השוואה בין חוקי ההשקעה בדובאי ובישראל

יחסי ישראל–איחוד האמירויות מתחממים בשנים האחרונות, ומשקיעים ישראלים רבים בוחנים אפשרויות להשקעה בדובאי. לפני השקעה במדינה זרה חשוב להבין את מסגרת החוקית: מהם חוקי ההשקעה, המיסוי, הבעלות והרגולציה. מסמך זה סוקר לעומק את חוקי ההשקעה בדובאי – בתחומי הנדל"ן (פרטי, מסחרי ותעשייתי), הבנייה והתעשייה – ומשווה אותם לחוקי ההשקעה בישראל. יוצגו חוקים ותקנות בנושאי בעלות זרה, מיסוי ותמריצים, דרישות רישוי, הגבלות ואתגרים אפשריים בכל אחת מן המדינות, תוך התבססות על נתונים עדכניים ממקורות רשמיים. לבסוף, תיערך השוואה בין החוזקות והחולשות של דובאי וישראל כדי לסייע למשקיע הישראלי להבין את ההבדלים המרכזיים.

השקעות זרות בדובאי – רקע וחוקים כלליים

דובאי היא אחד משבעת האמירויות של איחוד האמירויות הערביות (UAE), ונחשבת למרכז עסקים ופיננסים אזורי. ממשלת דובאי (וה-UAE בכלל) נוקטת גישה פרו-אקטיבית למשיכת השקעות זרות. לאורך השנים בוצעו רפורמות להקלה על משקיעים זרים, כגון הקמת אזורים כלכליים חופשיים (Free Zones) ומתן הקלות במגבלות בעלות.

בעלות זרה על חברות ועסקים: בעבר נדרש שותף מקומי (אזרח UAE) שיחזיק לפחות 51% בחברה הפועלת בדובאי מחוץ לאזורי הסחר החופשי. דרישה זו בוטלה במסגרת תיקון לחוק החברות המסחריות הפדרלי מס' 2 משנת 2015 (Federal Law No. 2 of 2015) שהתקבל בסוף 2020. כיום מורשים משקיעים זרים להחזיק עד 100% ממניות של חברות בדובאי (Onshore), למעט בענפים בעלי "השפעה אסטרטגית" שהממשלה מגדירה בנפרד () (). במילים אחרות, החוק הפדרלי החדש ביטל את הדרישה הקודמת לבעלות מקומית של 51% בחברה, מה שהפך את דובאי ויתר האמירויות ליעד פתוח הרבה יותר למשקיעים זרים. לדוגמה, משרד הכלכלה של איחוד האמירויות הכריז כי למעלה מ-1,000 פעילויות עסקיות ומגזרי תעשייה נפתחו לבעלות זרה מלאה בדובאי, בכפוף לרישוי מתאים, כשהחריגים הם מסקטורים מצומצמים בעלי חשיבות אסטרטגית (כגון נפט, ביטחון וכו') (). מהלך זה מציב את דובאי בשורה אחת עם ישראל בכל הנוגע להיעדר מגבלות על שליטה זרה בחברות, ופותח את רוב תחומי המסחר והתעשייה למשקיע הבינלאומי.

בעלות זרה על נדל"ן בדובאי: בתחום הנדל"ן חלו שינויים משמעותיים בדובאי בראשית שנות ה-2000. כיום זרים (שאינם אזרחי איחוד האמירויות או מדינות המפרץ) רשאים לרכוש נכסי נדל"ן בבעלות חופשית (Freehold) רק באזורים ייעודיים שהוגדרו לכך בדובאי (). בשנת 2006 פורסמה "תקנה מס' 3 לשנת 2006" שקובעת רשימת אזורים בהם מותרת בעלות חופשית לזרים, כגון אזורי פיתוח חדשים (דוגמאות ידועות: Dubai Marina, Palm Jumeirah, Downtown Dubai ועוד). רכישת נכס באזור חופשי מקנה לרוכש הזר בעלות מלאה בלתי-מוגבלת בזמן, וכן אפשרות לקבלת חכירה (Usufruct) עד 99 שנה במקרים מסוימים (). מחוץ לאזורים המותרים – דהיינו באזורים מסורתיים או ישנים יותר של דובאי – זרים אינם יכולים לקנות קרקע או בית בבעלות ישירה; לכל היותר ניתן לשכור נכס בחוזה ארוך טווח (חכירה לדורות). חשוב לציין כי חברות זרות רשאיות אף הן להחזיק נדל"ן באותם "אזורים מותרים" – אך אם החברה רשומה מחוץ לאמירויות או בבעלות חלקית זרה, היא תיחשב כ"גוף זר" לעניין זה () ולכן תהיה כפופה לאותן הגבלות טריטוריאליות. ממשלת דובאי מנפיקה שטרי בעלות (Title Deed) לזרים עבור נכסים באזורים המותרים דרך מחלקת מקרקעין (Land Department), ואין הגבלה על גיל הרוכש ().

השקעות בענפי הבנייה והתעשייה בדובאי: משקיע זר המעוניין להיכנס לענף הבנייה (למשל הקמת חברת קבלן או יזמות נדל"ן) או התעשייה (הקמת מפעל) בדובאי, נהנה כיום מחופש בחירה בין פעילות בתוך אזור סחר חופשי או מחוצה לו. באזורי הסחר החופשי – כגון Jebel Ali Free Zone (תעשייה וייבוא/ייצוא), Dubai Multi Commodities Centre (מסחר בסחורות), Dubai Internet City (הייטק) ועוד – ניתן להקים חברה בבעלות זרה 100% עם הטבות מס ורישוי מקל. עם זאת, חברה כזו מוגבלת בפעילותה לשטחי האזור החופשי או לייצוא – כדי לפעול בשוק המקומי של דובאי (ה"יבשת" – Onshore) היא תצטרך סוכן מקומי או להירשם גם ברשויות המקומיות. מחוץ לאזורי הסחר החופשי (דהיינו בפעילות "onshore"), חלים חוקי איחוד האמירויות הרגילים; וכאמור, מאז 2021 רוב המגזרים פתוחים לבעלות זרה מלאה (), כולל חברות בנייה ותעשייה, בכפוף לקבלת רישיונות נדרשים. ישנם עדיין תחומים בודדים שעשויים לדרוש שותפות מקומית או אישור מיוחד – לדוגמה, במגזר הנפט והגז או שירותים ביטחוניים ממשלתיים לרוב משקיע זר לא יוכל להחזיק ישירות, וכן במקרי הפעלה של תשתיות לאומיות נדרש אישור ממשלתי. בסוף 2022 נחקק גם חוק תעשייה פדרלי חדש שנועד לעודד ייצור מקומי ולאפשר 100% בעלות זרה במפעלי תעשייה תוך הפחתת בירוקרטיה ועלויות רישום – צעד שתומך בפתיחת מגזר התעשייה למשקיעים מחו"ל ().

רגולציה, מיסוי ותמריצים למשקיעים בדובאי

דובאי ו-UAE בכלל מציעים למשקיעים סביבה עסקית אטרקטיבית מאוד מבחינת מיסוי ורגולציה. המערכת העסקית באמירויות מאופיינת במיסוי מינימלי, תמריצים רבים ויציבות מטבעית, לצד תהליכי רישוי יעילים יחסית.

מיסוי בדובאי: אחד היתרונות המשמעותיים בדובאי הוא מדיניות המס הידידותית למשקיע. נכון להיום, אין מס הכנסה אישי באיחוד האמירויות – לא על יחידים ולא על משקיעים (למעט במגזר הנפט והבנקים הזרים) (). עובדה זו מושכת אנשי עסקים רבים, שכן רווחים אישיים מעסקים או משכורות פטורים ממס. בנוסף, במשך עשרות שנים לא היה כלל מס חברות. החל משנת 2023, כחלק מהתאמה לסטנדרטים גלובליים, הנהיג הממשל הפדרלי מס חברות מתון בשיעור 9% על רווחי חברות (מעבר לסף רווח של 375,000 דירהם בשנה, שהם כ-~100 אלף דולר) (). שיעור זה נחשב נמוך מאוד במונחים בין-לאומיים (לשם השוואה, זהו שיעור המס התאגידי הנמוך ביותר באזור המפרץ). עסקים קטנים עם רווחים נמוכים מ-375,000 דירהם ימשיכו למעשה לשלם 0% מס חברות, מה שעוזר במיוחד לחברות סטארט-אפ ו-SME. יצוין כי המהלך נועד גם לענות על דרישות ארגונים בינ"ל למניעת שחיקת בסיס מס (פרויקט BEPS של OECD) (), ודובאי שומרת כך על מעמדה כמרכז עסקי לגיטימי.

מלבד מס החברות החדש, אין באיחוד האמירויות מס רווחי הון (Capital Gains) או מס על דיבידנדים – רווחים מהשקעות הוניים לא ממוסים ברמת הפרט, ודיבידנד שמושך בעל מניות לא מחויב במס במדינה. כמו כן אין מס ניכוי במקור על העברת כספים לחו"ל. מצב זה מקל מאוד על משיכת רווחים והעברת כספים לחו"ל באופן חופשי – מדיניות מוצהרת של האמירויות היא לא להטיל מגבלות על העברת רווחי משקיעים זרים לארצותיהם (). יתרה מכך, מטבע הדירהם צמוד לדולר האמריקאי בשער קבוע יציב, מה שמקטין סיכוני מטבע למשקיע הזר.

ממשלת האמירויות כן הטמיעה מע"מ (VAT) בשיעור 5% שהחל בינואר 2018, כחלק מגיוון מקורות ההכנסה שלה (עקב ירידה בהכנסות הנפט האזוריות). המע"מ אחיד על רוב הטובין והשירותים. עם זאת, בהשוואה לישראל (שם מע"מ 17%–18%), שיעור 5% עדיין נמוך יחסית. אין מס רכוש שנתי בדובאי (כגון ארנונה), אך על עסקת רכישת נדל"ן יש לשלם אגרת העברת בעלות ("מס רישום") בסביבות 4% משווי הנכס לרשם המקרקעין.

תמריצים ואזורי סחר חופשי: דובאי מציעה שורה של תמריצים למשקיעים, במיוחד דרך כ-30 אזורי סחר חופשי (Free Zones) הפועלים בתחומה. באזורים אלה מובטחות הטבות ייחודיות כגון פטור מלא ממס חברות לתקופות ממושכות (לעיתים התחייבות ל-15 ועד 50 שנות פטור ממסים עסקיים), אפס מכס ומסי יבוא/יצוא בתוך האזור, הליכי ייבוא מופשטים, ותשתיות מתקדמות לפי תחום (לדוגמה, בנמלי ג'בל עלי יש מרחבי מחסנים לוגיסטיים ותשתיות נמל). אזורים אלו גם מאפשרים בעלות זרה 100% ללא צורך בשותף מקומי, וכן הליך רישום חברה מהיר. חשוב לציין שחברה באזור חופשי שרוצה למכור ישירות בשוק המקומי (למשל למכור לתושבי דובאי מחוץ לאזור) תחויב בתשלום מכס/מע"מ על הכנסת סחורות ליבשת ובשכירת סוכן מקומי – אך לצרכי ייצור וייצוא או שירותים בינ"ל, הפטורים משמעותיים מאוד.

בנוסף, איחוד האמירויות מציע למשקיעים זרים ודאות רגולטורית יחסית: הממשלה כורתת אמנות למניעת כפל מס עם מדינות רבות (כולל אמנה עם ישראל משנת 2020, שטרם אושררה סופית). אמנות אלו מבטיחות שמשקיע ישראלי, למשל, לא ישלם מס כפול על אותו רווח גם בישראל וגם בדובאי.

אשרות שהיה (ויזות) למשקיעים: אחד היתרונות החדשים בדובאי הוא תוכנית "אשרת הזהב" למשקיעים (Golden Visa). משקיע זר העומד בקריטריונים יכול לקבל אשרת תושב ל-10 שנים עם אפשרות חידוש, ללא צורך בחסות של מעסיק. כך, למשל, מי שמשקיע בנדל"ן בדובאי בסכום של 2 מיליון דירהם לפחות (כ-2 מיליון דירהם, כ-$545,000) זכאי לאשרת זהב ל-10 שנים (). גם השקעה בחברה מקומית או הפקדת הון בבנק אמירותי בהיקף 2 מיליון דירהם ומעלה יכולה לזכות באשרה ארוכת טווח () (). האשרה מאפשרת למשקיע ולמשפחתו להתגורר בדובאי לאורך זמן, להשתמש בשירותים מקומיים ולנוע בחופשיות. זהו תמריץ משמעותי, מאחר שבישראל אין כיום מקבילה לאשרת תושבות אוטומטית רק בשל השקעה כספית (למעט אשרות מיוחדות לאזרחי מדינות מסוימות, כפי שיפורט בהמשך).

תהליכי רישוי והיתרים בדובאי: הקמת עסק חדש בדובאי – בין אם חברת שירותים, יזמות נדל"ן או מפעל – כרוכה בהוצאת רישיון עסק. התהליך עבר בשנים האחרונות דיגיטציה ופישוט. הממשלה השיקה את הפלטפורמה "Invest in Dubai", מעין חלון-אחד (One Stop Shop) מקוון לרישום עסק, קבלת אישורים ורישיונות. משקיע יכול לבחור ישות עסקית (חברת LLC, סניף, אזור חופשי וכו'), לשלם אגרות ולקבל רישיון בתוך ימים ספורים, בכפוף למסירת המסמכים הדרושים. עבור פעילות בתוך דובאי (מחוץ לאזור חופשי), הרישיון מנופק על-ידי Department of Economy and Tourism (DET) של דובאי. במקביל, יש לבצע רישום במספר גופים לפי הצורך: רישום במע"מ (אם חלים תנאי החובה), פתיחת תיק במשרד העבודה להעסקת עובדים זרים, ורישום ביטוחי.

בתחום הנדל"ן והבנייה, דובאי הנהיגה מנגנוני פיקוח חשובים לשמירת זכויות המשקיעים: חוק הנאמנות (Escrow) מס' 8 לשנת 2007. לפי חוק זה, כל יזם נדל"ן שמוכר דירות או יחידות "על הנייר" (Off-plan, טרם בניה) חייב לפתוח חשבון נאמנות בבנק מורשה ולרשום את הפרויקט אצל רגולטור הנדל"ן (RERA) () (). כספי הרוכשים מופקדים בחשבון הנאמנות ומשוחררים ליזם רק בהתאם לקצב התקדמות הבניה, בפיקוח מהנדס ודיווח לרגולטור. צעד זה נועד להגן על רוכשים ולהבטיח שכספם ישמש להשלמת הפרויקט (). יזם שלא מקיים דרישות אלו חשוף לסנקציות (קנסות כבדים ואף ביטול הפרויקט). בנוסף, כדי לקבל היתר בנייה לפרויקט נדל"ן, יש לקבל אישור תכנוני מרשות התכנון של דובאי ואז להגיש בקשה להיתר בנייה בעירייה. התהליך כולל הגשת תוכניות הנדסיות ועמידה בתקני בנייה. דובאי ידועה ביעילות יחסית במתן היתרי בנייה: לפי מדד "קלות עשיית עסקים" האחרון של הבנק העולמי (Doing Business 2020), דורגה איחוד האמירויות במקום ה-3 בעולם בהוצאת היתרי בנייה (ציון 89.8) (), עם ממוצע של כ-53 ימים בלבד לקבלת היתר לבניין מסחרי סטנדרטי. זאת בין היתר הודות לריכוז תהליכים דיגיטליים ולוחות זמנים קשיחים בחוק.

אתגרים רגולטוריים ומשפטיים בדובאי: למרות הפתיחות הרבה, משקיע זר בדובאי צריך להיות מודע לכמה מגבלות ואתגרים ייחודיים:

בסך הכל, דובאי מציעה משטר רגולטורי ותמריצים מהאטרקטיביים בעולם למשקיע הזר – מיסוי מזערי, בעלות זרה כמעט בלתי מוגבלת, יציבות כלכלית ותשתיות מתקדמות. בחלק הבא נבחן את המצב המקביל בישראל לצורך השוואה.

השקעות זרות בישראל – רקע וחוקים כלליים

ישראל היא כלכלה מפותחת וחדשנית המושכת השקעות זרות בעיקר בתחומי ההיי-טק, התעשייה והנדל"ן. מאז שנות ה-90 ישראל ליברליזציה את משטר ההשקעות שלה, והיא חברה ב-OECD. באופן כללי, ישראל מעודדת השקעות זרות ואין מגבלות חוקיות גורפות על בעלות זרה בחברות או בנכסים בישראל. משקיעים זרים יכולים לפתוח חברות, לרכוש נדל"ן ולהשקיע במפעלים בישראל בצורה חופשית, למעט חריגים מצומצמים שנובעים משיקולי ביטחון לאומי. למעשה, בניגוד למדינות רבות, בישראל אין כיום מנגנון ממשלתי הדורש אישור מראש לכל השקעה זרה (אין גוף מרכזי כמו CFIUS בארה"ב). מצב זה משקף מדיניות של שוק פתוח.

בעלות זרה על חברות ועסקים: בישראל אין חובה על שותפות מקומית: משקיע זר רשאי להקים חברה בבעלות 100% זרה בכל מגזר עסקי, כל עוד הוא מציית לחוקי המדינה. "אין הגבלות על בעלות או שליטה זרה" – כך מציינות סקירות רשמיות (). משקיע יכול לפתוח חברה בע"מ ישראלית ולרשום אותה ברשם החברות; אין דרישה לאזרח ישראלי כבעל מניות. גם בעת הפרטת חברות ממשלתיות גדולות, החוק הישראלי אמנם מאפשר להטיל הגבלות בעלות במקרה של "אינטרסים חיוניים למדינה" (למשל לשמור גרעין של בעלות ישראלית בחברה המספקת שירות חיוני) (), אך בפועל זה קרה רק במקרים בודדים. ברוב המכריע של המגזרים (טכנולוגיה, תעשייה, מסחר, אנרגיה מתחדשת וכו') משקיע זר יכול לרכוש את כל מניות החברה. יצוין כי בענפים פיננסיים – כגון בנקאות וביטוח – נדרשת עמידה בתנאי רגולציה מיוחדים למי שמחזיק מעל 5% מהשליטה בגוף מפוקח (קבלת "רישיון אחזקה" מהרגולטור) (). דרישה זו חלה על כל משקיע, ישראלי או זר, ונועדה למנוע השתלטות לא ראויה ולהבטיח שאושר המשקיע. אך מלבד הליך רישוי זה, אין איסור על זרים לשלוט בבנק או חברת ביטוח, בכפוף לאישור הרגולטור. דוגמה נוספת: חברות נשק וצבא – החוק מחייב קבלת אישור משרד הביטחון להשקעה זרה משמעותית מטעמי ביטחון, ולעיתים הממשלה שומרת לעצמה "מניית זהב" עם זכויות ווטו. אך ככלל, מדיניות ההשקעות של ישראל פתוחה.

בעלות זרה על נדל"ן בישראל: זרים רשאים לרכוש נכסי נדל"ן בישראל, כולל דירות, בתים וקרקעות פרטיות, אם כי הרוב המכריע של הקרקעות בישראל אינו פרטי אלא מוחכר מהמדינה. נקודה חשובה: כ-93% מקרקעות ישראל הן בבעלות המדינה (מנוהלות ע"י רשות מקרקעי ישראל – רמ"י) או בבעלות הקרן הקיימת לישראל, ואינן נמכרות בבעלות מלאה לצמיתות אלא מוחכרות בחכירה ארוכת טווח () (). המדינה מעניקה בדרך כלל חכירות ל-49 או 98 שנים למחזיקים (עם אופציה להארכה). המשמעות היא שגם אזרח ישראלי שקונה בית למעשה מחזיק בזכויות חכירה מהמנהל ולא בבעלות על הקרקע עצמה, למעט בכ-7% מהקרקע שהיא פרטית (בעיקר בשכונות ותיקות בערים, ביפו, בחיפה, וכו').

האם זר יכול לחכור קרקע מדינה? באופן מסורתי, הוקנו העדפות ליהודים (אזרחי ישראל או יהודים בחו"ל הזכאים לעלייה) בחכירת אדמות קק"ל. חוק מקרקעי ישראל תוקן ב-2011 כדי לאפשר, במקרים חריגים, גם ללא-ישראלים לקבל זכויות בקרקע מדינה, בכפוף להתייעצות ואישורים משיקולי ביטחון ויחסי חוץ (). כלומר, כעניין של מדיניות, למדינה יש אפשרות לסרב להעביר זכויות בנכס קרקעי ממלכתי לגורם זר אם יש חשש ביטחוני (למשל, לאפשר לחברה זרה בבעלות מדינת אויב לרכוש אדמה). בפועל, בזירת הנדל"ן הפרטי, אין מגבלה גורפת: זרים רבים רוכשים דירות בישראל (בעיקר בירושלים ובת"א) – אלו לרוב דירות בבניינים שבניהול רמ"י, והם נכנסים בנעלי החוכר הקודם. המדינה לרוב אינה מונעת זאת, אך זר שאינו תושב ישראל כן עשוי להתמודד עם מיסוי רכישה גבוה יותר (ראו בהמשך) ועם היבטים כמו אי-זכאות למשכנתא בתנאים מסובסדים.

בנדל"ן מסחרי ותעשייתי – משקיע זר יכול לרכוש מבנה תעשייה או משרדים, או אפילו מגרש תעשייתי באזורי תעשייה, אך כאשר מדובר בקרקע מדינה, העסקה תהיה חכירה דרך רמ"י. התעשיין הזר יידרש לעמוד בתנאי המכרז של רמ"י (למשל, להקים מפעל תוך X שנים ולהעסיק עובדים) כמו כל חוכר. בעבר, זרים לא יכלו לגשת למכרזי קרקע מסוימים; כיום, המגבלה רוככה, אך רמ"י עדיין דורשת אישור משרד ממשלתי (כגון משרד הכלכלה) אם הזוכה במכרז קרקע אסטרטגית אינו ישראלי, כדי לוודא שאין בכך נזק למשק.

ראוי לציין שגם בחוק הישראלי יש הגנה מפני מכירת קרקע מדינה לצמיתות: "חוק יסוד: מקרקעי ישראל" אוסר מכירה מוחלטת של אדמות מדינה () – הן ניתנות רק בחכירה. כך שההבחנה בין זר למקומי מתבטלת במידה מסוימת, כי כולם חוכרים מהמדינה. רק ב-7% הקרקע הפרטית, זר יכול להיות הבעלים הרשום בטאבו בדיוק כמו ישראלי.

מיסוי על השקעות ותמריצים בישראל: משטר המס בישראל פחות מיטיב למשקיע ביחס לדובאי, אך המדינה מציעה תמריצי מס ייחודיים דרך חקיקה לעידוד השקעות.

תמריצים פיננסיים ממשלתיים: מעבר להקלות מס, ישראל מציעה תמריצים ישירים לעידוד השקעות הון:

רגולציה ורישוי עסקים בישראל: פתיחת חברה בישראל היא תהליך יחסית פשוט: רישום חברה ברשם החברות (באינטרנט) שמקבל אישור תוך ~1-3 ימי עסקים, פתיחת תיקי מס הכנסה ומע"מ, ובמידת הצורך רישיון עסק מהרשות המקומית (אם העסק בעל השפעה סביבתית או ציבורית). ישראל דורגה בשנת 2020 במקום ה-28 בעולם במדד קלות פתיחת עסק (World Bank) () – הליך הרישום עצמו התייעל.

אולם, בתחום היתרי הבנייה והתכנון, ידועה ישראל כבעלת תהליכים ממושכים ומורכבים. נדרש לקבל אישור תב"ע (תוכנית בניין עיר) או לוודא שתוכנית מאושרת מתירה את הפרויקט, ואז להגיש בקשה להיתר בנייה לרשות המקומית. תהליך זה כרוך בתיאום מול מספר גורמי רישוי: ועדה מקומית לתכנון ובניה, מכבי אש, הגנת סביבה, מהנדס תנועה וכד'. הזמן לקבלת היתר בנייה למבנה תעשייתי או משרדי בישראל עלול להימשך מספר חודשים עד שנים, תלוי במורכבות. במדד הבנק העולמי דורגה ישראל רק במקום ה-35 בעולם בקבלת היתרי בנייה (ציון 76.7) – נמוך משמעותית מדובאי () (). זוהי נקודת חולשה ידועה: הבירוקרטיה התכנונית בישראל עמוסה, ולעיתים קרובות פרויקטים נדחים בוועדות. הממשלה נקטה רפורמות (כגון חוק רישוי מקוון, הקמת ועדות דיור לאומיות לתכנון מזורז), אך הפער לעומת היעילות של דובאי עדיין קיים.

לגבי הקמת מפעל תעשייה – מלבד היתר בנייה, ייתכן ויידרשו רישיונות ייעודיים: למשל, מפעל מזון צריך רישיון משרד הבריאות, מפעל כימי צריך היתר רעלים, וכדומה. משקיע זר נדרש לעמוד בכל הדרישות כאילו היה מקומי. אין דרישה מיוחדת למינוי גורם מקומי, אך לעיתים מומלץ לשתף פעולה עם שותף ישראלי המבין את הסביבה הרגולטורית, במיוחד בפרויקטים תשתיתיים. החל מ-2019 פועלת ועדה מייעצת לבחינת השקעות זרות ביטחוניות במשרד האוצר, שתפקידה להתוות המלצות אם השקעה זרה מסוימת מהווה סיכון – אולם החלטותיה לא מחייבות חוקית (הן מייעצות למשרדי הממשלה) (). עד כה לא הוטלו ווטואים דרמטיים, אך למשל נבדקו השקעות סיניות בנמלים ובתשתיות.

אתגרים למשקיעים זרים בישראל: למרות הנכונות לקבל הון זר, קיימים מספר אתגרים ייחודיים:

למרות האתגרים, ישראל מציעה למשקיע הזר חדשנות, כוח אדם איכותי, ושקיפות של מדינה מערבית, לצד סקטורים שלמים שלכלכלה הדובאית אין (טכנולוגיה עילית, פארמה, חקלאות מתקדמת). ההחלטה להשקיע תלויה במשקיע וביעדים שלו.

השוואה בין חוקי ההשקעה בדובאי ובישראל

להלן טבלה מסכמת המשווה בין דובאי לישראל במגוון היבטים מרכזיים עבור משקיעים זרים:

נושא דובאי, איחוד האמירויות ישראל
בעלות על חברות מאז 2021 מותרת בעלות זרה מלאה (100%) ברוב הענפים בדובאי, ללא צורך בשותף מקומי, בהתאם לחוק החברות המסחריות המתוקן ([Full foreign ownership of commercial companies The Official Portal of the UAE Government]()). חריגים קיימים בסקטורים אסטרטגיים שמפורטים ע"י הממשלה (כגון נפט, ביטחון), בהם ייתכן צורך באישור מיוחד ([Full foreign ownership of commercial companies
בעלות על נדל"ן זרים רשאים לרכוש נדל"ן בבעלות חופשית (Freehold) או בחכירה ל-99 שנה רק באזורים ייעודיים שאושרו לכך בדובאי ([Expatriates buying a property in the UAE The Official Portal of the UAE Government]()). באזורים אלו (כגון Marina, Palm) מוענקים לזרים זכויות מקרקעין מלאות ללא הגבלה. מחוץ לאזורים הללו, זרים אינם רשאים להיות בעלים רשומים של מקרקעין – ניתן רק לשכור לתקופות מוגבלות.
מיסוי על חברות אפס מס הכנסה אישי. מס חברות 0%–9% בלבד: רווחים עד כ-375,000 AED פטורים, ומעל סכום זה 9% מס (החל מ-2023) ([Corporate tax (CT) The Official Portal of the UAE Government]()). אין מס על דיבידנד או רווח הון. מע"מ 5% אחיד. אזורי סחר חופשי מעניקים פטור מלא ממס חברות לתקופות ארוכות, בכפוף לכך שהפעילות אינה מייצרת הכנסה בתחומי האיחוד.
הטבות ותמריצים תמריצי מס: פטור ממס חברות באזורי Free Zone, אין ארנונה, אין מגבלות העברת רווחים ([No Income Tax and Full Profit Transfer Ministry of Economy – UAE]()). תמריצים אחרים: אשרת "Golden Visa" ל-10 שנים למשקיעי נדל"ן (מעל 2 מיליון דירהם) או השקעות גדולות (); תשתיות מתקדמות באזורים ייעודיים (נמלים, מרכזי לוגיסטיקה); מיקום אסטרטגי ללא מכסים (גישה לשוק המפרץ).
תהליך רישוי והשקעה הליכי פתיחת עסק דיגיטליים ומהירים – לעיתים תוך ימים. רישוי עסקים מרוכז בפלטפורמה ממשלתית. היתרי בנייה בדובאי מהירים יחסית (53 יום בממוצע, מקום 3 בעולם) (). חובת שימוש בחשבון נאמנות במכירת נדל"ן על הנייר להגנת קונים (). מוסדות ממשלתיים מסייעים (Dubai FDI). פתיחת חברה קלה (און-ליין) אך תהליכי רישוי מסוימים איטיים. הוצאת היתר בנייה ממושכת – ישראל במקום 35 בעולם בזמן וכמות תהליכים (). דרישות רגולציה מרובות (תכנון, סביבה, בטיחות). אין רגולטור מרכזי לבדיקת השקעות זרות – משקיע מטפל ברישיונות מול משרדים שונים (משרד הכלכלה, פנים וכו'). במידת הצורך, משקיע יכול לקבל ליווי ממרכז ההשקעות הממשלתי.
סיכונים ואתגרים הסתמכות על רגולציה נוחה שיכולה להשתנות (אם כי מגמתית לטובת עסקים). צורך בהיכרות עם הדין המקומי (שילוב משפט אזרחי ושרעי). הגבלות טריטוריאליות על רכישת נדל"ן. תלות בכח עבודה זר (מדיניות ויזות עבודה יכולה להשתנות). סביבה אזורית נפיצה אך יציבה בתוך האמירויות. נטל מס ובירוקרטיה גבוהים יותר. עלויות עבודה גבוהות. סיכון ביטחוני-פוליטי (אם כי מבוטח ברובו). תהליכים איטיים עלולים לעכב החזר השקעה. משקיע עשוי להתמודד עם סביבה עסקית תחרותית ועם דרישות שקיפות ודיווח מחמירות (תקני חשבונאות, הגנת סביבה וכו'). מנגד, מערכת המשפט מספקת הגנה חזקה וקיימת ודאות משפטית גבוהה.

הערות: כפי שהטבלה משקפת, דובאי וישראל הן סביבות כמעט הופכיות: דובאי מושכת עם מיסוי אפסי וקלות עשיית עסקים, בעוד ישראל מציעה יציבות משפטית, כוח אדם איכותי ותמריצים בתחום הטכנולוגיה למרות מיסוי גבוה יותר. משקיע ישראלי השוקל בין השתיים צריך לשקול את מטרת ההשקעה: אם הדגש הוא על נדל"ן מניב או מסחר במזרח התיכון – לדובאי יתרון ברור במיסוי ובפשטות. אם המטרה היא טכנולוגיה, חדשנות או שילוב במערב – ישראל בולטת באקו-סיסטם שלה. במקרים רבים הבחירה אינה "או-או": משקיע יכול, למשל, להקים חברת אחזקות בדובאי (לנצל את יתרון המס) ובאמצעותה להשקיע בסטארטאפ בישראל, ובכך לשלב את היתרונות של שתי המדינות. חשוב בכל מקרה להסתייע ביועצים מקומיים (עורכי דין ורואי חשבון) בכל מדינה על מנת לוודא עמידה מלאה בחוקים העדכניים ולמקסם הטבות.

סיכום: דובאי מציגה מודל מואץ של ידידותיות לעסקים – ללא מס הכנסה, עם בעלות זרה חופשית באזורים ייעודיים ומעט מאוד חסמים בירוקרטיים () (). ישראל, מנגד, מפצה על סביבת מס תובענית יותר באמצעות כוח חדשנות, שוק הון מתקדם והסכמי סחר בינלאומיים. בבחינה כוללת, השקעה בדובאי עשויה להניב תשואה נקייה גבוהה יותר בטווח הקצר (בשל מיסוי נמוך ועלויות תפעול נמוכות), בעוד השקעה בישראל מציעה ערך מוסף טכנולוגי ובטחון משפטי בטווח הארוך, לצד השתלבות בכלכלה מגוונת ומתקדמת. המשקיע האידאלי יבצע החלטה מושכלת בהתאם ליעדיו, לאופק ההשקעה ולנכונותו להתמודד עם הסיכונים והתרבויות השונות בכל מדינה.

error: Content is protected !!