1. סקירה כללית על שוק הנדל"ן בדובאי

שוק הנדל"ן בדובאי ממשיך להפגין צמיחה מרשימה ומתבסס כיעד השקעה גלובלי מוביל. בשנת 2024 נשברו שיאי עסקאות: כ-226,000 עסקאות נדל"ן בשווי מצרפי של 761 מיליארד דירהם – עלייה של 36% בכמות העסקאות ו-20% בערכן לעומת 2023 . מגמה זו מלווה בעליות מחירים חדות; מחירי הדירות בדובאי זינקו בכ-19% בשנה האחרונה (נובמבר 2024 לעומת נובמבר 2023) , לאחר עליות דו-ספרתיות גם בשנת 2023. כלומר, מאז התאוששות השוק לאחר משבר הקורונה, דובאי חווה בום נדל"ני מתמשך. התחזיות לשנת 2025 מצביעות על המשך עליית מחירים בשיעור מתון יותר של 5%-8% בשנה בממוצע – צמיחה יציבה הנתמכת בביקוש גבוה ממשקיעים זרים ובכלכלה מקומית חזקה.

מגמות שוק עדכניות: אחד המנועים לצמיחה הוא הביקוש הגובר לדירות יוקרה ולנכסים "מחוץ לתוכנית" (Off-plan). למעלה מ-60% מהעסקאות ב-2023 היו רכישות על הנייר של פרויקטים חדשים, הודות לתנאי תשלום גמישים ופוטנציאל השבחה גבוה . גם היקף השקעות הזרים שבר שיא – דובאי משכה כ-110 אלף משקיעים חדשים ב-2024 (זינוק של 55% במספר המשקיעים) , ביניהם משקיעים רבים מישראל שנהנו מהסכמי אברהם שמאפשרים לראשונה השקעה ישירה בנדל"ן האמירויות. מדיניות ממשלת דובאי תומכת בשוק עם יוזמות כגון ויזות זהב למשקיעים ותכנון אורבני מתקדם (למשל פרויקטי תשתית גדולים כמו קו מטרו חדש והרחבת שדה התעופה) – צעדים שמחזקים את האמון בשוק ומצמצמים סיכונים.

עליית מחירי הנדל"ן: מאז התחתית בשנת 2020, מחירי הדיור בדובאי עלו באופן עקבי. העליות החדות ב-2021–2024 (כ-9%–20% לשנה) חיפו על ירידות קודמות בשנים 2015–2020 . שוק הנדל"ן של דובאי ידוע במחזוריות שלו – תקופות גאות ושפל. בשיא הבועה הקודמת ב-2008 המחירים היו גבוהים, אך משבר עולמי הביא לירידות. בעשור האחרון ננקטו רפורמות (כגון רגולציית חשבונות נאמנות לפרויקטים חדשים) שמטרתן לייצב את השוק ולהגן על משקיעים. נכון ל-2025, רמת המחירים בדובאי עדיין תחרותית ביחס לערים גלובליות: מחיר ממוצע למ"ר בדירה בדובאי הוא כ-$4,700 (כ-₪16,500) – הרבה מתחת לתל אביב (כ-$14,400 למ"ר) או לונדון (כ-$9,300) . המשמעות היא שערך ההשקעה בדובאי אטרקטיבי, ומאפשר למשקיע הישראלי "לקבל יותר נדל"ן בפחות כסף" בהשוואה להשקעה מקבילה במטרופולינים מערביים. טבלה להשוואה:

עיר	מחיר ממוצע למ"ר בדירה
דובאי (Dubai)	$4,700 (≈₪16,500)
תל אביב (Tel Aviv)	$14,400 (≈₪50,000)
לונדון (London)	$9,300 (≈₪32,000)

אזורים פופולריים להשקעה: דובאי מציעה מגוון שכונות ואזורים עם אופי שונה. בשנת 2024 שלטו בשוק היוקרה דובאי מרינה (Dubai Marina), דאונטאון דובאי (Downtown Dubai) ופאלם ג'ומיירה (Palm Jumeirah) – שלושתם בלטו כבחירת המשקיעים והרוכשים לדירות יוקרה . בדובאי מרינה, לדוגמה, מחיר מכירה ממוצע עמד על ~2.55 מיליון דירהם ותשואת ההון השנתית הגיעה לכ-28% (עקב עליית הערך בשנה האחרונה) . אזורים אלו נהנים מקירבה לאתרים מרכזיים (בורג' ח'ליפה, קניון דובאי, קו החוף וכו') ומאורח חיים מודרני, ולכן מושכים שוכרים ותיירים בעלי נכונות לשלם פרמיה. לצד זאת, גם שכונות מתפתחות ופרבריות זוכות לביקוש ער: למשל Jumeirah Village Circle (JVC) וArjan בדרום דובאי מציעות דירות במחירים נגישים יותר ותשואות שכירות גבוהות, מה שהופך אותן ליעד מועדף למשקיעים המחפשים Value for Money. גם Business Bay (אזור העסקים החדש ליד הדאונטאון) וJumeirah Lakes Towers (JLT) נמנים בין האזורים המבוקשים, הודות לשילוב של מיקום מרכזי ומחירים נמוכים יחסית לדאונטאון. בנוסף, אזורים צומחים כמו דובאי דרום (Dubai South) (סמוך לנמל התעופה אל-מכתום ולאקספו סיטי) ומיידן (Meydan) מתפתחים כעת במהירות וצפויים ליהנות מעליית ערך בזכות פרויקטים גדולים באופק. מגוון האפשרויות מאפשר לכל משקיע – מחובב יוקרה ועד מחפש מציאות – למצוא את הנישה המתאימה לו בדובאי.

 

2. סוגי נכסים מומלצים להשקעה

דובאי מציעה סוגים שונים של נכסים, וכל סוג מתאים לאסטרטגיות השקעה וקהלי שוכרים שונים. להלן סוגי הנדל"ן המרכזיים שמשקיעים ישראלים מתמקדים בהם בדובאי, עם היתרונות של כל אחד:

• דירות יוקרה (Apartments): דירות במגדלי יוקרה הם נכס מבוקש מאוד, במיוחד בקרב משקיעים בינלאומיים. דירות במגדלים מודרניים באזורים כדוגמת דאון-טאון, מרינת דובאי או האי פאלם מציעות סטנדרט בנייה גבוה, נופים מרהיבים ומתקנים (בריכה, חדר כושר, שוער וכד'). היתרון העיקרי הוא פוטנציאל תשואה משולב – גם עליית ערך הנכס עם הזמן (בשל הביקוש ליוקרה) וגם הכנסה משכירות בפרמיה חודשית גבוהה. למשל, דירת 2-3 חדרים במרכז העיר עשויה להניב תשואה משכירות של ~5% בשנה, לצד עליית ערך שנתית דומה או יותר באזורי ביקוש גבוה . דירות קטנות (סטודיו או 1-חדר) במיקומים טובים מבוקשות להשכרה לטווח קצר ותיירותי, ועשויות להגיע לתשואות גבוהות עוד יותר. עם זאת, יש לקחת בחשבון עלויות נוספות כגון דמי ניהול ותחזוקה (Service Charge) בבנייני יוקרה, שיכולים להיות משמעותיים.
• וילות ובתי מגורים פרטיים: דובאי ידועה גם בשכונות הווילות המפוארות שלה – החל מבתי יוקרה על החוף (למשל וילות על פאלם ג'ומיירה) ועד לבתים צמודי-קרקע בפרברים ירוקים (כגון Arabian Ranches, Emirates Hills, Dubai Hills Estate). השקעה בווילה מתאימה למי שמעוניין בנכס לטווח ארוך עם דיירים משפחתיים או כאופציית מגורים עצמית. וילות לרוב מניבות תשואה משכירות מעט נמוכה יותר בהשוואה לדירות קטנות (כ-3%-5% שנתי), אך מציעות יציבות ושוכרים לתקופות ארוכות יותר, וכן פוטנציאל השבחה נאה של הקרקע והנכס עם השנים. בנוסף, רכישת וילה או בית פרטי בעלות גבוהה עשויה לזכות את המשקיע בויזת תושבות ארוכת טווח (ראו פרטים בהמשך). יש לשים לב שעלויות התחזוקה של וילה (גינה, בריכה, ביטוח וכד') גבוהות יותר משל דירה, ולכן חשוב לתמחר זאת בתוכנית ההשקעה.
• נכסים מסחריים ומשרדים: סגמנט המשרדים והנדל"ן המסחרי בדובאי משלים את שוק המגורים ויכול לייצר תשואה אטרקטיבית. משרדים, חנויות ומחסנים באזורים עסקיים (דוגמת Business Bay, DIFC, JLT) מניבים לעיתים תשואה גבוהה יותר, סביב 7%–10% בשנה בשל דמי שכירות עסקיים גבוהים . דובאי היא מרכז עסקי ופיננסי אזורי, עם ביקוש קשיח לשטחי משרד איכותיים. למשל, שיעורי התפוסה במתחמים מובילים מגיעים לכ-95% ויותר, מה שמאפשר לבעלי משרדים ליהנות מהכנסה יציבה. עם זאת, השקעה במשרד דורשת הבנה של שוק השוכרים העסקיים – למשל, תקופות השכרה ארוכות יותר, סיכון של אי-תפוסה בזמני משבר, ועלויות התאמה (חלוקה, ריהוט משרדי). יתרון נוסף הוא שנכסים מסחריים אינם כפופים בהכרח לחוקי הגבלת שכר דירה למגורים, מה שעשוי לאפשר גמישות במחיר. משקיע ישראלי יכול גם לשקול חללי עבודה משותפים (co-working) כנישה מסחרית צומחת בדובאי. לפני רכישת נכס מסחרי, חשוב לוודא שהוא נמצא באזור שבו זרים מורשים לבעלות (למשל באזורים חופשיים) ולקבל ייעוץ לגבי רגולציה עסקית.
• השקעות בנכסים קצרי-מועד (Airbnb ונכסי נופש): ענף השכרות הטווח הקצר בדובאי פורח, הודות לכ-17 מיליון תיירים שביקרו בעיר בשנת 2023 ולתנועת אנשי העסקים הקבועה. דירות נופש המיועדות ל-Airbnb או השכרה יומית/שבועית יכולות להשיג הכנסה חודשית גבוהה משמעותית מדמי שכירות רגילים, במיוחד בעונות התיירות. למשל, דירת נופש מרוהטת במרינת דובאי יכולה להיות מושכרת בסכום חודשי מצטבר הגבוה ב-30%-50% משכירות לטווח ארוך, בהנחה שתפוסת הנכס גבוהה. יתרון נוסף הוא גמישות – הבעלים יכולים לחסום תאריכים לשימוש עצמי ולהרוויח כשאין להם שימוש. עם זאת, יש לזכור שהשכרות קצרות מצריכות ניהול אקטיבי: שיווק מתמיד בפלטפורמות כגון Airbnb, ניקיון ותפעול בין אורח לאורח, מענה מהיר לבקשות דיירים, ותחרות מול מלונות ודירות אחרות. בעיריית דובאי (DTCM) קיימת רגולציה לנכסי Holiday Home – יש להוציא רישיון השכרה לטווח קצר ולעמוד בתקנות האירוח. לכן, משקיע המעוניין בהכנסה פסיבית מנכס נופש צריך לשקול שימוש בחברת ניהול מקצועית (ראו פרק 7) שתטפל בכל היבטי ההשכרה תמורת אחוז מההכנסות. נכסים אידיאליים למודל זה הם דירות סטודיו/חדשות במרכזי תיירות (מרינה, דאונטאון, חוף ג'ומיירה) או וילות נופש יוקרתיות המתאימות להשכרה לאירועים ולחופשות משפחתיות.

בשורה התחתונה, סוג הנכס המומלץ תלוי בתקציב המשקיע, ברמת הסיכון והמעורבות הרצויה, ובאסטרטגיית ההשקעה (האם דגש על תשואה שוטפת גבוהה משכירות – אז אולי דירה קטנה באזור מבוקש, או דגש על עליית ערך הונית – אז אולי וילה יוקרתית או נכס באיזור מתפתח). משקיעים רבים בוחרים להתחיל בדירת מגורים סטנדרטית ולהתרחב לאחר צבירת ניסיון לרכישת וילה או נכסים מסחריים.

3. פרויקטים חדשים ומומלצים

דובאי נמצאת בתנופת בנייה מתמדת, ובכל שנה מתווספים פרויקטים חדשים לשוק – החל ממגדלי מגורים מפוארים ועד לקומפלקסים עירוניים שלמים. בשנת 2025 במיוחד, ישנם מספר פרויקטים בולטים הצפויים להסתיים או להתקרב לאכלוס, המהווים הזדמנויות השקעה מעניינות. להלן דוגמאות למספר פרויקטים חדשים מומלצים, כולל מיקומם, היזמים המובילים ומאפייני ההשקעה הייחודיים שלהם:

• Moonsa Residences 2 (מוןסה רזידנסז 2) – פרויקט מגורים בבנייה הממוקם באזור Dubai International City המתפתח. היזם הוא חברת Dugasta Properties. הפרויקט מציע דירות קטנות: סטודיו וחד-חדר, בגודל קומפקטי המתאים למשקיעים. המחיר ההתחלתי כ-500,000 AED בלבד ליחידה, מה שמאפשר כניסה להשקעה בתקציב נמוך יחסית (5 פרויקטים בדובאי שמסתיימים ב-2025 – הזדמנויות השקעה נדל"ניות עם לווי מלא לישראלים – להיות בדובאי) . היתרון הבולט הוא פוטנציאל התשואה: בשל הביקוש הגבוה לדירות קטנות באזור זה, מצופה תשואת שכירות של כ-6%–7% בשנה . הפרויקט עתיד להימסר ברבעון השני של 2025, ומציע תוכנית תשלומים גמישה עד לאחר המסירה – יתרון למשקיעים המעוניינים למנף הון עצמי מוגבל. הבניין מתוכנן בסטנדרט מודרני, עם מתקנים כגון בריכת גג, חדר כושר ושירותי אבטחה 24/7, מה שיגדיל את האטרקטיביות לשוכרים (כולל תיירים ואנשי עסקים לטווח קצר).
• Capital One at Motor City – פרויקט מגורים ייחודי בלב שכונת Motor City הפופולרית (דרום-מערב דובאי). היזם הוא Centurion Developers. הפרויקט צפוי להסתיים ברבעון הראשון של 2025 . הוא מציע דירות בנות 1–2 חדרים, במחיר התחלתי של כ-700,000 AED לדירת חדר שינה . מיקום הפרויקט בתוך מתחם "מוטור סיטי" – הידוע במסלול המרוצים ומתקני ספורט מוטורי – מושך קהילת שוכרים ייחודית כגון אנשי ספורט ומשפחות צעירות שאוהדים את אורח החיים באזור. בהתאם, התחזית היא תשואת שכירות של ~7%–8% בזכות ביקוש גבוה בקרב קהל זה . תשתיות הפרויקט כוללות בריכת שחייה אולימפית, מועדון בריאות, פארקים קהילתיים וגישה נוחה לכבישים ראשיים (שייח' מוחמד בן זאיד). המשמעות היא סביבה איכותית שתומכת בערכי הנכס. יתרון למשקיעים: תוכנית התשלום מאפשרת לשלם 30% במהלך הבנייה ו-70% לאחר המסירה (בתקופה של שנתיים) , כך שהמשקיע יכול להתחיל לקבל שכר דירה מיד עם האכלוס ולהמשיך לשלם את היתרה בתשלומים – מודל נוח למימון.
• Tetris Tower (טטריס טאוור) ב-JVC – מגדל מגורים חדשני במתחם Jumeirah Village Circle הצומח. היזם הוא Object 1 Development. הצפי למסירת הפרויקט ברבעון הראשון של 2025 . "טטריס טאוור" מתאפיין בעיצוב ארכיטקטוני מודרני וייחודי, מה שמתאים לשמו. הוא ממוקם באזור JVC שהפך לאחד המבוקשים למשקיעים בזכות המחירים הנוחים וגישה מהירה לכבישים מרכזיים המובילים למרכז דובאי. הבניין מכוון לקהל צעיר ודינמי, ויכלול דירות סטודיו, 1 ו-2 חדרים עם עיצוב פנימי אופטימלי. טווח המחירים החל מ-כ-600,000–800,000 AED לדירות קטנות, מה שמאפשר תשואה פוטנציאלית גבוהה (הערכת ROI ~7% שנתי, בדומה לפרויקטים דומים באזור). הפרויקט מציע מתקנים כמו בריכת שחייה, חדר משחקים, טרקלין דיירים וחניה מקורה – אשר יבססו את משיכתו עבור שוכרים. למשקיע הישראלי, השקעה בפרויקט ב-JVC מאפשרת כניסה לשוק הדובאי באמצעות נכס חדש בקהילה מתפתחת עם פוטנציאל עליית ערך ככל שהאזור יתבסס (אוכלוסיית JVC צפוייה לגדול לכ-300 אלף תושבים בעתיד הקרוב, עם פתיחת קניונים, פארקים ובתי ספר נוספים בסביבה ).
• Mews Mansions at Meydan – פרויקט בוטיק של וילות טוריות (Townhouses) יוקרתיות בשכונת Meydan (מיידן) הסמוכה למרכז העיר. הפרויקט (צפי מסירה ברבעון שני 2025) מציע שילוב של איכות בנייה גבוהה וסגנון חיים פרברי שקט, במרחק קצר יחסית מדאון-טאון. מיקום מיידן מוכר בזכות מסלול המרוצים הבינלאומי ומתקני ספורט הרכיבה שבו, ומתפתח כעת כאזור מגורים יוקרתי עם פארקים ותעלות מים. Mews Mansions כולל בתים מרווחים בני 3-4 חדרי שינה עם גינה פרטית, במחיר התחלתי של כ-1.2–1.5 מיליון AED לבית – אטרקטיבי ביחס לוילות במיקומים ותיקים יותר. קהל היעד הוא משפחות מבוססות ואנשי מקצוע שרוצים מרחב מגורים גדול, ולכן משקיעים יכולים לצפות לדיירים יציבים לטווח ארוך. פוטנציאל התשואה משכירות מוערך סביב 5% (תשואה טיפוסית לנכסי יוקרה גדולים), אך פוטנציאל עליית הערך משמעותי אם האזור יהפוך למוקד מגורים מבוקש בהמשך העשור (כפי שהיה עם אזור Dubai Hills לדוגמה). יתרון נוסף: היזם מציע חבילות ריהוט מלא ומכשירי חשמל כלולים במחיר, מה שמקל על המשקיע להתחיל בהשכרה מיד עם קבלת הנכס.

מעבר לפרויקטים הנקודתיים הנ"ל, חשוב להכיר גם את חברות הבנייה המובילות בשוק הדובאי. השחקנים הגדולים כוללים את Emaar Properties (החברה הממשלתית למחצה שבנתה את בורג' ח'ליפה ופרויקטים רבים בדאון-טאון ובמרינה), Damac Properties (מובילה בפיתוח מגדלי יוקרה וקומפלקסים כמו Damac Hills), Nakheel (החברה מאחורי איי התמרים, Palm Jumeirah ו-Palm Jebel Ali המחודש), Meraas/Dubai Holdings (מפתחת אזורי פנאי חדשניים כגון City Walk, Bluewaters Island), Sobha Realty (ידועה באיכות הבנייה הגבוהה בפרויקטים כמו Sobha Hartland), Azizi Developments (מתמקדת בבנייה למגורים במחירים נגישים באזורים צומחים), ו-Samana, Select Group, Arada ואחרים. השוואת מחירים בין פרויקטים: לפרויקטים של חברות יוקרה גדולות (כמו Emaar, Meraas) לרוב תג מחיר גבוה יותר למ"ר, אך גם מיקום מרכזי ומיתוג חזק שעשוי לתרום לערך הנכס. לעומתם, פרויקטים של חברות חדשות או באזורים מרוחקים יותר מתומחרים זול משמעותית כדי למשוך משקיעים (כמו שראינו – דירת סטודיו של Dugasta ב-500k AED לעומת דירת 1BR של Emaar בפאלם שעשויה לעלות מעל 2M AED). כמשקיעים, כדאי לבחון את הייחוס של היזם: האם יש לו היסטוריית עמידה בזמנים, איכות בנייה, והאם הפרויקט ממומן ובבנייה מתקדמת. נתונים אלו יסייעו להבין את רמת הסיכון ולבחור בפרויקט חדש שמתאים לפרופיל המשקיע – בין אם מתעדפים תשואה גבוהה, יציבות, או יוקרה.

4. השוואת מחירים ונתונים סטטיסטיים

שוק הנדל"ן בדובאי הוא מגוון מאוד מבחינת רמות המחירים ותשואות ההשקעה, כתלות בסוג הנכס והמיקום. נציג כאן השוואות מרכזיות: מחירי נכסים לפי אזור וסוג, תשואה צפויה על ההשקעה, והשוואת שווי הנכסים בדובאי מול ערים אחרות.

מחירי נכסים לפי אזור: מחירי הדירות בדובאי נעים בטווח רחב. ככלל, המחירים באזורים היוקרתיים והמרכזיים גבוהים משמעותית מאלו בפרברים. להלן כמה דוגמאות (המחירים בדירהם, 1 AED ≈ 1 ₪ לצורך הערכה ):

• דירה ממוצעת במרכז העיר (אזור דאון-טאון, סביב בורג' ח'ליפה וקניון דובאי) עולה כ-2,000,000 AED (כשני מיליון שקל) . זו עלות משוערת לדירת 2-3 חדרים סטנדרטית באזור מבוקש זה.
• דירות 3 חדרים גדולות במיוחד בדאון-טאון עשויות להגיע לכ-2.7 מיליון AED במגדלי יוקרה , בעוד דירות סטודיו קטנות במרכז העיר מתחילות סביב 900,000 AED .
• באזורים מבוקשים אחרים בעיר: דירת שני חדרים בדובאי מרינה עולה כ-1.4 מיליון AED בממוצע , ודירה דומה באי פאלם ג'ומיירה היוקרתי – סביב 1.7 מיליון AED .
• בשכונות הפרבריות והמתפתחות, המחירים נמוכים בהרבה: למשל, דירה חדשה ב-JVC או בשכונת Arjan הסמוכה ניתן למצוא אף בטווח של 600,000–800,000 AED בלבד , תלוי בגודל ובפרויקט. גם באזורים כמו דובאי דרום או Dubai Land דירות קטנות מתחילות סביב חצי מיליון דירהם, מה שהופך את הכניסה להשקעה לנגישה.
• וילות ובתים פרטיים: המחירים מתחילים מ-≈1.3–1.5 מיליון AED לבית צמוד קרקע פשוט בפרברי דובאי (למשל בשכונות כמו DAMAC Hills 2 או Town Square), ומטפסים לעשרות מיליוני דירהם לוילות יוקרה על חוף הים (כגון וילה גדולה על פאלם ג'ומיירה או באל בארארי).

הטווח הרחב הנ"ל ממחיש כי תקציב ההשקעה מכתיב במידה רבה היכן ואיזה נכס ניתן לקנות. משקיע עם 700-800 אלף ש"ח יכול לרכוש דירת חדר בפרויקט חדש בשכונה מתפתחת, בעוד בשביל נכס דומה בדאון-טאון יידרש תקציב פי שניים ויותר. חשוב גם להביא בחשבון שעלות הרכישה היא לא סוף הסיפור – ישנן עלויות עסקה ומיסוי (ראו פרק 5), ודמי ניהול ותחזוקה שוטפים (שנעים לרוב בין 10 ל-30 ש"ח למ"ר לחודש בבנייני דירות, תלוי ברמת המתקנים).

צפי תשואה על ההשקעה (ROI): אחד המשקלים העיקריים בהערכת כדאיות השקעה הוא שיעור התשואה השנתית משכר הדירה (Gross Rental Yield). דובאי מתאפיינת בתשואות נדיבות ביחס לערים מערביות, בשל השילוב של מחירי רכישה נמוכים יחסית ודמי שכירות גבוהים. בממוצע, תשואה גולמית על דירה בדובאי נעה בין 4% ל-6% בשנה , בהתאם למיקום ולסוג הנכס – זאת לעומת 2%-4% בלבד בשוק הישראלי . באזורים מבוקשים בעלי מחירי רכישה יקרים (כמו פאלם ג'ומיירה או רובעי יוקרה), התשואה נוטה להיות נמוכה יותר (סביב 4%-5%) משום ששכר הדירה, אף שהוא גבוה, נמוך ביחס לעלות העצומה של הנכס . לעומת זאת, בשכונות עממיות יותר, בהן עלות הנכס נמוכה, ניתן לראות תשואות גבוהות במיוחד: למשל, בשכונת JVC דווח על תשואות ממוצעות של ~7.3%-8.3% לדירות (עם סטודיו המניב עד 8.4% בשנה) , וב-JLT סטודיו יכול להגיע אף לתשואה של 9% . נכסים זולים כמו דירות חדר באזורים חדשים (דובאי דרום, למשל) שנרכשים סביב 500k AED עשויים גם הם להניב 8%-9% תשואה אם מושכרים במחיר שוק הוגן. מנגד, וילות יוקרה, כאמור, לרוב מניבות פחות (3%-5%) בשל המחיר הגבוה של הנכס מול דמי השכירות, אך עדיין מדובר בתשואה נאה כשלוקחים בחשבון את פטור המס בדובאי (עוד על כך בחלק המיסוי). נתון מעניין הוא שהתשואה הגולמית הממוצעת בדובאי בשוק כולו עמדה בסוף 2024 על כ-5% (Gross rental yields in United Arab Emirates: Dubai and 4 other cities), נתון גבוה ביחס ללונדון או ניו יורק שבהן התשואה 2%-3% בלבד. בנוסף לתשואה משכ"ד, כמובן שיש לחשב את התשואה הכוללת הכוללת עליית ערך הנכס. בשנים האחרונות משקיעים רבים נהנו מתשואה דו-ספרתית כוללת: למשל, מי שרכש בתחילת 2022 דירה בדובאי לא רק קיבל ~6% שכ"ד שנתי, אלא גם ראה את ערך הדירה עולה בכ-20% בממוצע בתוך שנתיים – כך שהתשואה השנתית המשוקללת שלו הייתה מעל 15%. עם זאת, חשוב לא לבנות רק על עליות הערך; השוק תנודתי ויתכנו גם תקופות של ירידת מחירים (למשל בשנים 2018–2020 היו ירידות של 6%-8% לשנה במחירי הנדל"ן ). לכן מומלץ לבחון עסקה כך שגם מתרחיש שמרני של יציבות מחירים – תשואת השכירות לבדה מצדיקה את ההשקעה.

השוואת שווי נכסים לעומת ערים אחרות: כפי שהוצג קודם, דובאי מציעה נכסי נדל"ן במחיר נמוך משמעותית מערים גלובליות כמו תל אביב, לונדון או הונג קונג. לדוגמה, עבור מיליון דולר (~3.67 מיליון דירהם) ניתן לרכוש בדובאי וילה גדולה בפרבר יוקרתי או דירת 4-5 חדרים במרכז העיר, בעוד שבמרכז תל אביב סכום זה בקושי מספיק לדירת 3 חדרים סטנדרטית. המשמעות למשקיע: הפיזור הגיאוגרפי של ההשקעה מאפשר "לקנות בזול וליהנות מיקר", כלומר להשקיע בשוק undervalued ביחס לבירות העולם אך עם פוטנציאל תשואה דומה ואף גבוה יותר. למרות זאת, חשוב לזכור שהסיבה למחיר הנמוך נעוצה גם בסיכונים ובשוני של השוק – עודף היצע פוטנציאלי בעתיד, תלות בכלכלה המקומית ובמחירי הנפט, ואופי של שוק מתעורר. לכן לא מומלץ להשקיע בדובאי רק כי "זול שם" אלא מתוך הבנה של המגמות המקומיות. יחד עם זאת, העובדה שדובאי דורגה בשנת 2023 במקום השלישי בעולם בכמות השקעות הנדל"ן הזרות (אחרי לונדון וניו יורק) מעידה שהיא בסדר גודל של ערי העולם מבחינת משיכת הון , אך עדיין אטרקטיבית מבחינת עלות כניסה. בטבלה לעיל כבר הוצגה השוואת מחירי למ"ר מול תל אביב ולונדון. ראוי להוסיף: בהיבט התשואה, דובאי מנצחת רבות מהערים היקרות – למשל, לונדון, פריז וניו יורק מציעות 2%-4% תשואה לרוב, בעוד דובאי 5%-8% בממוצע. בכך, דובאי משלבת מאפיינים של שוק מפותח (יציבות יחסית, מיסוי נמוך, רגולציה מוסדרת) עם מאפיינים של שוק מתפתח (צמיחה מהירה ותשואות גבוהות). שילוב זה הוא מה שמושך את תשומת ליבם של יותר ויותר משקיעים ישראלים.

5. היבטים משפטיים וחוזים

השקעה בנדל"ן בדובאי מצריכה היכרות עם המסגרת החוקית והרגולטורית באמירויות, שכן ישנם הבדלים מהותיים לעומת ישראל. בפרק זה נעסוק בחוקים ומיסוי הרלוונטיים למשקיעים ישראלים, בתהליך הרכישה עצמו, בנקודות לבדיקה בחוזה הקנייה, ובמגבלות על משקיעים זרים.

חוקים, זכויות ומיסוי למשקיעים זרים

בעלות זרה ו"אזורי חופש": איחוד האמירויות מאפשר החל משנות ה-2000 למשקיעים זרים (שאינם אזרחי המדינה) לרכוש נכסי נדל"ן, אך רק באזורים מוגדרים כ-Freehold. בדובאי ישנן עשרות שכונות ואיזורים המוכרזים כ"אזורי בעלות חופשית" לזרים – ביניהם כל רובעי החדשנות והיוקרה שנבנו בעשורים האחרונים (דאון-טאון, מרינה, פאלם, JVC, סיטי ווק, ועוד). לעומת זאת, באזורים הישנים יותר או בעלי רגישות (חלקים מדירה, ג'בל עלי הוותיקה, אזורי ממשל) זרים אינם רשאים לרכוש נכס בבעלות מלאה. משקיע ישראלי זכאי בדיוק כמו כל משקיע זר אחר לרכוש נכס באזורים המותרים ללא צורך בשותף מקומי או במעמד תושב. פתיחת השוק לישראלים התאפשרה כמובן רק לאחר הסכמי אברהם (2020), שקבעו נורמליזציה ביחסי המדינות – ומאז ראינו אלפי ישראלים מנצלים זכות זו. חשוב לציין שבעלות על נכס בדובאי מעניקה לבעלים זכות חכירה לצמיתות (Freehold) בנכס ובחלקה (בניגוד למשל לקפריסין או תאילנד, שם זרים מקבלים רק חכירה ל-99 שנה). הזכות נרשמת על שמו של המשקיע במרשם המקרקעין של דובאי (Dubai Land Department), והנכס שייך לו על כל המשתמע.

ויזת משקיע ותושבות: אמנם אין דרישה למעמד תושב כדי להשקיע, אך דובאי מציעה הטבות ויזה למשקיעי נדל"ן. רכישת נכס בשווי מעל 750,000 דירהם מקנה זכאות לויזת משקיע (Investor Visa) לשלוש שנים, הניתנת להארכה . ויזה זו מאפשרת לשהות באיחוד האמירויות ולהוציא תעודת זהות מקומית, אך אינה חובה לצורך הבעלות. בשנת 2022 בוצעה רפורמה שהנהיגה את "ויזת הזהב" – משקיע בנדל"ן בשווי 2 מיליון AED ומעלה זכאי לויזת תושבות ל-10 שנים (Golden Visa) . ויזת הזהב אינה מותנית במעסיק ומאפשרת שהייה ארוכה וביצוע עסקים במדינה. למשקיעים קטנים יותר, יש גם אפשרות לויזת משקיע ל-5 שנים עבור סכום ביניים (למשל 1 מיליון AED, לפי עדכוני מדיניות אחרונים). בכל מקרה, גם ללא ויזה ארוכת טווח, ישראלים יכולים לשהות בדובאי עד 90 יום בכל ביקור במסגרת פטור הויזה התיירותית הקיים. השורה התחתונה: נכס בדובאי יכול לשמש "כרטיס כניסה" לחיים באמירויות, אך הדבר אופציונלי ותלוי בהעדפת המשקיע.

מיסוי ועמלות: אחד היתרונות המשמעותיים של השקעה בדובאי הוא המיסוי הידידותי למשקיע. נכון לשנת 2025, אין אמנת מס בין ישראל לאמירויות , כך שרווחי המשקיע הישראלי עקרונית כפופים למס בישראל (כפל מס עלול לחול בהיעדר אמנה). למרות זאת, באיחוד האמירויות עצמה רוב מסי הנדל"ן הם 0% – אין מס רכישה, אין מס על רווחי הון במכירה, ואין מס הכנסה על דמי שכירות, במרבית המקרים . בפועל, המיסוי הישיר היחיד שדובאי גובה מהמשקיע הוא אגרת העברת בעלות (Transfer Fee) בשיעור של 4% ממחיר הנכס (בדובאי; באמירויות אחרות 1%-4%) המשולמת בעת הרכישה . להלן עיקרי ההיבטי המס למשקיע הזר בדובאי:

• מס רכישה: 0% – אין מס קנייה כדוגמת "מס רכישה" הישראלי. הדבר מוזיל משמעותית את עלות הכניסה לעסקה. יש רק את אגרת ההעברה למרשם (4%) כאמור, שמתחלקת לעיתים בין המוכר לקונה בהתאם למו"מ.
• מס רכוש שנתי: 0% – אין ארנונה או מסי נדל"ן שנתיים על החזקה בדירה. בעל הנכס משלם רק דמי ניהול לבניין/לקהילה הפרטית, אך לא מס לעירייה. דובאי מממנת את שירותיה בדרכים אחרות (מע"מ וכיו"ב).
• מע"מ (VAT): קיים באיחוד האמירויות מע"מ כללי בשיעור 5%, אך ברכישת נדל"ן למגורים יד ראשונה הוא בדרך-כלל 0% (המדינה נותנת פטור למגורים חדשים). מע"מ חל בעיקר על נדל"ן מסחרי, על דמי תיווך ושירותים מקצועיים, ועל רכישת נכס מסחרי/קרקע.
• מס על השכרת נכס: דובאי אינה מטילה מס הכנסה סטנדרטי, אך בפועל נגבה "מס עירוני" על השכרה – השוכר משלם לרשות המקומית 5% משכ"ד שנתי (בדירות למגורים) או 10% (בנכסים מסחריים) כתוספת בחשבון החשמל . תשלום זה מכונה Housing Fee והוא מעין מס שירותים. באמירות אבו דאבי, אגב, אין מס זה אך דורשים אגרת רישיון השכרה. מבחינת המשקיע, מס זה מגולגל על השוכר ולא מפחית מתשואתו באופן ישיר.
• מס חברות: החל מ-2023 הנהיגה אמירות דובאי (והאמירויות בכלל) מס חברות בשיעור 9%, אך נדל"ן המוחזק על ידי יחידים אינו מושפע מכך. רק אם משקיע בוחר להקים חברה דרכה להחזיק את הנכס, הוא עשוי להיות כפוף למס חברות – אם כי ישנם פטורים באזורי סחר חופשי ותכנון מס לשם כך.
• מס שבח (רווחי הון): 0% באמירויות – אין מס על עליית ערך בעת מכירת הנכס . משקיע שמכר דירה בדובאי ברווח, לא ישלם שם מס. עם זאת, רווחיו כן חייבים במס בישראל כהכנסה הונית, בהיעדר אמנת מס (מס שבח ישראלי שיכול להגיע לכ-25% מהרווח, בהתאם לחוקי ישראל).
• מיסוי בישראל: משקיע ישראלי צריך לדווח לרשות המסים על הכנסות השכירות והרווחים מדובאי. בישראל יש שתי חלופות למס על הכנסה משכירות בחו"ל: או 15% מס ללא ניכוי הוצאות, או בהתאם למדרגות מס הכנסה (לאחר ניכוי כל ההוצאות לרבות פחת). לגבי רווח הון במכירה – מס שבח ישראלי כאמור. נושא זה דורש ייעוץ מס פרטני, אך חשוב לציין שהעדר אמנה יוצר מצב של כפל מס מסוים: בישראל לא ניתן זיכוי על מסי נדל"ן ששולמו באמירויות (למעט אולי מע"מ או היטל ספציפי), כי אין מנגנון תאום.

בסך הכל, מדיניות המיסוי הידידותית באמירויות מפצה על כפל המס מול ישראל – גם אם תשלם מס בישראל, הרווח הגולמי גבוה יותר כי באמירויות עצמן לא "נוגסים" ברווח. משקיעים רבים מחשבים שעדיף להם לשלם מס בארץ על רווח גבוה מאשר ליהנות מפטור בארץ על רווח נמוך. בנוסף, יש לזכור לכלול בתחשיב ההשקעה עלויות נלוות כמו דמי ניהול הנכס, ביטוח מבנה, תחזוקה שוטפת, ושערי חליפין (שקל/דירהם) בעת העברת כספים.

תהליך רכישת נכס בדובאי – שלבים עיקריים

תהליך הקנייה בדובאי שונה במקצת מתהליך בישראל, אך מוסדר וברור. להלן בקליפת אגוז השלבים העיקריים ברכישת נדל"ן בדובאי למשקיע זר:

1. איתור הנכס המתאים: בשלב ראשון יש לחפש נכס העונה על יעד ההשקעה – סוג הנכס, מיקום, תקציב ותשואה צפויה. מקובל להיעזר בסוכן נדל"ן מקומי מוסמך או בחברת תיווך המתמחה בעבודה עם זרים (יש כיום מתווכים דוברי עברית בדובאי). הסוכן יציע נכסים העומדים בקריטריונים ויסייע בסיורים ובמו"מ ראשוני. חשוב לוודא שהנכס נמצא באזור שבו מותרת בעלות לזרים (רוב הפרויקטים החדשים כן, אך כדאי לבדוק). בשלב זה גם יש לפתוח חשבון בנק בדובאי (אם כי לא חובה) ולהוציא מספר זהות משקיע במרשם הקרקעות (הליך מהיר הנעשה ע"י עו"ד/מתווך). אם הנכס נרכש "על הנייר" מקבלן – שלב האיתור יתנהל מול משרד המכירות של היזם, כולל בחירת דגם דירה, קומה וכד'.
2. חתימת זכרון דברים (MOU): לאחר שנמצא הנכס וסוכמו עקרונית תנאי העסקה עם המוכר, חותמים שני הצדדים על Memorandum of Understanding – הסכם ראשוני המכונה גם Form F או OTP (Order to Purchase). במסמך זה מפרטים את מחיר העסקה, לוח התשלומים, ותנאים מתלים (כגון בדק בית, אישור משכנתא). במעמד החתימה נהוג שהקונה משלם דמי קדימה ("פיקדון") בגובה 5%-10% ממחיר הנכס למוכר . בסוגי עסקאות מסוימים הכסף מופקד בנאמנות (למשל בקניית דירה חדשה מקבלן – התשלום הראשוני הולך לחשבון נאמנות רשום ע"ש הפרויקט). מסמך זה אינו העברת בעלות, אבל הוא חוזה מחייב – יציאה ממנו תחייב לרוב קנס או אובדן הפיקדון. לכן יש לוודא שכל התנאים הרצויים (למשל "בכפוף לבדק בית מספק" או "מותנה בקבלת משכנתא") מוכנסים כראוי.
3. הכנת חוזה מכר (SPA): השלב הבא הוא ניסוח וחתימת חוזה המכר הסופי – Sale and Purchase Agreement (SPA). בדובאי, עבור עסקאות סטנדרטיות, קיים נוסח חוזה אחיד מטעם רשויות הנדל"ן (RERA) שאותו משלימים בפרטי העסקה . החוזה מעגן את כל פרטי הנכס, זהות הצדדים, המחיר, אופן ותאריכי התשלום, מצב הנכס (חדש/יד שנייה), תאריך מסירה (אם הוא בבנייה), וכל סעיף רלוונטי (כמו אחריות תיקונים, שוכר קיים וכו'). בנכסי יד שנייה החוזה ניתן למו"מ מסוים, בעוד שבעסקאות מקבלן לרוב ההסכם הוא בנוסח קבוע של היזם (אם כי בפיקוח RERA) ולא ניתן לשינוי מהותי . בשלב זה רצוי מאוד שמעורך דין מוסמך מטעמכם (ראו פרק 10) יעבור על החוזה ויוודא שאין בו סעיפים מקפחים. עם החתימה, הקונה משלם לפי לוח התשלומים שנקבע – לעיתים את כל היתרה (בעסקה מידית), או תשלום נוסף במקרה של עסקת Off-plan. החוזה ייחתם לרוב באנגלית (לעיתים בצירוף ערבית) – מסמך דו-לשוני.
4. השלמת העסקה והעברת בעלות: זהו השלב הסופי שבו מתבצע Transfer – העברת הבעלות ורישום הנכס על שם הקונה ב-DLD. המוכר והקונה (או נציגיהם המורשים בייפוי כוח) נפגשים במרכז שירות של מחלקת הקרקעות בדובאי או אצל נאמן מורשה, כדי לבצע את ההעברה בפועל . בנקודה זו הקונה יעביר את יתרת התשלום למוכר (לרוב באמצעות המחאה בנקאית מאושרת או העברת בנק מאובטחת; מזומן אינו מקובל לעסקאות נדל"ן בדובאי). כמו כן, הקונה משלם את אגרת ההעברה 4% לממשלה , דמי רישום קלים (כמה מאות דירהם), וכן סוגר חשבונות שירותים מול המוכר (מים, חשמל, גז – אם יש). כל הצדדים חותמים על טופס העברה רשמי, ולאחר עיבוד במספר שעות או ימים, מונפק לקונה שטר בעלות (Title Deed) רשמי על שמו. מזל טוב – הנכס בבעלותכם המלאה! בשלב זה ניתן, אם רוצים, לרשום הערת שעבוד לטובת בנק אם נלקחה משכנתא, ולהנפיק ויזת משקיע על בסיס שטר הבעלות (במידת הזכאות).

יצוין כי התהליך לעיל הוא עבור רכישת נכס בנוי. בעסקאות Off-Plan מקבלן, שלבי התשלום נפרשים לאורך הבנייה ולעיתים העברת הבעלות נעשית רק בסוף הבנייה כאשר הקבלן מנפיק שטר בעלות ראשוני. החוק בדובאי מחייב יזמים להחזיק כספי רוכשים בחשבון נאמנות ייעודי ולהעביר בעלות רק לאחר פרויקט מושלם ורישום בית משותף. לכן, רכישה מקבלן מעט שונה – היא כוללת רישום הרוכש אצל היזם וב-DLD כ"קונה על תנאי", ותשלום על פי אבני דרך (למשל 10% בחתימה, 10% בגעה לקומה 10, וכו'). חשוב לעבוד רק עם יזם מוכר ובפרויקט עם אישור RERA, כדי להבטיח שהכספים שלכם מוגנים.

מה לבדוק בחוזה הקנייה ובדיקת נאותות

רכישת נכס במדינה זרה מחייבת משנה זהירות. להלן מספר בדיקות נאותות חשובות למשקיע בנדל"ן בדובאי, שיש לבצע בטרם התחייבות סופית:

• אימות חוקיות הנכס: יש לוודא שהנכס רשום כדין ושאין מניעה למכור אותו. ניתן לבקש לראות את ה-Title Deed הנוכחי של המוכר (שטר הבעלות) ולהשוות את פרטי הבעלים, גוש וחלקה. בנוסף, לבדוק שהנכס ממוקם באזור Freehold (למשל באמצעות אתר ה-DLD או מול עו"ד) ושאין הגבלות בעלות על אזרחים זרים.
• בדיקת היזם/המוכר: אם קונים מקבלן – חקור את הרקורד שלו. האם השלים פרויקטים בעבר בזמן? האם הפרויקט הנוכחי רשום ב-RERA ויש חשבון נאמנות? אם קונים ממוכר פרטי – בדוק שהמוכר הוא אכן הבעלים הרשום ושאין עיקולים על הנכס. משקיעים מספרים כי נפלו קורבן לעיתים ל"מתווכים" שניסו למכור נכסים לא שלהם; לכן דרשו לראות מסמכים רשמיים.
• מצב פיזי ותכנוני: יש לבצע בדק בית לנכס, במיוחד בדירות יד שנייה. מומלץ לשכור חברה מקצועית שתבחן את המערכות (מיזוג, צנרת, חשמל) והמבנה (רטיבויות, ליקויים). כמו כן, בדקו תוכניות עתידיות בסביבת הנכס – האם צפוי פרויקט בנייה מול הנוף? כביש חדש? מידע תכנוני זמין בפורטלים של עיריית דובאי או ע"י שאילת הסוכן.
• הבנת עלויות שוטפות: דרשו מהמוכר פירוט של דמי השרות (Service Charges) השנתיים המשולמים לבניין/קהילה. עלויות אלו יכולות להיות משמעותיות (לרוב $15–$30 לכל מ"ר לשנה בבנייני דירות, גבוה יותר בווילות עם מתקנים משותפים). ודאו שהן מעודכנות ושולמו על ידי המוכר עד למועד ההעברה. אי-תשלום דמי שירות עלול למנוע רישום העסקה עד סילוק החוב.
• תנאי תשלום ולוחות זמנים: ודאו שהחוזה מפרט במדויק מתי וכיצד יש לשלם כל סכום. בדובאי נהוג להשתמש בשיקים בנקאיים דחויים לתשלומים עתידיים – הבינו אם אתם צפויים להוציא שיקים כאלו. אם יש משכנתא, הכניסו סעיף מתלה של קבלת אישור הבנק.
• סעיפי ביטול וסנקציות: שימו לב להוראות במקרה של הפרת חוזה – מה גובה הפיצוי? לדוגמה, אם תחליטו לא להשלים את הרכישה לאחר ה-MOU, לרוב הפיקדון שלכם (10%) יחולט. מאידך, אם המוכר יחזור בו, מגיע לכם כפל הפיקדון. ודאו שהחוזה לא מכיל סעיפים לא הוגנים (לכן חשוב עו"ד).
• זכויות נלוות לנכס: למשל, חניות צמודות – כמה חניות כלולות בטאבו? מחסן? גג/מרפסת? וודאו שהכל מצוין. כמו כן, בדקו אם הנכס מושכר כיום – במידה וכן, האם החוזה יסתיים לפני/במעמד הרכישה או שעליכם לכבד את השכירות עד סיומה. החוק בדובאי מחייב לכבד חוזה שכירות קיים; אם רוצים לבטל יש לתת הודעה מוקדמת של 12 חודשים לשוכר לצורך "פינוי לצרכי בעלים".
• היבטים רגולטוריים: אם בכוונתכם להשכיר לטווח קצר, בדקו שאין תקנון בבניין שאוסר על השכרות יומיות (ישנם קומפלקסים שדורשים מינימום חודש שכירות). ודאו שמותר להחזיק חיות מחמד אם הדבר חשוב לכם או לשוכריכם הפוטנציאליים.
• שכר טרחת תיווך ועו"ד: ודאו שאתם מבינים מי משלם למתווך (בדובאי לרוב עמלת תיווך 2% משולמת ע"י הקונה בעסקאות יד שנייה; בעסקאות מקבלן אין עמלה לקונה כי היזם משלם למשווקים). סגרו את שכר טרחת עורך הדין מראש.

בקיצור, אין לזלזל בשום פרט – "אלוהים נמצא בפרטים הקטנים" גם בחוזי נדל"ן. במיוחד כשמדובר בהשקעה מעבר לים, שקיפות מלאה ובדיקות יסודיות יבטיחו שקט נפשי והגנה על כספכם. רוב עסקאות הנדל"ן בדובאי מוסדרות וחוקיות, אך חלה על המשקיע האחריות לוודא זאת. תמיד עדיף לשאול שאלות ולדרוש מסמכים במקום להתחרט אחר כך.

חוקים והגבלות ייחודיות על משקיעים זרים

מלבד נושא אזורי ה-Freehold שכבר צוין, יש עוד כמה רגולציות שחשוב שהמשקיע הזר יכיר:

• העברת כספים למדינה וממנה: לאמירויות יש מערכת פיננסית מודרנית, והעברות בנקאיות בינלאומיות הן ישירות. עם זאת, בשל דרישות רגולציה (FATF), בנקים עלולים לדרוש הוכחת מקור כספים בעסקאות גדולות. כמשקיע, היו מוכנים לספק לבנק אישורים (לדוגמה, על מכירת נכס בישראל שמימנה את הרכישה בדובאי). מצד שני, העברת דמי שכירות ורווחים מדובאי לישראל מותרת וללא מגבלות, אך אולי תחויב בדמי המרה ועמלות בנק.
• חוקי שכירות והגנת הדייר: חוקי השכירות בדובאי מאזנים בין בעל הבית לשוכר. חוזי שכירות סטנדרטיים הם לשנה, וניתנים להארכה אוטומטית אלא אם נשלחה הודעת סיום. ישנה תקרה להעלאת שכר דירה השנתית (לפי מדד רשמי של DLD, לא ניתן להעלות מעבר ל-5%-20% בהתאם לפער משכר הדירה הממוצע באזור). כבעלי נכס, לא תוכלו לפנות שוכר לפני תום חוזהו ללא עילה חוקית. קיימת ועדת השכרות (Rental Dispute Center) שאליה פונים במקרה סכסוך – למשל אם שוכר לא משלם, ניתן לתבוע פינוי תוך מספר שבועות. בהשכרה קצרת טווח, יש כללים אחרים (רישוי ה-Airbnb כנ"ל). חשוב להכיר חוקים אלו כדי להימנע ממחלוקות משפטיות.
• היתרים לרכישת קרקע ובתים צמודי-קרקע: חלק מהפרויקטים של וילות/בתים דורשים שהמשקיע יהיה אדם פרטי (ולא חברה) ולעיתים אף דייר עצמי. למשל, ישנן אדמות חכירה של 99 שנה ששווקו לתושבים מקומיים בעבר – זר שקונה צריך לוודא שהזכויות מועברות ללא הגבלה. ברכישת חנות או משרד, ודאו שניתן לפתוח בו עסק כנדרש (רישוי עסקי נפרד).
• הגבלות אשראי ומשכנתאות: ניגע בכך בהרחבה בפרק המימון, אך נציין כאן: לבנקי האמירויות כללים שונים למשכנתא לזרים – לרוב מקסימום 50%-60% מימון ללא תושבות (Mortgage Regulations as a Non-Resident Investor). המשמעות היא שחייבים הון עצמי משמעותי. כמו כן, גיל הלווים מוגבל (בדר"כ עד 65-70).
• רגולציה על תיווך ועסקאות: חשוב לעבוד עם מתווך רשום ברשות הנדל"ן (RERA), אחרת עסקה דרך גורם לא מורשה עלולה להיות בעייתית. כל סוכן נדל"ן בדובאי צריך רישיון וכרטיס מתווך תקף – אל תהססו לבקש לראותו.

לסיכום, המסגרת החוקית בדובאי נחשבת מזמינה וידידותית למשקיעים זרים, במיוחד בהשוואה למדינות באזור. אין אפליה נגד המשקיע הזר ברכישת נכסים (בניגוד למשל למדינות שבהן זרים משלמים מסי יתר). אם תפעלו לפי החוק, תרשמו את הנכס כדין, ותעמדו בתקנות – תוכלו ליהנות מהשקעה בטוחה יחסית. פרק 10 ידון עוד בצורך בייעוץ מומחים לליווי משפטי, מה שמומלץ בחום.

6. חברות נדל"ן מובילות והשוואת שירותים

בעת כניסה לשוק הנדל"ן בדובאי, משקיע ישראלי ייתקל במגוון חברות ואנשי מקצוע המעורבים בתהליך – החל בחברות הפיתוח (היזמים) שבונים ומשווקים את הפרויקטים, ועד חברות התיווך, שיווק וניהול הנכסים שמעניקות שירותי ליווי לרוכש. בפרק זה נסקור את הגורמים המובילים, נציין יתרונות וחסרונות של כל סוג חברה, וניתן טיפים איך לבחור בשותפים אמינים שיסייעו בהשקעה.

יזמי נדל"ן מובילים בדובאי: כפי שצוין בפרק 3, ישנן מספר חברות ענק שמעצבות את קו הרקיע של דובאי. להלן הבולטות שבהן ומאפייניהן:

• Emaar Properties: החברה הגדולה ביותר (בעלת ממשלת דובאי) – בנתה את מגדל בורג' ח'ליפה, את קניון דובאי, ורבות משכונות היוקרה. יתרונות: מוניטין מצוין, איכות בנייה גבוהה, מוסר תשלומים טוב – לרוב פרויקטים נמסרים בזמן. דיירים מעריכים את תחזוקת הנכסים של Emaar (קהילות מנוהלות היטב). חסרונות: מחירי פרויקטים של Emaar גבוהים יחסית, לעיתים פרמיה של 10%-20% מעל שוק היד השנייה (בגלל המותג). כמו כן, פחות גמישות בהנחות – היצע "יקר אך יציב".
• Damac Properties: חברה פרטית מובילה, ידועה במגדלי היוקרה הממותגים (למשל שיתופי פעולה עם מותגי אופנה כמו Versace, Cavalli) ובשכונות כמו DAMAC Hills. יתרונות: שיווק אגרסיבי עם מבצעי תשלומים مغריים (למשל 5 שנות תשלום אחרי מסירה), השקעה רבה בעיצוב ואטרקציות בנכסים (למשל פארקי מים בקומפלקס). חסרונות: לעיתים איכות הגימור לא עקבית (היו תלונות בעבר), וחלק מהפרויקטים התעכבו. צריך לבחור בפרויקט Damac עם רקורד מוכח או שכבר קרוב למסירה.
• Nakheel: חברה ממשלתית שפיתחה את איי התמרים (Palm Jumeirah, Palm Jebel Ali) ואת איי העולם, וכן שכונות גדולות כמו Discovery Gardens ו-The Gardens. יתרונות: בעלת קרקעות עצומה, פרויקטים ייחודיים שאין כמותם (למשל וילות על אי מלאכותי – ייחודי לנכסי Nakheel). חסרונות: נקלעה בעבר למשבר 2009 וכמעט פשטה רגל – נזקקה להצלה ממשלתית. כיום מצבה יציב, אך משקיעים זוכרים שטלטלות שוק עלולות להשפיע על יכולת השלמת פרויקטים.
• Meraas (Dubai Holding): יזם ממשלתי נוסף, מתמקד בפרויקטים אורבניים חדשניים – כמו האי Bluewaters (עם גלגל ענק Ain Dubai), פרויקט City Walk, שכונת ג'ומיירה Bay ועוד. יתרונות: ידועה בעיצובים מודרניים, שילוב שימושים (מגורים עם קמעונאות ופנאי), איכות חיים גבוהה בקהילות. חסרונות: חלק מהפרויקטים יוקרתיים מאוד ולכן פלח שוק מצומצם, או ניסיוניים באופיים (כמו La Mer שהתגלתה כפחות מוצלחת והוכרזה שעתידה לעבור שינוי תכנוני).
• Azizi Developments: יזם שצמח בעשור האחרון, בונה מאות בנייני דירות בגודל בינוני בעיקר באזורים חדשים כמו Dubai South, MbR City, Al Furjan. יתרונות: פונה לשוק הביניים – מחירים נוחים, דירות קטנות ותכניות תשלום ארוכות. קצב בנייה מהיר ופרויקטים רבים הושלמו בזמן. חסרונות: מיקומים לעיתים בפריפריה של הפריפריה (אזורים שעוד אין בהם תשתיות מלאות), איכות בנייה בסדר אך לא פורצת דרך. קיימת תלות של משקיעים בהבטחה שאזור יתפתח (סיכון שיווקי).
• Sobha Realty: חברה הודית-אמירתית ידועה בבנייה באיכות פרימיום. מקימה את Sobha Hartland – שכונת יוקרה בירוק (ליד תעלת דובאי). יתרונות: איכות מעולה, דגש על גימור ועיצוב פנים, אמינות במסירה. חסרונות: ממוקדת בפלח יוקרה עם כמות מוגבלת של פרויקטים, כלומר מעט הזדמנויות – מה שבונה נדירות אך גם פחות אפשרויות בחירה.
• חברות נוספות: יש עוד עשרות מפתחים – למשל Select Group (ידועה בפרויקטים במרינה ואזור Business Bay), MAG (פרויקטים במשולש הזהב ובדירה), Arada (משותפת לשארג'ה ודובאי, בונה גם בדובאי הדרומית), Binghatti (מגדלים בעיצוב מיוחד, כמו "מגדל התכשיטים" בשיתוף Jacob & Co), Ellington (פרויקטי בוטיק יוקרתיים, כגון Ellington Beach House בפאלם), Danube (מיזמי דירות במחירים נוחים עם שמות גימיקיים). בעת בחינת פרויקט, תמיד בדקו מיהו היזם וערכו חיפוש רקע – במידת הצורך שאפו להשקיע בפרויקט של אחת מהחברות המוכרות לעיל כדי למזער סיכון.

חברות תיווך ושיווק נדל"ן: לאחר שבוחרים פרויקט או נכס, לרוב העסקה תעבור דרך חברת תיווך או צוות מכירות. ישנן סוכנויות נדל"ן רבות בדובאי, החל מבינלאומיות גדולות ועד חברות בוטיק. כמה שמות מוכרים: Betterhomes, Allsopp & Allsopp, Haus & Haus, Metropolitan, Knight Frank, Colliers, בינלאומיות כמו Sotheby's Realty וכו'. עבור המשקיע הישראלי, בשנים האחרונות קמו גם חברות ישראליות בעלות רישיון תיווך בדובאי: למשל dubai-team Real Estate, (פרופילי השקעות בדובאי), נדל"ן Dubai (פלטפורמה בעברית) ועוד. חברות אלו מציעות ליווי מלא בעברית, ולעיתים מתגאות ב"בלי עמלת תיווך" – כיוון שהן מקבלות עמלה מהיזמים על שיווק נכסים חדשים. איך נבחר מתווך אמין?

• ראשית, ודאו רישיון: כל סוכן חייב מספר רישיון RERA. בקשו אותו ותרגישו בנוח לוודא באתר RERA. מתווך ללא רישיון – לא לעבוד איתו.
• ניסיון ומוניטין: חפשו המלצות של משקיעים קודמים, בקשו לשוחח עם לקוחות מרוצים. בדקו נכונות המידע שנותן – האם הנתונים שסיפק מגובים במקורות (דוחי שוק, חוזים לדוגמה). זה מעיד על מקצועיות.
• התמחות: אולי תעדיפו חברת תיווך שמתמחה בעבודה עם ישראלים, לשם הנוחות והשפה. היתרון ברור – תקשורת בעברית, הבנת התרבות העסקית הישראלית. עם זאת, אל תוותרו על בדיקת עומק: וודאו שלאותה חברה יש נוכחות פעילה בדובאי (משרד שם, צוות מקומי) ולא רק משרד תיווך בישראל שמנסה לתווך מרחוק.
• שירותים נלווים: חברות תיווך רבות מציעות "חבילת ליווי" – החל מסיורים בנכסים בעת ביקורכם בדובאי, דרך סיוע בהוצאת ויזת משקיע, פתיחת חשבון בנק, ועד למציאת שוכרים וניהול הנכס לאחר הרכישה. למשל, יש חברות שמתחייבות לסייע בהשכרת הנכס לתקופה של שנה ראשונה ללא עלות, וכד'. השוו בין ההצעות: מה כלול? האם יש דמי ניהול חבויים מאוחר יותר?
• עמלות ושקיפות: בעסקאות יד-ראשונה (מקבלן) לרוב אין עמלה מצד הקונה – המתווך מקבל ~5% מהיזם. בעסקת יד-שנייה, מקובל כאמור 2% עמלה. ודאו שאתם מבינים מי משלם מה. אם מתווך ישראלי אומר "אין עמלה", וודאו שבהסכם מולו אינכם כבולים לבלעדיות או קנס נסתר.

יתרונות של שימוש בחברת נדל"ן: היא עושה עבורכם את עבודת הסינון, המו"מ, הניירת; חוסכת זמן והתעסקות, במיוחד אם אתם לא גרים בדובאי. חסרונות: מתווך עשוי להיות מונע לסגור עסקה מהר ולא בהכרח למקסם את טובתכם (למשל, פחות יתמקח מול היזם כדי לא לפגוע ביחסים). לכן גם עם מתווך – שימרו על חוש ביקורת. אל תהססו גם לפנות למספר סוכנים ולהשוות נכסים – אתם לא חייבים להתחייב לאחד עד שאתם בטוחים.

חברות ניהול נכסים ושירותי אחזקה: לאחר הרכישה (או במהלכה, אם קניתם להשקעה), ייתכן ותזדקקו לחברה שתנהל את הנכס: למצוא שוכרים, לגבות שכר דירה, לטפל בתחזוקה ותיקונים. נרחיב על כך בפרק 7 (ניהול נכסים), אבל נציין כאן כמה שחקנים מובילים: Asteco, Betterhomes (מחלקת ניהול), Frank Porter (מתמחה בהשכרות Airbnb), Key One, Provident ועוד. יש גם חברות ניהול בבעלות היזמים (למשל Emaar Properties מנהלת מאות נכסים של משקיעים בקהילותיה). היתרון לעבוד עם חברת ניהול גדולה – מערך מסודר, קשרים עם ספקי שירות, לרוב אמינות. חסרון – עשויות להיות יקרות (7%-10% משכ"ד שנתי). קיימות גם חברות בבעלות ישראלית כמו "פריים דובאי" המציעות שקט נפשי ובשפת האם .

השוואת שירותים בין חברות: בבואכם לבחור עם מי לעבוד (מתווך, מנהל נכס או אף עורך דין) – מומלץ להכין טבלת השוואה קטנה לעצמכם עם הקריטריונים שחשובים לכם: מחיר/עמלה, ניסיון, שפה, היקף שירות (האם מטפלים בכל הביורוקרטיה?), רמת התאמה אישית (האם זמינים להסביר ולענות על שאלות רבות?), וכד'. התייחסו לחברות הללו כמעין "ספקי שירות" שאתם שוכרים – מגיע לכם לקבל שירות מקצועי, ברור ואמין.

לסיכום, דובאי מלאה בחברות נדל"ן – חלקן מצוינות, חלקן פחות. בחרו בקפידה את השותפים שלכם לדרך: לעיתים עדיף לשלם מעט יותר לחברה עם מוניטין ולישון בשקט, מאשר לחסוך ולמצוא את עצמכם מתמודדים עם טעויות או חס וחלילה הונאה. בחלק הבא נדבר על ניהול הנכס הלכה למעשה – שגם בו לחברות הנדל"ן הללו יש תפקיד.

7. ניהול נכסים והכנסה פאסיבית

אחת המטרות העיקריות של משקיעי נדל"ן היא יצירת הכנסה פסיבית משכר דירה, במיוחד כשהנכס ממוקם במדינה אחרת. על מנת לממש מטרה זו בדובאי, חשוב לתכנן כיצד יבוצע ניהול הנכס מרחוק ואילו כלי ניהול זמינים. בפרק זה נסקור את הדרכים לנהל נכס בדובאי מהארץ, את שירותי הניהול הזמינים והשוואת העלויות שלהם, וכן נציע פתרונות מעשיים למקסום ההכנסה הפסיבית מהנדל"ן.

ניהול נכס בדובאי מרחוק

דובאי היא עיר הידידותית למשקיעים זרים, וגם ניהול נכס ללא נוכחות פיזית יומיומית הוא אפשרי לחלוטין. לאחר רכישת הנכס, יש לטפל במספר משימות תחזוקה ותפעול שוטף:

• פרסום הנכס למציאת שוכרים (העלאת מודעות באתרי נדל"ן מקומיים, תיווך).
• הקרנת שוכרים פוטנציאליים, חתימת חוזה שכירות מולם.
• גביית שכר דירה חודשי/רבעוני והעברתו אליכם.
• טיפול בתקלות ותחזוקה שוטפת: תיקון מזגן, אינסטלציה, ניקיון וכד'.
• התנהלות מול רשויות: רישום חוזה השכירות במערכת Ejari (חובה חוקית לכל חוזה שכירות ארוך), תשלום חשבונות מים/חשמל (לרוב על השוכר, אך לוודא), ביטוח הנכס.
• במידת הצורך, טיפול בהחלפת שוכרים בפינוי.

כמשקיע שאינו מתגורר בדובאי, האפשרויות הן: לעשות זאת בעצמכם מרחוק (לא מומלץ, אלא אם יש לכם המון זמן פנוי ויכולת לטוס בעת חירום), או למנות גורם מקומי שיטפל בנכס עבורכם. הגורם המקומי יכול להיות מכר/בן משפחה בדובאי, אך לרוב זו תהיה חברת ניהול נכסים מקצועית (Property Management Company).

שירותי ניהול נכסים – מה הם כוללים?

חברות ניהול מציעות חבילה כוללת לטיפול בנכס. להלן השירותים העיקריים שחברה כזו מספקת:

• שיווק והשכרה: פרסום הנכס באתרי מודעות מובילים (Dubizzle, PropertyFinder וכו'), הצגת הנכס לשוכרים, ניהול מו"מ השכרה. לרוב הם גם דואגים לצילום מקצועי של הדירה כדי למשוך מתעניינים.
• בחירת שוכר וחתימת חוזה: סינון רקע של מועמדים (בדיקת אשראי, מכתב מעסיק), בחירת שוכר מתאים, הכנת חוזה שכירות סטנדרטי וחתימתו. החברה תוודא רישום ה-Ejari (רישום חוזה במערכת העירונית – דרוש למשל לפתיחת חשבון חשמל על שם השוכר).
• גביית תשלומים: גביית דמי השכירות לפי לוח התשלומים (בדובאי שוכרים רבים משלמים בשיקים דחויים ל-4 רבעונים או 2 חצאים). החברה תפקח על פירעון השיקים, תפקיד את הכספים בחשבון ייעודי ותעביר אליכם (בניכוי עמלתה) את התשלום. כמו כן, טיפול בגביית פיקדון (Security Deposit) מהשוכר ושמירתו עד העזיבה.
• תחזוקה ותיקונים: החברה משמשת איש הקשר של השוכר במקרה של תקלה – אם התקלקל המזגן, השוכר מדווח לחברה, והיא תזמין טכנאי מתאים, תאשר מולכם במייל/טלפון את עלות התיקון (אם משמעותי), ותפקח על ביצועו. חלק מהחברות מציעות ביקורי תחזוקה תקופתיים לבדוק את מצב הנכס.
• ניהול פיננסי ודיווח: הפקת דוחות לבעלים (למשל דו"ח שנתי של הכנסות, הוצאות על תיקונים, יתרת חשבון פיקדון). חלקן מטפלות גם בתשלומי חשבונות אם זה עליכם (למשל, דמי ועד בית/קהילה, ביטוח).
• ניהול השכרה קצרה (אם רלוונטי): ישנן חברות שהתמחו בניהול Airbnb. הן יטפלו ברישום הנכס בפלטפורמות תיירות, בתמחור דינמי ללילות, בתקשורת עם האורחים, ובניקיון והכנת הדירה בין אורח לאורח. זה שירות יותר אינטנסיבי ולכן גם יקר יותר (ראו בהמשך עלויות).
• ייצוג משפטי בסיסי: במידת הצורך, החברה תייצג אתכם בפני ועדת השכרות במקרה של סכסוך עם שוכר (למשל אי-תשלום). לעיתים זה כלול ולעיתים בעלות נוספת.

היתרון הגדול של שירות ניהול הוא שאתם, כבעלי הנכס, כמעט ואינכם צריכים להתערב בשוטף. תקבלו עדכונים תקופתיים ורק במקרה החלטות חריגות (כמו שיפוץ גדול) יבקשו את אישורכם. זה הופך את ההשקעה באמת לפסיבית, "כסף שעובד בשבילכם".

השוואת עלויות וניהול עצמי מול ניהול מקצועי

כמובן, שירות ניהול בא בתמורה לחלק מההכנסה. כמה זה עולה? בדובאי, חברות ניהול גובות לרוב 5%–8% משכר הדירה השנתי בניהול לטווח ארוך (long-term). למשל, אם דירתכם הושכרה ב-100,000 AED לשנה, חברת הניהול תיקח 5,000–8,000 AED מתוכם כעמלה שנתית. סכום זה בדרך-כלל אינו כולל עלויות תחזוקה בפועל (למשל, אם היה צורך לשלם $100 לתיקון אינסטלציה – העלות תחול על בעל הנכס בנוסף לעמלה). יש חברות שלוקחות מינימום דמי טיפול חודשי (נניח 300 AED בחודש, אם 5% נמוך מזה).

בהשכרות לטווח קצר, המודל שונה – מנהלי נכסי נופש גובים 15%–25% מההכנסה (לעיתים אף 30% אם הם גם מתחייבים למינימום הכנסה). זה מחיר גבוה יותר, כי העבודה רבה: שיווק מתמיד ותפעול יום-יומי. למשל, חברת Frank Porter בדובאי גובה ~20% עמלה על ניהול Airbnb מלא. לעומת זאת, יש אפשרות לנהל בעצמכם את ה-Airbnb ולהעסיק רק חברת ניקיון ומישהו למפתח – תחסכו עמלה אבל תשקיעו זמן.

ניהול עצמי: תמיד אופציה. ניתן לנסות לנהל מרחוק בעזרת כלים דיגיטליים – לפרסם באתרים, לתקשר עם שוכרים פוטנציאלים בווטסאפ/זום, לשכור קבלנים לפי קריאה. יש גם פלטפורמות אונליין כמו Property Finder Manage או GuestReady שיכולות לסייע. אולם, יש לקחת בחשבון את הפרשי השעות, את הקושי לטפל מקרוב במקרה חירום, ואת מחסום השפה/תרבות. רוב המשקיעים שאינם תושבי דובאי מוצאים שהעמלה לחברת ניהול מצדיקה את השקט הנפשי.

פתרונות ליצירת הכנסה פאסיבית מקסימלית

כמה טיפים ופתרונות כדי להפיק את המרב מהנכס שלכם, פסיבית:

• בחירת שוכר איכותי: שוכר טוב שווה זהב. עדיף שוכר שמשלם מעט פחות אך שומר על הנכס ומאריך חוזה, מאשר שוכר שמשלם מחיר גבוה אך עושה בעיות. היו בררניים בבחירת השוכר הראשון שלכם. תנו עדיפות ליציבות (משפחה, עובד חברה גדולה עם ויזה קבועה) על פני גרוש נוסף.
• חתימה דיגיטלית וייפוי כוח: ניתן לחתום על חוזי שכירות מרחוק באמצעות שירותי דוא"ל/שליח, או לתת לחברת הניהול ייפוי כוח לחתום עבורכם. ודאו שהסדר זה קיים כדי שלא תצטרכו לטוס לכל חידוש חוזה.
• פתיחת חשבון בנק מקומי: מומלץ לפתוח חשבון בנק באיחוד האמירויות (למשל Emirates NBD, ADCB, HSBC) ולהנחות שהשוכר מפקיד לשם את השכ"ד. כך, חברת הניהול יכולה לדאוג לכל מקומית, ואתם תחליטו מתי ואיך להעביר את הכסף לישראל. חשבון מקומי יקל גם על תשלום חשבונות. פתיחת חשבון למשקיע נדל"ן אפשרית לרוב עם הצגת שטר בעלות ו/או ויזת משקיע.
• תחזוקה מונעת: כדי למנוע הוצאות כבדות ופתאומיות, בצעו תחזוקה מונעת בנכס כשהוא חדש אצלכם – למשל, ניקוי יסודי של המזגן אחת לשנה, בדיקת איטומים לפני הקיץ. הוצאה קטנה upfront חוסכת תיקונים יקרים ואי שביעות רצון של שוכרים. חברות ניהול טובות יעשו זאת בשקיפות.
• ביטוח נכס וביטוח שכר דירה: וודאו שהנכס מבוטח (מבנה) – לרוב נדרש ע"י המשכנתא בכל מקרה. בנוסף, שקלו ביטוח אובדן שכ"ד – יש פוליסות שמכסות נזק אם השוכר הפסיק לשלם ואתם בתהליך פינוי, או נזקי שוכר מעבר לפיקדון. עלות הביטוח זניחה יחסית לשקט שזה נותן.
• הערכת שווי שוק תקופתית: שמרו את היד על הדופק של השוק. מדי שנה-שנתיים בקשו מהמתווך או חברת הניהול חוות דעת – האם שכר הדירה שאתם גובים תואם לשוק? אולי אפשר להעלות קצת (בהתאם לחוקי ההעלאה המותרים)? האם אולי הגיע זמן למכור ולממש רווח הון? ניהול אקטיבי במובן האסטרטגי יעזור למקסם את התשואה הפסיבית.
• השכרה לטווח קצר אסטרטגית: חלק מהמשקיעים נוקטים בגישה משולבת – למשל, משכירים דירה לטווח ארוך בשנה הראשונה (לקבע הכנסה), ואז אם רואים שיש הזדמנות באקספו/אירוע גדול בעיר, עוברים למודל Airbnb לכמה חודשים, ואז חוזרים להשכרה שנתית. אפשרויות אלה דורשות גמישות וניהול, אך יכולות להגדיל רווחים. יש כמובן לשים לב לחוקים – לא תמיד אפשר להעביר דירה מאירוח תיירותי לשכירות שנתית בפתאומיות, צריך ביטול רישיון Airbnb וכו'.

עלות מול תועלת: בסופו של יום, החלטת הניהול היא שאלה של עלות-תועלת. אם יש לכם זמן, יכולת וידע – תוכלו לחסוך 5%–7% מההכנסה ולנהל בעצמכם. אבל לרוב המשקיעים הזרים, במיוחד בתחילת דרכם, כדאי לשכור חברת ניהול לפחות לשנה-שנתיים הראשונות. אפשר תמיד לעבור לניהול עצמי מאוחר יותר אם תרגישו בטוחים. מה שחשוב הוא שהנכס לא יעמוד ריק ושהשוכרים יהיו מרוצים, כי נכס נטוש או שוכר כועס = הפסד כספי ישיר ועקיף.

לסיכום פרק זה: הכנסה פסיבית מדובאי היא ברת השגה, בתנאי שתארגנו מערך ניהול מוצלח. דובאי אף מעודדת זאת – יש אקו-סיסטם שלם של חברות שמשרתות את בעלי הנכסים שאינם נוכחים. משקיעים ישראלים רבים כבר מחזיקים בנכסים שם שמניבים להם הכנסה חודשית שקופה לחשבון, בזמן שהם עוסקים בעבודתם הרגילה בארץ. עם שותפי הניהול הנכונים, ההשקעה אכן יכולה להפוך "פסיבית" במידה רבה, ואולי הדרמה היחידה תהיה כאשר תקבלו מייל על כך שחשבון הבנק שלכם זוכה בסכום שכ"ד נוסף. 🎉

8. מימון ואפשרויות מימון למשקיעים זרים

בעוד שחלק מהמשקיעים רוכשים נכסים במזומן (Equity), עבור רבים קיימת אופציה של מימון בנקאי כדי לרכוש נדל"ן בדובאי. תחום המשכנתאות למשקיעים זרים באמירויות התפתח בעשור האחרון, וכיום מספר בנקים מציעים הלוואות גם ללא תושבי המדינה, כולל לישראלים. בפרק זה נדון באפשרויות המימון הזמינות, הבנקים הפועלים בתחום, תנאי הריבית וההחזר, ונשווה בין אפשרויות שונות כדי לסייע למשקיע לקבל החלטה פיננסית מושכלת.

משכנתא למשקיע הזר – כללי יסוד

חשוב להבין שהמשכנתאות באיחוד האמירויות שונות מהותית מאלה שבישראל:

• שער המטבע: ההלוואה ניתנת ב-AED (דירהם), שמוצמד לדולר (3.67 AED = 1 USD) ולכן יש יציבות יחסית. משקיע ישראלי צריך לקחת בחשבון את שינוי שער השקל מול הדולר בעת החזר ההלוואה (נכון ל-2025 הדירהם שווה ~1 ש"ח, אך אם שקל ייחלש, החזר המשכנתא הופך יקר יותר בשקלים).
• היקף מימון (LTV): בנקים באמירויות שומרים על יחסי מימון שמרניים לזרים. *ללא תושבות, מקובל מקסימום 50%–60% מימון משווי הנכס (Mortgage Regulations as a Non-Resident Investor)】. כלומר, על משקיע להביא הון עצמי של 40%–50%. ישנם בנקים שמגבילים אף ל-50% בלבד. אם הלווה הופך לתושב אמירויות, התנאים משתפרים: תושבי חוץ שהם Expats עובדים בדובאי יכולים לקבל עד 75%-80% מימון ברכישת נכס ראשון (עד שווי מסוים). אבל למשקיע זר שאינו תושב – תכננו להביא לפחות מחצית מהסכום מכיסכם.
• תקופת הלוואה וגיל: תקופת המשכנתא בדובאי לרוב עד 25 שנים (לעיתים 20). גם הגיל מוגבל – יש בנקים שלא ילוו מעבר לגיל 65 של הלווה במועד סיום הלוואה. משקיעים מבוגרים צריכים לבדוק נושא זה.
• ריבית: ריביות המשכנתא באמירויות הן ריביות משתנות הצמודות לריבית הבנצ'מרק המקומית (EIBOR – הריבית בין בנקאית של אמירויות, הדומה ל-LIBOR). נכון ל-2025, ריביות המשכנתא נעות סביב 4%-5% לשנה עבור לווים טובים. לדוגמה, בנקים מציעים פעמים רבות "EIBOR + 3%" או "ריבית קבועה לשנה ראשונה 4% ואז משתנה". כיוון שהדולר נמצא בסייקל העלאת ריבית 2022-2024, ריביות אלו עלו מעט בהשוואה לעבר (כאשר היו סביב 3%). אך בהשוואה לישראל (שם ריבית משכנתא עשויה לעבור 5% בשקלים) – המימון באמירויות הוא סביר. אפשר למצוא גם מסלולים עם ריבית קבועה ל-3-5 שנים (Fixed) ואז מעבר למשתנה.
• החזר חודשי ויחס כיסוי חוב: הבנקים בודקים את יכולת ההחזר. לרוב ידרשו שיחס החזר החוב להכנסה (Debt Burden Ratio) לא יעבור ~50%. כלומר אם ההחזר אמור להיות 5,000 AED לחודש, הלווה צריך להוכיח הכנסה נטו חודשית של 10,000 AED ומעלה. משקיעים זרים יידרשו לספק מסמכי הכנסה מארץ מושבם (תלושי שכר, דוחות מס). במקרים רבים, הבנק יכבד רק עד 50% מדמי השכירות העתידיים כהכנסה לצורך החישוב. דהיינו, לא יסמכו רק על הנכס עצמו שיכסה את ההחזר.
• ביטוח חיים ונכס: תנאי לקבלת משכנתא הוא עשיית ביטוח חיים ללווה (או מוות/נכות) וכן ביטוח מבנה לנכס. הבנק לעיתים מוכר ביטוח זה במסגרת ההלוואה. זה חלק מעלות המימון.

בנקים שמלווים לישראלים

לאור הנורמליזציה, משקיעים ישראלים יכולים עקרונית לקבל הלוואה מכל בנק אמירתי או בינלאומי הפועל שם, בכפוף לתנאי הבנק. כמה בנקים בולטים:

• HSBC Middle East: בנק בינלאומי גדול שנחשב ידידותי לזרים. מציע משכנתאות ללא תושבי דובאי, עם מימון עד 60% משווי הנכ (Non Residents Mortgage | Home Loan for Foreigners – HSBC UAE)】. יתרון: תהליך באנגלית, נהלי עבודה גלובליים. חסרון: קריטריונים מחמירים, דורשים היסטוריית אשראי טובה בארץ המוצא.
• Emirates NBD: הבנק המקומי הגדול באמירויות. נותן הלוואות לזרים, אך ייתכן שידרוש לפתוח חשבון ולקבל ויזה (יש מסלולי "משכנתא למשקיע בינלאומי" עם עד 50% מימון). עשוי להיות פרגמטי יותר עם תושבי GCC.
• Mashreq Bank, ADCB, FAB: בנקים מקומיים נוספים – חלקם מעניקים משכנתאות expat. משקיע עם פרופיל חזק (הכנסה גבוהה, נכסים נוספים) יכול למצוא אוזן קשבת.
• בנקים ישראליים: כיום (2025) לבנקים ישראלים אין פעילות בנקאית קמעונאית בדובאי (אין סניף של פועלים/לאומי שם למשל). לכן לא ניתן לקחת "משכנתא בישראל על נכס בדובאי" במובן הישיר. מה שחלק מהמשקיעים עושים הוא משכון נכס קיים בישראל או לקיחת הלוואה בארץ, על מנת לממן את הקנייה בדובאי. כלומר, המימון מגיע מישראל ולא מאמירויות. זו דרך עקיפה, שיכולה להיות יעילה אם הריביות בארץ נוחות או אם יש הלוואה זולה (למשל הלוואת זכאות או קו אשראי עסקי) – אך היא גם כרוכה בסיכון שער חליפין והכבדה על הנכסים בארץ.
• חברות משכנתא ויועצי מימון בדובאי: קיימים יועצים שמתמחים בהשגת משכנתאות לזרים. למשל Halycon, Allsopp Finance, Mortgage Finder. הם עובדים עם מספר בנקים ועוזרים להציג את הבקשה בצורה מיטבית. בשימוש בהם יש עמלה (בד"כ 1% מסכום ההלוואה). לעיתים כדאי במיוחד למשקיע זר לא מנוסה.

חשוב לציין: חלק מהמשקיעים הישראלים נתקלו בקשיים בירוקרטיים, למשל סירוב של בנק אמירתי אם גילו שהלקוח הוא אזרח ישראלי חדש בשוק (יש עדיין מעט חוסר בהירות מאז הנורמליזציה). עם זאת, ככל שחולף הזמן, יותר עסקאות קורות ונהלים משתפשפים. נכון ל-2023–2024 כמה ישראלים כבר דיווחו שהצליחו לקחת משכנתא בדובאי (דרך HSBC למשל) לצורך רכישת דירה.

ריביות ואפשרויות החזר

הריביות כאמור בסביבות 4%-5%. להלן דוגמה: נניח נכס ב-1,000,000 AED, מימון 50% = הלוואה 500,000 AED. בריבית 4.5% ל-20 שנה, ההחזר החודשי ~3,160 AED (בערך ₪3,200). סכום זה סביר אם שכר הדירה הצפוי הוא למשל 50,000 AED לשנה (4,166 לחודש) – כי אז שכר הדירה מכסה את ההחזר החודשי + משאיר עודף לעלות ניהול וכו'.

מסלולי הריבית: הבנקים מציעים לעיתים ריבית קבועה לתקופה קצרה (למשל 3.99% קבוע ל-2 שנים), ואז מעבר למשתנה לפי EIBOR + מרווח. אם צופים ירידת ריבית גלובלית בשנים הקרובות, ייתכן שכדאי מסלול משתנה; אם חוששים מעלייה – אפשר לנעול 3-5 שנים. אפשר גם לבצע פרעון מוקדם של המשכנתא, אך יש לזכור שרוב הבנקים יגבו קנס יציאה (בדר"כ 1%-3% מהיתרה במקרים של סילוק לפני הזמן, תלוי מתי וכמה סולק).

מטבע ההחזר: חלק מהבנקים (בעיקר בינ"ל) מאפשרים החזר בדולר ארה"ב או AED לבחירת הלווה – בפועל זה כמעט זהה (שער קבוע ביניהם). לשקל אין מעמד שם, אז יש לבצע המרות מט"ח כדי לשלם. אפשרות מעניינת: אם יש לכם הכנסות בדולר (למשל משכורת בהייטק צמודה לדולר או הכנסות פסיביות במט"ח), תוכלו להשתמש בהן ישירות להחזר ולהימנע מחשיפת שקל.

השוואת תנאים בין בנקים

התנאים יכולים להשתנות מעט:

• היקף מימון: HSBC כאמור 60% מקס'; Mashreq ובנקים מקומיים אולי 50%-70% תלוי מקרה.
• ריבית: תחרות קלה – HSBC/Standard Chartered ידועים כריביות טובות ללקוחות פרמיום. מקומיים לפעמים יתנו ריבית אטרקטיבית כדי למשוך משקיעים זרים, במיוחד אם פותחים אצלם פיקדונות. כדאי לבקש הצעות מכמה בנקים.
• עמלות: בדקו עמלות פתיחת תיק (אצל חלק ~1% חד פעמי), עמלת ערכת שמאי, ביטוח וכו'. לפעמים ניתן לבקש הנחה או ויתור.
• גמישות תשלום: חלק מהבנקים מציעים הלוואה הניתנת לפירעון חלקי ללא קנס עד סכום מסוים כל שנה (למשל 20% מהקרן שנשארה). אם מתכננים אולי לסגור מוקדם – זה יתרון.
• שילוב חשבון ותנאים נוספים: בנקים עשויים לדרוש שתשמרו חשבון פעיל אצלם עם יתרה מינימלית. קחו זאת בחשבון (למשל חשבון Premier ב-HSBC דורש 100k AED בנכסים/הלוואות כדי להימנע מעמלת חודש).

אפשרות מימון אלטרנטיבית – מוכר/קבלן: ראוי לציין שיש מקרים בהם היזם עצמו מציע מימון בדמות תכנית תשלומים לאחר מסירה (Post-handover Payment Plan). למשל, בפרויקטים חדשים, קבלן עשוי להגיד: "שלם 50% עד קבלת מפתח, ועוד 50% בפריסה ל-3 שנים אחרי מסירה, ללא ריבית". תוכנית כזו בעצם מהווה מימון ללא בנק, וכדאית מאוד אם מוצעים תנאים כאלו – כי לא תשלמו ריבית כלל. מנגד, יתכן שהיזם בנה את עלות המימון במחיר (כלומר אולי המחיר מעט גבוה יותר). משקיע עם כושר מימון מוגבל יעדיף לעיתים פרויקט עם תוכנית תשלומים ארוכה מאשר לטרוח עם בנקים. לכן, בעת בחירת פרויקט (ראה פרק 3), שימו לב גם להצעות המימון של היזם. בחלק מהפרויקטים אף יש ערבות Buyback או שכ"ד מובטח – סוג של "מימון הפוך" שבו התשואה המובטחת יכולה לסייע בהחזרי המשכנתא.

משכנתא או מזומן? – זוהי דילמה קלאסית. אם יש ביכולתכם לקנות במזומן, תחסכו עלויות ריבית ותיהנו מכל תזרים השכירות. מצד שני, מינוף (משכנתא) מאפשר לקנות נכס יקר יותר או אפילו שני נכסים, עם אותו הון עצמי – ולהגדיל פוטנציאל תשואה (אך גם סיכון). שיעורי הריבית כיום בינוניים, כך שהשיקול הוא אישי. חלק מהמשקיעים לוקחים משכנתא קטנה יחסית (נניח 30%-40% מימון) רק כדי להישאר נזילים, אבל עדיין לא ממונפים יותר מדי. כדאי להתייעץ עם יועץ פיננסי לגבי מבנה ההון הנכון עבורכם.

לבסוף, טיפ: לפני שפונים לבנק בדובאי, ודאו שהמסמכים הפיננסיים שלכם מסודרים. תרגמו לאנגלית תלושי שכר, דו"חות שנתיים, דפי בנק, ושמרו אותם בקובץ PDF. הבנקאי המקומי יתרשם מלקוח מסודר, וסביר שהתהליך ילך חלק יותר.

9. טעויות נפוצות ומשקיעים שכשלו

בעוד שסיפורי ההצלחה של השקעות בדובאי רבים, חשוב לא פחות ללמוד מטעויות של אחרים כדי להימנע ממלכודות. בפרק זה נסקור כמה טעויות נפוצות שעשו משקיעים – חלקם אף איבדו כסף – וננתח כיצד להימנע מהן. כמו כן נשתף סיפורי הצלחה כדי להדגיש מהלכים נכונים. בסוף הפרק תמצאו טיפים פרקטיים לחיסכון בעלויות ולניהול סיכונים.

טעויות נפוצות של משקיעים בדובאי:

• התלהבות יתר ללא בדיקת שוק: טעות קלאסית היא להיסחף בהייפ. היו מקרים של משקיעים (ב-2007–2008, וגם לאחרונה בגל העליות) שקנו כל נכס שנקרה בדרכם מחשש "להישאר בחוץ". החלטות פזיזות כאלה עלולות להוביל לרכישת נכס במחיר מנופח או במיקום בעייתי. תמיד בצעו due diligence (כמתואר בפרקים הקודמים) ואל תסתמכו רק על מצגת השיווק של היזם. למשל, משקיע שרכש דירה באזור בשולי דובאי כי "אמרו לו שיבנו רכבת קלה שם" – אולי יגלה שהפרויקט תחבורה נדחה בעשור ויישאר עם דירה שקשה להשכיר.
• מינוף יתר ותרחישי קיצון: היו שהניחו ש"השוק תמיד עולה" ולקחו מספר הלוואות כדי לממן רכישות מרובות. אם יש ירידת מחירים, הם עלולים למצוא עצמם עם נכסים ששווים פחות מסך ההלוואות (מצב של Negative Equity). זה קרה ב-2009 כששוק דובאי התרסק ~50% ואנשים נותרו חדלי פירעון. אמנם כיום השוק מפוקח יותר, אך לעולם אין לקחת כמובן מאליו עליות נצחיות. השתמשו במינוף במידה (פרק 8), וחשבו אם תוכלו להמשיך לשרת את החוב גם במקרה של ירידת 20% בערך הנכס או איבוד שוכר לחודשים.
• בחירת פרויקט כושל/קבלן לא אמין: בשנות הגאות, צצו מפתחים לא מוכרים שקיבלו כסף ממשקיעים ונעלמו או לא סיימו את הפרויקט. דוגמה ידועה היא פרויקטי איים ב-The World שלא מומשו, או מגדלים שבנייתם הופסקה באמצע בשל קריסת המפתח. כיום, כאמור, יש רגולציית נאמנות שמגנה – אך עדיין, קיים סיכון בעסקאות Off-plan עם חברות חדשות. משקיעים דיווחו גם לאחרונה על עיכובים משמעותיים במסירות בפרויקטים קטנים. לכן: אל תרכשו מפרויקט שנשמע טוב מכדי להיות אמיתי ללא מחקר. אם הקבלן מבטיח לכם "תשואה מובטחת 15% לשנה ל-10 שנים" – היו חשדניים, זה כנראה מגולם במחיר או לא ריאלי.
• התעלמות מעלויות אחזקה ומסים בבית: חלק מהמשקיעים מחשבים רק "קניתי X, אשכיר ב-Y, תשואה Z%", אבל מתעלמים מהוצאות. למשל, דמי שירות שנתיים יכולים לחתוך 1-2% מהתשואה בפועל. מס הכנסה בארץ עלול לגזול עוד נתח. ואם לוקחים משכנתא – הוצאות ריבית. התוצאה: התשואה הנקייה מאכזבת, ולעיתים אף שלילית. תמיד חישבו תשואה נטו: הורידו ~0.5%-1% משווי הנכס בשנה כהוצאות תפעוליות (אחזקה, ביטוחים, תשלומים). גם שקלו תקופות ללא שוכר (vacancy) בממוצע – נניח חודש בשנה במודל שמרני.
• התאהבות בנכס כאילו זה בית נופש אישי: משקיעים לעיתים בוחרים נכס "שאני עצמי הייתי רוצה לגור בו" – אולי פנטהאוז ענק מול הים. אך דירה כזו ייתכן שקשה יותר להשכיר (כי שכר הדירה מאוד גבוה ומעט שוכרים יכולים להרשות). כמשקיע, נסו לחשוב עסקית: מה מניב הכי טוב, לא בהכרח מה שהלב נמשך אליו. כמובן, איזון זה חשוב – לא לקנות באזור שאתם לא מאמינים בו כלל, אבל גם לא בהכרח ללכת על הסופר-יוקרה אם המטרה היא תשואה.
• אי שימוש בייעוץ משפטי מקצועי: היו מקרים שמשקיעים חתמו על מסמכים באנגלית רצופת מונחים משפטיים בלי להבין עד הסוף. למשל, חוזים שכללו דמי עזיבה למפתח (Exit fee) או דמי הסכמה שונים שהמשקיע לא היה מודע להם. או לא הבינו שאם יאחרו בתשלום, יש סעיף שהמוכר יכול לבטל העסקה ולשמור כסף (דבר שקיים בחוזי off-plan: המפתח יכול לבטל חד-צדדית אם הקונה לא משלם בזמן, אחרי מתן התראות). מי שלא לווה בעורך דין, עלול למצוא עצמו בבעיה כשהסעיף הקטן קופץ.
• אי גיוון ונעילת נזילות: לשים את כל ההון בנכס אחד רחוק – צעד אמיץ. אבל מה אם תצטרכו לפתע מזומן? נדל"ן הוא נכס לא נזיל – לוקח זמן למכור. היו משקיעים ישראלים שמיהרו לקנות בכסף נזיל, ואחר כך כשנזקקו לכסף (נניח הזדמנות עסקית אחרת או מקרה חירום) נאלצו למכור בחופזה ואיבדו חלק מערך ההשקעה בגלל לחץ הזמן. לתכנון נכון: השאר תמיד כרית ביטחון, ואל תיגררו אחרי הטרנד אם זה גוזל את כל החסכונות שלכם.
• התעלמות מהיבטי החוק המקומי ותשלומי חובה: למשל, משקיע שלא ידע שחובה לרשום את חוזה השכירות ב-Ejari (מערכת דובאי) – הסתכן בקנס. או מי שלא שילם בזמן את אגרת השירות – מצא שהצטברו קנסות פיגורים. חוסר היכרות עם "האותיות הקטנות" החוקיות עלול לגרור עלויות. לכן, לימדו את חובותיכם כמשכיר וכבעלים (חברת ניהול טובה תמנע טעויות כאלה).
• אמון עיוור בהבטחות: כמה משקיעים הזרים כסף לפרויקטי "pre-launch" ללא חוזה מסודר, רק על בסיס הבטחת סוכן. זאת מתכון לצרות. לעולם אל תעבירו מקדמה בלי מסמך משפטי חתום. בנוסף, היו סקפטיים לגבי שיווק אגרסיבי – גם של חברות ישראליות – שמספרות רק את הצד הורוד. בצעו מחקר עצמאי, כפי שאתם עושים כעת בקריאת מדריך זה.

סיפורי כישלון והצלחה קצרים:

• כישלון אופייני: משקיע בריטי בשנות ה-30 לחייו רכש ב-2015 שתי דירות סטודיו בפרויקט Off-plan באזור Dubailand בהבטחה שהן יימסרו ב-2018. הוא שילם 80% במצטבר. הפרויקט התעכב שוב ושוב ובסוף בוטל ב-2020 עקב בעיות מימון של היזם. הכסף בנאמנות הוחזר חלקית (כ-60% מהשקעתו) רק ב-2022, לאחר הליך משפטי. בינתיים השוק עלה והוא הפסיד את עליית הערך שיכול היה לקבל לו קנה נכס קיים. הלקח: עדיף נכס ביד מציפור על העץ – בפרט עם יזם לא מנוסה.
• הצלחה אופיינית: זוג הודים עובדים בדובאי רכשו ב-2020, בעיצומו של משבר הקורונה, פנטהאוז 4 חדרים בפאלם ג'ומיירה במחיר "מציאה" של 5 מיליון AED (השוק היה בירידה אז). הם השקיעו עוד 200k בשיפוץ ושדרוג הדירה. בשנת 2023, עם בום מחירי היוקרה, הם מכרו את הפנטהאוז ב-8 מיליון AED – רווח "נקי ממס" של 3 מיליון דירהם בתוך 3 שנים. בנוסף, הם נהנו מויזת זהב בזכות הנכס. שילוב של עין חדה (לקנות בזמן משבר), נכס ייחודי (פנטהאוז עם נוף לים) ותזמון מכירה טוב – הוביל להצלחה גדולה.
• סיפור ישראלי: משקיע ישראלי רכש ב-2021 שתי דירות 2 חדרים באזור Business Bay, בכוונה להשכיר לטווח קצר דרך Airbnb. הוא חתם עם חברת ניהול מקומית שהבטיחה לו תשואה גבוהה. בפועל, ב-2022 כאשר התיירות חזרה, הוא קיבל הכנסה יפה (כ-10% תשואה ברוטו על מחיר הקנייה), אך גילה שחברת הניהול גבתה עמלות ותוספות שחתכו מאוד את הרווח. בנוסף, דיירים בבניין התלוננו על ריבוי דירות Airbnb והנהלת הבניין החלה לאכוף הגבלות. המשקיע עבר ב-2023 להשכרה שנתית רגילה – התשואה ירדה ל-6%, אך כאב הראש פחת. כעת הוא שוקל למכור אחת מהדירות ולעבור להשקעה באזור אחר. הלקח: לא כל מה שמובטח משירות ניהול קיים בפועל – חשוב לבחור חברת ניהול מוכרת ושקופה, ולהיות מוכן לשנות אסטרטגיה לפי הנסיבות.

איך להימנע מהטעויות הגדולות ביותר

1. השקיעו רק במה שאתם מבינים. קחו עוד זמן ללמוד אם צריך, אל תרוצו אחרי טרנד בלי ידע. קראו דוחות שוק, דברו עם משקיעים מנוסים, בקרו פיזית בנכס לפני רכישה (אם אפשר).
2. בדקו לעומק כל עסקה. אל תדלגו על עו"ד, אל תקלו ראש בבדיקות. Due diligence איננה מילה גסה – זו האבא והאמא של השקעה בטוחה.
3. גדרו סיכונים: פזרו השקעות אם אפשר (נכס אחד בדובאי, אחד בארץ למשל), שמרו קרן חירום נזילה, אל תסתמכו רק על תרחיש ורוד. אם המטרה היא לטווח ארוך – עברו את רכבת ההרים עם חגורת בטיחות כספית.
4. נהלו משא ומתן נוקשה בקניה. רבים חושבים שבדובאי המחיר הוא Take it or leave it. לא תמיד נכון – במיוחד בשוק יד שנייה אפשר בהחלט להתמקח. כל Dirham שחסכתם בקנייה הוא Dirham שהרווחתם נטו. אם תנאי החוזה לא טובים – נסו לשפר. קחו לדוגמה, לבקש שהמוכר ישלם את עמלת התיווך (או יחלקו חצי-חצי), או שיכלול את הריהוט בעסקה.
5. היו מודעים לעמלות ושערי המרה: טיפ לחיסכון – המירו שקלים לדירהם בצורה חכמה (לדוגמה, דרך שירותי מט"ח מתמחים במקום באמצעות הבנק שלוקח עמלה גבוהה). בסכומים גדולים, אפילו 1% עמלת מט"ח זה אלפי שקלים.
6. נצלו הטבות מס כשאפשר: למשל, ייתכן ותוכלו לבחור בשיעור מס 15% על השכירות ולהפחית חבות מס (שכן ללא ניכוי פחת לפעמים זה עדיף). בדקו אם אתם זכאים לפטורים (בישראל יש פטור על ~5,470 ש"ח לחודש משכ"ד מכל העולם, נכון ל-2025; אם הכנסתכם נמוכה, נצלו זאת).
7. תחזוקה טובה חוסכת כסף: מנעו נזקים גדולים בתחזוקה שוטפת (שוב, שכרו חברת ניהול טובה או קבלו אנשי מקצוע אמינים). נכס שמור יימשך שוכר איכותי, ימנע אובדן ימי שכירות, וישמור על ערכו בשוק המכירה.
8. אל תחסכו בעלויות חיוניות: אירוני אולי, אבל לעיתים ניסיון לחסוך יכול לעלות ביוקר. לדוגמה, לוותר על עו"ד (כדי לא לשלם שכר טרחה) ואז לגלות שטעיתם במשהו שעו"ד היה עולה עליו. או לנסות לחסוך 2% עמלת תיווך ולקנות ישירות, אבל לפספס מידע שרק מתווך מומחה היה מספק. השקיעו היכן שצריך – זו השקעה בעצמה.

טיפים פרקטיים לחיסכון בעלויות

• קנו מרוהט/מצויד: אם התמזל מזלכם ומצאתם נכס יד שנייה שמגיע מרוהט קומפלט או עם מוצרי חשמל, זה יכול לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים בהתארגנות להשכרה. שוכר תיירותי למשל מחפש מקום מוכן.
• איגוח מספר רכישות לעלויות מופחתות: אם אתם וקבוצה של חברים/משפחה משקיעים – נצלו כוח קבוצתי. שכרו ביחד עו"ד שמייצג את כולכם לעסקאות שונות – ייתכן ותזכו להנחה משמעותית. כנ"ל לגבי חברת ניהול – אולי תציע מחיר טוב יותר אם תביאו לה כמה נכסים לניהול.
• מעקב אחר מבצעי בנקים: חלק מהבנקים באמירויות מציעים "מבצעי ריבית" או ויתור עמלות בתקופות מסוימות (למשל בתקופת תערוכת Expo או שנת החלטות ממשלה). התעדכנו, אולי משתלם להגיש בקשה בבנק X החודש כי יש להם קמפיין. גם שערי חליפין יכולים להיות טובים יותר בתקופות שונות – התייעצו עם יועץ מט"ח.
• החזר מע"מ לתושבים חדשים: אם תהפכו לתושבי איחוד האמירויות כתוצאה מהשקעה (ויזת משקיע), תהיו זכאים לפתוח תיק מע"מ עסקי. במקרים מסוימים (למשל אם תחזיקו נכסים מסחריים) תוכלו לקזז מע"מ תשומות. זה אולי לא ישים למשקיע הנדל"ן הפרטי הקטן, אך כדאי לדעת.
• ניצול כפל ויזה: נקודה מעניינת – אם השקעתם בסכום שמעל 750k AED, תקבלו ויזת תושב. עם ויזה זו, תוכלו ביתר קלות לפתוח עסק או לעבוד מקומית, אם רציתם. היו משקיעים שניצלו את התושבות גם לאפשרויות הכנסה נוספות. זה לא "חיסכון", אבל מקסום ערך נלווה.

לסיכום, ללמוד מטעויות של אחרים זול בהרבה מאשר לטעות בעצמך. הפכו את הפרק הזה לרשימת תיוג של "מה לא לעשות". ואם תמנעו מהמלכודות הנפוצות, תגדילו את סיכוייכם שההשקעה בדובאי תהיה חלקה ורווחית.

10. שירותים משפטיים וליווי השקעות

השקעה במדינה זרה, ובעיקר בנדל"ן, היא צעד גדול – משפטית, פיננסית ורגשית. משום כך, ליווי של אנשי מקצוע מנוסים יכול להיות ההבדל בין עסקה מוצלחת לבין סיוט בירוקרטי. בפרק זה נדון מדוע מומלץ להתייעץ עם מומחים, אילו שירותים משפטיים וליווי זמינים במיוחד עבור ישראלים, וכיצד להגן על ההשקעה שלך בכלים משפטיים.

למה כדאי להתייעץ עם מומחים?

• בקיאות בחוק המקומי: עורך דין מקומי המתמחה בנדל"ן מכיר לפרטי פרטים את חוקי דובאי – למשל את חוקי השכירות, את הפרוצדורות ב-DLD, את תקדימי הפסיקה. מה שזר לכם, הוא עניין שבשגרה עבורו. טעויות רבות נמנעות פשוט בזכות הניסיון (למשל, עו"ד יזכיר לכם לשלם את ה-4% DLD תוך 30 יום כדי להימנע מקנס – פרט שקל לפספס ללא ייעוץ).
• שפה ותרבות: גם אם אתם שולטים באנגלית, חוזה משפטי וסביבת משא ומתן מקומית עלולים להכיל ניואנסים. עו"ד דו-לשוני (אנגלית-עברית, או אנגלית-ערבית) יבטיח שאין פערי הבנה. בנוסף, הוא יכול לתרגם לכם מושגים משפטיים זרים להקשר ישראלי מוכר ("אה, זה מקביל פחות או יותר לטאבו/חוזה מכר סטנדרטי אצלנו").
• הגנה על האינטרס שלך: בשורה התחתונה, המומחים עובדים עבורכם ויש להם חובה נאמנות כלפיכם. מתווך רוצה לסגור עסקה, אבל עו"ד – מחויב לוודא שהעסקה הוגנת עבורכם. הוא יאתר סעיפים בעייתיים ויסביר את הסיכונים. אם משהו מתפקשש – הוא הכתובת לנסות לתקן או לתבוע.
• חיבור לרשת המקומית: אנשי מקצוע מקומיים (עו"ד, רו"ח, יועצי מס) מכירים עמיתים במערכות השונות. הם יודעים למי לפנות ב-DLD כדי לזרז עניין, או יש להם מכר בבנק שיקל על פתיחת חשבון. ה"קשרים" הלא פורמליים יכולים לחסוך זמן רב.
• שקט נפשי: אולי החשוב מכולם – הידיעה שיש מבוגר אחראי לצדך בתהליך גורמת לפחות דאגות ולחץ. זה שווה הרבה בפרויקט מורכב כמו רכישת נכס בחו"ל.

שירותי עו"ד מומלצים לישראלים

מאז חתימת הסכמי אברהם, מספר משרדי עורכי דין בישראל פתחו מחלקות ייעודיות להשקעות באמירויות, ולעומת זאת משרדי עורכי דין בינלאומיים בדובאי החלו לספק שירות ממוקד למשקיע הישראלי. כמה דגשים:

• משרדים בינלאומיים גדולים: כמו Herbert Smith Freehills, Norton Rose, DLA Piper – לכולם יש נוכחות בדובאי. הם מטפלים לרוב בעסקאות גדולות, אבל חלקם מציעים שירותים גם ללקוחות פרטיים. היתרון – מקצועיות ללא פשרות, צוות רב-תחומי (עו"ד נדל"ן, מיסוי וכו'). החסרון – שכר טרחה גבוה.
• משרדים מקומיים בדובאי עם דוברי עברית: ישנם כמה עורכי דין ישראלים שעברו לדובאי ופתחו שם חברות ייעוץ. למשל, משרד X (שם בדוי) המנוהל על ידי עו"ד ישראלי המתמחה בנדל"ן בינ"ל. אלו יכולים להיות כתובת נוחה – אתם מדברים בעברית, אבל הם מורשים לפעול משפטית באמירויות.
• משרדי עו"ד ישראלים עם שיתוף פעולה מקומי: כמה פירמות בארץ (כמו הרצוג, פישר, וכד') יצרו בריתות עם משרדים בדובאי. כך אפשר להתקשר עם המשרד הישראלי שלכם, והוא דואג לתת השירות דרך עמיתיו שם. במקרה כזה כנראה תקבלו חשבונית בשקלים ותנאי תשלום ישראליים, שזה לעיתים נוח.
• עלות: שכר הטרחה לעו"ד בעסקת רכישת דירה סטנדרטית בדובאי נע סביב 1% ממחיר הנכס (ייתכן קצת פחות אם העסקה יקרה מאוד, או מינימום סכום אם זולה מאוד). אפשר גם להסכים על סכום פיקס. ודאו מה כולל השירות: בדיקת נאותות, ניסוח/בדיקת חוזים, ניהול חשבון נאמנות, רישום העברה, וכו'.
• רו"ח ויועצי מס: בנוסף לעו"ד, אולי תרצו התייעצות מס. משרדי Big-4 כמו Deloitte, PwC פעילים בדובאי (גם יש להם דוחות על נדל"ן ש 】). יועץ מס יכול לסייע בתכנון ההחזקה – למשל, האם כדאי להקים חברה באיחוד האמירויות כדי להחזיק בנכס (למשל חברה באזור חופשי שאין עליה מס חברות, כדי לנסות להפחית מס בישראל – מורכב אך יש שעושים). או הדרכה לגבי דיווח מס ישראלי.
• ניהול נאמנות כספים: לפעמים עו"ד מציע לשמש נאמן לקבלת/העברת כספים. זה מקובל, אך ניתן גם להעביר ישירות דרך חשבון נאמנות ממשלתי (למשל בעסקת יד שנייה אפשר להשתמש ב-Dubai Trust Account Service שמחזיק את הכסף עד להשלמה). החליטו מה יותר נוח ובטוח לכם.

איך להגן על ההשקעה שלך

מעבר לשלב הרכישה, חשוב להבטיח את זכויותיך לאורך חיי ההשקעה. כמה אמצעי הגנה:

• רישום ברור של הבעלות: וודאו שקיבלתם את שטר הבעלות (Title Deed) ומסמכי הרישום שלכם. שמרו אותם היטב (וגם עותקים דיגיטליים). ניתן גם לרשום הערת אזהרה אם הנכס במשכנתא – מה שמגן מפני העברה לא מורשית.
• צוואה וניהול עיזבון: נקודה שרבים לא חושבים עליה – אם חס וחלילה קורה משהו לבעל הנכס, איך יעבור הנכס? באמירויות, חוקי הירושה האיסלאמיים (שריעה) יכולים לחול באופן ברירת מחדל על נכסים שם, מה שעשוי לסבך חלוקה לבני משפחה לא מוסלמים. הפתרון: לערוך צוואה מוכרת בדובאי לגבי הנכס. יש מוסד שנקרא DIFC Wills Service המאפשר לזרים לרשום צוואה הנאכפת על נכסי האמירויות לפי חוקי ארצם. כדאי להתייעץ בזה אם אתם בעלי משפחה.
• ביטוח נכס וביטוח אחריות: כבר הזכרנו ביטוח מבנה. בנוסף מומלץ לבטח צד ג' – למשל אם דייר או אורח יפצע בנכס ויתבע אתכם. פוליסת ביטוח משכיר (Landlord Insurance) מכסה נזק לצד ג' ואובדן הכנסה בתקופות מסוימות, ויכולה להיות גלגל הצלה במקרים נדירים של תביעה.
• פיקוח מתמשך על השוכרים/מנהלים: אם יש חברת ניהול, קבעו מנגנון דיווח חודשי/רבעוני. אל תהיו אדישים – בקשו לדעת מצבו של הנכס, אם היו בעיות. בקרו בנכס לפחות פעם בשנה אם תוכלו (גם תירוץ לטיול בדובאי…).
• עמדו בחוקים כדי להימנע מצרות: למשל, הקפידו לשלם בזמן את דמי השירות לקהילת הנכס – אחרת לקהילה יש זכות חוקית למנוע שירותים ואף למנוע השכרה עד פירעון.
• היערכות לטלטלות כלכליות/מדיניות: אמנם ישראל והאמירויות בידידות כיום, אבל תמיד חשוב לשאול "מה אם". למשל, מה אם בעתיד יהיו הגבלות העברת כספים? מומלץ לשמור תיעוד של כל ההשקעה (מקור הכספים, אישורי העברה) – כדי שבמקרה של בירור או שינוי רגולציה, תוכלו להוכיח את זכותכם להוציא כספים חזרה. נכון להיום אין הגבלות, אבל זה חלק מחשיבה על תרחישי קיצון (למשל, אם מחר יחול עימות אזורי – האם הנכס בטוח? סבירות נמוכה מאוד שתהיה פגיעה פיזית, אבל תמיד לשמור על ערוצי תקשורת פתוחים עם השוכרים/מנהלים).
• בחירת מבנה אחזקה מתאים: אם יש לכם מספר נכסים, שקלו להחזיקם דרך חברת אחזקות כדי להפריד סיכונים. אמנם עכשיו חברה באמירויות חייבת במס, אבל אם זו חברה באזור חופשי שמחזיקה נדל"ן להשקעה, ייתכן וניתן לקבל פטור (נושא מורכב, דורש ייעוץ מס). המבנה התאגידי יכול להועיל גם בירושה (העברת מניות חברה במקום נכסים).
• שימוש בטכנולוגיה: התקינו בנכס אמצעי בטיחות – גלאי עשן מחובר, מצלמה חיצונית (בהתאם לחוקי הפרטיות), מערכות חכמות לשליטה במים/חשמל. כך תקטינו סיכוני נזק ותהיו גם מעודכנים מרחוק במצבו.

בסופו של דבר, ליווי מקצועי הוא כמו רשת בטחון מתחתיכם – אולי לא תזדקקו לה, אבל טוב לדעת שהיא שם. עלות השירותים המשפטיים היא מזערית ביחס לגודל ההשקעה ולשקט שהם מספקים. הרבה משקיעים ישראלים שעשו עסקאות בדובאי מדווחים שברגע שהיה להם עו"ד מקומי ויועץ ביד, התהליך הפך מ"מתוח ומבלבל" ל"זורם וענייני". זכרו: אתם לא הראשונים שסוללים את הדרך – כבר יש נתיב שלם של מומחים שמוכן להוליך אתכם דרכו.

11. שאלות נפוצות ותשובות

בחלק האחרון של המדריך ריכזנו שאלות נפוצות שמשקיעים ישראלים שוקלים לשאול לגבי נדל"ן בדובאי – ובצידן תשובות תמציתיות. ייתכן שחלק מהמידע כבר הופיע, אך כאן הוא מוגש בפורמט שאלות-תשובות לנוחותכם.

שאלה: האם ישראלים בכלל יכולים לקנות נדל"ן בדובאי באופן חוקי?
תשובה: כן. מאז הסכמי אברהם (2020) ישראלים רשאים להשקיע באופן חוקי לחלוטין בנדל"ן בדובאי. אין הגבלות מיוחדות על ישראלים – הם נחשבים כמשקיעים זרים לכל דבר, הזכאים לבעלות מלאה (Freehold) באזורים המותרים לזרים. אין צורך באזרחות או בתושבות מקומית כדי לרכוש נכס.

שאלה: מהן הויזות שאפשר לקבל אם קונים נכס שם?
תשובה: ישנן ויזות משקיע נדל"ן: בקניית נכס בשווי מעל 750,000 דירהם ניתן ויזת תושב ל-3 שנים (ניתנת לחידוש 】. בקנייה מעל 2 מיליון AED – זכאות לויזת "Golden Visa" ל-10 שנים. הויזות מאפשרות מגורים, רישיון נהיגה מקומי, פתיחת חשבון וכד'. בני משפחה קרובים נכללים אף הם (חסות למשפחה).

שאלה: האם יש מיסוי על הכנסות משכירות ועל מכירת הנכס?
תשובה: באיחוד האמירויות עצמה – לא. אין מס הכנסה על שכירות ואין מס רווחי הון על מכיר 】. משקיע משלם רק 4% דמי העברה חד-פעמי בעת קניי 】. עם זאת, בישראל הכנסות השכירות חייבות במס ישראלי (15% או מדרגות רגילות) ורווח מהמכירה חייב במס שבח ישראלי. כלומר, ייתכן תשלום מס בארץ בעת העברת הרווחים חזרה.

שאלה: מהן עלויות העסקה הנוספות מלבד מחיר הנכס?
תשובה: בקנייה – 4% ממחיר הנכס (מס העברה), כ-0.25% עמלת רישום + דמי טיפול לנאמן, 2% עמלת תיווך (אם בעסקת יד שנייה), סביב 1% שכר טרחת עו"ד, כמה מאות דירהם פתיחת תיק. לאחר מכן – דמי ועד בית/ניהול שנתיים (משתנה לפי בניין), ביטוח נכס (כמה מאות דירהם לשנה), ואם משכירים – 5% מס עירוני על השוכר, ועמלת חברת ניהול אם יש. אין ארנונה שנתית.

שאלה: האם ניתן לקבל משכנתא כזר, וכמה אחוז מימון?
תשובה: כן, ניתן. בנקים מסוימים מלווים לזרים ללא תושבות, אבל דורשים הון עצמי משמעותי. בדרך כלל מקסימום 50%-60% מימון משווי הנכ (Mortgage Regulations as a Non-Resident Investor)】. כלומר צריך להביא 40%+, לעיתים יותר. שיעור הריבית סביב 4%-5%. צריך להציג הכנסות ויציבות פיננסית בארץ המוצא.

שאלה: כמה זמן לוקח כל תהליך הרכישה?
תשובה: אם זה נכס מוכן (יד שנייה או חדש שקיים), לרוב כ-4-8 שבועות. שלב מציאת הנכס – תלוי בכם. לאחר חתימת MOU ותשלום פיקדון, דרושה כשבועיים-שלושה להכין את המסמכים, לתאם משכנתא (אם יש) ולקבל אישורי רשויות. העברת הבעלות עצמה בד"כ מהירה – פגישה שעורכת שעה ושטר הבעלות מופק בתוך ימים. בעסקת Off-plan זה יכול להיות תהליך ארוך כי התשלום והמסירה מותנים בהשלמת הבנייה.

שאלה: האם דובאי לא נמצאת בעודף היצע שעלול לגרום לקריסת מחירים?
תשובה: נושא היצע היתר עלה בעבר – ואכן סביב 2018-2020 המחירים ירדו כי היו הרבה מסירות ונרשמה רוויה. עם זאת, הממשלה השיקה את אסטרטגיית הנדל"ן 2023-2030 שמטרתה איזון ההיצע והביקוש. הם עוקבים אחר היתרי בניה ומתאמים עם מפתחים גדולים כדי למנוע הצפה. נכון ל-2025, הביקוש חזק (אוכלוסיית דובאי גדלה בכ-100 אלף איש בשנה) ולכן ספג היטב את הפרויקטים החדשים. תמיד יש סיכון למחזוריות, אך השלטונות מודעים לכך ופועלים לייצוב. בנוסף, פתיחת השוק למשקיעים בינלאומיים רבים (רוסים, סינים, אירופים וגם ישראלים)Diversify-איתה את הביקוש.

שאלה: מה לגבי יציבות פוליטית וביטחונית באמירויות – האם הכסף בטוח שם?
תשובה: איחוד האמירויות נחשבת למדינה יציבה מאוד. יש ממשל יציב, כלכלה חזקה ומגוונת, והיא מוגדרת כאחת המדינות הבטוחות בעולם. כמובן, אזור המפרץ ראה בעבר סכסוכים, אבל דובאי ספציפית מקפידה להישאר נייטרלית וידידותית לכל. הסיכון הגיאו-פוליטי קיים אך נמוך – משקיעים מרחבי העולם, כולל קרנות פנסיה ותאגידים, מחזיקים נכסים בדובאי בביטחון. מערכת החוק חזקה ומכבדת קניין זר (דובאי רוצה לשמר תדמית אטרקטיבית למשקיעים). לכן, הכסף נחשב בטוח יחסית שם. למעשה, עבור הישראלים, השקעה בדובאי מגוונת את הסיכון הגיאו-פוליטי הקיים בהשקעות רק בישראל.

שאלה: האם אפשר להשכיר ב-Airbnb חוקית?
תשובה: כן, בהיתר מתאים. יש להוציא רישיון "Holiday Home" מרשות התיירות של דובאי (DTCM). אם משתמשים בחברת ניהול מתמחה, הם עושים זאת עבורכם. כמו כן, יש לוודא שהבניין מאפשר השכרות קצרות (רוב החדשים כן, חלקם דורשים מינימום חודשי). דובאי מעודדת את תחום השכירות לתיירים כדי להגדיל היצע לינה (במיוחד לאור Expo 2020 ואירועים עתידיים), אז כל עוד תפעלו במסגרת החוק – זה אפשרי ורווחי.

שאלה: איך מתבצע בפועל תשלום שכר הדירה לאורך השנה?
תשובה: בניגוד לישראל, בדובאי מקובל שהשוכר משלם בשיקים דחויים מראש. למשל, תשלום אחד לכל רבעון (4 שיקים לשנה), או אפילו שנה שלמה מראש (שיק אחד) – תלוי בעוצמת השוק ובכוח המיקוח. כשבעל הבית (או מנהל הנכס) מחזיק שיקים דחויים, הוא מפקידם בזמנים המתאימים. שיטה זו טובה לבעלים כי מבטיחה תשלום, אך דורשת לתת הנחה לשוכר על כמות מועטה של תשלומים. כיום יותר שוכרים מתעקשים על 4-6 תשלומים במקום אחד. אפשר גם תשלום חודשי בהוראת קבע, אך זה פחות נפוץ.

שאלה: מה קורה אם השוכר לא משלם או עושה בעיות?
תשובה: אם שיק דחוי לא כובד – ניתן לפנות למרכז יישוב סכסוכי שכירות (Rental Dispute Center). זו מעין "בית דין לשכירות" יעיל מאוד. במקרים של אי תשלום, לרוב תוך 1-2 חודשים מתקבל פסק פינוי אם השוכר לא מראה סיבה לגיטימית. החוק בדובאי נוטה להגן על בעל הבית במקרי הפרת חוזה. כמובן, יש לעבור תהליך חוקי – לא ניתן להחליף מנעולים בלי צו. לרוב, עם שיקים זה לא קורה הרבה, כי שיק חוזר גם מהווה עברה פלילית באמירויות (אם כי לאחרונה חוקקו הקלה – זה מנהלי). אם השוכר גרם נזק לנכס מעבר לבלאי סביר, ניתן לקזז מהפיקדון שהוא הפקיד בתחילת השכירות. חברות הניהול מטפלות בכל אלה עבורכם.

שאלה: אני רוצה שגם תהייה לי אופציה להשתמש בנכס לחופשות. האם זה אפשרי?
תשובה: בהחלט. רבים מהמשקיעים משלבים הנאה ותשואה: משכירים את הדירה רוב השנה, אבל משאירים לעצמם זכות להשתמש בה X שבועות. אם תשכירו לטווח קצר (Airbnb), פשוט תחסמו את התאריכים שתרצו. אם השכרה לשנה – אפשר לנסות לחתום חוזה 9-10 חודשים במקום 12, אם מוצאים שוכר גמיש (למשל עסק שרוצה לשכור לדייר משנה). אפשרות אחרת: לקנות לשימוש עצמי (Holiday Home) ופשוט לא להשכיר כלל, אך אז זה לא נכנס תחת "השקעה" אלא יותר נכס נופש. יש אנשים שקונים וילה או דירת נופש בדובאי עבור המשפחה, ומשכירים אותה רק פה ושם לאירועים כדי לכסות הוצאות – זה לגיטימי.

שאלה: איך שער החליפין ₪/AED משפיע?
תשובה: כיום 1 דירהם ≈ 1.01 שקל, כמעט שווה. אם השקל ייחלש (נגיד 1 AED = 1.2 ₪), אז שכר הדירה מדובאי שמומרים לשקלים יהיה גבוה יותר, ולהיפך. מצד אחד, גידור טבעי: AED צמוד לדולר – כך שזו דרך לגוון מטבע. מצד שני, אם אתם מממנים בשקלים (נגיד לקחתם הלוואה בארץ), פערי המטבע חשובים. באופן כללי, השקעה בדירהם/דולר יכולה להגן עליכם מפני שחיקת השקל הישראלי. כמובן, אין הבטחה לכאן או לכאן – זה עוד משתנה לקחת בחשבון בתשואה נטו.

שאלה: האם יש הגבלות בהעברת כסף מישראל לדובאי ובחזרה?
תשובה: לא מיוחדות. ישראל מתירה להעביר כסף לחו"ל, רק צריך לדווח אם מעל 50,000 ש"ח. הבנקים בישראל לפעמים מבקשים הסבר (Source of Funds) – אפשר לומר רכישת נדל"ן בדובאי ולהציג חוזה. באמירויות אין בקרת מט"ח – אפשר להכניס ולהוציא כסף חופשי, כל עוד מדווחים במכס אם מעל $10k במזומן. כדאי להעביר דרך הבנק בשני הצדדים כדי שיהיה תיעוד. לאחר מכירת נכס, העברת הכסף חזרה לישראל גם היא פשוטה (שוב, לדווח לרשות המסים ולשלם מס שבח המתחייב).

שאלה: האם כדאי לי להחזיק את הנכס על שם חברה (ישראלית או אמירתית) או על שמי פרטי?
תשובה: לרוב משקיע פרטי יחזיק על שמו הפרטי – זה הפשוט ביותר. שימוש בחברה עשוי להיות מוצדק אם יש לך מספר נכסים גדולים או שיקולי מס מורכבים. למשל, אם תקים חברה באזור חופשי בדובאי ותרכוש נכס דרכה, אז הכנסות השכירות אולי לא ימוסו בכלל בשום מקום (כי החברה פטורה מקומית וישראל לא תמסה אם אתה לא מושך דיבידנד – תאורטית. אבל צריך ייעוץ פרטני, זה לא חד משמעי). היתרון בחברה ישראלית – אתה נשאר תחת חוקי ישראל בלבד, אך החברה תשלם מס בארץ על רווחיה בכל מקרה. לרוב, עבור דירה או שתיים, התוספת כאב ראש של חברה לא מצדיקה.

סיימנו את פרק השאלות! כמובן, תמיד יצוצו עוד שאלות – השוק דינמי והנסיבות האישיות משתנות. מומלץ להמשיך להתעדכן דרך אתרי נדל"ן של דובאי, קבוצות משקיעים ברשת, או פשוט להתייעץ עם אנשי המקצוע הנכונים. בהצלחה בהשקעותיכם בדובאי!