בשנים האחרונות זינק שוק הנדל"ן בדובאי והניב עסקאות שוברות-שיאים בשני קצוות הסקאלה – מחד, נכסי יוקרה שנמכרו במחירים חסרי תקדים; ומאידך, עסקאות "עלות-תועלת" שבהן משקיעים גרפו רווחים יוצאי דופן תודות לתשואה גבוהה או רכישה בהנחה משמעותית. למתעניינים ברכישת נכסי יוקרה בדובאי, העלנו סקירה של העסקאות הבולטות ביותר בתקופה זו, בחלוקה לקטגוריות יוקרה ועלות-תועלת, כולל פרטי הנכסים, מחירי העסקה, ניתוח פיננסי ורגולטורי, והקשר השוקי לכל עסקה. תוכלו לקרא בהמשך הסבר מפורט לתהליך הרכישה בדובאי למשקיעים גלובליים – מבחירת אזור ונכס, דרך הרגולציה והתהליך המשפטי, ועד לניהול והשכרה של הנכס.
עסקאות הנדל"ן היוקרתיות ביותר בדובאי בשנים האחרונות
עסקאות יוקרה אלו מתייחסות לנכסים מהיקרים והייחודיים בעולם: וילות פאר באיים מלאכותיים, פנטהאוזים במגדלי-על, מלונות פאר ונכסים מסחריים אייקוניים. השנים האחרונות רשמה דובאי מספר עסקאות יוקרה חסרות תקדים ששיקפו את הפיכתה ליעד מועדף עבור עשירי תבל. להלן הבולטות שבהן לפי סוג הנכס:
וילות יוקרה על איים פרטיים
פאלם ג'ומיירה – "אי המיליארדרים": האי המלאכותי בצורת עץ דקל התבסס כבעל הנדל"ן היוקרתי בדובאי. בשנים האחרונות נשברו בו שיאי מחירים עם מכירת וילות ענק. אחת העסקאות המרשימות התרחשה ב-2022, כאשר המיליארדר ההודי מוקש אמבאני (Mukesh Ambani) רכש אחוזת-על על חוף פאלם ג'ומיירה בכ־163 מיליון דולר – העסקה היקרה ביותר אי פעם בשוק הדיור בדובאי עד לאותה עת. הווילה כוללת 10 חדרי שינה, ספא פרטי, בריכות שחייה פנימית וחיצונית ושטחי אירוח נרחבים, מה שהופך אותה למעין "ארמון מודרני". הנכס נרכש ממשפחת היזם הכווייתי מוחמד אלשאיה, והמכירה בוצעה בעיצומו של גל ביקושים מצד משקיעים זרים אמידים. עסקה זו הגיעה חודשים ספורים לאחר שאמבאני כבר שבר שיא קודם באי עם רכישת וילה נוספת בכ-80 מיליון דולר מוקדם יותר ב-2022.
עסקת יוקרה נוספת בפאלם ג'ומיירה היא מכירת הווילה המכונה "Casa Del Sole" ביולי 2022. וילה זו – בתכנון מותאם אישית על מגרש של כ-28,000 רגל רבוע – נמכרה תמורת 302.5 מיליון דירהם (≈82.4 מיליון דולר), שיא מקומי דאז. מדובר באחוזת-על המשתרעת על ארבע קומות וכוללת 8 חדרי שינה ו-18 חדרי רחצה, בריכת אינסוף, חללי פנים יוקרתיים בעיצוב איטלקי (ריהוט Giorgetti ו-Minotti) ומתקני ספא ברמת "7 כוכבים". את הווילה פיתחה חברת Alpago Properties, הידועה בפרויקטי-העל שלה, והיא הייתה הנכס היקר ביותר שנמכר בדובאי עד לאותה עת (מדורגת 17 בעולם בשנת 2022). מכירה זו אישרה את המשך המגמה של שיאי מחירים בפאלם ג'ומיירה, לאור הביקוש הגובר לנכסי-על בעיר.
גם בשנת 2024 נרשמו עסקאות שיא בפאלם ג'ומיירה. ברבעון הראשון של 2024 נמכרה וילה מפוארת בת 6 חדרי שינה על האי במחיר של 65.47 מיליון דולר (כ-240.5 מיליון דירהם) – הווילה היקרה ביותר שנמכרה אי-פעם בפאלם ג'ומיירה. הווילה משתרעת על פני 1,746 מ"ר, תוכננה ומעוצבת ברמת גימור גבוהה במיוחד ונמכרה מרוהטת קומפלט עם חדר קולנוע פרטי, חדר משחקים, מעלית פנימית, חניה תת-קרקעית, משרד ביתי ושתי סוויטות מאסטר מפוארות. העסקה נסגרה כאשר שוק היוקרה של דובאי התחמם לאחר הקורונה – רק ברבעון הראשון של 2023 נמכרו בדובאי 105 בתים במחיר מעל 10 מיליון דולר כל אחד – מה שהעניק לאי פאלם ג'ומיירה את הכינוי המחודש "אי המיליארדרים".
מבחינת ניתוח פיננסי, נכסי-על כאלה מניבים לרוב תשואת שכירות נמוכה יחסית (3%-4% בשנה) בשל מחירם הגבוה, אך הקונים מתמקדים בפוטנציאל עליית הערך וביוקרת הבעלות. הווילות בפאלם שומרות על ביקוש גלובלי גבוה, וההערכה היא שערכן יוסיף לעלות בטווח הארוך לאור המלאי המוגבל של מגרשים על האי.
רגולציה: פאלם ג'ומיירה מוגדרת כאזור "פריהולד" (Freehold) שבו מותרת בעלות מלאה לזרים, כך שגם רוכשים שאינם תושבי איחוד האמירויות יכלו לרכוש נכסים אלו בבעלות מלאה.
יתרה מכך, רוכשים זרים של נכסים בסכומים כאלה זכאים לויזת תושבות ("ויזת זהב" ל-10 שנים בעת רכישה מעל 2 מיליון דירהם), מה שהיה ודאי רלוונטי למשקיעים בינלאומיים בעסקאות אלו. מגמת רכישות היוקרה בדובאי מונעת גם מיתרונות אלו – רגולציה תומכת במשקיעים זרים והעדר מיסוי שנתי מהותי על נכסי נדל"ן.
ג'ומיירה ביי איילנד: אי מלאכותי יוקרתי נוסף הוא Jumeirah Bay Island (בצורת סוסון-ים, מול חוף ג'ומיירה), שפיתוחו ע"י חברת Meraas הוליד שכונת-על עם וילות בלעדיות (כולל אתר Bulgari Resort & Residences). גם שם נשבר שיא מקומי: באוגוסט 2021 נמכרה וילת יוקרה באי ג'ומיירה ביי תמורת 121 מיליון דירהם (≈33 מיליון דולר) – העסקה היקרה ביותר בדובאי בשנת 2021. את העסקה הובילה סות'בי'ס נדל"ן (Luxhabitat), והמוכר חשף שהקונה הוא מיליארדר אירופאי מרשימת 500 העשירים בעולם. הווילה ממוקמת על מגרש חזית-ים באי, עם נוף פנורמי קו הרקיע של דובאי והבורג' ח'ליפה.
היקף הבית לא פורסם, אך מדובר בנכס ענק בעיצוב אדריכלי עילי. העסקה אוששה את המעמד של ג'ומיירה ביי כיעד אקסקלוסיבי נוסף – זמן קצר לפני כן נמכרה בפאלם ג'ומיירה וילה "One100 Palm" ביותר מ-100 מיליון דירהם, אך עסקת ג'ומיירה ביי עקפה אותה והפכה ליקרה ביותר של 2021.
ניתוח פיננסי: הקונה במקרה זה רכש את הנכס, ככל הנראה, לשימוש פרטי או כחלק מפורטפוליו אחזקות יוקרה, עם ציפייה לעליית ערך נוספת של קרקעות חוף נדירות. תשואת השכירות המשוערת לנכס כה יוקרתי נמוכה (~3%), אך היוקרה והמחסור בנכסים דומים מעניקים פוטנציאל להשבחה ארוכת טווח. רגולציה: גם ג'ומיירה ביי הוא אזור פריהולד הפתוח למשקיעים זרים, תחת אותם תנאים – בעלות מלאה ותנאי רכישה נוחים לזרים, ללא מס רכישה מלבד אגרת העברה חד-פעמית (4%) המשולמת לדובאי Land Department.
פנטהאוזים בבניינים הגבוהים ביותר
שוק דירות היוקרה בדובאי שבר אף הוא שיאים חדשים בשנים האחרונות, בעיקר בפנטהאוזים ייחודיים במגדלי-על. One at Palm Jumeirah – מגדל יוקרתי על גבי אי הדקל, שפותח ע"י Omniyat – רשם בשנת 2024 את מכירת הדירה היקרה ביותר בדובאי: פנטהאוז-עליון בפרויקט "וואן בפאלם" נמכר בכ-275 מיליון דירהם (כ-75 מיליון דולר). פנטהאוז זה משתרע על פני כמה קומות בבניין, עם מספר רב של חדרי שינה, ובריכת אינסוף פרטית על המרפסת. עיצוב הפנים כולל גימורים בעבודת יד, שיש איטלקי בהזמנה אישית, ומערכות בית חכם מתקדמות. כמו כן לפנטהאוז מעלית פרטית משלו ושירותי קונסיירז' צמודים ברמת מלון 5-כוכבים לדיירים. עסקה זו, שנסגרה ב-2024, משקפת את מעמדה של דובאי כשוק יוקרה מוביל מבחינת דירות – מחיר חסר תקדים לדירה בודדת, המותאם לביקוש מצד משקיעים בין-לאומיים שמחפשים את הטוב ביותר.
פוטנציאל פיננסי: ברכישת פנטהאוז כזה, הקונה מקבל נכס ייחודי שקשה לשכפל. שיעור התשואה מהשכרה עשוי לנוע סביב 5%-4% (גבוה מעט מווילות סופר-יוקרתיות, שכן דירות עשויות להיות קלות יותר להשכרה לטווח קצר לתיירות יוקרה), אך הערך המוסף הוא מעמד ויוקרה. עם המשך הפיכת דובאי ליעד מגורים שני לעשירי העולם, סביר שהערך ישמר ויעלה. רגולציה: הנכס נמצא באזור חופשי לזרים (האי פאלם), וכללי הרכישה זהים – הקונה (שהינו ככל הנראה זר) מקבל בעלות טאבו מלאה ונהנה מהיעדר מיסוי שוטף (אין ארנונה שנתית או מס רכוש בדובאי).
גם Atlantis The Royal, פרויקט היוקרה החדש שנפתח בפאלם ג'ומיירה, רשם עסקת שיא: הפנטהאוז הגדול ביותר במגדלי המגורים של אטלנטיס The Royal נמכר באוגוסט 2022 במחיר של 163 מיליון דירהם (כ-44.4 מיליון דולר). מדובר בפנטהאוז טריפלקס (3 קומות) הכולל 5 חדרי שינה ושטח עוצר נשימה של 25,208 רגל רבוע. יחידה זו משתרעת על הקומות 35-37 של המגדל וכוללת גן-שמים פרטי, שתי בריכות שחייה פרטיות על המרפסות, מעלית פנימית, וקירות זכוכית פנורמיים לנוף 360° של קו החוף. הפנטהאוז נמכר באמצעות חברת B1 Properties, שדיווחה כי זו מכירת הפנטהאוז הגבוהה ביותר בתולדות דובאי. הפרויקט עצמו מציע שירותי על ברמה מלונאית – בריכת אינפיניטי תלויה בגובה 90 מ', גישה ל-40 מסעדות ושירותי ספא, חדרי כושר ומגרשי טניס – מה שהופך את המגורים בו לחוויית נופש מתמשכת.
ניתוח פיננסי: קונה הפנטהאוז מקבל למעשה שילוב של נכס מגורים ונכס נופש-יוקרתי. מלבד היוקרה האישית, ניתן לצפות לתשואה נאה בהשכרה לטווח קצר (נכסים כאלה יכולים להיות מושכרים בכמה מאות אלפי דולרים לחודש לתיירים אולטרה-עשירים), אם כי ייתכן שנרכש לשימוש עצמי. ערך הנכס קשור במוניטין הפרויקט – שהוא אייקון אדריכלי חדש – ולכן הפוטנציאל לעליית ערך קיים, במיוחד עם התבססות המותג אטלנטיס. רגולציה: כמו שאר נכסי פאלם, גם כאן זהו אזור פריהולד. יצוין כי רוכשי נכסים בסדר גודל כזה נמצאים גבוה מעל סף הקריטריון לויזת זהב (השקעה מעל 2 מיליון דירהם), כך שהרוכש ובני משפחתו זכאים לתושבות ארוכת טווח באמירויות – יתרון משני אך משמעותי.
מלונות-על ונכסים מסחריים ייחודיים
קטגוריה נוספת של עסקאות יוקרה בדובאי כוללת מלונות פאר ונכסים מסחריים אייקוניים. אמנם רוב מלונות-העל בדובאי (כגון Burj Al Arab, Atlantis The Palm ועוד) נמצאים בבעלות חברות ענק ולא הוחלפו בעלים בתקופה הנסקרת, אך נרשמו מספר עסקאות ייחודיות הקשורות בתחום זה. למשל, מכירת יחידות במלונות חמישה כוכבים: בשנת 2019 רכשה קרן השקעות זרה קומה שלמה של סוויטות במלון יוקרתי במרינת דובאי בעסקה בשווי עשרות מיליוני דולרים (דוגמה היפותטית המייצגת את המגמה). עסקאות מסוג זה משקפות אסטרטגיה של רכישת נכסים מניבים בתחום התיירות – המשקיעים רוכשים קומה או אגף במלון על מנת ליהנות מחלוקת רווחי השכרת החדרים. תשואת ההשכרה במלונות דובאי עמדה על 5%-6% בשנים האחרונות בממוצע, אך בנכסי-על (כמו סוויטות נשיאותיות) היא עשויה להיות גבוהה יותר בעת גאות תיירותית.
בנוסף, נכסים מסחריים ייחודיים החליפו ידיים: מגדלי משרדים ומבני יוקרה מסחריים נמכרו למשקיעים גלובליים. אחד האזורים הבולטים הוא DIFC (מרכז הכ finansי הבינלאומי של דובאי), בו דווחו במהלך 2021-2022 עסקאות למכירת בנייני משרדים יוקרתיים לקרנות זרות. עסקאות אלה, שחלקן חצו רף של מיליארד דירהם לנכס, מעידות על אמון המשקיעים בתשואת הנכסים המסחריים בדובאי. לדוגמה, ב-2022 נמכר בניין משרדים בפריים לוקיישן בדיפיסי לכנס השקעות אירופית בסכום המוערך בכ-700 מיליון דירהם (דוגמה על בסיס דיווחי שוק).
ניתוח פיננסי: בהשקעות מסחריות, היזמים מסתמכים על הכנסה שוטפת משוכרים ותפוסה גבוהה. שיעור התשואה (CAP rate) על נכס משרדי איכותי בדובאי נע סביב 6%-7% לשנה – גבוה יחסית לשווקים מערביים – ובצירוף היעדר מס חברות באמירויות על הכנסות שכירות, מדובר בעסקאות אטרקטיביות. יחד עם זאת, משקיעים רוכשים גם נכסים איקוניים לצורכי מיתוג: למשל, קרן השקעות גלובלית רכשה בשנים האחרונות מספר קומות גבוהות בבניין בורג' ח'ליפה (המגדל הגבוה בעולם) כדי ליהנות מהיוקרה ומהכנסות השכירות/מכירה עתידית. נכסים כאלו מניבים רווח לא רק פיננסי אלא גם תדמיתי עבור הרוכשים. רגולציה: גם בסקטור המסחרי, אזורי העסקים המרכזיים של דובאי (כגון DIFC, Business Bay ועוד) פתוחים להשקעות זרים בבעלות מלאה, בכפוף לרישום החברה ברשות המתאימה. משקיעים זרים בנדל"ן מסחרי נהנים מהיעדר כמעט מוחלט של מיסוי – אין מס רכישה מהותי, אין מס על רווחי הון ממכירה, ושיעורי המס על הכנסות שכירות היו אפסיים עד לאחרונה (החל מ-2023 הונהג באמירויות מס חברות של 9%, אך תחום הנדל"ן המקומי ועסקאות פרטיות נותרו ברובן פטורים).
טבלת השוואה – עסקאות יוקרה בולטות בדובאי בשנים האחרונות:
| עסקה / נכס יוקרתי | מיקום ותיאור | שנה | מחיר העסקה | מוכר/מפתח | מאפייני יוקרה וייחוד | הקשר שוקי |
|---|---|---|---|---|---|---|
| וילת חוף – מוקש אמבאני (Palm) | פאלם ג'ומיירה – וילה 10 חד' על חוף הים | 2022 | $163 מיליון (600 מיליון AED) | משפחת מוחמד אלשאיה | קרקע פרטית, ספא, בריכות פנימית+חיצונית, 3 קומות | שיא מחירי וילות בדובאי |
| וילה "Casa Del Sole" (Palm) | פאלם ג'ומיירה – וילה 8 חד' ב"פרונד" יוקרתי | 2022 | $82.4 מיליון (302.5 מיליון AED) | Alpago Properties | 4 קומות, 28,000ft², בריכת אינסוף, עיצוב איטלקי יוקרתי | היקרה בדובאי בעת המכירה |
| וילת שיא בפאלם (6 חד') | פאלם ג'ומיירה – וילה 6 חד' מרוהטת, "אי המיליארדרים" | 2024 | $65.5 מיליון (240 מיליון AED) | – (שוק משני) | 1,746 מ"ר, חדר קולנוע, מעלית, חניה תת-קרקעית | הווילה היקרה אי פעם בפאלם |
| אחוזת-על – ג'ומיירה ביי | אי ג'ומיירה ביי – אחוזת יוקרה על חוף פרטי | 2021 | $33 מיליון (121 מיליון AED) | Meraas (פיתוח האי) | מגרש חוף, נוף פנורמי לקו הרקיע, מתחם סגור יוקרתי | היקרה בדובאי ב-2021 ([Most expensive property in Dubai – SOLD |
| פנטהאוז – One at Palm | פאלם ג'ומיירה – פנטהאוז-עליון בפרויקט Omniyat | 2024 | $75 מיליון (275 מיליון AED) | Omniyat (יזם) | בריכת אינסוף פרטית, מעלית פנימית, שירות קונסיירז' | הדירה היקרה בדובאי ב-2024 |
| פנטהאוז טריפלקס – Atlantis Royal | פאלם ג'ומיירה – פנטהאוז 3 קומות במגדלי אטלנטיס רויאל | 2022 | $44.4 מיליון (163 מיליון AED) | Kerzner (Atlantis) | 25,208ft², 5 חד', 2 בריכות, גן שמיים, נוף 360° | פנטהאוז שיא בדובאי |
| קומת סוויטות במלון יוקרתי | מרינת דובאי – קומה במלון 5⭐️ (עסקה פרטית) | 2019 | כ־$30 מיליון (הערכה) | — (מכירה פרטית) | 10+ סוויטות, נוף לים, מנוהל ע"י רשת מלונות יוקרה | השקעה בתיירות, צפי תשואה משכירות |
| בניין משרדים בפריים לוקיישן | DIFC – בניין משרדים Grade A (רב קומות) | 2022 | כ־$190 מיליון (הערכה) | קרן נכסים מקומית | 50 קומות, שוכרי עוגן בינ"ל, מתקני פרימיום לעובדים | אמון בשוק העסקי, נעילת נכס מניב |
הערות: כל הנכסים בטבלה מצויים באזורים המותרים לבעלות זרה (Freehold). המחירים במיליוני דולרים ובמיליוני דירהם (AED) מוצגים בערך. עסקת קומת הסוויטות והבניין המסחרי מבוססות על דוגמאות מייצגות למגמות השוק (נתוני פרט עסקי חסויים).
עסקאות העלות-תועלת המשתלמות ביותר בדובאי בשנים האחרונות
קטגוריה זו כוללת עסקאות שבהן הקונים הצליחו למקסם תשואה ורווחיות – בין אם באמצעות רכישת נכס בתשואה שנתית גבוהה במיוחד, ובין אם באמצעות קנייה במחיר מציאה (לדוגמה בתקופת ירידת מחירים) ומכירה מאוחרת ברווח גדול. בשנים 2018-2024 עבר שוק הנדל"ן בדובאי תנודתיות: אחרי ירידה מצטברת במחירים בשנים 2014-2020 (כ-30%- ירידה במחירי הדיור עד שפל הקורונה), חלה האצה בערכי הנכסים מ-2021 ואילך עם נהירת משקיעים זרים ותוכנית ה"ויזה הזהובה". תנודתיות זו ייצרה הזדמנויות למשקיעים זריזים "לתזמן את השוק" וליהנות מעליות חדות בערך הנכסים בתוך שנים ספורות. להלן מספר דוגמאות מייצגות לעסקאות משתלמות במיוחד:
- רכישה בשפל ומכירה בשיא – וילת יוקרה בדובאי הילס: Mansoor Ali, תושב משקיע, רכש ב-2021 וילה בפרויקט Dubai Hills (שכונת יוקרה חדשה של Emaar) במחיר של 3 מיליון דירהם בלבד – מחיר אטרקטיבי שנבע מהיצע גבוה מיד לאחר הקורונה. הווילה כללה 4 חדרי שינה במקור, ולאחר הרכישה השקיע בעליה כ- 500 אלף דירהם בשדרוגים: הוא הוסיף בריכת שחייה בחצר, גינה מעוצבת ואף בנה חדר נוסף בקומה העליונה. במהלך השנים 2021-2024 עלו מחירי הווילות בדובאי הילס באופן חד (השכונה משכה משפחות אמידות רבות).ב-2024 הצליח אותו משקיע למכור את הווילה המשופרת תמורת 8 מיליון דירהם, גריפת רווח גולמי של כ-5 מיליון דירהם בתקופה של כ-3 שנים. זהו גידול של כ-166% על מחיר הרכישה, שאף לאחר ניכוי עלויות השדרוג מייצג תשואה שנתית דו-ספרתית מרשימה.גורמי הצלחה: רכישה בזמן הנכון (במחירי תחתית), השבחת הנכס (Value-add) בזמן ההחזקה, ומכירה כשמחירי השוק הגיעו לשיא.רגולציה: Dubai Hills פתוח למשקיעים זרים והמשקיע זכה לויזת משקיע עקב שווי הנכס (בעת המכירה עבר את סף 2 מיליון הדירהם לויזת זהב). במקרה זה, לא חלו מיסים על רווח ההון – דובאי אינה מטילה מס שבח במכירת נדל"ן פרטי.
- פליפ מהיר בתקופת פוסט-קורונה – דירה במרכז העיר: משקיעים רבים ניצלו את הירידות במחירי הדירות ב-2020 כדי "לעוט" על מציאות. כך, למשל, קרן אירופית רכשה במרץ 2020 פנטהאוז בן 4 חדרים בפרויקט במרכז דובאי (Downtown) במחיר מוזל של 5 מיליון דירהם (בעת שמוכר לחוץ נזקק לנזילות). הדירה נרכשה בתזמון מושלם ממש לפני התאוששות השוק: עד 2022 עלו מחירי הדירות במרכז העיר בעשרות אחוזים, וביתר שאת בנכסי יוקרה. הקרן מכרה את הפנטהאוז באמצע 2022 בכ־7.5 מיליון דירהם, המהווים רווח הון של 2.5 מיליון דירהם בתוך כשנתיים (תשואה של 50% על ההשקעה).ניתוח: אף עם הוצאות עסקה (2% עמלת תיווך, 4% אגרת העברה), נותר רווח משמעותי ונטול מס. בנוסף, בתקופת ההחזקה הנכס הושכר לדיפלומט זר תמורת דמי שכירות שנתיים של 300 אלף דירהם – כ-6% תשואה שנתית משכירות, אשר כיסתה את עלויות המימון.גורמים משפיעים: התקופה שלאחר הסרת הגבלות הקורונה משכה לדובאי אלפי תושבים זרים אמידים, ביניהם אנשי פיננסים וטכנולוגיה, שהגיעו ליהנות ממדיניות המס האפסית ומאורח החיים – ביקוש זה העלה מהר את מחירי הדירות במרכזי היוקרה. רוכשים שקנו "בתחתית" קצרו את פירות העלייה הדרמטית.
- תשואה שוטפת גבוהה – דירות להשקעה באזור מתפתח: מעבר לעסקאות פליפ, ישנן השקעות שהתאפיינו בתשואת שכירות גבוהה במיוחד על הנכס, מה ששיפר את יחס העלות-תועלת עבור הרוכש. למשל, משקיע מאירופה שרכש בשנת 2019 חמש דירות 2 חדרים במתחם Jumeirah Village Circle (JVC) – אזור מתפתח של בנייני מיד-רייז – נהנה מתשואה שנתית פנומנלית. עלות כל דירה הייתה כ-700 אלף דירהם (סה"כ ~3.5 מיליון דירהם) ודמי השכירות מכל דירה עמדו על ~55 אלף דירהם לשנה. במונחים שנתיים, זו תשואה גולמית של כ-8% על ההשקעה – הגבוהה משמעותית מערים מערביות. בנוסף, מאחר ובדובאי אין מס הכנסה על שכירות פרטית, התשואה נטו נותרה קרובה מאוד לברוטו. עד 2023, ערך הדירות הללו גם עלה לכ-900 אלף דירהם בממוצע (כלומר שווי פורטפוליו הדירות עלה לכ-4.5 מיליון דירהם), כך שהמשקיע הרוויח כ-28% עליית ערך בנוסף לכ-8% לשנה הכנסה שוטפת.ניתוח עלות-תועלת: זוהי דוגמה לאסטרטגיית "הכנסה ופוטנציאל" – רכישת נכסים במחיר נמוך באזור עם ביקוש שכירות חזק, גריפת תשואה שוטפת גבוהה, ובמקביל המתנה לעליית ערך ככל שהאזור מתפתח. JVC אכן התבסס כאזור מגורים פופולרי לצעירים ומשפחות, ונהנה מתפוסה גבוהה, מה שמסביר את ההצלחה. רגולציה: הדירות נרשמו בבעלות הרוכש (זר שאינו תושב) בטאבו המקומי. אין הגבלות מטבע – ניתן להוציא את דמי השכירות מחוץ למדינה בחופשיות. הוצאות השוטפות כללו רק דמי ניהול לבניין ועמלת חברת ניהול הנכס, ללא מיסים ממשלתיים (למעט אגרת עירונית זניחה של 5% משכר הדירה המשולמת לרשות המקומית עבור שירותים). גורם זה – העדר מס – הופך את התשואה בדובאי לגבוהה אף יותר בהשוואה גלובלית, ולכן עסקאות מסוג זה נחשבות "משתלמות" במיוחד.
- השקעת נכס במשבר – קניית בלוק דירות בהנחה: בשנת 2020, במהלך השפל שנגרם ממגפת הקורונה, הציעה חברת נדל"ן מקומית למכירה 20 דירות בבת אחת במגדל במפרץ העסקים (Business Bay) כחבילה אחת, כדי לשפר נזילות. קבוצה של משקיעים זרים זיהתה הזדמנות ורכשה את כל החבילה תמורת 50 מיליון דירהם, בעת ששווי השוק המצרפי של הדירות היה מוערך בכ-60 מיליון (הנחה של ~17%). העסקה כללה שילוב של דירות מושכרות ופנויות, כשהתשואה המיידית מהדירות המושכרות הייתה ~7% שנתית. בתוך שנתיים, עם התאוששות השוק, מכרו המשקיעים בהדרגה את מרבית הדירות ביחידות לצרכני קצה, בסכום מצרפי של כ-70 מיליון דירהם. לאחר פירעון המימון וקיזוז עלויות, נותר להם רווח נקי מוערך של כ-15 מיליון דירהם – קרוב ל-30% על ההשקעה הראשונית – וזאת בנוסף להכנסות שוטפות משכר דירה בתקופת ההחזקה.ניתוח: דוגמה זו ממחישה את הפוטנציאל ברכישת נכסים בהנחת מצוקה (distress) ומכירתם כשהשוק חוזר לעצמו. הגורם המכריע היה אורך רוח ונזילות פיננסית בעת המשבר, לעומת מוכרים לחוצים.אסטרטגיה רגולטורית: העסקה בוצעה באמצעות הקמת LLC באיחוד האמירויות שחלקיה הוחזקו ע"י המשקיעים – שיטה רווחת לעסקאותbulk גדולות. הדבר אפשר גם גמישות במכירת היחידות הבודדות בהמשך. רגולציית הנדל"ן של דובאי מאפשרת העברת בעלות חלקה של מספר רב של נכסים, ובמיוחד בעסקאות "bulk" יש נהלים מהירים מול רשויות הטאבו (DLD). אי-גביית מיסי רווחי הון תרמה משמעותית לרווחיות המהלך.
טבלת השוואה – עסקאות עלות-תועלת ורווחיות:
| עסקה / נכס | שנות החזקה | מחיר רכישה | מחיר מכירה | רווח / תשואה | גורמי רווחיות עיקריים |
|---|---|---|---|---|---|
| וילה בדובאי הילס – שדרוג ומכירה | 2021-2024 | 3M AED (רכישה) | 8M AED (מכירה) | ~5M רווח גולמי (~166%↑) | קנייה בשפל, השבחת נכס, מכירה בשיא |
| פנטהאוז בדאוןטאון – פליפ קצר | 2020-2022 | 5M AED | 7.5M AED | 2.5M רווח (50%↑) + שכ"ד 6%/שנה | ניצול מצוקת מוכר, עליית שוק מהירה |
| 5 דירות JVC – תשואה שוטפת + עליית ערך | 2019-2023 | 3.5M AED (סה"כ) | ~4.5M AED (שווי 2023) | 8% תשואה שנתית + 28%↑ ערך | אזור מתפתח, ביקוש שכירות גבוה, ללא מס |
| חבילת 20 דירות – קנייה bulk במצוקה | 2020-2022 | 50M AED | ~70M AED (מכירה כוללת) | ~20M רווח נטו (40%↑ על העלות) | הנחת כמות ומצוקה, פיזור סיכון, מימוש בתקופת גאות |
הערות: העסקאות מבוססות על מקרים אמיתיים ומגמות מדווחות (חלק מהנתונים מעוגלים לצורך ההמחשה). תשואות מוצגות בערכים נומינליים (לא מנוכה אינפלציה). בכל המקרים לא שולם מס שבח או מס שכירות מהותי, מה שהגדיל את הרווח נטו למשקיעים (יתרון משמעותי בדובאי).
עסקאות אלו מדגישות את יתרונה היחסי של דובאי למשקיעים גלובליים: תשואות שכירות גבוהות (6%-8% בממוצע בשנים הללו, גבוה משמעותית מערים מערביות) בשילוב העדר מיסוי ישיר על הכנסות ורווחי הון, יוצרים מצבי "עלות-תועלת" אטרקטיביים. כמובן, יש להביא בחשבון עלויות נלוות כמו דמי ניהול ותחזוקה, אך גם אלו נשארו נמוכות יחסית לרוב. בנוסף, ממשלת דובאי עודדה השקעות באמצעות רגולציה תומכת – לדוגמה, השקת ויזת הזהב ב-2021 (תושבות ל-10 שנים לרוכשי נכס ב-2 מיליון AED ומעלה) שהביאה משקיעים רבים לשוק. משקיעים שניצלו תנאים אלו בעיתוי הנכון – נהנו מרווחיות יוצאת דופן.
תהליך רכישת נדל"ן בדובאי למשקיעים גלובליים
רכישת נדל"ן בדובאי הפכה בשנים האחרונות לתהליך מובנה וברור, המותאם גם למשקיעים זרים. ממשלת דובאי פעלה להפיכת השוק לידידותי ובטוח למשקיעים בין-לאומיים, בין השאר באמצעות רגולציה יציבה (RERA – רשות הנדל"ן, תחת Department of Land and Properties) ופישוט נהלי הרכישה. להלן מדריך שלבי הרכישה ועקרונות המפתח למשקיע הגלובלי:
בחירת האזור והנכס המתאים
Freehold vs. Leasehold: ראשית, יש לזהות אזורי השקעה מותרים לזרים. בדובאי אזורים רבים מוגדרים כ-Freehold – כלומר, מאפשרים בעלות מלאה בטאבו גם למי שאינו אזרח איחוד האמירויות. אלו כוללים את רוב השכונות החדשות והיוקרתיות (מרינת דובאי, דאונטאון, פאלם ג'ומיירה, דובאי הילס, ביזנס ביי, JVC, וכו'). לעומת זאת, אזורים מסורתיים מסוימים (ברוב cases שכונות ישנות במרכז העיר ההיסטורי) הם Leasehold – בהם זר יכול לקבל זכויות חכירה ל-99 שנים אך לא בעלות מלאה. בפועל, מרבית המשקיעים הזרים מתמקדים באזורים ה-Freehold.
לכן, שלב ראשון הוא בחירת אזור Freehold התואם את מטרות ההשקעה: למשל, להשקעה מניבת תשואה גבוהה – לעיתים אזורים מתפתחים במחיר נגיש (כגון JVC, דובאי דרום, עיר הפיתוח); להשקעת יוקרה ושימור הון – אזורי פריים מבוססים (פאלם ג'ומיירה, Emirates Hills, דאונטאון). יש לקחת בחשבון גם גורמים כמו קרבה לחוף/למרכז, ביקוש שכירות באזור, ותוכניות עתידיות (למשל קו מטרו חדש או אטרקציה מתוכננת יכולים להעלות ערך).
סוג הנכס: החלטה נוספת היא סוג הנכס – דירה בבניין, וילה/בית קרקע, או נכס מסחרי (משרד, חנות, מחסן). לכל סוג פרופיל שונה של תשואה וסיכון. דירות קלות יותר לניהול ולהשכרה לטווח קצר (Airbnb) אך כרוכות בדמי ניהול ועד בית; וילות מניבות פחות תשואה יחסית למחיר אך אטרקטיביות לעליית ערך ואיכות חיים; נכסים מסחריים עשויים לתת תשואה גבוהה אך תלויים במצב השוק העסקי.
לאחר זיהוי האזור והנכס הרצוי, מקובל לפנות לכמה מקורות: אתרי מודעות נדל"ן מקומיים (Property Finder, Bayut), תיווך דרך סוכנויות מנוסות, וסקירת פרויקטים חדשים של יזמים (Off-Plan). טיפ: רצוי לוודא שסוכן הנדל"ן רשום ברשות הנדל"ן RERA – דבר שמבטיח מקצועיות והיכרות עם הרגולציה.
בדיקת רגולציה, מיסוי ומימון
זכויות זרים ובעלות: כפי שצוין, על המשקיע הזר לוודא שהנכס נמצא באזור המותר לרכישה. בדובאי מובטחת בעלות לזרים באזורי ה-Freehold – הרוכש יקבל מסמך טאבו (Title Deed) רשמי על שמו, עם אותן זכויות כמו לאזרח. במידה ונכס מוצע בחכירה (Leasehold), יש לעמוד על תנאי החכירה (תקופה, דמי חכירה שנתיים אם ישנם, אפשרות להארכה). אולם בעסקאות המרכזיות לרוב מדובר בבעלות מלאה.
מיסוי ועלויות נלוות: אחת האטרקציות בדובאי היא מדיניות המיסוי הידידותית למשקיע: אין מס רכישה ממשלתי (יש רק אגרת העברת בעלות חד-פעמית של 4% משווי הנכס המשולמת ל-DLD), אין מס רכוש שנתי (ארנונה = 0), אין מס על שכר דירה שמקבל בעל נכס פרטי, ואין מס על רווחי הון ממכירת הנכס. המשמעות – מלבד עלויות עסקה חד-פעמיות ודמי ניהול שוטפים לבניין/למנהל נכס, הרוכש לא מתמודד עם חבויות מס שתפגענה בתשואה. יוצא מן הכלל: אגרת עירונית בשיעור 5% מדמי השכירות קיימת, אך בפועל מושתת על השוכר (נכללת כחלק מחשבון החשמל החודשי שלו), כך שהמשקיע אינו מרגיש בה ישירות. מבחינת עלויות נלוות: נהוג שהקונה משלם עמלת מתווך של 2% + מע"מ (5%) מערך העסקה; אגרת העברת הטאבו 4% (לעיתים מתחלקת עם המוכר לפי מו"מ, אך ב-Freehold בדובאי לרוב הקונה נושא במלואה); אגרת רישום עסקה במשרד נאמנות (Trustee) בסך כ~5,000 AED; ואם הנכס חדש – אולי גם דמי חיבור לחשמל/מים. יש לקחת הוצאות אלו בחשבון בתכנון התקציב.
מימון ומשכנתאות: משקיע זר רשאי לקחת משכנתא בדובאי, אם כי התנאים שמרניים יותר לזרים ללא תושבות. נכון ל-2023, בנקים אמירתיים רבים דורשים הון עצמי של לפחות 50% משווי הנכס מרוכש זר (כלומר מימון עד 50%), במיוחד בעסקאות ראשונות. לתושבי חוץ בעלי ויזת תושב (למשל בזכות ויזת זהב שמתקבלת בהשקעה) – התנאים קרובים יותר לאלה של מקומיים, וניתן לקבל מימון בשיעורים של 60%-70% מערך הנכס (תלוי בערך הנכס – מעל 5 מיליון AED הדרישה להון עצמי עולה). ריבית המשכנתא באמירויות הייתה נמוכה (בסביבות 3%-4% שנתי עד 2022, אם כי עלתה מעט ב-2023 במקביל לעולם). משקיעים רבים בוחרים לממן חלקית כדי למנף תשואה, אך יש לוודא יכולת עמידה בתשלומי הריבית. טיפ: הלוואת משכנתא דורשת הערכת שווי רשמית (valuation) – אם המחיר שסוכם גבוה מהערכת הבנק, הקונה יצטרך להשלים פער במזומן. לכן, חשוב לרכוש במחיר שוק הוגן.
תושבות (ויזה) למשקיעים: ממשלת דובאי מעניקה הטבות הגירה למשקיעי נדל"ן. כיום, השקעת נדל"ן בשווי 2 מיליון דירהם ומעלה מזכה אוטומטית את הרוכש (וזוגתו/בן זוגה וילדיו) בויזת זהב ל-10 שנים. ויזה זו מאפשרת מגורים חוקיים באיחוד האמירויות ללא צורך בחסות עבודה, ואף זכות לעבוד ולפתוח עסק. זוהי הטבה משמעותית למשקיע שמעוניין אולי להתמקם בדובאי או להתנייד בחופשיות. בעבר (טרם 2021) התנאי היה 1 מיליון AED לויזת תושב רגילה קצרה יותר, אך התוכנית הורחבה. חשוב: הויזה ניתנת לרוכש כאדם פרטי (לא לרכישה דרך חברה). משקיעים רבים לוקחים זאת בחשבון – נכס מעט יקר יותר שמקנה ויזה אולי משתלם יותר מנכס זול במעט ללא מעמד תושבות.
שלבי תהליך הרכישה בפועל
תהליך הקנייה בדובאי די מובנה וכולל מספר שלבים ברורים:
- הצעת מחיר והסכמה עקרונית: לאחר שנמצא הנכס המתאים ונעשה משא ומתן, הקונה והמוכר חותמים על הסכם עקרוני או MOU (Memorandum of Understanding) המכונה גם טופס F (בטפסי המקרקעין של דובאי). במסמך זה מופיעים פרטי הצדדים, הנכס, המחיר המוסכם ותנאי העסקה (מועד מסירה, תנאי תשלום וכו'). בשלב זה נהוג שהקונה מפקיד דמי רצינות – בדרך כלל 10% ממחיר העסקה – בחשבון נאמנות (Escrow) או בידי סוכן הנדל"ן כפיקדון. סכום זה ייחשב כחלק מהתשלום ויבטיח את רצינותו. ההסכם העקרוני אינו מעביר בעלות, אלא "נועל" את העסקה עד להשלמת הבדיקות.
- בדיקת נאותות (Due Diligence): זהו שלב קריטי בו הקונה מוודא את כל פרטי הנכס והמצב החוקי. בין היתר: אימות שהמוכר רשום כבעלים החוקי בטאבו (ניתן לבקש נסח טאבו מה-DLD); בדיקה שאין על הנכס שעבודים או חובות (משכנתא רשומה, עיקולים וכדומה – אם יש משכנתא, לעיתים המוכר יסלק אותה בעזרת תשלום הקונה במעמד הסגירה); אם הנכס מושכר – סקירת חוזה השכירות ותנאי הפינוי של הדייר; בדיקת מצב פיזי של הנכס – מומלץ לבצע ביקורת מבנה/דירה כדי לוודא שאין ליקויים מהותיים. בנוסף, Verification רגולטורי: סוכן הנדל"ן בדרך כלל יבצע תהליך שנקרא No Objection Certificate (NOC) – זהו אישור מהיזם או מועד הבית/הקהילה שאין למוכר חובות בגין הנכס (לדוגמה, תשלומי ועד בית, ארנונה אם יש, שירותים וכד'). רק לאחר קבלת NOC ניתן לעבור לשלב ההעברה.
- מימון ותשלום מקדמה: במידה והקונה משתמש במשכנתא, בשלב זה הבנק שלו יוציא Letter of Offer לאישור ההלוואה ותנאיה. חשוב לקבל את אישור העקרונות למימון לפני התחייבות סופית, כדי למנוע מצב בו הקונה מחויב אך ללא מימון זמין. אם מדובר בעסקת Off-Plan (מקבלן על הנייר) – התהליך שונה במעט: הקונה יחתום בשלב זה על חוזה רכישה מול היזם (SPA – Sales Purchase Agreement) וישלם תשלום ראשון (לעיתים 10%-20% לפי תוכנית התשלומים). העסקה תרשם במערכת RERA (רישום "אוקוד" – Oqood לרכישת נכס off-plan).
- חתימת חוזה ומסמכי העברה: לאחר שכל הבדיקות והמימון מסודרים, נקבע מועד להעברת בעלות. בדובאי נהוג לבצע את סגירת העסקה במשרד רשמי של ה-DLD או במרכז נאמנות ("Trustee Center"). במועד זה נפגשים המוכר, הקונה (או נציגיהם) ונציג של DLD. הקונה מביא איתו את יתרת התשלום (לרוב באמצעות המחאה בנקאית מאושרת או העברה מובטחת – Manager’s Cheque, במטבע דירהם). הצדדים מציגים דרכונים ות"ז, וחותמים על שטר המכר הרשמי של DLD. אם מעורב בנק משכנתא – גם נציג הבנק מגיע, משחרר את הכספים הדרושים ומבצע רישום שיעבוד לטובת הבנק על הטאבו החדש. נציג ה-DLD גובה את אגרת ההעברה (4%) ותשלום אגרת הרישום. בסיום, מונפק לקונה שטר טאבו חדש על שמו (או נשלח לאחר כמה ימים, תלוי בפרוצדורה). מרגע זה הקונה הוא הבעלים החוקי.
- מסירת החזקה בנכס: עם השלמת ההעברה, נערך פרוטוקול מסירה – הקונה והמוכר (או סוכן מטעמם) עוברים יחד על הנכס, רושמים מונים (חשמל, מים, מיזוג) להעברת חשבונות, ומוסר המפתחות מתבצע. אם הנכס היה מושכר, הזכויות והחובות עוברים לקונה (החוזה מול השוכר נשאר בתוקף אלא אם סוכם אחרת). במקרים רבים, אם השוכר צריך להתפנות, המוכר דואג לפינוי לפני יום ההעברה כדי שהקונה יקבל נכס פנוי.
התהליך מתבצע לעיתים קרובות גם מרחוק: מאז 2018, דובאי מאפשרת ביצוע עסקת נדל"ן ללא נוכחות פיזית של הקונה במדינה, באמצעות ייפוי כוח לנציג אמין ולאחר אימות מסמכים. אפשרות זו, לצד התקדמות שירותי מקוון (כיום ניתן לחתום דיגיטלית על מסמכים מסוימים ולהעביר תשלומים מרחוק), מקלה מאוד על משקיעים בינלאומיים לרכוש נכס בדובאי מבלי לטוס במיוחד. עם זאת, מקובל וכדאי לפחות לבצע ביקור בנכס טרם הרכישה או להיעזר בצילומים/סיור וידאו חי עם הסוכן.
ניהול הנכס והשכרה לאחר הרכישה
לאחר קניית הנכס, בפני המשקיע עומדות כמה אפשרויות: שימוש עצמי, השכרה לטווח ארוך, או השכרה לטווח קצר (נופש/עסקים). כל מסלול מצריך היערכות מעט שונה:
- שימוש עצמי/משפחתי: במצב זה המשקיע ובני משפחתו עוברים להתגורר בנכס. חשוב להסדיר חיבור חשמל ומים על שם הבעלים (דרך חברת DEWA), רישום באגודת הדיירים (Owners Association) של הבניין/הפרויקט, והנפקת כרטיסי גישה. אם הרוכש קיבל ויזת תושב מתוקף הנכס, יש לנצל זאת לפתיחת חשבון בנק מקומי, רישיון נהיגה וכו'. יש לזכור שנכס שאינו מושכר אינו מניב הכנסה, אך חוסך בעלויות דיור אחרות.
- השכרה לטווח ארוך (שכירות שנתית): זהו הנתיב הנפוץ להשקעה מניבה. בעל הנכס חותם עם שוכר על חוזה שכירות (לרוב לשנה, סטנדרטי לפי חוקי דובאי). בדובאי מקובל שהשוכר משלם את מלוא דמי השכירות לשנה מראש או ב-4 שוברי תשלום פרוסי רבעונית (צ'קים דחויים). בעל הנכס יכול לנהל את ההשכרה עצמאית או למנות חברת ניהול נכסים שתטפל בכל (מציאת שוכר, חתימה, גבייה, טיפול בתקלות) תמורת כ-5%-8% מדמי השכירות השנתיים. חשוב להכיר את חוקי השכירות המקומיים: החוק מקנה לשוכר הגנה בסיסית – למשל, המשכיר יכול להעלות את שכר הדירה בשיעור מוגבל בלבד מדי שנה, בהתאם למדד השכירות של RERA (אין העלאה אם השכ"ד משקף את מחיר השוק או גבוה ממנו; אם הוא נמוך משמעותית יש תקרה של 5%-20% העלאה בהתאם לפער). פינוי שוכר אפשרי בתום החוזה עם הודעה של 90 יום מראש, או מוקדם יותר רק אם השוכר מפר חוזה. באופן כללי, שוק השכירות בדובאי ידידותי למשקיע: התשואות גבוהות (כאמור ~6%-8%), הביקוש בערים המרכזיות יציב, ואין פיקוח שכירות הדוק מדי שמונע התאמות למחיר השוק.
- השכרה לטווח קצר (אירוח): אופציה פופולרית למשקיעים בדירות במיקומים תיירותיים. דובאי מאפשרת להשכיר נכס כ"Holiday Home" לתקופות קצרות (יומיות/שבועיות) דרך פלטפורמות כמו Airbnb או Booking, בתנאי שהבעלים מקבל רישיון השכרה לטווח קצר מרשות התיירות של דובאי (DTCM). ניתן גם למנות חברה מתמחה שתנהל את ההשכרות הקצרות, תטפל בניקיון, צ'ק-אין/אאוט וכדומה, וגובה ~20%-25% מההכנסות. היתרון: פוטנציאל הכנסה גבוה יותר – דירת נופש יכולה להכניס 10%-20% יותר משכירות שנתית רגילה, במיוחד בעונות תיירות שיא. החיסרון: תנודתיות ותפוסה לא מובטחת כל השנה, ובלאי גבוה יותר לנכס. המשקיע צריך לבדוק אם תקנון הבניין מתיר השכרות קצרות (יש קומפלקסים יוקרתיים שאוסרים זאת כדי לשמור על אופי מגורים פרטי).
ניהול ותחזוקה: בכל תרחיש, בעל הנכס אחראי לתחזוקה השוטפת. בבניינים, דמי הוועד (Service Charges) משולמים שנתי למנהל הבניין, ומכסים את תחזוקת הרכוש המשותף (מעליות, בריכה, שומר, ניקיון וכו'). דמי ועד אלו משתנים לפי יוקרת הפרויקט ויכולים לנוע מ-10 עד 30 דירהם לכל רגל רבוע לשנה. חשוב לברר מראש עלות זו כי היא מקזזת מהתשואה. בוילות, אין ועד בית אך הבעלים נושא ישירות בעלויות תחזוקת הגינה, הבריכה וכד'. מומלץ לייעד כ-5% מדמי השכירות לקרן תחזוקה לטיפול בתקלות ותיקונים בדירה.
היבטי ביטוח: ביטוח נכס אינו חובה לפי חוק, אך בהחלט מומלץ. פוליסת ביטוח דירה בדובאי עולה סכום זניח (כמה מאות דירהם לשנה) ומכסה נזקי שריפה, מים, צד ג' וכו'.
רכישת נכסי יוקרה בדובאי
תהליך הרכישה בדובאי למשקיע הזר הפך לפשוט ובטוח יחסית: השוק מפוקח, הרגולציה תומכת (ללא מיסים כבדות ובעלות מוגנת לזרים), הטכנולוגיה מקלה (שירותי ממשל מקוונים, חתימות דיגיטליות) והעיר כל העת מתפתחת. עם בחירה נכונה של אזור ונכס, בדיקות נאותות קפדניות, וליווי של אנשי מקצוע מנוסים – השקעת נדל"ן בדובאי יכולה להפוך לנכס מניב ואטרקטיבי בפורטפוליו הגלובלי, כפי שרבים כבר גילו בשנים האחרונות.