השקעות נדל"ן בדובאי נשלטות על ידי מערכת חוקים ותקנות נדל"ן שמטרתם להגן על האינטרסים של משקיעי נדל"ן. להלן מתווה וסיכום קצר של חוקי הנדל"ן המרכזיים באמירות דובאי.
חוקים ותקנות מפתח בתחום הנדל"ן באמירות דובאי
חוק מס' 7 משנת 2006 בנושא רישום מקרקעין באמירות דובאי
חוק זה מסדיר רישום מקרקעין וזכויות בעלות באמירות דובאי. היא קובעת את זכותם של אזרחי איחוד האמירויות ואזרחי מועצת שיתוף הפעולה של המפרץ (וחברות בבעלות מלאה של אזרחים כאלה) להחזיק בנדל"ן בכל מקום בדובאי ואת זכותם של אזרחים זרים להחזיק בזכויות חופשיות בנדל"ן (כמו גם ניצול שימוש וחכירה עד 99 שנים) באזורים המיועדים לבעלות זרה על ידי שליט דובאי. עוד מסדיר החוק את רישום הנדל"ן בדובאי בפנקס המקרקעין במחלקת הקרקעות של דובאי (DLD) כערובה לבעלי זכויות הנכס במקרקעין ומפרט את סמכויות ה-DLD להזין ולעדכן את כל הרשומות הרלוונטיות ב-DLD. רישום מקרקעין.
תקנה מס' 3 משנת 2006 על ייעוד אזורים שבהם אזרחים שאינם איחוד האמירויות רשאים להחזיק במקרקעין באמירות דובאי
תקנה זו מזהה את האזורים שבהם אזרחים זרים (שאינם אזרחי איחוד האמירויות הערביות/GCC) יכולים להחזיק בקרקע ורכוש וזכויות קניין אחרות, כגון זכויות שימוש וחכירה לטווח ארוך, לתקופה של עד 99 שנים ("אזורים ייעודיים"). . תקנות נוספות זיהו אזורים ייעודיים נוספים לבעלות עצמית של אזרחים זרים. למידע נוסף על המיקום והגבולות של האזורים הייעודיים בדובאי, אנא צור קשר עם מחלקת הקרקעות של דובאי.
חוק מס' 8 משנת 2007 בנושא חשבונות נאמנות לפיתוח נדל"ן באמירות דובאי
על פי חוק זה, יזמים המתכוונים למכור יחידות מחוץ לתוכנית בפרויקט פיתוח נדל"ן חייבים לפתוח חשבון נאמנות נפרד עבור הפרויקט אצל סוכן נאמנות (בנק/מוסד פיננסי) המוסמך על ידי מחלקת הקרקעות של דובאי (DLD). על היזם להפקיד בחשבון נאמנות פרויקט את כל הסכומים ששולמו על ידי רוכשי יחידות מחוץ לתכנית ותשלומי הלוואות במימון מממנים לצורך הקמת פרויקט פיתוח המקרקעין. הסכומים המופקדים בחשבון הנאמנות יוקצו אך ורק לצרכי בניית פרויקט פיתוח המקרקעין והסדרת תשלומי מימון הפרויקט בהתאם לחוק. חשבונות נאמנות פרויקטים מבוקרים ומפוקחים על בסיס קבוע על ידי אגף חשבונות נאמנות נדל"ן של סוכנות הפיקוח על הנדל"ן (RERA), הזרוע הרגולטורית של DLD.
חוק מס' 13 התשע"ח-2008 להסדרת רישום המקרקעין הזמני, כפי שתוקן בחוק מס' 9 לתשע"ח.
חוק זה קובע חובה לרשום בפנקס המקרקעין הזמני המתנהל על ידי חוק נכסי מקרקעין (כלומר, יחידות בבנייה) את כל הרכישות הנוגעות ליחידות מקרקעין מחוץ לתכנית, לרבות מכירה, חכירה ארוכת טווח, מוסתחה, משכנתא ועוד. מחלקת הקרקע של דובאי (DLD), אחרת סילוקים כאלה ייחשבו בטלים ומבוטלים.
חוק מס' 9 משנת 2009 קובע עוד תהליך ליזם לסיים חוזה מכר מחוץ לתוכנית כאשר רוכש אינו עומד בהתחייבויות התשלום שלו ומסמיך את הסוכנות לרגולטורית הנדל"ן (RERA) לבטל פרויקטים מעוכבים.
החלטת מועצת המנהלים מס' 6 משנת 2010 המוציאה את תקנות הביצוע לחוק מס' 13 לתשע"ח מס' 13 להסדרת רישום המקרקעין הזמני.
החלטה זו מסדירה מכירת נדל"ן מחוץ לתכנית ומחייבת את היזמים לקבל אישורים מהרשויות המוסמכות לפני פתיחת פרויקט ולפני שיווק ומכירת יחידות נדל"ן מחוץ לתכנית. כל מכירה או סילוק אחר של מקרקעין מחוץ לתוכנית שנעשו על ידי יזם או מתווך לפני מתן כל האישורים הנדרשים ופרויקט פיתוח המקרקעין שנרשם ב-DLD נחשבת בטלה. ההחלטה מתייחסת עוד למספר נושאים הקשורים לפיתוח מקרקעין ומכירה מחוץ לתכנית, לרבות, בין היתר, פערי מדידת שטחים, אחריות היזמים לרישום מכירה ועסקאות אחרות של מקרקעין בפנקס המקרקעין או במקרקעין הביניים. רישום, לפי העניין ודוגמאות לאירועי סיום כתוצאה ממחדל יזם או קונה ומנגנון ביטול פרויקטים לפיתוח מקרקעין.
חוק מס' 27 משנת 2007 בדבר בעלות על נכסים בבעלות משותפת באמירות דובאי
חוק זה מסדיר את הזכויות והחובות של בעלי יחידות מקרקעין בנכסים בבעלות משותפת (כגון מגדלים ומתחמי מגורים ומסחר) וקובע הוראות באשר לשטחים משותפים בנכסים אלו (כגון מסדרונות, מעליות, חניונים וכו'. .). היא גם קובעת הקמת אגודות בעלים האמונים על ניהול, תפעול, תחזוקה ותיקון של שטחים משותפים. כמו כן, על פי חוק זה, יזמים אחראים לתיקון ליקויים מבניים למשך 10 (עשר) שנים וליקויים קלים למשך שנה (1) ממועד קבלת תעודת גמר הבנייה.
חוק מס' 14 משנת 2008 בנושא משכנתאות באמירות דובאי
חוק זה מסדיר את תנאי יצירת משכנתא על מקרקעין, לרבות יחידות מקרקעין בהקמה וקובע חובת רישום, בעונש בטלות, משכנתאות בפנקס המקרקעין (במקרה של נכסים שהושלמו) או במקרקעין הביניים. רישום עיזבון (עבור יחידות מקרקעין מחוץ לתכנית בבנייה), לפי העניין. כמו כן, מתווה החוק את הליך אכיפת המשכנתא במקרה של כשל של הלווה בהחזר ההלוואה.
תקנה מס' 85 משנת 2006 בדבר מרשם המתווכי נדל"ן באמירות דובאי
תקנה זו מסדירה את הרישוי והרגולציה של מתווכים ומעקב אחר פעילותם על ידי הסוכנות לרגולטורית המקרקעין (RERA). כמו כן, הוא קובע את הדרישות לרישום ברוקרים ואת זכויותיהם וחובותיהם כלפי משקיעים.
חוק מס' 7 משנת 2013 על מחלקת הקרקעות של דובאי
חוק זה מגדיר את האחריות, הפונקציות והיעדים של מחלקת הקרקעות של דובאי, לרבות יישום שיטות עבודה מומלצות ברישום מקרקעין, שיפור הליכי רישום, שיפור הסביבה הרגולטורית של הנדל"ן וקידום השקעות נדל"ן.
בהתאם לחוק, המנדט של מחלקת הקרקעות של דובאי הוא לשרת את היעדים האסטרטגיים של ממשלת דובאי עבור מגזר הנדל"ן ולפתח הליכי רישום מקרקעין בהתאם לשיטות העבודה המומלצות הבינלאומיות כחלק ממסגרת אסטרטגית רחבה יותר לתכנון ופיתוח אמיתי משולב. אסטרטגיית נדל"ן התואמת לחלוטין את הסטנדרטים הבינלאומיים הגבוהים ביותר. האסטרטגיה גם תסייע לשפר את נהלי הבקרה והניטור של המגזר, לפקח ולפתח את תקנות הליסינג שלו, ולעודד השקעות על ידי הקמת סביבות מתאימות לקידום תפקיד הנדל"ן בתוכנית הפיתוח המקיפה של דובאי.
חוק מס' 16 משנת 2007 על הקמת הסוכנות לפיקוח על מקרקעין (RERA)
חוק זה מגדיר את תפקידה של סוכנות הפיקוח על הנדל"ן (הידועה בכינויה "RERA") וסמכויותיה להסדיר את תחום הנדל"ן, לרבות רישוי יזמים, מתווכים וחברות ניהול נדל"ן ובעלי מקצועות נדל"ן אחרים ופיקוח ופיקוח על פעילותם. . (RERA) נחשבת לזרוע הרגולטורית של ה-DLD.
החלטת המועצה המבצעת מס' 30 משנת 2013 על אימוץ אגרות של מחלקת הקרקעות של דובאי
החלטה זו קובעת אגרות עבור רישום מכירות מקרקעין בפנקס המקרקעין, לרבות רישום מכירות מחוץ לתכנית של יחידות מקרקעין ויחידות שהושלמו, וכן אגרות עבור כל סוגי השירותים הניתנים על ידי מחלקת הקרקעות של דובאי ( DLD) והקנסות שיחולו אם אגרות לא ישולמו במועד.
חוק מס' 26 משנת 2007 להסדרת היחסים בין משכירים לשוכרים, כפי שתוקן בחוק מס' 33 לתשע"ח.
חוק זה מסדיר את היחסים בין בעלי בית לשוכרים של כל סוגי הנדל"ן (מגורים, מסחר, תעשייתי או אחר) באמירות דובאי. החוק מסביר את הזכויות והחובות של שוכרים ומשכירים לגבי השימוש והאחזקה במושכר וקובע חידוש חובה של כל חוזי השכירות, למעט בנסיבות מוגבלות מסוימות המוגדרות בחוק. החוק גם מפרט הפרות שבגינן רשאים המשכירים לפנות שוכרים וקובע מנגנון קביעת שכר דירה ומרכז סכסוכי שכר דירה ליישוב סכסוכי שכר דירה (עם אפשרות לצדדים להפנות את מחלוקותיהם לבוררות).
נדל"ן מחלקות וסוכנויות ממשלתיות
מחלקת הקרקעות של דובאי (DLD) הוקמה בשנת 1960 כדי לטפל בכל הנושאים הקשורים לרישום מכירות ורכישות של קרקעות ולאשר, לארגן ולתעד עסקאות הנוגעות לקרקע רשומה ונדל"ן בדובאי. עם התפתחות תחום הנדל"ן בדובאי, הסמכויות והתפקידים של ה-DLD התרחבו וכיום ה-DLD מוסדר בחוק מס' 7 משנת 2013.
ה-DLD מציעה יותר מ-26 שירותים עיקריים ו-216 שירותי משנה ללקוחות מתחום הנדל"ן, לרבות רישום קרקעות, רישום ורישוי בעלי מקצוע בתחום הנדל"ן, ופיתוח מסגרת רגולטורית למשוך וניהול יעיל של השקעות בתחום הנדל"ן. המגזר תוך הפצת מודעות וידע על חקיקה ישימה. כמו כן, ה-DLD אוסף ומפרסם באתר האינטרנט שלו מידע על עסקאות רכישה ומכירה של נדל"ן על בסיס שבועי וחודשי כדי לאפשר למשקיעים לעקוב אחר מחירי הנדל"ן העדכניים בדובאי.
מחלקת הקרקעות של דובאי שואפת לספק סביבה ידידותית להשקעה המבוססת על שיטות עבודה מומלצות בינלאומיות השומרות על האינטרסים של כל בעלי העניין בשוק הנדל"ן.
הארגונים והמחלקות המסונפות של מחלקת הקרקעות של דובאי:
סוכנות רישום מקרקעין (RERA) – זרוע רגולטורית
הסוכנות לרגולטורית הנדל"ן (הידועה בכינויה "RERA") אחראית להצבת מסגרות ומנגנונים משפטיים להסדרת הפעילות של חברות פיתוח ותיווך נדל"ן ואיגודי בעלים. יתרה מכך, היא מנפיקה רישיונות למפתחים ולברוקרים וכללים ותקנות לרישום מכירות מחוץ לתוכנית בדובאי. RERA עוקבת אחר כל פרויקטי הפיתוח ברמה הפיננסית והטכנית על מנת להגן על האינטרסים הרחבים יותר של השוק ושל המשקיעים כאחד. RERA גם ממלאת תפקיד פעיל במעקב אחר תאימות של יזמים, מתווכים ואנשי מקצוע מורשים אחרים בתחום החוקים והתקנות החלים והטלת עונשים על הפרות, כולל ביטול פרויקטים שנתקעו.
מרכז ניהול וקידום השקעות נדל"ן (זרוע ההשקעות)
המרכז לניהול וקידום השקעות בנדל"ן הוא זרוע ההשקעות של ה-DLD האחראית על תמיכה בחברות השקעות נדל"ן מקומיות וזרות ופיתוח סביבה רגולטורית להשקעות נדל"ן תוך הגברת פעילות השוק באמצעות קידום השקעות ישירות וארוכות טווח. . הוא גם ממלא תפקיד פעיל בקידום סביבה יציבה ובטוחה, תוך תרומה לבניית כלכלה ירוקה להשגת פיתוח בר קיימא. "תוכנית תנמיה" של המרכז היא יוזמה מרכזית התואמת פרויקטים שנתקעו עם משקיעים מתאימים המקווים להיכנס למגזר.
מרכז סכסוכי השכרה (RDC)
מרכז סכסוכי השכירות הוא הרשות השיפוטית המוסמכת לכל סכסוכי השכירות בין בעלי דירות לשוכרים בדובאי, לרבות חכירת נדל"ן באזורים חופשיים (למעט אזורים חופשיים שיש להם ועדות ליישוב סכסוכים או בתי משפט משלהם). המרכז נוקט בדרכים מהירות ויעילות ליישוב תביעות ובחינת בקשות לצעדים ביניים או מסכמים. כמו כן, המרכז מכריע בערעורים המתקבלים על החלטות ופסקי דין עליהם ניתן לערער והחלטותיו הן סופיות וניתנות לאכיפה כנגד הצדדים.
מכון הנדל"ן של דובאי (DREI) – זרוע חינוכית
מכון הנדל"ן של דובאי שואף לקדם ידע בתחום הנדל"ן על ידי הצעת תוכניות חינוכיות וקורסי הכשרה בינלאומיים מוכרים לאנשי מקצוע בתחום הנדל"ן כולל מתווכים, מודדים ושמאים במטרה ליצור סביבת נדל"ן ברמה עולמית. המכון מאויש על ידי סגל עם מגוון רחב של מומחיות אקדמית ומעשית.
כללים לגבי בעלות על נדל"ן עבור איחוד האמירויות הערביות ואזרחים אחרים של מועצת שיתוף הפעולה של המפרץ (GCC)
אזרחי איחוד האמירויות הערביות ומדינות אחרות של מועצת שיתוף הפעולה של המפרץ (וחברות בבעלותן המלאה) וחברות מניות ציבוריות רשאיות להחזיק בבעלות על נדל"ן ולרכוש את כל סוגי זכויות הנדל"ן כגון זכויות שימוש, מוסאטהה, וחוזי שכירות ארוכי טווח של עד 99 שנים בכל מקום באמירות דובאי.
כללי בעלות על מקרקעין לאזרחים זרים
אזרחים זרים רשאים להחזיק בבעלות על מקרקעין באזורים ספציפיים המיועדים לבעלות זרה ("אזורים ייעודיים"). בעלות על רכוש עצמי היא מוחלטת ובלתי מוגבלת בזמן והיא משתרעת על הקרקע ועל כל הבניינים שבה. אזרחים זרים רשאים גם לרכוש את כל סוגי זכויות הנדל"ן בשטחים הייעודיים, לרבות מוסתחה, זכיות וחכירה ארוכת טווח עד 99 שנים.
אזורים ייעודיים לבעלות זרה
האזורים הייעודיים לבעלות זרה על נדל"ן נקבעים על ידי שליט האמירות של דובאי בדרך של גזירות ותקנות שיונפקו מעת לעת ("אזורים ייעודיים"). להלן רשימה של האזורים הייעודיים החשובים ביותר:
למידע לגבי אזורים אחרים שבהם אפשרית בעלות זרה, אנא פנה למחלקת הקרקעות של דובאי (DLD).
סוגיות עיקריות שהמשקיעים צריכים לדעת בעת רכישת נדל"ן מחוץ לתוכנית
לפני החתימה על הסכם מכירה ורכישה של יחידות מחוץ לתוכנית, על הקונים לבקר במחלקת הקרקעות של דובאי (DLD) ובסוכנות הפיקוח על הנדל"ן (RERA) או באתר האינטרנט של DLD (www.dubailand.gov.ae) כדי לבדוק את הדברים הבאים :
1 . האם פרויקט הנדל"ן רשום ב-RERA?
2 . האם יש חשבון נאמנות לפרויקט? מהו מספר חשבון הנאמנות והשם של סוכן חשבון הנאמנות?
3 . מהם אחוזי הסיום של הפרויקט ומועד סיום הצפוי?
4 . האם המפתח רשום ב- RERA? האם היזם מחזיק בקרקע הפיתוח או שקיים הסכם פיתוח בין הבעלים ליזם?
5 . האם ליזם יש את ההיתרים והאישורים הנדרשים מ-DLD ו-RERA למכירת יחידות מחוץ לתכנית בפרויקט הרלוונטי?
שלבים להעברת נדל"ן בהתאם לנהלי מחלקת הקרקעות של דובאי
בעת רכישת נכס בדובאי, אנו ממליצים לבצע את שלבי הפעולה שלהלן (בסדר המוצג להלן):
בדיקת נאותות משפטית:
על הקונה לבקש מהמוכר או היזם להתלוות אליו ל-DLD או לתת לו ייפוי כוח לבירור הנכס על מנת לאשר כי הנכס בבעלות המוכר או היזם והוא נקי ממשכנתאות, שעבודים או אחר. חיובים.
ניסוח וחתימה על הסכם מכירה ורכישה:
חשוב לבדוק את הנכס (במידה והנכס הושלם) לפני החתימה על חוזה המכר והרכישה. הצדדים המתקשרים חייבים להשתמש בטופס המכר הסטנדרטי (טופס ו') ורשאים להוסיף או לצרף אליו תנאים והגבלות משלהם, ובלבד שאינם עומדים בסתירה לתנאים האחידים. במקרה בו מתווך מייצג צד בעסקת המכר, ייחתם גם הטופס הסטנדרטי של ה-DLD למינוי מתווכים במקרקעין.
קבלת תעודת אין התנגדות מהמפתח
עליך לקבל אישור ללא התנגדות ("NOC") ממפתח הפרויקט (אם לא קיימת איגוד בעלים) כדי לוודא שהמוכר שילם את כל דמי השירות הנוגעים לנכס שאתה רוכש ואין עבירות בהתאם לחוק. תקנות לגבי נכסים בבעלות משותפת. היזם רשאי לגבות עמלת ניהול של 500 AED עבור ה-NOC.
טיפול במשרד הרשם להעברת בעלות
ה-DLD מבצע את תפקידי רישום הנכסים שלו באמצעות תמיכה ממספר משרדי נאמן מורשים. הרשם במשרד הנאמן בודק את כל המסמכים הנדרשים מהמוכר והקונה ומכניס אותם למחשב המקושר למחלקת מקרקעין ונכסים. לאחר קבלת אישור מקוון ממחלקת המקרקעין, יינתן שטר בעלות חדש על שם הקונה. העברות יטופלו באותו היום אם הצדדים יגישו את מסמכים מוקדם וכולם תקינים.
הנחיות כלליות:
1 . בעל הנכס חייב להגיע (באופן אישי או באמצעות נציג הפועל על פי ייפוי כוח נוטריוני כדין) לרשם במחלקת הקרקעות של דובאי (משרדי הנאמנים).
2 . עבור חברות, יש להגיש הוכחה של כל המורשים בקנייה או מכירה של מקרקעין מטעם החברה בצורת מסמכי תאגיד מאושרים כדין, ייפוי כוח או החלטת שותפים.
3 . יש לאשר ולהגיש מסמכים בשפה זרה עם תרגומים מוסמכים לערבית.
4 . יש לרשום עסקאות מקרקעין תוך 60 יום ממועד חתימת חוזה המכר והרכישה (או חתימת חוזה אחר כזה), בכפוף לקנס, בנוסף לדמי הרישום, בגין רישום מאוחר.
5 . כל שינוי בהון העצמי של החברה המחזיקה בנדל"ן בדובאי נחשב להעברת הנדל"ן המחייבת הודעה ממחלקת הקרקעות של דובאי (DLD) ותשלום העמלות הרלוונטיות.
6 . ה-DLD אינו מאפשר לחברות זרות להחזיק בנדל"ן באופן ישיר, אך חברות כאלה עשויות להחזיק בנדל"ן בדובאי על ידי הקמת חברות בת באזורים חופשיים בדובאי כגון Jebel Ali Free Zone (JAFZA) ו-Dubai Multi Commodities Centre (DMCC) בין אחרים.
7 . חשוב לבקר במחלקת הקרקעות של דובאי (DLD) ולקבל את אישורם מראש למבנה העסקה המוצע ואת התיעוד של החברות (הקונה) אם מישהו מבעלי המניות של חברות כאלה הוא חברה שהתאגדה ורשומה בשטח שיפוט זר.
8 . אנו ממליצים לא להתעסק עם מתווכים שאינם רשומים ב-RERA.
מהו "נכס בבעלות משותפת"?
נכס בבעלות משותפת הוא פיתוח נדל"ן שחולק ל"יחידות" שהן השטח הנמכר של פיתוח ו"שטחים משותפים" שהם השטחים המשותפים של פיתוח. יחידה תכלול את שטח הכותרת של דירה למשל. השטחים המשותפים יהוו את המסדרונות או המבואה של בניין או כל בריכת שחייה ומתקני פנאי. נכס המיועד כרכוש עצמאי הוא נכס בבעלות משותפת.
כל משקיע שמשקיע בנכס בבעלות משותפת הופך לחבר באיגוד בעלים. משמעות הדבר היא שיש להם התחייבויות מסוימות כבעלים, לרבות: (א) תשלום דמי שירות עבור הניהול, הניהול והאחזקה של הנכס בבעלות משותפת; וכן (ב) ציות לכללים ולתקנות ניהול מבנים.
מהם החוקים החלים ביחס לנכס בבעלות משותפת?
נכס בבעלות משותפת הוא נושא חוק מס' (27) משנת 2007 ("חוק JOP"). כמו כן, "ההנחיות" לחוק JOP פורסמו גם בשנת 2010 כדי לספק הדרכה רבה יותר ליזמים ולמשקיעים לגבי זכויותיהם וחובותיהם ביחס לנכס בבעלות משותפת. הגוף הממשלתי העיקרי האחראי לאכיפת חוק ה-JOP וההנחיות שהוצאו מכוחו הוא סוכנות הפיקוח על הנדל"ן או "RERA" כפי שהיא מוכרת יותר. בנוסף, מחלקת הקרקעות של דובאי מבצעת תפקיד גם במונחים של אישור תוכניות יחידות ותוכניות שטח משותף.
RERA מבצעת את הפונקציות הבאות:
1 . סיוע ליזמים בהקמת מבנה ניהול הוגן והוגן לפיתוחים שלהם באמצעות שימוש בהצהרת נכסים בבעלות משותפת.
2 . ביחס לפיתוחים הנמכרים "לא בתוכנית", עידוד מפתחים לחשוף את כל המידע הרלוונטי הנוגע להתפתחויות שלהם ב"הצהרות גילוי".
3 . סקירת תקציבים ומידע על דמי שירות ואישור דמי שירות.
4 . חברות רישוי לספק שירותי ניהול קהילה לעמותות בעלים.
5 . סיוע בדרך כלל כדי להקל על עמידתם של יזמים, בעלים ומנהלי איגודי בעלים בהתחייבויותיהם על פי חוק והנחיות JOP.
כמשקיע, מדוע חוק והנחיות JOP חשובים?
חוק ה-JOP וההנחיות מספקים מסגרת, ראשית כדי להבטיח שהמשקיעים יבינו את אופי ההשקעה שלהם (באמצעות השימוש בהצהרת הגילוי) ושנית להבטיח שהנכס בבעלותם המשותפת מנוהל בהתאם לנוהג הטוב בתעשייה.
בהתאם לכך, אם משקיע מעוניין ברכישת דירה או וילה, ייתכן והמשקיע ירצה לברר את הדברים הבאים:
1 . האם יש הצהרת גילוי זמינה?
2 . האם יש הצהרת רכוש בבעלות משותפת או מסמכים דומים אחרים עבור הפרויקט?
3 . מהם דמי השירות החלים?
4 . מיהו מנהל התאחדות הבעלים והאם הם בעלי רישיון RERA?
אמנם לא כל האמור לעיל עשוי להיות זמין עבור פרויקט מסוים, אך מתן זה יסייע למשקיע להבין את אופי הפרויקט וכל זכויות וחובות מתמשכות. יתרה מכך, הפקת מסמכים כאלה מעידה בדרך כלל על כך שהמפתח שואף לפרקטיקה הטובה ביותר ועובד בשיתוף פעולה עם RERA ומחלקת הקרקעות של דובאי.
כמו כן, על המשקיעים לזכור כי העברת הבעלות לכל נכס תדרוש "אישור אין התנגדות" ממנהל אגודת הבעלים הנדונה, או מהיזם (אם לא קיימת אגודת בעלים כזו), המאשרת. כי הבעלים המעביר עומד בהתחייבויותיו לפי חוק JOP ובפרט שתשלומי דמי השירות שלו מעודכנים.
המשקיעים צריכים גם להיות מודעים לכך שמערכת מעט שונה אך דומה ביחס לנכסים בבעלות משותפת קיימת עבור נכסים באזור החופשי של המרכז הפיננסי הבינלאומי של דובאי (DIFC).
נכסים חכמים למשקיעים
העמלות עבור רישום עסקאות מקרקעין משולמים על ידי הצדדים לחוזי מקרקעין בהתאם להחלטת המועצה ההנהלה מס' 30 משנת 2013 על אימוץ אגרות של מחלקת הקרקעות של דובאי ומשתנות בהתאם לסוג החוזה, שווי המקרקעין. עיזבון ומשך החוזה.
להלן דוגמאות לכמה דמי רישום:
| שירותים | עמלות |
| רישום מכירה ו | 4% ממחיר הרכישה (ישולם בחלקים שווים על ידי |
| חוזה רכישה | המוכר והרוכש, אלא אם הוסכם אחרת) |
| 0.125% מערך הנכס במתנה, בתנאי | |
| רישום מתנה | שהעמלה לא תפחת מ-2,000 AED (בכפוף ל |
| חוֹזֶה | המדיניות של ה-DLD החלה על הענקת נדל"ן) |
| רישום חוזה משכנתא | 0.25% מערך המשכנתא (ההלוואה) |
| רישום הסכם שכירות לטווח ארוך | 4% מסך השכירות לכל תקופת השכירות |
| רישום של א
הסכם מוסתאחה |
1% מדמי ה-musataha |
| רישום זכויות שימוש
חוֹזֶה |
2% מערך הנכס |
ישויות נפוצות להשקעה בנדל"ן
- כל סוגי החברות הרשומות במחלקה לפיתוח כלכלי (DED) באמירות דובאי או בכל אמירות אחרת עשויות להחזיק בנדל"ן בתוך האזורים הייעודיים, אם לא בבעלות מלאה של איחוד האמירויות הערביות או אזרחי GCC אחרים.
- חברות הרשומות באזור חופשי של דובאי, כגון האזור החופשי של ג'בל עלי (JAFZA) ומרכז הסחורות הרב של דובאי (DMCC) ואזורים חופשיים אחרים שאושרו על ידי DLD עשויות להחזיק בנדל"ן בתוך האזורים הייעודיים.
- DLD לא מאפשרת לחברות זרות להחזיק ישירות בנדל"ן בדובאי. חברה זרה חייבת להקים חברה באזור Jebel Ali Free Zone (JAFZA) או Dubai Multi Commodities Center (DMCC) או אזור חופשי אחר כזה המאושר על ידי DLD מעת לעת ותרשם את הנדל"ן שבכוונתה לרכוש על שם של חברת האזור החופשי של דובאי שהוקמה כך.
- חשוב להיות מודעים למדיניות ולהנחיות של DLD לגבי חברות אשר מורשות להחזיק בנדל"ן בדובאי לפני חתימה על חוזה מכירה ורכישה.
מימון השקעות נדל"ן בדובאי
- אפשרויות מימון קונבנציונליות ואיסלמיות זמינות עבור פרויקטים ועסקאות נדל"ן בדובאי. משקיע רשאי לקבל מימון משכנתא לרכישה ו/או פיתוח נדל"ן מכל בנק או מוסד פיננסי מורשה על ידי הבנק המרכזי של איחוד האמירויות הערביות.
- חוק הסדרת משכנתאות מאפשר יצירת משכנתא על מקרקעין, בין אם הושלם ובין אם בבנייה. יש לרשום משכנתא במחלקת מקרקעי דובאי על מנת שתהיה תקפה והחוק מתווה את מנגנון האכיפה של משכנתא במקרה של אי החזרת שווי המשכנתא של החייב. חשוב לציין שחוק המשכנתאות מאפשר רק לבנקים ולמוסדות פיננסיים המורשים על ידי הבנק המרכזי של איחוד האמירויות הערביות לספק מימון משכנתא בדובאי.
בנקים איסלאמיים מציעים מגוון רחב של מוצרים פיננסיים התואמים את השריעה כמו איג'רה, איסטיסנה ומוראבהה.
רישוי פרויקטים לפיתוח נדל"ן בדובאי
יזמי נדל"ן רשאים לקבל רישיון לפיתוח פרויקטים לפיתוח נדל"ן ולמכירה מחוץ לתכנית של יחידות נדל"ן על ידי ביצוע השלבים המפורטים להלן:
1 . שלב 1 – רישום חברה במחלקה לפיתוח כלכלי (DED) שפעילותה המסחרית כוללת פיתוח נדל"ן.
2 . שלב 2- על היזם להיות בעל בעלות על קרקע הפיתוח, או שלבעל הבית יש הסכם פיתוח שנחתם עם יזם נדל"ן מורשה.
3 . שלב 3- מינוי יועץ הנדסי לפרויקט.
4 . שלב 4- מינוי מבקר פיננסי.
5 . שלב 5- קבלת ערבות בנקאית ללא תנאי מבנק באיחוד האמירויות על סכום של 20% משווי הפרויקט, אחרת היזם ישלים בנייה של 20% מהפרויקט.
6 . שלב 6- קבלת אישור ללא התנגדות מהמפתח הראשי.
7 . שלב 7- קבלת תעודת חברות מלשכת המסחר והתעשייה של דובאי.
8 . שלב 8- הגשת בקשה לסוכנות הפיקוח על הנדל"ן (RERA).
9 . שלב 9 – השגת רישום פרויקט ואישורי רישיון מפתח.
1 0. שלב 10 – הגשת בקשה ללא התנגדות לפתיחת חשבון נאמנות.
1 1. שלב 11 – פתיחת חשבון הנאמנות.
1 2. שלב 12 – רישום היחידות למכירה מחוץ לתכנית.
1 3. שלב 13 – מכירת יחידות מחוץ לתוכנית.
1 4. שלב 14 – רישום מגרשים ויחידות שנמכרו מחוץ לתכנית באמצעות טופס ההזמנה הסטנדרטי וחוזה המכירה של ה-DLD.
| סכסוכי מקרקעין |
בית המשפט לנדל"ן בדובאי
בדובאי נדל"ן נידון בבית משפט מיוחד (חלק מבתי המשפט של דובאי) הוא בית משפט מיוחד שיש לו סמכות שיפוט בכל המחלוקות הנובעות מעסקאות וחוזים הקשורים למקרקעין בפתרון כל המחלוקות הנוגעות למקרקעין (למעט סכסוכי שכירות). ניתן לערער על פסקי דין של בית המשפט של הערכאה הראשונה בפני בית המשפט לערעורים והצדדים רשאים לערער על נקודות חוק לבית המשפט הכספי בדובאי.
שכר הטרחה לרשום תיק בבית המשפט לנדל"ן בדובאי נע בין 20,000 ל-40,000 דירהם.
תיקי מקרקעין נמשכים בדרך כלל 12 – 18 חודשים לפתרון, בהתאם לנסיבות של כל מקרה.
מרכז סכסוכי שכירות
המרכז לסכסוכי שכירות מתמחה בפתרון כל סכסוכי השכירות.
על החלטות שניתנו על ידי המרכז ניתן לערער בפני לשכת הערעורים של המרכז בהתאם לצו מס' 26 משנת 2013.
למרכז אין סמכות שיפוט על חוזי ליסינג מימוני וחוזי חכירה ארוכי טווח וסכסוכי שכירות המתעוררים בתוך אזורים חופשיים שיש להם ועדות משלהם או בתי משפט מיוחדים כגון המרכז הפיננסי הבינלאומי של דובאי (DIFC).
העמלות לרישום תיק במרכז הן 3.5% מדמי השכירות השנתיים המוגבלים ל- AED 15,000 עבור תביעות כספיות ו- AED 20,000 עבור תביעות פינוי או חידוש חכירה. עבור תביעה היברידית הכוללת גם תביעה כספית וגם תביעת פינוי, האגרות יהיו מוגבלות ל- AED 35,000.
בוררות
סכסוכי מקרקעין באיחוד האמירויות עשויים להיפתר גם בדרך של בוררות, צורה פרטית של יישוב סכסוכים שבה הצדדים מבקשים מאדם פרטי (הבורר) לפתור את המחלוקת בדרך של פסק בוררות סופי ומחייב.
תהליך הבוררות אורך בין 6 – 18 חודשים. הצדדים אינם צריכים להיות מיוצגים משפטית, אך בדרך כלל כן מכיוון שהפרס הסופי מחייב: אין ערעור לגופו של עניין והפרס עשוי להיאכף במדינות בכל רחבי העולם.
קיימים מוסדות בוררים פרטיים אשר, תמורת תשלום, יסייעו בניהול הבוררות על ידי מציאת בורר, הסכמה על שכר הטרחה של הבורר וסיוע בפתרון בעיות פרוצדורליות (שאם לא כן, ייתכן שיהיה צורך להכריע על ידי בית משפט מקומי בהוצאות גבוהות יותר). ניתן להשתמש בכל מוסד, אבל שני המוסדות הפופולריים ביותר שבסיסם בדובאי הם מרכז הבוררות הבינלאומי של דובאי וה-DIFC-
LCIA (בעצם סניף DIFC של בית המשפט הבינלאומי לבוררות בלונדון).
ניתן להגיש לבוררות רק מחלוקות שניתן לפתור באופן פרטי. ישנן כמה בעיות נדל"ן שאינן ניתנות לפתרון באופן פרטי, כגון סוגיות הנוגעות לרישום נכסים ב-DLD. לכן יש להיזהר בעת הגשת טענות שלא לכלול נושאים מסוג זה.