מגזר הבנייה המשגשג באיחוד האמירויות צפוי להתרחב משוק המוערך ב-86 מיליארד דולר בשנת 2022 ל-133 מיליארד דולר עד 2027. על פי דו"ח MEED Projects, בדצמבר 2022, איחוד האמירויות החזיקה ב-13% מנתח השוק של MENA עבור פרויקטים מוענקים..

באוקטובר 2022, ממשלת איחוד האמירויות הודיעה על הוצאות התקציב הפדרלי שלה של יותר מ-252 מיליארד דירהם בין 2023 ל-2026, כאשר 39% הוקצו למגזר הפיתוח החברתי וההטבות שישמשו כזרז נוסף לצמיחה מוגברת בענף הבנייה. התייצבות של מחירי הנפט הזינה עוד יותר את הצמיחה האחרונה של איחוד האמירויות במגזרי הבנייה והתשתיות. מבחינת תפוקת הבנייה וההנדסה, צפוי כי מגה פרויקטים בענף הנדל"ן והתשתיות וכן בנפט וגז יהפכו לבולטים.

מדד צמיחת הבנייה של איחוד האמירויות עלה ב-2.2 נקודות מנובמבר 2022 ל-55.4 נקודות בדצמבר 2022, לאחר ממוצע של 51 נקודות במהלך הרבעון השלישי של 2022. המטרה השאפתנית של ממשלת אבו דאבי למשוך 7.9 מיליון תיירים בשנה עד 2030 והתקווה של דובאי להרחיב את הקמעונאות שלה. ושטחי משרדים ל-4 מיליון ו-7.5 מיליון מ"ר בהתאמה עד שנת 2030 מתיישבים היטב עם העקומה כלפי מעלה בצמיחת ענף הבנייה.

במהלך השנה האחרונה, ענף הבנייה נתמך במגה פרויקטים ופיתוחים רחבי היקף הכוללים:

פרויקט אי של 3.5 מיליארד דולר באי רמחאן באבו דאבי הכולל 1,800 וילות חוף, 1,000 בתי מגורים ממותגים, מלון ומרינה;
הפיתוח החדשני למגורי יוקרה חדשני בסך 820 מיליון דולר ב-Meydan, אחד מאזורי המגורים הפופולריים ביותר בדובאי; ו
בית המגורים של בורג' בינגהאטי ג'ייקוב ושות', קונספט חדשני "היפר-מגדל" עם 100 קומות, הנהנה ממעמד של בניין המגורים הגבוה בעולם.

בנוסף לאמור לעיל, פרויקטים בולטים של בנייה מתמשכים כוללים 1.1 מיליארד דולר קניוני דיירה, פרויקט ג'ובייל איילנד 1.3 מיליארד דולר שיכיל עד 6,000 תושבים ופרויקט פיתוח מעורב לשימושים מעורבים באלג'בה של 6.5 מיליארד דולר. יחד עם פרויקט הרכבות השאפתני של Etihad שיקל על נסיעות בין האמירויות השונות, פרויקטים אלה מכוונים לטפח צמיחה כלכלית ולעצב ערים בנות קיימא כדי לענות על הצרכים העתידיים של איחוד האמירויות.

"הפרויקט של 50" של דובאי, שהוכרז בספטמבר 2021, הוא יוזמה נוספת שמשפיעה לטובה על הצמיחה של תעשיית הבנייה. הפרויקט של 50 שואף לכלול סדרה של פרויקטים התפתחותיים וכלכליים כדי להאיץ עוד יותר את הפיתוח של איחוד האמירויות ולהפוך אותה למרכז מקיף ומשתלם מבחינה תחרותית המושך יותר מ-149.8 מיליארד דולר בהשקעות זרות ישירות במהלך תשע השנים הבאות.

במקביל לשוק הבנייה המתפתח, איחוד האמירויות מטפחת שיטות קיימא יותר בתעשיית הבנייה שלה. בעוד איחוד האמירויות מתכוננת לארח – בנובמבר 2023 – את הוועידה ה-28 של הצדדים לאמנת המסגרת של האו"ם בנושא שינויי אקלים (COP28), הקיימות צוברת תאוצה מהירה, שיקוף של השינוי הרחב יותר במדיניות המקומית. עם היעד השאפתני של איחוד האמירויות להשגת אפס פליטות נטו עד שנת 2050 (נטו אפס 2050) – המדינה הראשונה במפרץ שהציבה יעד כזה – ישנן אינדיקציות חזקות לכך שתמריצים חקיקתיים ורגולטוריים ממוקדים ייושמו כדי לתמוך ביעדים ברי קיימא.

יעדי ה"ירוקים" החדשים של איחוד האמירויות אמורות להיות מושגות באמצעות מספר פרויקטים, חלקם בבנייה ואחרים בתכנון. כמה פרויקטים בולטים בשלבי בנייה כוללים את פרויקט האנרגיה הסולארית של אבו דאבי 2GW Al Dhafra על ידי מסדאר, תחנת הכוח Hydel ב-Hatta בסך 387 מיליון דולר, הפארק הסולארי מוחמד בן ראשיד אל מקטום – תחנת הכוח הסולארית הגדולה בעולם של 50 מיליארד אירו – ו תחנת הכוח הגרעינית ברכה.

בנוסף לפרויקטים ברי קיימא שנמצאים בשלב הבנייה, איחוד האמירויות משקיעה גם בהמשגה ובפיתוח של כמה פרויקטים עתידיים שאפתניים. איחוד האמירויות השיקה במיוחד 11 פרויקטי אנרגיה ידידותיים לסביבה בשווי של 43.2 מיליארד דולר בשנת 2022 בלבד. תוכניות הפיתוח החברתיות-כלכליות האחרונות של איחוד האמירויות שמות דגש חזק על גיוון אנרגיה, על ידי עידוד השימוש בטכניקות בנייה חדשניות המפחיתות את הפסולת וצריכת האנרגיה.

פרויקטים אלו כוללים:

מרכז אגרי של דובאי – יעד התיירות החקלאי הגדול בעולם, שתוכנן להיות מופעל באופן בלעדי על ידי אנרגיה מתחדשת;
The Loop – כביש בר קיימא, 93 ק"מ לרכיבה על אופניים ובריאות בדובאי, יוצר את פלטפורמת הרכיבה והריצה החכמה בעולם, הפועלת על 100% אנרגיה מתחדשת, שמטרתה להפחית את התלות במכוניות; ו
רובע הטכנולוגיה האורבנית של דובאי – רובע בשטח של 40,000 מ"ר אשר יטפח צמיחה של פתרונות ירוקים, טכנולוגיים עירוניים עם פליטת פחמן אפסית נטו.

מגמה נוספת שמניעה את תעשיית הבנייה של איחוד האמירויות היא עלייתם של בנייה מודולרית ומבנים טרומיים, המשתמשים בטכנולוגיה מתקדמת כדי להפוך את הבנייה ליעילה יותר בזמן ובעלות, והכל עם טביעת רגל סביבתית נמוכה יותר. מניח את היסוד הוא המבנה החלוצי של דובאי המודפס בתלת מימד, הגדול בעולם מסוגו. דובאי גם מתכננת לבנות את המסגד הגדול בעולם בהדפסת תלת מימד, עדות נוספת למחויבות העמוקה של איחוד האמירויות להשגת יעדי הקיימות שלה באמצעות טכנולוגיה מתקדמת.

כאשר מחלקת הקרקעות של דובאי מאמצת את טכנולוגיית הבלוקצ'יין לרישום שטרות, תשלומים וחכירה, השימוש בטכנולוגיות חדשות בתחום הנדל"ן והבנייה צפוי להתרחב בהתמדה בשנים הקרובות.

לבסוף, בתגובה לאתגרים הגלובאליים-כלכליים האחרונים, ישנה התעניינות מוגברת בקרב פרויקטים ובעלי עניין בענף הבנייה באימוץ מודלים חלופיים למימון לפרויקטי בנייה, כגון שותפויות ציבוריות-פרטיות (PPPs).
לדוגמה, תוכנית המאיץ "Ghadan 21" של אבו דאבי בסך 14 מיליארד דולר (שמטרתה לעודד צמיחה כלכלית נוספת) יושמה בכך שהיא רכשה למעלה מ-2.
72 מיליארד דולר בפרויקטים של שותפות תשתיות במגזרים שונים, לרבות בתעשיות החינוך, העבודות העירוניות והתחבורה.

סוגים וערך של סכסוכי בנייה באיחוד האמירויות

ההדהודים המתמשכים הנובעים מעימותים גיאופוליטיים בין מדינות, COVID-19 וברקזיט, ממשיכים לגרום לשיבושים בשרשרת האספקה ​​וכתוצאה מכך חומרים וסחורות יקרים יותר, ולכן מציבים אתגרים עבור תעשיית הבנייה של איחוד האמירויות. עם עליית האינפלציה, כולל בענף הבנייה, צפויות להתעורר מחלוקות נוספות כאשר עסקים מתמודדים עם סיכונים מוגברים לחדלות פירעון ומצומצם נזילות.

לפי דו"ח סכסוכי הבנייה העולמי של Arcadis לשנת 2022, הערך הממוצע של סכסוך בנייה באזור זינק ב-12%, מ-86 מיליון דולר ב-2020 ל-90.4 מיליון דולר ב-2021.

מחלוקות בנייה באיחוד האמירויות נובעות בעיקר מבעיות הקשורות לליקויים בתכנון והנדסה, עיכובים וחריגות עלויות. מחלוקות חוזיות ביחס לשונות והפרת חוזה נפוצות מאוד והן מהוות את רוב העוגה בסכסוכי בנייה, ואחריהן עיכובים ושיבושים. בנוסף להשפעה על תזרים המזומנים ויצירת בעיות של אי תשלום ותיקוני חוזים, תנודות המחירים בתוך שרשראות האספקה ​​ממשיכות ליצור אי ודאות בשוק הבנייה, כשאג"ח ביצוע משמשות כמנוף, מה שמוביל גם למחלוקות נוספות.

עלייה בסוגיות משפטיות ספציפיות בסכסוכי בנייה

סכסוכי בנייה של איחוד האמירויות הערביות עשויות לכלול סוגיות משפטיות מורכבות מרובות הנוגעות לאחריות מתשעת, הפרות חוזיות, חדלות פירעון ופשיטת רגל, שיבוש, עיכובים מקבילים, חובות ביצוע, השעיית עבודות, הגבלת אחריות, אחריות, הגבלות על סיום וכוח עליון. לעתים קרובות בסכסוכי בנייה כאלה, עומדים על הפרק עקרונות של תום לב ושל פacta sunt servanda, עצירה, התעשרות בלתי צודקת, שתיקה והשלמה, התיישנות זמן וכללים לגבי הגבלת אחריות.

עם ריבוי סכסוכי הבנייה בהקשר של בעיות בשרשרת האספקה ​​העולמית, הצדדים מתחבטים בסוגיות משפטיות טכניות של סיום לפי חוק איחוד האמירויות הערביות – למשל, האם סיום חד-צדדי תקף כאשר החוזה קובע זאת או האם צו בית משפט הוא חובה. בנוסף, סוגיות משפטיות טכניות הנוגעות לכוח עליון – שקווי המתאר המדויקים שלהן אינם מוגדרים במפורש בקוד האזרחי של איחוד האמירויות – נמצאות במגמת עלייה.

מגמה מתגברת נוספת המולידה מספר מחלוקות בשוק איחוד האמירויות היא כיבוש אגרות חוב ביצוע של הקרן על ידי החייב בחוזים בין בעלי עניין שונים בענף הבנייה.

הגבלת אחריות היא עוד תחום שנוי במחלוקת במגזר הבנייה של איחוד האמירויות, בהתחשב בכך שהרבה תלוי בשיקול הדעת של בתי המשפט ובית הדין ולא בהסכמת הצדדים.
חפיפה מורכבת של סוגיות משפטיות טכניות ביחס להשעיית עבודות בגין אי תשלום, השעיה ו/או הימנעות מביצוע התחייבויות עקב כישלון מצד הצד שכנגד, וכן ביצוע התחייבויות חוזיות הדדיות בהתאם להוראות תום לב והוראות חוזיות.
חוזרים על עצמם.

אימוץ שיטות עבודה רלוונטיות בשוק הבנייה של איחוד האמירויות הערביות כדי להפחית סיכונים

אי הוודאות מאי הוודאות הכלכלית העולמית אילצה את שחקני השוק של תעשיית הבנייה לשקול מחדש את אסטרטגיות ניהול הסיכונים שלהם למשך פרויקטי הבנייה.

למרות שהשוק השתמש בעיקר במודל התכנון-הצעה-בנייה לבנייה ותשתיות, ישנו מעבר לשימוש במודל התכנון והבנייה. מודל פרויקט בנייה אחרון זה עשוי להפחית חלק מהנושאים המסורתיים של סכסוך, שכן הקבלן הראשי יכול להביא בחשבון זמן ועלויות מהשלבים המוקדמים ביותר של הפרויקט. מכיוון שמדובר בתהליך שיתופי יותר, יש בהירות רבה יותר של המידע, המאפשר לקבלנים להבין טוב יותר את הדרישות בפועל של המעסיק לצד הפחתת הסיכונים של מחלוקות על ידי מתן בחירות מושכלות לבעלי העניין. עלייה כזו במעורבות הקבלן בתכנון לא רק מביאה לפיתוחים עיצוביים חדשניים אלא גם מקטינה את סיכוני הבנייה.

בנוסף, הקבלנים דוחפים להליך מכרזי דו-שלבי המאפשר להם להצטרף לשיחה בשלב מוקדם ולעסוק בקבלנות משותפת. מנגנון דו-שלבי זה עשוי להפחית את הסיכון לעיכוב, שכן הוא מספק הזדמנות גדולה יותר לקבלן להתחשב בסיכון בתוכנית העבודות. הקבלנים גם בעמדה טובה הרבה יותר לתמחר את הפרויקט בהבנה מושכלת, וכתוצאה מכך להוזיל עלויות הפרויקט עבור המעסיק.

לבסוף, יש אינדיקציות המנבאות מעבר מהמחיר הקבוע למודל עלות משתנה. כתוצאה מהעלייה בלחצים כתוצאה מאינפלציה, קבלנים מתמודדים עם קשיים להישאר סולבנטיים ולהשלים את התחייבויותיהם החוזיות.
בהתחשב בכך ששיבושים גלובליים משפיעים על התקדמות הפרויקט, התכנון וההשלמה, מודל המחירים החד-פעמיים אינו מספק ודאות בעלויות, מה שעלול להשפיע לרעה על הרווחיות עקב אינפלציה.
קיים פוטנציאל לביקוש מחודש למנגנון כאב ורווח משותף, או מנגנון מחיר קבוע המאפשר גמישות מסוימת על ידי התאמה לאינפלציה.

מנגנון יישוב סכסוכים באיחוד האמירויות

סוגיות משפטיות המתעוררות לעתים קרובות בסכסוכי בנייה מורכבים מחייבות את בעלי העניין לאמץ אסטרטגיות יצירתיות בחלוקה בין אופנים רבים של יישוב סכסוכים.

סעיפי יישוב סכסוכים רב-שכבתיים נפוצים כיום בחוזי בנייה. למרות שפחות פופולריות היסטורית, מועצות לשיפוט מחלוקות (DAB) צוברות פופולריות למרות היעדר תהליך אכיפה מיוחד להחלטות DAB באיחוד האמירויות. מקובל גם שצדדים מסכימים לקביעת מומחה חוזית במיוחד בפרויקטי בנייה שנרכשו במודל PPP.

במהלך השנים, בתי המשפט של איחוד האמירויות – הן היבשתית והן מחוץ לחוף – דנו בסכסוכי בנייה המציעים פתרונות מסחריים ומשפטיים חדשניים לצדדים המעורבים בסכסוכי בנייה משפטיים מורכבים. בתי המשפט של איחוד האמירויות לקחו בחשבון את הקשיים הכלכליים הנרחבים הנובעים מעידן ה-COVID-19, אשר באו לידי ביטוי בשיעורי הריבית שהחילו בתי המשפט לתביעות; נוהג שנשאר מתמשך מכיוון שהריבית נשארת בצד התחתון.

במרץ 2023, בתי המשפט של ADGM קיבלו סמכות פיקוח על בוררות של אבו דאבי. זה מדהים מכיוון שפסק הדין ניתן לאחר שבתי המשפט ביבשת – בהפגנת כבוד למנגנוני יישוב סכסוכים בינלאומיים – ויתרו על סמכות השיפוט שלהם לגבי בקשות הנוגעות להליכי בוררות על פי כללים בינלאומיים, למרות הבוררות שהתקיימה באבו דאבי. הנכונות של בתי המשפט של ADGM להתערב כדי למלא את החסר ממחישה את הקשר הסימביוטי בין שתי מערכות בתי המשפט (המשפט האזרחי והמשפט המקובל) באיחוד האמירויות.

המאמצים של ממשלת איחוד האמירויות, כולל מודרניזציה אקטיבית וחידוש סדר יום ועדכון חוקים ותקנות, בטוח ימשכו גורמים מסחריים נוספים המעורבים בסכסוכי בנייה לבוררות. DIAC – חנות הבוררות היחידה שנוצרה לאחר איחוד מכוני בוררות אחרים בדובאי – חייבת לחזק את מעמדה של איחוד האמירויות כמרכז סכסוכים עולמי.

התפתחות חיובית נוספת לנוף יישוב המחלוקות של איחוד האמירויות היא השינוי האחרון בסדרי הדין האזרחיים של איחוד האמירויות (חוק פדרלי מס' 42 משנת 2022), אשר בתוקף מאז ינואר 2023. החוק החדש מאשר כי ניתן לנהל את ההליכים בבתי המשפט ביבשת איחוד האמירויות אנגלית, שבוודאי תספק יותר ביטחון והקלה לבעלי העניין בענף הבנייה. מדובר בהתפתחות חשובה שעשויה לגרום לבעלי עניין מרכזיים בבנייה (כולל צדדים חוצי גבולות) להפנות סכסוכי בנייה בקנה מידה קטן יחסית לבתי המשפט ביבשת לאור שיקולי עלויות וזמן.