EJARI היא פלטפורמה מקוונת מתוחכמת שפותחה על ידי RERA בדובאי כדי לתעד ולהסדיר בקפדנות חוזי שכירות עבור כל סוג של נכס, במסגרת החוקית של חוק מס' 26 משנת 2007, כפי שתוקן על ידי חוק מס' 33 משנת 2008. מערכת חלוצית בתחום השכרת וניהול הנדל"ן, שיפור איכות שירותי הנדל"ן הקשורים לרישום ורגולציה.

השקעות נדל"ן
משקיעי נדל"ן ישראלים הפועלים בדובאי חייבים ליישר קו עם מערכת EJARI כדי לשמור על עמידה בחוקי הנדל"ן והתקנות המקומיים. זה חיוני למשקיעים להבין את ההשלכות והמנגנונים של המערכת, שכן הם מהווים את אבן הפינה של עסקאות נדל"ן בדובאי.

השלכות על משקיעים ישראלים:
ציות ואבטחה:
EJARI מבטיחה שכל חוזי השכירות עולים בקנה אחד עם החוקים המקומיים, ומספקים סביבה בטוחה למשקיעים ישראלים על ידי שמירה על זכויות והסדרת היחסים בין כל הצדדים המעורבים בהשכרה וניהול נכסים.

יעילות תפעולית:
רישום חובה של חוזי שכירות באמצעות EJARI מציע גישה יעילה ויעילה לניהול חוזים עבור משקיעים ישראלים, המאפשרת להם לנהל את השקעותיהם ביעילות.

ניהול סיכונים:
קביעה ברורה של אחריות וחובות בין בעלי נכסים וחברות נדל"ן ממזערת סיכונים תפעוליים ואי בהירות עבור משקיעים ישראלים.

הגנת משקיעים:
התיעוד והרגולציה המקיפים שמסופקים על ידי EJARI מבטיחים את הזכויות והאינטרסים של משקיעים ישראלים, מקלים על מחלוקות ועימותים משפטיים אפשריים.

ידע שוק:
משקיעים ישראלים יכולים לקבל תובנות וידע על שוק הנדל"ן בדובאי באמצעות EJARI, מה שיכול להועיל בקבלת החלטות השקעה מושכלות.

הדרכה והסמכה:
משקיעים ישראלים, או נציגיהם, עשויים לעבור תוכניות הכשרה לשימוש ב-EJARI, קבלת תעודות המאפשרות להם לרשום נתונים ולהנפיק חוזי שכירות ישירות דרך הפלטפורמה, תוך שיפור יכולתם בניווט בשוק הנדל"ן בדובאי.

חשיבות אסטרטגית:
עבור משקיעי נדל"ן ישראלים, התאמה ושילוב של העקרונות והפרקטיקות של מערכת EJARI היא חיונית מבחינה אסטרטגית. זה לא רק מבטיח ציות לחוק ושקיפות תפעולית אלא גם סולל את הדרך למיזמי השקעה ברי קיימא ורווחיים בשוק הנדל"ן של דובאי.

השקעות נדל"ן דובאי
למשקיעי נדל"ן ישראלים הפועלים בדובאי מוצגת סביבה מובנית ותואמת, באדיבות מערכת EJARI. המערכת מבטיחה כי זכויות ואינטרסים של משקיעים מוגנים, היחסים מוסדרים ומספקת סביבה בטוחה ומתאימה לביצוע עסקאות נדל"ן. על ידי מינוף ההזדמנויות שמציגה EJARI, משקיעים ישראלים יכולים לנווט אסטרטגית בשוק הנדל"ן בדובאי, תוך אופטימיזציה של השקעותיהם תוך עמידה בנוף הרגולטורי המקומי.

מנגנוני EJARI

רישום חוזה שכירות

מכיוון שהרישום של חוזי שכירות באמצעות EJARIהוא חובה, פותחו תוכניות לחיבור בין כל העוסקים בתחום החכירה והניהול של נכסים, כולל חברות מורשות בתחום זה, חברות בעלות וניהול נכסים, או בעלי דירות המנהלים את נכסיהם על בסיס אישי. , או נציגיהם המשפטיים, ולאפשר להם להירשם ולהוציא חוזים.

רישום חוזי ניהול

חוזי ניהול שנכרתו בין בעל הנכס לבין חברת הנדל"ן המורשית נרשמים באמצעות .nTmEJARIזה קובע אחריות והתחייבויות בין הצדדים לחוזה, בעיקר בכל הקשור לניהול נכסים, שירותים הניתנים לשוכרים, הנפקה ורישום חוזי שכירות, מעקבים משפטיים, גביית דמי שכירות, תחזוקה והתחייבויות נוספות. מטרת רישום חוזה הניהול היא לאפשר לחברה לקבל מידע על הנכס הרשום, לבצע כל פעולות מורשות על פי חוזה הניהול, לרבות רישום שוכרים ותהליכים הקשורים לחוזי השכירות, כגון שכירות, חידוש, וכן פינוי במהלך תקופת חוזה הניהול.

הדרכה על שימוש n-EJARI

יש תוכנית הדרכה לשימוש EJARI-בעל מנת להכשיר אנשים שצריכים להשתמש בה. נעשו הסדרים עם מכון הנדל״ן של דובאי בהקשר זה על מנת לשלוח אנשים רשומים להכשרה ולהענקת תעודות. הגישה rm^-EJARIלאנשים שקיבלו את תעודות ההכשרה המאפשרות להם לרשום נתונים ולהנפיק חוזי שכירות ישירות דרך האתר.

מסמכים נדרשים לרישום H-EJARI

משתמשים

מנהל בעלים (יחיד): מי שמנהל את הנכס שהוא בבעלות אישית בלבד. אין צורך ברישיון בנושא זה.

מסמכים נדרשים:

. 1עותק דרכון.

.2עותק של שטר הבעלות של כל נכס בבעלות (כדי לאמת את מספר

הבעלים).

מנהל בעלים (חברה): הגוף (החברה) המנהל את הנכס בבעלות החברה בלבד (כלומר הנכס הרשום על שם החברה). לחברה זו עשויות להיות פעילויות שונות, כגון קניון, מרכז מסחרי או גוף ממשלתי או מעין-ממשלתי.

מסמכים נדרשים:

. 1העתק של רישיון המסחר .2העתק של שטר הבעלות של כל נכס בבעלות החברה (כדי לאמת את

מספר בעלים).

.3עותק של הדרכון של הנציג הרשמי של החברה (מנהל)

.4מכתב מהחברה המזהה את שמות המשתמשים שיהיו

כשיר להשתמש בתוכנית.

5.עותקים של הדרכונים של העובדים המועמדים להשתמש בתוכנית

חברות לניהול נכסים

חברה העוסקת בניהול נכסים ברישיון המחלקה

לפיתוח כלכלי לביצוע כל אחת מהפעילויות הבאות: השכרת וניהול נכסים מטעם צדדים שלישיים: (פעילות זו מעניקה לחברה את הסמכות להשכיר נכסים מבעלים, ולאחר מכן לשחררו לצדדים שלישיים).

שכירות וניהול רכוש פרטי: (פעילות זו מעניקה לחברה סמכות לנהל את רכושו של נותן הרישיון וקרוביו בלבד).

שירותי פיקוח מנהלי על נכסים: (פעילות זו מעניקה לחברת הניהול סמכות לנהל את נכסי הבעלים על פי חוזה ניהול בין החברה לבעלים, בו קובע הבעלים את הסמכות המוקנית לחברה לנהל עבורו את הנכס.

מרכזי קניות וקניונים

מרכזי שירות לאנשי עסקים

חנויות כלבו וחנויות קמעונאיות

מסמכים נדרשים:

. 1העתק רישיון הסחר .2העתק הדרכון של הנציג הרשמי של החברה (מנהל)

.3מכתב מהחברה המזהה את שמות המשתמשים שיהיו

כשיר להשתמש בתוכנית.

4.עותקים של הדרכונים של העובדים המועמדים להשתמש בתוכנית

נציג הבעלים (סוכן)

מי שמייצג את הבעלים על פי "פוי הכוח שניתן על ידי הבעלים, או בעלים בקבוצה בעלת בעלות משותפת על הנכס, המיוצג על ידי "פוי כוח שניתן על ידם, או תחת אפוטרופסות משפטית (כגון כונס נכסים, א. אפוטרופוס של קטינים, או נציג היורשים).

מסמכים נדרשים:

. 1עותק של דרכון הבעלים (בין אם יחיד או קבוצת בעלים)

2.עותק דרכון של הסוכן

.3עותק של "פוי הכוח ו/או (צו האפוטרופסות או צו מינוי כונס הנכסים)

 

פרק ב

כיצד לרשום חוזי חכירה עם

RERA

 

הבעלים שמנהל את הנכס באופן אישי (אין צורך ברישיון ניהול נכס)

1. 1. מילוי טופס הצהרת ניהול נכס (00)הכולל

המידע על חוזה החכירה והנכס.

.2צירוף המסמכים הנדרשים, דהיינו: .1עותק דרכון .2העתק של שטר הבעלות ומפת הקרקע (מחלקת מקרקעין)

3.העתק "פוי הכוח של אחד הבעלים, במקרה של משותף

בעלות על הנכס

חובות הבעלים:

. 1אם הבעלים האציל את ניהול הנכס לחברה לניהול נכסים, יקיים הבעלים את הדברים הבאים: .2החברה תהיה מורשית ורשומה על ידי RERAועסקיה יכללו השכרת וניהול נכס לצדדים שלישיים, או פיקוח מינהלי על נכסים. (אימות רישיון הסחר).

3.חתימה על חוזה ניהול עם החברה המזהה את הצדדים לחוזה, פרטי הנכס, התחייבויות כל צד, דמי ניהול ותקופת ההתקשרות. במידה והבניין יושכר במלואו, תהיה לחברה רישיון לנהל את עסקי השכירות והניהול של נכסים מטעם צדדים שלישיים.

.4החותם בשם החברה יהיה בעל כשרות

(מורשה רשמית).

.5לחברת ניהול הנכסים יהיה מקום

(כתובת פקסית)

במקרה שהבעלים שוכר ומנהל את הנכס בעצמו, יקיים הבעלים את הדברים הבאים:

. 1הנכס צריך להיות בבעלות (ניתן למבקש) ואין חולק על בעלותו על ידי אדם אחר.

2. 2. במקרה שהנכס בבעלות משותפת, צריך להיות "פוי כוח

על ידי הבעלים למבקש מאומת אצל הנוטריון.

.3הנכס שניתן על ידי הממשלה לא יהיה בית עממי ויועד למגורי משפחה עבור האדם לו הוא מוענק.

בלבד, בכפוף לתנאים שנקבעו על ידי הגופים הממשלתיים.

.4הנכס לא ימושכן עבור כל גורם שיקבע אי

השקעה (כגון ,:ן15313:ן8בנקים מסוימים ותורמים).

.5הנכס לא ימומן על ידי פרויקט השיכון זאיד או ממוסד הדיור של מוחמד בן ראשיד.

.6לא יהיו תיקון או הפרות ביחס לתוכנית הנכס, והנכס "בנה על פי התנאים והתקנים החלים שנקבעו בתקנות באמירות דובאי, על פי תעודת ההשלמה שהונפקה על ידי עיריית דובאי, וכן הרישיונות שניתנו לשימוש ומפרטים.

.7הנכס יעמוד בתנאי בטיחות וביטחון (אזרחי הצהרת הגנה).

.8מטרת החכירה והשימוש יפורטו ויעמדו בתנאים המורשים באמירות דובאי לפי "עוד

האזור (מגורים, מסחריים, תעשייתיים וכוי)

.9במקרה שהנכס מושכר כולו או חלקו (תוספת, חלק מווילה, או תוספות כלשהן), יצוין הדבר ויוגשו התוכניות שאושרו על ידי עיריית דובאי.

.10במקרה של השכרה חלקית של הנכס, יותקן מד חשמל עצמאי לחלק המיועד להשכרה, יסתיימו ההליכים ויקבלו אישורים מרשות החשמל והמים של דובאי.

.11יזוהה האחראי לתחזוקה וירכש חוזה תחזוקה מחברת אחזקת מבנים.

.12יזוהו המתקנים והשירותים הקיימים בנכס, מידת רשות הדיירים להשתמש במתקנים אלה וההתחייבויות שיש לעמוד בהן (כגון בריכות שחיה, חדרי כושר, גינות, חניונים וכדומה).

.13יזוהה הגורם האחראי על ניקיון ואבטחת הנכס וניהול המתקנים.

.14המפרט והשטח הכולל של הנכס ושטח המושכר

חלק יזוהה (במקרה של חכירה חלקית).

.15ביטוח יוחזק לגבי הנכס באחת מחברות ביטוח הרכוש.

.16שווי דמי השכירות של הנכס יזוהה.

.17משך חוזה השכירות יזוהה.

.18סכום הביטוח המוסכם על המשכיר והשוכר

להיות מזוהה.

.19המשכיר יתחייב לעמוד בתקנות ERA^

חוק בעלי בתים ודיירים שהוצא באמירות דובאי.

.20המשכיר מתחייב לאמת את חוזה השכירות בחברת ERA^

להציג את המסמכים ופרטי השוכר עבור כל חוזה (חכירה או חידוש).

. 21המשכיר מתחייב שלא להוציא יותר מחוזה אחד עבור המושכר ולגבי אדם אחד או גוף אחד בלבד.

.22במקרה בו יופסק ההתקשרות עם השוכר, תוצג חשבונית המים והחשמל הסופית בצירוף הפשרה עם השוכר לשעבר.

.23לא "רשם חוזה חדש לשוכר חדש בנכס המושכר לשעבר לפני סיום ההתקשרות עם השוכר לשעבר והצגת הפשרה וחשבונית המים והחשמל הסופית.

יש לברר את השוכר לגבי המסמכים הבאים:

. 1עותק דרכון, אם השוכר הוא אדם פרטי (שם, מספר דרכון, אישור שהייה ותאריכי תפוגה של הדרכון ואישור השהייה).

.2רישיון מסחרי, אם השוכר הוא חברה (שם מסחרי, מספר רישיון,

תאריך תפוגה).

הדייר:

במקרה של התנהלות ישירה מול המשכיר, יחולו הנהלים הבאים:

. 1אימות בעלות על נכס.

.2צילום דרכון של בעל הבית (שם וכוי)

.3צילום "פוי הכוח שניתן לאחד המשכירים, במקרה

של בעלות משותפת, המסמיכה לו לנהל את הנכס.

.4וידוא שאין עבירות בניה (תוספות או תיקונים ללא רישיון).

.5אימות סוג השימוש המורשה בבניין (מגורים, מסחר)

.6רישום כל המידע של חוזי השכירות (סוג נכס, יחידה, סכום שכירות, שם בעל הבית, סוג

השימוש, מספר קרקע)

7.קריאת סעיפי החוזה כדי לזהות את ההתחייבויות של שני הצדדים.

.8מד החשמל יועבר על שם השוכר בתאריך

חתימה על החוזה.

במקרה של התמודדות עם חברת ניהול נכסים:

1. 1. העתק חוזה השכירות בין המשכיר לחברה (מאמת שם המשכיר, תקופת החוזה).
2. 2. העתק בעלות על הקרקע והמפה (אימות שם בעל הבית, מיקום, סוג הנכס והשימוש).

.3העתק רישיון המסחר לאימות שם החברה, סוג הפעילות המורשית והאם היא מוסמכת להחכיר ולהחכירה מחדש.

.4סעיפי החוזה "קראו כדי לזהות את ההתחייבויות של שני הצדדים.

.5כל המידע ירשם בחוזה החכירה (שם המשכיר, שם חברת הליסינג, סוג הנכס, סוג הקרקע, שווי השכירות ותקופת החוזה)

.6התשלומים יהיו על שם בעל הנכס או על שם חברת הליסינג בלבד ולא על שם אדם אחר.

.7יהיו מבנים לחברה (משרד) וכתובתה תהיה

להיות מזוהה.

8.מונה החשמל יועבר עם חתימת החוזה.

במקרה של התמודדות עם חברת חכירה וניהול נכס פרטי:

. 1הבעלות על הנכס תאומת, כך שהנכס יהיה בבעלות החברה עצמה, בעל החברה או קרוביו מדרגה ראשונה או מדרגה שנייה, לפי הרישיון שניתן.

.2עותק של רישיון המסחר (אימות השם המסחרי, סוג הרישיון וכוי)

.3סעיפי החוזה יקראו כדי לזהות את ההתחייבויות של שני הצדדים.

.4כל המידע "רשם בחוזה השכירות (שם המשכיר, שם חברת הליסינג, סוג הנכס, סוג יחידה, שווי שכירות ותקופת החוזה)

.5התשלומים יהיו על שם בעל הנכס או על שם חברת הליסינג בלבד ולא על שם אדם אחר.

.6יהיו מבנים לחברה (משרד) וכתובתה תהיה

להיות מזוהה.

7.מונה החשמל יועבר עם חתימת החוזה.

במקרה של התמודדות עם חברה בעלת רישיון לעסקי פיקוח על ניהול נכסים:

. 1עותק חוזה הניהול שנכרת בין המשכיר לחברה (לאימות שם החברה והמשכיר, סוג הנכס ומפרטיו ותקופת ההתקשרות).

.2רישיון סחר של החברה (שם החברה, סוג העסק, תפוגה

תאריך וכוי).

.3סעיפי החוזה "קראו כדי לזהות את ההתחייבויות של שני הצדדים.

.4כל המידע ^"רשם בחוזה השכירות (שם המשכיר, שם חברת הליסינג, סוג הנכס, סוג יחידה, שווי שכירות ותקופת החוזה)

5.תשלומים יהיו על שם בעל הנכס בלבד ולא ב

שם החברה או כל אדם אחר.

.6מד החשמל יועבר על שם השוכר ביום

חתימה על החוזה.

במקרה שהמשכיר (משכיר/חברת ניהול נכסים) לא ירשום את חוזה השכירות, קרי רישום באמצעות השוכר, המסמכים הנדרשים יהיו כדלקמן:

.1העתק דרכון השוכר, אם השוכר הוא יחיד .2החוזה המקורי, או העתק ממנו .3חשבונית חשמל ומים של החודש האחרון (המונה יהיה על שמו

של השוכר).

4.העתק רישיון המסחר, אם השוכר הוא חברה.

.5העתק מפת הקרקע או שטר הבעלות של הנכס.

הנחיות שיש לקיים לרישום חוזי שכירות במשרדי הדפוס.

.1מבקש רישום חוזה השכירות יהיה רלוונטי לעסקה, כלומר או בעל הנכס או השוכר (זהות ויכולת יבדקו).

.2הבקשות שנמלטו על ידי חברות המקרקעין לא יתקבלו והחברה תחויב לרשום את החוזים באמצעות .EJARI

.3חוזה החכירה יהיה בתוקף.

.4מבקש רישום חוזה השכירות ימלא את הטופס המקוון, יתחייב ויצהיר על נכונות המידע והכתובות (מספרי טלפון וכתובת דואר אלקטרוני), וייקח אחריות בכל מקרה של טעות בחתימה על הטופס ב המקום המיועד. במקרה של חברה, תודבק חותמת החברה (בין אם שוכר ובין אם בעל דירה) במקום המיועד לכך.

.5הנכס או היחידה "רשמו במחלקת המקרקעין (בכיר

מעשה בשם הבעלים)

.6מטרת החכירה וסוג השימוש יהיו מזוהים ויהיו על פי התנאים החלים באמירות דובאי לפי "עוד אזורים (כאמור בחוזה החכירה, מגורים, מסחר, תעשייה).

.7החוזה לא יוגבל על ידי תנאי של אי השקעה, כגון שימוש בו כמקום מגורים משפחתי, בית עממי, או ממומן על ידי גורמים הקובעים אי השקעה, כגון פרויקט שייח זאיד, ומוחמד בן ראשיד שיכון ותקשורת מוסד.

.8לא יהיו תיקונים או הפרות לתוכנית הנכס והנכס יבנה בהתאם לתנאים ולסטנדרטים החלים המפורטים בתקנות האמירות של דובאי, לרבות תעודת ההשלמה שהונפקה על ידי עיריית דובאי (כלומר חוזה החכירה של אחד לא ירשמו חדר בדירה, וילה המורכבת ממספר חדרים, או חלק מבית ערבי, קרי מגורים משותפים).

.9לא ירשמו חוזי שכירות (בין דייר אחד למשנהו).

.10יש לשים לב למשך החוזה ולסוג הנכס (למשל, אם נכס החכירה הוא קרקע פתוחה וחוזה החכירה הוא למבני בנייה שיושקעו לאורך זמן, חוזי החכירה לא "רשמו). כי זה יחשב מוסאטהה (חוזה שכירות קרקע) ולא חוזה חכירה.

.11המידע האמור בטופס יותאם למידע

כאמור במסמכים ובחוזה השכירות.

.12כל המסמכים הנדרשים יסופקו, יאומתו ויועלו ל­

מערכת, כדלקמן:

חוזה השכירות המקורי והעתק ממנו (שם השוכר, המשכיר והמשכיר, תאריך תחילתו ותפוגה של החוזה,

שווי השכירות הרשום, הנכס ומספר היחידה, ומטרת השכירות יאומתו). במקרה שהחוזה המקורי לא יסופק, העסקה לא תתקבל.

חשבונית DEWAלחודש האחרון (השם יאומת, המונה יהיה על שם השוכר, תאריך, מספר יחידה, הכתובת המצוינת בחשבונית ושם המשכיר יאומתו ויתואמו לחוזה)

העתק מפת הקרקע או שטר הבעלות של הנכס (מספר הקרקע, שם המשכיר ומיקום הנכס הרשום יאומתו ויתואמו למידע הנקוב בחוזה השכירות).

עותק של דרכון השוכר, אם השוכר הוא יחיד (שם הדייר, הלאום, מספר הדרכון ומספר היתר השהייה ותאריכי התפוגה שלהם יאומתו ויתואמו למידע הנקוב בחוזה השכירות)

העתק רישיון המסחר, אם השוכר הינו חברה (שם מסחרי, מספר רישיון מסחר ותאריך תפוגה, וכתובת החברה הרשומה ברישיון יאומתו ותותאם למידע הנקוב בחוזה השכירות).

במקרה של מחלוקת בין המשכיר לשוכר

1.רישום חוזה השכירות.

.2הצדדים יפנו לרשות המוסמכת ליישוב הסכסוך

על פי הנהלים החלים.

מסמכים הנדרשים לרישום מ^_^בכמשתמשים

מנהל בעלים (יחיד): מי שמנהל את הנכס שהוא בבעלות אישית בלבד. אין צורך ברישיון בנושא זה.

מסמכים דרושים:

. 1עותק דרכון .2עותק של שטר הבעלות של כל נכס בבעלות (כדי לאמת את מספר

הבעלים).

מנהל בעלים (חברה): הישות (החברה) המנהלת את הנכס בבעלות החברה בלבד (כלומר הנכס הרשום על שם החברה). לחברה זו עשויות להיות פעילויות שונות, כגון קניון, מרכז מסחרי או גוף ממשלתי או מעין-ממשלתי.

מסמכים נדרשים:

. 1העתק של רישיון המסחר .2העתק של שטר הבעלות של כל נכס בבעלות החברה (כדי לאמת את

מספר בעלים).

.3עותק של הדרכון של הנציג הרשמי של החברה (מנהל)

.4מכתב מהחברה המזהה את שמות המשתמשים שיהיו

כשיר להשתמש בתוכנית.

5.עותקי דרכונים של העובדים המועמדים להשתמש בתוכנית

חברות לניהול נכסים

חברה העוסקת בניהול נכסים בעלת רישיון המחלקה לפיתוח כלכלי לביצוע כל אחת מהפעולות הבאות: השכרת וניהול נכסים מטעם צדדים שלישיים (פעילות זו מעניקה לחברה סמכות להשכיר נכסים מבעלים ולאחר מכן לשחרר אותם ל צד שלישי).

השכרה וניהול רכוש פרטי: (פעילות זו מעניקה לחברה סמכות לנהל את רכושו של נותן הרישיון וקרוביו בלבד).

שירותי פיקוח מנהלי על נכסים: (פעילות זו מעניקה לחברת הניהול סמכות לנהל את נכסי הבעלים על פי חוזה ניהול בין החברה לבעלים, בו קובע הבעלים את הסמכות המוקנית לחברה לנהל עבורו את הנכס.

מרכזי קניות וקניונים מרכזי שירות אנשי עסקים

חנויות כלבו וחנויות קמעונאיות

מסמכים נדרשים:

. 1העתק רישיון הסחר .2העתק הדרכון של הנציג הרשמי של החברה (מנהל)

.3מכתב מהחברה המזהה את שמות המשתמשים שיהיו

כשיר להשתמש בתוכנית.

4.עותקים של הדרכונים של העובדים המועמדים להשתמש בתוכנית.

נציג הבעלים (סוכן)

מי שמייצג את הבעלים על פי "פוי הכוח שניתן על ידי הבעלים, או בעלים בקבוצה בעלת בעלות משותפת על הנכס, המיוצג על ידי "פוי כוח שניתן על ידם, או תחת אפוטרופסות משפטית (כגון כונס נכסים, א. אפוטרופוס של קטינים, או נציג היורשים).

מסמכים נדרשים

. 1עותק של דרכון בעל הבית (בין אם יחיד או בעלים משותפים).

.2העתק דרכון הסוכן .3העתק של "פוי הכוח ו/או (צו משמורת או כונס נכסים

סדר פגישות)

 

פרק ג'

חקיקה להסדרת שכירות

 

צו מס'(34) משנת 2013הקובע העלאות שכר דירה עבור נכסי נדל״ן באמירות דובאי( 1)

אנחנו, מוחמד בן ראשיד אל מקסום, שליט דובאי,

לאחר עיון ב:

חוק מס'(9) משנת 2004בנוגע למרכז הפיננסי הבינלאומי של דובאי ותיקוניו;

חוק מס'(61) משנת 2007להקמת הסוכנות לפיקוח על מקרקעין;

חוק מס'(62) משנת 2007להסדרת היחסים בין בעלי בתים לשוכרים באמירות דובאי ותיקוניו;

צו מס'(22) משנת 2009לגבי אזורי פיתוח מיוחדים באמירות דובאי; צו מס'(2) משנת 2011בדבר שכירות באמירות דובאי;

צו מס'(62) משנת 2013בנוגע למרכז ליישוב סכסוכי שכר דירה באמירות דובאי; ו

החקיקה המסדירה אזורים חופשיים באמירות דובאי,

הוציא בזאת צו זה.

אחוזי עלייה

מאמר(1

בעת חידוש חוזי שכירות מקרקעין, אחוז השכירות המרבי עולה

עבור נכסי מקרקעין באמירות דובאי יהיו כדלקמן: א. ללא העלאת שכר דירה, כאשר שכר הדירה של יחידת הנדל״ן הוא עד עשרה אחוזים

(10%)

ב. פחות משווי השכירות הממוצע של יחידות דומות; ג. חמישה אחוזים (5%)מדמי השכירות של יחידת המקרקעין, שבה דמי השכירות הם אחת עשרה

2014©מחלקת העניינים המשפטיים של ממשלת דובאי (1)נעשה כל מאמץ לייצר גרסה אנגלית מדויקת ומלאה של חקיקה זו. עם זאת, לצורך פרשנותו ויישומה יש להתייחס לטקסט המקורי בערבית. במקרה של סתירה הטקסט הערבי יגבר.

אחוז (11%)עד עשרים אחוז (20%)פחות משווי השכירות הממוצע של יחידות דומות;

ד.     עשרה אחוזים (10%)מדמי השכירות של יחידת המקרקעין, כאשר דמי השכירות הנמוכים בעשרים ואחד אחוז (21%)עד שלושים אחוז (30%)משווי השכירות הממוצע של יחידות דומות;

ה.    חמישה עשר אחוזים (15%)מדמי השכירות של יחידת המקרקעין, כאשר דמי השכירות הנמוכים בין שלושים ואחד אחוז (31%)עד ארבעים אחוז (40%)משווי השכירות הממוצע של יחידות דומות; או ו. עשרים אחוז (20%)מדמי השכירות של יחידת המקרקעין, כאשר דמי השכירות בה נמוך ביותר מארבעים אחוז (40%)משווי השכירות הממוצע של יחידות דומות.

היקף היישום

מאמר (2)

צו זה יחול על בעלי בית, בין אם ישויות פרטיות או ציבוריות, באמירות דובאי, לרבות אלה באזורי פיתוח מיוחדים ובאזורים חופשיים כגון המרכז הפיננסי הבינלאומי של דובאי.

ערך שכירות ממוצע

מאמר (3)

למטרות ״שום סעיף ( 1)לצו זה, ערך השכירות הממוצע של יחידות דומות "קבע בהתאם ל"מדד השכירות של האמירות של דובאי" שאושר על ידי סוכנות הפיקוח על הנדל״ן.

פרסום והתחלה

מאמר (4)

צו זה נכנס לתוקף ביום הוצאתו ויפורסם בעיתון הרשמי.

מוחמד בן ראשיד אל מכתום

שליט דובאי

הונפק בדובאי ב-81בדצמבר 2013

מקביל ל-51ספר 1435ע״ה

חוק מסי (33) משנת 2008תיקון חוק מסי (62) משנת 2007

להסדרת היחסים בין בעלי דירות לשוכרים באמירות דובאי 2

אנחנו, מוחמד בן ראשיד אל מקסום, שליט דובאי,

לאחר עיון ב:

חוק פדרלי מסי (5) משנת 1985המוציא את הקוד האזרחי של איחוד האמירויות הערביות ותיקוניו;

חוק פדרלי מסי (01) משנת 1992למתן חוק הראיות בעסקאות אזרחיות ומסחריות ותיקוניו;

חוק מסי (61) משנת 2007להקמת הסוכנות לפיקוח על מקרקעין;

חוק מסי (62) משנת 2007להסדרת היחסים בין בעלי בתים לשוכרים באמירות דובאי; ו

צו מסי (2) משנת 1993על הקמת בית דין מיוחד ליישוב סכסוכים בין בעלי דירות לשוכרים ותיקוניו,

עשה בזאת חוק זה.

מאמר (1

סעיפים (29) ,(26) ,(25) ,(15) ,(14) ,(13) ,(9) ,(4) ,(3) ,(2)ו-(63) לחוק מסי ( 62) משנת 2007

הסדרת היחסים בין בעלי בית ודיירים באמירות דובאי יוחלפו על ידי ההוראות הבאות:

מאמר (2)

ביישום הוראות חוק זה, יהיו למילים ולביטויים הבאים משמעות המצוינת מול כל אחד מהם, אלא אם כן משתמע אחרת מהקשר:

2014©מחלקת העניינים המשפטיים של ממשלת דובאי (1)נעשה כל מאמץ לייצר גרסה אנגלית מדויקת ומלאה של חקיקה זו. עם זאת, לצורך פרשנותו ויישומה יש להתייחס לטקסט המקורי בערבית. במקרה של סתירה הטקסט הערבי יגבר.

האמירות של דובאי.

בית הדין המיוחד ליישוב סכסוכים בין משכירים לשוכרים.                                                      ^ב'^ת די!:

סוכנות הפיקוח על הנדל״ן.                                                         ל^תכנו^:

מקרקעין וכל מה שמוכר או מצורף אליו ואשר מושכר למטרות מגורים או                       רכוש אמיתי:

ניהול פעילות עסקית, מסחר, מקצוע או כל פעילות חוקית אחרת.

חוזה שכירות: חוזה מכוחו מחויב המשכיר לאפשר לשוכר שימוש במקרקעין למטרה מסוימת, לתקופה מסוימת, ותמורת תמורה ספציפית.

אדם טבעי או משפטי הזכאי על פי חוק או הסכם להיפטר מנכסי מקרקעין.                             ב^על בי^ת:

זה כולל גם אדם שהבעלות במקרקעין מועברת אליו בתקופת חוזה שכירות, סוכן או נציג משפטי של המשכיר, או שוכר שהמשכיר רשאי להשכיר את המקרקעין בשכירות משנה.

אדם טבעי או משפטי הזכאי להשתמש במקרקעין מכוח חוזה שכירות, או כל                          ^שוכר:

אדם שהשכירות מועברת אליו כדין מהשוכר.

אדם טבעי או משפטי שזכאי להשתמש בנדל                                                               ^שוכו־ ^משנה:

נכס או כל חלק ממנו מכוח חוזה שכירות

התקשר עם השוכר.

התמורה המפורטת שעל השוכר להיות מחויב לשלם מכוח חוזה השכירות.                                  ה^שכו־ה:

הודעה בכתב שנשלחה על ידי כל אחד מהצדדים לחוזה השכירות לשני                                 ^הודעה:

באמצעות הנוטריון, או נמסרה בדואר רשום, ביד או בכל אמצעי טכנולוגי אחר המאושר בחוק.

מאמר (3)

הוראות חוק זה יחולו על קרקעות ונכסי מקרקעין המושכרים באמירויות למעט נכסי מקרקעין הנמסרים ללא השכרה על ידי אנשים טבעיים או משפטיים כדי לארח את עובדיהם.

מאמר (4)

. 1היחסים החוזיים בין המשכיר לשוכר יוסדרו בחוזה שכירות המפרט, באופן שלא יאפשר מקום לחוסר ודאות, את תיאור המקרקעין המושכרים, מטרת השכירות, תקופת חוזה השכירות, דמי השכירות. ואמצעי התשלום, ושם הבעלים של המקרקעין, אם המשכיר אינו הבעלים.

.2כל חוזי השכירות או כל תיקונים בחוזי שכירות כאמור הקשורים למקרקעין הכפופים להוראות חוק זה ״רשמו ב- .RERA

מאמר (9)

. 1על המשכיר והשוכר לציין את דמי השכירות בחוזה השכירות.

במידה והצדדים ישמיטו או לא יציינו את דמי השכירות המוסכמים, דמי השכירות חייבים להיות זהים לזה של מקרקעין דומים.

.2בית הדין יקבע את דמי השכירות של מקרקעין דומים תוך התחשבות בקריטריונים הקובעים את אחוז העלאת דמי השכירות שנקבעו על ידי ,RERAהמצב הכלכלי הכולל באמירויות, מצב המקרקעין והשכר הממוצע של מקרקעין דומים. בשווקי נדל״ן דומים באותו אזור ובהתאם לכל חקיקה רלוונטית באמירויות הנוגעות להשכרת נכסי נדל״ן, או כל גורם אחר שבית הדין יראה לנכון.

מאמר (13)

לצורכי חידוש חוזה השכירות רשאים המשכיר והשוכר, לפני תום חוזה השכירות, לשנות כל אחד מתנאי חוזה השכירות או לעיין בדמי השכירות, בין אם מגדילים או מקטינים אותו.

משלא יגיעו המשכיר והשוכר להסכמה, רשאי בית הדין לקבוע את דמי השכירות ההוגנים, בהתחשב בקריטריונים הקבועים בסעיף (9)לחוק זה.

מאמר (14)

אלא אם כן הוסכם אחרת על ידי הצדדים, אם מי מהצדדים לחוזה השכירות מעוניין לשנות את תנאיו בהתאם לסעיף (13)לחוק זה, על אותו צד להודיע על כך לצד השני לא פחות מתשעים (90)יום לפני כן. עד למועד בו יפוג חוזה השכירות.

מאמר (15)

המשכיר יהיה מחויב למסור את המקרקעין במצב תקין המאפשר לשוכר שימוש מלא כאמור בחוזה השכירות. עם זאת, הצדדים רשאים להסכים על השכרת מקרקעין לא גמורים ובלבד שהשוכר יסכים להשלים את בניית המקרקעין באופן שיתאים לשימוש כמתוכנן. זהות הגורם שיישאו בעלויות השלמת הבנייה תיקבע בחוזה השכירות.

מאמר (25)

המשכיר רשאי לבקש את פינוי השוכר מהמקרקעין לפני תום תקופת השכירות רק במקרים הבאים:

. 1כאשר השוכר לא ישלם את דמי השכירות או כל חלק מהם בתוך שלושים (30)יום מהמועד בו נמסרה הודעה לתשלום לשוכר על ידי המשכיר אלא אם כן הוסכם אחרת על ידי הצדדים;

א.   כאשר השוכר משכיר למשנה את המקרקעין או כל חלק ממנו מבלי לקבל את אישור המשכיר בכתב. במקרה זה, הפינוי יחול הן על השוכר והן על שוכר המשנה. עם זאת, תישמר זכותו של שוכר המשנה לתבוע פיצויים מהשוכר;

ב.    כאשר השוכר משתמש במקרקעין או מאפשר לאחרים להשתמש בו לכל מטרה בלתי חוקית או למטרה המפרה את הסדר הציבורי או המוסר; ג. כאשר השוכר של מקרקעין מסחריים משאיר את המקרקעין פנויים ללא סיבה תקפה במשך שלושים (30)ימים רצופים או תשעים (90)ימים לא רצופים באותה שנה, אלא אם כן הוסכם אחרת על ידי שני הצדדים;

ד. כאשר השוכר מבצע שינוי במקרקעין ההופך אותו לא בטוח באופן שלא ניתן לשחזר את המקרקעין

למצבו המקורי, או לפגוע במקרקעין במזיד או ברשלנות חמורה, על ידי אי הפעלת גילוי נאות, או על ידי מתן אפשרות לאחרים לגרום לנזק כאמור;

ה.   כאשר השוכר משתמש במקרקעין למטרה אחרת מזו שלשמה הושכר המקרקעין, או משתמש במקרקעין באופן המפר את תקנות התכנון, הבנייה והשימוש בקרקע התקפות באמירויות;

ו.    כאשר הנכס המקרקעין נידון, ובלבד שהמשכיר חייב להוכיח זאת על ידי דוח טכני שהונפק על ידי עיריית דובאי או שהעיד על כך;

ז.  מקום שהשוכר לא יקיים כל התחייבות המוטלת עליו בחוק זה או באחד מתנאי חוזה השכירות תוך שלושים (30)יום מהיום שנמסרה לו הודעה לביצוע התחייבות או תנאי כאמור על ידי המשכיר; או

ח.   כאשר ישויות ממשלתיות מוסמכות דורשות הריסה או בנייה מחדש של הנכס המקרקעין בהתאם לדרישות הפיתוח העירוני באמירויות.

לעניין פסקה (1)לסעיף זה, ימסור המשכיר הודעה לשוכר באמצעות נוטריון או דואר רשום.

.2עם פקיעת חוזה השכירות רשאי המשכיר לבקש את פינוי השוכר מהמקרקעין רק בכל אחד מהמקרים הבאים:

א.   מקום בו מעוניין בעל המקרקעין להרוס את המקרקעין לשם בנייתו מחדש, או להוסיף מבנים חדשים אשר ימנעו מהשוכר להשתמש במקרקעין, ובלבד שיתקבלו האישורים הנדרשים מהגורמים המוסמכים;

ב.   כאשר המקרקעין נמצאים במצב המצריך שיקום או תחזוקה מקיפה שלא ניתן לבצע בנוכחות השוכר במקרקעין, ובלבד שמצב המקרקעין יאומת על ידי דוח טכני שהוצא על ידי או עדותו על ידי עיריית דובאי;

ג.   כאשר בעל המקרקעין מעוניין להשתלט עליו לשימושו האישי או לשימוש מי מקרוביו מדרגה ראשונה, ובלבד

הבעלים מוכיח שאין בבעלותו נכס מקרקעין אחר המתאים למטרה זו; או

ד.     כאשר בעל המקרקעין מעוניין למכור את המקרקעין המושכרים.

לעניין פסקה (2)לסעיף זה, על המשכיר להודיע לשוכר על סיבות הפינוי שנים עשר (12) חודשים לפני המועד שנקבע לפינוי, ובלבד שהודעה זו תינתן באמצעות נוטריון או דואר רשום.

מאמר (26)

אם בית הדין יפסוק לבעל הבית את החזקה במקרקעין לשימושו האישי או לשימוש מי מקרוביו מדרגה ראשונה בהתאם לפסקת משנה (ג) בפסקה (2)לסעיף (25)לחוק זה, המשכיר אינו רשאי להשכיר את המקרקעין לצד שלישי לפני חלוף שנתיים (2)לפחות ממועד החזקת המקרקעין על ידי המשכיר במקרה של מקרקעין למגורים ושלוש (3)שנים במקרה של אי. – מקרקעין למגורים, אלא אם בית הדין, לפי שיקול דעתו, קבע תקופה קצרה יותר. אחרת, השוכר רשאי לבקש מבית הדין לפסוק לו פיצוי הוגן.

מאמר (29)

. 1לשוכר הזכות לסרב תחילה להשכיר את המקרקעין לאחר הריסה ובנייה מחדש או שיפוץ ושיפוץ על ידי המשכיר, ובלבד שדמי השכירות "קבעו בהתאם להוראות סעיף (9)לחוק זה.

.2על השוכר לממש את זכות הסירוב הראשונה האמורה בפסקה הקודמת בתוך תקופה שלא תעלה על שלושים (30)ימים מהיום שהשוכר קיבל הודעה על ידי המשכיר.

מאמר (36)

יושב ראש הוועד הפועל יקבע את התקנות, התקנון וההחלטות הנדרשות ליישום הוראות חוק

זה.

מאמר (2)

חוק זה יפורסם בעיתון הרשמי ויכנס לתוקף ביום פרסומו.

מוחמד בן ראשיד אל מכתום

שליט דובאי

הונפק בדובאי ב- 1בדצמבר 2008מקביל לג' טו אל-היג'ה 1429ע״ה

 

חוק מסי (62) משנת 2007להסדרת היחסים בין בעלי

בתים לשוכרים באמירות דובאי 3

אנחנו, מוחמד בן ראשיד אל מקסום, שליט דובאי,

לאחר עיון ב: חוק פדרלי מסי (5) משנת 1985המוציא את הקוד האזרחי של איחוד האמירויות הערביות ותיקוניו; חוק פדרלי מסי (01) משנת 1992המוציא את חוק הראיות בעסקאות אזרחיות ומסחריות; צו מסי (2) משנת 1993על הקמת בית דין מיוחד ליישוב סכסוכים בין בעלי דירות לשוכרים; וחוק מסי (61) משנת 2007להקמת הסוכנות לפיקוח על מקרקעין, האם להוציא בזאת חוק זה.

כותרת

מאמר (1

חוק זה יצוטט כ"חוק מסי (62) משנת 2007להסדרת היחסים בין בעלי בתים לשוכרים באמירות דובאי".

הגדרות והיקף "שום

מאמר (2)

ביישום הוראות חוק זה, יהיו למילים ולביטויים הבאים משמעות המצוינת מול כל אחד מהם, אלא אם כן משתמע אחרת מהקשר:

האמירות של דובאי.

סוכנות הפיקוח על הנדל״ן.

2014©מחלקת העניינים המשפטיים של ממשלת דובאי (1)נעשה כל מאמץ לייצר גרסה אנגלית מדויקת ומלאה של חקיקה זו. עם זאת, לצורך פרשנותו ויישומה יש להתייחס לטקסט המקורי בערבית. במקרה של סתירה הטקסט הערבי יגבר.

מקרקעין וכל מה שמוכר או מצורף אליו ואשר מושכר למטרות מגורים או ניהול פעילות עסקית, מסחר, מקצוע או כל פעילות חוקית אחרת.

חוזה שכירות: חוזה שבכוחו מחויב המשכיר לאפשר לשוכר שימוש במקרקעין למטרה מסוימת, לתקופה מסוימת, ותמורת תמורה ספציפית.

אדם טבעי או משפטי הזכאי על פי חוק או הסכם להיפטר מנכסי מקרקעין.                             ב^על בי^ת:

זה כולל גם אדם שאליו מועברת הבעלות במקרקעין במהלך תקופת חוזה

שכירות, סוכן או נציג משפטי של המשכיר, או שוכר שהמשכיר רשאי להשכיר

את המקרקעין בשכירות משנה.

אדם טבעי או משפטי הזכאי להשתמש במקרקעין מכוח חוזה שכירות, או כל                          ^שוכר:

אדם שהשכירות מועברת אליו כדין מהשוכר.

אדם טבעי או משפטי הזכאי להשתמש במקרקעין או בכל חלק ממנו מכוח                      ^שוכו־ ^משנה:

חוזה שכירות שנכרת עם השוכר.

התמורה המפורטת אשר יחויב השוכר לשלם מכוח חוזה השכירות.                                             ^השכרה:

בית הדין המיוחד ליישוב סכסוכים בין משכירים לשוכרים.                                                       ^בי^ת די1^:

הודעה בכתב שנשלחה על ידי כל אחד מהצדדים לחוזה השכירות לשני                                  ^ה1^דעה:

באמצעות הנוטריון, או נמסרה בדואר רשום, ביד או בכל אמצעי טכנולוגי אחר המאושר בחוק.

מאמר (3)

הוראות חוק זה יחולו על מקרקעין המושכרים באמירויות, לרבות שטחים פנויים וחקלאיים, אך למעט בתי מלון.

ונכסי מקרקעין המסופקים על ידי אנשים טבעיים או משפטיים כמקום מגורים לעובדיהם ללא תשלום.

חוזה שכירות

מאמר (4)

.1היחסים החוזיים בין המשכיר והשוכר יוסדרו בחוזה שכירות בכתב חתום על ידי שני הצדדים ויפרט, באופן שלא יאפשר מקום לחוסר ודאות, את תיאור המקרקעין המושכרים, מטרת חוזה השכירות, השם. של הבעלים, מספר וסוג הקרקע, והאזור בו נמצא המקרקעין. זה גם יקבע את תקופת חוזה השכירות, שכר הדירה ושיטת התשלום.

.2כל חוזי השכירות הקשורים למקרקעין הכפופים להוראות חוק זה וכל תיקון בו "רשמו ב- .RERAרשויות משפט ומשרדי ממשלה, רשויות ותאגידים אינם רשאים לשקול כל מחלוקת או תביעה או לנקוט בכל פעולה אחרת הקשורה לחוזה חכירה, אלא אם כן חוזה כזה רשום ב- RERAבהתאם לכללים ולתקנות הרלוונטיים.

תקופת חוזה השכירות

מאמר (5)

יש לציין את תקופת חוזה השכירות. אם התקופה לא צוינה בחוזה השכירות או אם אי אפשר להוכיח את התקופה הנטענת, חוזה השכירות ^"חשב תקף לתקופה שנקבעה לתשלום דמי השכירות.

מאמר (6)

כאשר תקופת חוזה השכירות מסתיימת, אך השוכר ממשיך לאכלס את המקרקעין ללא כל התנגדות של המשכיר, חוזה השכירות יחודש לאותה תקופה או לתקופה של שנה, לפי הקצר מביניהם, ולפי האמור. אותם תנאים כמו חוזה השכירות הקודם.

מאמר (7)

כאשר חוזה שכירות תקף, אין לסיים אותו באופן חד צדדי במהלך תקופתו על ידי המשכיר או השוכר. ניתן להפסיקו רק בהסכמה הדדית או בהתאם להוראות חוק זה.

מאמר (8)

תקופתו של חוזה שכירות משנה שנכרת בין השוכר לשוכר המשנה יפוג עם תום תקופת חוזה השכירות שנכרת בין המשכיר לשוכר, אלא אם כן בעל הבית מסכים במפורש להאריך את תקופת שכירות המשנה. חוזה.

שכר הדירה

מאמר (9)

על המשכיר והשוכר לציין את דמי השכירות בחוזה השכירות. בכל מקרה, אין להגדיל את דמי השכירות ואף לא לתקן אף אחד מתנאי חוזה השכירות לפני חלוף שנתיים מהתאריך שבו נוצר הקשר החוזי המקורי.

מאמר (10)

ל- RERAתהיה הסמכות לקבוע קריטריונים המתייחסים לאחוזים מעליית דמי השכירות באמירות בהתאם לדרישות המצב הכלכלי השורר באמירות.

מאמר (11)

אלא אם כן הוסכם אחרת, השכירות תכסה את השימוש במתקני הנדל״ן כגון בריכות שחייה, מגרשי משחקים, אולמות כושר, מועדוני בריאות, חניונים ומתקנים אחרים.

מאמר (12)

השוכר ישלם למשכיר את דמי השכירות במועדים שהוסכם עליהם הדדית. כאשר אין הסכם או כאשר אי אפשר לאמת את מועדי התשלום, יש לשלם את דמי השכירות מדי שנה בארבעה (4)תשלומים שווים שישולמו מראש.

מאמר (13)

. 1בכפוף לאמור בסעיף (9)לחוק זה ולצורך חידוש חוזה השכירות, רשאים המשכיר והשוכר לעיין בדמי השכירות, ואם לא יגיעו להסכמה ויוכח צורך להאריך את התקופה. של חוזה החכירה, בית הדין רשאי להחליט על הארכת חוזה החכירה ולקבוע את דמי השכירות בהתבסס על דמי השכירות הממוצעים של מקרקעין דומים.

.2בית הדין יקבע את שווי השכירות הממוצע של מקרקעין דומים בהתאם לחקיקה המאמצת קריטריונים וסכום דמי שכירות, המוצעים על ידי ,RERAבהתחשב במצבו של המקרקעין ובשיעור השוק השורר של השכרת מקרקעין דומים. בתוך ה

אותו אזור.

מאמר (14)

כאשר אחד משני הצדדים לחוזה שכירות אינו מעוניין לחדש את חוזה השכירות או מעוניין לשנות את תנאיו, על צד זה להודיע לצד השני על כוונה זו לא פחות מתשעים (90)יום לפני התאריך שבו. חוזה השכירות יפוג, אלא אם כן הוסכם אחרת על ידי הצדדים.

חובות בעל הבית

מאמר (15)

המשכיר יהיה מחויב למסור את המקרקעין במצב תקין, המאפשר לשוכר שימוש מלא כאמור בחוזה השכירות.

מאמר (16)

אלא אם כן הוסכם אחרת בין הצדדים, יהיה המשכיר, במהלך תקופת חוזה השכירות, אחראי על עבודות אחזקת המקרקעין ולתיקון כל פגם או נזק העלולים להשפיע על השימוש המיועד של השוכר במקרקעין.

מאמר (17)

המשכיר אינו רשאי לבצע במקרקעין או בכל אחד משירותיו או בנספח שינויים אשר ימנעו מהשוכר שימוש מלא במקרקעין כמתוכנן. המשכיר יהיה אחראי לשינויים כאמור בין אם נעשו על ידו או על ידו או כל אדם אחר שהוסמך על ידי המשכיר. כמו כן, המשכיר יהיה אחראי לכל פגם, נזק, ליקוי, ובלאי שיתרחשו במקרקעין מסיבות שאינן מיוחסות לאשמת השוכר.

מאמר (18)

על המשכיר לספק לשוכר את האישורים הנדרשים להגיש לגורמים הרשמיים המוסמכים באמירויות בכל פעם שהשוכר מעוניין לבצע עבודות קישוט או כל עבודה אחרת הדורשת אישורים כאמור, ובלבד שעבודות אלו אינן משפיעות על מבנה הדירה. מקרקעין וכי לשוכר יש את המסמכים הרשמיים המבקשים אישורים כאלה.

חובות השוכר

מאמר (19)

על השוכר לשלם את דמי השכירות במועדי הפירעון ולתחזק את המקרקעין באופן שאדם רגיל ישמור על רכושו שלו. מבלי לפגוע בחובת השוכר לבצע את השחזורים שסוכמו או המקובלים על ביצועם של השוכרים, השוכר אינו רשאי לבצע שינויים כלשהם או לבצע עבודות שיקום או תחזוקה כלשהן במקרקעין אלא אם כן הותר לכך על ידי המשכיר. ולאחר קבלת הרישיונות הנדרשים מהגורמים הרשמיים המוסמכים.

מאמר (20)

בעת התקשרות בחוזה שכירות, רשאי המשכיר לקבל מהשוכר פיקדון להבטחת אחזקת המקרקעין עם פקיעת חוזה השכירות, ובלבד שהמשכיר יתחייב להחזיר פיקדון כאמור או יתרתו לשוכר עם פקיעתו. של חוזה השכירות.

מאמר (21)

עם תום תקופת חוזה השכירות, על השוכר למסור את המזקה במקרקעין למשכיר באותו מצב בו קיבל השוכר אותו בעת כריתת חוזה השכירות למעט בלאי רגיל או עבור נזק עקב סיבות שאינן בשליטת השוכר. במקרה של מחלוקת בין שני הצדדים, יש להפנות את העניין לבית הדין למתן פסק דין בעניין זה.

מאמר (22)

אלא אם כן נקבע אחרת בחוזה השכירות, על השוכר לשלם את כל העמלות והמסים המגיעים לגופים ולמחלקות ממשלתיות עבור השימוש בנכס המקרקעין וכן כל עמלות או מסים שנקבעו עבור כל חכירת משנה.

מאמר (23)

אלא אם כן הוסכם אחרת על ידי הצדדים, עם פינוי וסגירת החזקה במקרקעין, השוכר אינו רשאי להסיר כל השבחה במושכר שבוצע על ידי השוכר.

מאמר (24)

אלא אם כן הוסכם אחרת בין הצדדים לחוזה השכירות, השוכר אינו רשאי להמחות את השימוש במקרקעין או להשכיר משנה לצדדים שלישיים אלא אם כן התקבלה הסכמה בכתב של המשכיר.

תיקי פינוי

מאמר (25)

.1המשכיר רשאי לבקש את פינוי השוכר מהמקרקעין לפני תום תקופת חוזה השכירות בכל

אחד מהמקרים הבאים:

א.     כאשר השוכר לא ישלם את דמי השכירות או כל חלק מהם בתוך שלושים (30)יום ממועד מסירת ההודעה לשלם על השוכר על ידי המשכיר;

ב.     כאשר השוכר משכיר משנה את המקרקעין או כל חלק ממנו ללא קבלת אישורו בכתב של המשכיר. במקרה זה יחול הפינוי על שוכר המשנה, אשר תעמוד לו הזכות לתבוע מהשוכר פיצויים;

ג.   כאשר השוכר משתמש במקרקעין או מאפשר לאחרים להשתמש בו לכל מטרה בלתי חוקית או למטרה המפרה את הסדר הציבורי או המוסר;

ד.   מקום בו השוכר מבצע שינוי במקרקעין המסכן את בטיחותו באופן שאינו מאפשר להחזיר את המקרקעין לקדמותו, או פוגע במקרקעין במזיד, או ברשלנות חמורה, על ידי אי הפעלת שיקול דעת נאות, או על ידי מתן אפשרות לאחרים לגרום לנזק כזה;

ה.   מקום שהשוכר משתמש במקרקעין למטרה אחרת מזו שלשמה הושכר המקרקעין, או עושה שימוש אחר במקרקעין כאמור באופן המפר את תקנות התכנון, הבנייה והשימוש בקרקע התקפות באמירויות;

ו.    כאשר הנכס נידון, בתנאי שבעל הבית יוכיח זאת על ידי דוח טכני שהעיד על כך עיריית דובאי, או

ז.   אם השוכר לא יקיים כל התחייבות המוטלת עליו על פי חוק זה או כל אחד מתנאי חוזה השכירות תוך שלושים (30)יום מהיום שנמסרה לו הודעה לביצוע התחייבות או תנאי כאמור על ידי המשכיר.

.2עם תום חוזה השכירות, המשכיר רשאי לבקש פינוי של

שוכר מהמקרקעין אם:

א.   ישות ממשלתית מוסמכת דורשת הריסה ובנייה מחדש של הנכס המקרקעין בהתאם לדרישות הפיתוח העירוני באמירויות;

ב.   המקרקעין במצב המצריך שיפוץ מלא או תחזוקה מקיפה שלא ניתן לבצע בנוכחות השוכר במקרקעין, ובלבד שמצבו של המקרקעין יאומת מכוח דוח טכני שהעיד עליו דובאי. עיריה;

* V *       ¹

ג.   המשכיר מעוניין להרוס את המקרקעין כדי לבנותו מחדש או להוסיף בנייה חדשה שתמנע מהשוכר להשתמש במקרקעין, ובלבד שהמשכיר יקבל את ההיתרים הנדרשים מהבית.

גורמים מוסמכים; או

ד.    המשכיר מבקש להחזיר את המקרקעין לשימושו האישי או למי מקרוביו מדרגה ראשונה.

עם זאת, בכל אחד מארבעת המקרים הנ״ל, על המשכיר להודיע לשוכר על סיבות הפינוי לפחות תשעים (90)יום לפני תום חוזה השכירות.

מאמר (26)

אם עם פקיעת חוזה השכירות ביקש המשכיר להחזיק במקרקעין לשימושו האישי או לשימוש מי מקרוביו מדרגה ראשונה, ובית הדין יפסוק לו את החזקה כאמור, אסור למשכיר להשכיר את המקרקעין צד שלישי לפני חלוף שנה קלנדרית אחת (1)לפחות ממועד החזרת המקרקעין. אחרת רשאי השוכר לבקש שבית הדין יפסוק לו פיצוי הולם.

הוראות כלליות

מאמר (27)

חוזה השכירות אינו יפוג עם פטירת המשכיר או השוכר. הקשר החוזי נמשך עם היורשים, אלא אם כן יורשיו של השוכר מעוניינים לסיים קשר כאמור, ובלבד שהסיום "כנס לתוקף לא פחות משלושים (30)יום ממועד ההודעה למשכיר על כוונה זו או מתאריך התפוגה של החוזה. חוזה שכירות, המוקדם מביניהם.

מאמר (28)

העברת הבעלות במקרקעין לבעלים חדש אינה פוגעת בזכותו של השוכר להמשיך ולהחזיק במקרקעין מכוח חוזה השכירות שנכרת עם הבעלים הקודם, ובלבד שלחוזה שכירות כאמור יש טווח קבוע.

מאמר (29)

. 1לדייר יש זכות סירוב תחילה לחזור למקרקעין לאחר הריסה, בנייה מחדש, שיפוץ או שיפוץ, ובלבד

כי דמי השכירות נקבעים בהתאם להוראות סעיף (13)לחוק זה.

.2על השוכר לממש את זכות הסירוב הראשונה האמורה בפסקה הקודמת בתוך תקופה שלא תעלה על שלושים (30)ימים מהיום שהשוכר קיבל הודעה על ידי המשכיר.

מאמר (30)

אם בית הדין יתן פסק דין המפסיק את חוזה השכירות והנכס מאוכלס על ידי שוכר משנה לפי חוזה שנכרת עם השוכר ואושר על ידי המשכיר, שוכר המשנה רשאי להמשיך לאכלס את המקרקעין לפי תנאי חוזה שכירות המשנה.

מאמר (31)

הגשת תביעה לפינוי השוכר אינה פוטרת את השוכר מתשלום דמי השכירות עבור כל התקופה בה נידונה התביעה ועד למתן פסק דין וביצוע.

מאמר (32)

אם המשכיר והשוכר הסכימו בחוזה השכירות או בכל הסכם אחר אחר להעביר כל מחלוקת שתתעורר ביניהם בעקבות ביצוע חוזה השכירות לבוררות, אף אחד מהצדדים אינו רשאי לנקוט בפעולה כלשהי שתשפיע על המקרקעין או על זכויות הצדדים. התחייבויות כמפורט בחוזה השכירות.

בית הדין רשאי, על פי בקשת המשכיר או השוכר, לתת כל פסק ביניים שיראה לנכון לשמירה על הזכויות והמצב המשפטי כאמור עד למתן פסק הבוררות.

הוראות סופיות

מאמר (33)

כאשר מתעוררת מחלוקת ובעל הבית והשוכר לא הסכימו על הבוררים או אם אחד או יותר מהבוררים המוסכמים נמנע מביצוע העבודה, מתפטר, מוסר או נפסל, או אם מתעוררת בעיה המונעת

הבורר ממלאכתו, ולא הייתה הסכמה בין הצדדים בעניין זה, ימנה בית הדין, לפי בקשת מי מהצדדים, את הבוררים/ים.

מספר הבוררים שימונה על ידי בית הדין חייב להיות שווה או להשלים את מספר הבוררים שעליהם הוסכם.

מאמר (34)

המשכיר אינו רשאי לנתק שירותים מהמקרקעין או להפריע לשוכר בשימושו במקרקעין בכל דרך שהיא. אם זה יקרה, "תכן שהשוכר יפנה לתחנת המשטרה שבתחום שיפוטה נמצא המקרקעין כדי לבקש סעד בגין ההפרה או להימלט מדוח משטרה בנוגע להפרה. כמו כן, הוא עשוי לפנות לבית הדין על ידי הגשת תביעה לפיצויים בגין כל הפסד שייתכן שנגרם לו, הנתמכת בדיווחים רשמיים התומכים בקיומה של הפרה כזו.

מאמר (35)

הפרס הנוגע לפינוי המקרקעין יבוצע באמצעות בית הדין ועל פי הכללים והנהלים שניתנו בהקשר זה. מלבד פרסים כאלה, פסים אחרים שיונפקו על ידי בית הדין יבוצעו על ידי מדור ההוצאה לפועל של בתי המשפט בדובאי.

מאמר (36)

N^mRERAאת התקנון וההחלטות הנדרשות ליישום הוראות חוק זה ותעביר אותם לאישור יו״ר הוועד הפועל.

מאמר (37)

חוק זה יפורסם בעיתון הרשמי וייכנס לתוקף לאחר שישים (60)יום מיום הפרסום.

מוחמד בן ראשיד אל מכתום

שליט דובאי

הונפק בדובאי ב-62בנובמבר 2007

מקביל לט"ז תו-אל-קידה 1428ע״ה

 

פרק ד'

מדדי שכירות

 

מדדי שכירות

על מדד שכירות נכסים

מדד השכרת הנכסים באמירות דובאי נוצר בהתאם לחוק מסי (1) משנת 2009. RERAיוצרת, מעדכנת ומעדכנת מדד זה מעת לעת.

אינדקס זה משמש כהנחיה לקביעת ערכי השכירות של נכסים בשימושים שונים בכל אזורי האמירות של דובאי. מדד זה משמש אסמכתא במקרה של מחלוקת בי( משכירים לשוכרי□ בקביעת שיעורי עליית ערכי השכירות.

קיים תיאום בין RERA^( הוועדה השיפוטית ליישוב סכסוכים בין משכירים לשוכרים ליישום הוראות החוק בעניין זה.

תוכן האינדקס

לצורך יצירת המדד, פורטו כל סוגי הנכסים ויחידות ההשכרה באזורים השונים של אמירות דובאי. לכל אזור נוצרה רשומת נתונים אלקטרונית. הרשומה כוללת סוגי יחידות ושימושיהן, ערכי שכר דירה מינימליים ומקסימליים ותשלום שכר דירה ממוצע.

המדד מחולק לשלושה אזורים עיקריים לפי אזור, כלומר: דיירה, דובאי ואזורי רכוש עצמאי. שימושי הנכס הם הרתעה כדלקמן: מגורים, מסחר ותעשייה.

מחשבוני שכר דירה נוצרו גם עבור מתחמים מסחריים וקניונים, בהתאם לסיווג שלהם. נוצרו אינדקסים עבור פרויקטים מסוימים באזורי החזקה.

מחשבון להגדלת השכרה

מחשבון זה משמש מדריך לחישוב שיעורי עליית דמי השכירות וזיהוי ערכי השכירות באזורים השונים. המוטב נכנס לאתר הרשמי של קהילת הנדל״ן של דובאי, ובוחר בקישור מחשבון שכר הדירה. לאחר מכן מוזנים הנתונים הנדרשים כדי לברר בקלות לגבי שיעור העלייה והשכר הממוצע לאזור וליחידה.

שירות מחשבון להגדלת השכרה

טופס התחברות:

ביקור באתר:

www.dubailand.gov.ae

מחשבון להגדלת השכרה

הערה: מחשבון העלאת שכר הדירה מתעדכן על בסיס קבוע.

הדגמה של חישוב הגידול בשכר הדירה בהתאם לצו מסי 43משנת 2013לקביעת הגידול

בשכר הדירה בדובאי

קשר בין שכר דירה ממוצע

ושיעור העלאת שכר הדירה שנקבע

דמי שכירות שוטפים הנקובים בחוזה של המבקש בהשוואה                    שכירות קבועה

לממוצע דמי שכירות מקבילים                                                                 הגדל שיעור

אין העלאת דמי השכירות של יחידת המקרקעין, אם דמי השכירות נמוכי^^שוו^ערך ל-%01מדמי השכירות הממוצעים המקבילים.		׳ _______________ «			00%
5%מדמי השכירות של יחידת המקרקעין, במידה ושכר הדירה נמוך ב-%11עד 20%מדמי השכירות הממוצעים המקבילים.
		11% – 20%			05%
10%מדמי השכירות של יחידת המקרקעין, במידה ושכר הדירה נמוך ב-%12עד 30%מדמי השכירות הממוצעים המקבילים.
		21% – 30%			10%
15%מדמי השכירות של יחידת המקרקעין, במידה ושכר הדירה נמוך ב-%13עד 40%מדמי השכירות הממוצעים המקבילים.
		31% – 40%			15%
20%מדמי השכירות של יחידת המקרקעין, אם דמי השכירות נמוכים ביותר מ-%04מדמי השכירות הממוצעים המקבילים.
		% 41ויותר –                              J			20%

 

דוגמה לחישוב העלייה בתעריף שכירות הנכס באמירות דובאי לפי העמלות:

ש0ר,80רנה£5מוצע במדד הרשמי

שעח60ום^\רנקוב בחוזה השכירות

חישוב ירידת שכר הדירה מתחת לממוצע שכר הדירה במדד הרשמי

60,00080,000 _x 100

80,000 –

ירידה בשכר הדירה מתחת לשכר הדירה הממוצע במדד הרשמי 25%-

בהפניה למקרים האמורים בגזירה, התעריף במקרה זה יהיה בין 21-30%המאפשר העלאה של .10%

עלייה בשכר הדירה 60,000 x 10% = 6,000 AED=

שכירות לאחר העלאה: 60,000 + 6000 = 66,000 AED