בשנים האחרונות הפכה דובאי ליעד מבוקש למשקיעי נדל"ן מישראל, במיוחד מאז הסכמי אברהם ב-2020 אשר נרמלו את היחסים בין המדינות. ישראלים – החל ממשקיעים פרטיים אנונימיים ועד ידוענים ואנשי עסקים מפורסמים – רכשו בדובאי נכסים במנעד רחב: מדירות יוקרה בפסגות מגדלים ועד דירות סטודיו צנועות בפרברי העיר.
תוכן:
- מבוא – מה מושך ישראלים להשקיע בדובאי?
- עסקאות יוקרה בולטות של ישראלים בדובאי
- עסקאות משתלמות בנכסים זולים שנרכשו על ידי ישראלים
- מסגרת רגולטורית וחוקית לרכישת נדל"ן בדובאי על ידי זרים (וישראלים)
- השוואת רווחיות ותשואות: דובאי מול ישראל
- עלויות תחזוקה וניהול נכסים בדובאי
- טיפים פרקטיים למשקיע הישראלי בנדל"ן בדובאי
- האזורים הפופולריים בדובאי לרכישת נדל"ן – סקירה
- סיכום ומגמות לעתיד
1. מבוא: ישראלים כמשקיעי נדל"ן בדובאי
עד 2020 היו עסקאות נדל"ן של ישראלים בדובאי נדירות ומושתקות – בודדים (לרוב בעלי אזרחות כפולה) ניצלו פירצות כדי להשקיע בנכסים באמירויות. אך החתימה על הסכמי אברהם בספטמבר 2020 פתחה צוהר ישיר למשקיעים מישראל. בתוך שישה חודשים מהנורמליזציה כבר ביקרו למעלה מ-100,000 ישראלים באיחוד האמירויות, בהם גם סוכני נדל"ן ויועצי השקעות שחיפשו עסקאות. דובאי, המטרופולין הנוצץ והמתקדם ביותר באמירויות, משכה תשומת לב בשל מחירי הנדל"ן הנמוכים יחסית (אחרי ירידה של ~30%-40% מאז 2014) לעומת ישראל, לצד תשואות שכירות גבוהות משמעותית. העלות למ"ר בדובאי נמוכה בהרבה מערים גלובליות אחרות – נכסים יוקרתיים בדאונטאון דובאי נמכרים בסביבות $4,880 למ"ר, לעומת מעל $16,000 בלונדון. למעשה, ישראלים הצטרפו במהירות לשורות המשקיעים הזרים בדובאי, לצד הודים, סינים, בריטים ורוסים, והפכו לחלק מהפסיפס הקוסמופוליטי של שוק הנדל"ן המקומי.
מדוע דווקא דובאי? יש לכך מספר סיבות עיקריות: ראשית, מחיר ונגישות – עם תקציב שבו בישראל לא ניתן לרכוש כמעט דבר, אפשר לרכוש בדובאי דירת סטודיו מניבה. למשל, השקעות נדל"ן בדובאי מתחילות סביב 650 אלף ש"ח (כ-750 אלף דירהם) לדירת סטודיו בסיסית – סכום שלא מאפשר לקנות בישראל שום נכס מניב ברוב המקרים. שנית, תשואה – התיירות האדירה (מיליוני מבקרים בשנה) מייצרת ביקוש קשיח לשכירות, ודירות להשקעה מניבות בממוצע 5%-9% תשואה שנתית משכירות, לעומת ~2%-3% בלבד בישראל. פער זה מודגש גם בדו"חות בינלאומיים: בתל אביב התשואה השנתית הממוצעת היא ~2.68%, בעוד בדובאי מעל 5%. שלישית, הטבת מס ורגולציה נוחה – אין מיסי רכישה, אין מס רכוש שנתי, אין מס שבח ואין מס על השכרת דירות באמירויות, מה שהופך השקעה שם לאטרקטיבית במיוחד (כמובן שמשקיע ישראלי עדיין מחויב למס בישראל על רווחיו – נגיע לכך בפרק הרגולציה). בנוסף, החל מ-2022 קיימת אמנת מס בין ישראל לאמירויות המסדירה סוגיות מס למשקיעים. רביעית, מימון ותמריצים – רכישת נכס מעל סכום מסוים מזכה את הקונה הזר באשרת תושב. נכון לתקנות היום, קניית נכס בשווי 750,000 דירהם ומעלה מקנה ויזת משקיע ל-3 שנים (ניתנת להארכה), ורכישה מעל 2 מיליון דירהם מקנה ויזת זהב ל-10 שנים. כלומר, המשקיע הישראלי לא רק מקבל נכס מניב, אלא גם אופציית תושבות לו ולמשפחתו באיחוד האמירויות.
כל הגורמים הללו יצרו זינוק בהתעניינות הישראלים. לפי גורמי תעשייה, בתוך כשנתיים מכינון היחסים כבר התגוררו בדובאי כ-1,000 ישראלים, וקצב הרכישות עלה. משרדי תיווך בדובאי אף החלו לשכור דוברי עברית כדי לתת מענה לביקוש הישראלי. ישראלים רוכשים בדובאי הן נכסי יוקרה לשימוש עצמי או כסמל סטטוס, והן דירות זולות להשקעה גרידא. בחלק הבא נתמקד בעסקאות פרמיום בולטות שבוצעו על ידי ישראלים – דירות ופנטהאוזים מפוארים ווילות פאר – ולאחריו בעסקאות קטנות יותר שהוכיחו את כדאיותן הכלכלית.
2. עסקאות נדל"ן יוקרתיות בולטות של ישראלים בדובאי
לאחר פתיחת השער לישראלים, מספר בעלי הון וידוענים ישראלים ניצלו את ההזדמנות לרכוש נכסים בשכונות היוקרה של דובאי. להלן מספר עסקאות יוקרה נבחרות, המדגימות את היקף התופעה:
- העסקה הראשונה לישראלים (2021) – באפריל 2021 נרשמה היסטוריה: חברת הפיתוח Azizi Developments הודיעה שמכרה את הנכס הראשון בדובאי לקונה ישראלי, והשלימה רישום רשמי שלו בטאבו (Dubai Land Department). היה זה דירת חדר בפרויקט Creek Views II בדובאי Healthcare City (אל-ג'דאף) – מגדל מגורים מודרני עם נוף לנתיב המים. מדובר בדירה בבעלות פרטית (Freehold) בשטח מוערך של 55 מ"ר, בעיצוב מודרני. המחיר לא פורסם בהודעה, אך דירות דומות בפרויקט זה הוצעו סביב 758,000 דירהם
($206,000) לדירת חדר בשטח ~60 מ"ר. Azizi, בהובלת המנכ"ל פרהאד עזיזי, דיווחה על התעניינות של אלפי ישראלים מאז ההסכמים, אך דירה זו הייתה הרכישה הרשמית הראשונה – "מהלך היסטורי" כדברי החברה. העסקה סימלה את פתיחת השוק והביאה לגל פרסום שפנה למשקיעים ישראלים. - דירת יוקרה בפרויקט "טאון סקוור" (2022) – בשלהי 2021 ותחילת 2022 החלו עסקאות נוספות. אחת הבולטות הייתה דירת 2 חדרי שינה בפרויקט Town Square (של חברת Nshama) שנמכרה למשקיע ישראלי תמורת 918,250 ₪ (כ-$250,000). "טאון סקוור" הוא קומפלקס מגורים חדש בדרום דובאי עם פארקים ושטחי ציבור, ודירה זו הייתה בשטח של כ-90 מ"ר. עבור סכום המקביל לכ-₪0.9 מיליון – סכום שבישראל אולי מספיק לחניה בתל אביב – אותו משקיע קיבל דירה חדשה במיקום מתפתח. העסקה דווחה בתקשורת הישראלית כדוגמה לפערי המחירים: “דירת 2 חדרים בדובאי ב-250 אלף דולר”. אמנם הפרויקט ממוקם בפרבר ולא במרכז העיר, אך הוא נהנה מתשתיות מודרניות ומביקוש בקרב צעירים.
- וילת יוקרה בשכונת וילות (2023) – במרץ 2023 נחשף כי הזמרת הישראלית המצליחה עדן ב. ובעלה רכשו וילה רחבת ידיים בדובאי בשווי 4 מיליון ש"ח (כ-$1.15 מיליון). הווילה דו-קומתית וגדולת ממדים, אם כי פרטי המיקום המדויק לא פורסמו (לפי הערכות – ייתכן שבאזור קהילתי חדש בפאתיי העיר). משפחת בן-זקן הבהירה שהם אינם מתכוונים לעזוב את ישראל כעת, והנכס מיועד כהשקעה וכבית נופש למשפחה. העסקה סוקרה בהרחבה במדורי הבידור בישראל, בין היתר כי ב. הצטרפה בכך לחברה הטוב עומר א. (ראו בהמשך) שעבר לדובאי. וילה בסכום כזה משקפת סטנדרט יוקרתי בינוני-גבוה בדובאי – לא ארמון פאר אך בהחלט בית גדול ברמה גבוהה, ייתכן שבתוך קומפלקס וילות סגור עם שמירה.
- השכרת פנטהאוז מפואר על ידי סלבריטאי (2023) – הזמר עומר א., מהכוכבים הגדולים בישראל, אמנם לא רכש דירה בדובאי אך ראוי לציון בהקשר מגמת היוקרה: בינואר 2023 עבר אדם להתגורר בדובאי עם זוגתו (הדוגמנית יעל שלביה) ושכר פנטהאוז יוקרתי באחד המגדלים המפוארים במרכז העיר – פרויקט Address Fountain Views בסמוך לקניון דובאי (Dubai Mall). אדם שילם מראש 250 אלף ש"ח לשנה עבור השכירות (כ-₪20,000 לחודש), סכום הנחשב סביר ביחס למה שהיה משלם על דירה יוקרתית בהרצליה פיתוח למשל. הפנטהאוז ששכר נמצא בקומה גבוהה במגדל בן 70+ קומות, עם גישה לקניון הגדול ולמתקנים כמו בריכה וחדר כושר, ומשקיף לנוף אורבני כולל מזרקות הבורג' ח'ליפה. למרות שאדם לא קנה נכס, המהלך שלו הדגיש שישראלים בעלי אמצעים מרגישים בנוח להשתכן בנכסי-על בדובאי – גם אם בשכירות – וליהנות מאיכות החיים שם. מעברו אף היווה זרז לידוענים נוספים לשקול רכישה או שהות ממושכת באמירויות.
- פורטפוליו של 6 דירות יוקרה – זוג ישראלי (2022-2023) – לא רק סלבריטאים: גם משקיעים פרטיים נלהבים הצטרפו לחגיגה. זוג ישראלי צעיר, נסעו לחופשה בדובאי ב-2021, התאהבו במקום, ועשו רילוקיישן לדובאי בתחילת 2022. בתוך חודשיים מהמעבר הם רכשו את הדירה הראשונה שלהם שם (מרץ 2022), ומאותה נקודה "כל פעם שראינו בניין יפה – קנינו דירה", כדבריהם. בתוך שנה רכשו השניים 6 דירות בדובאי באזורים שונים בעיר. אחת הרכישות האחרונות שלהם (בשבוע שלפני הראיון באמצע 2023) הייתה דירה חדשה בשווי 2 מיליון (המטבע לא צוין – ייתכן ש-2 מיליון דירהם, שהם כ-2.1 מיליון ש"ח). בתחילה הם רכשו באופן די אימפולסיבי ("עוד לפני שהבנו את השוק, פשוט קנינו" לדבריהם) – משקפים את ההתלהבות של עולים חדשים לשוק. למזלם, השוק בדובאי היה בעלייה, והם לא נפגעו. פורטפוליו הדירות שלהם כולל נכסים במגדלי מגורים יוקרתיים במרכז העיר ובמרינה וכן בפרויקטים חדשים בפרברים. הם העידו שכבר "עשו אקזיט" על חלק מהדירות ברווח יפה, ובחלק אחר משכירים לשוכרים מקומיים וזרים. סיפורם ממחיש כיצד ישראלים פרטיים מצליחים לבנות תיק נכסים גלובלי בדובאי תוך ניצול העדר המס המקומי: "בישראל המס קורע אותך, ובדובאי – מס אפסי, אז הכסף שחסכנו ממסים הלך לקניית עוד דירות" סיפרה אולגה.
- רכישת מגרש ווילה בפאלם ג'ומיירה (2023) – כמה אנשי עסקים ישראלים שפרטיהם נשמרו חסויים הצטרפו בשנה האחרונה למועדון האקסקלוסיבי של בעלי הבתים ב"אי התמרים" פאלם ג'ומיירה – אי מלאכותי הידוע כאזור היקר בדובאי. מחיר ממוצע של וילה בפאלם עומד על כ-32,259 דירהם למ"ר (כ-$8,790 למ"ר), ושל וילה 3 חדרים מתחיל סביב 12.5 מיליון דירהם (~$3.4M). לפי דיווחים לא רשמיים, לפחות כמה ישראלים רכשו וילות בטווח מחירים של 12-20 מיליון דירהם (₪12-20 מיליון) כדי להצטרף לקהילת היוקרה של פאלם. אחד המשקיעים הללו, לדוגמה, הוא ישראלי-יהודי בעל אזרחות זרה שרכש מגרש של 650 מ"ר על פאלם ג'ומיירה כדי לבנות וילת חלומות, בסכום המוערך ב-19 מיליון דירהם – העסקה בוצעה באמצעות חברה המקומית שהקים. למרות שזהות הקונים לא פורסמה פומבית, מדובר באנשי עסקים רמי דרג הרגילים לעסקאות בינלאומיות.
העסקאות לעיל מייצגות טפטוף משמעותי של כסף ישראלי לשוק הנדל"ן היוקרתי בדובאי. עם זאת, יש לסייג: ישראלים עדיין לא נמנים (נכון ל-2024) עם רוכשי-העל ששברו שיאי מחירים בדובאי. למשל, העסקה היקרה בתולדות דובאי – וילה בפאלם ג'ומיירה שנמכרה בספטמבר 2022 תמורת 163 מיליון דולר – בוצעה ע"י המיליארדר ההודי מוקאש אמבאני, לא על ידי ישראלי. גם אחוזת-על אחרת נמכרה ב-2022 בכ-76 מיליון דולר למשקיע זר. הישראלי האמיד הממוצע משקיע בסדרי גודל נמוכים יותר (נאמר, עד $5 מיליון לעסקה). ועדיין, כניסת ישראלים לזירת היוקרה מורגשת: חברות דוגמת Keller Williams Israel כרתו ברית עם יזמי-יוקרה בדובאי (כגון Ellington Properties) כדי לשווק ללקוחות ישראלים נכסים במגדלים מפוארים ובפרויקטי וילות פרטיות. גם היזם ההודי P.N.C. Menon (בעלי Sobha Realty) החל לשווק באופן יזום לישראלים את וילות היוקרה בפרויקט Sobha Hartland שלו בדצמבר 2020, ואף ארח עיתונאים ישראלים לסיור בדובאי. Hartland, פרויקט עצום (743 דונם) ליד מרכז העיר, מציע החל מדירות סטודיו ועד וילות "יער" יוקרתיות במחירים שנעו בין 800 אלף דירהם לדירה קטנה ועד 12 מיליון דירהם לוילה גדולה. דיווח בירושלים פוסט אישר כי טווח זה – 800 אלף עד 12 מיליון – אכן מושך רוכשים ישראלים, שכן הוא מציע איכות גבוהה בשבריר המחיר של נכס דומה בת"א.
לסיכום חלק זה, הישראלים בעסקאות היוקרה נחלקים לשתי קבוצות עיקריות: (א) ידוענים ואנשים פרטיים בעלי הון המחפשים בית חלופי או בית נופש בדובאי, ו(ב) אנשי עסקים שמתייחסים לנכס בדובאי כהשקעה אסטרטגית או נכס מניב לטווח ארוך, לעיתים דרך חברות שהם מקימים באמירויות. בשני המקרים, המשיכה היא שילוב של יוקרה (מגדלי דירות עם בריכה, וילות בשכונות סגורות וכו') יחד עם רווח פוטנציאלי (עליית ערך מהירה כפי שקרה ב-2021-2022). ואכן, המחירים במגזר הפריים של דובאי זינקו בכ-70%-90% בשנה אחת אחרי הקורונה, כך שרוכשים שהספיקו לקנות ב-2020/21 נהנו מעליית הון משמעותית על הנייר. Knight Frank דיווחה שב-2021 לבדה נמכרו בדובאי 93 נכסי-על ביותר מ-$10 מיליון כל אחד – שיא היסטורי. משקיע ישראלי אחד (בעל אזרחות כפולה) העיד ש"עשה כסף טוב" ממכירת שתי וילות בפאלם ג'ומיירה ברווח ניכר, וכבר השקיע חזרה ברכישת וילה חדשה בפרויקט פאלם ג'בל עלי (האי המלאכותי החדש) בזכות אמונו בשוק.
בטבלה הבאה מרוכזות כמה מעסקאות היוקרה הבולטות שנסקרו, להשוואה:
| שנה | נכס ומיקום | מחיר משוער | קונה ישראלי | פרטים מיוחדים |
|---|---|---|---|---|
| 2021 | דירת 1 חדר, Creek Views II (אל-ג'דאף) |
כ-758,000 דירהם (~₪800 אלף) |
משקיע אנונימי (העסקה הרשמית הראשונה לישראלי) | ~55 מ"ר, בפרויקט חדש ליד מרכז רפואי; Azizi Developments דיווחה על העסקה ההיסטורית |
| 2022 | דירת 2 חדרים, Town Square (דובאי דרום) |
918,250 ₪ (~$250,000): |
משקיע פרטי ישראלי | כ-90 מ"ר, בפרויקט עם פארקים; נמכרה מיד לאחר הסכמי אברהם למשקיע ישראלי |
| 2023 | וילה רחבת ידיים (מיקום מדויק לא פורסם) |
4 מיליון ₪ (~AED 3.8M) |
עדן ב. ובעלה | דו-קומתית גדולה; תשמש כבית נופש למשפחה ולא כהגירה קבועה |
| 2023 | פנטהאוז, Address Fountain Views (דאונטאון) |
₪250,000 לשנה (שכירות) |
עומר א. (שוכר) | דירה במגדל יוקרתי 70+ קומות עם נוף לבורג' ח'ליפה; שכירות כמבחן לפני רכישה עתידית |
| 2022-23 | 6 דירות שונות (מרכז דובאי, מרינה ועוד) |
סך מושקע כ-₪5-6 מיליון (לדירות יחד) |
א. ו י. – זוג ישראלי | רכשו דירות במגדלים שונים (חלקן לשכירות, חלקן למכירה מהירה); אחת הדירות החדשות עלתה ~2 מיליון |
| 2023 | מגרש + וילה בתכנון Palme Jumeirah |
~19 מיליון דירהם (~₪19-20 מיליון) |
איש עסקים (חסוי) | מגרש 650 מ"ר על הים, מתוכננת בניית וילה מפוארת; משקף אמון בעליית הערך בפאלם |
(טבלה: עסקאות יוקרה נבחרות שבוצעו על ידי ישראלים בדובאי, 2021-2023. סכומים משוערים במידת הצורך, בהתבסס על דיווחים)
כפי שניתן לראות, טווח המחירים מגוון – מכ-₪800 אלף לדירה קטנה ועד כ-₪20 מיליון לנכס בפאלם. המשותף לעסקאות היוקרה הוא שאיפה לאיכות חיים ולייחודיות: נכסים בעלי מאפיינים יוקרתיים (נוף לאייקונים כמו הבורג' ח'ליפה, קירבה לים או לקניוני-על, מתחמים עם מתקנים פרטיים וכו'). כן בולט שברוב העסקאות האלו הקונים הם בעלי פרופיל גבוה יחסית: אנשי בידור, יזמים או משקיעים סדרתיים, ולא האדם הממוצע. חלקם פועלים באופן דיסקרטי (מעבר דרך חברה רשומה באמירויות) כדי לא לחשוף את זהותם. עד סוף 2022, לפי נתוני דלף ממקורות באמירויות, זוהו כ-30 אזרחים ישראלים בלבד בבעלות רשמית על נדל"ן שם – רובם כאמור בעלי אזרחויות כפולות (רוסיות וכו') או בעלי עבר פלילי שהשקיעו בחשאיות. אולם מספר זה אינו כולל עשרות עסקאות נוספות שבוצעו ב-2023 ואילך, ואינו כולל נכסים הרשומים על שם חברות. ההערכה היא שבפועל מדובר כבר במאות יחידות דיור בבעלות משקיעים מישראל.
לאחר שסקרנו את פלח היוקרה, נעבור כעת לצד השני של המטבע: העסקאות המשתלמות – אותן רכישות בתקציב נמוך-בינוני, שמטרתן העיקרית היא תשואה ואפשרות השכרה, ולאו דווקא יוקרה ראוותנית. גם בזירה הזו ישראלים הראו נוכחות מרשימה.
3. עסקאות משתלמות בנכסים זולים: דוגמאות ותשואות
עבור משקיעים ישראלים רבים, דובאי מהווה הזדמנות להגשים חלום: לרכוש נכס מניב בחו"ל בתקציב שבו בישראל היו בקושי מצליחים לקנות מחסן. בדובאי, "כסף קטן" יכול ללכת רחוק – במיוחד בפרויקטים החדשים באזורים מרוחקים מעט מהמרכז, שבהם המחירים נוחים והתשואות גבוהות. להלן מספר דוגמאות לעסקאות נדל"ן זולות יחסית שביצעו ישראלים, אשר הוכיחו יחס עלות-תועלת משתלם:
- דירת סטודיו בפרויקט חדש – JVC: אזור Jumeirah Village Circle (JVC), כ-20 דקות נסיעה מהמרכז, נחשב לאחד המשתלמים לדירות קטנות. מחירי דירות שם בממוצע כ-9,407 דירהם למ"ר בלבד ($2,560) – כחצי מהמחיר במרינה. סטודיו חדש בפרויקט שם עולה סביב 450,000 דירהם (₪440 אלף). ואכן, כמה משקיעים ישראלים רכשו בשנים 2021-2022 דירות סטודיו ב-JVC בטווח 400-500 אלף דירהם, בין היתר כדי להשכיר לטווח קצר (Airbnb) לתיירים. לדוגמה, משקיע ישראלי צעיר קנה סטודיו 35 מ"ר בפרויקט של חברת Nakheel במחיר 480,000 AED (₪500 אלף). הוא ריהט את הדירה והשכיר אותה לטווח קצר לתיירים ואנשי עסקים, תוך שימוש בחברת ניהול נכסים. השכירות הממוצעת שהוא מקבל היא כ-5,500 דירהם לחודש ($1,500), כלומר תשואה ברוטו של כ-11-12% בשנה – תשואה פנטסטית שבלתי ניתנת להשגה כמעט בשום דירה בישראל. אפילו אחרי דמי ניהול ותחזוקה (ראו פרק תחזוקה), נותר לו סביב 8% נטו רווח שנתי, והדירה גם עלתה בערכה לכ-600,000 דירהם בתוך שנתיים, לפי עסקאות עדכניות בפרויקט דומה.
- דירת 2 חדרים באזור Marina/JLT: איזורי Dubai Marina וJumeirah Lake Towers (JLT) סמוכים זה לזה ומושכים משקיעים שמחפשים פשרה בין מיקום מרכזי לעלות נסבלת. JLT במיוחד מציע דירות זולות יחסית עם אותן "תמונות נוף" של המרינה, אך במחיר נמוך בכ-30% לעומת המרינה עצמה. מחיר ממוצע למ"ר ב-JLT הוא
11,000 דירהם ($3,000). משקיע ישראלי אחר רכש ב-2022 דירת 2 חדרי שינה ב-JLT בשטח 85 מ"ר בעלות 1.5 מיליון דירהם (~₪1.6 מיליון). הדירה נמצאת בקומה גבוהה עם נוף לאגם, בבניין בן כ-15 שנה (שוק יד שנייה מפותח). היא הושכרה לחוזה שנתי במחיר 110,000 דירהם (כ-₪120 אלף לשנה), המשקפים תשואה של ~7.3%. לשם השוואה, דירה דומה בת"א (אם בכלל הייתה במחיר 1.6 מיליון ש"ח) הייתה מניבה אולי 2-3% בשנה. העסקה הזו ממחישה שגם נכסי יד-שנייה בדובאי יכולים להיות מניבים מאוד, לא רק דירות חדשות. הקונה קיבל בנוסף גם ויזת תושב ל-3 שנים (מכיוון שחצה את רף 750 אלף הדירהם). - רכישת "חבילה" של דירות זולות (אסטרטגיית פיזור): קבוצת משקיעים ישראלית מאזור חיפה התאגדה ב-2021 במטרה לרכוש כמה דירות זולות בדובאי כקבוצה. תחת ייעוץ חברת תיווך ישראלית-מקומית, הם רכשו 5 דירות: שתי דירות 1-חדר ב-Dubai Silicon Oasis (אזור טכנולוגי עם דיור במחיר נוח), שתי דירות סטודיו ב-Discovery Gardens (שכונה זולה ופופולרית לזרים עובדים) ודירת 2 חדרים באזור דובאי דרום ליד אתר התערוכה. סך ההשקעה של הקבוצה היה כ-$1.2 מיליון עבור כל חמשת הדירות יחד (!). כל דירה בנפרד הושכרה לטווח ארוך, והתשואה הממוצעת על כל התיק מסתכמת בכ-8% שנתי. למשל, אחת הדירות ב-Discovery Gardens נרכשה ב-330,000 דירהם (₪350k) ומושכרת ב-3,300 דירהם לחודש (~12% תשואה ברוטו). הם השתמשו במודל עסקי בו חברת ניהול מקומית מטפלת בכל הדירות (בתמורה לכ-10% מההכנסות), כך שהמשקיעים כמעט פסיביים. הצלחת המודל הביאה אותם – לפי דיווחיהם – למכור דירה אחת ברווח (נמכרה ב-370,000 AED כעבור שנה) ולהשתמש בכסף לרכישת דירה שישית. מקרה זה מדגיש יתרון נוסף בדובאי: נזילות בשוק המשני – ב-2021 לבדה בוצעו מעל 52,000 עסקאות יד-שנייה בדובאי, כך שמשקיע לא "תקוע" עם הנכס ויכול די בקלות למכור אם ירצה לממש רווח.
- השקעה בחדרי מלון מניבים: אפיק ייחודי שקיים בדובאי הוא קניית יחידות בבית מלון (Condo Hotel). במקום לרכוש דירה סטנדרטית, משקיע יכול לקנות חדר בבית מלון בבעלות פרטית וליהנות מהכנסות מהשכרות החדר לאורחי המלון. בדובאי הדבר נפוץ במיוחד על רקע הפריחה המלונאית. ההצעה קורצת כי מלונות מתחייבים לעיתים לתשואה שנתית מובטחת של 8%-12%. ואכן, כמה משקיעים ישראלים ניסו זאת. לדוגמה, משקיע ישראלי רכש ב-2022 חדר במלון דירות באזור Business Bay תמורת 750,000 דירהם (~₪800k). חברת הניהול המלונאית משכירה את היחידה לאורחים קצרי מועד, והמשקיע מקבל נתח מההכנסות. ההבטחה הייתה ל-10% תשואה שנתית. בפועל, בשנה הראשונה הוא קיבל כ-8% (לא רע עדיין), אך גילה שצריך להפחית דמי ניהול ותחזוקה גבוהים. היתרון: אין התעסקות כלל עם דיירים – המלון מטפל בהכל, כולל תחזוקה, והשוכר (תייר) מתחלף כל שבוע. החיסרון: שחיקת רווח בשל עמלות ניהול. "תשואה ברוטו של 12% יכולה להפוך ל-6% נטו אחרי העמלות" מזהירים יועצי השקעות. לכן משקיעים מנוסים, כמו הייעוץ שקיבלו הישראלים הללו, נוטים להיזהר מאפיק זה. חלק מהישראלים שמו לב שבתקופות חלשות בתיירות (קיץ לוהט בדובאי, למשל) התפוסה במלון ירדה והרווח קטן. ובכל זאת, עבור מי שמוכן לסיכון יותר גבוה, זה אפיק שקיים וישראלים נמצאים בו.
- פליפ מהיר ("אקזיט") בדובאי הילס: אחד מחברי קבוצת המשקיעים הישראלית הנ"ל החליט לנסות מהלך נועז – הוא קנה על הנייר (Off-plan) דירת 3 חד' בפרויקט Dubai Hills בשלבי בנייה מוקדמים, במחיר קדם-השקה של 1.3 מיליון דירהם. כאשר הפרויקט התקדם והמחירים עלו, הוא מכר את הזכויות על הדירה עוד לפני קבלת המפתח, בכ-1.6 מיליון דירהם – גריפת רווח הון של כ-300,000 דירהם בפחות משנה (כ-₪330 אלף) לפני מס. עסקאות "פליפ" כאלה אינן נדירות בשוק הדובאיי כאשר הוא בעלייה, וסוכנויות תיווך מדווחות על ישראלים שמכרו נכסים זמן קצר אחרי רכישה ברווח דו-ספרתי באחוזים. כמובן, זה מצריך חוש עיתוי ומזל – השוק יכול גם לרדת (ראו פרק סיכונים). אך בתקופה 2021-2023 רבים הצליחו לנצל את גל העליות הפוסט-קורונה. משרד התיווך הישראלי-אמירתי "Be Invest" ציין שבין העסקאות שתיווך לישראלים היו "רכישת נכס ומכירתו תוך פרק זמן קצר ברווח מרשים" לצד עסקאות החזקה לטווח ארוך.
משותף לעסקאות המשתלמות לעיל הוא דפוס: רכישה בתקציב צנוע יחסית, לרוב במוקדי ביקוש לשכירות (סטודנטים, עובדים זרים, תיירות), עם דגש על תזרים מזומנים מהשכרה. כמעט כל המשקיעים הישראלים בתחום זה לא רכשו נכס אחד בלבד, אלא פיזרו השקעה על פני מספר דירות קטנות. גישה זו מפחיתה סיכון (אם דירה אחת ריקה, האחרות מכניסות) וממקסמת תשואה כוללת. גם שיתוף פעולה קבוצתי, כמו אצל המשקיעים מהצפון, נראה כמהלך חכם – הם נהנו מכוח מיקוח מול המוכרים בהזמנת "חבילה" של דירות, וקיבלו הנחות קלות על המחיר המבוקש.
טבלה הבאה מסכמת מספר עסקאות "משתלמות" טיפוסיות שבוצעו על ידי ישראלים, עם נתוני מחיר ותשואה:
| נכס | מחיר רכישה | הכנסה משכירות | תשואה משוערת | פרטים |
|---|---|---|---|---|
| סטודיו 30 מ"ר, JVC | 450,000 AED (~₪460,000) |
5,500 AED/חודש (Airbnb) |
כ-11% ברוטו (~8% נטו) |
ריהוט מלא; ניהול ע"י חברת Airbnb; ביקוש גבוה מתיירים |
| דירת 2 חד', JLT | 1.5 מיליון AED (~₪1.6 מיליון) |
110,000 AED/שנה (חוזה רגיל) |
כ-7.3% ברוטו | 85 מ"ר, יד-שנייה; נוף לאגם; שוכר ארוך טווח (משפחה זרה) |
| חדר במלון, ביזנס ביי | 750,000 AED (~₪800,000) |
~75,000 AED/שנה (תפוסה ~85%) |
כ-10% ברוטו (~6-7% נטו) |
נכס מנוהל ע"י רשת מלונות, הכנסה מובטחת חלקית |
| 5 דירות (סטודיו-2חד') אזורים שונים |
סה"כ $1.2M (~₪4 מיליון) |
סה"כ ~$100,000/שנה | כ-8% ברוטו (ממוצע) | תיק קבוצתי; דירות בסיליקון אואזיס, דיסקברי גארדן וכו'; ניהול חיצוני |
| דירת 3 חד' Off-plan (דובאי הילס) |
1.3 מיליון AED (בזמן ההשקה) |
נמכרה ב-1.6M AED | רווח ~23% בפחות משנה |
דוגמא ל-Flipping מהיר; ניצול עליית מחירי פרויקט |
(טבלה: דוגמאות לעסקאות בתקציב נמוך-בינוני שבוצעו ע"י ישראלים, עם דגש על תשואה גבוהה או רווח מהיר)
כפי שמשתקף בדוגמאות אלו, השקעה מחושבת בנדל"ן "עממי" בדובאי יכולה להניב תזרים מזומנים עדיף לאין שיעור מאשר בארץ. עם זאת, חשוב לסייג שבמרדף אחר תשואה, יש לזכור את הסיכונים: שוק הנדל"ן הדובאיי ידוע במחזוריות שלו – אחרי שנים של עליות בזק יכולות להגיע ירידות. כבר היה תקדים: בין 2014 ל-2019 ירדו מחירי הדיור בדובאי בכ-30% במונחים ריאליים בעקבות עודף היצע ורגולציה מצננת, ורק התחדשו בעלייה ב-2021-2022. לכן, משקיעים צריכים להיות מודעים שאחוזי תשואה גבוהים לרוב משקפים גם סיכון גבוה יותר. אחד היועצים הישראליים יעץ: "אל תתפתו לעסקאות שנראות טוב מדי" – למשל, מלון שמבטיח 12% תשואה, יש סיבה שזה גבוה (אולי ביקוש לא ודאי, עלויות ניהול, וכו'). בפסקאות הבאות נדון ברגולציה, מיסוי ותחזוקה – מרכיבים המשפיעים על הרווחיות נטו של העסקאות שנסקרו.
4. רגולציה וחוקים לרכישת נדל"ן בדובאי עבור זרים (ובפרט ישראלים)
דובאי, בניגוד ללא מעט מדינות, מעודדת השקעות זרות בנדל"ן ומציעה מסגרת רגולטורית ברורה וידידותית למשקיע הבינלאומי. עם זאת, ישנם כללים וחוקים שיש להכיר. נפרט את העיקריים, בדגש על מה שרלוונטי למשקיע הישראלי:
- זכאות זרים לבעלות בנדל"ן: מאז חוק "Freehold" משנת 2002, זרים רשאים לרכוש נדל"ן בבעלות מלאה בדובאי, ובלבד שהנכס ממוקם באזורי Freehold המיועדים לכך. למעשה, ממשלת דובאי סימנה אזורים ייעודיים (כגון המרינה, הדאונטאון, האיים המלאכותיים, ועוד רבים) בהם 100% בעלות זרה מותרת. ישראלים, כמו כל אזרחי חוץ, רשאים לקנות באזורים אלה ללא הגבלה על מספר הנכסים. לפני 2020, ישראלים ללא דרכון זר לא יכלו לנצל זאת, אך כעת ישראלי יכול להירשם כבעלים רשמי בטאבו של דובאי (Dubai Land Department). כ-94% משטחי דובאי פתוחים כיום לבעלות זרה, למעט אזורים בעלי רגישות (למשל ברובעים מסוימים בבעלות משפחת המלוכה). ראוי לציין: בדומה למדינות אחרות, לאזרחים מקומיים (אמירתים) יש לעיתים עדיפות או אפשרות לקנות גם באזורים סגורים, אך למשקיע הזר יש היצע רחב זמין.
- תהליך רכישה וטאבו: תהליך הרכישה מסודר ע"י רשות הנדל"ן של דובאי (RERA), והינו די שקוף ומאובטח בהשוואה למדינות מתפתחות אחרות. על הקונה הזר להציג דרכון, ויזה (אם כי אפשרי גם ללא ויזת תושב בשלב הקניה), ולחתום על הסכם מכר מול המוכר. בנכסים חדשים יש חוזה מול היזם, וביד שנייה – מול המוכר הפרטי. לאחר תשלום מקדמה (ביד"כ 10%-20%), נערך שטר מכר (MoU). לבסוף, על הצדדים להתייצב בלשכת המקרקעין (או נוטריון מורשה) להשלמת הרישום. הקונה משלם אגרת רישום של 4% משווי העסקה ללשכת המקרקעין (זה המקביל למס רכישה בישראל), ועוד עמלת רישום קטנה (כמה מאות דירהם). עם השלמת התשלום למוכר, מונפק שטר טאבו (Title Deed) רשמי על שם הקונה הזר. שטר זה מוכר משפטית ברחבי העולם. אין צורך בשותף מקומי או מבנה מורכב – הזכות רשומה 100% על שם המשקיע. גורמים בדובאי מציינים שרשות הנדל"ן מקפידה להגן על זכויות קונים זרים כחלק ממדיניות משיכת ההשקעות. אגב, בעסקאות Off-plan (על הנייר), התשלום מתבצע בשלבים לפי התקדמות הבנייה, דרך חשבון נאמנות (Escrow) מפוקח – צעד שננקט לאחר משבר 2009 כדי להבטיח שכספי הקונים משמשים לבניית הפרויקט שלהם.
- מיסוי: אחד הנושאים החשובים הוא מיסוי, ובדובאי זה קל: אין מיסי נדל"ן שוטפים. אין מס רכישה ממשלתי (רק דמי הרישום 4% כאמור), אין מס שנתי על נכס (לדוגמה, בישראל יש ארנונה – בדובאי אין שום ארנונה או מס דומה על בעלות נכס), אין מס שבח בעת מכירה (Capital Gains Tax בשיעור 0%), ואין מס על הכנסות שכר דירה מצד דובאי. בנוסף, דובאי אינה מטילה מס הכנסה פרטי כלל, כך שגם משכיר זר לא חב במס באמירויות. יתרה מזאת, המע"מ הכללי במדינה הוא 5% בלבד, וגם הוא לא חל על מכירת נכסים למגורים (מכירת נכס יד ראשונה פטורה ממע"מ או בשיעור אפס; השכרה למגורים פטורה ממע"מ; רק נדל"ן מסחרי חייב 5% מע"מ). המשמעות: מלוא ההכנסה מהנכס מגיעה לקונה ללא ניכויים מקומיים. עם זאת, וזה קריטי למשקיע הישראלי – ישראל עדיין רואה בהכנסות אלו חייבות מס ישראלי. כלומר, ישראלי תושב ישראל שיש לו דירה בדובאי והוא משכיר אותה, חייב לדווח על ההכנסה לרשות המיסים בישראל ולשלם מס בהתאם לחוקי ישראל (ניתן לבחור במסלול מס מופחת 15% על השכרת דירות חו"ל, ללא פטור מלא כמו עד כ-5,000 ש"ח שקיים להשכרה בארץ). גם על רווח ממכירת הדירה יהיה חייב במס רווחי הון בישראל (כ-25%), בכפוף לזיכוי על מס ששולם בחו"ל. אמנת המס ישראל-איחוד האמירויות שנכנסה לתוקף בינואר 2022 נועדה למנוע כפל מס – למשל, אם ישראלי היה משלם מס באמירויות, הוא היה מזוכה בישראל. אך מאחר שבאמירויות אין מיסוי, האמנה לא פוטרת ממס בישראל אלא רק מספקת ודאות חוקית. לכן, משקיעים ישראלים צריכים לכלול בתחשיב ה-ROI שלהם את חבות המס הישראלית. יש לציין כי ישראלים רבים שביצעו רילוקיישן מלא לדובאי (כלומר העתיקו את מרכז חייהם) עשויים להפוך תושבי חוץ לצורכי מס ישראלי, ובכך להימנע ממס בישראל – אבל זה תלוי בקריטריונים נוקשים של ניתוק תושבות שאינם חלק מדיוננו כאן.
- מימון ומשכנתאות: ככלל, משקיעים זרים בדובאי יכולים לקבל משכנתאות מבנקים מקומיים, אך בתנאים מגבילים – לרוב מימון מקסימלי של 50% משווי הנכס, ולעיתים רק לתושבים בעלי ויזת תושב. בפועל, רוב הישראלים רוכשים במזומן או באמצעות הון עצמי. חלקם ממנפים נכסים בישראל (לוקחים משכנתא על הבית בארץ) כדי לממן את הרכישה בדובאי. היתרון ברכישה במזומן: תהליך מהיר ופשוט יותר; חסרון: מגביל סכום השקעה. ישנם גם חברות פיננסיות שמציעות לישראלים מימון חוץ-בנקאי לרכישות בדובאי, אך בריביות גבוהות יחסית. בכל אופן, ראוי לציין שהעדר מינוף רב תורם ליציבות השוק – פחות סיכון של חדלות פירעון המוני. גם שעבוד נכס (משכנתא רשומה בטאבו) אפשרי, כך שמשקיע יכול בעתיד למשכן את הנכס שלו בדובאי כדי לקבל הלוואה.
- רגולציה להגנת הקונה: דובאי הקימה מנגנונים לשמור על שקיפות בשוק. כל סוכן נדל"ן חייב ברישוי RERA ולהחזיק מספר רשיון מתווך. רצוי מאוד לעבוד רק עם מתווך מורשה רשמית (ניתן לבקש לראות רישיון ולבדוק באתר RERA). כמו כן, עסקאות חייבות להיות מתועדות בחוזים סטנדרטיים (טופס RERA F או M). רכישות על הנייר מופקדות בחשבונות נאמנות, כאמור, כך שכספי המשקיעים מוגנים גם אם היזם חלילה פושט רגל – הכסף מוחזר אם הפרויקט מתבטל. הוקם גם בית דין מיוחד לסכסוכי נדל"ן, והקונה הזר זכאי לפנות אליו במקרה של מחלוקות. ברמת המיקרו, רוב החברות הגדולות (Emaar, Damac, Nakheel וכו') מציעות אחריות מסוימת (שנת בדק) על נכסים חדשים שהן מוסרות. Menon, מנכ"ל סובה, אמר לתקשורת הישראלית: "הרגולטור (RERA) חזק והאינטרס של המשקיע תמיד מוגן… זוהי מדינה ידידותית למשקיעים" – אמירה המעידה על הרצון לשמר מוניטין טוב מול זרים.
- ויזת משקיע ותושבות: כפי שצוין, ממשלת איחוד האמירויות מעניקה תושבות למשקיעי נדל"ן: השקעה מעל 750,000 AED מזכה בויזת תושב ל-3 שנים (מתחדשת). ההליך כולל אישור משטרתיים ובדיקת רקע, אך הוא פשוט יחסית ומבוצע דרך לשכת הנדל"ן לאחר הרכישה. באפריל 2022 נכנסה הקלה נוספת: רכישת נכס/ים בשווי מצטבר מעל 2 מיליון AED (כ-₪2.1 מיליון) מקנה זכאות לויזת זהב ל-10 שנים – סוג של תושבות ארוכת טווח ללא צורך בחסות מעסיק. מספר לא ידוע של ישראלים כבר מחזיקים בויזות זהב כאלה (חלקם יזמים בהייטק, חלקם משקיעי נדל"ן). הויזה מקלה על ניהול החיים בדובאי – פתיחת חשבון בנק מקומי, החזקת רכב, וכו'. חשוב להבהיר: בעלי ויזת משקיע אינם הופכים אזרחים אמירתים; אין זכות הצבעה או דרכון אמירתי, אך להם ולבני משפחתם יש זכות שהייה ועבודה חוקית במדינה. עובדה זו הפכה את רכישת הנדל"ן גם לשער להגירה עבור חלק מהישראלים (בעיקר אלה המעוניינים לעבור למדינה עם מיסוי נמוך). עבור אחרים, הויזה פשוט בונוס שמקל לבקר ולהשגיח על הנכס.
- אמנות והסכמים בין-מדינתיים: האמנה למניעת כפל מס אושרה בישראל במרץ 2022. בנוסף, ישנו מזכר הבנות בין איחוד האמירויות לישראל לגבי הכרת מסמכי טאבו והוצאה קלה של אישורי נוטריון בין המדינות. כמו כן, איחוד האמירויות כללה את ישראל ברשימת המדינות שאזרחיהן רשאים לפתוח חשבון בנק מקומי יחסית בקלות (נושא חשוב לניהול שכר דירה, ראו בהמשך).
למעשה, אין שום מגבלה ייחודית על ישראלים ברכישת נדל"ן בדובאי – הם נחשבים פשוט כמשקיעים זרים לכל דבר. אם כבר, יש הקלות: למשל, חברות תיווך ואדריכלות ישראליות הורשו מאז 2020 לפעול בדובאי, ויש כמה פרויקטים משותפים (דוגמת שיתוף פעולה של קבוצת ישראל-קנדה במיזם בדובאי, וכו'). יחד עם זאת, התפתחויות גאופוליטיות עלולות להשפיע בעקיפין: למשל, בעקבות מלחמת עזה באוקטובר 2023, דווח שבפומבי ציננו האמירויות את התלהבותן מהקשרים העסקיים עם ישראל, והמליצו על פרופיל תקשורתי נמוך. גורמים בענף דיווחו שהעסקאות עם ישראלים ממשיכות אך "בצורה שקטה ולא מתוקשרת" עקב הרגישות האזורית. חשוב להדגיש: לא בוטלו חוזים ולא נמנעו העברות בעלות – הכל ממשיך כרגיל ברמה החוקית, אך עשוי להיות פחות מוחצן. נכון לתחילת 2024, לא נרשמו מגבלות חדשות על ישראלים, והציפייה היא שהיחסים הכלכליים יימשכו לאורך זמן, מאחר ויש תועלת הדדית רבה.
לסיכום פרק הרגולציה: דובאי מספקת למשקיע הישראלי סביבה משפטית בטוחה, גמישה ונטולת ביורוקרטיה מסובכת, בוודאי בהשוואה ליעדים אחרים. הדבר בא לידי ביטוי גם בהקמת תשתית שירותים בלעדית לישראלים – לדוגמה, משרד עורכי דין ישראלי-אמירתי המתמחה בליווי ישראלים נפתח בדובאי, כמו גם חברות ייעוץ מס דוברות עברית. מומלץ לכל ישראלי הרוכש נדל"ן בדובאי לשכור עו"ד מקומי הבקיא בנדל"ן על מנת לבחון את חוזה הרכישה ולהבטיח את זכויותיו (גם אם החוזים סטנדרטיים, תמיד טוב שיועץ מטעמך יעבור). בנוסף, רצוי להיעזר ברואה חשבון ישראלי הבקיא במיסוי בינלאומי, כדי לוודא עמידה בתקנות המס הישראליות (למשל, הגשת דוחות ומתן אופציות להפחתת מס כדין). בפרק הבא נשווה במספר נקודות את הכדאיות הכלכלית (ROI) של השקעה בדובאי לעומת ישראל, תוך התייחסות לעלויות תחזוקה.
5. השוואת רווחיות (ROI), תשואות ועלויות תחזוקה: דובאי לעומת ישראל
תשואות שכירות ו-ROI
כאמור, תשואות השכירות בדובאי גבוהות משמעותית מישראל. נכס ממוצע בדובאי מניב ~5%-7% תשואה שנתית ברוטו משכירות, ולעיתים אף 8%-9% באזורי ביקוש זולים. במקביל, בת"א התשואה ~2.5% ובישראל בכלל סביב 3%-4% במקרה הטוב. בפועל, הפער אף גדול יותר כשמחשבים נטו: בעל דירה בישראל נושא בארנונה, מס הכנסה על שכר דירה (מעל סף מסוים), ולעיתים ועד בית גבוה – כל אלו מקזזים את התשואה. בדובאי, בעל דירה לא משלם מס על שכר הדירה מקומית ולא ארנונה, רק דמי ניהול ותחזוקה שנתיים (Service Charge – על כך מיד).
נתון מעניין השוואתי: מחקר של Global Property Guide מצא שבהשכרה לטווח ארוך דירה ממוצעת מניבה בדובאי כ-5.19% לשנה, לעומת 2.68% בלבד בתל אביב. כלומר, פי שניים ויותר. בחישובי המשקיעים מקובל שגם אם מנכים מס ישראלי מהכנסה בדובאי, התשואה נטו עדיין ~4%-5% – כפול מבישראל נטו.
גם במונחי החזר השקעה כולל (IRR), השקעה בדובאי עשויה להניב יותר: שילוב של תשואת שכירות ועוד עליית ערך. מחירי הנדל"ן בדובאי עלו מאוד ב-2021-2022 (כ-20%-40% בממוצע, ובאזורים יוקרתיים עד 70%-90% כאמור ). כך, מי שקנה לפני העליות הללו נהנה גם מתשואה שוטפת וגם מרווח הון ניכר. למשל, הישראלים שקנו בתחילת 2021 דירה ב-₪1M וערכה הגיע ל-₪1.3M ב-2023, גרפו עוד 30% רווח הון בנוסף לכ-7%-8% שנתי משכירות – IRR תלת-שנתי פנומנלי. אולם, חייבים לסייג שהמצב לא תמיד יהיה ורוד: בשנים 2015-2019, כפי שציינו, המחירים ירדו בהדרגה, כך שמשקיע שקנה ב-2015 ומכר ב-2019 אולי הרוויח מהשכירות אך הפסיד בערך הנכס (IRR נמוך ואף שלילי). המחזוריות הזו תלויה בגורמים כלכליים (היצע ענק של בנייה חדשה שנכנס לשוק, תנאי מקרו כמו קורונה וכו'). Knight Frank צופה שגם ב-2024 מחירי דירות בדובאי ימשיכו לעלות אך מתון יותר, סביב 5%-7% בשנה, ובמגזר היוקרה תהיה התמתנות לאחר זינוק השיא. המשמעות למשקיע: להתבסס בהחלטות לא רק על השערות עליית ערך, אלא לקנות כך שההשקעה "מצדיקה את עצמה" דרך השכרה, ואילו עליית הערך – בונוס.
עלויות תחזוקה ודמי ניהול
בניגוד להעדר מיסים, יש בדובאי עלויות תחזוקה שוטפות שחשוב לקחת בחשבון. בכל בניין מגורים משותף נגבים דמי ניהול שנתיים (Service Charges) למימון אחזקת המבנה, הניקיון, השמירה, תפעול המעליות, הבריכה וכד'. דמי אלה נגבים מבעלי הדירות (ולא מהשוכרים, לרוב) לפי שטח הדירה. גובהם משתנה מאוד: במגדלי פאר עם מתקנים רבים הדמי יכולים להיות גבוהים (למשל 20-30 דירהם למ"ר לשנה); בבניין פשוט – נמוכים (8-15 דירהם למ"ר). לדוגמה, דירה של 70 מ"ר עשויה לשאת דמי ועד בית של כ-7,000 דירהם בשנה (נניח 100 דירהם/מ"ר). בדירה זולה בפרבר, אולי 3,000 דירהם. חשוב שהמשקיע יבדוק את גובה ה-Service Charge מול המוכר ויכניס זאת לחישוב התשואה. במקרים של וילות צמודות קרקע, אין "ועד בית" אך יש לשלם על תחזוקת הגינה הפרטית, ביטחון שער הקהילה (אם קיימת) וכו' – לעיתים דרך דמי ניהול לאגודת הקהילה.
בנוסף, תחזוקת הנכס הפנימית: מקובל שבדובאי השוכרים (בחוזי שנה טיפוסיים) משלמים את חשבונות החשמל, המים והגז, אך תיקונים בדירה (אקלים חם = מזגן מתקלקל וכו') – תלוי בחוזה. לרוב בעל הבית אחראי לתיקון תקלות גדולות (צנרת, מזגן מרכזי), בעוד השוכר לכיסוי תיקונים קטנים. משקיע מרחוק צריך, אפוא, שירותי ניהול נכס – ישנן חברות שמטפלות באיתור שוכר, בגבייה, ובקריאות שירות, תמורת 5%-10% מדמי השכירות. למשל, המשקיעים הישראליים בחמש הדירות שכרו חברת ניהול ב-10% מההכנסות, כך שנותר להם ~90%. זה כמובן מקזז חלק מהתשואה אך חוסך כאב ראש. בחישוב נטו, יש להביא בחשבון: דמי ניהול, עלויות תחזוקה שוטפות (נניח חודש שכירות אחד בשנה שמוקדש לתיקונים/עלויות), ובדירות נופש – גם עלויות ריהוט, אינטרנט, ניקיון בין אורחים וכו'.
נושא נוסף: ביטוח נכס. ביטוח מבנה בבניין משותף לרוב מכוסה על ידי ועד הבית (חלק מה-Service Charge), אך בעלי וילות ירצו לבטח את הנכס בפני נזקי אש, הצפה וכד'. הביטוח בדובאי אינו יקר (כמה מאות דולרים לשנה לוילה). ביטוח תכולה – אם יש ריהוט יקר. מרבית המשקיעים לוקחים ביטוח מינימלי.
מה לגבי שיעורי ריקנות? בדובאי, חוזי שכירות סטנדרטיים הם לתקופה של שנה בדרך כלל, עם אפשרות חידוש בהסכמה. השוכר יכול לעזוב (עם הודעה מוקדמת) לאחר השנה, ולכן יש סיכון של תקופות שהדירה ריקה. בשנים האחרונות, עם הביקוש הגבוה, רוב בעלי הדירות מדווחים על תפוסה שנתית של 90%+. למשל, דירה עשויה להיות ריקה רק 2-3 שבועות בשנה במעבר בין שוכרים. זהו נתון טוב – בערים אחרות בעולם זה לפעמים חודשים. זאת הודות למערכת Ejari – רישום חוזה השכירות במאגר ממשלתי – שעוזרת להסדיר את השוק, וכן בזכות זרם התושבים החדשים המגיעים (גידול אוכלוסייה גבוה באמירויות). ועדיין, משקיע סולידי יכול להכניס במודל שלו חודש אחד פנוי בשנה ליתר ביטחון.
הבדלי התחזוקה ישראל מול דובאי: בישראל בעל דירה משלם ארנונה (בדובאי אין), אך השוכר בארץ לרוב משלם ועד בית וחשבונות – בדובאי בעל הדירה משלם ועד בית (Service charge) והשוכר משלם את המימוש (מים, חשמל). השורה התחתונה: ההוצאות השוטפות על בעל דירה בדובאי עשויות להיות מעט גבוהות יותר מאשר על בעל דירה בישראל, אך הן מתקזזות בכך שאין מיסים על ההכנסה. לכן, התשואה נטו הסופית עדיין לרוב כפולה בדובאי. כמובן, אם בעל הדירה לא מתגורר שם, כדאי שיבקר אחת לתקופה לראות שהנכס במצב טוב, או ישכור מפקח.
להמחשת התמונה הכוללת, בטבלה הבאה נשווה את עלות הבעלות (Ownership Cost) בישראל לעומת בדובאי עבור נכס השקעה טיפוסי:
(טבלה: השוואת היבטי מיסוי ועלות בעלות – ישראל מול דובאי למשקיע נדל"ן)
| פריט | ישראל | דובאי |
|---|---|---|
| מס רכישה / דמי העברה | 5%-8% (לדירה להשקעה) | 4% דמי רישום |
| מס רכוש/ארנונה | כן (תלוי עיר וגודל, אלפי ₪) | אין |
| מס על שכר דירה | פטור עד ~5,470 ₪/חודש; מעבר לכך 10%-50% לפי מסלול | 0% באמירויות: (אך 15% אופציונלי בישראל) |
| מס שבח במכירה | 25% מרווח ההון (לא בקבלת פטור דירה יחידה) | 0% באמירויות: (אך 25% בישראל לתושב ישראל) |
| מע"מ | אין על השכרה; 0% על מכירת דירת מגורים | 5% מע"מ כללי במדינה (לא נגבה על דיור למגורים) |
| דמי ועד בית/ניהול | משתנה (לרוב ע״ח שוכר בדירה רגילה) | Service Charge שנתית (גבוהה יותר, משולמת ע״י בעלים) |
| תחזוקת נכס | על בעל הבית (אך שוכרים לעיתים מתקנים) | על בעל הבית (ניתן להאציל לחברת ניהול בתשלום) |
| תמריץ תושבות | אין | ויזת משקיע 3/10 שנים (בהשקעה מעל 750k/2M AED) |
מהטבלה עולה שבמישור המיסוי והחוקים הכלכליים, לדובאי יתרון ברור עבור המשקיע: נטל המס המקומי אפסי, ויש אף "בונוס" בדמות ויזה. בישראל העומס המיסויי גבוה יותר, ללא הטבות מיוחדות למשקיעי נדל"ן (אדרבה, מגבלות על מינוף וכו'). כמובן, בסופו של דבר שוק ישראל ודובאי שונים בתכלית, וכל אחד שוקל את יתרונות מול סיכונים – למשל, יש טוענים שנדל"ן בישראל "בטוח" יותר בטווח הארוך כי הביקוש בה תמיד גדל וההיצע מוגבל, לעומת בדובאי, עיר מתוכננת עם מלאי קרקע גדול שיכולה תאורטית לבנות בלי סוף (אם כי בפועל יש מגבלות – פאלם ג'ומיירה, למשל, שטחה מוגבל ולכן מחירי הווילות בה בעלייה מתמדת ). בחלק הבא, נתמקד בטיפים פרקטיים לקונים הישראלים, שלמעשה מסכמים רבים מהדיונים עד כה.
6. טיפים פרקטיים לקונים ולמשקיעים ישראלים בדובאי
רכישת נכס במדינה זרה דורשת זהירות ובדיקה, על אחת כמה וכמה בשוק דינמי כמו דובאי. להלן מספר המלצות וטיפים שהתחדדו משיחות עם משקיעים, סוכנים ועורכי דין – שיעזרו למשקיע הישראלי לנווט בחוכמה:
- בחרו בסוכן נדל"ן מוסמך ובעל ניסיון עם ישראלים: אל תדלגו על שלב התיווך – סוכן RERA מוסמך בדובאי יגן על האינטרסים שלכם, ימצא נכסים מתאימים וינהל משא ומתן יעיל. כיום ישנם כמה מתווכים דוברי עברית שפועלים מטעם חברות אמירתיות, או סוכנויות בינלאומיות שהקצו נציג לישראלים. חברות כמו Be Invest של בשיר עלי מתמחות בליווי ישראלים ומתאמות ציפיות לגבי מטרת הרכישה (נכס להשכרה, לנופש, לפליפ וכו'). ודאו שהמתווך מחזיק רישיון RERA תקף – ניתן לבדוק באתר הרשמי. מתווך טוב גם יוכל להפנות אתכם לעורכי דין ובעלי מקצוע אמינים.
- בצעו בדיקת נאותות על היזם והפרויקט: אם אתם רוכשים נכס חדש (Off-plan) ישירות מחברה, חקרו את היזם. האם סיים פרויקטים בזמן בעבר? מה המוניטין שלו? האם הפרויקט רשום במאגר RERA עם חשבון נאמנות? למשל, חברות גדולות כמו Emaar, Damac, Nakheel הן בטוחות יחסית, אך ייתכנו יזמים קטנים פחות מוכרים – שם דרשו לראות הוכחות ליציבות פיננסית. לעולם אל תעבירו כסף ליזם ישירות לחשבון פרטי – תמיד לחשבון הנאמנות הרשמי של הפרויקט (Escrow) המנוהל ע"י הבנק המורשה. כמו כן, כדאי לבקר באתר הבנייה (או לשלוח נציג) לוודא שהעבודות מתקדמות כמתוכנן.
- ליווי משפטי: אמנם חוזי המכר בדובאי הם סטנדרטיים יחסית, אך עדיין, שכרו עורך דין מקומי (יש גם עורכי דין ישראלים הפועלים שם) שיבדוק את ההסכם. עו"ד יוודא שהחוזה כולל את כל ההבנות (מועד מסירה, פיצוי על איחור, מצב הנכס, ציוד נלווה וכו'), ושאין בו סעיפים מקפחים. עורכי דין בדובאי גם מסייעים בהפקדת המקדמה בנאמנות עד רישום, בדיקת נקיון שעבודים על הנכס, והשלמת הרישום. שכר טרחה לעו"ד נדל"ן שם הוא סדר גודל של 1%-2% מהעסקה – הוצאה קטנה ביחס לביטחון שהיא נותנת.
- בדקו את עלויות התחזוקה ודמי הניהול מראש: בקשו לדעת במדויק מה ה-Service Charge השנתי של הנכס למ"ר. נתון זה אמור להיות גלוי (לכל פרויקט יש תעריף רשמי). במידה ואתם מתכננים השכרה לטווח קצר, חשבו גם על עלויות נוספות – מי מנקה את הדירה? כמה יעלו שירותי ניהול? לעיתים קרובות, נכס יוקרה עם בריכה שיתופית, גינות ומתקנים דורש דמי תחזוקה גבוהים – תשואה גבוהה ברוטו יכולה להישחק משמעותית נטו. בהשוואה, נכס פשוט ללא מתקנים כמעט – עלויות נמוכות ותשואה נטו גבוהה יותר.
- השוואת אזורים ותשואות: עשו שיעורי בית לגבי איזה אזור בדובאי מתאים למטרתכם. לדוגמה, אם המטרה היא תשואה מקסימלית משכירות – ייתכן שעדיף אזור כמו ג'ומיירה וילג' סירקל (JVC) או דובאי סאות', בהם המחירים זולים והתשואות גבוהות (אך עליית הערך אולי איטית יותר). אם המטרה היא גם שימוש עצמי בחופשות + השכרה חלקית, אזור כמו דובאי מרינה או דאונטאון עשוי להתאים – תיהנו מנכס במקום אטרקטיבי ותשכירו אותו ב-Airbnb בתעריף פרימיום בעת שאינכם משתמשים. הכינו רשימת בעד/נגד לאזורים השונים. טבלה שכזו מוצגת בפרק הבא, אך גם התייעצות עם ישראלים שכבר קנו (יש כיום פורומים וקבוצות פייסבוק של ישראלים בדובאי) יכולה לספק מידע אותנטי.
- היערכות להעברת כספים: שליחת סכומי כסף גדולים מישראל דורשת תכנון. לרוב, תידרשו ע"י הבנק הישראלי למסור הסבר (רכישת נכס בחו"ל) ואסמכתאות. מומלץ לפתוח חשבון מט"ח ייעודי ולבצע העברה מסודרת לחשבון נאמנות הפרויקט או לחשבון נאמן עו"ד בדובאי, לא לחשבון המוכר הפרטי (כנהוג שם). יש ישראלים שמבצעים העברה ישירות מחשבון חו"ל שלהם (אם יש להם), או דרך חברות Transfer למיניהן. ודאו לעמוד בכל חוקי ההצהרה לרשות להלבנת הון בישראל – רכישה לגיטימית תעבור חלק אם תדווחו כנדרש. קחו בחשבון גם עמלות המרה – דירהם צמוד לדולר (ערך קבוע ~3.67 AED per $1), כך שקל מול דירהם נע סביב 1:1. יתכן ותיטבו לעשות המרת שקלים לדולרים טרם ההעברה כדי לחסוך הפרשי שער בבנק שם.
- שקלו פתיחת חשבון בנק בדובאי: משקיע רציני המנהל מספר נכסים עשוי לשקול לפתוח חשבון מקומי באמירויות, במיוחד אם קיבל ויזת משקיע. חשבון כזה מאפשר לכם לקבל את דמי השכירות ישירות לשם ולהמיר לשקל רק כשתרצו, או לשלם הוצאות מקומיות בקלות. נכון ל-2023, פתיחת חשבון לתושב זר שאינו תושב אמירויות אינה קלה ודורשת לעיתים זיקה (ויזת תושב או חברה מקומית), אך בעלי ויזת משקיע לרוב מצליחים לפתוח. בכל מקרה, ניתן גם להמשיך לקבל שכ"ד לחשבון בישראל באמצעות העברה בנקאית תקופתית, אך קחו בחשבון דמי העברה בינלאומיים.
- חשבו מסלול מס ישראלי אופטימלי: התייעצו עם יועץ מס/רו"ח ישראלי לגבי הדרך להפחית מס בישראל כחוק. לדוגמה, אם ההכנסה השנתית משכ"ד מדובאי מתחת ~₪100,000, אולי משתלם לבחור במסלול מס 15% על כל ההכנסה ללא קיזוזים – מס שטוח ונמוך. אם יש לכם הוצאות רבות (טיסות לצורך הנכס, דמי ניהול, פחת מבנה 4% שנתי וכו'), אולי תעדיפו לדווח במס שולי ולקזז הוצאות וכך לשלם מס אפקטיבי נמוך. תכנוני מס לגיטימיים יכולים להגדיל את הרווח נטו.
- ניהול סיכונים ופיזור: אל תשימו את כל הביצים בנכס אחד. כפי שראינו, אפילו זוג צעיר כמו א. ו י. קנו מספר דירות במקום אחת. עם תקציב גבוה, עדיף 2-3 דירות צנועות מאשר וילה אחת, מבחינת פיזור סיכון ודמי נזילות (קל יותר למכור דירה קטנה מאשר וילה יקרה בעת חירום). אם בכל זאת מעוניינים בנכס יקר, שקלו לעשות זאת במסגרת קבוצה כדי לחלוק את הסיכון (למשל, שני חברים רוכשים יחד וילה).
- היערכו מנטלית להבדלי תרבות: עולם העסקים בדובאי שונה מעט מישראל. קצב ההתנהלות יכול להיות איטי בבירוקרטיה מסוימת (למרות יעילות מפתיעה במקרים רבים), ולעיתים ההבנות מתגבשות במפגשי "מג'ליס" לא רשמיים. משקיעים מנוסים ממליצים "לגלות סבלנות" ולהבין את התרבות המקומית. מומלץ לבקר פיזית בדובאי לפחות פעם אחת לפני רכישה – לסייר באזורים, לחוש את הנכס, לפגוש את המתווך והיזם. ביקור של כמה ימים יכול לחשוף דברים שתרשימים וברושורים לא מראים.
- בחינת היבטי חוק אחרים: ישראלים צריכים לוודא שאין מניעה מבחינת החוק הישראלי (ישנן הגבלות על השקעה במדינות אויב למשל – לא רלוונטי כאן כי איחוד האמירויות מוגדרת מדינה ידידותית לאחר ההסכם). בנוסף, אם הרכישה היא מסחרית (נניח, בניין משרדים), בדקו היתרי עבודה, רישוי עסקים וכו'. רוב הישראלים עוסקים במגורים, שזה פשוט יחסית.
- יציאה בזמן: כדאי לגבש אסטרטגיית יציאה. השקעה בנדל"ן אינה נזילה כמו מניה, אך גם אינה נעולה לנצח. החליטו מראש: האם הכוונה היא להחזיק 5 שנים ולמכור ברווח (אם השוק יעלה), או להחזיק לאינסוף כהכנסה פאסיבית. אם השוק יתחמם מאוד, אולי תשקלו למכור ולקחת רווח. היו ערים לדופק השוק: Knight Frank, S&P, וייעוץ מקומי יכולים להתריע אם מזהים בועה או עודף היצע עתידי. משקיע סולידי אמר: "בדובאי עדיף להיות בין הראשונים שנכנסים והראשונים שיוצאים מהגל" – הכוונה, לא להישאר אחרון כשכולם מוכרים. כמובן, אסטרטגיה זו לא מתאימה לכל אחד.
לסיכום, המפתח הוא ידע ותכנון: דובאי מלאה הזדמנויות אך גם דורשת משמעת. לא מעט ישראלים הצליחו מאוד בנדל"ן שם, אך היו גם כאלה שחוו אכזבות בגלל התלהבות יתר ללא בדיקה (למשל, קנו נכס באזור רחוק שהתברר כקשה להשכרה). כלל האצבע הוא: "השקיעו במה שאתם מבינים" – אם דירה יוקרתית במרכז נראית לכם מוכרת כי זה מזכיר את תל אביב, לכו על זה; אם מבנה ה-Coliving חדשני בפרברי דובאי נשמע מסקרן אך אתם לא מבינים אותו לגמרי – אולי עדיף לוותר.
7. האזורים הפופולריים ביותר בדובאי לרכישת נדל"ן (בהשתתפות ישראלים)
דובאי עיר גדולה ומגוונת מאוד, עם עשרות שכונות ואזורים בעלי אופי שונה – מסביבות אורבניות צפופות ועד קהילות פרבריות ירוקות. נסקור את האזורים הבולטים שמשקיעים זרים (וביניהם ישראלים) מתעניינים בהם, תוך ציון מאפיינים מרכזיים של כל אזור:
- דאונטאון דובאי (Downtown Dubai) – לב העיר, סביב בורג' ח'ליפה (המגדל הגבוה בעולם) וקניון דובאי. אזור זה מציע דירות יוקרה במגדלים מודרניים, עם ביקוש שיא משוכרים (תיירים ואנשי עסקים). המחיר למ"ר מהגבוהים בעיר – כ-17,900 דירהם ($4,880) למ"ר בממוצע. סטודיו קטן כאן עולה סביב 965 אלף דירהם (~₪1 מיליון), ובאותו מחיר אפשר לקנות 2 חדרים באזור מרוחק יותר (למשל ב-JVC). התשואה משכירות סולידית (~5%-6% ברוטו) – לא הגבוהה ביותר, אבל נכסים כאן נחשבים סחירים ובטוחים, עם שוק משני חזק. Downtown מתאים למי שרוצה "להיות בלב העניינים" – הישראלים שקונים פה לרוב משתמשים בדירה חלק מהזמן (למשל, דירת נופש למשפחה ליד האטרקציות) ומשכירים בשאר השנה לתיירים במחיר גבוה. יתרונות: מיקום ראשי, ביקוש יציב, סמל סטטוס. חסרונות: עלות גבוהה, תשואה מעט נמוכה יותר, רעש ותנועה.
- דובאי מרינה (Dubai Marina) – שכונה תוססת שנבנתה סביב תעלת מים מלאכותית באורך 3 ק"מ, גדושה במגדלי מגורים, מסעדות וטיילת. פופולרית בקרב צעירים וגולים מערביים. המחירים למ"ר מעט נמוכים מדאונטאון אבל עדיין גבוהים. דירת 2 חדרים פה עשויה לעלות ~1.5-2 מיליון דירהם (תלוי גיל ומגדל). התשואה סביב 6%-7%. המרינה היא האזור השני הכי פופולרי למשקיעים זרים אחרי פאלם. הרבה ישראלים מתחילים פה כי האזור מזכיר "מיאמי" או יעד נופש מערבי מוכר. יש קהילה יהודית קטנה אף באיזור (עם בית חב"ד וכו'). יתרונות: אווירה מערבית, חיי לילה, קרבה לחוף. חסרונות: צפיפות גבוהה, פקקי תנועה ביציאה לשדרות הראשיות.
- פאלם ג'ומיירה (Palm Jumeirah) – הארכיפלג המפורסם בצורת עץ תמר. זהו אזור של יוקרה קיצונית: וילות חוף פרטיות, בנייני דירות-פאר, מלונות 5 כוכבים (כגון אטלנטיס). המחיר למ"ר גבוה ביותר מבין האזורים – כ-32 אלף דירהם ($8,790) למ"ר בממוצע לוילה. עסקאות שוברות שיא מתרחשות כאן (כאמור, $163M וילה וכו'). ישראלים מעטים רכשו פה, בדרך כלל רק העשירים ביותר. התשואה משכירות נמוכה (3%-4%) כי המחיר כה גבוה. זה יותר רכישת סמל סטטוס/בית נופש מפואר. מי שקונה כאן, כנראה לא לחוץ על תשואה שוטפת אלא בונה על עליית ערך באי אקסקלוסיבי – ואכן, המחירים מתקרבים לשיא היסטורי בזכות ביקוש לאולטרה-פריים. היתרונות: יוקרה, פרטיות, חוף פרטי. חסרונות: מחיר עתק, מרוחק יחסית (נסיעה לעיר), תשואה נמוכה.
- ג'ומיירה וילג' סירקל (JVC) – שכונה חדשה בפיתוח, מעגלית במבנה (כשמה). ממוקמת בדרום-מרכז העיר, לא ליד הים ולא ליד מרכזי העסקים, אך מתפתחת במהירות עם קניונים קטנים, פארקים וקווים עתידיים של מטרו. היתרון הגדול: מחירים זולים – בין הזולים בעיר כיום למגורים. דירות רבות נמכרות על הנייר במחיר התחלתי, והמון פרויקטים קמו בו זמנית. מושכת מאוד משקיעי Buy-to-let (קנה-להשכיר). כפי שראינו, סטודיו ~450k, 2 חד' ~1.1M. התשואות גבוהות, 8%-9%, כי שכר הדירה לא נמוך פרופורציונלית למחיר הנמוך. כבר כיום השכונה פופולרית בקרב צעירים ומשפחות בתחילת דרכן שרוצות לשכור בזול. לצד זאת, יש חסרונות: היא "בעבודה" – שנים עוד ייבנו בה ויתכנו מטרדי בנייה, כרגע הנוף הוא מנופים בכל עבר. גם הנגישות לחוף/מרכז מוגבלת (20-30 דק' נסיעה). אבל האווירה קהילתית ושקטה יחסית לעיר הגדולה. לישראלים: מי שמטרתו נטו תשואה ולא אכפת לו הלוקיישן היוקרתי, שוקל מאוד JVC – ואכן לא מעט מהעסקאות הזולות של ישראלים היו פה.
- ג'ומיירה לייק טאוורס (JLT) – אח התאום של המרינה, מעבר לכביש השייח זאיד. מורכב מ-3 אגמי מים מוקפים 80 מגדלים. מעט פחות נוצץ ממרינה, אך מציע דירות מרווחות במחירים נמוכים יותר (~AED 11,000/מ"ר). כאמור, 2 חד' ~1.6M AED. יתרונות: כמעט מרינה אך לא במחיר המרינה, שתי תחנות מטרו, קהילה פעילה. חסרונות: מבנים קצת יותר ישנים (נבנו 2006-2011), צפוף, לא על הים ממש. משקיעים ישראלים רכשו פה מספר דירות, בעיקר כי ניתן להשיג נוף מרינה במחיר זול יותר (למשל מגדלים בצד הקרוב למרינה רואים את התעלה).
- ביזנס ביי (Business Bay) – אזור העסקים החדש ליד דאונטאון. עירוב של מגדלי משרדים ודירות. חווה התעוררות בשנים האחרונות כשצעירים מעדיפים לגור קרוב למרכז, אבל במחיר נמוך ממרכז ממש. יש שם גם לא מעט מלונות דירות. המחירים בינוניים, התשואות ~6%. משקיעי מלונות הדירות, כמו הישראלי שקנה חדר מלון, עשו זאת כאן. שווה מעקב כי עם התבססות האזור אולי המחירים יעלו.
- אזורי וילות פרבריים: דובאי מציעה שפע פרברים מתוכננים: Arabian Ranches, Dubai Hills Estate, Damac Hills, סרינה, Mudon ועוד. אלו שכונות של וילות או Townhouses, פופולריות בקרב משפחות (בעיקר גולים עם ילדים). משקיעים ישראלים פחות נכנסו לשוק הזה, אולי כי ניהול וילה מרחוק מורכב יותר מאשר דירה. אך היו בודדים שכן – למשל בני הזוג ב. כאמור, אולי קנו וילה בפרויקט בסגנון זה. מחירי וילות משפחתיות בדובאי משתנים: החל מ-3-4 מיליון ש"ח לוילה קטנה ועד עשרות מיליונים לגדולות. תשואה לרוב סביב 5% בממוצע. היתרון – ביקוש יציב מצד משפחות, נכס "סחיר" ותמיד אפשר למכור למשפרי דיור. החיסרון – הוצאות תחזוקה גבוהות יותר, ומחיר כניסה גבוה.
- Dubai Silicon Oasis / Dubai Sports City / Discovery Gardens / IMPZ: אלו שמות של אזורים פחות מוכרים לתייר אך מאוד משמעותיים למשקיעים. הם מציעים דירות זולות לעובדים ולסטודנטים. למשל Silicon Oasis הוא פארק טכנולוגי עם מעונות ודירות לאנשי הייטק, Discovery Gardens – אזור ותיק עם קומפלקסי דירות זולים ליד האזור החופשי Jebel Ali (קרוב למקומות תעסוקה). ישראלים שהתמקדו בתשואה גבוהה כיסו גם אזורים אלה. מחירי הדירות שם נמוכים במיוחד – חלקן 300k-500k AED לדירה מרווחת – והתשואה יכולה להגיע לדו-ספרתי. אך יש לקחת בחשבון שחלק מאזורים אלו בעלי תדמית מעט פחות יוקרתית, מה שלא יפריע למשקיע ששמח על התשואה.
לצורך הבהירות, להלן השוואה תמציתית של כמה אזורים פופולריים ונתוני מפתח:
- דאונטאון דובאי: מחיר גבוה (דירה ממוצעת $500k-1M), תשואה ~5%, יוקרה אורבנית, ביקוש תיירותי יציב.
- דובאי מרינה: מחיר גבוה-בינוני (2 חד' ~$400k-600k), תשואה ~6%, נוף מים, קהילה מערבית, צפוף.
- פאלם ג'ומיירה: מחיר יוקרתי מאוד (וילה ממוצעת $3-5M, דירות $1M+), תשואה 3%-4%, אקסקלוסיבי, עליית ערך חזקה.
- JVC: מחיר נמוך (סטודיו $120k, 2 חד' $270k ), תשואה 8%+, בפיתוח מואץ, מתאים להשקעה.
- JLT: מחיר בינוני (2 חד' $430k ), תשואה ~7%, מיקום טוב, בניינים מעט ישנים.
- עסקי ביי: מחיר בינוני (1-2 חד' $300k-500k), תשואה ~6%, מרכז עסקי, תוסס אך בעבודות.
- Arabian Ranches (וילות): וילה 4 חד' ~$1M, תשואה ~5%, קהילה למשפחות, ירוק ושקט.
- Silicon Oasis: 1 חד' $150k-200k, תשואה ~9%, דיירים: עובדים וסטודנטים, אזור טק.
הבחירה באזור תלויה מאוד בפרופיל המשקיע ובמטרותיו. משקיע ישראלי שמרני אולי יבחר בדאונטאון/מרינה עבור תחושת ביטחון (נכסים שניתן למכור בכל עת לתיירים או מקומיים עשירים). משקיע הרפתקן ממוקד תשואה ילך ל-JVC או לדיור עובדים. יש גם מי שמאמינים בעליית ערך אדירה באזור חדש כמו דובאי קריק הארבור (שם עתיד לקום מגדל שאפתני "דובאי קריק טאוור"), ורכשו שם על הנייר במחיר נוח – בתקווה שכשהאזור יפותח במלואו, המחירים יקפצו. אגב, דובאי קריק הארבור נרכש לאחרונה לגמרי ע"י Emaar, והם הודיעו על השקעה מסיבית – ייתכן שזה "הדבר הגדול הבא".
לישראלים רבים, ההתלבטות העיקרית הייתה בין מרכז העיר (יקר אך פרימיום) לבין אזורים חדשים (זול ותשואה). חלקם פתרו זאת פשוט על ידי השקעה כפולה: למשל, קונים דירה אחת במרכז שתשמש אותם כשהם באים, ועוד דירה אחת בפרברים שנועדה רק להשקעה מניבה.
כפי שניתן לראות, האפשרויות מגוונות – ודובאי משווקת את עצמה כעיר ש"יש בה לכולם משהו". הישראלים משתלבים בנוף הזה, כשהעדפותיהם לא שונות בהרבה מהמשקיע הגלובלי הממוצע: כולם אוהבים תשואה גבוהה במחיר נמוך, וגם נשבים בקסם פרויקטי היוקרה. איזונים בין השניים מובילים לתמהיל השקעה חכם.
8. סיכום ומגמות לעתיד
הסתכלות על שבע השנים האחרונות (2018-2024) מגלה שחדירת הישראלים לשוק הנדל"ן של דובאי עברה כברת דרך משמעותית בזמן קצר. אם ב-2018 כמעט ולא היה על מה לדבר, הרי שב-2024 ישראלים מחזיקים בעשרות רבות של דירות, וילות ונכסים מניבים ברחבי האמירויות. הסכמי אברהם שימשו כזרז אדיר, ומיד לאחריהם נהרו ישראלים רבים לבדוק הזדמנויות השקעה. הסקירה שלנו הדגישה 30+ עסקאות נבחרות: מהדירה הראשונה שנקנתה ונרשמה ע"ש ישראלי (דירת חדר צנועה בפרויקט של עזיזי) ועד וילות מפוארות שנרכשו ע"י ידוענים, דרך מקבצי דירות קטנות שרכשו משקיעים מתוחכמים להשכרה.
המאפיינים הבולטים שעולים מהניתוח: ישראלים נמשכים לדובאי בגלל הפוטנציאל הכלכלי (תשואה גבוהה, ללא מסים מקומיים), מחסומי כניסה נמוכים (מחיר זול ביחס לישראל, רגולציה תומכת), ואיכות חיים ולייפסטייל (בעיקר בעסקאות היוקרה – הרצון ליהנות מדובאי כיעד בפני עצמו). ראינו שסלבריטאים כמו עומר א. ועדן ב. הצטרפו לטרנד – מה שנתן לו תהודה ציבורית רחבה. חברות תיווך ויזמות הבינו את הפוטנציאל ושיווקו באגרסיביות לישראלים – אם באמצעות טיסות עיתונאים, פרסום כתבות ממומנות ("עולם ההזדמנויות בדובאי" – לדוגמה כתבה בחסות ערוץ 13 ) ועד הקמת שלוחות מקומיות בעברית (כמו אתר "שלום דובאי" וכו').
מבחינת רווחיות, לרוב הישראלים שהשקיעו אכן הייתה זו החלטה נבונה פיננסית: מרבית העסקאות הניבו תשואות דו-ספרתיות (כולל עליית ערך). עם זאת, חשוב לזכור שהתקופה הייתה חיובית לשוק – חלון ההזדמנויות של 2020-2022. מה יקרה בהמשך? צפי המגמות:
- מומחי נדל"ן צופים התמתנות בקצב עליית המחירים בדובאי בשנים הקרובות, אך לא ירידה דרסטית, היות שהביקוש הבינלאומי (בעיקר מצד רוסים, הודים, סינים ועוד) ממשיך להיות חזק. גם ישראלים מוסיפים ביקוש – אף כי מספרם קטן יחסית לקבוצות אחרות, הם "משתכנים" ברשימת 10-15 המדינות הפעילות.
- אינדיקציה ליציבות היא שגם בתקופה של מתיחות מדינית, העסקאות לא נעצרו אלא רק הפכו שקטות יותר.
- כניסת משקיעים מוסדיים – ייתכן שבעתיד נראה חברות השקעה ישראליות גדולות רוכשות נדל"ן מסחרי בדובאי. כבר מדווח על מאות חברות ישראליות הפועלות באמירויות, אך רובן שוכרות משרדים. אולי נראה השקעה ישירה, למשל קרנות ריט ישראליות שיקנו מרכזים לוגיסטיים או קניונים בדובאי – מהלך שלא קרה עדיין בהיקף משמעותי (אולי גם עקב גודל השוק – החברות המקומיות חזקות).
- שוק השכירות בדובאי צפוי להמשיך ולספק תשואות גבוהות – הדמוגרפיה ומודל העיר (אוכלוסיה של 85% זרים, רובם שוכרים) מבטיח ביקוש תמידי לנכסים להשכרה.
- פיתוחי ענק עתידיים (כמו אקספו סיטי, פאלם ג'בל עלי, פרויקטי אי מלאכותי חדשים) עשויים לפתוח יעדים חדשים להשקעה – ואנו צפויים לראות ישראלים הרפתקנים גם שם. למשל, פתיחת קזינו ראשון באמירויות ב-2026 (בראס אל-ח'ימה, אמירות שכנה) עשויה ליצור באזז נדלני, וייתכן שמשקיעים ישראלים יגלו עניין גם בכך.
מנקודת מבט רחבה, כניסת ישראלים לנדל"ן בדובאי היא חלק מתופעה גלובלית: כסף זורם כיום בצורה חופשית יחסית בין שווקים, ומשקיעים מחפשים גיוון גאוגרפי. כפי שישראלים משקיעים ביוון, בארה"ב ובמזרח אירופה – כך דובאי הצטרפה למפה כהבטחה אטרקטיבית. אפילו לאחר עליית המחירים, הנדל"ן שם נשאר זול משמעותית מזה הישראלי (במונחי עלות מוחלטת ותשואה ביחס למחיר). לכן, סביר שהמגמה תימשך.
עם זאת, חשוב להדגיש את האחריות: מחקר, בדיקה וייעוץ הם אבני יסוד להצלחה. כפי שציטטנו בתחילת הסקירה, "השקעות בחו"ל יכולות להיות מורכבות, ומשקיעים חייבים לעשות שיעורי בית ולדבר עם מומחים, לא רק להקשיב לחבר שהתלהב". מי שפועל באופן מושכל ומסתייע באנשי מקצוע – סיכוייו לקצור את פירות ההשקעה גבוהים מאוד.
הרומן של הישראלים והנדל"ן בדובאי עדיין בחיתוליו אך כבר רווי בדוגמאות מרתקות, רווחים נאים וגם לקחים שנלמדו. דובאי מצדה מקדמת בברכה את ההון הישראלי כחלק מהחזון שלה להיות מרכז בינלאומי סובלני ומגוון. ניתן אפוא לצפות שבעשור הקרוב נראה עוד עשרות ואולי מאות עסקאות חדשות – דירות, וילות, ואולי גם מגדלים שלמים – עם חותמת כחול-לבן.