"ב בשער קבוע של ~3.67 AED לדולר. מצד אחד, זה מעניק יציבות (אין תנודתיות יומית של המטבע), אך מצד שני כל שינוי משמעותי בשער החליפין שקל-דולר ישפיע גם על ערך ההשקעה במונחי שקל. אם למשל השקל יתחזק מאוד מול הדולר, ערך ההשקעה בדירהם (צמוד לדולר) יישחק במונחי שקל, ולהיפך – פיחות השקל יעלה את שווי ההשקעה בשקלים. נכון ל-2025, סביבת האינפלציה והמטבע באמירויות עצמה יציבה מאוד עם אינפלציה מתונה.

עלויות נלוות בניהול חשבון בנק והשקעות: לסיום, ננתח את סל העלויות שמשקיע ישראלי צריך להביא בחשבון כאשר הוא פותח חשבון בדובאי ומשקיע שם, מלבד עלות ההשקעה עצמה:

• עמלות בנקאיות: כמוזכר, על מנת להימנע מדמי ניהול חודשיים יש לשמור על יתרה מינימלית (לדוגמה 3,000 דירהם) בחשבון. אחרת, תיגבה עמלה בסדר גודל של 25 דירהם (~25 ש"ח) לחודש. העברת כסף מישראל לדובאי תעלה עמלת SWIFT בבנק השולח (בישראל) וכן עמלת קבלה בבנק בדובאי. טיפוסית, העברה בינלאומית לדובאי כרוכה בכ-50-100 ש"ח עמלות סה"כ. משיכת מזומן מכספומט מקומי של הבנק היא בחינם, אך משיכה מכספומט בנק אחר עשויה לגרור עמלה (לרוב 2-3 דירהם). הנפקת כרטיס אשראי מקומי היא לרוב ללא עלות, אך כרטיסי פרימיום או כרטיסים חוץ-בנקאיים יכולים לעלות דמי חבר שנתיים. בנוסף, המרת מט"ח בתוך החשבון (למשל משקל לדולר ואז לדירהם) תתבצע לפי שערי החליפין של הבנק, הכוללים מרווח המרה של ~0.5%-1%.
• עלויות רכישת נדל"ן חד-פעמיות: ברכישת נכס, כאמור, תשולמנה אגרת העברת בעלות של 4% ממחיר הנכס ל-DLD + עמלת רישום קבועה (בסביבות 2,000-5,000 AED). דמי התיווך (אם היו) הם ~2% מהמחיר. אם העסקה מערבת עורך דין מטעם הקונה (לא חובה לפי החוק, אך יש שכורים ייעוץ משפטי), שכר טרחתו יכול לנוע בין 5,000 ל-15,000 דירהם, תלוי במורכבות. במידה ונלקחת משכנתא מקומית, יש לשלם עמלת רישום משכנתא של 0.25% מסכום ההלוואה ל-DLD, ובנוסף הבנק המלווה גובה עמלת פתיחת תיק (בדר"כ 1% מסכום ההלוואה). ריביות המשכנתא באיחוד האמירויות נעות כיום סביב 4%-5% לשנה לתושבים, ותנאי הלוואה לזרים עשויים להיות שמרניים יותר (יחס מימון מקסימלי כ-50% מערך הנכס לזרים, לעומת עד 80% לתושבים מקומיים).
• עלויות אחזקה שוטפות בנדל"ן: בעל נכס בדובאי נושא בתשלום דמי ניהול ותחזוקה שנתיים לבניין או לפרויקט (Service Charge). אלו נקבעים לפי מטר או רגל רבוע של הנכס, ומשתנים מאוד – בבנייני יוקרה במרכז העיר יכולים להגיע לכ-20-30 דירהם/רגל² לשנה (אלפי דירהם לשנה לדירה), ובאזורים רגילים ינועו סביב 10-15 דירהם/רגל². לדוגמה, לדירה של 100 מ"ר (≈1,076 רגל²) יתכן ודמי התחזוקה השנתיים יהיו בסדר גודל של 10,000-20,000 דירהם (~10-20 אלף ש"ח). סכומים אלו מכסים ניקיון, שמירה, אחזקת מתקנים, ביטוח מבנה וכד'. מעבר לכך, אם המשקיע אינו מתגורר בדובאי ויעמיד את הנכס להשכרה, הוא עשוי להשתמש בשירותי ניהול נכס (חברה שתטפל במציאת שוכרים, בגבייה ובתחזוקה קטנה). דמי הניהול האלו נעים בין 5% ל-10% מדמי השכירות השנתיים. ביטוח דירה (מבנה ותכולה) באמירויות הוא וולונטרי ועלותו נמוכה יחסית – אולי 0.1% משווי הנכס לשנה – וניתן לבטח גם כנגד סיכוני רעידת אדמה, שריפה וכו'. נקודה חיובית היא שבהיעדר מס רכוש שנתי, עלויות ההחזקה השוטפות מסתכמות בעיקר בדמי הניהול ובתחזוקה הפיזית של הנכס, ללא נטל מיסי נוסף כפי שיש בחלק מהמדינות.
• עלויות מיסוי על ההכנסות: בעוד שבדובאי אין מס על שכר הדירה שאתם גובים, בישראל הכנסות שכר דירה מחו"ל חייבות בדיווח. המשקיע יכול לבחור בין מסלול מס מופחת של 15% על ההכנסה הברוטו משכר דירה (ללא אפשרות לנכות הוצאות, אך פטור מהצמדה למדד) או במסלול מס רגיל – דיווח על ההכנסה נטו (לאחר ניכוי הוצאות אחזקה, פחת וכו') וחיוב במס שולי לפי מדרגת המס של המשקיע. עבור רבים, especially אם אין להם הכנסות גבוהות אחרות, המס האפקטיבי על שכר דירה מחו"ל עשוי להיות בסביבות 15%-20%. לגבי רווח הון ממכירת הנכס: באמירויות אין מס שבח, אך בישראל יחול מס שבח בשיעור 25% על הרווח הריאלי (בהתאם לחוק הישראלי, עם אפשרות לפריסת רווח). אם אמנת המס מעניקה בלעדיות מיסוי לאמירויות על מכירת מקרקעין בתחומן – ייתכן פטור בישראל, אך בפועל אמנות רבות מאפשרות כפל מס במחירי שוק (ישראל תיתן זיכוי על מס ששולם בחו"ל; במקרה זה, כיוון שבאמירויות 0%, ישראל תגבה מלא). בכל מקרה, מומלץ לתכנן מראש את אסטרטגיית היציאה: יש משקיעים שבוחרים להעתיק את תושבות המס שלהם לאמירויות אם החליטו למכור נכסים גדולים, כדי לחסוך את מס השבח הישראלי (דורש ניתוק תושבות לפי קריטריונים של מס הכנסה). בפן החיובי, אם נצברים רווחי הון או הכנסות בחשבון הבנק בדובאי, ניתן לעיתים לדחות את אירוע המס הישראלי – למשל, להשאיר את הכספים מושקעים שם ולא להשיבם לארץ מיד, ובכך לדחות תשלום מס עד למימוש או למשיכה.
• הוצאות משפטיות ורגולטוריות: פתיחת חשבון בנק עצמה לא דורשת הוצאה משפטית בדרך-כלל, אך אם פותחים חברה בדובאי (נניח כדי להחזיק נכס דרך חברה) יש לשלם אגרות רישום חברה ורישיון שנתי. פתיחת חברה באזורי סחר חופשי עולה סביב $2,000-5,000 לשנה (תלוי באזור ובשירותים הנלווים). אם עולה צורך לקבל ייעוץ משפטי (לדוגמה, חוזה רכישה ספציפי, סכסוך עם שוכר, ייעוץ רגולטורי להשקעה גדולה), עלות עורך דין מקומי בדובאי נעה בין $200 ל-$500 לשעת ייעוץ, או סכום קבוע לפי הפרויקט. עוד שיקול רגולטורי הוא דיני הירושה: באמירויות (למעט במרכז הפיננסי DIFC) חלים דיני שריעה כברירת מחדל על נכסי אדם שנפטר, מה שעלול לסבך ירושת נכס אם לא הוסדר מראש. לשם כך, משקיעים זרים נוהגים לרשום צוואה מיוחדת ב-DIFC (מרכז פיננסי בעל מערכת משפט עצמאית) עבור נכסיהם באמירויות, כדי להבטיח שהעיזבון יחולק לפי רצונם. זהו תהליך הכרוך בתשלום (כמה אלפי דירהם לרישום הצוואה).

להלן טבלה המסכמת באופן כללי חלק מהעלויות העיקריות הכרוכות בבנקאות ובהשקעות בדובאי למשקיע הישראלי:

סוג עלות	שיעור/סכום	הערות
הפקדה מינימלית בפתיחת חשבון	3,000-5,000 AED (≈800-1,400 דולר)	נדרש לרוב כתנאי פתיחה; נשאר בחשבון של הלקוח.
עמלת אי-שמירה על יתרה מינימלית	25 AED לחודש (כ-7 ש"ח)	חל רק אם היתרה יורדת מהמינימום הנדרש.
פתיחת חשבון בנק	חינם	מרבית הבנקים אינם גובים דמי פתיחה.
כרטיס חיוב/אשראי בנקאי	חינם (בסיסי) / ~500 AED שנתי (פרימיום)	כרטיס בנקט/דביט בסיסי ללא עלות; כרטיסי אשראי יוקרתיים עשויים לגבות דמי שנה.
העברה בנקאית מישראל לדובאי	~50-100 ש"ח (עמלות משולבות)	עמלת SWIFT + עמלת בנק מקבל; תלוי בבנקים המעורבים.
המרת מט"ח לשקל/דירהם	מרווח ~0.5%-1% משער השוק	המרווח כבר כלול בשער ההמרה שנותן הבנק.
מס רכישה/העברה נדל"ן (DLD)	4% ממחיר הנכס	משולם בעת רכישה, מחולק בד"כ שווה בין קונה למוכר (אך נהוג שהקונה נושא בו) ([היבטי מיסוי באיחוד האמירויות – כל מה שחשוב לדעת
עמלת רישום עסקה	1,000-5,000 AED (תלוי בערך הנכס)	אגרה למשרד הקרקעות עבור הנפקת שטר בעלות.
עמלת תיווך נדל"ן	~2% ממחיר הנכס	משולם למתווך בעסקאות יד שנייה; ברכישה מקבלן לרוב אין עמלת קונה.
דמי ניהול ותחזוקה שנתיים	10-30 AED/רגל² לשנה (תלוי פרויקט)	למשל 15,000 AED לשנה לדירה בגודל 100 מ"ר; כיסוי אחזקת רכוש משותף.
דמי ניהול נכס (השכרה)	5%-10% מדמי השכירות השנתיים	במידה וממונה חברת ניהול לטיפול בשוכרים ובנכס.
מס על שכר דירה בדובאי	0% (למגורים); 10% (למסחרי)	אין מס על הכנסה משכ"ד למגורים באמירויות. נכס מסחרי חייב במס עירוני 10%.
מס הכנסה על שכר דירה בישראל	15% מהברוטו או מס שולי על הנטו	לפי בחירת המשקיע במסלול המיסוי הישראלי.
מס רווחי הון בישראל	25% על רווח ממכירת נכס (נטו ממדד)	ניתן לזכות מס זר אם שולם (באמירויות 0%).
עלות ייעוץ משפטי/מס	$200-$500 לשעה (ייעוץ) / כמה אלפי $ לפרויקט	לפי צורך ספציפי (חוות דעת מס, עריכת חוזים, צוואה ב-DIFC וכו').

סיכום: פתיחת חשבון בנק בדובאי והשקעה שם הפכו לאפשרות ממשית ואטרקטיבית עבור ישראלים מאז כינון השלום הכלכלי בין המדינות. דובאי מציעה שילוב ייחודי של סביבה עסקית בינלאומית, מערכת בנקאית מתקדמת ותחרותית, הטבות מס משמעותיות (למעשה, אי-מיסוי על יחידים) , ושוק נדל"ן דינמי בעל תשואות גבוהות. המשקיע הישראלי נהנה היום מנגישות ישירה לשוק האמירויות – החל מפתיחת חשבון בנק במטבע מקומי, דרך רכישת דירה במגדלי דובאי, ועד שיתופי פעולה עסקיים וטכנולוגיים. עם זאת, כדי לממש את ההזדמנויות בהצלחה, יש לפעול בזהירות ותוך הבנת המסגרת הרגולטורית: להכין את כל המסמכים הנדרשים לפתיחת חשבון, לבחור בבנק המתאים לצרכים, לוודא ציות לחוקי המס בשתי המדינות, ולתכנן את ההשקעה בהתחשב בכל העלויות והסיכונים. דובאי אמנם מציעה פטור ממס ורגולציה נוחה, אך האחריות לדווח ולשלם מס בישראל עדיין מוטלת על המשקיע הישראלי. כמו בכל השקעה מעבר לים, מומלץ להסתייע באנשי מקצוע – יועצי השקעות, עורכי דין ורואי חשבון המתמחים באמירויות – כדי לקבל תמונה מלאה ולבצע החלטות מושכלות.

בסופו של דבר, עבור ישראלים רבים דובאי הפכה בתוך שנים ספורות מיעד תיירות אקזוטי לאופציית השקעה רצינית. יתרונותיה – כלכלה צומחת, ביטחון עסקי, מיקום גיאו-אסטרטגי, תשואות נאות ונטל מס נמוך – מציבים אותה כחלופה או השלמה להשקעות מסורתיות באירופה ובארה"ב. עם המשך התבססות הקשרים בין ישראל לאמירויות ועם הרחבת שיתופי הפעולה (למשל הסכם סחר חופשי שסייע לבטל מכסים ), אפשר לצפות שהמגמה תתחזק. פתיחת חשבון בנק בדובאי עבור המשקיע הישראלי היא למעשה פתיחת דלת להזדמנויות במרחב החדש הזה – דלת שעד לא מזמן הייתה סגורה, וכעת נפתחה לרווחה.🏅