בדובאי – איחוד האמירויות, כל הפעילויות המסחריות (כולל פעילויות בנייה) מוסדרות על ידי חוק פדרלי מס' 18 משנת 1993, הידוע גם בשם חוק העסקאות המסחריות של איחוד האמירויות הערביות או הקוד המסחרי של איחוד האמירויות.

בנוסף לחוק הפדרלי, לכל אמירות יש חוקים ותקנות משלה המסדירים את תחום הבנייה. לדוגמה, לאבו דאבי יש חוקים ספציפיים לגבי בניה ובנייה, כמו חוק הבנייה מס' 4 משנת 1983.

באופן דומה, בדובאי ישנן תקנות, הנחיות וחוזרים שונים שהונפקו על ידי עיריית דובאי, כגון החלטה מנהלית מס' 125 משנת 2001 המספקת שיח טכני מפורט על תקנות ותקנים של בנייה.

בנוסף, לאזורים החופשיים באיחוד האמירויות יש תקנות מיוחדות לבירור תקני הבנייה לצד הנחיות סביבה, בריאות ובטיחות ותנאים טכניים אחרים.

חוקים נוספים הרלוונטיים במיוחד לענף הבנייה הם חוקים המסדירים את ענייני העסקה, לרבות דיני העבודה.

מכרזים פדרליים ציבוריים (כלומר, אלה של ממשלת איחוד האמירויות הערביות) מוסדרים על ידי רגולציה פדרלית של תנאי רכישות, מכרזים וחוזים, צו פיננסי מס' 16 משנת 1975 ("חוק המכרזים הציבוריים הפדרלי"). עבור שותפויות פרטיות ציבוריות פדרליות (PPPs), ההליכים וההוראות מוגדרים במדריך שפורסם לראשונה במסגרת החלטת הקבינט של איחוד האמירויות הערביות 1/1 משנת 2017. בנוסף לחוקי הרכש הפדרליים, חוזי הרכש עם ממשלות אבו דאבי ודובאי מוסדרים על ידי חוק אבו דאבי מס' 2 משנת 2019 וחוק דובאי מס' 22 משנת 2015.

חוזים סטנדרטיים
באיחוד האמירויות, נוהגים הצדדים לאמץ את צורות ההתקשרות של הפדרציה הבינלאומית של המהנדסים היועצים (FIDIC). הצורות השולטות הן אלו מהמהדורות הראשונות (שראו אור ב-1999), כולל:

תנאי החוזה לבנייה (ספר אדום);
תנאי החוזה לתכנון ועיצוב בנייה (ספר צהוב); ו
תנאי החוזה לפרויקטי EPC/Turnkey (ספר כסף).

לטפסי FIDIC יש השפעה משמעותית על נוהלי הבנייה. מקובל שמפתחים משתמשים ב-FIDIC כהנחיה לתפור הוראות חוזיות מותאמות אישית.

לאחרונה, חל שינוי ניכר מהספר האדום של FIDIC (המתאפיין בחובות עיצוב מוגבלות מאוד על הקבלן, אם בכלל) לאחריות עיצובית רבה יותר על הקבלן באמצעות תכנון ובנייה של פרויקטים. באשר לפרויקטים בקנה מידה גדול ומגה, המגמה האחרונה הייתה גם לחוזים מותאמים אישית, כולל PPPs.

לרכישת פרויקטי בנייה, ממשלת אבו דאבי מחייבת את השימוש בתנאי החוזה של ממשלת אבו דאבי. חוזים סטנדרטיים אלה של ממשלת אבו דאבי הוצגו לראשונה בשנת 2007, והם מבוססים על הספרים האדומים והצהובים של FIDIC משנת 1999.

מסיבות

המעסיק
תעשיית הבנייה באיחוד האמירויות היא תחום מיוחד. יזמים מבוססים – בעלי ניסיון משמעותי בפרויקטי בנייה – הם המעסיק האופייני לחוזי בנייה גדולים לנכסים מסחריים. בפרויקטים קטנים יותר, סביר יותר שהמעסיק יהיה בעל קרקע פרטי מאשר יזם מסחרי או מוסדי. באשר לפרויקטים של שירות ציבורי או תחבורה, המעסיק הוא בדרך כלל ישות ממשלתית או חצי ממשלתית.

המעסיקים אחראים לדאוג לקבלת היתרי תכנון והיתרי בנייה בזמן המתאים, וכן להבטיח את בריאותם ובטיחותם של עובדיהם, במיוחד לנפגעי עבודה.

הזכויות והחובות של המעביד כוללות את החובות להנפיק תעודות השתלטות, לעמוד בהתחייבויות התשלום שלו, להסכים לעבודות נוספות ולשינויים ולגמול הוגן לקבלן, וכן את הזכות לסיים את חוזה הבניה (סעיפים). 884 עד 889 של הקוד האזרחי של איחוד האמירויות הערביות).

הקבלן
הזהות התאגידית של הקבלן נקבעת לרוב על פי אופי פרויקט הבנייה. לפני 2020, החוק של איחוד האמירויות הציב הגבלות משמעותיות על טפסי התאגיד הנגישים לאזרחים שאינם איחוד האמירויות לפעילויות מסחריות ואזרחיות. הליברליזציה המאסיבית האחרונה של חוקי התאגידים של איחוד האמירויות מעניקה לקבלנים וקבלני משנה שאינם אזרחי איחוד האמירויות גמישות רבה יותר באימוץ הצורה הארגונית המתאימה ביותר לעסק שלהם.

בעוד שחברות מקומיות של איחוד האמירויות הן הקבלן האופייני לפרויקטים מקומיים, קטנים עד בינוניים, פרויקטים בינלאומיים מבוצעים לרוב על ידי מיזמים משותפים (JVs) או רכבים ייעודיים (SPVs). ה-JV או SPV יכללו בדרך כלל חברה בינלאומית אחת או יותר, יחד עם חברה מקומית. לפעמים, קבלנים יוצרים קונסורציום כדי להציע הצעות ולבצע פרויקטים יחד.

בהתחשב בכך שלקבלנים, קבלני משנה ומעסיקים יש הסדרים חוזיים נפרדים זה עם זה, צנעת החוזים מכתיבה שקבלני משנה בדרך כלל אינם יכולים לבקש פיצויים ממעסיקים ישירות. לעיתים מוכנסות הוראות גב אל גב בחוזי משנה, מה שמתנה את חובת הקבלן לשלם לקבלן המשנה בכך שהקבלן יקבל תשלום מהמעסיק.

קבלני המשנה
בדומה למה שנקבע בסעיף 2.2 הקבלן, סוג הישות התאגידית הפועלת כקבלן משנה תלוי באופי הפרויקט, אם כי סביר יותר לחברות המאוגדות מקומיות (ולא, למשל, סניף של חברה בינלאומית) לפעול כקבלני משנה בחוזים בינלאומיים.

קבלנות משנה היא נוהג נפוץ מאוד באיחוד האמירויות. סעיף 890(1) לקוד העסקאות האזרחיות של איחוד האמירויות הערביות מאפשר קבלנות משנה ללא רשות המעסיק, אם כי בפועל החוזה הראשי יעניק למעסיק זכות חוזית להטיל שליטה מסוימת על כל קבלנות משנה או להטיל עליו הגבלות.

באופן עקרוני, קבלני משנה אינם אחראים ישירות למעסיקים. בפועל, מעסיקים עשויים לדרוש מקבלני משנה לספק אחריות בטחונית לכל ליקוי בעבודות שמבצע קבלן המשנה. בכל מקרה, ולמרות האחריות הביטחונית, הקבלן נשאר אחראי כלפי המעסיק לעבודותיו של קבלן המשנה (על פי סעיף 890(2) לקוד העסקאות האזרחיות). לפיכך, הקבלן הראשי נותר בדרך כלל אחראי לסיום ואיכות העבודות בקבלנות המשנה בזמן, אם כי אחריות זו עשויה להיות מוגבלת חוזית.

אנשי הכספים
באיחוד האמירויות, בנקים מקומיים ובינלאומיים כאחד ממלאים תפקיד פעיל במימון פרויקטים. אחד המאפיינים הספציפיים של שוק הבנייה של איחוד האמירויות הערביות הוא שלעתים משולבים מבני מימון אסלאמיים, המספקים חלופה נוספת למימון קונבנציונלי.

גודלו של פרויקט בנייה יקבע לרוב את מימונו. עבור פרויקטים בקנה מידה גדול או מגה, מימון פרויקטים הוא ברירת המחדל באמצעות בנקים בינלאומיים או סינדיקט של מלווים. פרויקטים בקנה מידה קטן עד בינוני ממומנים בדרך כלל על ידי מלווים על בסיס תאגידי או הפנייה מלאה.

פרויקטים ממשלתיים ורשויות ציבוריות באיחוד האמירויות – בין אם הם פדרליים או ספציפיים לאמירויות – ממומנים בדרך כלל על ידי הגוף הציבורי עצמו, אם כי חלה עלייה לאחרונה בתוכניות השקעות ציבוריות-פרטיות בשנים האחרונות כחלק ממדיניות כללית לתמריץ לעודד השקעות.

בעוד שתפקידם של המממנים מוגבל למתן מימון לפרויקט הבנייה, חוזה המימון עשוי להעניק למממן זכות לפקח ולאשר חוזים עתידיים שנכרתו עבור הפרויקט. כך למשל, הקבלן עשוי להידרש חוזית לקבל אישור מהמממנים לכל קבלני משנה, מה שנותן למממנים הזדמנות לבצע בדיקת נאותות לגבי קבלן המשנה וכלכלת קבלני המשנה, לרבות הצמדת וניכיון תעודת התשלום.

עובד

היקף
תיאור העבודות יינתן על ידי המעסיק (עבור חוזים עיקריים) או על ידי הקבלן (עבור עבודות בקבלנות משנה). זה יגדיר את היקף העבודות. עבור עבודות שתוכנן על ידי המעסיק, המפרט והשרטוטים, כמו גם בין היתר תוכנית ולוח זמנים, כתבי כמויות (BOQ), דו"ח חקירות קרקע ואבני דרך, יסופקו על ידי המעסיק, אם כי הקבלן רשאי להציע הנדסת ערך חלופית.
פתרונות במכרז שלה.
בעבודות שלא תוכננו על ידי המעסיק, המעסיק מספק את הדרישות ההנדסיות לפרויקט, אשר בתגובה יכללו הקבלנים במכרזם מפרטים מפותחים ושרטוטים.

וריאציות
בדרך כלל, התהליך שיש לבצע עבור שינויים, כולל המחיר עבור שינויים, מוסדר על ידי החוזה במקום. בדרך כלל, שינויים עשויים להתבקש על ידי המעסיק או הקבלן, ואם יתקבלו – ייווצר זכאות לזמן וכסף נוספים. בנוסף, כאשר השינויים נחוצים בגלל טעות, עיכוב או מחדל של צד, הצד הטועה אינו זכאי לתוספת זמן או כסף על פי החוזה.

ככלל, העבודות מסתיימות בהתאם למועד הקבוע בחוזה (שעשוי להיות כפוף לתיקון).
אם שינויים גורמים להארכת זמן לסיום העבודות, יכולות להיות תביעות בגין עלויות הארכה, תביעות להארכת זמן ותביעות בגין עבודות נוספות.

עיצוב
באופן מסורתי, ועדיין נפוץ מאוד, המעסיק יעסיק יועץ תכנון, והיקף העבודה של הקבלן יהיה מוגבל לביצוע התכנון שהוכן עבור המעסיק.

לאחרונה, חל שינוי מסוים לעבר חוזי תכנון ובנייה, כאשר הקבלן אחראי לתכנון של חלק מהעבודות או של כולן כפי שצוין ונדרש על ידי המעסיק. כאשר הקבלן מבצע עבודות תכנון, הקבלן יחזיק בדרך כלל בביטוח אחריות מקצועית.

יצוין כי גם כאשר הקבלן אינו מבצע כל עבודת תכנון, הוראת האחריות המישורית המחייבת של איחוד האמירויות (סעיף 880 הקוד האזרחי של איחוד האמירויות הערביות) מטילה אחריות משותפת על הקבלן והמעצב לקריסה חלקית או מלאה של הבניין. אחריותו השנתיים של הקבלן עומדת בעינה גם כאשר התכנון בוצע על ידי צד שלישי. ההשפעה של הוראת האחריות העשרה היא שהחוזה נושא תמיד באחריות מינימלית לעיצוב ביחס לקריסה.

לבסוף, הקבלן אחראי תמיד על תכנון העבודות הזמניות (כגון פיגומים).

בנייה
תחומי האחריות של כל צד נקבעים במסגרת החוזה. כאופייני לחוזי בנייה, המעסיק אחראי למתן גישה לאתר ומתן תשלומים לקבלן המממנים (לפחות חלקית) את העלויות הכרוכות בביצוע העבודות.
המהנדס/היועץ יפקח על ביצוע הפרויקט על ידי הקבלנים, וכן עשוי לספק את התכנון.
הקבלן יבצע את עבודות הבנייה בהתאם לדרישות החוזה.

גישה לאתר
המעסיק אחראי להעניק לקבלן גישה לאתר תוך הזמן הנדרש על פי תוכנית העבודות. המעסיק אחראי ליידע את הקבלן על מצב האתר, לרבות זיהום ותנאי קרקע קיימים. ברגע שהאתר נמצא בחזקת הקבלן, הקבלן אחראי על האתר.
כאשר הוא ברשותו באתר, הקבלן אחראי בדרך כלל לתחזוקת האתר, לאמצעי בריאות ובטיחות ולרמות הרעש והזיהום במקום.

בכל הנוגע לממצאים ארכיאולוגיים, הגורם (בין אם הקבלן ובין אם המעסיק או קבלן המשנה) המגלה את התגלית אחראי לדווח על כך לרשויות ולהודיע ​​לצדדים החוזים על מנת לוודא שכל העבודות יופסקו עד לביצוע חקירה.

היתרים
באופן כללי, פרויקטי בנייה באיחוד האמירויות מחייבים היתר בנייה שיונפק על ידי העירייה שבה יתקיימו העבודות.

לצורך קבלת היתר הבנייה יאושר תחילה תכנון המבנה על ידי הרשויות הרלוונטיות (היתרים אלו יתקבלו על ידי המהנדס).
לאחר קבלת ההיתרים לתכנון העבודות, הקבלן אחראי לקבל היתרים לביצוע העבודות, כגון "אישורי התנגדות" (NOC) מהגורמים המתאימים (למשל היתר סביבתי הנוגע ל פינוי פסולת או אישורים מסוכנויות שירות לקווי מים וביוב).

תחזוקה
עבודות תיקון בתקופת האחריות לליקויים מתבצעות לפי חלוקת העבודות לפי החוזה הראשי וקבלן המשנה.

לאחר תום תקופת האחריות לליקויים, מעסיקים בדרך כלל חוזים על שירותי תחזוקה שוטפים עם חברות מתמחות (במיוחד למעליות ומערכות מיזוג אוויר).

פונקציות אחרות
המעסיק בדרך כלל אחראי על פונקציות תפעול, כספים והעברה. בחוזה הבנייה הטיפוסי של איחוד האמירויות הערביות, הקבלן וקבלן המשנה בדרך כלל אינם אחראים לפונקציות אחרות בתהליך הבנייה, אם כי ייתכנו חריגים עבור פרויקטי PPP או בנייה, בבעלות, הפעלה, העברה של חוזים.

מבחנים
הבדיקות הנדרשות בסיום פרויקט בנייה מפורטות בחוזה.

בדיקות בסיום מבוצעות בדרך כלל על ידי הקבלן הראשי או, בתחומים מיוחדים, על ידי צדדים שלישיים (לדוגמה, עבודות חשמל או מכניות כגון הפעלה ובדיקה של אזעקות אש, מעליות ומערכות מיזוג אוויר).

על פי הספר האדום, המבחנים בסיומם נמצאים בפיקוח המהנדס/היועץ וחייבים להתקיים תוך 14 ימים לאחר הודעת המהנדס/יועץ. הקבלן אחראי לתקן כל ליקוי בטרם ניתנת תעודת ההשתלטות על ידי המהנדס/ היועץ.

השלמה, השתלטות, מסירה
לאחר שהמבחנים בסיומם יתקיימו בצורה משביעת רצון ותעודת ההשתלטות הונפקה על ידי המהנדס/היועץ, הקבלן יזמין את המעסיק לקחת על עצמו את העבודות.

השתלטות בשתיקה: בהעדר תעודת השתלטות, במידה וחלק כלשהו מהעבודות משמש את המעביד, אותו חלק מהעבודות נחשב כאילו הוחלט ומועברות חבויות הקבלן הנוגעות להחזקה באתר. למעסיק.

בנוסף, לאחר ההשתלטות, ועל פי החוזה, ברוב המקרים, חלק מכספי ההחזקה מוחזר לקבלן וערך אגרות הביצוע מופחת בדרך כלל.

תקופת אחריות לליקויים ולפגמים
לאחר קבלת העבודות, מתחילה תקופת האחריות לליקויים, והיא מוגדרת בדרך כלל בחוזה הבנייה בין שנה לשנתיים (אם כי ניתן להאריך את משך הזמן בהיבטים מסוימים של העבודות בחוזה).

בגין כל ליקוי שנתגלו במהלך תקופת האחריות לליקויים, חלה על הקבלן חובה לתקן ליקויים אלו או להשלים עבודות בלתי עומדות (לרבות אלו הנזכרות בתעודת ההשתלטות) במועד. חוזי בנייה רבים יקבעו כי אי עמידה של הקבלן בהתחייבויותיו בתקופת החבות לליקויים תזכה בדרישת ערבות הביצוע.

כפי שהוזכר בסעיף 3.3 עיצוב, הוראת החבות התורנית המחייבת של איחוד האמירויות הערביות (סעיף 880 הקוד האזרחי של איחוד האמירויות הערביות) מטילה אחריות משותפת על הקבלן והמעצב לקריסה חלקית או מלאה של הבניין.

מחיר

מחיר חוזה
הסוגים העיקריים של תשלומי חוזה הם סכום חד פעמי קבוע או חוזה מדידה מחדש (כאשר שווי העבודות מחושב על בסיס לוח מחירים או BOQ שנקבע מראש).

התשלום הנפוץ ביותר מתבצע בדרך כלל כנגד אישור העבודות שהושלמו על ידי מנהל החוזה.
הבדיקה והאישור של עבודות שהושלמו נעשות על בסיס תקופתי (בדרך כלל חודשי) או על בסיס אבני דרך (באבני דרך או שלבים ספציפיים שהוסכם מראש).

תשלום
תשלומים מקדימים ותשלומי ביניים נפוצים מאוד בחוזי בנייה של איחוד האמירויות.

עבור חוזים ממשלתיים, לפי חוזר מס' 1 משנת 2019 שהוצא על ידי המועצה המבצעת של האמירות של אבו דאבי, התשלומים חייבים להתבצע תוך 30 יום מהחשבונית.
כמו כן, נקבע בחוזר כי במקרה של מחלוקת יש לשלם את הסכומים שאינם שנויים במחלוקת בתוך תקופה של 30 יום.

חשבונית
חשבוניות נמסרות בדרך כלל בעותקים מודפסים על ידי הקבלן למעסיק, אם כי חוזים מסוימים מאמצים מערכת אלקטרונית (כגון ACONEX) כדי לייעל את חילופי המסמכים, כולל חשבוניות.

זמן

תוכנית תכנון
מסמכי ההתקשרות יגדירו את האופן בו על הקבלן להסדיר את התכנון.

בחוזה יפורטו השיטה באמצעותה מפתח הקבלן את תכנון הפרויקט ומספק עדכונים תקופתיים. השימוש במערכות ניהול ותכנון פרויקטים כגון Primavera של אורקל נדרש לעתים קרובות בחוזה.
מערכות אלו מייעלות את התהליך, כאשר עדכונים לתכנית מוכנסים על ידי הקבלן, ובכך מייצרות תכנית תקופתית מעודכנת אשר לאחר מכן משותפת עם המעסיק.

עיכובים
כאשר מתרחש אירוע שעלול לגרום לעיכובים, לרוב הקבלן נדרש על פי החוזה להודיע ​​למעסיק על עיכובים אפשריים. הודעת הקבלן על עיכוב פוטנציאלי תכלול פירוט של ההשפעה הכמותית הצפויה של העיכוב על העלות והזמן. תנאי החוזה יפרטו כיצד ייפתרו עיכובים, לרבות הגדרה והבחנה בין עיכובים ניתנים למחילה ובלתי ניתנים לסליחה.

תהליך זה חל גם על עלויות הקשורות בזמן, כאשר – בעקבות הסכמה על הזכאות לעלויות הקשורות בזמן – הקוונטים נקבעים בהתייחסות לתעריפים ספציפיים המוגדרים בחוזה או נגזרים מה-BOQ.

חוזי בנייה באיחוד האמירויות בדרך כלל קובעים כי עיכובים מקבילים ייצרו זכאות להארכת זמן, אך לא להחזר עלויות הקשורות בזמן.

סעדים במקרה של עיכובים
בגין עיכובים בלתי ניתנים לסליחה שנגרמו על ידי המעסיק, זכאי הקבלן להארכות זמן והחזר עלויות הקשורות בזמן.

בגין עיכובים בלתי ניתנים לסליחה שנגרמו על ידי הקבלן, הסעדים העומדים לרשות המעסיקים כוללים פיצויים מחוסלים, פירוק ערבות הביצוע וסיום החוזה.

הצד המושפע עשוי גם לתבוע פיצויים בגין הפרת חוזה שנגרמה עקב איחור.

הארכת זמן
חוזים באיחוד האמירויות יגדירו בדרך כלל את ההליך שיש לבצע על ידי הקבלן לבקשת הארכת זמן. הבקשות נעשות בדרך כלל בהודעה מהקבלן, תוך פרק זמן מסוים מהתרחשות האירוע המחייב הארכת זמן.
חוזים יאפיינו בדרך כלל הודעה זו כתנאי מתלה לתוקפה של הזכאות להארכת מועד, למרות שבתי המשפט באיחוד האמירויות התפצלו בפרשנותם לכך: כאשר סיבת העיכוב מיוחסת בבירור למעסיק, בתי המשפט או בתי הדין עשויים לשקול הענקת תביעות EOT גם כאשר לא עמדו פורמליות ההודעה בחוזה.

הסיבות הנפוצות להארכת הזמן כוללות מזג אוויר שלילי, שינויים בעבודות של המעסיק או קשיים שנתקלים באתר.

כוח עליון
הגנת כוח עליון פוטרת את המתחייב מחובתו לקיים את התחייבויותיו החוזיות.
עם זאת, התחייבויות שאינן מושפעות מסעיף כוח עליון שורדות ויוצרות זכויות במקרה של אי ביצוע של המתחייב.

כוח עליון מוכר על פי סעיף 273 של הקוד האזרחי של איחוד האמירויות הערביות.

על מנת להצליח בטענה לכוח עליון, על צד להוכיח בדרך כלל:

אי-הצפוי של אירוע הכוח עליון;
חוסר האפשרות לביצוע (לא רק שהביצועים יהיו מכבידים יותר מבחינה כלכלית); ו
שהאירוע היה בלתי נמנע וחיצוני לחייב.

כוח עליון מתרחש ברובו בשל אי-אפשרות זמנית והחייב אינו פטור לחלוטין מחובתו לבצע. מילוי ההתחייבות הנדונה מושעה עד למועד שבו תפסיק להתקיים חוסר האפשרות. עם זאת, אם הביצוע יהפוך לבלתי אפשרי לצמיתות, החוזה יופסק אוטומטית בהתאם לסעיף 273 של הקוד האזרחי.

מאחר שחוקי איחוד האמירויות אינם מספקים רשימה ממצה של נסיבות הנכונות ככוח עליון, הצדדים יכולים לבחור להגדיר את הנסיבות הנופלות בגדר כוח עליון בחוזה הבנייה.

סעיף 249 של הקוד האזרחי של איחוד האמירויות הערביות קובע גם את ההקלות הזמינות במקרה של אירוע בלתי צפוי.
בתי משפט ובתי דין לבוררות יכולים להתאים התחייבות חוזית מכבידה לרמה סבירה אם מתרחשות נסיבות חריגות בלתי צפויות בעלות אופי ציבורי.
במקרה כזה, החייב יכול לבקש את הפסקת ההסדר החוזי מאחר שביצוע ההתחייבות החוזית הפך למכביד כתוצאה מהאירוע הבלתי צפוי.

נסיבות בלתי צפויות
הסיכון לנסיבות בלתי נראות מוקצה במסגרת החוזה. בעוד שלפי הספר האדום של FIDIC, הסיכון הזה מוטל על המעסיק, מקובל שחוזי הבנייה של איחוד האמירויות מעבירים את הסיכון הזה לקבלן.

מושגים של נסיבות בלתי צפויות כפופים לחקיקה מחייבת עוקפת באיחוד האמירויות כמתואר בסעיף 6.
1 אי הכללת אחריות.

שיבוש
למרות שמושג ההפרעה אינו מוכר במפורש על פי דיני איחוד האמירויות, הוראות חוקי איחוד האמירויות הכלליות שקיימות סייעו לבעלי עניין לתבוע הארכת זמן בהתאם לחוזה, וכתוצאה מכך תביעות כאלה מתגבשות לעתים קרובות כתביעות הפרת חוזה.

על מנת שייווצרו תביעות מסוג זה, יש להקים תביעת נזיקין בסיסית.

הפרת המעסיק את התחייבויותיו החוזיות, אירוע משבש חייב להיות הגורם לנזק שנגרם לקבלן. על הקבלן להיות מסוגל לבסס את זכותו לתבוע נזקים כתוצאה מהפרעה של המעסיק וכן להיות מסוגל לכמת את תביעתו. הנזק לא צריך להיות רחוק מדי וצריך להיות קשר סיבתי בין ההפרה לנזק שנגרם.

אחריות

החרגת אחריות
לא ניתן לשלול או לתקן אחריות מישור לקריסה חלקית או מלאה של עבודות הבנייה. לא ניתן לשלול אחריות לפציעות אישיות או מוות, הונאה, מעשים פליליים או רשלנות.

התנהגות בלתי הולמת בכוונה ורשלנות חמורה
הקוד האזרחי של איחוד האמירויות הערביות מכיר במושג התנהגות בלתי הולמת ורשלנות, ומייחס להן השלכות משפטיות.

על פי סעיף 383(1) של הקוד האזרחי של איחוד האמירויות הערביות, התנהגות גורמת לאחריות כאשר היא אינה נופלת מאותו "סביר" בנסיבות דומות, בעוד שלפי סעיף 383(2) רשלנות חמורה או הונאה תמיד גורמת לאחריות.

בנוסף, סעיף 296 לקוד האזרחי של איחוד האמירויות הערביות פוטר צדדים מהימנעות מאחריות לפעולות מזיקות.

הגבלת אחריות
חוק איחוד האמירויות מכיר בתקפותם של סעיפי הגבלת אחריות בגין הפסד תוצאתי או אבדן רווחים או הכנסה.

עם זאת, חוק איחוד האמירויות אינו מכיר בדרך כלל בסעיפים המוציאים באופן מוחלט צד אשם מאחריות, או כאשר התרחשה תקלה חמורה. ראה גם 6.
1 החרגת אחריות.

ריסק, ביטוח וניירות ערך

פיצויים
הקבלן נוהג לשפות את המעסיק בגין הפסדים שנגרמו לצדדים שלישיים במהלך עבודות הבנייה.
זה בדרך כלל מזכה בביטוח אחריות צד ג' של הקבלן.

חוזי בנייה של איחוד האמירויות הערביות דורשות לעתים קרובות ביטוח כדי להגן על המעסיק והמהנדס מפני חבות אזרחית, לרבות, בין היתר, הפרת זכויות IP, חבות בריאות, בטיחות וסביבתית.

ערבויות
על פי חוזה הבנייה הטיפוסי של איחוד האמירויות הערביות, ביצועי הקבלן מובטחים על ידי איגרת ביצוע שהונפקה על ידי בנק.

ביטוח
עיין בסעיף 7.
1 פיצויים בגין התחייבויות אזרחיות.

כמו כן קיים ביטוח לכוח אדם/כוח אדם של המהנדס והקבלן, לציוד וכן ביטוח לעבודות שהושלמו.

חדלות פירעון
מקובל שצדדים מכניסים סעיף המאפשר סיום חוזה אם הקבלן או המעסיק מגישים בקשה לחדלות פירעון או נחשבים לחדלות פירעון.

חלוקת סיכונים
חלוקת סיכונים בין מעסיקים לקבלנים היא מאפיין נפוץ בענף הבנייה באיחוד האמירויות והקצאת הסיכון הספציפית מוגדרת בכל חוזה בנייה. לתנאים הכלכליים והשוקיים בזמן המשא ומתן תפקיד חשוב בחלוקת הסיכונים בין הצדדים.

בדרך כלל, המעסיקים נושאים בסיכון עבור האתר כאשר הוא אינו ברשות הקבלן ובאחריות על מידע האתר הנמסר לקבלן. כמו כן, המעסיק אחראי למסור מידע מדויק לגבי היקף ומפרט העבודות.

בתורם, הקבלנים אחראים על עבודות הבנייה (שעשויות במקרים מסוימים לעבור לקבלן המשנה), ועל התרחשויות באתר במהלך התקופה בה הם נמצאים ברשותם באתר (הכוללת אחריות לפגיעות באתר, וכן זיהום ומאפשר לקבלנים אחרים כגון צדדים שלישיים גישה הכרחית להשלמת העבודות שלהם).

ניהול חוזים ותביעות

כוח אדם
הוראות חוזיות לגבי כוח אדם נמצאות ברוב חוזי הבנייה הסטנדרטיים, אם לא כולם. כדוגמה, הספר האדום של FIDIC משנת 1999 כולל את ההוראות הבאות המחייבות קבלנים, ביחס לאנשיו:

לשלם שכר בשיעור שאינו נמוך מזה שנקבע בענף;
לספק דיור ותחבורה לעובדים;
לספק צוות רפואי במקום, מתקני עזרה ראשונה, שירותי קופת חולים ואמבולנסים בכל עת; ו
להציב דרישות רווחה והיגיינה הכרחיות למניעת מגיפות.

בנוסף, חוקי העבודה המקומיים חלים על פועלי בניין, הכוללים באיחוד האמירויות את הדברים הבאים.

שעות עבודה – אסור לעובדים לעבוד יותר משמונה שעות ביום ו-48 שעות שבועיות, אלא אם הם ממלאים תפקידי ניהול או פיקוח.

שעות נוספות – שעות נוספות מותרות אך לא יעלו על שעתיים ביום (אלא אם כן הכרחי כדי למנוע אובדן משמעותי או תאונה חמורה). עובדים זכאים לתוספת של 25% משכרם השעתי, עלייה ל-50% בין השעות 21:00-04:00.

אמירציה – מדיניות האמירות מעודדת העסקת אזרחי איחוד האמירויות. במקרה של אי זמינות של עובדים לאומיים, יש לתת עדיפות ראשונה לאזרחים ערבים, ואחריהם לאזרחים של מדינות אחרות.

חגים ציבוריים – כל העובדים זכאים לכל החגים הרלוונטיים למגזר הפרטי כפי שהוכרזה על ידי ממשלת איחוד האמירויות הערביות.

קבלנות משנה
על פי החוק של איחוד האמירויות הערביות, הקבלן רשאי לקבל את כל העבודות או חלקן בקבלנות משנה, אלא אם הצדדים הסכימו אחרת בחוזה (סעיף 890(1) של הקוד האזרחי). במקרה האחרון, נדרשת הסכמה מראש של המעסיק, הנותנת למעסיק הודעה כי העבודות יבוצעו על ידי קבלן משנה. במקרים רבים, החוזה ידרוש גם מהמעסיק לאשר את קבלן המשנה. ראה 2.
2 הקבלן על חוזים גב אל גב.

בהתחשב בכך שבדרך כלל הקבלן נשאר אחראי לעבודות הבנייה (כולל העבודות בקבלנות משנה, לפי סעיף 890(2) לחוק האזרחי), סעיפי שיפוי כלולים בהסכמי קבלנות משנה כדי לספק הגנה לקבלן מפני מחדלים של קבלן המשנה.

קניין רוחני
זכויות קניין רוחני ("זכויות IP") מהוות חלק חשוב בענף הבנייה. חוזי הבנייה באיחוד האמירויות מחייבים בדרך כלל את המעצב לספק לבעלים (כלומר, הצד שרוכש את הפרויקט), זכות מפורשת להשתמש בעיצוב המיוצר על ידי אותו מעצב, המפורטת בדרך כלל בהגדרה של "מסמכי עיצוב". בנוסף, חוקי זכויות היוצרים של איחוד האמירויות קובעים במפורש כי הבעלות על זכויות היוצרים בעיצוב אדריכלי נתונה לבעלים של הנכס, ולא למחבר המקורי שיצר את העיצוב האדריכלי (אלא אם הוסכם אחרת). אם הוסכם אחרת, השימוש במסמכי עיצוב ניתן באמצעות הסכמי רישיון.

בדרך כלל, חוזים אלו יכללו גם סעיף שיפוי לשיפוי הבעלים מפני כל אחריות שנוטל על הבעלים במקרה שמסמכי העיצוב פוגעים בזכויות הקניין הרוחני של צד שלישי. במקרים בהם המעצב אינו מוסר בעלות אלא רק רישיון לקבלן או למעסיק להשתמש בעיצוב, לרוב נכללים סעיפי בלעדיות על מנת למנוע מהמעצב להשתמש באותו עיצוב עבור פרויקטים אחרים.

לעתים קרובות, צדדים שלישיים כגון מממנים, רוכשים ודיירי מפתח של פרויקט מקבלים גישה לעיצובים על ידי המעצב. מקובל שמעצבים באותם מקרים מספקים ערבויות בטחונות לבעלים.

תרופות ונזקים

תרופות
על פי עקרון החירות החוזית, צדדים לחוזי בנייה חופשיים להסכים לסעדים בגין הפרת החוזה, בכפוף להוראות החוק המחייבות ולתקנת הציבור. לדוגמאות של תרופות, ראה 5.
3 תרופות במקרה של עיכובים.

בנוסף, זמינים הסעדים המשפטיים בגין הפרת חוזה (כגון סיום או פיצויים).

הגבלת תרופות
על פי עקרון החירות החוזית ככלל, רשאים הצדדים לקבוע מראש פיצויים בשל הפרה, לרבות הגבלה על גובה הפיצוי. זכות זו מוכרת גם במפורש על פי סעיף 390(1) של הקוד האזרחי של איחוד האמירויות. לכן, מקובל שגורמים באיחוד האמירויות, המעורבים בפרויקטים של בנייה, מגבילים את הסעדים, שבדרך כלל מבוצעים באמצעות הוראות מחוסלות המגבילות את סכום הפיצויים הזמינים.

עם זאת, יש לציין כי על פי סעיף 390(2) לקוד האזרחי של איחוד האמירויות, לבתי משפט או בוררים באיחוד האמירויות המחילים את דיני איחוד האמירויות יש שיקול דעת להתאים את הסכום לתשלום כדי לשקף את ההפסד שנגרם בפועל, ובכך לבטל את הגבלת החבות החוזית.

הצדדים חייבים להבטיח שכל הגבלה חוזית של נזקים היא סבירה, שכן מגבלות בלתי סבירות יבוטלו על ידי בית המשפט, ויפתחו את הדלת לפרשנות שיקול דעתו של בית המשפט לגבי ההפסדים בפועל שנגרמו לצד. הזכות לסעד משפטי צריכה לתמרץ את הצדדים לשקול היטב הוראות הגבלה חוזיות.

סעיפי הסעד הבלעדיים
סעיפי סעד בלעדיים ובלעדיים נכללים לעתים קרובות בחוזי הבנייה של איחוד האמירויות הערביות. סעיף הסעד הבלעדי הנפוץ ביותר הוא פיצויים מחוסלים בגין הפרת התחייבויות מסוימות (למשל, זמן ביצוע). במקרים מסוימים, החוזה עשוי לדרוש ביצוע ספציפי כתרופה בלעדית.

עקרונות חוזה כלליים חלים לקביעת תקפותם של סעיפים כאלה, לרבות ההוראות בדבר שימוש לרעה בזכויות (על פי סעיף 106 של הקוד האזרחי של איחוד האמירויות הערביות) והדרישה המשפטית שהפיצוי יהיה שווה לנזק שנגרם (לפי סעיף 390(2) של הקוד האזרחי של איחוד האמירויות).

כאשר מתעוררת מחלוקת בחוזה בנייה הכולל סעיף סעד יחיד, סעיף הסעד היחיד יהפוך לרוב לנושא שנוי במחלוקת. לכן, יש לשקול היטב את סעיפי הסעד הבלעדיים על פי חוק איחוד האמירויות.

נזקים שלא נכללו
סעיפים חוזיים שאינם כוללים תביעות בגין אובדן רווח, אובדן רווחים עתידיים או הפסד עקיף או תוצאתי ניתנים בדרך כלל לאכיפה על פי החוק של איחוד האמירויות הערביות, כל עוד הם אינם סותרים את החוקים המחייבים או את תקנת הציבור.

עם זאת, ישנם סוגים מסוימים של נזקים שאינם ניתנים לביטול בחוזי בנייה (ראה 6.
1 שלילת אחריות.

זכויות שמירה והשעיה
זכויות השמירה של המעסיק נפוצות באיחוד האמירויות. ככלל, 10% מכל תשלום ביניים נשמרים על ידי המעסיק, מתוכם 5% משוחררים עם השלמת ההשתלטות והשאר 5% לאחר תום תקופת החבות לליקויים.

הקוד האזרחי של איחוד האמירויות הערביות אינו מכיר במפורש בתפיסה הספציפית של השעיה, למרות שסעיף 247 לקוד האזרחי מכיר בהתחייבות חוזית הדדית של כל צד למלא את התחייבויותיו החוזיות, אם לא, אי ביצוע של צד אחד מותר בהתאם למבנה המשפטי.
לאור חוסר הוודאות סביב הזכאות להשעיה, צדדים משלבים לעתים קרובות הוראה ספציפית על כך בחוזה שלהם.

סיום
בהתאם לסעיף 267 לקוד האזרחי של איחוד האמירויות הערביות, ניתן לסיים חוזה כדין באחת משלוש דרכים:

מקום בו הושלמו העבודות או השירותים המוסכמים;
ביטול החוזה בהסכמה הדדית; או
צו בית משפט.

הוראות חוזיות המשלבות את סעיף 271 של איחוד האמירויות הערביות מאפשרות סיום עקב אי ביצוע התחייבות הדדית על ידי הצדדים המתקשרים.

הודעה נאותה, בין בהתאם לחוזה או בתנאים סבירים, נחוצה כדי לתת תוקף לסיום החוזה.

יישוב סכסוכים

יישוב סכסוכים רגיל
באיחוד האמירויות, סכסוכי בנייה נדונים על ידי בתי המשפט המקומיים של איחוד האמירויות הערביות (יבשת), כמו גם בתי המשפט מחוץ לחוף הים במרכז הפיננסי הבינלאומי של דובאי (DIFC) והשוק העולמי של אבו דאבי (ADGM).

לבתי המשפט באיחוד האמירויות יש סמכות שיפוט כללית על סכסוכי בנייה כאשר מתקיימים התנאים לסמכות שיפוט אישית וטריטוריאלית. בתי המשפט המקומיים של איחוד האמירויות ימנו לעתים קרובות מומחה בנייה ו/או פיננסי (מתוך רשימה של מומחי בית משפט מוסמכים) כדי לבחון את הסוגיות העובדתיות והטכניות.

לבתי המשפט של DIFC יש חטיבת בנייה מומחית לסכסוכי טכנולוגיה ובנייה.

יישוב סכסוכים חלופי
מלבד ליטיגציה בבתי משפט (בין אם בבתי משפט ביבשת ובין אם בבתי משפט באזור חופשי), בוררות היא שיטה פופולרית מאוד ליישוב סכסוכי בנייה. בוררות באיחוד האמירויות כפופה לחוק הפדרלי (6) משנת 2018.

מוסדות הבוררות באיחוד האמירויות כוללים:

מרכז הבוררות הבינלאומי של דובאי (DIAC);
מרכז הפשרה והבוררות המסחרי של אבו דאבי (ADCCAC) ;
ICC (מבוסס ב-ADGM); ו
המרכז הסעודי לבוררות מסחרית (מבוסס בדובאי).

למרות שהיסטורית פחות פופולרית, מועצות לשיפוט מחלוקות (DAB) זכו לפופולריות מסוימת לאחרונה. בעוד שהחלטות של מועצות DAB אינן ניתנות לאכיפה אוטומטית, הן נחשבות כבעלות סמכות שכנוע על ידי בתי המשפט ובתי הדין של איחוד האמירויות.

בנוסף, הגישור תופס אחיזה גם עם חקיקתו באפריל 2021 של חוק פדרלי מס' 6 משנת 2021, על גישור ליישוב סכסוכים אזרחיים ומסחריים ואשרור של איחוד האמירויות הערביות את אמנת סינגפור בנושא גישור ב-2022.