• חקיקת נדל"ן משולבת
של דובאי.

חוק מס' (6) משנת 2019 לעניין בעלות על מקרקעין בבעלות משותפת באמירות דובאי	07	חוק מס' (9) משנת 2009 תיקון חוק מס' (13) משנת 2008 להסדרת רישום המקרקעין הזמני באמירות דובאי	113
חוק מס' (4) משנת 2019 לעניין סוכנות הפיקוח על הנדל"ן
	35	חוק מס' (19) משנת 2017 לתיקון חוק מס' (13) משנת 2008 הסדרת רישום המקרקעין הזמני באמירות דובאי	117
צו מס' (31) משנת 2016 בעניין המשכנתא של קרקע מוענקת באמירות דובאי
	41	החלטת מועצת המנהלים מס' (6) משנת 2010 אישור חוק העזר ליישום חוק מס' (13) משנת 2008 הסדרת רישום המקרקעין הזמני באמירות דובאי	123
החלטת מועצת ההנהלה מס' (37) משנת 2015 הסדרת המקרקעין מקצוע הערכת שווי באמירות דובאי	49
		החלטת מועצת המנהלים מס' (25) משנת 2009 מאשרת אגרות וקנסות של סוכנות הפיקוח על המקרקעין
חוק מס' (7) משנת 2013 לגבי מחלקת הקרקעות	63		133
		חוק מס' (14) משנת 2008 לעניין משכנתא באמירות דובאי
צו מס' (43) משנת 2013 הקובע העלאת שכר דירה עבור נכסי נדל"ן באמירות דובאי	71		139
		חוק מס' (26) משנת 2007 להסדרת היחסים בין בעלי בתים ו דיירים באמירות דובאי
צו מס' (26) משנת 2013 בעניין המרכז ליישוב סכסוכי שכר דירה באמירות דובאי	75		149
החלטת מועצת המנהלים מס' (30) משנת 2013 אישור אגרות מחלקת מקרקעין	87	חוק מס' (33) משנת 2008 תיקון חוק מס' (26) משנת 2007 להסדרת היחסים בין בעלי דירות לשוכרים באמירות דובאי	161
צו מס' (4) משנת 2010 המסדיר את העברת הבעלות ל מוענקת קרקע תעשייתית ומסחרית באמירות דובאי
	99	חוק מס' (8) משנת 2007 בדבר חשבונות נאמנות בנדל פיתוח נכסים באמירות דובאי	169
צו מס' (56) משנת 2009 להקים בית דין מיוחד לקביעה בדוק מחלוקות הנוגעות לעסקאות מקרקעין
	103	חוק מס' (7) משנת 2006 לעניין רישום מקרקעין באמירות דובאי	177
חוק מס' (13) משנת 2008 המסדיר את רישום נדל"ן זמני באמירות דובאי
	107	חוק מס' (7) משנת 2019 לתיקון חוק מס' (7) משנת 2006 לעניין רישום מקרקעין באמירות דובאי	187
חוק מס' (9) משנת 2009 תיקון חוק מס' (13) התשס"ח-2008 להסדרת רישום המקרקעין הזמני ב אמירות דובאי
	113	לפי חוק מס' (85) משנת 2006 הסדרת מתווכים במקרקעין הירשם באמירות דובאי	191

אינדקס

תקנה מס' (3) משנת 2006 הקובעת אזורים לבעלות על ידי אזרחים שאינם איחוד האמירויות נדל"ן באמירות דובאי	203
תקנה מס' (1) משנת 2010 לתיקון תקנה מס' (3) משנת 2006 הקובעת אזורים עבור בעלות של אזרחים שאינם איחוד האמירויות על נכסי נדל"ן באמירות דובאי	207
תקנה מס' (1) משנת 2011 הוספת קרקע לאזורים לבעלות על ידי אזרחים שאינם איחוד האמירויות של נכסי נדל"ן באמירות דובאי	211
תקנה מס' (2) משנת 2012 הוספת קרקע לאזורים לבעלות על ידי אזרחים שאינם איחוד האמירויות של נכסי נדל"ן באמירות דובאי	215
תקנה מס' (3) משנת 2012 הוספת קרקע לאזורים לבעלות על ידי אזרחים שאינם איחוד האמירויות של נכסי נדל"ן באמירות דובאי	219
החלטה מס' (14) משנת 2015 הוספת קרקע לאזורים לבעלות על ידי מי שאינם איחוד האמירויות נתיני מקרקעין ב אמירות דובאי	223
החלטה מס' (8) משנת 2016 הוספת קרקע לאזורים לבעלות על ידי אזרחים שאינם איחוד האמירויות של נכסי נדל"ן באמירות דובאי	229
החלטה מס' (18) משנת 2019 הוספת קרקע לאזורים לבעלות של אזרחים שאינם איחוד האמירויות הערביות של נכסי נדל"ן באמירות דובאי	235

חוק מס' (6) משנת 2019
לגבי
בעלות על נכס משותף בבעלות משותפת
באמירות דובאי

חוק מס' (6) משנת 2019
לגבי
בעלות על נכס משותף בבעלות משותפת באמירות דובאי

הגדרות
מאמר (2)

אנחנו, מוחמד בן ראשיד אל מקטום, שליט דובאי,

לאחר עיון ב:

חוק פדרלי מס' (5) משנת 1985 המוציא את הקוד האזרחי של איחוד האמירויות הערביות ותיקוניו
;

חוק מס' (3) משנת 2003 להקמת המועצה המבצעת של האמירות של דובאי;

חוק מס' (7) משנת 2006 בדבר רישום מקרקעין באמירות דובאי;

חוק מס' (27) משנת 2007 בדבר בעלות על מקרקעין בבעלות משותפת באמירות
דובאי;

חוק מס' (13) משנת 2008 להסדרת רישום המקרקעין הזמני באמירות דובאי
ותיקוניו;

חוק מס' (7) מתשע"ג-2013 לעניין מחלקת מקרקעין;

צו מס' (22) משנת 2009 לגבי אזורי פיתוח מיוחדים באמירות דובאי;

צו מס' (17) משנת 2013 בדבר רישוי וסיווג של מפעלי מלונות באמירות
דובאי;

צו מס' (26) משנת 2013 בנוגע למרכז ליישוב סכסוכי שכר דירה באמירות
דובאי; ו

החקיקה הקובעת והסדרת אזורים חופשיים באמירות דובאי,

עשה בזאת חוק זה.

כותרת החוק

מאמר 1)

חוק זה יצוטט כ"חוק מס' (6) משנת 2019 בדבר בעלות על
מקרקעין בבעלות משותפת באמירות דובאי".

למילים ולביטויים הבאים, בכל מקום הנזכרים בחוק זה, תהיה המשמעות
המצוינת מול כל אחד מהם, אלא אם כן משתמע אחרת מההקשר:

אמירות

מֶמְשָׁלָה

המועצה המבצעת

DLD

RERA

RDSC

רשות מוסמכת

מנכ"ל

רישום מקרקעין

מפתח מאסטר

מפתח משנה

מפתח

פרויקט מאסטר

: אמירות דובאי.

: ממשלת דובאי.

: המועצה המבצעת של אמירות דובאי.

: מחלקת הקרקעות.

: סוכנות הפיקוח על הנדל"ן.

: המרכז ליישוב סכסוכי שכר דירה באמירויות.

: הרשות הממונה על מתן היתרי בנייה ואישור
תכניות קהילתיות באמירות.

: מנכ"ל ה-DLD.

: המנכ"ל של RERA.

: המרשם שהוסדר לפי חוק הנ"ל
מס' (7) התשס"ו-2006.

: אדם בעל רישיון לנהל
עסקי פיתוח נכסי מקרקעין באמירויות ולהיפטר
מיחידות מקרקעין לאחרים, ואשר מסווג כיזם ראשי
בהתאם לחקיקה החלה באמירות
.

: אדם בעל רישיון לנהל
עסקי פיתוח מקרקעין באמירויות ולהשליך
יחידות מקרקעין לאחרים; אשר ניתנת על ידי
מפתח ראשי הזכות לפתח חלק מפרויקט אב,
בהתאם להוראות
הצהרת קהילה אב; ומי מסווג כמפתח משנה בהתאם
לחקיקה בתוקף באמירות.

: מפתח ראשי או מפתח משנה.

: פרויקט הכרוך בפיתוח קרקע פנויה, הקמת
תשתיות ומתקני שירות משותפים עליהן,
חלוקת קרקע זו למטרת מכירה, והקמת מבנים
או מתחמים רב-קומתיים למגורים, מסחר
או מעורבים; ואשר מסווג
על ידי RERA כפרויקט אב בהתאם לקריטריונים הרלוונטיים
שאושרו על ידי המנכ"ל.

מקרקעין בבעלות משותפת

פרויקט מרכזי

פרויקט מלון

יחידה

תכנית – על

תוכנית אתר

תוכניות

מתקנים משותפים

חלקים משותפים

: בניין, לרבות החלקים והאביזרים
שהוקצו לשימוש משותף, והקרקע שעליה
בנוי אותו בניין; או קרקע המחולקת
ליחידות או חלקות קרקע המיועדות
לבעלות יחיד.

: כל נכס מקרקעין בבעלות משותפת המיועד כפרויקט
מרכזי בהתאם לקריטריונים הרלוונטיים
שאושרו על ידי המנהל הכללי.

: כל נכס מקרקעין שיחידותיו מיועדות לבעלות משותפת
, ואשר מורשה לשימוש כמפעל מלונאות
על ידי הרשות המוסמכת. זה
כולל בתי מלון, וילות בבתי מלון, דירות במלון וחדרי
מלון.

: דירה, חנות, משרד, מחסן, קומה, חלקה כולה או חלקה
ממגרש, בית עירוני או בית עצמאי
המהווים חלק ממקרקעין בבעלות משותפת
ומיועדת למגורים, למסחר,
לתעשייה או לכל שימוש אחר.

: סט של תוכניות ושרטוטי עיצוב והנדסה
של פרויקט אב אשר מוכנים על ידי
היזם הראשי ומאושרים על ידי ה-DLD והרשות
המוסמכת.

: מפה שהוכנה על ידי היזם, ואושרה על ידי
ה-DLD והרשות המוסמכת,
התוחמת את גבולות בניין במקרקעין
בבעלות משותפת.

: אלה כוללים תוכניות אב ותוכניות אתר.

: השטחים והחללים שתוחמים בתכנית אב
כמתקנים משותפים אשר בבעלות
היזם, בכפוף למגבלות בעלות,
ומיועדים לשימוש משותף ולשירות
פרויקט האב. זה כולל גנים,
אזורי נוף, מזרקות, רחובות, בריכות, בריכות שחייה,
מגרשי משחקים, אזורים ציבוריים, חניונים ציבוריים,
שבילים להולכי רגל, חופים ומתקנים אחרים.

: החלקים של מקרקעין בבעלות משותפת, כפי שמופיעים
בתכנית האתר, המיועדים לשימוש משותף של
הבעלים והדיירים ביחידות.

ועד בעלים

חוֹק

דמי שירות

חיוב על שימוש

חלקים משותפים ייעודיים: חלקי הנדל"ן בבעלות משותפת, החיבורים,
האביזרים, הציוד או המתקנים המיועדים לשימוש
בלעדי על ידי בעלים מסוימים ולא אחרים.

שטחים בבעלות יזם: השטחים והחללים, למעט מתקנים משותפים
וחלקים משותפים, המפורטים בתכנית אב
או בתכנית אתר, בבעלות היזם, ומיועדים
על ידו לשימוש פרטי, מסחרי או
השקעה.

בעלים: אדם הרשום בפנקס המקרקעין בתור

בעל יחידה, לרבות בעל
זכות שימוש או חכירה ארוכת טווח לפי
חוק מס' (7) התשס"ו (2006) הנ"ל; או
מפתח לגבי יחידות שלא נמכרו.

הצהרת קהילת אב: התנאים וההוראות המסדירים את
הפיתוח והתפעול של פרויקט אב והרכוש
המשותף והמתקנים המשותפים
בו, לרבות תקני התכנון והבנייה
של קהילת האב.

תקנת ניהול מבנים : מסמך שהוכן בהתאם לתקנון
הרלוונטי שהוציא ה-DLD, ונרשם
בפנקס המקרקעין בבעלות משותפת, בו
מצוינים הליכי תחזוקה של
חלקים משותפים, לרבות ציוד ושירותים בכל חלק
של בניין אחר, וכן אחוזי
התרומה של בעלים בעלויות הרלוונטיות.

: ועדה שהוקמה מקרב בעלים לפי
הוראות חוק זה.

: הכללים וההוראות הנוהגים
בוועד בעלים, המוקמים ומאושרים לפי
הוראות חוק זה.

: החיובים השנתיים שנגבו מהבעלים כדי לכסות
את עלות הניהול, התפעול, התחזוקה
והתיקון של מקרקעין בבעלות משותפת.

: החיובים השנתיים שנגבו מבעלים או
מפתחי משנה בתמורה לניהול,
תפעול, תחזוקה ותיקון של
מתקנים משותפים.

דייר: כל אדם המשתמש ביחידה למטרותיה המיועדות,

לרבות בעלים, דייר או כל אדם אחר
שהבעלים הסמיך להשתמש ביחידה.

חברת ניהול: בעלות יחידה או חברה המוכרת על ידי
RERA ומתמחה בניהול
מתקנים משותפים, מקרקעין בבעלות משותפת או
חלקים משותפים, לפי העניין.

חברה לניהול פרויקטים בבתי מלון: חברה יחידה או חברה המוכרת על ידי
RERA ומתמחה בניהול פרויקטים מלונאיים
וחלקיהם המשותפים בהתאם להוראות
חוק זה.

ישות ניהולית: ישות הממונה על ניהול מתקנים משותפים,

מקרקעין בבעלות משותפת, או חלקים משותפים לפי
הוראות חוק זה. זה
כולל מפתחים, חברות ניהול או
חברות ניהול פרויקטים בבתי מלון, לפי העניין
.

שירותי שירות: אלה כוללים חיבור או אספקת מים; גַז

חיבור או אספקה; חַשְׁמַל; מזגן;
טֵלֵפוֹן;
כבלי מחשב, טלוויזיה ותקשורת ; בִּיוּב; ניקוז מי גשם
; פינוי או סילוק אשפה ופסולת;
משלוח דואר, חבילות או מטען; ושירותי גננות וחקלאות
, וכן כל מערכות או
שירותים המיועדים לשיפור מתקנים משותפים
או חלקים משותפים.

סעיף היקף היישום
(3)

הוראות חוק זה יחולו על כל פרויקטים אב ונכסי מקרקעין בבעלות משותפת
באמירויות, לרבות אלה שבאזורי פיתוח מיוחדים ובאזורים חופשיים.

מאמר מרשם מקרקעין בבעלות משותפת
(4)

א. ה-DLD ינהל רישום מיוחד של מקרקעין בבעלות משותפת, המכיל

הבאים:

1. פירוט חלקות הקרקע בבעלות יזמים שעליהן מקרקעין בבעלות משותפת

אמורים להיבנות;

2. פירוט יחידות המיועדות לבעלות בודדת בריאל בבעלות משותפת

נכס ונמכר על ידי יזמים, ושמות הבעלים של יחידות אלה;

3. פרטי חברי ועדי בעלים;

4. תקנות ניהול מבנים;

5. תוכניות;

6. פרטי גופי ניהול;

7. החוזים לניהול מקרקעין בבעלות משותפת או חלקים משותפים;

8. הצהרה על השטח הכולל של החלקים המשותפים והחלקים המשותפים המיועדים, ושלו

יחס לשטח הכולל של יחידות במקרקעין בבעלות משותפת; ו

9. פרטים על שטחים בבעלות מפתחים במקרקעין בבעלות משותפת.

ב. לפי דרישת הצדדים הנוגעים בדבר, ה-DLD תנפיק את האישורים, השטרות
או מסמכים אחרים הקשורים ליחידות או למקרקעין בבעלות משותפת בהתבסס על המידע
בפנקס האמור בפסקה (א) של סעיף זה. לכל
בעל עניין תהיה הזכות לגשת למרשם זה.

סעיף כללי בעלות
(5)

על הבעלות במקרקעין בבעלות משותפת יחולו הכללים והתנאים הקבועים בחוק מס' (7) מהתשס"ו הנ"ל .

מאמר בעלות מקרקעין בבעלות משותפת
(6)

א. התכניות, הצהרת קהילת אב, התקנון ותקנת ניהול מבנים
יהוו חלק משטר הבעלות של מקרקעין בבעלות משותפת. ה-
DLD ישמור עותק מקורי של כל אחד מהמסמכים הללו.

ב. דייר יהיה מחויב כלפי היזם, הבעלים, דיירי
היחידות האחרות וועד הבעלים לציית להצהרת
קהילת אב, חוק ותקנת ניהול מבנים ככל
שהוראותיהם חלות על אותו דייר.

ג. יזם חייב, עם השלמת בניית המקרקעין בבעלות משותפת
וקבלת תעודת גמר מהרשות המוסמכת, להגיש
את המסמכים האמורים בפסקה (א) לסעיף זה ל-DLD תוך שישים
(60) יום מתאריך הנפקת תעודת הגמר. ה-DLD רשאי להאריך
מגבלת זמן זו לתקופה שלא תעלה על שלושים (30) יום, בתנאי שהמפתח
יספק סיבות תקפות להארכה המקובלות על ה-DLD.

ד. חובת היזמים לפי סעיף (ג) של סעיף זה אינה כוללת הגשת
תקנת ניהול הבניין במקום בו היא הוכנה על ידי RERA.

ה. אם המפתח לא יגיש את המסמכים הנזכרים בסעיף (א) של
סעיף זה בתוך המועד האמור בפסקה (ג) שלו, ה-DLD רשאית לבקש מכל
גורם, כפי שימצא לנכון, להגיש ולתחזק מסמכים אלה אצל ה-DLD. DLD; במקרה
זה, היזם יישא באחריות לכל ההוצאות והעלויות שייגרמו בהקשר
זה.

ו. ה-DLD תנפיק ותעדכן את מפות החלקים המשותפים,
החלקים המשותפים הייעודיים והמתקנים המשותפים בהתאם להוראות חוק זה.

רכיבים של חלקים משותפים
סעיף (7)

א. החלקים המשותפים של בניין כוללים, ללא הגבלה, את הדברים הבאים:

1. המרכיבים המבניים של המקרקעין בבעלות משותפת, לרבות
התומכים העיקריים, יסודות, עמודים, קירות מבניים, תקרות, קורות תקרה, גרמי מדרגות,
חדרי מדרגות, חזיתות וגגות;

2. אלא אם צוין אחרת בתכנית האתר, ספים; אולמות; מעברי חניה;
כניסות; יציאות חירום; וחלונות בקירות חיצוניים;

3. אלא אם צוין אחרת בתכנית האתר, חדרי שומרים; מתקני פנאי
וציוד; בריכות שחייה; גנים; מתקני אחסון; משרדים; וחניונים
המיועדים לשימוש הישות הניהולית, ועדת הבעלים או מבקרים;

4. ציוד ומערכות של שירותים מרכזיים, לרבות מחוללי חשמל; מערכות תאורה
; גז, מים קרים וחמים, ומערכות וציוד חימום וקירור;
מערכות מיזוג אוויר; ומתקני איסוף וטיפול בפסולת;

5. מעליות, מיכלים, צינורות, גנרטורים, ארובות, מאווררי אוורור ותעלות,
יחידות מדחס אוויר ומערכות אוורור מכניות;

6. רשת מים; צינורות ביוב; צינורות גז וארובות; ומגדלי חשמל
וטלקומוניקציה, חיווט וצינורות המשרתים את הבעלים של יותר
מיחידה אחת (1);

7. ציוד המשמש למדידת אספקה או אספקה של שירותי שירות;

8. כל חלק אחר מחוץ לגבולות היחידות הנחוצים או נדרשים
לקיומו, לתחזוקה, לקיימות, לבטיחות או לתפעול של
המקרקעין בבעלות משותפת; ו

9. כל חלק משותף אחר המצוין בתכנית האתר.

ב. החלקים המשותפים של חלקת קרקע כוללים, ללא הגבלה, את הדברים הבאים:

1. כבישים, כיכרות, צמתים, שבילים, קצוות ריצוף, רצועות אמצע, תעלות
דרך, מערכות ניקוז, וכל המבנים הקשורים לכך;

2. אלא אם צוין אחרת בתכנית האתר, אגמים; בריכות; תעלות; פארקים; מזרקות;
תכונות מים; ודרכי מים אחרים, לרבות כל הציוד הקשור אליהם;

3. אלא אם צוין אחרת בתכנית האתר, שטחי נוף; אזורים ציבוריים;
מגרשי משחקים; אזורי מנוחה; וחניונים המיועדים לשימוש
הישות הניהולית, ועדת הבעלים או מבקרים;

4. החוטים, הכבלים, הצינורות, הניקוזים, התעלות, המכונות והציוד המשמשים לאספקת
שירותים שונים ליחידות או לחלקים משותפים;

5. ציוד המשמש למדידת אספקה או אספקה של שירותי שירות; ו

6. כל חלקים משותפים אחרים המצוינים בתוכנית האתר.

מאמר אזורים בבעלות מפתחים
(8)

בעת קבלת אישור תכנית אב או תכנית אתר לראשונה,
רשאי היזם, בכפוף לאישור ה-DLD והרשות המוסמכת, לייעד
בתכנית האב או תכנית האתר שטחים בבעלות היזם לפרטיים, מסחריים, או
שימוש בהשקעה. אישור זה יכול להינתן רק, וניתן להשתמש בשטחים בבעלות המפתח
בלבד, בכפוף להוראות הצהרת הקהילה הראשית ולזכויות
הבעלים.

מאמר רכיבי יחידה
(9)

א. אלא אם צוין אחרת בתוכנית האתר, כל יחידה בבניין או חלק מבניין
כוללת, ללא הגבלה, את הדברים הבאים:

1. רצפות וחומרי ריצוף ורכיבים עד לבסיס הקורות, ומבנים
אחרים התומכים ברצפת היחידה;

2. תקרות גבס וכל סוגי התקרות האחרות, תוספות המהוות חלק מחלקה הפנימי
של היחידה, מרווחים בין תקרות אלו, תקרות מעל קירות התומכים
והמבנים בתוך היחידה, וקירות המפרידים את היחידה משאר חלקי
הרכוש המשותף. נכס מקרקעין או כל יחידות סמוכות או חלקים משותפים;

3. השטח הפנימי, הקירות הפנימיים שאינם תומכים והקירות המקיפים את היחידה;

4. חלונות, זכוכית, מתקנים המהווים חלק מהחלונות הפנימיים, מערכות התאורה,
הדלתות, המשקופים, וכל הציוד והאביזרים המשרתים את היחידה;

5. חדרי רחצה וחלקים אינטגרליים אחרים של היחידה, כגון מרפסות וחלקים
נלווים אחרים שהוקצו לבעלים;

6. מתקנים צמודים או הוקצו ליחידה, כגון גינות, חניונים, מחסנים
או חדרי שומרים, גם אם מתקנים אלה אינם צמודים ליחידה,
ובלבד שמתקנים אלו צמודים ליחידה ושטחם אינו כלול.
בשטח נטו של היחידה;

7. קשרים פנימיים המשרתים את היחידה;

8. מתקנים ואביזרים שהותקנו על ידי המשתכן;

9. תוספות, שינויים ושיפורים שנעשו ביחידה מעת לעת;
ו

10. כל רכיב אחר המצוין בתוכנית האתר.

ב. למטרות יישום הוראות פסקה (א) של סעיף זה, יחידה
אינה כוללת את שירותי השירות בה המשרתים את החלקים המשותפים או כל
יחידה אחרת.

ג. אלא אם כן צוין אחרת בתוכנית האתר, כל יחידה בכל
מקרקעין בבעלות משותפת הכוללת קרקע, ולא בניין או חלק מבניין, תכלול,
ללא הגבלה, כל מה שבתחומי היחידה מלבד שירותי השירות
המשרתים את חלקים משותפים או כל יחידה אחרת.

ד. כל יחידה המיועדת לבעלות יחיד זכאית לזכות קדימה ביחידות אחרות
או בחלקות קרקע ובחלקים משותפים.

ה. הקירות המפרידים בין שתי (2) יחידות סמוכות יהיו משותפים לבעלים של
שתי היחידות, ובלבד שקירות אלה הם חלק מהחלקים המשותפים.

חניונים המיועדים ליחידות
סעיף (10)

א. החניונים שהוקצו או ייעודו ליחידה לפי החקיקה החלה על ידי
הרשות המוסמכת ייחשבו כחלק בלתי נפרד מהיחידה, ואין להפרידם
או למכור אותם באופן עצמאי מאותה יחידה.

ב. יזם חייב לרשום את היחידות ואת החניונים המיועדים להן על שם
הבעלים בהתאמה בהתאם להנחיות הרלוונטיות שניתנו על ידי המנהל
הכללי. בכל מקרה, אין למכור או להיפטר יחידה ללא החניונים
המיועדים לה.

ג. בעלים רשאי לרכוש חניונים נוספים, ובלבד שחניונים כאלה עולים על
אלה המיועדים לכל היחידות במקרקעין בבעלות משותפת לפי

חקיקה והוראות הנזכרות בפסקאות (א) ו-(ב) של סעיף זה. המנהל
הכללי רשאי לקבוע את המקרים שבהם רשאים בעלים לרכוש
חניונים נוספים.

בעלות על עניין בחלקים משותפים
סעיף (11)

בעלים, או מפתח ביחס ליחידות שלא נמכרו, יהיו הבעלים של זכויות בלתי מחולקות בחלקים
משותפים. ריבית זו תיקבע על פי היחס בין שטח היחידה לסך
השטח של המקרקעין בבעלות משותפת.

סילוק יחידות מקרקעין בבעלות משותפת
סעיף (12)

בעל יחידה רשאי למכור או להיפטר מהיחידה שלו בכל דרך חוקית, ורשאי למשכן את יחידתו
לכל בנק או מוסד מימון המורשה לפעול באמירויות.

סעיף חלוקת משנה של יחידות בבעלות משותפת
(13)

אין לחלק ביניהם יחידה בבעלות משותפת של שני (2) אנשים או יותר,
אלא אם חלוקה זו מותרת על פי הצהרת הקהילה הראשית;
מתקבל אישור ה-DLD ; והרישיונות הדרושים ניתנים על ידי הרשות המוסמכת.

סעיף זכויות קדימה
(14)

א. לבעלים משותפים ביחידה תהיה זכות קדימה לרכוש
חלק של בעלים משותף אחר ביחידה אם חלקה זו מוצעת למכירה או למכרז למי שאינו בעלים. מממש
זכות זו יותר מבעל-שותף אחד (1), יהיה זכאי כל אחד מהם לרכוש
חלק יחסי לחלקו הקיים ביחידה.

ב. זכות הקדימה הקבועה בפסקה (א) לסעיף זה לא תקום
במקרה של מכירה או ביטול חלקו של הבעלים המשותף לכל עולים,
צאצאים, בני זוג, קרובי משפחה עד מדרגה רביעית או חמנים. לתואר השני
.

מימוש זכויות קדימה
סעיף (15)

א. אין לחלק זכות קדימה וניתן לממשה או לוותר עליה רק כולה.
במקרה של מספר בעלים משותפים, רשאי כל אחד מהם לממש את זכות הקדימה שלו ביחס
לחלקו ביחידה הרלוונטית; ואם מי מהם מוותר על זכותו, היא תועבר
לשאר הבעלים המשותפים ביחס לחלקיהם הקיימים.

ב. זכות קדימה תחלט אם הבעלים המשותפים מציעים למכור או להיפטר מחלקו תגיש לבעלי
השותפים האחרים, באמצעות נוטריון, הודעה בכתב המציגה
את שמו ומענו של הרוכש הצד השלישי. את תנאי המכירה, אך
אף אחד מהבעלים המשותפים הללו לא מסכים לתנאי המכירה הללו בתוך שלושים (30) יום מיום
קבלת הודעה זו.

ג. הסכים בעל שותף לרכוש את המניה המוצעת, עליו להודיע על כוונתו
לבעל השותף המציע למכור או להיפטר מחלקו, באמצעות נוטריון, בתוך
תקופת ההודעה האמורה בפסקה (ב) של סימן זה. ; ועליו לסיים את
הליכי המכירה מול ה-DLD תוך לא יאוחר מעשרה (10) ימי עבודה מתאריך
פקיעת תקופת ההודעה המוקדמת.

ד. אם יוכח שהמכירה שנעשתה על פי סעיף זה נסתיימה בתנאים נוחים
יותר לרוכש מאלה הנזכרים בהודעה שנשלחה לבעלים
המשותפים בעלי זכות הקדימה, רשאים השותפים הללו להגיש, עם ה-RDSC,
תובע נגד המוכר פיצוי על הנזק שנגרם לו.

מאמר החכירה של יחידות
(16)

א. בעלים רשאי להשכיר את יחידתו, ובלבד שהוא והשוכר יישארו מחויבים
כלפי בעלים ודיירים אחרים, ועד הבעלים והגוף
הניהולי לקיים את התקנון, הצהרת הקהילה הראשית
ותקנת ניהול מבנים.

ב. אלא אם כן נקבע אחרת בהסכם השכירות ליחידה, הבעלים יהיה חייב
בתשלום דמי השירות ודמי השימוש. בכל מקרה, אין
לפטור את הבעלים מאחריותו לשלם את דמי השירות ודמי השימוש אם
השוכר לא ישלם את האמור לפי חוק זה.

סעיף חלוקת חלקים משותפים ומתקנים משותפים
(17)

א. בכל מקרה, לא ניתן להמיר חלקים משותפים לרכוש פרטי; ולא
מחולקת; ולא נפטרו כולם או חלקם, ללא תלות ביחידות שהן
שייכות להן, מבלי לקבל תחילה את אישור ה-DLD והרשות המוסמכת
. זה חל גם אם הבניין שאליו שייכים החלקים המשותפים נמצא
בבנייה. המנהל הכללי יוציא החלטה שתקבע את הכללים לשימוש
בתמורה המופקת מהמרה, חלוקה או חלוקה כאמור.

ב. אלא אם התקבלו האישורים המוקדמים הרלוונטיים של ה-DLD והרשות המוסמכת
, חל איסור להיפטר ממתקנים משותפים בכל דרך שהיא;
או להשתמש, לשנות, לעצב מחדש או להשבית מתקנים אלה באופן שמגביל את
השימוש בהם על ידי בעלים.

סעיף ניהול חלקים משותפים
(18)

א. למטרות ניהול החלקים המשותפים, נכסי מקרקעין בבעלות משותפת
מסווגים לשלוש (3) קטגוריות כדלקמן:

1. קטגוריה 1: פרויקטים מרכזיים פרויקטים בקטגוריה זו ייקבעו בהתאם
לקריטריונים שנקבעו על פי ההחלטה הרלוונטית שהוציא
המנהל הכללי. היזם יהיה אחראי לניהול,
תפעול, תחזוקה ותיקון של חלקים נפוצים ושירותי שירות. לפרויקט מרכזי
תהיה ועדת בעלים המורכבת מחברים שנבחרו על ידי RERA
מבין הבעלים המתגוררים במקרקעין בבעלות משותפת. תפקידיו של
ועד הבעלים ייקבעו על פי התקנון והכללים
והתנאים שנקבעו על פי החלטות המנהל הכללי הרלוונטיות.

2. קטגוריה 2: פרויקטים בבתי מלון אלו הם פרויקטים בהם ניהול
החלקים המשותפים חייב להיות מיקור חוץ על ידי היזם לחברה לניהול פרויקטים בבתי מלון
בהתאם לכללים הרלוונטיים שאושרו על ידי המנהל הכללי.
לפרויקט מלונאות תהיה ועדת בעלים המורכבת מחברים שנבחרו
על ידי RERA אם החברה לניהול פרויקטים בבתי מלון תביע את רצונה שוועדה כזו
תוקם. ועדת בעלים זו לא תהיה מוסמכת להשתתף
בניהול פרויקט המלון או חלקיו המשותפים.

3. קטגוריה 3: פרויקטי נדל"ן מלבד פרויקטים מרכזיים ומלונאות
אלו פרויקטים של נדל"ן מלבד אלו הנכללים בקטגוריה 1 וקטגוריה
2, כמפורט בפסקה זו. ניהול החלקים המשותפים בפרויקטים אלה
יתבצע על ידי חברת ניהול מיוחדת שנבחרה ו

החוזה על ידי RERA בהתאם לכללים והתקנים הרלוונטיים שאושרו
בהתאם להחלטה הרלוונטית שהוציא המנהל הכללי. בפרויקט מקרקעין
בקטגוריה זו תהיה ועדת בעלים המורכבת מחברים
שימנו RERA כקבוע בחוק זה.

ב. כאשר הנכס המקרקעין בבעלות משותפת כולל פרויקט מקטגוריה 2 ופרויקט
מקטגוריה 3, כמפורט בפסקה (א) של סעיף זה, החלקים המשותפים באותו
נכס מקרקעין בבעלות משותפת יועברו לחברה לניהול פרויקטים של מלונאות
. במקרה זה, למקרקעין בבעלות משותפת תהיה
ועדת בעלים אחת המורכבת מחברים שימנו RERA כקבוע בחוק זה.

ג. היזם רשאי לבצע מיקור חוץ, את כל או חלק מחובותיו, ולהאציל את כל או חלק מחובותיו
, לפי סעיף משנה (א)(1) לסעיף זה לחברת ניהול
בתמורה לתשלום, ובכפוף לתנאים המוסכמים. על ידי שני הצדדים. הסכם זה
חייב להיות מאושר על ידי RERA.

ד. במקרה של היעדרות של יזם בפרויקט הנכלל בקטגוריה 1 או בקטגוריה 2, כאמור
בפסקה (א) לסעיף זה, תמנה חברת ניהול על ידי
RERA.

סעיף ניהול מתקנים משותפים
(19)

המפתח הראשי של פרויקט אב ייקח על עצמו את הניהול והתחזוקה
של המתקנים המשותפים באותו פרויקט. המפתח הראשי חייב
למיקור חוץ של ניהול ותחזוקה כאמור לחברת ניהול בהתאם
להסכם בכתב שאושר מראש על ידי RERA.

סעיף 20 בתקנות ניהול מבנים

א. יזם יוציא את תקנות ניהול הבניין של הפרויקטים הגדולים
ופרויקטי המלונאות המנוהלים על ידי אותו יזם. תקנות ניהול מבנים
חייבות להיות מאושרות על ידי RERA לפני מתן החלטה משפטית כלשהי ביחס ליחידות
המרכיבות את המקרקעין בבעלות משותפת בפרויקט הגדול או בפרויקט המלונאות בהתאם
להוראות חוק זה, ההחלטות שניתנו מכוחו,
והאב. הצהרת הקהילה.

ב. RERA תוציא את תקנות ניהול הבניין של נכסי מקרקעין בבעלות משותפת
מלבד הפרויקטים הנזכרים בפסקה (א) של סעיף זה, ובלבד
שלמקרקעין בבעלות משותפת כאמור אין תקנת ניהול מבנים. בהקשר זה
, RERA רשאית להעסיק כל חברה מתמחה כדי לסייע לה בניסוח
תקנת ניהול מבנים.

ג. אם חלק מהמקרקעין בבעלות משותפת פותח בשלבים,
יש להוציא את תקנת ניהול הבניין עבור אותו חלק מפותח.

סעיף הצהרות קהילה מאסטר
(21)

היזם הראשי של פרויקט אב יוציא את הצהרת הקהילה הראשית
של אותו פרויקט לפני מתן החלטה חוקית כלשהי לגבי הקרקע, הבניינים או
היחידות של הפרויקט. הצהרת הקהילה הראשית חייבת להיות מאושרת על ידי RERA. אין לבצע כל
תיקון לאותה הצהרת קהילה ראשית, המשפיעה בכל דרך על זכויות
הרוכשים, ללא קבלת האישור הרלוונטי של RERA.

סעיף ועדות בעלים
(22)

א. ועד הבעלים של פרויקט מקרקעין הנכלל בקטגוריה 1 או 3,
כאמור בפסקה (א) לסעיף (18) לחוק זה, תורכב מתשעה
(9) חברים לכל היותר שימנו RERA, לרבות. יו"ר הוועדה וסגן
היו"ר.

ב. ועדת בעלים תוקם עם רישום של לפחות עשרה
אחוזים (10%) מסך יחידות המקרקעין בבעלות משותפת בפנקס המקרקעין
על שם בעליהם.

ג. חבר בוועדת בעלים חייב:

1. להיות בעל כשירות משפטית מלאה;

2. להיות בעלים המתגורר במקרקעין בבעלות משותפת;

3. להיות בעל אופי ומוניטין טובים;

4. לשלם את דמי השירות ודמי השימוש; ו

5. להשתתף בישיבות ועד הבעלים ולהשתתף בהן באופן פעיל.

ד. יזם רשאי להיות חבר בוועדת הבעלים רק אם יש בבעלותו יחידות שלא נמכרו
במקרקעין בבעלות משותפת.

ה. ועדת בעלים תבחר מבין חבריה את יושב ראש אותה
ועדה, אשר ייצג אותה בפני הישות הניהולית ו-RERA.

ו. על ועדות בעלים יחולו ההוראות והתנאים הקבועים בחוק זה, בהחלטות שניתנו מכוחו
ובתקנון.

ז. בכפוף להוראות חוק זה, RERA תיתן תקנון.

ח. חברותו של בעלים בוועדת הבעלים תופסק אם יפסיק
לעמוד באחת מדרישות החברות האמורות בפסקה (ג) לסעיף
זה, ובמקרה זה תמנה RERA חבר מחליף העומד בדרישות אלו
.

אני. RERA רשאית, בכל עת, להקים מחדש ועדת בעלים, בתנאי שהחברים החדשים
יעמדו בדרישות החברות בוועדת הבעלים.

ישיבות ועדות בעלים
סעיף (23)

א. ועדת בעלים תתכנס בקביעות כל שלושה (3) חודשים, כלומר ארבע (4)
פעמים בשנה; וישיבתה הראשונה תכונס תוך שלושים (30) יום מתאריך
הקמתה. ישיבות ועד הבעלים יהיו תקפות אם נכחו
רוב חבריה, ובלבד שהיו"ר או סגן היו"ר שלה נוכחים
.

ב. במידת הצורך, רשאי ועד הבעלים לכנס ישיבה יוצאת דופן,
ובלבד שיודיע מראש ל-RERA על התאריך והשעה של ישיבה זו ועל הסיבות
לכינוסה.

ג. בהצבעה על החלטות והמלצות ועדת הבעלים,
לכל אחד מחבריה יהיה קול אחד (1), בין אם בבעלותו יחידה אחת (1) או מספר
יחידות במקרקעין בבעלות משותפת. במקרה של שוויון,
יהיה קול מכריע ליושב ראש האסיפה.

ד. על הגוף הניהולי לקבוע מקום לקיום ישיבות ועד הבעלים
, ועליו למנות דיווח של ועד הבעלים להכנת הדוחות
והפרוטוקולים של ישיבות אלו.

חובות ועדות בעלים
סעיף (24)

ועדת בעלים תצטרך אך ורק:

1. לוודא כי הגורם הניהולי נוטל על עצמו את ניהולם, התפעול,
התחזוקה והתיקון של החלקים המשותפים בהתאם לחוק זה, להחלטות
שניתנו מכוחו ולתקנת ניהול מבנים;

2. לסקור ולספק את ההמלצות הנדרשות לגבי התקציבים השנתיים לאחזקת
המקרקעין בבעלות משותפת; ולצורך כך לבקש את
הדוחות הכספיים של נכסי מקרקעין בבעלות משותפת;

3. לדון במכשולים ובקשיים הקשורים לניהול, תפעול,
תחזוקה ותיקון של חלקים משותפים; ולהגיש את ההמלצות הדרושות
על כך לישות הניהולית או ל-RERA, לפי העניין;

4. לקבל ולהודיע לגוף הניהולי על התלונות וההצעות שהוגשו
על ידי בעלים ודיירים בגין ניהול, תפעול, תחזוקה
ותיקון של חלקים משותפים; ולהגיש תלונות והצעות אלו ל- RERA אם

הישות הניהולית לא תפנה אליהם תוך ארבעה עשר (14) ימים ממועד
ההודעה על כך;

5. לבקש RERA להחליף את הגוף הניהולי של כל פרויקט מקרקעין הנכלל
בקטגוריה 3, כאמור בפסקה (א) לסעיף (18) לחוק זה; ולספק
ייעוץ מתאים ל-RERA בבחירה ומינוי של
ישות ניהולית חדשה;

6. להודיע לישות הניהול או ל-RERA על כל ליקוי בחלקים המבניים של המקרקעין
בבעלות משותפת; או כל נזק או פגם בחלקים המשותפים
הדורשים תיקון דחוף;

7. לתאם עם RERA, ישות הניהול או הרשות המוסמכת לגבי
כל עניין בטיחותי, סביבתי, ביטחוני או אחר הקשור למקרקעין
בבעלות משותפת; ו

8. להגיש לישות הניהולית כל הצעה לגבי אופן השימוש בחלקים
משותפים; או לגבי תיקון תקנת ניהול מבנים, ובמקרה
זה התיקון חייב באישור RERA.

סעיף דמי שירות
(25)

א. בעלים ישלם לישות הניהולית את חלקו בדמי השירות השנתיים
כדי לכסות את הוצאות הניהול, התפעול, התחזוקה והתיקון של החלקים המשותפים.
חלק זה יחושב, בשיטה הרלוונטית שאושרה על ידי המנכ"ל
, לפי יחס בין שטח יחידת הבעלים לשטח הכולל של המקרקעין
בבעלות משותפת. מפתח ישלם את חלקו בדמי השירות השנתיים
בגין יחידות שלא נמכרו, ובגין היחידות שנמכרו בגינן הוא מתחייב,
לפי הוראות חוזה המכירה או הסכם ההזמנה, לשלם את
דמי השירות בשם הרוכש. .

ב. לצורך יישום פסקה (א) לסעיף זה, חלקו של הבעלים
בדמי השירות יחושב על סמך שטח יחידתו כפי שנרשם בפנקס
המקרקעין.

סעיף דמי שימוש
(26)

מפתח ראשי יהיה רשאי לגבות דמי שימוש מבעלים או מפתחי משנה
בתמורה לניהול, תפעול, תחזוקה או תיקון של
החלקים המשותפים בפרויקט האב. דמי שימוש כאלה חלים לגבי
מבנים שהושלמו, בניינים שנמצאים בשלבי בנייה וקרקעות פנויות. הבעלים או של מפתח המשנה

חלקם של דמי השימוש יחושב בשיטה שאומצה בהתאם להחלטה
הרלוונטית שהוציא המנהל הכללי, ובלבד ששיטה זו תואמת
את הצהרת הקהילה הראשית המאושרת.

סעיף אישור דמי שירות ודמי שימוש
(27)

א. לישות ניהולית אסור לגבות מבעלים, או לגבות מהם, סכומים כלשהם
בתמורה לניהול, תפעול, תחזוקה או תיקון של
חלקים משותפים או מתקנים משותפים; או מכל סיבה אחרת, מבלי לקבל תחילה
את האישור הרלוונטי של RERA. אישור זה יינתן בהתאם
להצהרת הקהילה הראשית המאושרת ולכללים והקריטריונים הרלוונטיים שאושרו
על ידי המנהל הכללי.

ב. למטרות יישום סעיף (א) של סעיף זה, RERA אינה רשאית לאשר או
לאשר את תקציב דמי השירות או דמי השימוש אלא אם כן הוא אושר על ידי
חברת ביקורת מוסמכת המוכרת על ידי RERA למטרה זו.

ג. במידת הצורך, RERA רשאית לאשר תקציב דמי שירות זמני עד
לאישור התקציב הנזכר בפסקה (ב) של סעיף זה. התקציב הזמני
יאושר בהתאם לכללים שנקבעו על פי ההחלטה הרלוונטית
שניתנה על ידי המנהל הכללי.

אי תשלום של דמי שירות או דמי שימוש

מאמר (28)

בעלים או מפתח משנה אינם רשאים להימנע מתשלום דמי השירות או
דמי השימוש שאושרו על ידי RERA. בעלים אינו רשאי לוותר על התעניינותו בחלקים משותפים כדי
להימנע מתשלום החיובים המגיעים ממנו.

מאמר מניעת הבעלים משימוש ביחידות
(29)

למפתח או לישות ניהולית אסור לנקוט כל פעולה נגד בעלים כדי
למנוע ממנו להשתלט על היחידה שלו או להשתמש בה או להשתמש בחלקים משותפים או
במתקנים משותפים, בכוונה לאלץ אותו לשלם דמי שירות או שירותי שירות
בניגוד להוראות. הנהלים הקבועים בחוק זה ובהחלטות שניתנו
מכוחו.

סעיף הפקדה וסילוק דמי שירות
(30)

א. ישות ניהול חייבת לפתוח חשבון דמי שירות עבור כל
מקרקעין בבעלות משותפת עם בנק מורשה לפעול באמירויות ומוכר על ידי RERA.

ב. בהתאם לכללים שנקבעו על פי ההחלטה הרלוונטית שניתנה על ידי
המנהל הכללי, הישות הניהולית חייבת להפקיד את דמי השירות שהיא גובה
בחשבון האמור בפסקה (א) של סעיף זה תוך שבעה (7) ימי עבודה
מתאריך גביית חיובים אלה.

ג. הסכומים המופקדים בחשבון דמי השירות אינם עשויים, מכל סיבה
שהיא, להיות כפופים לעיקול לטובת נושי הישות הניהולית.

ד. עד למינוי חברת ניהול על ידי RERA, על היזם לקחת על עצמו
את ניהול המקרקעין בבעלות משותפת ולקיים את דמי השירות
ששולמו על ידי הבעלים בחשבון דמי השירות הרלוונטי, כקבוע בחוק זה.

ה. אין להיפטר מהכספים שהופקדו בחשבון דמי השירות, וניתן
להשתמש בהם רק למטרות הבאות:

1. תשלום עבור שירותי ניקיון Common Parts;

2. תשלום עבור שירותי אבטחה ובטיחות במקרקעין בבעלות משותפת;

3. תשלום עבור תפעול, תחזוקה, תיקון ושיפור של חלקים משותפים
ואבזוריהם, אבזורם והתקנותיהם; ועל שימור אותו במצב טוב
;

4. תשלום דמי ביטוח מקרקעין בבעלות משותפת;

5. תשלום כל עמלה עבור ביקורת החשבונות והתקציבים הקשורים לחשבון דמי שירות
;

6. תשלום דמי חברת הניהול, לפי הסכום ודרך התשלום
שנקבעו על ידי RERA;

7. לכסות את הוצאות הניהול של היזם הקשורות לפרויקטים גדולים, כפי
שאושר על ידי RERA;

8. יצירת רזרבה במזומן לכיסוי הוצאות חירום, או להחלפת ציוד והתקנים
ב-Common Parts, אשר יש להפקיד בחשבון נפרד
מחשבון דמי השירות ואין להיפטר מהם לכל מטרה, מלבד
במצבי חירום קריטיים, מבלי לקבל תחילה את אישור RERA;

9. תשלום כל עמלה או עלויות בתמורה לבדיקה; או פיקוח על הניהול,
התפעול, התחזוקה והתיקון של נכס מקרקעין בבעלות משותפת על ידי RERA; ו

10. כיסוי כל עלויות אחרות שנקבעו במסגרת הצהרת הקהילה הראשית ואושרה
על ידי RERA, כנדרש לניהול, תפעול, תחזוקה ותיקון
של חלקים משותפים.

ו. כאשר עתודת המזומנים הנזכרת בסעיף משנה (ה)(8) של סעיף זה אינה מספיקה
לכיסוי הוצאות חירום, ה-DLD רשאית, בכפוף לקבלת
האישור הרלוונטי מראש של RERA, לבקש מהבעלים לכסות הוצאות אלו.

סעיף פיקדון וסילוק דמי שימוש
(31)

א. מפתח ראשי חייב לפתוח חשבון דמי שימוש עבור כל פרויקט גדול בבנק
המורשה לפעול באמירויות ומוכר על ידי RERA.

ב. בהתאם לכללים שנקבעו על פי ההחלטה הרלוונטית שניתנה על ידי
המנהל הכללי, על הישות הניהולית לגבות דמי שימוש ולהפקידם
בחשבון האמור בפסקה (א) של סעיף זה תוך שבעה (7)
ימי עבודה מתאריך גביית חיובים אלה.

ג. כאשר המפתח משתמש במתקנים נפוצים למטרות מסחריות רווחיות
בהתבסס על אישור ה-DLD, עליו להפקיד אחוז מהרווחים הנקיים שנוצרו
משימוש זה בחשבון דמי השימוש תוך עשרה (10) ימים ממועד גביית
התמורה מהשימוש של המתקנים המשותפים. אחוז זה
מהרווח הנקי ייקבע בהתאם להחלטה הרלוונטית שהוציא המנהל
הכללי.

ד. הכספים שהופקדו בחשבון דמי השימוש ישמשו רק למטרות
האמורות בפסקה (ה) של סעיף (30) לחוק זה ביחס למתקנים משותפים בפרויקט
הגדול.

ה. בנוסף למטרות הנזכרות בפסקה (ה) של סעיף (30) לחוק זה, המפתח
הראשי רשאי, בכפוף לקבלת אישור מראש של RERA, להשתמש בחלק מהכספים
המופקדים בחשבון דמי השימוש למטרות תיקון ותחזוקה
באזורים בבעלות היזם בפרויקט האב, בתנאי ששטחים אלה
זמינים לשימוש הציבור ללא תמורה.

ו. הסכומים המופקדים בחשבון דמי השימוש אינם עשויים, מכל סיבה
שהיא, להיות כפופים לעיקול לטובת נושי המפתח הראשי.

סעיף גביית דמי שירות ודמי שימוש
(32)

א. לישות הניהולית תהיה שעבוד על כל יחידה בגין דמי שירות שלא שולמו בגינה
. אין להיפטר מיחידה אלא אם כן ישולמו חיובים אלה לישות
הניהולית.

ב. כאשר בעלים לא ישלם את חלקו בדמי השירות או כל חלק מהם,
על הישות הניהולית לבקש ממנו לשלם את החיובים הללו בתוך שלושים (30) יום ממועד
קבלת ההודעה הרלוונטית בכתב שאושרה על ידי RERA. במקרה של כישלון של
הבעלים לשלם את החיובים בתוך מגבלת זמן זו, התביעה הכספית שהוגשה על ידי
ישות הניהול נגד הבעלים תהיה ניתנת לאכיפה על ידי שופט ההוצאה לפועל ב-
RDSC בהתאם לכללים והנהלים הרלוונטיים שאומצו על ידי RDSC .

ג. במידת הצורך, רשאי שופט ההוצאה לפועל המוסמך להורות כי יחידה שהבעלים
לא ישלם לגביה את חלקו בדמי השירות תימכר במכירה פומבית לצורך
גביית חיובים אלה.

ד. בעלים שלא ישלם את חלקו בדמי השירות חייב לשלם כל אגרה
והוצאות משפט, או שכר טרחת עורכי דין, שיישפטו על ידי שופט ההוצאה לפועל המוסמך.

ה. RERA תקבע את אופן מסירת ההודעה האמורה בפסקה (ב)
של סעיף זה.

ו. הוראות מאמר זה חלות על גביית דמי שימוש המגיעים
למפתחים ראשיים.

סעיף ביקורת ובדיקה
(33)

א. RERA תבדוק; ולבקר את הניהול, התפעול, התחזוקה והתיקון
של הנכסים המשותפים בבעלות משותפת, החלקים המשותפים והמתקנים המשותפים. למטרות אלה
, ל-RERA תהיה הסמכות:

1. לבדוק מקרקעין בבעלות משותפת, חלקים משותפים ומתקנים משותפים; ולוודא
את התאמתם למטרות המיועדות, מבלי לפגוע בתפקידי
הרשות המוסמכת;

2. לרשום הפרות ולהגיש הודעות למפתחים או לגורמים ניהוליים, לפי העניין
, כאשר הוכח כי הם לא הצליחו לשמור על הרכוש המשותף
, החלקים המשותפים או המתקנים המשותפים במצב טוב; ולהעניק
להם מגבלות זמן לפי הצורך כדי לתקן הפרות כאלה;

3. לבחון את ההכנסות שנזקפו, ואת ההוצאה שחויבה, בחשבון דמי השירות
ובחשבון דמי השימוש; ולצורך כך, לבקש כל
מידע, נתונים או הצהרות ולהעסיק מבקר מוסמך המוכר על ידי RERA
בהקשר זה;

4. לשקול את התלונות שהוגשו נגד מפתחים, גופים ניהוליים או
ועדות בעלים ביחס לניהול, תפעול, תחזוקה ותיקון של
מקרקעין, חלקים משותפים ומתקנים משותפים בבעלות משותפת; ולנקוט את
הפעולות הנדרשות לגביו;

5. לבחון את החוזים וההסכמים שנכרתו על ידי גופי ניהול עם תאגידים
וחברות תחזוקה, אבטחה, ניקיון, ביטוח ותאגידים אחרים;
ו

6. להפעיל כל חובות או סמכויות אחרות שהוטלו לה על ידי המנהל הכללי.

ב. RERA רשאית למיקור חוץ כל אחת מחובותיה ולהאציל כל אחת מסמכויותיה לפי סעיף
(א) של סעיף זה לכל אדם טבעי או משפטי בהתאם לתנאים
ולכללים הרלוונטיים שאושרו על ידי המנהל הכללי.

כריתת חוזים והסכמים
סעיף (34)

א. גורם ניהולי יערוך חוזים והסכמים עם
תאגידים וחברות אחזקה, אבטחה, ניקיון, ביטוח ואחרים במידה
הנדרשת על מנת לאפשר לו למלא את חובותיו וחובותיו כקבוע בחוק זה.

ב. ישות ניהולית חייבת לספק ל-RERA, כל שישה (6) חודשים, דוח תקופתי
על ניהול ועבודות התחזוקה שבוצעו
בנכסים משותפים בבעלות משותפת, חלקים משותפים ומתקנים משותפים. במידת הצורך, RERA רשאית לבקש
מהישות הניהולית לספק לה כל מידע או הצהרה על
ההכנסות וההוצאות הקשורות לדמי שירות או לדמי שימוש.

מאמר עבודות תיקון ותחזוקה
(35)

א. כאשר נקבע לשביעות רצונה של RERA שחלקים משותפים או
מתקנים משותפים אינם מתוחזקים כדין, או אינם נשמרים במצב טוב, נקי וניתן לשירות
, RERA רשאית למסור הודעה בכתב לישות הניהולית המבקשת ממנה
לנקוט בכל פעולה נדרשת. או לבצע את עבודות התיקון או התחזוקה הרלוונטיות שהוא
מוצא לנכון.

ב. RERA חייבת לציין בהודעה הנזכרת בפסקה (א) של סעיף זה, את
עבודות התיקון והתחזוקה הנדרשות ואת תאריכי ההתחלה והסיום של
עבודות אלו.

ג. מקום שהישות הניהולית לא תבצע עבודות תיקון או תחזוקה בהתאם
לסעיף (א) של סעיף זה, RERA רשאית למנות כל גורם אחר לבצע את
כל העבודות הללו או כל אחת מהן; ולחייב את העלויות וההוצאות שנגרמו בעניין זה
בחשבון דמי השירות או בחשבון דמי השימוש האמורים
בסעיף (30) וסעיף (31) לחוק זה, בהתאמה.

פיקדון לתיקון חלקים משותפים ומתקנים משותפים
סעיף (36)

א. גוף ניהול חייב להעמיד ערבות בנקאית, לטובת ה-DLD ובסכום
שהוא יקבע, ביחס לכל נכסי מקרקעין בבעלות משותפת המנוהלים על ידי
אותו גוף ניהול. הערבות הבנקאית תוחזק כפיקדון שישמש
לתיקון כל נזק שנגרם לחלקים משותפים או למתקנים משותפים כתוצאה
מהשמטה או רשלנות מצד הישות הניהולית.

ב. כאשר נכס מקרקעין, חלקים משותפים או מתקנים משותפים בבעלות משותפת נגרם
נזק כתוצאה ממעשה, רשלנות או מחדל של הישות הניהולית,
RERA רשאית להגיש הודעה בכתב לישות הניהולית המבקשת ממנה לתקן
נזק כזה בתוך מגבלת הזמן. שצוין על ידי RERA.

ג. אם הישות הניהולית לא תתקן את הנזק בתוך המועד
הקבוע בהודעה שנמסרה לה בהתאם לפסקה (ב) של סעיף זה, RERA רשאית
למנות כל גורם אחר למלא את כל הדרישות או חלק מהדרישות האמורות בהודעה
ולנכות . העלויות וההוצאות שנגרמו בעניין זה מהערבות הבנקאית
האמורה בפסקה (א) של סעיף זה.

חוסר יכולת של מפתחים או חברות לניהול פרויקטים בבתי מלון
מאמר (37)

א. מקום שבו הוכח מפתח או חברה לניהול פרויקטים בבתי מלון כבלתי כשירים
או שאינם מסוגלים לנהל נכסי מקרקעין בבעלות משותפת או חלקים משותפים בפרויקטים הנכללים
בקטגוריה 1 או 2, כאמור בפסקה (א) של סעיף (18) לחוק זה, ב.
באופן המבטיח את קיימותם וניתנותם, רשאי המנכ"ל למנות
חברת ניהול מתמחה שתבצע את הניהול והתפעול של
אותם מקרקעין בבעלות משותפת או חלקים משותפים.

ב. הוראות סעיף (א) של סעיף זה יחולו אם
הוכח כי מפתח ראשי אינו כשיר או שאינו מסוגל לנהל את המתקנים המשותפים בפרויקט אב באופן
המבטיח את קיימותם ואת יכולתם.

אי-כשירות של חברות ניהול
סעיף (38)

a. Where RERA deems that a Management Company is incompetent, unqualified, or
unable to manage and maintain Common Parts in Real Property projects that falls
in Category 3, as stated in paragraph (a) of Article (18) of this Law, RERA may appoint
a replacement Management Company to undertake the management of the Jointly
Owned Real Property. In this case, RERA must adhere to the following procedures:

1. notify the Owners Committee of the violations committed by the Management
Company, and seek its opinion regarding such violations;

2. serve a written warning on the Management Company stating its mistakes and
wrong practices with respect to the management, operation, maintenance, and
repair of Common Parts; whereupon the Management Company may respond
to that written warning within fourteen (14) days from the date of service of the
warning;

3. appoint a certified audit firm to audit the Service Charges account and verify the
Management Company’s compliance with the Service Charges budget approved by
RERA; and

4. grant the Management Company a time limit to hand over the management
of the Jointly Owned Real Property to the replacement Management Company
within thirty (30) days from the date of issue of RERA’s decision appointing that
replacement Management Company.

b. Where any damage to property in the Jointly Owned Real Property or Common Parts
is caused by the acts of the substituted Management Company, that company shall be
liable for the cost of remedy of this damage, which shall be deducted from the bank
guarantee provided by that company, as referred to in paragraph (a) of Article (36) of
this Law.

Alterations to Jointly Owned Real Property
Article (39)

a. Without prejudice to the construction legislation in force in the Emirate, an Occupant
may make substantial alterations or modifications to the structure or external
appearance of his Unit, or to any part of the Jointly Owned Real Property, only after
obtaining the approval of the Master Developer, the DLD, and the Competent Authority.

b. An Occupant who violates the provisions of paragraph (a) of this Article shall be liable
for remedying, at his own expense and in the manner prescribed by Master Developer
or RERA, any damage arising from the alterations or modifications made by him.

c. Where an Occupant fails to remedy the damage in accordance with paragraph (b) of
this Article, RERA or the Master Developer may appoint any entity to remedy such
damage; and hold the Occupant liable for the remedy costs and expenses.

d. Subject to the provisions of the Building Management Regulation, an Occupant and
his guests must use Common Parts only for their intended purposes, and in a manner
that does not prejudice the rights of others to use these Common Parts, disturb them,
or endanger their safety or the safety of the Jointly Owned Real Property.

Liability of Developers
Article (40)

a. Subject to the provisions governing contractor agreements, as stipulated in the above-
mentioned Federal Law No. (5) of 1985, a developer shall remain liable, for a period of
ten (10) years from the date of obtaining the completion certificate of the Real Property
project developed by him, to remedy or rectify any defects in the structural parts of the
Jointly Owned Real Property.

b. The Developer shall remain liable, for a period of one (1) year from the date of handover
of the Unit to the Owner, for repairing or replacing defective installations in the
Jointly Owned Real Property. These include mechanical and electrical works, sanitary
and sewerage installations, and similar installations. Where an Owner refrains from
taking possession of his Unit for any reason, the above-mentioned liability period shall
commence from the date of obtaining the completion certificate of the Real Property
project developed by the Developer.

ג. בכפוף להוראות פסקאות (א) ו-(ב) של סעיף זה, אין בחוק זה
כדי למנוע או לפגוע בכל זכויות או התחייבויות שניתנו לבעלים כלפי
מפתחים על פי כל חקיקה אחרת.

ד. הסכם שנערך לאחר כניסת חוק זה לתוקף והסותר, בכל
דרך שהיא, את הוראות סימן זה, יראו בטל ומבוטל.

סעיף ביטוח מקרקעין בבעלות משותפת
(41)

א. גורם ניהולי חייב לבטח את המקרקעין בבעלות משותפת במסגרת פוליסת ביטוח
המכסה את האחזקה והבנייה מחדש של
המקרקעין בבעלות משותפת במקרה של שריפה, נזק או הרס מכל סיבה שהיא. למטרות אלו
, המוטב בביטוח חייב להיות הגורם הניהולי.

ב. על הישות הניהולית לבטח את המקרקעין בבעלות משותפת מפני
אחריות לנזק ולנזקי גוף שנגרמו על ידי דיירים או צדדים שלישיים.

ג. דמי ביטוח לתשלום על ידי בעלים יחושבו על פי
חוזי הביטוח שנכרתו עם חברות הביטוח וייכללו בדמי השירות
.

סעיף ליישוב סכסוכים
(42)

בנוסף לתפקידים המוקצים ל-RDSC על פי החקיקה התקינה, ל-RDSC
תהיה סמכות השיפוט הבלעדית לדון ולקבוע בכל המחלוקות ואי ההסכמות
הקשורות לזכויות ולחובות הקבועות בחוק זה ובהחלטות שניתנו על
-פי זה, בהתאם. עם הכללים והנהלים הרלוונטיים שאומצו על ידי
RDSC.

סעיף אגרות
(43)

סעיף תשלום הכנסות
(47)

בתמורה למתן האישורים ומתן השירותים הקבועים בחוק זה
ובהחלטות שניתנו לפיו, תגבה ה-DLD את האגרות שנקבעו
על פי ההחלטה הרלוונטית שניתנה על ידי יושב ראש המועצה המבצעת.
סנקציות ועונשים מנהליים.

מאמר (44)

א. מבלי לפגוע בכל עונש מחמיר הקבוע בכל חיקוק אחר, מי
שעושה מעשה המהווה הפרה של הוראות חוק זה וההחלטות
שניתנו מכוחו, ייענש בקנס שלא יפחת ממיליון
דירהם (1,000,000.00 AED). ). עם חזרה על אותה הפרה תוך
שנה (1) ממועד ההפרה הקודמת, יוכפל סכום הקנס
. קנס לא יעלה על שני מיליון דירהם (AED 2,000,000.00).

ב. המעשים המהווים הפרה של הוראות חוק זה, והקנסות שנקבעו
לכל אחד ממעשים אלה, ייקבעו על פי החלטת
יושב ראש המועצה הרלוונטית.

אכיפת חוק

מאמר (45)

למי שיועמד בהחלטת המנהל הכללי תהיה יכולת של
פקידי אכיפת החוק לרשום את המעשים שבוצעו בניגוד להוראות
חוק זה וההחלטות שניתנו מכוחו. למטרה זו, הם רשאים להנפיק את
דוחות ההפרה הדרושים ולבקש את עזרתם של ישויות ממשלתיות מודאגות באמירות
, לרבות אנשי משטרה.

תלונות

מאמר (46)

כל צד שנפגע רשאי להגיש תלונה בכתב למנכ"ל נגד כל
החלטה או אמצעי שננקטו נגדו לפי חוק זה וההחלטות שניתנו מכוחו
, תוך שלושים (30) יום ממועד ההודעה על ההחלטה
או הצעד הנידונים. התלונה תוכרע, תוך שלושים (30) יום ממועד
הגשתה, על ידי ועדה שתרכיב המנהל הכללי לשם כך.
מבלי לפגוע בזכותו של המתלונן לפנות ל-RDSC כדי לבקש סעד כלשהו, ההחלטה
שניתנה לגבי התלונה תהיה סופית.

האגרות והקנסות שנגבו לפי חוק זה וההחלטות שניתנו
לפיו ישולמו לאוצר הציבורי של הממשלה.

סעיף ציות
(48)

א. על כל המפתחים, גופי הניהול ועמותות הבעלים לעמוד בהוראות
חוק זה תוך שישה (6) חודשים ממועד כניסתו לתוקף. במקרה הצורך,
רשאי המנהל הכללי להאריך תקופת חסד זו לאותה תקופה.

ב. הוראות חוק זה יחולו מבלי לפגוע בהוראות החוזים
שנכרתו לפני מועד כניסתם לתוקף בין מפתחים לבעלים והצהרות
הקהילה הראשית שאושרו והוגשו ל-RERA, למעט
ההוראות הקשורות לפטור החל על חוקת הבעלים.
עמותות.

ירושה של אגודות בעלים לפי ישויות ניהול
סעיף (49)

כל הזכויות והחובות של אגודות בעלים, הנובעות לפני מועד כניסת
חוק זה לתוקף, מועברות בזאת לגורמים המנהלים.

סעיף הוצאת החלטות
יישום (50)

המנהל הכללי ייתן את ההחלטות הנדרשות ליישום
חוק זה. החלטות אלה יפורסמו בעיתון הרשמי של ממשלת
דובאי.

מבטל
מאמר (51)

א. חוק מס' (27) התשס"ז (27) הנ"ל מבוטל בזאת. כל הוראה בכל
חיקוק אחר תבוטל גם ככל שתעמוד בסתירה להוראות
חוק זה.

ב. התקנון, התקנות וההחלטות שניתנו לפי
חוק מס' (27) מתשס"ז (27) הנ"ל, ימשיכו בתוקף, ככל שאינם סותרים את חוק זה, עד למתן
תקנון, תקנות והחלטות מחליפים חדשים.
.

מאמר פרסום והתחלה
(52)

חוק זה יפורסם בעיתון הרשמי וייכנס לתוקף שישים (60)
ימים לאחר תאריך פרסומו. מוחמד בן ראשיד אל מכתום	חוק מס' (4) משנת 2019
שליט דובאי	בִּדְבַר
הונפק בדובאי ב-4 בספטמבר 2019 מקביל ל-5 Muharram 1441 AH	סוכנות הפיקוח על הנדל"ן

חוק מס' (4) משנת 2019
בדבר
הסוכנות לפיקוח על מקרקעין

אנחנו, מוחמד בן ראשיד אל מקטום, שליט דובאי,

לאחר עיון ב:

חוק מס' (3) משנת 2003 להקמת המועצה המבצעת של האמירות של דובאי;

חוק מס' (8) משנת 2007 בדבר חשבונות נאמנות לפיתוח נכסי מקרקעין באמירות
דובאי;

חוק מס' (16) משנת 2007 להקמת הסוכנות לפיקוח על מקרקעין;

חוק מס' (13) משנת 2008 להסדרת רישום המקרקעין הזמני באמירות דובאי
ותיקוניו;

חוק מס' (13) משנת 2012 להקמת מכון הנדל"ן של דובאי;

חוק מס' (7) מתשע"ג-2013 לעניין מחלקת מקרקעין;

חוק מס' (8) משנת 2018 בנוגע לניהול ממשלת דובאי משאבי אנוש
;

החלטת המועצה המבצעת מס' (6) משנת 2010 המאשרת את חוק העזר ליישום חוק
מס' (13) משנת 2008 להסדרת מרשם המקרקעין הזמני באמירות דובאי; והחלטת
המועצה המבצעת מס' (37) משנת 2015 הסדרת מקצוע הערכת נכסי מקרקעין
באמירות דובאי,

עשה בזאת חוק זה.

הגדרות
מאמר (1)

למילים ולביטויים הבאים, בכל מקום שהוזכרו בחוק זה, תהיה המשמעות
המצוינת מול כל אחד מהם, אלא אם כן ההקשר מרמז אחרת:
אמירות: האמירות של דובאי.

המועצה המבצעת

DLD

מנכ"ל

RERA

מנכ"ל

פעילות נדל"ן

: המועצה המבצעת של אמירות דובאי.

: מחלקת הקרקעות של דובאי.

: מנכ"ל ה-DLD.

: סוכנות הפיקוח על הנדל"ן.

: המנכ"ל של RERA.

: הפעילויות הקשורות למקרקעין ש-RERA מוסמכת
להעניק רישוי באמירות לפי חוק זה, ההחלטות שניתנו
מכוחו והחקיקה התקינה באמירות
.

פרויקטים לפיתוח נדל"ן: הפרויקטים הכוללים בנייה של
מבנים ומתחמים רב קומות למגורים,
מסחר, תעשייה או למטרות מרובות.

מקרקעין בבעלות משותפת: בניין, לרבות החלקים והאביזרים
שהוקצו לשימוש משותף, והקרקע שעליה
בנוי אותו בניין; או קרקע המחולקת
ליחידות או חלקות קרקע המיועדות
לבעלות יחיד.

תחולת החוק על RERA
סעיף (2)

הוראות חוק זה יחולו על הסוכנות לפיקוח על מקרקעין שהוקמה
לפי חוק מס' (16) התשס"ז (16) הנ"ל כתאגיד ציבורי, בעל
אישיות משפטית וכישורים משפטיים הנדרשים לביצוע כל המעשים והדיספוזיציות
המבטיחים. השגת יעדיו, ואשר קשורה ל-DLD.

המשרד הראשי של RERA
סעיף (3)

המשרד הראשי של RERA יהיה ממוקם באמירויות. RERA רשאית להקים סניפים
בתוך האמירות בהתאם להחלטת המנהל הכללי.

מטרות RERA
סעיף (4)

RERA שואפת:

1. לתרום לפיתוח מגזר הנדל"ן באמצעות מערך משולב של
נהלים רגולטוריים ופיקוחיים המשפרים את תפקידו של מגזר זה בפיתוח
הכלכלי המקיף של האמירות;

2. לספק סביבה בטוחה ותומכת לפרויקטים לפיתוח נדל"ן
באמירויות כדי להבטיח שהזכויות של מפתחי נדל"ן ומשקיעים
מוגנות;

3. לעמוד בקצב הצמיחה המתמשכת של האמירויות במגזר הנדל"ן
ובכל הפעילויות הנלוות;

4. לקדם את תפקידם של אזרחי איחוד האמירויות במגזר הנדל"ן, וליישם
תוכניות ופרויקטים המאפשרים להם לעסוק בפעילויות נדל"ן; ו

5. לקבוע את העקרונות וקוד ההתנהגות של פעילות נדל"ן, ולפתח
את האמנות הרלוונטיות.

פונקציות של RERA

מאמר (5)

לצורך השגת מטרותיה, ל-RERA יהיו החובות והסמכויות:

1. להסדיר, לבקר ולפקח על חשבונות נאמנות לפיתוח מקרקעין, ולאשר
את המוסדות הבנקאיים והפיננסיים המוסמכים לנהל חשבונות אלה;

2. לאשר את הכללים המסדירים את מקצועות הפיתוח, המכירה, החכירה והתיווך
של מקרקעין; מקצוע הערכת מקרקעין; ניהול
מקרקעין בבעלות משותפת; ופעילויות מקרקעין אחרות;

3. להסדיר ולהעניק רישיון לפעילות מקרקעין, ולבקר ולפקח על הגורמים
המבצעים פעולות אלה כדי להבטיח את עמידתם בחקיקה המסדירה
את תחום המקרקעין;

4. להסדיר ולבקר את החשבונות הקשורים לניהול ותפעול
מקרקעין בבעלות משותפת בהתאם לחקיקה הרלוונטית החלה;

5. להציע את החקיקה הנדרשת להסדרת עבודתם של אנשים המנהלים
פעילות מקרקעין;

6. להוציא את התקנון הנדרש להסדרת ההכשרה והכשרת צוות
המפעלים המורשים לקיים פעילות מקרקעין;

7. לרשום את העוסקים בפעילות מקרקעין בפנקסים הרלוונטיים שהיא
מנהלת לצורך כך, ולהנפיק תעודות זיהוי לאנשים העוסקים בפעילות
מקרקעין;

8. לשקול ולחקור תלונות שהוגשו נגד המנהלים
פעילות מקרקעין ולנקוט בגינן את הפעולות וההחלטות הנדרשות;

9. ביקורת; צג; ולבדוק את התפעול, הניהול והתחזוקה של
מקרקעין בבעלות משותפת, חלקים משותפים ומתקנים משותפים כדי להבטיח את קיימותם
, ולבקר חשבונות וספרים רלוונטיים, בהתאם
לחקיקה הרלוונטית הרלוונטית;

10. לאשר פרויקטים לפיתוח נדל"ן באמירויות, לעקוב אחר אחוזי
ההשלמה שלהם ולהוציא את ההחלטות וההמלצות הרלוונטיות, בהתאם
לחקיקה הרלוונטית הרלוונטית;

11. להנפיק את האישורים הנדרשים לתוכן פרסומות נדל"ן באמירויות
, לרבות באזורי פיתוח מיוחדים ובאזורים חופשיים כגון
המרכז הפיננסי הבינלאומי של דובאי; ולפקח ולצנזר את התוכן הזה בתיאום
עם הגורמים המוסמכים באמירות;

12. לפתח וליישם תוכניות ופרויקטים המקדמים את תפקידם של
אזרחי איחוד האמירויות במגזר הנדל"ן ומעודדים אותם לעסוק במגזר זה;

13. לפתח וליישם תוכניות אינפורמטיביות והעלאת מודעות על הזכויות
והחובות של הצדדים העוסקים בתחום הנדל"ן, בתיאום עם
מכון הנדל"ן של דובאי;

14. לפתח ולעדכן מדיניות ומחקרים שמטרתם איזון בין היצע
וביקוש בשוק הנדל"ן, ולהגיש אותם לאישור המנכ"ל
לקראת אישור סופי של הוועד הפועל; ו

15. להפעיל כל חובות או סמכויות אחרות הנדרשות להשגת מטרות
RERA, כפי שהוקצו לה על ידי המועצה המבצעת.

סעיף הגוף המנהל של RERA
(6)

הגוף הביצועי של RERA יורכב מהמנכ"ל ומספר
עובדים אדמיניסטרטיביים, כספיים וטכניים, להם חוק מס' (8) משנת 2018 בדבר ניהול
ממשלת דובאי משאבי אנוש, וההחלטות שניתנו בעקבותיו
. , יחול.

מינוי ותפקידי המנכ"ל
סעיף (7)

א. המנכ"ל ימונה על פי החלטת יו"ר הוועד הפועל
.

ב. המנכ"ל יפקח על עבודתה ופעילותה של RERA באופן שיבטיח את
השגת יעדיה. בפרט, למנכ"ל יהיו החובות והסמכויות
:

1. להכין את המדיניות הכללית ואת התוכניות האסטרטגיות והפיתוח של RERA, להגיש
אותן לאישור המנכ"ל ולעקוב אחר יישומן;

2. להכין את המבנה הארגוני של RERA, ולהגיש אותו למנכ"ל
לאישור לקראת אישור סופי של המועצה המבצעת;

3. להציע את הפרויקטים, היוזמות, הפעילויות והתכניות התורמים להשגת
יעדי RERA ומאפשרים ל-RERA לממש את תפקידיה
; ולהגיש אותו למנכ"ל לאישור;

4. להגיש דוחות תקופתיים למנהל הכללי על
תוצאות העבודה והביצועים של RERA;

5. להציע את טיוטת ההחלטות המינהליות והטכניות וחוקי העזר המסדירים
את עבודת RERA, ולהגיש אותן למנכ"ל לאישור,

6. לפקח על עבודת הגוף המבצע של RERA; ו

7. להפעיל כל תפקיד וסמכויות אחרות שיוטל עליו המנהל הכללי.

משאבים פיננסיים של RERA
סעיף (8)

המשאבים הכספיים של RERA יהיו מורכבים מ:

1. התמיכה שהוקצתה ל-RERA בתקציב ה-DLD; ו

2. כל משאב אחר שאושר על ידי המנכ"ל בהתאם לחקיקה
בתוקף.

הוצאת החלטות יישום
סעיף (9)

יושב ראש הוועד הפועל ייתן את ההחלטות הנדרשות ליישום
הוראות חוק זה.

מאמר החלפה וביטולים
(10)

א. חוק זה גובר על חוק מס' (16) משנת 2007 הנ"ל.

ב. ה-DLD מצליח בזאת את RERA למלא את כל הפונקציות הקשורות לרישום
חוזי שכירות והסדרת היחסים בין בעלי דירות לשוכרים,
וכן לממש את כל שאר התפקידים הקשורים לחוזי שכירות, הקבועים בחקיקה
התקינה באמירויות.

ג. כל הוראה בכל חיקוק אחר מתבטלת בזאת ככל שהיא סותרת
את הוראות חוק זה.

מאמר פרסום והתחלה
(11)

חוק זה יפורסם בעיתון הרשמי ויכנס לתוקף ביום
פרסומו.

מוחמד בן ראשיד אל מקטום
שליט דובאי

צו מס' (31) משנת 2016
בעניין

המשכנתא של קרקע מוענקת
באמירות דובאי

הונפק בדובאי ב-4 בספטמבר 2019
מקביל ל-5 Muharram 1441 AH

צו מס' (31) משנת 2016
בדבר
משכנתא של קרקע מוענקת באמירות דובאי

אנחנו, מוחמד בן ראשיד אל מקטום, שליט דובאי,

לאחר עיון ב:

חוק מס' (7) משנת 2006 בדבר רישום מקרקעין באמירות דובאי;

חוק מס' (14) משנת 2008 בדבר משכנתא באמירות דובאי;

חוק מס' (4) משנת 2011 להקמת מוסד הדיור מוחמד בן ראשיד וחוק
העזר ליישום שלו;

חוק מס' (7) מתשע"ג-2013 לעניין מחלקת מקרקעין;

צו מס' (4) משנת 2010 המסדיר את העברת הבעלות לאדמות תעשייה ומסחר מוענקות
באמירות דובאי;

הצו שניתן ב-14 במאי 1996 המאשר את משכנתא הקרקע שניתנה על ידי
ממשלת דובאי שלגביה ניתנו שטרי בעלות על ידי מחלקת הקרקעות;

ההנחיות שניתנו ב-20 בספטמבר 1994 בנוגע לקרקע שניתנה על ידי הממשלה
לאזרחי איחוד האמירויות באמירות דובאי; ו

ההנחיות שניתנו ביום 5.6.96 לעניין ביצוע הצו שניתן
ביום 14.5.96 בדבר משעבוד קרקע מוענקת,

הוציא בזאת צו זה.

הגדרות
מאמר (1)

למילים ולביטויים הבאים, בכל מקום שהוזכרו בצו זה, תהיה המשמעות
המצוינת מול כל אחד מהם, אלא אם כן ההקשר מרמז אחרת:
אמירות: האמירות של דובאי.

מֶמְשָׁלָה

DLD

MRHE

דירקטוריון
מנהל כללי
הנהנה

: ממשלת דובאי.

: מחלקת הקרקעות.

: מוסד הדיור של מוחמד בן ראשיד.

: מועצת המנהלים של MRHE.

: מנכ"ל ה-DLD.

: אדם טבעי או משפטי שיש לו זכות שימוש
בקרקע מוענקת.

מוענקת קרקע מסחרית או תעשייתית

ארץ מוענקת

קרקע ממושכנת

משכנתא

בעל משכנתא

ישות מוסמכת

: חלקת קרקע בבעלות הממשלה
ומוענקת למוטב לשימוש מסחרי או
תעשייתי.

: קרקע מוענקת למגורים, מוענקת
קרקע מסחרית או תעשייתית, או כל
קרקע אחרת שניתנת על ידי הממשלה.

: מוענקת קרקע ממושכנת יחד עם כל
בניינים או מבנים שעליהם.

: נהנה שיש לו זכות שימוש
בקרקע מוענקת.

: נושה המלווה כסף לממשכן
כנגד קרקע מוענקת שניתנה כבטוחה.

: הגורם המוסמך באמירויות הממונה
על רישוי בניית
מבנים ומבנים אחרים.

סעיף אישור ותנאים למשכנתא
(2)

a. A Beneficiary is authorised to mortgage Granted Land in favour of any of the banks or
financing institutions licensed to operate in the Emirate. This mortgage shall be legally
valid and binding on both parties.

b. For the mortgage referred to in paragraph (a) of this Article to be valid and legally
effective, the following conditions must be met:

1. the purpose of mortgaging the Granted Commercial or Industrial Land must be to
invest the loan in exploiting the land for the purpose for which it is granted;

2. the purpose of mortgaging the Granted Residential Land must be to invest the loan in
the maintenance, expansion, construction, or reconstruction of an existing building;

3. יש לרשום את המשכנתא על פי הכללים והנהלים
הקבועים בחוק מס' (14) מתשס"ח (2008) הנ"ל; ו

4. כל תנאים אחרים שנקבעו, בתיאום עם ה-MRHE, על ידי ה-DLD בהתאם
להחלטה שהוציא המנהל הכללי בעניין זה.

קרקע מוענקת למגורים: חלקת קרקע בבעלות הממשלה ומוענקת למוטב
למגורים.

רישום משכנתאות
סעיף (3)

א. ה-DLD אינו רשאי לרשום כל משכנתא שאינה עומדת בתנאים האמורים
בפסקה (ב) לסעיף (2) לצו זה.

ב. בעת רישום המשכנתא של קרקע מוענקת, על ה-DLD לוודא כי
הסכם המשכנתא:

1. קובע כי ההלוואה תשמש להשגת המטרה שלשמה ניתנת הקרקע
;

2. מצורף היתר בנייה שהוגש על ידי המשכון אשר ניתן
על ידי הגורם המוסמך; ו

3. מצורף כל מסמך או מידע אחר שה-DLD עשויה לדרוש מהמשכן
למסור על מנת לוודא את אמיתות המידע הכלול בהסכם
המשכנתא ולהבטחת יישום הסכם כאמור.

קרקע שהוענקה לגופים הקשורים לממשלה
וליזמי נדל"ן
סעיף (4)

א. את הקרקע המוענקת לגופים הקשורים לממשלה, או לחברות שבהן
מחזיקים הממשלה או הגופים הקשורים אליה לפחות חמישים אחוז (50%) מההון,
ניתן למשכן ללא כל תנאי או מגבלה.

ב. הקרקע המוענקת ליזמי מקרקעין לצורך
פיתוח מקרקעין ניתנת על בסיס רכוש וניתן למשכן או להיפטר בכל
דרך שהיא ללא כל תנאים ומגבלות.

שעבוד הכנסות מקרקעין שנבנו על
קרקע מסחרית או תעשייתית מוענקת

מאמר (5)

א. על אף האמור בסעיף (2) וסעיף (4) לצו זה,
ניתן לשעבד את הכנסת המקרקעין שנבנו על קרקע מסחרית או תעשייתית מוענקת
, פרט למקרקעין, לטובת כל אחד מהבנקים או המוסדות המממנים
המורשים . לפעול באמירויות. במקרה זה, ינהל בעל המשכון את המקרקעין
ויגבה את הכנסתו עד לפירעון ההלוואה, או לפי הסכמת שני
הצדדים.

ב. לצורך יישום הוראות פסקה (א) לסעיף זה, ה-DLD
תיצור רישום בפנקס הרישום של הקרקע המסחרית או התעשייה המוענקת
כדי לציין שההכנסה של הנכס המקרקעין שנבנה על אותה קרקע משועבדת
לטובת של בעל המשכון.

הליכים לעיקול קרקע ממושכנת
סעיף (6)

משכון או מחליפו לא ימלאו את התחייבויותיו על פי הסכם המשכנתא
, רשאי בעל המשכון או מחליפו לפתוח בהליכי עיקול על
הקרקע הממושכנת ומכירתה במכירה פומבית בפיקוח ה-
DLD ובהתאם לאומץ. הליכים, ובלבד שתוגש לממשכן או
למחליפו הודעה, באמצעות הנוטריון, לפחות שלושים (30) יום לפני תחילת
הליכי עיקול, לביצוע התחייבויותיו.

דיון בתביעות הנוגעות למקרקעין ממושכן
סעיף (7)

א. בתי המשפט ידונו בכל בקשה או תביעה הנוגעת למשכנתא של קרקע מוענקת.

b. Where a Mortgagor or his successor defaults on repayment of his debt within the
grace period prescribed in Article (6) hereof, the execution judge shall issue, upon the
Mortgagee’s request, a foreclosure order in respect of the mortgaged Real Property in
order to sell the same at public auction in accordance with the relevant procedures
adopted by the DLD.

Payment of Mortgaged Land Foreclosure Proceeds
Article (8)

a. Without prejudice to the rights of the MRHE as a preferential creditor, the Mortgagor’s
debts shall be paid from the proceeds of the foreclosure sale of the Mortgaged Land
after deducting the following amounts:

1. court fees and costs;

2. the fees and costs of the sale of the Mortgaged Land at public auction and fees and
costs for the registration of the sale with the DLD; and

3. the fees payable in accordance with the above-mentioned Law No. (4) of 2010 for
the transfer of title to industrial and commercial land, where these fees have not
been paid upon the registration of the mortgage.

b. The balance of the price of sale of Granted Commercial or Industrial Land at public
auction, if any, shall be paid to the Mortgagor.

c. The balance of the price of sale of Granted Residential Land at public auction, if any,
shall be paid towards the purchase of a house that shall be registered as a grant in the
name of the Beneficiary or towards providing him with any other Housing Services as
the MRHE deems appropriate. However, if the remaining amount is not sufficient to
purchase a house, that amount shall be paid to the Mortgagor.

Sale of Granted Residential Land
Article (9)

Notwithstanding the provisions of Article (6) hereof and where a Mortgagor or his
successor defaults on repayment of his debts, Granted Residential Land may not be sold
without first obtaining the approval of the Board of Directors. This approval shall be
granted in accordance with the relevant rules and conditions adopted by the Board of
Directors.

Mortgage Validity
Article (10)

All mortgages registered with the DLD on the land granted by the effective date of this
Decree are hereby deemed valid and effective.

Invalidity of Violating Dispositions
Article (11)

כל רשות או הסכם שנכרתו תוך הפרה של הוראות צו זה יהיו
בטלים, לא יהיו בעלי השפעה משפטית, ולא ניתן יהיה לרשום אותו ב-DLD.

הוצאת החלטות יישום
סעיף (12)

המנהל הכללי ייתן את ההחלטות הנדרשות ליישום הוראות
צו זה.

מבטל
מאמר (13)

הצו הנ"ל שניתן ביום 14.5.96 וההנחיות שניתנו
לביצועו ביום 5.6.1996 מבוטלים בזאת. כל הוראה בכל
חיקוק אחר תבוטל גם ככל שתעמוד בסתירה להוראות צו זה
.

מאמר התחלה ופרסום
(14)

צו זה נכנס לתוקף ביום הוצאתו, ויפורסם בעיתון
הרשמי.

מוחמד בן ראשיד אל מקטום
שליט דובאי

הונפק בדובאי ב-1 בנובמבר 2016
מקביל ל-1 Safar 1438 AH

החלטת מועצת ההנהלה מס' (37) משנת 2015
הסדרת המקרקעין

מקצוע הערכת שווי
באמירות דובאי

החלטת המועצה המבצעת מס' (37) משנת 2015
הסדרת מקצוע הערכת נכסי מקרקעין
באמירות דובאי

אנחנו, חמדאן בן מוחמד בן ראשיד אל מקטום, יורש העצר של דובאי, יו"ר
המועצה המבצעת,

לאחר עיון ב:

חוק מס' (9) משנת 2004 בדבר המרכז הפיננסי הבינלאומי של דובאי ותיקוניו
;

חוק מס' (7) משנת 2006 בדבר רישום מקרקעין באמירות דובאי;

חוק מס' (16) משנת 2007 להקמת הסוכנות לפיקוח על מקרקעין;

חוק מס' (14) משנת 2009 בנוגע לתמחור של שירותים ממשלתיים באמירות דובאי
ותיקוניו;

חוק מס' (35) משנת 2009 בדבר ניהול הכספים הציבוריים של ממשלת
דובאי ותיקוניו;

חוק מס' (7) מתשע"ג-2013 לעניין מחלקת מקרקעין;

צו מס' (22) משנת 2009 לגבי אזורי פיתוח מיוחדים באמירות דובאי;

החלטת מועצת ההנהלה מס' (25) משנת 2009 אישור האגרות והקנסות של
הסוכנות לפיקוח על המקרקעין;

החלטת מועצת ההנהלה מס' (30) משנת 2013 אישור אגרות מחלקת מקרקעין;
ו

החקיקה הקובעת והסדרת אזורים חופשיים באמירות דובאי,

פרסם בזאת החלטה זו.

הגדרות
מאמר (1)

למילים ולביטויים הבאים, בכל מקום שהוזכרו בהחלטה זו, תהיה
המשמעות המצוינת מול כל אחד מהם, אלא אם כן ההקשר מרמז אחרת:

איחוד האמירויות הערביות

אמירות

DLD

RERA

מנכ"ל

הערכת שווי מקרקעין

: איחוד האמירויות הערביות.

: אמירות דובאי.

: מחלקת הקרקעות.

: סוכנות הפיקוח על הנדל"ן.

: מנכ"ל ה-DLD.

: אומדן שווי השוק של מקרקעין ספציפיים בתאריך
מסוים ולמטרה מסוימת, בהתבסס על מיקומו,

מאפיינים, מפרטים וגורמים אחרים שעשויים להשפיע על ערכו.

מקצוע: מקצוע הערכת מקרקעין.

פירמה: חברה או בעלות יחידה המוסמכת לעסוק במקצוע

באמירות.

מעריך שווי: אדם טבעי הרשום ברשימה לעסוק במקצוע באמירויות
באמצעות פירמה או דרך בנק או
מוסד פיננסי מורשה.

מעריך מתאמן: אדם טבעי הרשום ברשימה ומורשה לקבל
הכשרה לעיסוק במקצוע.

הרשאה: מסמך שהונפק על ידי RERA המאשר לחברה לעסוק במקצוע
באמירויות לאחר מילוי התנאים
והדרישות המפורטים כאן על ידי אותה פירמה.

גליל: רישום נייר או אלקטרוני המתוחזק על ידי RERA שבו מעריכים

ומעריכים מתלמדים, העומדים בתנאים ובדרישות
המפורטים כאן, רשומים.

ספר הערכת נכסי מקרקעין: הספר שהונפק על ידי ה-DLD המכיל את הסטנדרטים של
הערכת מקרקעין.

סעיף היקף היישום
(2)

הוראות החלטה זו יחולו על כל אדם העוסק במקצוע
באמירות, לרבות אזורי פיתוח מיוחדים ואזורים חופשיים כגון
המרכז הפיננסי הבינלאומי של דובאי. החלטה זו לא תחול על גופים ממשלתיים ועל
העוסקים במקצוע המועסקים על ידי גופים אלה.

פונקציות של RERA
סעיף (3)

למטרות החלטה זו, ל-RERA יהיו החובות והסמכויות:

1. לקבוע בקשות לרישום, חידוש רישום והחזרה של
מעריכים; לרישום מעריכים מתאמנים בגלגול; ולשינוי הפרטים שלהם
ברשימה, בהתאם לתנאים ולדרישות שאומצו הרלוונטיים;

2. לקבוע בקשות להרשאות ולחידוש הרשאות של חברות
ובעלות יחיד המעוניינים לעסוק במקצוע;

3. לשקול ולחקור תלונות שהוגשו נגד אנשים העוסקים במקצוע
ומעריכים מתלמדים, ולנקוט את הפעולות הנדרשות לגביהן;

4. להנפיק תעודות זיהוי למעריכים;

5. לערוך מחקרים על העיסוק במקצוע באמירות במטרה
לפתחו;

6. לפקח, לבקר ולבדוק את פעילותם של אנשים העוסקים במקצוע כדי
להבטיח את עמידתם בהחלטה זו ובתנאי הרישום
או ההרשאה שלהם;

7. לפקח על הכשרתם וההסמכה של מעריכים ומעריכים מתלמדים;

8. לקבוע עקרונות, אתיקה ומסורות של המקצוע;

9. להכין את הטפסים הנדרשים ליישום הוראות החלטה זו;

10. ליצור את הרול ולקבוע את צורתו ואת הנתונים והמידע שיש
להזין בו; ו

11. לבצע כל תפקיד אחר הנדרש להסדרת המקצוע באמירות.

עיסוק במקצוע
סעיף (4)

א. אף אדם טבעי אינו רשאי לעסוק במקצוע באמירויות מבלי להיות רשום
ברשימה.

ב. אף אדם משפטי פרטי אינו רשאי לעסוק במקצוע באמירויות ללא
אישור לכך על ידי RERA.

ג. אף חברה, בנק או מוסד פיננסי באמירות אינם רשאים להעסיק או להעסיק כל אדם בתור
מעריך שווי, אלא אם כן הוא רשום ברשימה.

ד. על שמאי העובד בבנק או במוסד פיננסי נאסר לספק
שירותי הערכת מקרקעין לכל גורם מלבד הבנק או המוסד הפיננסי שעבורם
הוא עובד.

סעיף דרישות רישום
(5)

כדי להירשם ברשימה כמעריך שווי, על המבקש:

1. להיות אזרח איחוד האמירויות;

2. להיות בכושר מלא;

3. להיות בעל התנהגות טובה ומוניטין ולא נידון על עבירה פלילית או פשע אחר
הפוגע בכבוד או במהימנות, אלא אם כן הוא שוקם או חנינה על ידי
הרשויות המוסמכות;

4. להיות בעל הכישורים האקדמיים ותעודות ההכשרה שנקבעו
על פי החלטת המנהל הכללי הרלוונטית;

5. בעל ניסיון עבודה של לא פחות משנתיים (2) בתחום
הערכת מקרקעין, או שסיים את תקופת ההכשרה שנקבעה על פי החלטה זו;

6. לשלם את האגרות הקבועות על פי החלטה זו; ו

7. לעמוד בכל דרישה אחרת שנקבעה על פי ההחלטות הרלוונטיות שניתנו על ידי ה-
DLD.

פטור מדרישות רישום
סעיף (6)

א. אנשים טבעיים העוסקים במקצוע באמירויות לפני מועד תוקף
החלטה זו יהיו פטורים מעמידה בהוראות פסקאות משנה
(4) ו-(5) של סעיף (5) של החלטה זו.

ב. על אף האמור בסעיף משנה (1) של סעיף (5) של החלטה זו,
RERA רשאית לרשום ברשימה אזרח שאינו איחוד האמירויות כמעריך, ובלבד שיש לו, בנוסף
לעמידה בדרישות רישום אחרות, ניסיון בעבודה של לא פחות
מחמש (5) שנים רצופות בתחום הערכת שווי מקרקעין.

סעיף הליכי רישום
(7)

ההרשמה לרשימת תבוצע בהתאם לנהלים הבאים:

1. בקשה לרישום ברשימה תוגש ל-RERA בטופס
שנקבע למטרה זו, הנתמכת במסמכים הנדרשים על-ידי RERA;

2. RERA תשקול את הבקשה ותוודא שהמבקש עומד בכל הדרישות
שנקבעו בהחלטה זו ובהחלטות שניתנו מכוחה
;

3. RERA תקבע את הבקשה בהתאם לתנאים ולדרישות
שנקבעו כאן. RERA חייבת להודיע למבקש על החלטתה הרלוונטית
תוך עשרה (10) ימי עבודה ממועד הגשת הבקשה העומדת
בכל התנאים והדרישות, ויש לנמק החלטה זו כאשר הבקשה
נדחית; ו

4. RERA תנפיק תעודות זיהוי לאנשים הרשומים ברשימה. צורת
הכרטיסים הללו והמידע שיש לכלול בהם ייקבעו בהחלטה
של המנכ"ל של RERA.

תוקף הרישום
סעיף (8)

רישום מעריכים יהיה תקף לתקופה של שנה אחת (1) וניתנת לחידוש לאותה
תקופה. יש להגיש בקשה לחידוש תוך שלושים (30) יום לפני מועד
פקיעת הרישום.

מאמר מעריך מתאמן
(9)

א. בקשה לרישום כמעריך מתלמד תוגש ל- RERA בטופס
שנקבע למטרה זו, בתמיכה בכל המסמכים הנדרשים, לרבות התחייבות
הדרכה שהונפקה על ידי פירמה המאשרת את אישורה להכשיר את הפונה.

ב. המשרד המספק הכשרה לעיסוק במקצוע חייב להיות בעל ערך בעל
ניסיון עבודה של לא פחות מחמש (5) שנים באמירות.

ג. חברות יישא באחריות כלפי צדדים שלישיים בגין מעשיהם של מעריכים המתאמנים שלהם
לאורך תקופת ההכשרה שלהם.

ד. RERA עשויה לדרוש מחברה להכשיר בו-זמנית לכל היותר שלושה (3)
מעריכים מתאמנים. על חברה זו לספק ל-RERA דוח דו-שנתי על הדייקנות והמחויבות
של מעריכים מתאמנים, ועמידתם בדרישות ההכשרה;
ועליו לספק ל-RERA דוח מפורט על כל מעריך מתאמן בתום תקופת
ההכשרה.

מאמר תקופת הכשרה
(10)

תקופת ההכשרה של מעריך מתאמן היא שנה אחת (1) שמתחילה מתאריך רישומו
לרשימת התפקידים. על חברת ההכשרה להודיע ל-RERA כאשר מעריך החניך
נעדר יותר משלושים (30) ימים רצופים או ארבעים (40) ימים לא רצופים במהלך
שנת ההכשרה על מנת ש-RERA לאמת את הסיבות להיעדרות. כאשר הוכח כי ההיעדרות
היא ללא סיבה תקפה, RERA תבטל את מעריך ההדרכה מה-roll.

סעיף דרישות הנפקת הרשאות (11)

אדם המבקש אישור חייב:

1. להיות אזרח איחוד האמירויות;

2. להיות מעריך שווי, או להעסיק מעריך שווי לניהול החברה או הבעלים הבלעדי שיינתן לו
ההרשאה;

3. לשלם את האגרות הקבועות על פי החלטה זו; ו

4. לעמוד בכל דרישה אחרת שנקבעה על פי ההחלטות הרלוונטיות שהונפקו על ידי ה-
DLD.

תוקף הרשאה
סעיף (12)

הרשאה תהיה בתוקף לתקופה של שנה אחת (1), הניתנת לחידוש לאותה תקופה.
יש להגיש בקשה לחידוש בתוך שלושים (30) יום לפני מועד פקיעת
תוקף האישור.

סעיף (13) של נהלי מתן אישור

אישור יינתן בהתאם לנהלים הבאים:

1. מבקש המעוניין לעסוק במקצוע יגיש בקשה לרישיון
מסחרי לרשות הרישוי המסחרי המוסמכת באמירויות, בהתאם
לחקיקה ולנהלים הרלוונטיים שננקטו על ידה;

2. רשות הרישוי המסחרית תפנה את הבקשה ל- RERA לבחינה טכנית
ולוודא שהיא עומדת בתנאים ובדרישות
שננקטו למתן האישור;

3. RERA תקבע בקשה העומדת בכל התנאים והדרישות תוך
עשרה (10) ימי עבודה ממועד הפניה של הבקשה, והחלטתה צריכה
להיות מנומקת מקום שהבקשה נדחית;

4. לאחר מתן הרשאה
תסיים רשות הרישוי המסחרית המוסמכת את הליכי הוצאת הרישיון המסחרי; ו

5. לאחר מתן הרשאה, RERA תזין את כל הפרטים הבסיסיים של
המשרד, לרבות כתובתו, בעליו ומנהלו, וכן מעריכים המועסקים
בו, במאגר המידע המנוהל על ידי RERA לצורך כך.

סעיף פתיחת סניפים של פירמות
(14)

לפי בקשת פירמה, RERA רשאית לאשר פתיחת סניפים עבור המשרד
בתוך האמירות. הבקשה לפתיחת סניף תקבע בכפוף לדרישות
שנקבעו בהחלטת המנהל הכללי הרלוונטית.

תוכן מאמר דוחות שווי מקרקעין
(15)

על מעריך שווי לערוך דו"ח על כל הערכות מקרקעין שהוא מבצע, ועל דו"ח זה
להכיל:

1. שם הגורם המבקש את הערכת שווי מקרקעין;

2. מטרת הערכת שווי המקרקעין;

3. תיאור המקרקעין נשוא הערכת שווי המקרקעין, הנתמך בתכנית
של חלקת הקרקע שעליה הוא בנוי;

4. הבסיס להערכת השווי, דהיינו שווי השוק של המקרקעין המחושב בהתאם
לאמות המידה הקבועות בספר הערכות המקרקעין;

5. מועד הערכת שווי המקרקעין;

6. מערכת היחסים בין מעריך השווי לבין הגורם המבקש את
הערכת שווי המקרקעין;

7. ההנחות, אם קיימות, שהמעריך הסתמך עליהן או אימץ לצורך השלמת עבודתו
בהתאם לתקנים הקבועים בספר הערכות מקרקעין;

8. אסמכתא לכך שהדוח נערך בהתאם לספר הערכות מקרקעין
;

9. שווי המקרקעין נשוא הערכת שווי המקרקעין במספרים ובמילים
;

10. שמו וחתימתו של מעריך השווי ומספר רישומו בגלימה;

11. התכניות והמסמכים שעל פיהם ערוך דוח הערכת מקרקעין,
כגון תכנית האתר שהונפקה על ידי גורמים מוסמכים באמירויות, תמונות מקרקעין,
תעודת גמר וחוזי שכירות; ו

12. כל מידע אחר שנקבע בהתאם להחלטות הרלוונטיות שהוציא ה-
DLD.

חובות העוסקים במקצוע
סעיף (16)

אדם העוסק במקצוע באמירויות חייב:

1. לעמוד בעקרונות היושר והיושר, ובקוד האתי של המקצוע
שאושר על ידי RERA למטרה זו;

2. לשמור על הדיוק ועל העקרונות והמסורות של המקצוע בעת מילוי
תפקידו;

3. לשמור על סודיות הנתונים או המידע שאליהם עשויה להיות לו גישה במהלך
ביצוע הערכת שווי מקרקעין;

4. לעמוד בדרישה כי מעריך שווי חייב לכלול את שמו ומספרו של

רישום ברשימת כל התכתובות, התעודות והדוחות שהוא מוציא;

5. להכין דוחות עבודה לכל מטלת הערכת שווי מקרקעין שבוצעה ולשלוח תקציר
של דוחות אלו ל-RERA באמצעים הרלוונטיים שאושרו על ידי RERA;

6. לשמור על אתיקה של המקצוע בהתנהלות מול עמיתים, ולהימנע
מתחרות בלתי הוגנת בהם או לבקר את פועלם בפומבי;

7. לשמור רישום נייר או אלקטרוני של כל מטלת הערכת שווי מקרקעין שבוצעה,
שבה
כלולים עותקים של הדוחות הכתובים, התכתבויות ותזכירים הקשורים למשימה זו;

8. לשמור את הרישומים, הדוחות והקבצים של כל הנכסים המוערכים במשך חמש (5) שנים לפחות
לאחר השלמת משימת הערכת השווי או ממועד מסירת הדוח
הסופי. המנהל הכללי יקבע את סוגי הרישומים הללו ואת המידע
שיש לרשום בהם;

9. לעמוד בטופס ובדרישות הבסיסיות האחרות של
דוח הערכת מקרקעין; לכלול את המידע החובה של המקרקעין והזכויות המצורפות
לו באותו דוח; ולמסור אותו למבקש את
הערכת שווי המקרקעין;

10. לעמוד בתקנים ובשיטות של הערכת שווי מקרקעין הקבועים בספר
הערכות מקרקעין;

11. לא להעסיק אדם שאינו רשום בפנקס לביצוע
הערכות שווי מקרקעין;

12. לעמוד בדרישה שאף בעל חברה אינו רשאי להחזיק ביותר מחברה אחת באמירויות
;

13. לעמוד בדרישה כי מעריך שווי חייב לעסוק במקצוע באמצעות
פירמה, בנק או מוסד פיננסי;

14. לעמוד בדרישה שאף מעריך שווי אינו רשאי לעבוד עבור יותר מחברה אחת באמירויות
; ו

15. לעמוד בכל התחייבות אחרת שנקבעה בהתאם להחלטות הרלוונטיות שניתנו על ידי
ה-DLD.

הסכם הערכת שווי מקרקעין
סעיף (17)

א. על המשרד לערוך הסכם הערכת שווי מקרקעין עם הגורם המבקש
את הערכת שווי המקרקעין. הסכם זה חייב לקבוע את הזכויות והחובות
של הצדדים, ובמיוחד חייב לציין:

1. המקרקעין שיוערכו;

2. מטרת הערכת שווי המקרקעין;

3. תקופת השלמת הערכת שווי מקרקעין; ו

4. השיקול הכספי לביצוע הערכת שווי מקרקעין.

ב. אם יתעורר מחלוקת בין פירמה לבין גורם המבקש הערכת שווי מקרקעין
ביחס להסכם הערכת שווי מקרקעין, תהיה ל-RERA הסמכות
לדון בסכסוך זה באמצעות ועדה שתקום בהתאם להחלטת
המנהל הכללי בעניין זה. הערכה.

מאמר כניסה למקרקעין
(18)

במקרה שעבודתו של מעריך שווי מחייבת אותו להיכנס למקרקעין נשוא הערכת שווי המקרקעין, על מעריך השווי להודיע על כך מראש
למשתכן במקרקעין או לסוכנו, ועליו להסכים עמו על מועד מתאים לכניסה.
ולבדוק
את המקרקעין. כמו כן על מעריך השווי לקבוע את הנתונים והמידע שיש
למסור לו לצורך השלמת הערכת שווי מקרקעין.

מאמר קבלת רישיונות
(19)

הרשאה שניתנה לפירמה לפי החלטה זו אינה פוטרת אותה
מלקבל כל רישיונות אחרים הנדרשים על ידי הישויות הממשלתיות הנוגעות בדבר באמירות
.

סעיף עמלות
(20)

In return for issuing Authorisations, registration on the Roll, and other services rendered
by RERA pursuant to this Resolution, RERA shall collect the fees set forth in Schedule (1)
attached hereto.

Violations and Administrative Penalties
Article (21)

a. Without prejudice to any stricter penalty stipulated in any other resolution, a person
who commits any of the acts stipulated in Schedule (2) attached hereto shall be
punished by the fine indicated opposite that act.

b. Upon repetition of the same violation within one (1) year from the date of the previous
violation, the amount of the fine referred to in paragraph (a) of this Article shall be
doubled. A fine must not exceed two hundred thousand Dirhams (AED 200,000.00).

ג. בנוסף לעונש של קנס הנזכר בפסקה (א) של סעיף זה, RERA רשאית
לנקוט באחד או יותר מהאמצעים הבאים נגד מפר:

1. להשעות את המפר מעיסוק במקצוע לתקופה שלא תעלה על שישה
(6) חודשים;

2. לחייב את המפר להשתתף בהכשרה או קורסי הכשרה לתקופות ובכפוף
לתנאים שקבעה RERA בעניין זה;

3. למחוק את המפר מהרול; ו/או

4. לשלול את אישור המפר.

סעיף אכיפת החוק
(22)

עובדי RERA המוצעים על פי החלטה של המנהל הכללי יהיו
בעלי יכולת של קציני אכיפת החוק לתעד את המעשים שבוצעו תוך הפרה
של הוראות החלטה זו וההחלטות שניתנו בהתאם לה. בתפקיד
זה, הם רשאים להוציא את דוחות ההפרה הדרושים, ובמידת הצורך לפנות
לסיוע מאנשי המשטרה.

מאמר תלונה
(23)

כל צד שנפגע רשאי להגיש תלונה בכתב למנהל הכללי נגד כל
החלטה או אמצעי שננקטו נגדו על פי החלטה זו תוך שלושים (30) יום ממועד
ההודעה על ההחלטה או הצעד הנדון. התלונה תוכרע
, תוך שלושים (30) יום ממועד הגשתה, על ידי ועדה
שתרכיב המנהל הכללי לשם כך, וההחלטה שניתנה לגבי התלונה
תהיה סופית.

החזרה לכתבה ברשימה
(24)

המנהל הכללי רשאי להחזיר לתפקידו כל אדם שנמחק מהפנקס, ובלבד שאדם
זה עומד בדרישות הרישום בפנקס ושחלפו שנתיים (2) ממועד
מחיקתו.

תשלום אגרות וקנסות
סעיף (25)

אגרות וקנסות שנגבו בהתאם להחלטה זו ישולמו לאוצר הציבורי של
ממשלת דובאי.

סעיף ציות
(26)

כל אדם העוסק במקצוע באמירויות, לרבות אלה המועסקים על ידי
בעלות יחידה, חברות ומוסדות פיננסיים ובנקאים, עד תאריך כניסת
החלטה זו לתוקף חייב לעמוד בהוראותיה תוך שנה אחת (1) מתאריך תוקף זה
. המנהל הכללי רשאי להאריך תקופת חסד זו פעם אחת לאותה תקופה.

מבטל
מאמר (27)

כל הוראה בכל החלטה אחרת תבוטל במידה שהיא סותרת את
הוראות החלטה זו.

סעיף הוצאת החלטות
יישום (28)

המנהל הכללי יוציא את ההחלטות הנדרשות ליישום הוראות
החלטה זו.

מאמר פרסום והתחלה
(29)

החלטה זו תפורסם בעיתון הרשמי ותיכנס לתוקף ביום
פרסומה.

חמדאן בן מוחמד בן ראשיד אל מקטום
יורש העצר של דובאי

יו"ר המועצה הפועלת

הונפק בדובאי ב-17 באוגוסט 2015

מקביל ל-2 ה' אל-קידה 1436 ע"ה

לוח זמנים (1)
עמלות

SN	תיאור	עמלה (בדירהם)
1	הוצאת הרשאה חדשה או חידוש הרשאה	10,000,00
2	מתן אישור לפתיחת סניף של משרד באמירויות	10,000,00
3	רישום, חידוש רישום או החזרה של מעריך ערך ברשימה	5,000,00
4	רישום מעריך חניך בגלגול	500,00
5	וריאציה של פרטי הרישום על הרול	200,00
6	שינוי הפרטים של הרשאה	500,00
ר	הנפקת תחליף לכרטיס זיהוי שאבד או פגום של מעריך ערך או אישור שאבד או פגום	100,00

לוח (2)
הפרות וקנסות

SN	תיאור	עמלה (בדירהם)
1	עיסוק במקצוע באמירות על ידי אדם טבעי שאינו רשום ברל	20,000,00
2	עיסוק במקצוע באמירות על ידי אדם משפטי פרטי ללא אישור	30,000,00
3	התקשרות על ידי פירמה של כל אדם שאינו רשום ברשימה לעסוק במקצוע	10,000,00
4	הגשת מסמכים או מידע כוזבים לצורך רישום ברשימה או לקבלת הרשאה	10,000,00
5	עיסוק במקצוע לאחר פקיעת ההרשאה ללא סיבה המקובלת על RERA	5,000,00 AED לחודש עיכוב, עד 50,000,00 AED. חלק מחודש יעוגל כלפי מעלה לחודש שלם.
6	עיסוק במקצוע לאחר פקיעת הרישום לרול ללא סיבה המקובלת על RERA	500,00 AED לחודש עיכוב, עד 5,000,00 AED. חלק מחודש יעוגל כלפי מעלה לחודש שלם.
ר	אי עמידה בהתחייבויות הקבועות בסעיף (16) של החלטה זו	5,000,00
8	הפרעה לעבודתם של עובדי RERA	5,000,00
9	סירוב על ידי פירמה להכשיר מעריך מתאמן ללא סיבה מוצדקת, אי מתן הכשרה מתאימה למעריך מתאמן, או אי שליחת דוחות על מעריך המתאמן ל-RERA	5,000,00
10	ביצוע כל מעשה אחר המהווה הפרה של הוראות החלטה זו מלבד המעשים האמורים לעיל בתוספת זו	2,000,00

חוק מס' (7) משנת 2013

לגבי מחלקת הקרקעות

חוק מס' (7) משנת 2013
לעניין מחלקת מקרקעין

אנחנו, מוחמד בן ראשיד אל מקטום, שליט דובאי,

לאחר עיון ב:

ההכרזה שניתנה ב-24 בינואר 1960 על הקמת מחלקת טאבו (קרקע);

חוק מס' (7) התשנ"ז-1997 בדבר אגרות רישום מקרקעין ותיקוניו;

Law No. (3) of 2003 Establishing the Executive Council of the Emirate of Dubai;

Law No. (7) of 2006 Concerning Real Property Registration in the Emirate of Dubai;

Law No. (27) of 2006 Concerning Management of the Government of Dubai Human
Resources and its amendments;

Law No. (8) of 2007 Concerning Escrow Accounts for Real Property Development in the
Emirate of Dubai;

Law No. (26) of 2007 Regulating the Relationship between Landlords and Tenants in the
Emirate of Dubai and its amendments;

Law No. (27) of 2007 Concerning Ownership of Jointly Owned Real Property in the Emirate
of Dubai; and

Law No. (9) of 2009 Regulating the Interim Real Property Register in the Emirate of Dubai
and its amendments,

Do hereby issue this Law.

Title of the Law

Article (1)

This Law shall be cited as “Law No. (7) of 2013 Concerning the Land Department”.

Definitions

Article (2)

The following words and expressions, wherever mentioned in this Law, shall have the
meaning indicated opposite each of them unless the context implies otherwise:
Emirate: The Emirate of Dubai.

Ruler
Government
Executive Council

DLD

: His Highness the Ruler of Dubai.

: The Government of Dubai.

: The Executive Council of the Emirate of Dubai.

: The Land Department.

Chairman : The chairman of the DLD.

Director General : The director general of the DLD.

Real Property Activities : All material acts and legal dispositions related to the
development, sale, purchase, registration, regulation,
valuation, and leasing of Real Property in the Emirate, as well
as other Real Property activities and services performed,
regulated, or supervised by the DLD and its affiliated entities.

Scope of Application
Article (3)

The provisions of this Law shall apply to the Land Department established pursuant to the
above-mentioned Declaration issued on 24 January 1960.

Head Office of the DLD
Article (4)

The head office of the DLD shall be located in the Emirate, and the DLD may establish
branches and offices within the Emirate.

Objectives of the DLD
Article (5)

In its capacity as the Government entity in the Emirate responsible for regulating and
registering Real Property and promoting Real Property investment, the DLD shall have the
following objectives:

1. to create a world-class pro-investment Real Property environment;

2. to achieve the strategic goals of the Government in the Real Property sector;

3. to keep up with the latest international Real Property registration systems;

4. to improve the effectiveness of the Real Property regulation and control in the
Emirate;

5. to manage and develop the Real Property rental sector in the Emirate;

6. to update and develop Real Property registration systems to be consistent with the
latest international systems in this field;

7. לעודד השקעה בנדל"ן באמצעות יצירת
סביבה נוחה למשקיעי נדל"ן;

8. להגביר את התרומה של מגזר הנדל"ן לפיתוח המקיף
באמירויות; ו

9. לתכנן ולפתח אסטרטגיה משולבת לפיתוח נדל"ן באמירויות
להשגת מצוינות ברמה הבינלאומית.

פונקציות של מאמר DLD
(6)

בנוסף לתפקידים המוקצים לו על פי החקיקה התקינה, ל-DLD
יהיו החובות והסמכויות:

1. לקבוע ולעקוב אחר יישום המדיניות והאסטרטגיות הקשורות
ליישום התוכנית האסטרטגית של דובאי ביחס לפיתוח והסדרת
מגזר הנדל"ן באמירויות;

2. רישום מקרקעין באמצעות עדכון ופיתוח מערכות רישום מקרקעין
של ה-DLD כך שיתאימו למערכות הבינלאומיות העדכניות ביותר
בתחום זה;

3. להסדיר את פעילות הנדל"ן באמצעות קביעת הכללים המסדירים את
חשבונות הנאמנות לפיתוח מקרקעין, משרדי תיווך נדל"ן ובעלות משותפת
;

4. לעודד השקעה בנדל"ן באמצעות מתן
מידע ונתונים למשקיעים על הזדמנויות השקעה בנדל"ן באמירויות;

5. להציע את היוזמות והמדיניות הנדרשות להשגת יעדי ה-
DLD, במיוחד אלה הקשורים לקידום נדל"ן והשקעה באמירויות
;

6. להציע את החקיקה המסדירה את תחום הנדל"ן באמירויות, לבצע
הערכה שלאחר הגשת הבקשה לחקיקה כזו, להסדיר את היחסים בין
בעלי הדירות לשוכרים ולרשום חוזי חכירה של יחידות מקרקעין;

7. להעניק רישוי ופיקוח על פעילות מקרקעין באמירות ולפקח על
העוסקים בהן;

8. לקבוע, בשיתוף ובתיאום עם הגורמים המוסמכים, את
האמצעים המתאימים המבטיחים את ההגנה והיציבות של שוק הנדל"ן באמירויות
;

9. לבצע קידום נדל"ן בתוך האמירות ומחוצה לה באמצעות ארגון והשתתפות בכנסים, אירועים ותערוכות
נדל"ן מקומיים, אזוריים ובינלאומיים ;

10. לשקול בקשות של משקיעי נדל"ן לקבל את ההטבות שנקבעו
על פי החקיקה והמדיניות שאומצה על ידי ה-DLD;

11. להכין ולהוציא דוחות ומחקרים המתמחים בשוק הנדל"ן ובהגברת
המודעות בשוק זה, להכין עלונים ונתונים לתמיכה
במחקרים אלה, ולספק למקבלי החלטות את ממצאי המחקרים הללו כדי להפיק
מהם תועלת בקביעת ויישום. מדיניות ותכניות הממשלה;

12. לספק מידע ונתונים למשקיעים על הזדמנויות השקעה בנדל"ן
באמירויות;

13. לספק שירותי הערכת שווי מקרקעין;

14. לערוך סקרי קרקע וסקרים מחדש ולהוציא מפות שלהם;

15. להפיץ ידע בנדל"ן באמצעות הכנה ויישום
תוכניות הכשרה שונות לנדל"ן כדי להכשיר את העובדים בשוק הנדל"ן
, לרבות מפתחים, מתווכים בנדל"ן ואנשים אחרים העוסקים בפעילויות
נדל"ן באמירויות, ולהכין ולערוך מידע והסברה.
תוכניות להעלאת מודעות לזכויות וחובותיהם של העוסקים בתחום
הנדל"ן;

16. לספק ייעוץ נדל"ן מיוחד עבור מפתחי נדל"ן,
מתווכים, משקיעים ואחרים;

17. להכין וליישם תוכניות ופרויקטים התורמים לקידום תפקידם
של אזרחי איחוד האמירויות ולעידודם לעבוד במגזר הנדל"ן;

18. לארגן סמינרים, סדנאות וכנסים בתחום הנדל"ן שמטרתם לדון
בסוגיות הקשורות לשוק הנדל"ן ולהציע להם פתרונות הולמים
;

19. להעריך את ביצועי הגופים המסונפים ל-DLD ולוודא שהם
מבצעים את החובות והשירותים שהוטלו עליהם;

20. להכין, לפתח ולעדכן מעת לעת מסד נתונים מרכזי מאוחד לפעילות הנדל"ן
באמירות; ולהנגיש את הנתונים כדי לשרת את
המטרות והמטרות של התכנון וקבלת ההחלטות;

21. להקים מועצות וקבוצות מקרקעין, וועדות מייעצות, המורכבות
מבעלי מומחיות בתחומים השונים הקשורים למקרקעין כדי לספק ל-
DLD חוות דעת וייעוץ בנושאים המופנים אליו; ו

22. לבצע כל תפקיד אחר הנדרש להשגת מטרות ה-DLD.

יו"ר ה-DLD

מאמר (7)

א. יו"ר ימונה ל-DLD בהתאם לצו שיוציא השליט.

ב. היו"ר ייקח על עצמו את הפיקוח הכללי על ה-DLD ויקבל החלטות
שיראה לנכון להשגת מטרותיה. בפרט, היו"ר רשאי:

1. לאשר את המדיניות הכללית ואת התוכניות האסטרטגיות של ה-DLD והגופים הקשורים אליה;

2. לאשר את המבנה הארגוני של ה-DLD והגופים הקשורים אליו;

3. לאשר את טיוטת התקציב השנתי והדוחות הכספיים של ה-DLD;

4. לאשר את העמלות והחיובים עבור השירותים הניתנים על ידי ה-DLD והגופים הקשורים אליו
; ו

5. לבצע כל תפקיד אחר או להפעיל סמכויות אחרות הקשורות לעבודת ה-
DLD והוקצו לו על ידי השליט.

ג. היושב-ראש רשאי להאציל כל אחת מהסמכויות הנתונות לו לפי חוק זה או
כל חיקוק אחר למנהל הכללי.

סעיף המנהל הכללי
(8)

א. מנהל כללי ימונה ל-DLD בהתאם לצו שיוציא השליט
.

ב. המנהל הכללי ייקח על עצמו את הפיקוח על
העניינים המנהליים, הטכניים והפיננסיים של ה-DLD, וייצג אותה בפני צדדים שלישיים. בפרט,
הוא רשאי:

1. להציע את המדיניות הכללית ואת התוכניות האסטרטגיות של ה-DLD והגופים הקשורים אליה,
ולפקח על יישום מדיניות ותכניות אלה עם אישורם;

2. להציע את המבנה הארגוני של ה-DLD והגופים הקשורים אליו;

3. לאשר את התקנון וההחלטות המסדירות את
העבודה המנהלית, הפיננסית והטכנית של ה-DLD והישויות הקשורות אליו;

4. להציע את טיוטת התקציב השנתית של ה-DLD ולהכין את הדוחות הכספיים שלה;

5. להציע את העמלות והחיובים עבור השירותים הניתנים על ידי ה-DLD והגופים הקשורים אליו
;

6. לפקח על עבודת הגוף המבצע של ה-DLD והגופים הקשורים אליו;

7. לפקח על עבודתם של המנהלים המבצעים של הגופים הקשורים ל-DLD, ועל
יישום התוכניות האסטרטגיות והתפעוליות של
הגופים שלהם; ו

8. לבצע כל תפקיד אחר שהוטל עליו על ידי היושב ראש.

סעיף הגוף המנהל של ה-DLD
(9)

הגוף הביצועי של ה-DLD יורכב ממספר
עובדים אדמיניסטרטיביים וטכניים. חוק מס' (27) משנת 2006 בדבר ניהול ממשלת
דובאי משאבי אנוש ותיקוניו יחולו על עובדים אלה.

סעיף של ישויות קשורות ל-DLD
(10)

א. ישויות מיוחדות הפועלות בתחומים הקשורים להסדרה, ניהול ופיתוח של
פעילויות נדל"ן באמירויות עשויות להיות קשורות ל-DLD.

ב. ה-DLD רשאית, בהתאם לצרכיו ולדרישות העבודה של
הגופים הקשורים אליו, להציע להגדיר מחדש את המטרות והיעדים של גופים אלה, או פירוק או
מיזוגם. הצעות אלו יועברו לאישור הרשויות המוסמכות
.

ג. הגופים הקשורים ל-DLD חייבים ליישם את התכניות והמדיניות שאומצו, ועליהם
להגיש דוחות תקופתיים למנהל הכללי על עבודתם ותכניותיהם וכן על
הנתונים הסטטיסטיים, המחקרים והמידע הזמינים לגופים קשורים אלה.

סעיף עמלות
(11)

בתמורה לרישום דיספוזיציות מקרקעין ומתן שירותים אחרים, ה-DLD
יגבה את העמלות שנקבעו בהתאם להחלטה הרלוונטית של יו"ר
המועצה הפועלת.

משאבים פיננסיים של ה-DLD
סעיף (12)

המשאבים הכספיים של ה-DLD יהיו מורכבים מ:

1. התמיכה שהוקצתה ל-DLD בתקציב הכללי של הממשלה;

2. העמלות והחיובים עבור השירותים הניתנים על ידי ה-DLD; ו

3. כל משאב אחר שאושר על ידי המועצה המבצעת.

סעיף חשבונות ושנת כספים של ה-DLD
(13)

בהסדרת החשבונות והרישומים שלו, ה-DLD יפעל לפי
כללי החשבונאות והסטנדרטים הממשלתיים. שנת הכספים של ה-DLD תחל ב-1 בינואר ותסתיים
ב-31 בדצמבר של כל שנה.

סעיף הוצאת החלטות
יישום (14)

יושב ראש הוועד הפועל ייתן את ההחלטות הנדרשות ליישום
הוראות חוק זה.

מבטל
מאמר (15)

ההצהרה שניתנה ב-24 בינואר 1960 על הקמת מחלקת תבו (קרקע) וחוק
מס' (7) משנת 1997 בדבר אגרות רישום מקרקעין בוטלו בזאת. כל הוראה בכל
חיקוק אחר תבוטל גם ככל שתעמוד בסתירה להוראות
חוק זה.

מאמר התחלה ופרסום
(16)

חוק זה נכנס לתוקף ביום הוצאתו, ויפורסם בעיתון
הרשמי.

מוחמד בן ראשיד אל מקטום
שליט דובאי

הונפק בדובאי ב-18 בספטמבר 2013

מקביל ל-י"ג טו אל-קידה 1434 ע"ה

צו מס' (43) משנת 2013
הקובע

העלאת שכר דירה עבור נכסי נדל"ן באמירות
דובאי

צו מס' (43) משנת 2013
הקובע
עליית שכר דירה עבור נכסי נדל"ן באמירות דובאי

אנחנו, מוחמד בן ראשיד אל מקטום, שליט דובאי,

לאחר עיון ב:

חוק מס' (9) משנת 2004 בדבר המרכז הפיננסי הבינלאומי של דובאי ותיקוניו
;

חוק מס' (16) משנת 2007 להקמת הסוכנות לפיקוח על מקרקעין;

חוק מס' (26) משנת 2007 להסדרת היחסים בין בעלי בתים לשוכרים באמירות
דובאי ותיקוניו;

צו מס' (22) משנת 2009 לגבי אזורי פיתוח מיוחדים באמירות דובאי;
צו מס' (2) משנת 2011 בדבר השכרת נכסי מקרקעין באמירות דובאי;

צו מס' (26) משנת 2013 בנוגע למרכז ליישוב סכסוכי שכר דירה באמירות
דובאי; ו

החקיקה המסדירה אזורים חופשיים באמירות דובאי,

הוציא בזאת צו זה.

אחוזי הגדלה של
מאמר (1)

בעת חידוש חוזי חכירה של נכס נדל"ן, האחוז המרבי של עליית שכר הדירה
עבור נכסי נדל"ן באמירות דובאי יהיה כדלקמן:

א. ללא העלאת שכר דירה, כאשר דמי השכירות של יחידת המקרקעין נמוכה עד עשרה אחוזים (10%)
משווי השכירות הממוצע של יחידות דומות;

ב. חמישה אחוזים (5%) מדמי השכירות של יחידת המקרקעין, כאשר דמי השכירות נמוכים מאחד עשר אחוז
(11%) עד עשרים אחוז (20%) משווי השכירות הממוצע של יחידות דומות;

ג. עשרה אחוזים (10%) מדמי השכירות של יחידת המקרקעין, כאשר דמי השכירות נמוכים בעשרים ואחד
אחוז (21%) עד שלושים אחוז (30%) משווי השכירות הממוצע של יחידות דומות;

ד. חמישה עשר אחוז (15%) מדמי השכירות של יחידת המקרקעין, כאשר דמי השכירות נמוכים בין שלושים ואחד
אחוז (31%) לארבעים אחוז (40%) משווי השכירות הממוצע של יחידות דומות;
אוֹ

ה. עשרים אחוז (20%) מדמי השכירות של יחידת המקרקעין, כאשר דמי השכירות נמוכים ביותר מארבעים
אחוז (40%) משווי השכירות הממוצע של יחידות דומות.

היקף היישום

מאמר (2)

צו זה יחול על בעלי בית, בין אם ישויות פרטיות או ציבוריות, באמירות דובאי
, לרבות אלה באזורי פיתוח מיוחדים ואזורים חופשיים כגון
המרכז הפיננסי הבינלאומי של דובאי.

מאמר ערך שכירות ממוצע
(3)

למטרות יישום סעיף (1) לצו זה, ערך השכירות הממוצע של
יחידות דומות ייקבע בהתאם ל"מדד השכירות של האמירות של דובאי
" שאושר על ידי סוכנות הפיקוח על הנדל"ן.

מאמר פרסום והתחלה
(4)

צו זה נכנס לתוקף ביום הוצאתו, ויפורסם בעיתון
הרשמי.

מוחמד בן ראשיד אל מקטום
שליט דובאי

הונפק בדובאי ב-18 בדצמבר 2013

מקביל ל-15 ספר 1435 ע"ה

צו מס' (26) משנת 2013
בעניין

המרכז ליישוב סכסוכי שכר דירה
באמירות דובאי

צו מס' (26) משנת 2013
בנוגע
למרכז ליישוב סכסוכי שכר דירה באמירות דובאי

הגדרות
מאמר (2)

אנחנו, מוחמד בן ראשיד אל מקטום, שליט דובאי,

לאחר עיון ב:

חוק פדרלי מס' (5) משנת 1985 המוציא את הקוד האזרחי של איחוד האמירויות הערביות ותיקוניו
;

חוק פדרלי מס' (11) משנת 1992 המוציא את קוד סדרי הדין האזרחיים ותיקוניו;

חוק מס' (3) משנת 1992 להקמת בתי המשפט בדובאי ותיקוניו;

חוק מס' (6) משנת 1992 להקמת המועצה השופטת ותיקוניה;

חוק מס' (2) משנת 2003 בדבר מקצוע השכרת והשכרת נכסי מקרקעין באמירות
דובאי;

חוק מס' (3) משנת 2003 להקמת המועצה המבצעת של האמירות של דובאי;

חוק מס' (7) משנת 2006 בדבר רישום מקרקעין באמירות דובאי;

חוק מס' (27) משנת 2006 בדבר ניהול ממשלת דובאי
משאבי אנוש ותיקוניו;

חוק מס' (26) משנת 2007 להסדרת היחסים בין בעלי בתים לשוכרים באמירות
דובאי ותיקוניו;

חוק מס' (15) משנת 2009 בדבר דיון בסכסוכי שכירות באזורים חופשיים;

צו מס' (2) משנת 1993 להקים בית דין מיוחד להכרעת מחלוקות בין בעלי דירות לשוכרים
ותיקוניו;

תקנה מס' (3) משנת 2006 הקובעת אזורים לבעלות של אזרחים שאינם איחוד האמירויות על
נכס מקרקעין באמירות דובאי ותיקוניה; ו

צו מקומי מס' (1) משנת 2004 בדבר שכר הטרחה של בית הדין לשכירות באמירות
דובאי,

הוציא בזאת צו זה.

כותרת הגזירה

מאמר 1)

צו זה יצוטט כ"צו מס' (26) משנת 2013 בנוגע למרכז
ליישוב סכסוכי שכר דירה באמירות דובאי".

למילים ולביטויים הבאים, בכל מקום שהוזכרו בצו זה, תהיה המשמעות
המצוינת מול כל אחד מהם, אלא אם כן ההקשר מרמז אחרת:

אמירות

סרגל

המועצה המבצעת

מועצה

DLD
RDSC

בֵּית דִין

סכסוך שכירות

: אמירות דובאי.

: הוד מעלתו השליט של דובאי.

: המועצה המבצעת של אמירות דובאי.

: מועצת המשפט.

: מחלקת הקרקעות.

: המרכז ליישוב סכסוכי שכר דירה באמירויות.

: בית הדין שהוקם באגף הערכאה הראשונה או
מחלקת הערעור של ה-RDSC.

: מחלוקת המתגלעת בין בעל דירה לשוכר ביחס
להשכרה או השכרה של מקרקעין.

מטרות הצו
סעיף (3)

במטרה לתמוך בפיתוח בר קיימא באמירות, מטרת צו זה
להקים מערכת משפט מיוחדת לדון בסכסוכי שכירות, ולפתח את ההליך
להכרעה בסכסוכים מסוג זה באמצעות תהליך מהיר ופשוט
לצורך מימוש יציבות חברתית וכלכלית. לכל האנשים העוסקים במגזר
השכרת נדל"ן ומגזרים קשורים אחרים.

סעיף היקף היישום
(4)

א. הוראות צו זה יחולו על בית הדין המיוחד להכרעת מחלוקות
בין בעלי דירות לשוכרים שנוצרו על פי הצו מס'
(2) משנת 1993 הנ"ל.

ב. השם "בית דין מיוחד להכרעת סכסוכים בין בעלי דירות לשוכרים"
מוחלף בזאת בשם "מרכז ליישוב סכסוכי שכירות באמירות
דובאי".

המשרד הראשי של ה-RDSC
סעיף (5)

ל-RDSC יהיה המשרד הראשי שלו ב-DLD, והוא עשוי להקים משרדים אחרים באמירות
.

סמכות השיפוט של RDSC
סעיף (6)

א. ל-RDSC תהיה סמכות השיפוט הבלעדית ל:

1. לקבוע את כל סכסוכי השכירות המתעוררים בין בעלי דירות לשוכרי מקרקעין
הנמצאים באמירויות, לרבות באזורים חופשיים, ותביעות נגדיות הנובעות
מהם, וכן לקבוע בקשות לסעד זמני או דחוף שהוגשו על ידי מי
מהצדדים לחוזה שכירות. ;

2. לקבוע ערעורים על ההחלטות ופסקי הדין הניתנים לערעור בהתאם
להוראות גזירה זו והתקנות וההחלטות
שניתנו מכוחו; ו

3. לאכוף את ההחלטות ופסקי הדין שניתנו על ידי ה-RDSC בסכסוכי השכירות
הנופלים בסמכות השיפוט שלו.

ב. ל-RDSC לא תהיה סמכות שיפוט לדון בסכסוכי השכירות הבאים:

1. סכסוכי שכירות המתעוררים באזורים החופשיים שיש להם בתי דין או
בתי משפט מיוחדים בעלי סמכות שיפוט לקבוע את סכסוכי השכירות המתעוררים בתחומיהם
;

2. סכסוכי שכירות הנובעים מחוזה מימון חכירה; ו

3. מחלוקות הנובעות מחוזי חכירה ארוכי טווח כפופים לחוק
מס' (7) משנת 2006 הנ"ל.

Organisational Structure of the RDSC
Article (7)

a. The organisational structure of the RDSC shall consist of two (2) sectors: a judicial
sector and an administrative sector.

b. The judicial sector shall comprise the following divisions and organisational units:

1. the Mediation and Conciliation Directorate;

2. the First Instance Division;

3. the Appellate Division; and

4. the Judgment Enforcement Directorate.

c. The administrative sector of the RDSC shall comprise a number of organisational units
charged with the duty of providing technical and administrative support to the judicial
sector.

Chairman of the RDSC

Article (8)

A chairman, who must be a judge whose grade is not lower than the grade of an appellate
court judge, shall be appointed to the RDSC pursuant to a decree issued by the Ruler. The
chairman shall undertake the supervision of the judicial sector of the RDSC and shall, in
particular:

1. supervise the distribution of claims at the First Instance Division and the Appellate
Division;

2. propose the regulations and resolutions for the purpose of regulating work in the
judicial sector of the RDSC, including the fees and the charges for services provided
by the RDSC; and

3. coordinate with all judicial and government entities with respect to all matters
relating to the work of the RDSC in the judicial sector.

המזכיר הכללי של ה-RDSC
סעיף (9)

מזכ"ל ימונה ל-RDSC בהתאם להחלטה שהוציא המנהל
הכללי של ה-DLD לקחת על עצמו את הפיקוח על המגזר המנהלי של
ה-RDSC וכל תפקיד אחר שהוקצה לו על ידי יו"ר ה-RDSC.

סעיף מנהל הגישור והגישור
(10)

א. ב-RDSC תוקם מנהלת גישור ופישור בעלת הסמכות
ליישב סכסוכי שכירות בהסכמה בהתאם לכללים שאומצו בהקשר זה
על ידי יו"ר ה-RDSC, למעט הדברים הבאים:

1. צווים, בקשות ותביעות דחופות או ביניים; ו

2. תביעות שנרשמו לפני מועד כניסתו לתוקף של צו זה.

ב. מנהלת הגישור והגישור תורכב ממספר
גורמים משפטיים ומומחים שיתמנו על ידי ה-DLD.

ג. סכסוכי שכר דירה שיוגשו למנהלת הגישור והגישור יישמעו
ויישבו על ידי מספר מומחים הפועלים בפיקוח שופט
שהוקצה לעבוד עם RDSC לצורך כך.

ד. מנהלת הגישור והגישור תדון בסכסוך שכר דירה שיוגש לה
באמצעות זימון הצדדים או מי מטעמם, עיון במסמכים ובראיות
הנלוות לכך, הצעת פשרה לצדדים ויישוב עמדותיהם
לצורך הגעה לפשרה בדיב מחלוקת על שכר דירה.

ה. מועדי התיישנות ותקופות ההתיישנות הקבועות בחקיקה בתוקף
יושעו מיום רישום סכסוך השכירות במנהלת הגישור והגישור
.

ו. מנהלת הגישור והגישור תבקש ליישב את
סכסוך השכירות בהסכמה תוך תקופה שלא תעלה על חמישה עשר (15) ימים ממועד הופעת
הצדדים בפניה. ניתן להאריך תקופה זו לאותה תקופה או תקופות לפי
החלטת השופט המפקח על מנהלת הגישור והגישור.

ז. מקום שיושג פשרה בין הצדדים לסכסוך השכירות,
יתועד פשרה זו בהסכם פשרה שנחתם על ידי הצדדים ויאושר
על ידי השופט המפקח על מנהלת הגישור והגישור. להסכם זה
יהיה תוקף של צו הוצאה לפועל.

ח. מנהלת הגישור והגישור רשאית, ככל שתמצא לנכון, להיעזר
במומחים ומומחים להענקת מומחיות טכנית בנושאים
המוגשים לה. ההחלטה לפנות למומחה תפרט את
היקף משימתו, התקופה הנדרשת להשלמת משימה זו,
שכרו והגורם האחראי לתשלום שכר זה.

אני. תיגבה אגרה עבור רישום סכסוך שכר דירה המוגש למנהלת הגישור
והגישור בהתאם לשכר הטרחה שנקבע לרישום
תביעות על ידי RDSC. מחצית מהאגרה תוחזר אם יושג פשרה ידידותית
בין הצדדים לסכסוך השכירות.

מינוי יושבי ראש וחברי בתי דין
סעיף (11)

יושבי ראש וחברי בתי הדין המהווים את האגף בערכאה ראשונה ואגף
הערעור ימונו על פי החלטת ראש המועצה
.

מאמר נשבעה
(12)

לפני כניסתם לתפקידם, חברי בתי הדין שאינם שופטים יישבעו
בפני ראש המועצה את השבועה הבאה: "אני נשבע באללה הכול יכול
שאעשה צדק, אכבד את החוקים ואמלא את תפקידי ביושרה וביושר
". .

סעיף לערכאה ראשונה
(13)

א. אגף הערכאה הראשונה תורכב ממספר מספיק של בתי דין,
שכל אחד מהם מורכב מיושב ראש ושני (2) חברים מוסמכים ומנוסים
המתמחים במשפט ובנכסי מקרקעין. לבתי הדין הללו תהיה סמכות השיפוט לקבוע
את סכסוכי השכירות הנזכרים בסעיף (6) לצו זה. יושב ראש כל
בית דין חייב להיות שופט, אך יושב ראש המועצה רשאי למנות
עורך דין מנוסה ומתמחה כיושב ראש כל אחד מבתי הדין הללו.

ב. יו"ר ה-RDSC רשאי להגדיר בית דין אחד או יותר בתוך
חטיבת הערכאה הראשונה לדון בסוגים מסוימים של סכסוכי שכירות בהתאם לאופי התביעות
, או למיקום או אופי השימוש ביחידות נדל"ן מושכרות.

סעיף אגף הערעור
(14)

אגף הערעור תורכב ממספר מספיק של בתי דין, שכל אחד
מהם מורכב משני (2) שופטים ואדם אחד (1) הידוע בניסיונו ובמומחיותו
בנדל"ן. יושב ראש כל בית דין חייב להיות שופט. לבתי הדין הללו תהיה
סמכות לדון בערעורים על החלטות ופסקי דין שניתנו על ידי
החטיבה לערכאה ראשונה. פסקי דין של אגף הערעור יהיו סופיים ולא כפופים
לשום צורה של ערעור, וייאכפו בהתאם לנהלים ולכללים
שאומצו על ידי ה-RDSC.

סעיף ישיבות של בתי דין
(15)

Meetings of Tribunals shall be valid if attended by all their members, and their decisions
and judgments shall be issued in the name of the Ruler, unanimously or by majority vote.

Determining Claims
Article (16)

The Tribunals formed under the provisions of this Decree must determine the rental claims
referred to them within a period not exceeding thirty (30) days from the date of referral
of the claim file to them. This period may be extended for the same period in accordance
with the rules and procedures adopted in this respect by the Chairman of the Council.

Appeals from Judgments of the First Instance Division
Article (17)

a. Judgments of the First Instance Division shall be appealed to the Appellate Division,
with the exception of judgments issued in rental claims whose value is less than one
hundred thousand Dirhams (AED 100,000.00), which shall be final and not subject to
any form of appeal.

b. Judgments issued by the First Instance Division in claims whose value is less than
the amount mentioned in paragraph (a) of this Article may be appealed in any of the
following cases:

1. where an eviction judgment is issued;

2. where the judgment is issued in breach of the rules of jurisdiction;

3. where the judgment grants relief that has not been requested by the parties or
that exceeds what they have requested, or where the judgment fails to address any
requests made by the parties;

4. where the judgment is issued against a Person who was not duly represented in
the claim, or where the service of the relevant summons was invalid;

5. where the judgment is based on documents which are acknowledged as or judicially
declared to be false after the judgment has been issued, or where the judgment is
based upon a testimony that is judicially declared to be false after the judgment
has been issued; or

6. where a party to a contract conceals from the First Instance Division evidence or
documents that would have changed the judgment.

Time Limit for Appeal of Judgments
Article (18)

a. The time limit for appeal of a judgment issued by the First Instance Division is fifteen
(15) days from the day following the date of the hearing in which the judgment was
issued. Where the party against whom the judgment is issued has failed to appear in
all hearings of the claim and failed to submit a statement of defence, the time limit for
appeal shall commence from the date on which he is served with the judgment.

b. To admit an appeal of a judgment issued by the First Instance Division in respect of
financial claims, the judgment debtor must deposit half of the judgment amount with
the RDSC until the appeal is determined. Notwithstanding the foregoing, the chairman
of the RDSC may decide to admit the appeal without the deposit of that amount or
upon payment of a part thereof.

Applicable Sources
Article (19)

Tribunals shall determine the Rental Disputes and appeals submitted to them by reference
to:

1. the legislation in force in the Emirate;

2. the provisions of Islamic Sharia;

3. the principles of natural justice, equity, and fairness; and

4. custom, provided that such custom does not contradict the laws, public order, or public
morals.

נהלי הפעלה של סעיף RDSC
(20)

יושב ראש המועצה ייתן תקנות הנוגעות לנהלים ולכללים
שיאומץ על ידי RDSC בכל הקשור לרישום, קביעה
ואכיפת תביעות ובקשות על ידי החטיבה הראשונה,
אגף הערעור, מנהלת הגישור והגישור. , או
המנהלת לאכיפת פסקי דין. עד להוצאת תקנות אלה, ה-RDSC עשוי להיות מונחה על ידי הוראות
הכללים הפרוצדורליים שאומץ על ידי בית הדין המיוחד להכרעת מחלוקות בין
בעלי דירות לשוכרים.

אכיפת פסקי דין
סעיף (21)

כל פסקי הדין הסופיים והבלתי ניתנים לביטול שניתנו על ידי חטיבת הערכאה הראשונה ומחלקת הערעור
יאכפו על ידי מנהלת אכיפת השיפוט של ה-RDSC. יו"ר
ה-RDSC רשאי לבקש סיוע ממחלקת האכיפה של
בתי המשפט בדובאי כדי לאכוף את פסקי הדין שניתנו על ידי ה-RDSC.

ערעורים על החלטות ופסקי דין
שניתנו לפני מועד תוקף הצו זה
סעיף (22)

בכפוף להוראות סעיף (17) לצו זה,
ניתן לערער על החלטות ופסקי דין שלא נאכפו לפני מועד כניסתו לתוקף של צו זה, תוך שלושים
(30) יום מתאריך תוקף זה.

עמלות

מאמר (23)

א. בתמורה לרישום התביעות והבקשות שהוגשו ל-RDSC ולשירותים אחרים
הניתנים על ידו, ה-RDSC יגבה את האגרות שנקבעו בהתאם להחלטה
הרלוונטית של יו"ר המועצה הפועלת.

ב. האגרות הקבועות בצו המקומי הנ"ל מס' (1) משנת 2004 ימשיכו
לחול עד למתן החלטת המועצה המבצעת האמורה בפסקה (א) לסימן זה
.

שכר חברי בתי הדין
סעיף (24)

יושב ראש המועצה ייתן תקנות בדבר התגמול הכספי
שניתן לשלם ליושב ראש ולחברי בתי דין.

מאמר אוטומציה ושימוש בטכנולוגיה
(25)

עבודת ה-RDSC, במגזרים המשפטיים והמנהליים, תהיה אוטומטית כדי
להבטיח פישוט ההליך והכרעה מהירה בסכסוכי שכירות.

מתן תמיכה למאמר RDSC
(26)

ה-DLD יספק את כל התמיכה הדרושה ל-RDSC כדי לאפשר לו לבצע את
התפקידים שהוקצו לו בהתאם לצו זה, לרבות מתן שטחי משרד ותמיכה
אדמיניסטרטיבית, פיננסית וטכנית.

משאבים פיננסיים של RDSC
סעיף (27)

המשאבים הכספיים של ה-RDSC יהיו מורכבים מ:

1. התמיכה שהוקצתה ל-RDSC בתקציב ה-DLD; ו

2. העמלות והחיובים עבור השירותים שנגבו על ידי ה-RDSC ביחס לתביעות,
בקשות, עסקאות ושירותים הניתנים על ידי ה-RDSC.

סעיף הוראות מעבר
(28)

א. למעט מקרים השמורים לשיפוט, ה-RDSC ישמע ויכריע בכל התביעות
והבקשות שיידונו עד למועד כניסתו לתוקף של צו זה על ידי בית הדין המיוחד
להכרעת מחלוקות בין בעלי דירות לשוכרים. תביעות ובקשות אלה
יופנו ל-RDSC במצבם הנוכחי.

ב. כל עובדי בית הדין המיוחד להכרעת מחלוקות בין בעלי דירות לשוכרים
יועברו ל-DLD החל מתאריך כניסתו לתוקף של צו זה מבלי
לפגוע בזכויות הקיימות שלהם. חוק מס' (27) משנת 2006 בדבר ניהול
ממשלת דובאי משאבי אנוש ותיקוניו יחולו על
עובדים אלה.

מבטל
מאמר (29)

א. צו זה מחליף את חוק מס' (15) משנת 2009 בדבר דיון בסכסוכי שכירות באזורים
חופשיים וצו מס' (2) משנת 1993 להקים בית דין מיוחד להכרעת סכסוכים
בין בעלי דירות לשוכרים.

ב. כל הוראה בכל חיקוק אחר תבוטל ככל שתעמוד בסתירה
להוראות צו זה.

סעיף הוצאת החלטות
יישום (30)

יושב ראש המועצה ייתן את ההחלטות הנדרשות ליישום
הוראות צו זה.

מאמר פרסום והתחלה
(31)

צו זה יפורסם בעיתון הרשמי ותיכנס לתוקף שישים (60)
יום ממועד פרסומו.

מוחמד בן ראשיד אל מקטום
שליט דובאי

הונפק בדובאי ב-18 בספטמבר 2013

מקביל ל-י"ג טו אל-קידה 1434 ע"ה

החלטת מועצת המנהלים מס' (30) משנת 2013

אישור אגרות מחלקת מקרקעין

החלטת מועצת ההנהלה מס' (30) משנת 2013
אישור אגרות מחלקת מקרקעין

אנחנו, חמדאן בן מוחמד בן ראשיד אל מקטום, יורש העצר של דובאי, יו"ר
המועצה המבצעת,

לאחר עיון ב:

חוק מס' (3) משנת 2003 להקמת המועצה המבצעת של האמירות של דובאי;

חוק מס' (7) משנת 2006 בדבר רישום מקרקעין באמירות דובאי;

חוק מס' (27) משנת 2007 בדבר בעלות על מקרקעין בבעלות משותפת באמירות
דובאי;

חוק מס' (13) משנת 2008 להסדרת רישום המקרקעין הזמני באמירות
דובאי ותיקוניו;

חוק מס' (14) משנת 2009 בנוגע לתמחור של שירותים ממשלתיים באמירות דובאי
;

חוק מס' (35) משנת 2009 בדבר ניהול הכספים הציבוריים של ממשלת
דובאי ותיקוניו;

חוק מס' (7) מתשע"ג-2013 לעניין מחלקת מקרקעין;

צו מס' (4) משנת 2010 המסדיר את העברת הבעלות למוענק תעשייתי ו

קרקע מסחרית באמירות דובאי; ו

החלטת המועצה המבצעת מס' (24) משנת 2006 המאשרת עמלות עבור עסקאות נדל"ן
באמירות דובאי,

פרסם בזאת החלטה זו.

הגדרות
מאמר (1)

אמירות: אמירות דובאי.

DLD: מחלקת הקרקעות.

עמלה: כל אחד מהסכומים והאחוזים שנקבעו בהתאם

להחלטה זו כחיובים עבור רישום
נכסי מקרקעין או שירותים אחרים הניתנים על ידי ה-DLD.

Real Property Register : The Real Property Register or the Interim Real Property
Register in which Real Property Dispositions are registered.

Real Property Disposition : Any legal disposition pursuant to which the ownership or

possession of Real Property is transferred. This includes, without
limitation, contracts transferring usufruct rights or long-term lease
rights provided for by the above-mentioned Law No. (7) of 2006, and
rent-to-own contracts.

Approval of Fees
Article (2)

Pursuant to this Resolution, the Fees for registration of Real Property Dispositions in the
Real Property Register, including those related to completed, under-construction, or off-
plan Real Property, as well as the Fees for services provided by the DLD, as set out in the
Schedule attached hereto, are approved.

Fee Collection Rules
Article (3)

When collecting the Fees prescribed by Article (2) of this Resolution, the following shall
apply:

1. unless agreed otherwise, the Fee for the sale of Real Property shall be shared
equally by the seller and purchaser;

2. unless agreed otherwise, the Fee for registering a usufruct or long-term lease right
provided for by the above-mentioned Law No. (7) of 2006 shall be paid by collection
of two percent (2%) of the value of the Real Property from the owner, Landlord, or
holder of the usufruct right, and collection of two percent (2%) of the value of the
Real Property from the Tenant or holder of the usufruct right;

3. unless agreed otherwise, the Fee for registering a rent-to-own contract shall be
paid by collection of two percent (2%) of the value of the Real Property from the
Landlord, and collection from the Tenant of two percent (2%) of the value of the Real
Property plus a quarter of a percent (0.25%) of the value of the amount financed;

4. the Fees for registering the subdivision of co-owned Real Property shall be paid by
the co-owners in proportion to their respective shares prior to the subdivision;

5. unless agreed otherwise, the Fees for registering contracts for the use and
development of the land of another Person (Musataha), contracts transferring
the share of Real Property belonging to an heir to the other heirs (Takharuj), gifts,
shalls, mortgages, debt conversions, and family endowments (Family Waqf), and
registering the rights of the heirs of tenants, shall be paid by the Person to whom
the rights are transferred; and

6. Fees for dispositions other than those stipulated in paragraphs (1), (2), (3), (4), and
(5) of this Article shall be paid by the applicant.

סעיף הערכת שכר טרחה
(4)

לצורך חישוב העמלות שיש לשלם לפי החלטה זו, ה-DLD רשאי:

1. לאמת את שווי המקרקעין שלגביו
מתבצעת הגזירה במקרקעין; ו

2. להעריך את שווי הנדל"ן והמקרקעין כאשר
שווי זה אינו נקבע, כאשר נקבע כי השווי הנקוב בחוזה הגזירה הרלוונטי
נמוך משווי השוק, או כאשר מידע או
נתונים כוזבים מסופקים לגבי נכסי מקרקעין אלה וגזירות מקרקעין.

התחמקות מעמלות

מאמר (5)

המעשים הבאים ייחשבו כהעלמת אגרות:

1. מסירת מידע כוזב על שוויה של דיספוזיציה במקרקעין;

2. התנהגות מרמה או שימוש בכל אמצעי שהוא כדי להתחמק מתשלום
אגרות; אוֹ

3. ביצוע כל מעשה אחר במטרה להתחמק מתשלום אגרות.

קנסות

מאמר (6)

א. מבלי לפגוע בכל ענישה מחמירה יותר שנקבעה בכל חקיקה אחרת, אדם
שיבצע כל אחד מהפעולות האמורות בסעיף (5) בהחלטה זו ייענש
בקנס של כפול מהאגרה שנקבעה.

ב. כל יזם או מתווך מקרקעין המסייע לאדם החובה לשלם
אגרות בהתחמקות מתשלום אגרות אלה ייענש באותו עונש
הקבוע בפסקה (א) של סעיף זה.

אכיפת חוק

מאמר (7)

מאמר תלונות
(8)

כל צד מושפע רשאי להגיש תלונה בכתב למנהל הכללי של ה-
DLD נגד כל החלטה או אמצעי שננקטו נגדו על פי החלטה זו. התלונה
תוכרע, תוך שלושים (30) יום ממועד הגשת התלונה
, על ידי ועדה שתרכיב מנכ"ל הדל"ה לצורך כך,
וההחלטה על התלונה תהיה סופית.

תשלום אגרות וקנסות
סעיף (9)

האגרות והקנסות שנגבו בהתאם להחלטה זו ישולמו לאוצר הציבורי
של ממשלת דובאי.

הוצאת החלטות יישום
סעיף (10)

המנהל הכללי של ה-DLD יוציא את ההחלטות הנדרשות ליישום
הוראות החלטה זו.

מאמר פרסום והתחלה
(11)

החלטה זו תפורסם בעיתון הרשמי ותיכנס לתוקף ביום
פרסומה.

חמדאן בן מוחמד בן ראשיד אל מקטום
יורש העצר של דובאי

יו"ר המועצה הפועלת

הונפק בדובאי ב-18 בספטמבר 2013

מקביל ל-י"ג טו אל-קידה 1434 ע"ה

עובדי ה-DLD שנקבעו בהתאם להחלטה של המנהל הכללי שלה, בתיאום
עם המנהל הכללי של
המחלקה המשפטית של ממשלת דובאי, יהיו בעלי יכולת של קציני אכיפת החוק לתעד את המעשים
שבוצעו תוך הפרה של הוראות החלטה זו. ההחלטות שניתנו
על-פי זה. לצורך כך הם רשאים להוציא את דוחות ההפרה הנדרשים בעניין זה
.

לוח זמנים

אגרות עבור רישום רשות מקרקעין ושירותים
אחרים הניתנים על ידי מחלקת המקרקעין

SN	תיאור	עמלה (בדירהם)
1	רישום חוזה מכר מקרקעין	4% משווי חוזה המכר
2	רישום חוזה מכירת מחסן	AED 10.00 per square metre of the land plot on which the warehouse is constructed, provided that the Fee is not less than AED 10,000.00
3	Transfer of title to granted industrial or commercial land to the beneficiary	30% of the market value of the land
4	Transfer of title to granted industrial or commercial land to the possessor	50% of the market value of the land
5	Registering a gift of Real Property	0.125% of the value of the Real Property granted as a gift, provided that the Fee is not less than AED 2,000.00

SN	Description	Fee (in Dirhams)
6	Registering Ijara (Islamic Finance)	4.25% (being 4% of the value of the Real Property, and 0.25% of the total value of the rent-to-own contract)
ר	Amending the registration of a rent-to-own contract	AED 1,000.00
8	Application for transferring the ownership of Real Property from one financer to another in a rent-to-own contract	0.25% of the total value of the rent-to-own contract
9	Creating an entry on the Real Property registry folio to denote that a rent-to-own contract is terminated	AED 1,000.00
10	Registering a mortgage contract	0.25% of the mortgage (debt) value
11	Variation of the details of a mortgage	AED 1,000.00
12	Transferring a mortgage	0.25% of the mortgage (debt) value
13	Discharging a mortgage	AED 1,000.00
14	Registering a long-term Lease Contract	4% of the total value of the Lease Contract
15	Amending the registration of a long-term Lease Contract	AED 1,000.00

SN	Description	Fee (in Dirhams)
16	Registering a usufruct right	2% of the Real Property value
17	Registering a contract for the use and development of the land (of another Person (Musataha	1% of the consideration paid for the Musataha contract
18	Amending the registration of a contract for the use and (development of the land of another Person (Musataha	AED 1,000.00
19	Transferring a contract for the use and development of the (land of another Person (Musataha	1% of the consideration paid for the Musataha contract
20	Terminating a contract for the use and development of the (land of another Person (Musataha	AED 1,000.00
21	Supervising the sale of Real Property by public auction	1% of the auction value, provided that the Fee does not exceed AED 30,000.00
22	Issuing a title deed of Real Property	AED 250.00
23	Holding an electronic public auction	AED 10,000.00
24	Licensing a public auction outside the DLD	AED 10,000.00
25	Issuing a replacement for a lost/ damaged title deed or possession certificate of Real Property	AED 1,000.00
26	Registering land granted as a gift	AED 500.00
27	Registering the ownership of Real Property in the name of heirs	AED 1,000.00 per inherited Real Property

SN	Description	Fee (in Dirhams)
28	Registering a family endowment (family Waqf)	AED 2,000.00 per Real Property
29	Transferring the share of Real Property belonging to an heir to the other heirs (Takharuj)	1% of the value of the Real Property subject to the transfer (Takharuj)
30	Subdividing a co-owned Real Property between co-owners	1% of the value of the Real Property subject to subdivision
31	Issuing a ‘To Whom It May Concern’ Certificate	AED 50.00
32	Confirming the ownership of Real Property	AED 5,000.00
33	Registering a will	0.125% of the value of the willed Real Property
34	Valuating vacant land	AED 2,000.00
35	Valuating land allocated for a Real Property development project	AED 10,000.00
36	Valuating agricultural land	AED 6,000.00
37	Valuating a Real Property Unit (exclusive of the land)	AED 4,000.00
38	הערכת קרקע עליה נבנה בית מלון	AED 15,000.00
39	הערכת קרקע עליה נבנה מתחם וילה/בניין מסחרי	AED 6,000.00

SN	תיאור	עמלה (בדירהם)
40	הערכת שווי קרקע עליה נבנית וילה למגורים	AED 4,000.00
41	קביעת מיקומו של אתר	AED 200.00
42	הנפקת תחליף לחוזה או תעודה של נכס מקרקעין שאבד/ פגום	AED 250.00
43	המרת חוזה חכירה לתקופה של עד תשעים ותשע (99) שנים, שנחתם לפני מועד כניסת החלטה זו לתוקף, לחוזה בעלות	1 % משווי המקרקעין
44	הוצאת תעודת שימוש	AED 250.00
45	ביטול דירוג מקרקעין	AED 1,000.00
46	יצירת רישום על פוליו רישום המקרקעין (שלא ביחס למשכנתא)	AED 100.00
47	רישום חוזה מימון חכירה של מקרקעין על שם המממן	0.25% משווי המקרקעין
48	תיקון/הסרה של ערך על פוליו של רישום מקרקעין	AED 1,000.00
49	אישור ביטול רישום חוזה מכר יחידת מקרקעין	AED 500.00
50	ביצוע הסדר מקרקעין	AED 3,000.00
51	איחוד/הפרדת מקרקעין	AED 500.00
52	תיקון רישום בפנקס המקרקעין הזמני	250.00 AED ליחידת נדל"ן
53	אישור תכנית חלקת קרקע / יחידת מקרקעין / וילה וסיכותיה	AED 50.00
54	אישור תכנית שטחי קרקע משותפים	AED 250.00
55	אישור תכנית שטחים משותפים בבניין	AED 350.00

SN	תיאור	עמלה (בדירהם)
56	אישור תכנית בנייה	AED 500.00
57	אישור תכנית תלת מימד של שטחים משותפים בבניין	AED 500.00
58	אישור תוכנית תלת מימד נפחית (BMS)	AED 1,000.00
59	פנייה לסקר יחידת מקרקעין	AED 3,000.00
60	הנפקת מפת קרקע	AED 100.00
61	סקר מרכז עסקים	AED 2,000.00
62	הנפקת תכנית יחידת וילה/ מקרקעין	AED 250.00
63	הוצאת תכנית שטחים משותפים במקרקעין	AED 3,000.00
64	הוצאת תוכנית בנייה תלת מימדית	AED 5,000.00
65	הוצאת תכנית שטחים משותפים בבניין	AED 5,000.00
66	הוצאת תכנית בנייה	AED 2,500.00
67	הוצאת תכנית תלת מימד של שטחים משותפים בבניין	AED 5,000.00
68	הוצאת תכנית שטחים משותפים (תכנית רכיבים)	AED 5,000.00
69	הנפקת מפה של אי	AED 450.00
70	הוצאת מפת קרקע וביצוע סקר שטח	AED 500.00
71	הוצאת תכנית וילה/יחידת מקרקעין וביצוע סקר שטח	AED 600.00
72	הוצאת תכנית שטחי קרקע משותפים וביצוע סקר שטח	AED 5,000.00
73	הוצאת תכנית בנייה וביצוע סקר דו מימדי	AED 3,000.00
74	הוצאת תכנית שטחים משותפים (תכנית רכיבים) וביצוע סקר שטח	AED 5,000.00

תיאור

עמלה (בדירהם)

75	הנפקת מפה של אי וביצוע סקר שטח	AED 3,000.00
76	הכשרת רשם מקרקעין	AED 2,500.00 לקורס
77	שינוי הזמן של קורס הכשרה	AED 500.00
78	הוצאת דו"ח על פרויקט השקעה בנדל"ן	AED 500.00
79	נוכחות בחצרי הלקוח לפי בקשה לעיבוד עסקת מקרקעין	AED 2,000.00
80	טיפול בעסקת דירוג מקרקעין דחופה	AED 5,000.00
81	מצטרף לתוכנית Taskeen	AED 400.00
82	הצטרפות לתוכנית טייזר	AED 10,000.00
83	הצטרפות לפרויקט בתוכנית טייזר	AED 10,000.00
84	הצטרפות לתוכנית תנמיה על ידי מפתח נדל"ן	AED 1,000.00
85	הצטרפות לתוכנית ההשקעות בנדל"ן של אמירות דובאי	AED 500.00
86	הצטרפות לתוכנית ההשקעות בנדל"ן של אמירות דובאי על ידי מפתח נדל"ן	AED 5,000.00
87	הצטרפות ליוזמת תקני קיימות נדל"ן	AED 10,000.00

צו מס' (4) משנת 2010
המסדיר את העברת הבעלות לאדמות
תעשייה ומסחר מוענקות
באמירות דובאי

צו מס' (4) משנת 2010
המסדיר את העברת הבעלות לאדמות
תעשייה ומסחר מוענקות באמירות דובאי

אנחנו, מוחמד בן ראשיד אל מקטום, שליט דובאי,

לאחר עיון ב:

חוק מס' (7) משנת 2006 בדבר רישום מקרקעין באמירות דובאי;

ההנחיות שניתנו ב-20 בספטמבר 1994 בנוגע לקרקע שניתנה על ידי
הממשלה לאזרחי איחוד האמירויות באמירות דובאי;

הצו שניתן ב-20 בספטמבר 1994 האוסר על נוטריונים לציבור להעיד על
חוזים, הסכמים או מסמכים הקשורים לסילוק קרקע מוענקת; והצו
שניתן ב-12 ביולי 2004 בנוגע לאדמות מגורים שהוענקו לאזרחי איחוד האמירויות
באמירות דובאי,

הוציא בזאת צו זה.

הגדרות
מאמר (1)

ממשלה: ממשלת דובאי.

DLD: מחלקת הקרקעות.

קרקע מוענקת: כל קרקע תעשייתית או מסחרית שהשימוש שלה מוענק לאזרחי איחוד האמירויות
.

זה כולל: 1. קרקע שלגביה ניתנים צווי דיספוזיציה; ו

2. מוענקת קרקע אשר מועברת לאחרים בדרך של ירושה,
הקצאה או מתנה; או בתמורה לתמורה.

מוטב: אזרח איחוד האמירויות המוענקת קרקע.

העברת בעלות לקרקע מוענקת

מאמר (2)

על פי בקשת נהנה, ניתן להעביר לו את הבעלות על הקרקע המוענקת לו
ללא כל הגבלה על השימוש, הניצול או ההסרה בה.

הליכים להעברת הבעלות לקרקע מוענקת
סעיף (3)

הבעלות על קרקע מוענקת תועבר למוטב בהתאם
להליכים הבאים:

1. המוטב יגיש ל-DLD בקשה להעברת בעלות לקרקע
המוענקת. ה-DLD ישקול את הבקשה, בתיאום עם
גורמים מודאגים אחרים באמירות, במידת הצורך, ויוציא את
ההחלטה המתאימה בהקשר זה.

2. עם תשלום דמי ההעברה הקבועים בצו זה על ידי המוטב,
יפעל ה-DLD על פי הליכי העברת הבעלות במקרקעין המוענקים למוטב
, ירשום אותה על שמו בפנקס המקרקעין ותוציא את
שטר הבעלות שלה. .

עמלות עבור העברת בעלות למקרקעין מוענקים
סעיף (4)

נהנה המבקש להעביר לעצמו את הבעלות על קרקע תעשייתית או מסחרית
יחויב בדמי העברה של שלושים אחוז (30%) משווי השוק של הקרקע
כפי שיקבע ה-DLD במועד ההעברה.

העברת בעלות על קרקע שהוענקה לבעלים
סעיף (5)

א. על אף האמור בכל חיקוק אחר, מחזיק בקרקע מוענקת
אשר רוכש את החזקתה בדרך של מכירה על ידי נהנה רשאי לבקש להעביר את
הבעלות על הקרקע הזו לעצמו ללא הגבלה על השימוש או ניצולו.

ב. ה-DLD יעביר את הבעלות במקרקעין המוענקים למחזיק לאחר עיון
בבקשתו, ויוודא תקפות רכישת החזקה בקרקע וכי
שילם דמי העברה של חמישים אחוז (50%) משווי השוק של הקרקע. ארץ.

הוצאת החלטות יישום
סעיף (6)

המנהל הכללי של ה-DLD ייתן את ההנחיות הנדרשות ליישום
הוראות צו זה.

100

101

102

מבטל
מאמר (7)

כל הוראה בכל חיקוק אחר תבוטל ככל שתעמוד בסתירה להוראות
צו זה.

מאמר התחלה ופרסום
(8)

צו זה נכנס לתוקף ביום הוצאתו, ויפורסם בעיתון
הרשמי.

מוחמד בן ראשיד אל מקטום
שליט דובאי

הונפק בדובאי ב-2 במרץ 2010

מקביל לט"ז רבי אל-אווואל תרצ"א ע"ה

צו מס' (56) משנת 2009
להקים בית דין מיוחד להכרעת
סכסוכי שיקים הנוגעים
לעסקאות מקרקעין

צו מס' (56) משנת 2009
להקים בית דין מיוחד להכרעת
סכסוכי שיקים הנוגעים לעסקאות מקרקעין

אנחנו, מוחמד בן ראשיד אל מקטום, שליט דובאי,

לאחר עיון ב:

חוק מס' (3) משנת 1992 להקמת בתי המשפט בדובאי ותיקוניו;

חוק מס' (1) משנת 1994 בדבר אגרות בית משפט ותיקוניו;

חוק מס' (7) משנת 2006 בדבר רישום מקרקעין באמירות דובאי;

חוק מס' (8) משנת 2007 בדבר חשבונות נאמנות לפיתוח נכסי מקרקעין באמירות
דובאי; ו

חוק מס' (13) משנת 2008 להסדרת רישום המקרקעין הזמני באמירות דובאי
ותיקוניו,

הוציא בזאת צו זה.

מאמר 1)

בהתאם לצו זה מתגבש בית דין מיוחד בשם "בית הדין המיוחד להכרעת
סכסוכי שיקים הנוגעים לעסקאות מקרקעין" ("בית הדין") כדלקמן
:

1. שופט מבית המשפט לערעורים של בתי המשפט בדובאי, כיושב ראש;

2. שופט מבית המשפט של הערכאה הראשונה של בתי המשפט בדובאי, כחבר; ו

3. נציג מאגף המקרקעין, כחבר.

מאמר (2)

לפני כניסתו לתפקידו, יישבע חבר בית הדין שאינו שופט את
השבועה הבאה בפני מנהל הוד מעלתו בית המשפט השליט:

"אני נשבע באללה הכול יכול שאעשה צדק, אכבד את החוקים ואמלא את
חובותיי ביושרה וביושר".

מאמר (3)

לבית הדין תהיה סמכות שיפוט בלעדית לדון בתלונות הקשורות
לצ'קים לא מכובדים שניתנו על ידי רוכשים ליזמי מקרקעין, או שיקים שהונפקו
על ידי בעלי זכויות שימוש וחוכרי חכירה לטווח ארוך של מקרקעין שזכויותיהם כפופות
לחוק מס' (7) הנ"ל. ) של 2006.

מאמר (4)

לצורך בירור התלונות הקשורות בהמחאות שהוגשו לו,
תהיה לבית הדין הסמכות:

1. לבטל צ'ק חסר כבוד שהוצא ליזם מקרקעין אם הוכח כי
היזם אינו זכאי לסכום השיק;

2. להורות למנפיק השיק לרשום שיק חדש לפירעון במועד שקבע בית
הדין במקום השיק נשוא התלונה;

3. להפנות את השיק שחוללה לרשות השיפוטית המוסמכת לנקוט
בצעדים משפטיים מתאימים נגד מנפיק השיק אם יזם המקרקעין
זכאי לסכום השיק; אוֹ

4. להיעזר במומחים ובמומחים בתחום הנדל"ן כפי שימצא לנכון.

מאמר (5)

א. רשויות אכיפת החוק, לרבות המשטרה, חייבות להפנות לבית הדין את כל
התלונות הקשורות בהמחאות הנשלטות על ידי הוראות צו זה.

ב. התביעה הציבורית ובתי המשפט אינן רשאיות לחקור כל מקרה של
צ'קים שחוללו על פי צו זה, או לקבוע כל מחלוקת הקשורה לשיקים אלה,
לפני שהסכסוך יועבר וידון על ידי בית הדין. כמו כן, על התביעה
ועל בתי המשפט לחדול מלדון בכל תלונה או פעולות עונשין הקשורות
בהמחאות אלו, ולהפנות אותן לבית הדין לדיון בהתאם
להוראות גזירה זו.

מאמר (6)

פסק דין שניתן על ידי בית הדין יהיה בלתי חוזר, סופי ולא נתון
לערעור.

פסקי דין אלה יבוצעו באמצעות מחלקת האכיפה של
בתי המשפט בדובאי.

מאמר (7)

בכפוף להוראות צו זה, בית הדין יפעיל את סמכויותיו בהתאם
:

1. החוקים התקפים באמירות דובאי;

2. הוראות השריעה האסלאמית;

3. מנהג, אלא אם הוא סותר את החוק, את הסדר הציבורי או את המוסר הציבורי; ו

4. עקרונות הצדק הטבעי, השוויון וההגינות.

104

105

מאמר (8)

צו זה נכנס לתוקף ביום הוצאתו, ויפורסם בעיתון
הרשמי.

מוחמד בן ראשיד אל מקטום
שליט דובאי

הונפק בדובאי ב-1 בנובמבר 2009

מקביל ל-י"ג טו אל-קידה 1430 ע"ה

חוק מס' (13) משנת 2008
להסדרת
רישום המקרקעין הזמני באמירות
דובאי

106

חוק מס' (13) משנת 2008
להסדרת
רישום המקרקעין הזמני באמירות דובאי

אנחנו, מוחמד בן ראשיד אל מקטום, שליט דובאי,

לאחר עיון ב:

חוק מס' (7) התשנ"ז-1997 בדבר אגרות רישום מקרקעין;

חוק מס' (7) משנת 2006 בדבר רישום מקרקעין באמירות דובאי;

חוק מס' (8) משנת 2007 בדבר חשבונות נאמנות לפיתוח נכסי מקרקעין באמירות
דובאי;

חוק מס' (27) משנת 2007 בדבר בעלות על מקרקעין בבעלות משותפת באמירות
דובאי;

תקנה מס' (3) משנת 2006 הקובעת אזורים לבעלות של אזרחים שאינם איחוד האמירויות על
נכס מקרקעין באמירות דובאי; ו

חוק עזר מס' (85) משנת 2006 הסדרת מרשם המתווכי נדל"ן באמירות
דובאי,

עשה בזאת חוק זה.

מאמר 1)

חוק זה יצוטט כ"חוק מס' (13) משנת 2008 המסדיר את
רישום המקרקעין הזמני באמירות דובאי".

מאמר (2)

למילים ולביטויים הבאים תהיה המשמעות המצוינת מול כל אחד מהם,
אלא אם כן ההקשר מרמז אחרת:

אמירות: אמירות דובאי.

DLD: מחלקת הקרקעות.

רישום מקרקעין: מרשם המקרקעין המנוהל על ידי ה-DLD.

רישום מקרקעין ביניים: אוסף של מסמכים שנוצרים או נשמרים

על ידי ה-DLD בפורמט נייר או בפורמט אלקטרוני
כחלק מהמרשם האלקטרוני שלו, ובו
נרשמים פרטי חוזי מכר מחוץ לתכנית, והוראות
משפטיות אחרות מחוץ לתכנית, של מקרקעין לפני
העברתם למקרקעין. הירשם.

רכוש אמיתי

יחידת מקרקעין

מכירה מחוץ לתוכנית

מפתח מאסטר

מפתח משנה

סַרְסוּר

ישות מוסמכת

: קרקע וכל מבנים קבועים שנבנו עליה שאינם ניתנים
להזזה ללא נזק או שינוי במבנה שלה.

: חלק ייעודי במקרקעין, לרבות כל חלק
המיועד בתוכניתו.

: מכירת יחידת מקרקעין המיועדת בתוכנית
או בבנייה, או שבנייתה לא הושלמה.

: אדם בעל רישיון לנהל
פעילות פיתוח נדל"ן באמירויות ולמכור
יחידות נדל"ן לאחרים.

: אדם בעל רישיון לנהל
פעילות פיתוח מקרקעין ולמכור יחידות מקרקעין לאחרים; ואשר
לוקח על עצמו חלק מפרויקט פיתוח מקרקעין של
יזם ראשי לפי הסכם ביניהם.

: אדם המנהל עסקי תיווך בנכסי מקרקעין בהתאם
לחוק העזר מס' (85) משנת 2006 להסדרת
מרשם המתווכי נדל"ן באמירות דובאי.

: כל אחד מהגורמים האחראים על רישוי או רישום
פרויקטים של נדל"ן באמירויות.

מאמר (3)

1. כל דיספוזיציה בגין יחידת מקרקעין שנמכרה מחוץ לתוכנית חייבת להירשם בפנקס
המקרקעין הזמני. כל מכירה או החלטה משפטית אחרת הכרוכה בהעברה
או הגבלת בעלות, או כל אחת מהזכויות הנלוות לה, תהא בטלה
אלא אם כן היא רשומה בפנקס המקרקעין הזמני.

2. כל יזם שסילק יחידת מקרקעין בדרך של מכירה, או כל
רשות אחרת הכרוכה בהעברה או הגבלת בעלות, עד למועד תוקף של
חוק זה חייב לפנות ל-DLD בבקשה לרשום אותה מכירה או רשות אחרת על פנקס המקרקעין
או פנקס המקרקעין הזמני, לפי העניין, לא יאוחר
משישים (60) ימים מיום כניסת חוק זה לתוקף.

מאמר (4)

יזם ראשי או יזם משנה אינו רשאי להתחיל ביישום פרויקט
או למכור את יחידותיו מחוץ לתכנית אלא אם כן הוא משתלט על הקרקע שעליה אמור הפרויקט
להיבנות ומשיג את האישורים הנדרשים מהגורמים המוסמכים באמירות
.

בכל מקרה, ה-DLD חייב ליצור רשומה בפוליו הרישום של הנכס המקרקעין כדי
לציין שהוא נמצא בפיתוח.

108

109

מאמר (5)

מאמר (10)

בקשה לרישום יחידת מקרקעין בפנקס המקרקעין הזמני
תוגש בטופס שנקבע לענין זה. לבקשה יש
לצרף את כל המידע והמסמכים הדרושים בהתאם לכללים
והנהלים שאומצו על ידי ה-DLD.

מאמר (6)

יחידות נדל"ן שנמכרו מחוץ לתכנית ונרשמו בפנקס הנדל"ן הביניים
המנוהל על ידי ה-DLD ניתנות לסילוקן בדרך של מכירה, משכנתא או כל
רשות חוקית אחרת.

מאמר (7)

אף מפתח ראשי או מפתח משנה אינו רשאי לגבות עמלות כלשהן עבור מכירה, מכירה חוזרת או כל
רשות משפטית אחרת ביחס ליחידות נדל"ן שהושלמו או מחוץ לתוכנית, למעט
הוצאות הניהול הנגבות מצדדים שלישיים על ידי היזם הראשי או המשנה.
מפתח, כפי שאושר על ידי ה-DLD.

מאמר (8)

יזם חייב לרשום כל פרויקט שהושלם בפנקס המקרקעין המנוהל
על ידי ה-DLD לאחר שיקבל את תעודת ההשלמה הרלוונטית מהגורמים המוסמכים
. זה כולל רישום של יחידות נמכרות על שם הרוכשים בהתאמה
שמילאו את התחייבויותיהם החוזיות בהתאם לנהלים שאומצו
על ידי ה-DLD.

לענין סימן זה, ה-DLD רשאית, לבקשת רוכש או מיוזמתה
, לרשום על שם אותו רוכש בפנקס המקרקעין את
יחידות המקרקעין שנמכרו מחוץ לתכנית ונרשמו בפנקס המקרקעין. שם בפנקס
המקרקעין הזמני, ובלבד שהרוכש מקיים את כל התחייבויותיו החוזיות.

מאמר (9)

אם יזם מעוניין לשווק את הפרויקט שלו באמצעות מתווך, עליו לערוך הסכם
עם המתווך, אשר יאושר בהתאם לתנאים
ולהוראות הקבועים בחוק העזר הנ"ל מס' (85) משנת 2006. בנוסף, על המפתח
לרשום הסכם זה עם DLD.

אף יזם או מתווך נדל"ן אינו רשאי לערוך חוזה פשוט למכירה מחוץ לתכנית של
נכסי נדל"ן או יחידות נדל"ן בפרויקטים שאינם מאושרים על ידי הגורמים המוסמכים
. כל חוזה שנכרת לפני קבלת אישור זה יהיה בטל ומבוטל
.

מאמר (11)

1. כאשר רוכש מפר אחד מתנאי הסכם המכירה של יחידת מקרקעין
שנחתם עם היזם, על היזם להודיע ל-DLD על ההפרה. במקרה
זה, על ה-DLD לתת לרוכש תקופת חסד של שלושים (30) יום למילוי
התחייבויותיו החוזיות, על ידי מסירת הודעה אישית או בכתב באמצעות
דואר רשום או דואר אלקטרוני.

2. לא יעמוד הרוכש בהתחייבויותיו החוזיות בתוך תקופת החסד
הקבועה בפסקת משנה (1) לסעיף זה, רשאי היזם לסיים את
הסכם המכר ולהחזיר את הסכומים שקיבל מהרוכש לאחר
ניכוי מקסימום של שלושים אחוז (30%) מהסכומים הללו.

מאמר (12)

שטחה של יחידת מקרקעין שנמכרה ייחשב כנכון. כל שטח עודף
שנתגלה לאחר מסירת היחידה לא יילקח בחשבון, והיזם
אינו רשאי לתבוע כל תשלום עבור אותו שטח עודף. בכל מקרה של מחסור בשטח
המקרקעין, על היזם לפצות את הרוכש בגין מחסור זה.
עם זאת, אם המחסור אינו משמעותי, היזם לא יהיה חייב לפצות
את הרוכש על כך.

מאמר (13)

מקום שהוכח להנחת דעתו של דל"ד כי מפתח או מתווך ביצע
כל מעשה או מחדל בניגוד להוראות חוק זה, או כל
חקיקה אחרת בתוקף, על מנכ"ל הדל"י להכין דו"ח על כך.
ולהפנות את התיק לבדיקה של הגורמים המוסמכים.

מאמר (14)

יושב ראש הוועד הפועל יתן את התקנות הנדרשות ליישום
הוראות חוק זה.

מאמר (15)

חוק זה יפורסם בעיתון הרשמי ויכנס לתוקף ביום
פרסומו.

מוחמד בן ראשיד אל מקטום
שליט דובאי

הונפק בדובאי ב-14 באוגוסט 2008,
מקביל ל-13 Shaban 1429 AH

חוק מס' (9) משנת 2009
תיקון

חוק מס' (13) משנת 2008 להסדרת
רישום המקרקעין הזמני באמירות
דובאי

חוק מס' (9) משנת 2009
תיקון

חוק מס' (13) משנת 2008 להסדרת
רישום המקרקעין הזמני באמירות דובאי

אנחנו, מוחמד בן ראשיד אל מקטום, שליט דובאי,

לאחר עיון ב:

חוק מס' (8) משנת 2007 בדבר חשבונות נאמנות לפיתוח נכסי מקרקעין באמירות
דובאי;

חוק מס' (16) משנת 2007 להקמת הסוכנות לפיקוח על מקרקעין;

חוק מס' (13) משנת 2008 להסדרת רישום המקרקעין הזמני באמירות דובאי
("החוק המקורי").

עשה בזאת חוק זה.

מאמר 1)

סעיפים (2) ו-(11) לחוק המקורי מוחלפים בזאת על ידי אלה:

מאמר (2)

למילים ולביטויים הבאים תהיה המשמעות המצוינת מול כל אחד מהם,
אלא אם כן ההקשר מרמז אחרת:

אמירות: אמירות דובאי.

DLD: מחלקת הקרקעות.

RERA: הסוכנות לרגולטורית הנדל"ן.

רישום מקרקעין: מרשם המקרקעין המנוהל על ידי ה-DLD.

רישום מקרקעין ביניים: אוסף של מסמכים שנוצרים או נשמרים

על ידי ה-DLD בפורמט נייר או בפורמט אלקטרוני כחלק
מהרישום האלקטרוני שלו, ובו נרשמים פרטי
חוזי מכר מחוץ לתכנית, והוראות משפטיות אחרות מחוץ לתכנית
, של מקרקעין לפני
העברתם למקרקעין. הירשם.

מקרקעין: קרקע וכל מבנה קבוע שנבנה עליה, או

אחד מהם.

יחידת מקרקעין: חלק ייעודי של מקרקעין, לרבות כל חלק

מוגדר בתוכנית שלה.

מכירה מחוץ לתוכנית	: מכירת יחידות מקרקעין המיועדות בתוכניות או מתחת
	בניה יחידות נדל"ן.
מפתח מאסטר	: אדם בעל רישיון לנהל את פעילות פיתוח הנדל"ן באמירויות ולמכור יחידות נדל"ן לאחרים.
מפתח משנה	: מי שלוקח על עצמו חלק מפרויקט פיתוח מקרקעין של יזם ראשי לפי הסכם ביניהם .
מתווך נדל"ן	: אדם המנהל עסקי תיווך בנכסי מקרקעין בהתאם לחוק העזר מס' (85) משנת 2006 להסדרת מרשם המתווכי נדל"ן באמירות דובאי.
ישות מוסמכת	: כל אחד מהגורמים האחראים על רישוי או רישום פרויקטים של נדל"ן באמירויות. מאמר (11)

1. כאשר רוכש מפר אחד מתנאי הסכם המכירה של יחידת מקרקעין
שנחתם עם היזם, על היזם להודיע ל-DLD על ההפרה,
ועל ה-DLD לתת לרוכש תקופת חסד של שלושים (30) יום למילוי התחייבויותיו
החוזיות, באמצעות מסירת הודעה אליו באופן אישי או
בדואר רשום או בדואר אלקטרוני.

2. אם הרוכש לא יעמוד בהתחייבויותיו החוזיות בתוך תקופת החסד הקבועה
בסעיף משנה (1) לסעיף זה, יחולו הדברים הבאים:

א. כאשר היזם השלים לפחות שמונים אחוזים (80%) מפרויקט הנדל"ן
, רשאי הוא להשאיר את כל הסכומים ששולמו ולבקש מהרוכש להסדיר
את יתרת מחיר החוזה. אם הרוכש לא יצליח להסדיר יתרה זו,
רשאי היזם לבקש למכור את המקרקעין במכירה פומבית כדי להסדיר את
יתרת הסכומים שיש לשלם לו.

ב. מקום בו השלים היזם לפחות שישים אחוזים (60%) מפרויקט המקרקעין
, הוא רשאי לסיים את הסכם המכר ולהשאיר לכל היותר
ארבעים אחוז (40%) ממחיר יחידת המקרקעין הקבוע בהסכם.

ג. כאשר החלה ביצוע פרויקט המקרקעין אך פחות משישים
אחוז (60%) מהפרויקט הושלם, רשאי היזם לסיים
את הסכם המכר ולהשאיר לכל היותר עשרים וחמישה אחוז (25%) מיחידת המקרקעין
. המחיר שנקבע בהסכם.

ד. מקום בו לא החל ביצוע פרויקט המקרקעין מסיבות
שאינן בשליטת היזם, וללא רשלנות או מחדל מצידו
, רשאי היזם לסיים את ההסכם ולהשאיר עד שלושים אחוז
(30) מהסכומים ששולם על ידי הרוכש. .

114

115

מאמר (3)

חוק זה יפורסם בעיתון הרשמי ויכנס לתוקף ביום
פרסומו.

מוחמד בן ראשיד אל מקטום
שליט דובאי

הונפק בדובאי ב-12 באפריל 2009
מקביל ל-16 רבי אל-ת'אני 1430 AH

3. לעניין פסקאות משנה (2)(ג) ו-(2)(ד) לסימן זה, המונח
"ביצוע" פירושו השתלטות על אתר פרויקט המקרקעין על ידי
היזם והתחלת עבודות בנייה בהתאם לאמור. תוכניות התכנון
שאושרו על ידי הגורמים המוסמכים.

4. למטרות סעיפים (2)(ב) ו-(2)(ג) לעיל, על היזם להחזיר כל
סכומים המגיעים לרוכש לא יאוחר משנה (1) מתאריך הסיום,
או שישים (60) ) ימים מיום המכירה החוזרת של יחידת המקרקעין, לפי
המוקדם מביניהם.

5. על אף הסעיפים (1) ו-(2) לסעיף זה, RERA רשאית, על סמך דוח מנומק
, להחליט על ביטול פרויקט המקרקעין, ובמקרה זה על היזם
להחזיר את כל התשלומים שהתקבלו מהרוכשים, בהתאם לנהלים.
והוראות שנקבעו בחוק מס' (8) משנת 2007 בדבר חשבונות נאמנות לפיתוח
מקרקעין באמירות דובאי.

6. הוראות סעיף זה לא יחולו על הסכמי מכירת קרקע שאינם
כרוכים במכירה מחוץ לתוכנית. מכירת קרקע זו תמשיך להיות כפופה לתנאי
הסכמי מכירת הקרקע שנחתמו על ידי הצדדים לה.

7. הוראות סימן זה יחולו על כל ההסכמים שנכרתו לפני
תחילתו של חוק זה.

חוק מס' (19) משנת 2017
לתיקון חוק מס' (13) משנת 2008
להסדרת רישום המקרקעין הזמני
באמירות דובאי

חוק מס' (19) משנת 2017
לתיקון חוק מס' (13) משנת 2008

הסדרת רישום המקרקעין הזמני באמירות דובאי

אנחנו, מוחמד בן ראשיד אל מקטום, שליט דובאי,

לאחר עיון ב:

חוק מס' (8) משנת 2007 בדבר חשבונות נאמנות לפיתוח נכסי מקרקעין באמירות
דובאי;

חוק מס' (16) משנת 2007 להקמת הסוכנות לפיקוח על מקרקעין; ו

חוק מס' (13) משנת 2008 להסדרת רישום המקרקעין הזמני באמירות דובאי
ותיקוניו,

עשה בזאת חוק זה.

מאמר מוחלף
מאמר (1)

סעיף (11) לחוק הנ"ל מס' (13) משנת 2008 מוחלף בזאת על ידי אלה
:

מאמר (11)

א. כאשר רוכש לא יעמוד בהתחייבויותיו החוזיות על פי
הסכם מכירה מחוץ לתוכנית שנחתם עם מפתח, יחולו הכללים והנהלים הבאים:

1. על היזם להודיע ל-DLD על אי עמידתו של הרוכש בהתחייבויותיו
החוזיות. יש להגיש הודעה זו בטופס
שנקבע על ידי ה-DLD למטרה זו ועליה לכלול את כל הפרטים של היזם
והרוכש; תיאור של יחידת המקרקעין נשוא
הסכם המכר מחוץ לתוכנית; תיאור מפורט של ההתחייבויות החוזיות שהפר הרוכש
; וכל פרט אחר שנקבע על ידי ה-DLD.

2. מיד עם קבלת ההודעה ואימות כי הרוכש מפר
את התחייבויותיו החוזיות, על ה-DLD:

א. למסור הודעה של שלושים (30) יום לרוכש המחייבת אותו למלא את התחייבויותיו
החוזיות כלפי היזם. על ההודעה להיות בכתב
ומתוארכת; ויש למסור לרוכש באופן אישי או
בדואר רשום עם אישור קבלה, דואר אלקטרוני או כל אמצעי אחר
שנקבע על ידי ה-DLD; ו

ב. במידת האפשר, לתווך פשרה ידידותית בין היזם לרוכש
, ובמקרה זה יש לצרף פשרה כזו כתוספת
להסכם המכירה מחוץ לתכנית ויש לבצעו על ידי היזם והרוכש
.

3. אם תפוג תקופת ההודעה הנזכרת בסעיף משנה (א)(2)(א) לסעיף זה והרוכש
לא ימלא את התחייבויותיו החוזיות או להגיע להסדר עם
היזם, ה-DLD יוציא מסמך רשמי ב. לטובת המפתח
המאשר את הדברים הבאים:

א. עמידה של היזם בהליכים האמורים בפסקה (א) לסעיף
זה; ו

ב. אחוז ההשלמה של יחידת המקרקעין נשוא
הסכם המכירה מחוץ לתוכנית, מחושב בהתאם לתקנים ולכללים הרלוונטיים
שאומצו על ידי RERA.

4. עם קבלת המסמך הרשמי האמור בסעיף משנה (א)(3) לסעיף זה
ובהתבסס על אחוזי ההשלמה, היזם רשאי לנקוט בכל אחד
מהאמצעים הבאים נגד הרוכש ללא פניה לבתי משפט או
בוררות:

א. כאשר אחוז ההשלמה של יחידת המקרקעין עולה על שמונים
אחוז (80%), רשאי היזם:

1. לקיים את הסכם המכירה מחוץ לתכנית שנכרת עם הרוכש, לשמור את כל הסכומים ששולמו על ידי הרוכש ולתבוע מהרוכש
את יתרת מחיר יחידת המקרקעין;

2. לבקש מה-DLD למכור את יחידת המקרקעין, בכפוף להסכם המכירה מחוץ לתוכנית
, במכירה פומבית פומבית כדי לגבות את יתרת הסכומים לתשלום
ליזם; ולחייב את הרוכש בהוצאות הנובעות מהמכירה
; אוֹ

3. לסיים באופן חד צדדי את הסכם המכירה מחוץ לתוכנית, לשמור עד ארבעים אחוז
(40%) משווי יחידת המקרקעין הקבועה בהסכם המכירה מחוץ לתוכנית
ולהחזיר לרוכש כל סכומים העולים על כך
תוך אחד. (1) שנה מסיום ההסכם או תוך שישים
(60) יום ממועד מכירת היחידה לרוכש אחר, לפי
המוקדם מביניהם.

ב. כאשר אחוז ההשלמה של יחידת המקרקעין הוא בין
שישים אחוז (60%) לשמונים אחוז (80%), רשאי היזם
לסיים את ההסכם באופן חד צדדי, לשמור על עד ארבעים אחוז (40Z) משווי
יחידת המקרקעין. הקבוע בהסכם המכירה מחוץ לתכנית, ולהחזיר
לרוכש כל סכומים העולים על כך תוך שנה אחת (1) מסיום
ההסכם או תוך שישים (60) יום ממועד מכירת
היחידה לרוכש אחר. , המוקדם מביניהם.

118

119

ג. כאשר היזם החל בעבודות בפרויקט המקרקעין, לאחר
שאחז באתר הבנייה והחל בעבודות בנייה בהתאם
לתכנונים שאושרו על ידי הגורמים המוסמכים, ואחוז
ההשלמה של יחידת המקרקעין נמוך משישים אחוז ( 60%),
היזם רשאי לסיים באופן חד צדדי את הסכם המכירה מחוץ לתוכנית, לשמור על עד
עשרים וחמישה אחוז (25%) משווי יחידת המקרקעין שנקבע
בהסכם המכירה מחוץ לתוכנית, ולהחזיר כל סכומים חריגים מזה
לרוכש תוך שנה (1) מסיום ההסכם או
תוך שישים (60) יום ממועד מכירת היחידה לרוכש אחר,
לפי המוקדם מביניהם.

ד. מקום שהיזם לא החל בעבודות בפרויקט המקרקעין מכל
סיבה שאינה בשליטתו, ללא רשלנות או מחדל מצידו, הוא
רשאי לסיים את הסכם המכירה מחוץ לתוכנית, לשמור על עד שלושים אחוז (30Z) מהסכומים
ששולמו ל- אותו על ידי הרוכש, ולהחזיר
לרוכש כל סכומים העולים על כך תוך שישים (60) יום מסיום ההסכם
.

ב. בוטל פרויקט המקרקעין על פי החלטה מנומקת
של RERA, על היזם להחזיר את כל התשלומים ששולמו על ידי הרוכשים בהתאם
לנהלים ולכללים הקבועים בחוק
מס' (8) מהתשס"ז הנ"ל.

ג. הכללים והנהלים הקבועים בסעיף זה אינם חלים על
הסכמי מכירת קרקע שאינם כרוכים במכירה מחוץ לתוכנית. מכירת קרקע תמשיך להיות
כפופה לתנאי הסכמי מכירת הקרקע שנחתמו על ידי הצדדים
לה.

ד. הכללים והנהלים הקבועים בסעיף זה יחולו על כל
הסכמי המכר מחוץ לתוכנית שנכרתו לפני או לאחר תחילתו של חוק זה.

ה. הכללים והנהלים הקבועים בסעיף זה נחשבים כחלק מהסדר הציבורי
, ואי עמידה בהם יביא לבטלות המעשה המשפטי הנדון
.

ו. הכללים והנהלים הקבועים בסעיף זה לא ימנעו מהרוכש
לפנות לבתי משפט או בוררות כאשר היזם משתמש לרעה באחת
מסמכויותיו לפי סעיף זה.

מבטל
מאמר (2)

כל הוראה בכל חיקוק אחר תבוטל ככל שתעמוד בסתירה
להוראות חוק זה.

מאמר התחלה ופרסום
(3)

חוק זה נכנס לתוקף ביום הוצאתו, ויפורסם בעיתון
הרשמי.

מוחמד בן ראשיד אל מקטום
שליט דובאי

הונפק בדובאי ב-18 באוקטובר 2017
, מקביל ל-28 Muharram 1439 AH.

120

121

החלטת מועצת המנהלים מס' (6) משנת 2010
אישור חוק העזר ליישום
חוק מס' (13) משנת 2008

הסדרת רישום המקרקעין הזמני
באמירות דובאי

החלטת מועצת המנהלים מס' (6) משנת 2010
אישור חוק העזר ליישום
חוק מס' (13) משנת 2008

הסדרת רישום המקרקעין הזמני באמירות דובאי

אנחנו, חמדאן בן מוחמד בן ראשיד אל מקטום, יורש העצר של דובאי, יו"ר
המועצה המבצעת,

לאחר עיון ב:

חוק מס' (3) משנת 2003 להקמת המועצה המבצעת של האמירות של דובאי;

חוק מס' (7) משנת 1997 בדבר אגרות רישום מקרקעין באמירות דובאי ותיקוניו
;

חוק מס' (7) משנת 2006 בדבר רישום מקרקעין באמירות דובאי;

חוק מס' (8) משנת 2007 בדבר חשבונות נאמנות לפיתוח נכסי מקרקעין באמירות
דובאי;

חוק מס' (13) משנת 2008 להסדרת מרשם המקרקעין הזמני באמירות דובאי
ותיקוניו ("החוק"); ו

חוק עזר מס' (85) משנת 2006 הסדרת מרשם המתווכי נדל"ן באמירות
דובאי,

פרסם בזאת החלטה זו.

מאמר 1)

למילים ולביטויים הנזכרים בהחלטה זו תהיה אותה משמעות
שנקבעה להם בחוק.

מאמר (2)

מפתח ראשי או מפתח משנה המגיש בקשה לרישום דין דיספוזיציה
בגין יחידת מקרקעין ב-DLD בתוך המועד הקבוע בפסקה
(2) לסעיף (3) לחוק, יראו אותו כמי שמילא. עם
מגבלת הזמן שנקבעה גם אם ה-DLD לא יסיים את הליכי הרישום תוך זמן זה.

מאמר (3)

כאשר מפתח ראשי או מפתח משנה מגיש בקשה לרישום
רשות חוקית של יחידת מקרקעין לאחר תום המועד הקבוע בפסקה
(2) של סעיף (3) לחוק, על ה-DLD:

1. לרשום את הרשות החוקית בפנקס המקרקעין הזמני; ו

2. להטיל קנס של עשרת אלפים דירהם (10,000.00 AED) על היזם.

מאמר (4)

מפתח ראשי או מפתח משנה אינו רשאי להתחיל ביישום של פרויקט
או למכור את יחידותיו מחוץ לתוכנית אלא אם:

1. הוא משתלט על המקרקעין וקיבל את תעודת התיחום;

2. יש לו שליטה ממשית בקרקע עליה אמור לקום הפרויקט; ו

3. הוא השיג מהגורמים המוסמכים את האישורים הנדרשים לתחילת
ביצוע הפרויקט.

מאמר (5)

1. על ה-DLD, בין מיוזמתה ובין לפי דרישת הצדדים הנוגעים בדבר,
ליצור רישום בפנקס רישום המקרקעין של כל קרקע שעליה
יוקם פרויקט מקרקעין כדי לציין שהפרויקט הוא פרויקט פיתוח.
כפוף להוראות החוק.

2. ה-DLD תסיר את הרישום האמור בפסקה הקודמת עם השלמת
פרויקט המקרקעין ורישום יחידותיו על שם הרוכשים בפנקס
המקרקעין, או עם ביטול הפרויקט מכל אחת מהסיבות המפורטות
. בסעיף (23) של החלטה זו.

מאמר (6)

בקשה לרישום יחידת מקרקעין בפנקס המקרקעין הזמני
תוגש בטופס האלקטרוני או הנייר המאושר ע"י הל"ד, בצירוף
המסמכים התומכים הרלוונטיים שיקבעו ע"י הל"ד.

מאמר (7)

1. עם השלמת פרויקט מקרקעין וקבלת תעודת סיומו
מהגורמים המוסמכים, היזם הראשי או יזם המשנה אינם רשאים לסרב למסור
יחידת מקרקעין כלשהי או לרשום אותה על שם הרוכש בפנקס המקרקעין
. , ובלבד שהרוכש יקיים את כל התחייבויותיו החוזיות.
הדבר חל גם אם הרוכש חייב ליזם כל חובה כספית מלבד בקשר
להסכם המכר של יחידת המקרקעין.

2. על היזם הראשי או יזם המשנה לרשום את יחידת המקרקעין ואת כל
המתקנים שהוקצו לה, כגון חניונים, על שם הרוכש.

3. אם המפתח הראשי או מפתח המשנה יסרב, מכל סיבה שהיא, לעשות זאת

124

125

לרשום את יחידת המקרקעין על שם הרוכש חרף העובדה שהרוכש
קיים את כל התחייבויותיו החוזיות, ה-DLD רשאית, לבקשת
הרוכש או מיוזמתה, לרשום את יחידת המקרקעין על שם
החברה. רוכש בפנקס המקרקעין.

מאמר (8)

מפתח ראשי או מפתח משנה אינו רשאי, מכל סיבה שהיא, לגבות
מהרוכשים סכומים כלשהם, מלבד אלו שאושרו על ידי ה-DLD, בתמורה לכל
רשות חוקית של יחידות הנדל"ן שלהם.

מאמר (9)

אלא אם כן הוסכם אחרת, היזם הראשי או מפתח המשנה והרוכש של
יחידת מקרקעין חייבים לשלם את העמלות שנקבעו עבור רישום של כל רשות חוקית
של אותה יחידת מקרקעין בהתאם לחלקם המתאימים בעמלות שנקבעו בחקיקה החלה
.

מאמר (10)

אם המפתח הראשי או מפתח המשנה מעוניינים לשווק את הפרויקט שלו באמצעות מתווך,
המפתח הראשי או מפתח המשנה חייבים לעמוד בדרישות הבאות:

1. הפרויקט שישווק באמצעות הברוקר חייב להיות רשום ב-DLD.

2. יש לסכם הסכם עם המתווך, אשר חייב לקבל אישור ורישיון
בהתאם לחוק העזר מס' (85) משנת 2006 להסדרת
פנקס המתווכים במקרקעין באמירות דובאי.

3. הסכם שיווק הפרויקט עם מתווך מקרקעין חייב להיות רשום
ב-DLD.

מאמר (11)

כל החלטה משפטית שנעשתה על ידי מפתח ראשי, מפתח משנה או מתווך הכרוכה
במכירה מחוץ לתוכנית של כל נכס מקרקעין או יחידת מקרקעין לפני אישור
תחילת הפרויקט על ידי הגורמים המוסמכים ורישומו ב-
DLD. ייחשב בטל ומבוטל.

מאמר (12)

כאשר מפתח ראשי או מפתח משנה מעסיק מתווך נדל"ן כדי לשווק את
הפרויקט שלו במלואו או בחלקו, על המתווך להפקיד את מחיר המכירה של
יחידת הנדל"ן הרלוונטית לחשבון הנאמנות של הפרויקט. מתווך המקרקעין אינו רשאי להפקיד
את המחיר לחשבונו או לנכות את עמלתו ממחיר זה לפני הפקדתה
לחשבון הנאמנות. כל הסכם המנוגד להוראות סעיף זה
יהיה בטל ומבוטל.

מאמר (13)

1. החל מיום תחילתה של החלטה זו, יתקבל שטחה נטו של יחידת מקרקעין
לצרכי רישום בפנקס המקרקעין. שטח זה יחושב
כפי שיקבע על ידי ה-DLD בהקשר זה.

2. אלא אם הוסכם אחרת, לא יובא בחשבון כל שטח החורג משטחה נטו של יחידת המקרקעין הנמכרת , ואין היזם רשאי לתבוע כל תשלום
עבור אותו שטח עודף.

3. על היזם לפצות את הרוכש אם שטחה בפועל של יחידת המקרקעין
קטן משטחה הנקי ביותר מחמישה אחוזים (5%).

4. מקום שהמחסור בשטח נטו של יחידת המקרקעין עולה על האחוז
הקבוע בפסקה (3) לסימן זה, יחושב הפיצוי שישולם לרוכש
לפי מחיר יחידת המקרקעין עליו הוסכם ב-.
הסכם בין היזם לרוכש.

5. לצורך החלת סימן זה, שטחה נטו של יחידת מקרקעין, כפי שנקבע
בהסכם המכר ובתוכניתה, יאומץ כבסיס לחישוב
כל עודף או מחסור בשטח יחידת המקרקעין. .

מאמר (14)

כאשר מתעוררת מחלוקת כלשהי בין מפתח לרוכש, ה-DLD רשאית לנקוט
מאמצים פיוסים כדי לשמר את היחסים החוזיים ביניהם ורשאית להציע כל
פתרון שימצא לנכון להשגת מטרה זו. כאשר היזם והרוכש
מגיעים להסדר ידידותי, פשרה זו תתועד בהסכם
בכתב שיבוצע על ידי היזם והרוכש או נציגיהם בהתאמה
. עם אישור הסכם זה על ידי ה-DLD, הוא יהפוך למחייב את
שני הצדדים.

126

127

מאמר (15)

כאשר רוכש לא יעמוד בהתחייבויותיו על פי
הסכם מכר יחידת מקרקעין שנכרת בינו לבין היזם:

א. על היזם למסור לרוכש הודעה המבקשת ממנו לקיים את התחייבויותיו
החוזיות. ניתן להגיש את ההודעה באופן אישי על ידי הופעה בפני
ה-DLD; או בכתב באמצעות דואר רשום או דואר אלקטרוני, ובמקרה זה
על המפתח לספק ל-DLD עותק של ההודעה.

ב. ה-DLD חייב לתת לרוכש תקופת חסד של שלושים (30) יום למילוי התחייבויותיו
החוזיות. תקופה זו תתחיל ממועד מסירת ההודעה
לרוכש על ידי היזם.

ג. אם הרוכש לא יעמוד בהתחייבויותיו החוזיות בתוך תקופת ההודעה המפורטת
בסעיף (ב) של סעיף זה, היזם רשאי לנקוט בכל אחת מהפעולות הבאות
:

1. מקום בו השלים היזם לפחות שמונים אחוז (80%) מהפרויקט,
רשאי הוא להשאיר את כל הסכומים ששילם הרוכש. כמו כן, היזם
רשאי לבקש למכור את יחידת המקרקעין במכירה פומבית להסדרת
יתרת הסכומים שישולמו לו, או לסיים את הסכם המכר ולהשאיר
לכל היותר ארבעים אחוז (40%) ממחיר יחידת המקרקעין.

2. מקום בו השלים היזם לפחות שישים אחוז (60%) מהפרויקט,
רשאי הוא לסיים את הסכם המכר ולהשאיר לו לכל היותר ארבעים אחוז
(40%) ממחיר יחידת המקרקעין הקבוע בהסכם.

3. מקום בו השלים היזם פחות משישים אחוז (60%) מהפרויקט,
רשאי הוא לסיים את הסכם המכר ולהשאיר לכל היותר עשרים וחמישה
אחוזים (25%) ממחיר יחידת המקרקעין הקבוע בהסכם.

4. מקום בו היזם לא החל בביצוע הפרויקט מסיבות
שאינן בשליטתו, רשאי הוא לסיים את הסכם המכר ולהשאיר לכל
היותר שלושים אחוז (30%) מהסכומים ששולמו לו על ידי הרוכש.

ד. היזם רשאי לפנות לבית המשפט המוסמך כדי לבקש פסק דין שיפסוק
לו את האחוז הקבוע בפסקת משנה (ג)(1), (ג)(2), (ג)(3), או (ג) (4
) של סעיף זה כאשר הסכומים שנשמרו על ידו נמוכים מאחוז זה.

מאמר (16)

יזם שלא החל בביצוע פרויקט אינו רשאי לסיים
הסכם עם רוכש ולהשאיר 30 אחוז (30%) מהתשלומים ששילם
הרוכש אלא אם כן אותו יזם הוכיח כי מילא את כל התחייבויותיו החוזיות
כלפי הרוכש. כי אי התחלת היישום

של הפרויקט אינו נובע מרשלנות או מחדל מצד היזם, או נובע
מסיבות שאינן בשליטתו.

מאמר (17)

למטרות החלת סעיף (15) בהחלטה זו:

1. אחוזי הגמר של פרויקט יאושרו על ידי דוח טכני
שיונפק על ידי יועץ מאושר על ידי RERA, הכולל הצהרה על
העבודות שהושלמו על סמך בדיקה במקום של הפרויקט.

2. השלמת עבודות הפילוס ותשתיות הפרויקט יראו
כתחילת ביצוע הפרויקט.

מאמר (18)

מפתח חייב להחזיר לרוכש את הסכומים שנשארו על ידו בהתאם לסעיף
(15) להחלטה זו לא יאוחר משנה (1) ממועד סיום ההסכם
או תוך שישים (60) יום ממועד המכירה של יחידת המקרקעין,
המוקדם מביניהם.

מאמר (19)

1. מקום שנמכרת יחידת מקרקעין במכירה פומבית לפי הוראות
סעיף (15) להחלטה זו, רשאית ה-DLD לפי שיקול דעתה הבלעדי להפקיד את מחיר
יחידת המקרקעין בחשבון נאמנות ולשלם לרוכש. או נציגו
את הסכומים שנותרו לאחר ניכוי דמי היזם.

2. היזם רשאי להשתמש ביחידת המקרקעין או להשכיר אותה לצדדים שלישיים אם
לא תימכר במכירה פומבית, ובמקרה זה על היזם להחזיר את יתרת
הסכומים לרוכש בתוך התקופה הקבועה בסעיף (18) לעניין זה. פתרון הבעיה.

מאמר (20)

רוכש רשאי לפנות לבית המשפט המוסמך כדי לבקש סיום
יחסיו החוזיים עם מפתח:

1. אם היזם יסרב ללא סיבה תקפה המקובלת על DLD למסור את
הסכם המכר הסופי של יחידת המקרקעין לרוכש;

2. אם היזם מסרב להצמיד את התשלומים לאבני הדרך המוצעות
על ידי RERA;

128

129

3. אם היזם חורג באופן מהותי מהמפרט המוסכם בהסכם
;

4. אם הוכח לאחר מסירת יחידת המקרקעין כי היא אינה ראויה לשימוש עקב
ליקויי בנייה מהותיים; אוֹ

5. בכל נסיבות אחרות המחייבות את הפסקת ההסכם בהתאם
לכללי המשפט הכלליים.

מאמר (21)

הדברים הבאים ייחשבו כסיבות שאינן בשליטת המפתח:

1. הקרקע עליה אמור לקום הפרויקט מופקעת למען האינטרס הציבורי
;

2. גוף ממשלתי משעה את הפרויקט לצורכי תכנון מחדש;

3. מבנים, חפירות או קווי שירות נמצאים באתר הפרויקט;

4. היזם הראשי מבצע כל שינוי באתר הפרויקט אשר מביא לשינוי
גבולות ושטח הפרויקט באופן המשפיע על ביצועו של
מפתח המשנה בהתחייבויותיו; אוֹ

5. כל סיבה אחרת שתקבע על ידי RERA.

מאמר (22)

מפתח ייחשב כמי שביצע רשלנות או מחדל במילוי התחייבויותיו
על סמך הדברים הבאים:

1. עיכוב, ללא סיבה מוצדקת, בהשתלטות על הקרקע או קבלת
האישורים הנדרשים מהגורמים המוסמכים לתחילת ביצוע
הפרויקט;

2. מכירה מחוץ לתוכנית על ידי מפתח המשנה ללא אישור בכתב של
היזם הראשי;

3. עיכוב בקבלת אישורו בכתב של היזם הראשי לתוכניות והתכנונים
;

4. עיכוב בהכנת הפרויקט לעבודות בנייה;

5. אי מסירת ל- RERA את הנתונים והמידע הנדרשים לאישור הפרויקט
;

6. אי רישום הפרויקט ב-RERA;

7. אי גילוי הדוחות הכספיים של הפרויקט ל- RERA; אוֹ

8. כל עילה אחרת שתקבע על ידי RERA.

מאמר (23)

RERA עשויה, בהתבסס על דוח טכני מנומק, להחליט על ביטול פרויקט נדל"ן:

1. אם היזם לא יצליח, ללא נימוק תקף, להתחיל
בעבודות הבנייה למרות שכבר קיבל את כל האישורים הנדרשים מהרשויות הנוגעות בדבר
;

2. אם היזם יבצע אחת מהעבירות המפורטות בסעיף (16) של חוק מס'
(8) משנת 2007 בדבר חשבונות נאמנות לפיתוח נכסי נדל"ן באמירות
דובאי;

3. אם יוכח לשביעות רצונה של RERA שאין למפתח
כוונה אמיתית ליישם את הפרויקט;

4. אם הקרקע שעליה אמור להיבנות הפרויקט נסוגה עקב אי
מילוי התחייבויותיו החוזיות של יזם המשנה כלפי
היזם הראשי;

5. אם הקרקע מושפעת לחלוטין מפרויקטי התכנון או התכנון מחדש
המבוצעים על ידי הגורמים המוסמכים באמירות;

6. אם היזם נכשל בביצוע הפרויקט עקב רשלנות חמורה;

7. אם היזם הביע את כוונתו שלא ליישם את הפרויקט מסיבות
המקובלות על RERA;

8. אם היזם יוכרז פושט רגל; אוֹ

9. מכל סיבה אחרת שתקבע על ידי RERA.

מאמר (24)

1. יזם רשאי להגיש תלונה בגין כל החלטה שניתנה על ידי RERA
על ביטול הפרויקט שלו, לא יאוחר משבעה (7) ימי עבודה מהמועד בו
הודע לו על החלטה זו.

2. על התלונה להיות בכתב ועליה לכלול את עילות ההתנגדות להחלטה
.

3. על RERA לשקול את התלונה וליתן את החלטתה בה תוך שבעה (7)
ימי עבודה ממועד הגשת התלונה אליה.

4. אם RERA תודה בתלונה, עליה לקבוע את התנאים והדרישות שעל
היזם לעמוד בהן על מנת לבטל את החלטת ביטול הפרויקט.

5. על היזם להתחייב בכתב לעמוד בתנאים והדרישות של RERA.

6. אם RERA תדחה את התלונה, החלטתה בעניין זה תהיה סופית ועליה
להמשיך בהליכי ביטול הפרויקט.

130

131

מאמר (25)

כאשר RERA מבטלת פרויקט, עליה:

1. להכין דוח טכני המפרט את הסיבות לביטול;

2. להודיע למפתח בכתב, באמצעות דואר רשום או דואר אלקטרוני, על
החלטת הביטול;

3. למנות רואה חשבון מבקר מוסמך על חשבון היזם שיבקר את
מצבו הכספי של הפרויקט ויאמת את הסכומים ששולמו ליזם או שהופקדו
בחשבון הנאמנות של הפרויקט וכן את הסכומים שהוצאו;
ו

4. לבקש מסוכן הנאמנות של הפרויקט, או מהמפתח, כאשר תשלומים כלשהם אינם
מבוצעים דרך חשבון הפקדון, להחזיר את הסכומים שהופקדו בחשבון הנאמנות
או ששולמו למפתח לצדדים הזכאים לסכומים אלו לא יאוחר מארבעה
עשר (14) ימים ממועד ביטול הפרויקט.

מאמר (26)

אם הכספים בחשבון הנאמנות של הפרויקט אינם מספיקים כדי להחזיר לרוכשים
את הסכומים המגיעים להם, על היזם להחזיר להם סכומים אלה לא יאוחר
משישים (60) יום ממועד החלטת ביטול הפרויקט, אלא אם תחליט RERA.
להאריך תקופה זו על סמך סיבות תקפות.

מאמר (27)

אם היזם לא יחזיר את הסכומים המגיעים לרוכשים בתוך התקופה המפורטת
בסעיף (26) בהחלטה זו, על RERA לנקוט בכל הפעולות הנדרשות כדי לשמור על זכויות
הרוכשים, לרבות הפניית הנושא לרשויות המשפטיות המוסמכות.

מאמר (28)

החלטה זו נכנסת לתוקף ביום הוצאתה ותפורסם
בעיתון הרשמי.

חמדאן בן מוחמד בן ראשיד אל מקטום
יורש העצר של דובאי

יו"ר המועצה הפועלת

הונפק בדובאי ב-14 בפברואר 2010

מקביל ל-30 ספר 1431 ע"ה

132

החלטת מועצת המנהלים מס' (25) משנת 2009
מאשרת

אגרות וקנסות של סוכנות הפיקוח על המקרקעין

החלטת מועצת המנהלים מס' (25) משנת 2009
מאשרת

אגרות וקנסות של סוכנות הפיקוח על המקרקעין

אנחנו, חמדאן בן מוחמד בן ראשיד אל מקטום, יורש העצר של דובאי, יו"ר
המועצה המבצעת,

לאחר עיון ב:

חוק מס' (3) משנת 2003 להקמת המועצה המבצעת של האמירות של דובאי;

חוק מס' (18) משנת 2006 בדבר ניהול ומימוש הכספים הציבוריים של ממשלת
דובאי;

חוק מס' (8) משנת 2007 בדבר חשבונות נאמנות לפיתוח נכסי מקרקעין באמירות
דובאי;

חוק מס' (16) משנת 2007 להקמת הסוכנות לפיקוח על מקרקעין;

חוק מס' (26) משנת 2007 להסדרת היחסים בין בעלי בתים לשוכרים באמירות
דובאי ותיקוניו;

חוק מס' (13) משנת 2008 להסדרת רישום המקרקעין הזמני באמירות דובאי
ותיקוניו;

חוק מס' (14) משנת 2009 בנוגע לתמחור של שירותים ממשלתיים באמירות דובאי
; ו

חוק עזר מס' (85) משנת 2006 הסדרת מרשם המתווכי נדל"ן באמירות
דובאי,

פרסם בזאת החלטה זו.

מאמר 1)

בהתאם להחלטה זו מאושרים שכר הטרחה עבור שירותי הסוכנות לפיקוח על המקרקעין
המפורטים בנספח (1) המצורף לכך.

מאמר (2)

1. מבלי לפגוע בכל עונש מחמיר שנקבע בכל חקיקה אחרת, מאושרים בזאת הקנסות
המפורטים בתוספת (2) המצורפת להחלטה זו.

2. עם חזרה על אותה הפרה תוך שנה (1) ממועד ההפרה הקודמת
, יוכפל סכום הקנס. קנס לא יעלה על מיליון
דירהם (1,000,000.00 AED).

מאמר (3)

עובדי אגף המקרקעין והסוכנות לפיקוח על המקרקעין המוצעים
על פי החלטה שניתנה על ידי מנכ"ל אגף המקרקעין יהיו בעלי
יכולת של פקידי אכיפת החוק לרשום כל אחד מהמעשים המפורטים בתוספת (2)
המצורפת לכך. הם רשאים, בתפקיד זה, להוציא את דוחות ההפרה הרלוונטיים.

מאמר (4)

האגרות והקנסות שנגבו על פי החלטה זו ישולמו לאוצר הציבורי של
ממשלת דובאי.

מאמר (5)

כל הוראה בכל החלטה אחרת תבוטל במידה שהיא סותרת את
הוראות החלטה זו.

מאמר (6)

החלטה זו תפורסם בעיתון הרשמי ותיכנס לתוקף ביום
פרסומה.

חמדאן בן מוחמד בן ראשיד אל מקטום
יורש העצר של דובאי

יו"ר המועצה הפועלת

הונפק בדובאי ב-31 בדצמבר 2009

מקביל ל-י"ד מוהר"ר תרצ"א ע"ה

134

135

לוח זמנים (1)

עמלות עבור שירותים של סוכנות הפיקוח על הנדל"ן

לוח (2)
הפרות וקנסות

SN	תיאור	בסדר (בדירהם)
1	רישוי יזם מקרקעין	25,000.00
2	רישוי יזם נדל"ן חד פעמי חד פעמי	100,000.00
3	אישור פרויקט נדל"ן חדש	150,000.00
4	אישור פרויקט נדל"ן קיים	50,000.00
5	רישום סוכן נאמנות בגלגול סוכני הפקדון	75,000.00
6	רישום מבקר פיננסי נדל"ן	50,000.00
ר	רישום מבקר טכני מקרקעין	50,000.00
8	הנפקה או חידוש רישיון מתווך מקרקעין	5,000.00
9	הנפקה או חידוש כרטיס מתווך מקרקעין	500.00
10	רישוי למגורים Timeshare יחידות חכירה Broker	25,000.00
11	רישוי פעילות תיווך מכירה ורכישה של מקרקעין	5,000.00
12	רישוי פעילות תיווך חכירת מקרקעין	5,000.00
13	רישוי שירותי חכירה של יחידות timeshare למגורים	25,000.00
14	רישוי פעילות חכירה וניהול מקרקעין של צד שלישי	15,000.00
15	פעילות שירותי הערכת שווי מקרקעין ברישוי	10,000.00
16	רישוי פעילות רכישה ומכירה של נכסי מקרקעין	5,000.00
ר1	רישוי פעילות פיקוח ובחינת מקרקעין	5,000.00
18	רישוי פעילות חכירה וניהול מקרקעין בבעלות עצמית	5,000.00
19	רישוי נציגות מקרקעין	5,000.00

SN	תיאור	בסדר (בדירהם)
1	ביצוע פעילות פיתוח נדל"ן באמירויות ללא רישיון RERA	500,000.00
2	הגשת מסמכים או מידע כוזבים לצורך קבלת רישיון לביצוע פעילות פיתוח מקרקעין	100,000.00
3	מציעים למכירה יחידות בפרויקטי נדל"ן הונאה	100,000.00
4	מעילה או ניצול לא נכון של תשלומים במזומן עבור בניית פרויקטים של נדל"ן	100,000.00
5	הגשת, על ידי רואה החשבון המבקר, דוח כוזב על מצבו הפיננסי של היזם או הסתרת עובדות מהותיות	100,000.00
6	אי פתיחת חשבון נאמנות לפיתוח נדל"ן	500,000.00
ר	אי הפקדת הסכומים שהתקבלו בחשבון הנאמנות	500,000.00
8	אי התחלת עבודות הבנייה של היזם חודשים מאישור RERA להתחיל (6) תוך שישה אותו דבר	500,000.00
9	אי ציות של המפתח להחלטה זו בתוך תקופת החסד שניתנה לו על ידי RERA	100,000,00
10	משיכה או הפקדה לחשבון הנאמנות על ידי סוכן הנאמנות ללא אישור RERA	100,000.00
11	אי עמידה של סוכן הנאמנות בתנאי התשלום מחשבון הנאמנות	100,000.00
12	כישלון של סוכן הנאמנות לספק ל-RERA את ההצהרות או המידע הנדרשים	100,000.00
13	הטלת חיובים כלשהם על ידי המפתח על הקונים ללא אישור RERA	100,000.00
14	ביטול כל פרויקט נדל"ן על ידי היזם ללא אישור RERA	100,000.00
15	אי תרגום חוזה מכירה או הזמנה של יחידת מקרקעין לערבית	100,000.00

136

137

138

לוח (2)
הפרות וקנסות

SN	תיאור	בסדר (בדירהם)
16	ביצוע פעילות תיווך נדל"ן באמירויות ללא רישיון מטעם RERA	50,000.00
17	כשל של ברוקר לספק ל-RERA את המידע והנתונים הנדרשים	50,000.00
18	התחייבות לתיווך מקרקעין בגין פרויקט מקרקעין שאינו רשום ב-RERA	50,000.00
19	ביצוע כל פעילות נדל"ן ללא רישיון מ- RERA	50,000.00
20	הפרת תנאי הרישיון שהונפק על ידי RERA	50,000.00

חוק מס' (14) משנת 2008
לעניין

משכנתא באמירות דובאי

חוק מס' (14) משנת 2008
לגבי
משכנתא באמירות דובאי

אנחנו, מוחמד בן ראשיד אל מקטום, שליט דובאי,

לאחר עיון ב:

חוק פדרלי מס' (5) משנת 1985 המוציא את הקוד האזרחי ותיקוניו;

חוק פדרלי מס' (8) משנת 2004 לגבי אזורים פיננסיים חופשיים;

חוק מס' (7) משנת 2006 בדבר רישום מקרקעין באמירות דובאי;

תקנה מס' (3) משנת 2006 הקובעת אזורים לבעלות של אזרחים שאינם איחוד האמירויות על
נכס מקרקעין באמירות דובאי;

חוק מס' (8) משנת 2007 בדבר חשבונות נאמנות לפיתוח נכסי מקרקעין באמירות
דובאי;

חוק מס' (27) משנת 2007 בדבר בעלות על מקרקעין בבעלות משותפת באמירות
דובאי; ו

חוק מס' (13) משנת 2008 להסדרת רישום המקרקעין הזמני באמירות דובאי,

עשה בזאת חוק זה.

פרק א'
הגדרות והוראות כלליות
סעיף (1)

חוק זה יצוטט כ"חוק מס' (14) משנת 2008 בדבר משכנתא באמירות דובאי
".

הגדרות
מאמר (2)

למילים ולביטויים הבאים תהיה המשמעות המצוינת מול כל אחד מהם,
אלא אם כן ההקשר מרמז אחרת:

אמירות: אמירות דובאי.

מרשם נכסי מקרקעין: אוסף של מסמכים שנוצרים או מתוחזקים על ידי ה-
DLD בפורמט נייר או אלקטרוני, ואשר מתעדים את כל
זכויות הקניין וכל שינוי בהן.

רישום נכסים ביניים: אוסף מסמכים שנוצרים או נשמרים על ידי ה-
DLD בנייר או בפורמט אלקטרוני, ובהם פרטי
חוזי מכירה מחוץ לתכנית, והוראות משפטיות אחרות מחוץ לתכנית,
של נכס מקרקעין נרשמים לפני ההעברה אותם לפנקס
המקרקעין.

משכנתא: חוזה לפיו נושה רוכש זכות ריאלית, בריאל

נכס או ביחידת מקרקעין, מכוחה הוא
מקבל עדיפות על פני נושים ונושים רגילים
בדרגה נמוכה יותר, לפירעון תביעתו מתוך מחיר
מקרקעין, לא משנה ברשותו של מי המקרקעין
.

משכנת : בעלים של מקרקעין או אדם המחזיק בזכות מקרקעין

או זכות אישית על פי חוזה מכר חתום על ידי בעל
המקרקעין הנמכר מחוץ לתוכנית ורשום בפנקס
הנכסים או בפנקס הנכסים הביניים.

בעל משכנתא: נושה המלווה כסף לממשכן כנגד ה

אבטחה של נכס מקרקעין הקיים פיזית או חוקית.

מאמר (3)

חוק זה יחול על משכון מקרקעין או יחידות מקרקעין כערובה
לחוב, בין שהחוב מובטח בכל המקרקעין, באינטרס משותף
בו, ובין בזכות מקרקעין או בזכות אישית במקרקעין שהיא. נמכר מחוץ לתוכנית.

מאמר (4)

נושה-נושה חייב להיות בנק, או חברת מימון או מוסד, שיש להם
רישיון כדין ורשום בבנק המרכזי של איחוד האמירויות כדי לספק מימון נדל"ן באיחוד
האמירויות.

140

DLD

יו"ר

רכוש אמיתי

יחידת מקרקעין

: מחלקת הקרקעות.

: יו"ר ה-DLD.

: קרקע וכל מבנים קבועים שנבנו עליה שאינם ניתנים
להזזה ללא נזק או שינוי בצורתה.

: חלק ייעודי במקרקעין, לרבות כל חלק
המיועד בתוכניתו

מאמר (5)

1. על המשכנת להיות הבעלים של יחידת המקרקעין או המקרקעין הממושכנים
ועליו להיות בעל יכולת להיפטר ממנו.

2. משכנתא יכול להיות חייב, או ערב אמיתי המבצע משכנתא לטובת
חייב.

141

3. בכפוף לסעיפים (22), (23) ו-(24) לחוק זה, על יחידת המקרקעין או המקרקעין הממושכנים
להתקיים פיזית או להתקיים באופן חוקי מחוץ לתוכנית במועד כריתת
המשכנתא.

4. ניתן ליצור משכנתא רק על מקרקעין או על יחידות מקרקעין שעלולות להיות
כפופות לעסקאות תקפות.

מאמר (6)

משכנתא תכסה את כל ההצמדות ליחידת המקרקעין או
המקרקעין הממושכנים, לרבות כל בניינים, מפעלים, נכסים לפי יעד ומתקנים
שנבנו לאחר כריתת חוזה המשכנתא.

מאמר (7)

1. משכנתא תיכנס לתוקף רק אם היא רשומה ב-DLD, וכל
הסכם סותר יהיה בטל ומבוטל.

2. משכנתא יישא בדמי רישום חוזה המשכנתא אלא אם כן
הוסכם אחרת בין הצדדים.

מאמר (8)

1. בקשות למשכנתא יוגשו ל-DLD חתומות על ידי הממשכן והנושא
, או ערבות ממשית אם רלוונטי, ויכללו את הדברים הבאים:

א. כל המידע הקשור למקרקעין;

ב. שווי המקרקעין;

ג. שווי החוב;

ד. תקופת המשכנתא; ו

ה. פרטי הממשכן, בעל המשכון והערבות במקרקעין, לרבות מקומות מגוריהם
ומקומות מגוריהם.

2. חוזה משכנתא יבוצע בצורה שנקבעה על ידי ה-DLD, וייצור רישום
המציין את המשכנתא בפנקס המקרקעין או
בפנקס המקרקעין הזמני, לפי העניין. דרגת המשכנתא תיקבע בהתאם
למועד רישומו.

3. ה-DLD תמסור לצדדים המתקשרים שטר משכנתא חתום על-ידי
הפקיד המוסמך ומוחתם בחותמת ה-DLD.

4. שטר משכנתא יכול להיות במתכונת אלקטרונית, ובמקרה זה יהיה אותו
ערך ראייתי של שטר משכון כתוב.

מאמר (9)

משכנתא חייבת להבטיח חוב מוגדר שנוצר או מובטח בזמן
המשכנתא.

פרק שני
השפעות משפטיות של משכנתאות
סעיף (10)

משכן רשאי למכור, לתרום, או להיפטר בכל דרך אחרת, את
יחידת המקרקעין או המקרקעין הממושכנים; או ליצור כל זכות מקרקעין או זכות אישית בה רק
באישור בעל המשכנתא ובתנאי שהאדם שאליו נפטר
הנכס הממושכן יסכים כי כל התחייבויותיו של הממשכן לפי
חוזה המשכנתא יועברו אליו. בעל משכנתא רשאי לקבוע בחוזה המשכנתא
כי הממשכן והאדם שאליו נפטר המקרקעין יהיו
אחראים ביחד להתחייבויות אלו.

מאמר (11)

כאשר חוזה משכנתא כולל הוראה הקובעת כי הבעלות
בנכס הממושכן תועבר לבעל המשכנתא אם המשכנתא לא יצליח להסדיר את
החוב במועד קצוב, או קובעת כי הנכס הממושכן יימכר ללא ביצוע
ההליכים המשפטיים הרלוונטיים, המשכנתא תהיה תקפה אך, בשני המקרים,
הוראה זו תהיה בטלה ומבוטלת. כמו כן, ההוראה תהיה בטלה ומבוטלת אם היא כלולה בהסכם
שלאחר מכן.

מאמר (12)

משכון זכאי לנהל את המקרקעין הממושכנים שלו ולקבל את התמורה שלו
אלא אם כן המקרקעין הממושכן עוקל ונמכר במכירה פומבית בשל אי פירעון
החוב.

מאמר (13)

מקום שנכס מקרקעין ממושכן נהרס כליל או נהיה פגום,
תוטל המשכנתא על הנכס החלופי והמשכן רשאי לאכוף את זכויותיו
כלפי אותו נכס לפי דרגת המשכנתא.

142

143

מאמר (14)

אין לכפות חוב כנגד נכס אחר מלבד המקרקעין הממושכן,
ואין לערב המקרקעין לבקש הוצאה לפועל כנגד רכוש אחר של החייב, לפני
הוצאה לפועל של החוב כנגד הנכס הממושכן.

מאמר (15)

1. בעל משכנתא רשאי להעביר את זכויותיו לאדם אחר בכפוף להסכמת החייב
. שטר ההקצאה יירשם ב-DLD.

2. נושה-משכן רשאי, במסגרת שווי חובו, להקנות את דרגת משכנתו
כנגד המקרקעין הממושכן לנושה אחר.

מאמר (16)

משכנתא תבטיח רק את הסכום הנקוב בחוזה המשכנתא אלא אם
נקבע אחרת בחוק או בהסכם.

מאמר (17)

דרגת המשכנתא תיקבע לפי המספר הסידורי של רישוםה ב-
DLD. מקום בו יבקשו יותר מאדם אחד לרישום משכנתאות כנגד
עניין החייב באותו מקרקעין, משכנתאות אלו יירשמו באותו
מספר והנושים ידורגו באופן שווה לצורך חלוקת תמורת
המכירה במכירה פומבית.

מאמר (18)

לנושה-משכנתא תהיה הזכות לאכוף את חובו, במועד פירעון חובו
ובהתאם לדרגת משכנתא, כנגד המקרקעין הממושכנים
בעודו ברשותו של כל אדם. יראו אדם כבעל
חזקה במקרקעין אם תועבר אליו הבעלות במקרקעין, או ירכוש
זכות מקרקעין או זכות אישית בהם, לאחר כריתת המשכנתא.

מאמר (19)

מאמר (20)

משכנתא תופסק עם פירעון מלא של החוב המובטח.

פרק שלישי סעיף
משכנתאות מיוחדות
(21)

בעל זכות של מוסתחה (זכות שימוש וניצול קרקע השייכת לאדם אחר
) רשאי לשעבד מבנים או מפעלים לתקופת מוסתחה אך לא יהיה
זכאי לשעבד את הקרקע נשוא זכותה של מוסתחה אלא אם הוסכם אחרת.

מאמר (22)

בעל זכות שימוש או חכירה ארוכת טווח של לא פחות מעשר (10) ולא יותר
מתשעים ותשע (99) שנים רשאי לשעבד את זכויותיו ביחידת המקרקעין או המקרקעין
לתקופת ההנאה או הארוכה. -חכירה לתקופה.

מאמר (23)

משכון של זכות מוסתחה, ניצול או חכירה ארוכת טווח תופסק,
והרישומים הרלוונטיים יוסרו מהמרשם, עם פירעון
החוב המובטח במשכנתא או עם סיום תקופת המוסתאחה, ניצול. או
שכירות לטווח ארוך.

מאמר (24)

רוכש יחידת מקרקעין או מקרקעין אשר נמכר מחוץ לתוכנית, או לפני
סיום בנייתה, רשאי לשעבד אותם להבטחת חוב, ובלבד שיחידת
המקרקעין או המקרקעין רשומים בפנקס המקרקעין הזמני.
מתוחזק על ידי DLD.

משכנתא יערוב לבטיחות ושלמות המקרקעין הממושכן עד
למועד פירעון החוב. בעל משכנתא רשאי להתנגד לכל ירידת ערך
של המקרקעין הממושכן, לנקוט בכל צעד משפטי לשמירה על זכויותיו ולפנות
כנגד המשכנתא להחזר עלויות רלוונטיות.

144

145

פרק רביעי
הליכים לאכיפה נגד
מקרקעין ממושכן
סעיף (25)

במקרה של אי פירעון חוב או בהתקיים תנאי לפיו
נדרש פירעון מוקדם של החוב, רשאי הנושה-בעל המשכון או יורשו האוניברסלי או
המסוים להתחיל בהליכי עיקול ומכירה כפויה כנגד
המקרקעין הממושכנים. ובלבד שלחייב או מי שיש לו חזקה
ביחידת המקרקעין או המקרקעין הממושכנים תוגש הודעה של שלושים יום לפחות
באמצעות נוטריון ציבורי.

מאמר (26)

אם חייב-משכון, יורשו האוניברסלי או המסוים, או ערב ממשי לא ישלמו
את החוב בתוך התקופה שנקבעה בסעיף הקודם,
יוציא שופט ההוצאה לפועל, לפי בקשת הנושה-המשכן, צו עיקול נגד הממושכן
. נכס מקרקעין על מנת למכור אותו במכירה פומבית בהתאם לנהלים
החלים של ה-DLD.

מאמר (27)

בכפוף לסעיף הקודם, רשאי שופט ההוצאה לפועל, לפי בקשת החייב
או ערב מקרקעין, לדחות את המכירה במכירה פומבית אחת בלבד לתקופה שלא תעלה על
שישים (60) יום אם נקבע להנחת דעתו של שופט ההוצאה לפועל. :

1. החייב-המשכן יכול לפרוע את החוב בתוך תקופת חסד זו; אוֹ

2. לחייב עלול להיגרם נזק גס כתוצאה ממכירת המקרקעין
או יחידת המקרקעין הממושכנת.

מאמר (28)

בכפוף לסעיפים (25), (26) ו-(27) לחוק זה, במקרה של אי פירעון החוב בתוך
תקופת החסד שנקבעה, יימכר המקרקעין הממושכן במכירה פומבית לפי
הנהלים החלים של ה-DLD לא יאוחר משלושים (30) יום מתאריך
תום התקופה שנקבעה בסעיף הרלוונטי.

מאמר (29)

החייב או ערב הריאלי שלו רשאי להסדיר חוב מובטח במשכנתא וכל התחייבויותיה הנלוות
לפני מועד פירעונו.

מאמר (30)

חובות לנושים-משכנתאות ישולמו ממחיר
יחידת מקרקעין או מקרקעין ממושכנים, או הנכס החלופי, בהתאם לדרגות המשכנתאות
גם אם כל המשכנתאות נרשמו באותו יום. לא די בתמורת המכירה
להסדר חוב, יהיה הנושה רשאי לתבוע את יתרת
החוב מהחייב.

פרק חמישי סעיף
הוראות סופיות
(31)

חוק פדרלי מס' (5) משנת 1985 המוציא את הקוד האזרחי ותיקוניו והחוק הפדרלי מס'
(11) משנת 1992 המוציא את חוק סדרי הדין האזרחיים יחולו על כל עניין שלא נקבע בחוק
זה.

מאמר (32)

הנכס המקרקעין המוענק על ידי הממשלה לאזרחי איחוד האמירויות או אנשים בעלי
מעמד דומה למטרות מסחריות ומגורים יהיו כפופים להוראות
חוק זה. הצווים וההנחיות הרלוונטיות שניתנו על ידי השליט, וההחלטות שניתנו בביצועם
, יחולו על אותו מקרקעין.

מאמר (33)

שטרי משכון שנרשמו כדין לפי חוק זה יחייבו צדדים שלישיים.

מאמר (34)

היושב-ראש ייתן את ההחלטות הנדרשות ליישום הוראות
חוק זה.

146

147

מאמר (35)

חוק זה יפורסם בעיתון הרשמי וייכנס לתוקף שישים (60) ימים מיום פרסומו.
מוחמד בן ראשיד אל מקטום שליט דובאי	חוק מס' (26) משנת 2007
הונפק בדובאי ב-14 באוגוסט 2008	הסדרת היחסים בין
מקביל ליג שב"ן תקפ"ט ע"ה	בעלי בית ו

דיירים באמירות דובאי

148

חוק מס' (26) משנת 2007
להסדרת היחסים בין בעלי בתים
לשוכרים באמירות דובאי

אנחנו, מוחמד בן ראשיד אל מקטום, שליט דובאי,

לאחר עיון ב:

חוק פדרלי מס' (5) משנת 1985 המוציא את הקוד האזרחי של איחוד האמירויות הערביות ותיקוניו
;

חוק פדרלי מס' (10) משנת 1992 המוציא את חוק הראיות המסדיר עסקאות אזרחיות ומסחריות ;

צו מס' (2) משנת 1993 על הקמת בית דין מיוחד להכרעת מחלוקות בין
בעלי דירות לשוכרים; ו

חוק מס' (16) משנת 2007 להקמת הסוכנות לפיקוח על מקרקעין,

עשה בזאת חוק זה.

כותרת

מאמר 1)

חוק זה יצוטט כ"חוק מס' (26) משנת 2007 המסדיר את היחסים בין
בעלי בתים לשוכרים באמירות דובאי".

הגדרות והיקף היישום
סעיף (2)

ביישום הוראות חוק זה, יהיו למילים ולביטויים הבאים
המשמעות המצוינת מול כל אחד מהם, אלא אם כן משתמע אחרת מהקשר:

אמירות

RERA

רכוש אמיתי

חוזה שכירות

בעל בית

: אמירות דובאי.

: סוכנות הפיקוח על הנדל"ן.

: מקרקעין, וכל מה שהודבק או מצורף אליו, המושכר
למגורים או לעשיית כל פעילות עסקית,
מסחר, מקצוע או פעילות חוקית אחרת.

: חוזה לפיו מחויב בעל דירה לאפשר לשוכר להשתמש
במקרקעין למטרה מסוימת, לתקופה מסוימת, ותמורת
תמורה ספציפית.

: אדם טבעי או משפטי הזכאי על פי חוק או הסכם להיפטר
מנכס מקרקעין. זה כולל כל אדם שאליו הבעלות על

נכס מקרקעין מועבר במהלך תקופת השכירות, סוכן או
נציג משפטי של המשכיר, או השוכר המורשה על ידי
המשכיר להשכיר את המקרקעין.

שוכר: אדם טבעי או משפטי הזכאי להשתמש במקרקעין על פי
חוזה שכירות, או כל אדם שהשכירות מועברת אליו כדין
מהשוכר.

שוכר משנה: אדם טבעי או משפטי הזכאי להשתמש במקרקעין או בכל
חלק ממנו על פי חוזה שכירות שנכרת עם השוכר.

שכר דירה: התמורה הספציפית שדייר חייב לשלם לפיה

חוזה שכירות.

בית הדין: בית הדין המיוחד להכרעת מחלוקות בין בעלי דירות לשוכרים
.

הודעה: הודעה בכתב שנשלחה על ידי כל אחד מהצדדים לחוזה שכירות לצד
השני באמצעות נוטריון; או נמסר בדואר רשום, ביד
, או בכל אמצעי טכנולוגי אחר המאושר בחוק.

מאמר (3)

הוראות חוק זה יחולו על נכסי מקרקעין המושכרים באמירויות, לרבות
קרקע פנויה וחקלאית, אך למעט יחידות מלונאות ונכסי מקרקעין הנמסרים בחינם
על ידי אנשים טבעיים או משפטיים כמקום מגורים לעובדיהם.

חוזי שכירות

מאמר (4)

1. היחסים החוזיים בין בעל דירה לשוכר יוסדרו
בחוזה שכירות בכתב חתום על ידי שני הצדדים הכולל תיאור של
המקרקעין המושכרים שאינו מותיר מקום לאי ודאות, מטרת
חוזה השכירות, שם הנכס. הבעלים, מספר וסוג הקרקע, והאזור בו
נמצא המקרקעין. כמו כן, הוא יקבע את תקופת חוזה השכירות,
דמי השכירות ושיטת תשלום השכירות.

2. כל חוזי השכירות הקשורים למקרקעין אשר כפופים להוראות
חוק זה, וכל תיקון בו, יירשמו ב- RERA. רשויות משפט
ומשרדי ממשלה, רשויות ותאגידים אינם רשאים לשקול כל
מחלוקת או תביעה, או לנקוט בכל פעולה אחרת המבוססת על חוזה חכירה, אלא אם כן
חוזה החכירה רשום ב- RERA בהתאם לכללים ולתקנות הרלוונטיים
.

150

151

תקופת חוזי חכירה
סעיף (5)

יש לציין את תקופת חוזה השכירות. אם התקופה לא צוינה בחוזה
השכירות או כאשר אי אפשר להוכיח תנאי הנטען, ייחשב חוזה השכירות
תקף לתקופה שנקבעה לתשלום דמי השכירות.

מאמר (6)

כאשר תקופת חוזה השכירות מסתיימת אך השוכר ממשיך לאכלס את המקרקעין
ללא כל התנגדות של המשכיר, חוזה השכירות יחודש לאותה
תקופה או לתקופה של שנה אחת (1), לפי הקצר מביניהם, לפי אותם תנאים של
חוזה השכירות הקודם.

מאמר (7)

כאשר חוזה שכירות תקף, אין לסיים אותו באופן חד צדדי במהלך תקופתו על ידי
המשכיר או השוכר. ניתן להפסיקו רק בהסכמה הדדית או בהתאם
להוראות חוק זה.

מאמר (8)

תקופתו של חוזה שכירות משנה שנכרת בין שוכר לשוכר משנה
יפוג עם תום תקופת חוזה השכירות שנכרת בין המשכיר
לשוכר, אלא אם כן בעל הבית הסכים במפורש להאריך את תקופת
חוזה שכירות המשנה.

מאמר השכרה
(9)

בעלי הדירות והשוכרים חייבים לציין שכר דירה בחוזי שכירות. בכל מקרה,
אין להגדיל את דמי השכירות, ואף לא לתקן אף אחד מתנאי חוזה השכירות, לפני חלוף
שנתיים (2) מהמועד שבו נוצר הקשר החוזי
בפעם הראשונה.

מאמר (10)

ל- RERA תהיה הסמכות לקבוע קריטריונים המתייחסים לאחוז
העלאת דמי השכירות באמירות בהתאם לדרישות המצב הכלכלי השורר
באמירות.

מאמר (11)

אלא אם כן הוסכם אחרת, השכירות תכסה את השימוש במתקני הנדל"ן, כגון
בריכות שחייה, מגרשי משחקים, אולמות כושר, מועדוני בריאות, חניונים ומתקנים אחרים.

מאמר (12)

שוכר ישלם למשכיר את דמי השכירות במועדים שיוסכמו ביניהם. בהיעדר
הסכם או כאשר אי אפשר לאמת את מועדי התשלום,
יש לשלם את דמי השכירות מדי שנה בארבעה (4) תשלומים שווים שיוסדרו מראש.

מאמר (13)

1. בכפוף לאמור בסעיף (9) לחוק זה ולצורך חידוש
חוזה שכירות, רשאים המשכיר והשוכר לשקול מחדש את דמי השכירות, ואם לא יגיעו
להסכמה ויוכח צורך להאריך את התקופה. של חוזה השכירות
, בית הדין רשאי להחליט על הארכת חוזה החכירה ולקבוע את
דמי השכירות בהתבסס על שווי השכירות של מקרקעין דומים.

2. בית הדין יקבע את שווי השכירות של מקרקעין דומים בהתאם
לחקיקה המאשרת את הקריטריונים וסכומי השכירות המוצעים על ידי RERA, בהתחשב
במצב המקרקעין ובשווי השכירות הרווח של
מקרקעין דומים במקרקעין דומים אחרים. שווקי נכסים באותו אזור.

מאמר (14)

אלא אם כן הוסכם אחרת על ידי הצדדים לחוזה שכירות, כאשר מי מהצדדים אינו
מעוניין לחדש את חוזה השכירות או מעוניין לתקן כל אחד מתנאיו, על אותו צד
להודיע לצד השני על כוונה זו לא פחות מתשעים (90) יום לפני כן. התאריך שבו
יפוג חוזה השכירות.

סעיף חובות בעל הבית
(15)

בעל דירה יהיה מחויב למסור את המקרקעין במצב טוב המאפשר
לשוכר לעשות בו שימוש מלא כאמור בחוזה השכירות.

152

153

מאמר (16)

אלא אם כן הוסכם אחרת על ידי הצדדים, משכיר יהיה, במהלך תקופת חוזה השכירות
, אחראי על עבודות אחזקת המקרקעין ולתיקון כל
תקלה או ליקוי המשפיעים על השימוש המיועד של השוכר במלואו במקרקעין.

מאמר (17)

בעל דירה אינו רשאי לבצע במקרקעין, או בכל אחד ממתקניו או אביזריו,
כל שינוי המונע את השימוש המיועד בו. המשכיר יהיה אחראי
לכל שינוי כאמור בין אם נעשה על ידו או על ידי כל אדם אחר שהוסמך על ידו.
בנוסף, המשכיר יהיה אחראי לכל תקלה, ירידת ערך, פגם או
נזק שייגרם למקרקעין מסיבות שאינן בשליטת השוכר.

מאמר (18)

על המשכיר להעניק לשוכר את כל האישורים הנדרשים להגשה לגורמים
רשמיים מוסמכים באמירות כאשר השוכר מעוניין לבצע עבודות קישוט במקרקעין
או כל עבודות אחרות הדורשות אישורים כאמור. אישורים אלו יינתנו
בתנאי שהעבודות אינן ישפיעו על מבנה המקרקעין ושהשוכר
ימסור את המסמכים הרשמיים המעידים כי נדרשים האישורים.

סעיף חובות דייר
(19)

שוכר חייב לשלם את דמי השכירות במועדי הפירעון ועליו לשמור על המקרקעין במצב
תקין כפי שאדם סביר היה מקיים את הנכס שלו. מבלי
לגרוע מחובת השוכר לבצע כל שיקום שהוסכם עליו או
המקובל על ביצוע השוכרים, השוכר אינו רשאי לבצע כל שינוי או
לבצע עבודות שיקום או תחזוקה במקרקעין ללא קבלת
רשות המשכיר. ואת הרישיונות הדרושים מהגורמים הרשמיים המוסמכים
.

מאמר (20)

בעת התקשרות בחוזה שכירות, רשאי בעל דירה לגבות מהשוכר פיקדון
לצורך אחזקת המקרקעין עם תום
חוזה השכירות. על המשכיר להחזיר פיקדון זה או יתרתו לשוכר עם
תום חוזה השכירות.

מאמר (21)

עם תום תקופת חוזה השכירות, על השוכר למסור את החזקה
במקרקעין למשכיר באותו מצב בו קיבל השוכר אותו
בעת כריתת חוזה השכירות, למעט בלאי רגיל או כל
נזק שנגרם מסיבות שאינן בשליטת השוכר. אם תתעורר מחלוקת בין
הצדדים בעניין זה, יועבר לבית הדין למתן החלטתו בעניין
זה.

מאמר (22)

אלא אם כן נקבע אחרת בחוזה השכירות, על השוכר לשלם את כל העמלות והמסים המגיעים
לגופים ולמחלקות ממשלתיות ביחס לשימוש בנכס המקרקעין, ועליו
לשלם את העמלות או המסים שנקבעו עבור כל חכירת משנה של המקרקעין.

מאמר (23)

אלא אם כן הוסכם אחרת על ידי הצדדים, עם פינוי ומסירת החזקה
במקרקעין, השוכר אינו רשאי להסיר כל השבחת חכירה קבועה שנעשתה
על ידו.

מאמר (24)

אלא אם כן הוסכם אחרת על ידי הצדדים לחוזה שכירות, השוכר אינו רשאי לשכור משנה,
או להמחות את השימוש בנכס המקרקעין לצדדים שלישיים, אלא אם
התקבלה הסכמה בכתב הרלוונטית של המשכיר.

תיקי פינוי

מאמר (25)

1. בעל דירה רשאי לבקש את פינוי השוכר מהמקרקעין לפני תום
תקופת חוזה השכירות בכל אחד מהמקרים הבאים:

א. כאשר השוכר לא ישלם את דמי השכירות או כל חלק מהם בתוך שלושים (30) יום
ממועד מסירת הודעה על השוכר על ידי המשכיר המבקשת את התשלום
;

ב. כאשר השוכר משכיר משנה את המקרקעין או כל חלק ממנו ללא קבלת
אישורו בכתב של המשכיר, ובמקרה זה יחול הפינוי על שוכר
המשנה, אשר ישמור לעצמו את הזכות לתבוע מהשוכר פיצויים;

154

155

ג. כאשר השוכר משתמש במקרקעין או מאפשר לאחרים להשתמש בו לכל
מטרה בלתי חוקית או למטרה המנוגדת לסדר הציבורי או למוסר;

ד. מקום בו השוכר מבצע כל שינוי במקרקעין המסכן את שלומו
באופן שלא ניתן להשיב את המקרקעין למצבו המקורי
; או גורם נזק למקרקעין כתוצאה ממעשהו המכוון, או רשלנותו
הגסה בכך שלא נקט בזהירות ובזהירות הראויים או איפשר לאחרים לגרום
לנזק זה;

ה. כאשר השוכר משתמש במקרקעין למטרה אחרת מזו שלשמה הוא
מושכר, או משתמש בכל דרך אחרת במקרקעין באופן המפר את תקנות התכנון,
הבנייה והשימוש בקרקע התקפות באמירויות;

ו. כאשר הנכס המקרקעין צפוי להתמוטט, בתנאי שבעל הבית יוכיח זאת
על ידי דוח טכני שאושר על ידי עיריית דובאי, או

ז. כאשר השוכר לא יעמוד בהתחייבויותיו לפי חוק זה או כל אחד
מתנאי חוזה השכירות תוך שלושים (30) יום מהיום שבו נמסרה לו הודעה
המבקשת ממנו לעמוד בהתחייבות או תנאי זה על ידי המשכיר
. .

2. עם פקיעת חוזה השכירות, רשאי המשכיר לבקש את פינוי השוכר מהמקרקעין
אם:

א. הגורמים הממשלתיים המוסמכים מחליטים כי ההריסה והבנייה מחדש
של הנכס המקרקעין הם חובה בהתאם
לדרישות הפיתוח העירוני באמירויות;

ב. הנכס נמצא במצב המצריך שיקום או
תחזוקה מקיפה שלא ניתן לבצע בזמן שהשוכר תופס את
הנכס, ובלבד שמצב זה של הנכס יאומת על ידי
דוח טכני שאושר על ידי עיריית דובאי;

ג. המשכיר מעוניין להרוס ולבנות מחדש את המקרקעין או להוסיף
מבנים חדשים אשר ימנעו מהשוכר להשתמש במקרקעין,
ובלבד שהמשכיר יקבל את ההיתרים הנדרשים מהגורמים המוסמכים
; אוֹ

ד. המשכיר מעוניין להשתלט מחדש על המקרקעין לשימוש עצמו או לשימוש
מי מקרוביו מדרגה ראשונה.

בכל אחד מארבעת (4) המקרים האמורים לעיל, על המשכיר להודיע לשוכר על
סיבות הפינוי לא פחות מתשעים (90) יום לפני פקיעת חוזה השכירות.

מאמר (26)

אם, עם פקיעת חוזה שכירות, ביקש המשכיר לקבל מחדש את החזקה במקרקעין
לשימוש עצמו או לשימוש מי מקרוביו מדרגה ראשונה, ובית הדין
יפסוק לו את החזקה, אסור למשכיר לשכור את המקרקעין. לצד שלישי
לפני חלוף שנה (1) לפחות ממועד ההשתלטות מחדש על המקרקעין
. אחרת רשאי השוכר לבקש מבית הדין לפסוק לו
פיצוי הולם.

סעיף הוראות כלליות
(27)

חוזה שכירות אינו יפוג עם מות המשכיר או השוכר. הקשר
החוזי יימשך עם יורשיהם, אלא אם כן יורשיו של השוכר ירצו
לסיים קשר זה, ובמקרה זה הסיום ייכנס לתוקף לא פחות משלושים
(30) יום ממועד ההודעה למשכיר על כוונה זו או לאחר תאריך
פקיעת חוזה השכירות, לפי המוקדם מביניהם.

מאמר (28)

העברת הבעלות במקרקעין לבעלים חדש אינה פוגעת
בזכותו של השוכר להמשיך ולהחזיק במקרקעין בהתאם לחוזה השכירות
שנכרת עם הבעלים הקודם, ובלבד שלחוזה השכירות יש מועד קבוע.

מאמר (29)

1. לשוכר תהיה זכות סירוב ראשונה לחזור למקרקעין במקום שבו הוא
נהרס ושוחזר, או שופץ ושוחזר, על ידי המשכיר, ובמקרה זה
יש לקבוע את דמי השכירות בהתאם להוראות סעיף (13). )
לחוק זה.

2. על השוכר לממש את זכות הסירוב הראשונה האמורה בפסקה הקודמת
תוך תקופה שלא תעלה על שלושים (30) יום מהיום שהשוכר קיבל על
כך הודעה על ידי המשכיר.

156

157

מאמר (30)

אם בית הדין נותן פסק דין המפסיק את חוזה השכירות בזמן שהמקרקעין מאוכלסים
על ידי שוכר משנה על פי חוזה שנכרת עם השוכר ואושר על ידי
המשכיר, שוכר המשנה רשאי להמשיך לאכלס את המקרקעין על פי תנאי
חוזה שכירות המשנה.

מאמר (31)

הגשת תביעה לפינוי דייר אינה פוטרת את השוכר מתשלום דמי השכירות עבור כל
התקופה בה נדונה התביעה עד למתן פסק דין רלוונטי ואכיפתו
.

מאמר (32)

אם המשכיר והשוכר יסכימו בחוזה השכירות, או בכל
הסכם אחר אחר, להעביר כל מחלוקת שתתעורר ביניהם בעקבות
ביצוע חוזה השכירות לבוררות, אף אחד מהצדדים אינו רשאי לנקוט פעולה כלשהי שתשפיע על המקרקעין
או על הצדדים. זכויות וחובות כמפורט בחוזה השכירות.

בית הדין רשאי, על פי בקשת המשכיר או השוכר, לתת כל
פסק ביניים שיראה לנכון לשמירה על הזכויות והעמדות המשפטיות של הצדדים עד
למתן פסק בוררות.

סעיף הוראות סופיות
(33)

במקרה שתתעורר מחלוקת שבה לא הסכימו בעל הבית והשוכר על הבוררים
או שאחד או יותר מהבוררים המוסכמים נמנע מביצוע העבודה, מתפטר, מוסר
או נפסל; או כאשר מתעוררת בעיה המונעת מהבורר לעשות
את עבודתו בהיעדר הסכמה בין הצדדים בעניין זה,
ימנה בית הדין, לפי בקשת מי מהצדדים, את הבוררים.

מספר הבוררים שימונה על ידי בית הדין חייב להיות שווה למספר
הבוררים שהוסכם עליהם, או שלם.

מאמר (34)

המשכיר אינו רשאי לנתק שירותים מהמקרקעין או להפריע לשוכר את
השימוש במקרקעין בכל דרך שהיא.

אם זה יקרה, השוכר רשאי לפנות לתחנת המשטרה שבתחום שיפוטה
נמצא המקרקעין כדי לבקש תיקון של ההפרעה או להגיש דו"ח משטרה בעניין זה
. כמו כן, הוא רשאי לפנות לבית הדין על ידי הגשת תביעה לפיצוי בגין נזק,
הנתמכת בדוחות הרשמיים המוכיחים את ההפרעה.

מאמר (35)

פרס הנוגע לפינוי מקרקעין יבוצע באמצעות בית הדין על פי
הכללים והנהלים שניתנו בהקשר זה.

פסקים אחרים שיונפקו על ידי בית הדין יאכפו על ידי אגף האכיפה של
בתי המשפט בדובאי.

מאמר (36)

RERA תכין את התקנון וההחלטות הנדרשות ליישום הוראות
חוק זה ותעביר אותם
לאישור יו"ר הוועד הפועל.

מאמר (37)

חוק זה יפורסם בעיתון הרשמי וייכנס לתוקף שישים (60) ימים
מיום פרסומו.

מוחמד בן ראשיד אל מקטום
שליט דובאי

הונפק בדובאי ב-26 בנובמבר 2007

מקביל לט"ז ט"ו אל-קידה 1428 ע"ה

158

159

חוק מס' (33) משנת 2008
לתיקון חוק מס' (26) משנת 2007
להסדרת הקשר בין

בעלי בית ודיירים
באמירות דובאי

חוק מס' (33) משנת 2008
תיקון חוק מס' (26) משנת 2007
להסדרת היחסים בין
בעלי דירות לשוכרים באמירות דובאי

אנחנו, מוחמד בן ראשיד אל מקטום, שליט דובאי,

לאחר עיון ב:

חוק פדרלי מס' (5) משנת 1985 המוציא את הקוד האזרחי של איחוד האמירויות הערביות ותיקוניו
;

חוק פדרלי מס' (10) משנת 1992 המוציא את חוק הראיות המסדיר
עסקאות אזרחיות ומסחריות ותיקוניו;

חוק מס' (16) משנת 2007 להקמת הסוכנות לפיקוח על מקרקעין;

חוק מס' (26) משנת 2007 להסדרת היחסים בין בעלי בתים לשוכרים באמירות
דובאי ("החוק המקורי"); ו

צו מס' (2) משנת 1993 על הקמת בית דין מיוחד להכרעת מחלוקות בין
בעלי דירות לשוכרים ותיקוניו,

עשה בזאת חוק זה.

מאמר 1)

סעיפים (2), (3), (4), (9), (13), (14), (15), (25), (26), (29) ו-(36) לחוק המקורי הם מוחלף בזאת
על ידי הדברים הבאים:

מאמר (2)

ביישום הוראות חוק זה, למילים ולביטויים הבאים תהיה
המשמעות המצוינת מול כל אחד מהם, אלא אם כן משתמע אחרת מההקשר:
אמירות: האמירות של דובאי.

בֵּית דִין

RERA

רכוש אמיתי

חוזה שכירות

: בית הדין המיוחד להכרעת מחלוקות בין בעלי דירות לשוכרים
.

: סוכנות הפיקוח על הנדל"ן.

: מקרקעין, וכל המחובר או המצורף אליו,
המושכר למגורים או לעיסוק בכל
פעילות מסחרית, מסחר, מקצוע או פעילות חוקית אחרת.

: חוזה שעל פיו מחויב בעל הדירה לאפשר לשוכר
להשתמש במקרקעין למטרה מסוימת, לתקופה מסוימת, ותמורת
תמורה ספציפית.

בעל דירה: אדם טבעי או משפטי הזכאי על פי חוק או הסכם להיפטר
מנכס מקרקעין. זה כולל כל אדם שהבעלות על
המקרקעין מועברת אליו בתקופת השכירות, סוכן או
נציג משפטי של המשכיר, או שוכר שהבעל הרשאי לו
להשכיר את המקרקעין בשכירות משנה.

שוכר: אדם טבעי או משפטי הזכאי להשתמש במקרקעין על פי
חוזה שכירות, או כל אדם שהשכירות מועברת אליו כדין
מהשוכר.

שוכר משנה: אדם טבעי או משפטי הזכאי להשתמש במקרקעין או בכל
חלק ממנו על פי חוזה שכירות שנכרת עם השוכר.

שכר דירה: התמורה הספציפית שדייר חייב לשלם לפיה

חוזה שכירות.

מאמר (3)

הוראות חוק זה יחולו על קרקע ומקרקעין המושכרים באמירויות,
למעט נכסי מקרקעין הנמסרים ללא השכרה על ידי אנשים טבעיים או משפטיים כמקום מגורים
לעובדיהם.

מאמר (4)

1. היחסים החוזיים בין בעל דירה לשוכר יוסדרו
בחוזה שכירות הכולל תיאור של המקרקעין המושכרים שאינו מותיר
מקום לאי ודאות; מטרת השכירות; תקופת חוזה השכירות;
השכירות ואמצעי התשלום שלה; ושם בעל המקרקעין אם
המשכיר אינו הבעלים.

2. כל חוזי השכירות הקשורים למקרקעין אשר כפופים להוראות
חוק זה, וכל תיקון בו, יירשמו ב- RERA.

מאמר (9)

1. על בעלי הדירות והשוכרים לציין שכר דירה בחוזי שכירות. אם הצדדים לא
ציינו את דמי השכירות ואי אפשר להוכיח את דמי השכירות עליהם הסכימו, דמי השכירות
יהיו שווי השכירות של מקרקעין דומים.

162

163

2. בית הדין יקבע את שווי השכירות של מקרקעין דומים בהתחשב
בקריטריונים לקביעת אחוז העלאת דמי השכירות שנקבעו על ידי
RERA; המצב הכלכלי השורר באמירות; מצב המקרקעין
; שווי השכירות הרווח של מקרקעין דומים בשווקי
מקרקעין דומים אחרים באותו אזור; הוראות כל חקיקה בתוקף באמירויות
המסדירות שכירות נדל"ן, וכל גורם אחר שבית הדין יראה
לנכון.

מאמר (13)

לצורכי חידוש חוזה שכירות, רשאים המשכיר והשוכר, לפני תום
חוזה השכירות, לשנות כל אחד מתנאיו או לשקול מחדש את הגדלה או הקטנה של
דמי השכירות. משלא יגיעו המשכיר והשוכר להסכמה בעניין זה,
רשאי בית הדין לקבוע את דמי השכירות ההוגנים, בהתחשב בקריטריונים הקבועים בסעיף (9) לחוק
זה.

מאמר (14)

אלא אם כן הוסכם אחרת על ידי הצדדים לחוזה שכירות, כאשר מי מהצדדים מעוניין
לשנות את תנאיו בהתאם לסעיף (13) לחוק זה, על אותו צד להודיע לצד
השני על כוונה זו לא פחות מתשעים (90) יום לפני כן. התאריך שבו
יפוג חוזה השכירות.

מאמר (15)

בעל דירה יהיה מחויב למסור את המקרקעין במצב טוב המאפשר
לשוכר לעשות בו שימוש מלא כאמור בחוזה השכירות.

על אף האמור לעיל, הצדדים רשאים להסכים על השכרת מקרקעין טרם
סיום בנייתו, ובמקרה זה על השוכר להשלים את בניית
המקרקעין ולהתאים אותו לשימושו המיועד. בהסכם יקבע
מי חייב בתשלום עלויות השלמת הבנייה.

מאמר (25)

1. בעל דירה רשאי לבקש את פינוי השוכר מהמקרקעין לפני תום
חוזה השכירות רק במקרים הבאים:

א. אלא אם כן הוסכם אחרת על ידי הצדדים, כאשר השוכר לא ישלם את דמי השכירות או
כל חלק מהם בתוך שלושים (30) יום ממועד מסירת ההודעה על

שוכר על ידי המשכיר המבקש את התשלום;

ב. כאשר השוכר משכיר משנה את המקרקעין או כל חלק ממנו ללא קבלת
אישורו בכתב של המשכיר, ובמקרה זה יחול הפינוי על השוכר
ועל שוכר המשנה, אשר ישמרו לעצמם את הזכות לתבוע פיצויים מהשוכר
;

ד. אלא אם כן הוסכם אחרת על ידי הצדדים, כאשר המקרקעין המושכרים משמשים כבית
עסק והשוכר משאיר אותו פנוי ללא סיבה מוצדקת לתקופה
של שלושים (30) ימים רצופים או תשעים (90) ימים לא רצופים בשנה;

ה. מקום בו השוכר מבצע כל שינוי במקרקעין המסכן את שלומו
באופן שלא ניתן להשיב את המקרקעין למצבו המקורי
; או גורם נזק למקרקעין כתוצאה ממעשהו המכוון, או רשלנותו
הגסה בכך שלא נקט בזהירות ובזהירות הראויים או איפשר לאחרים לגרום
לנזק זה;

ו. כאשר השוכר משתמש במקרקעין למטרה אחרת מזו שלשמה הוא
מושכר, או משתמש בכל דרך אחרת במקרקעין באופן המפר את תקנות התכנון,
הבנייה והשימוש בקרקע התקפות באמירויות;

ז. כאשר הנכס המקרקעין צפוי להתמוטט, ובלבד שבעל הדירה יוכיח זאת
על ידי דוח טכני שהוצא או אושר על ידי עיריית דובאי;

ח. כאשר השוכר לא יעמוד בהתחייבויותיו לפי חוק זה או כל אחד
מתנאי חוזה השכירות תוך שלושים (30) יום מהיום שבו נמסרה לו הודעה
המבקשת ממנו לקיים את התחייבות או תנאי זה על ידי המשכיר
. ; אוֹ

אני. כאשר הגורמים הממשלתיים המוסמכים מחליטים כי ההריסה והבנייה
מחדש של הנכס המקרקעין הינם חובה בהתאם
לדרישות הפיתוח העירוני באמירויות.

לעניין פסקה (1) לסעיף זה, ימסור המשכיר הודעה לשוכר
באמצעות נוטריון או בדואר רשום.

2. עם פקיעת חוזה השכירות, רשאי המשכיר לבקש את פינוי השוכר מהמקרקעין
רק אם:

א. בעל המקרקעין מעוניין להרוס ולבנותו מחדש או להוסיף
מבנים חדשים אשר ימנעו מהשוכר להשתמש במקרקעין, ובלבד
שהבעלים יקבל את ההיתרים הנדרשים מהגורמים המוסמכים; אוֹ

ב. המקרקעין נמצאים במצב המצריך שיקום או
תחזוקה מקיפה שלא ניתן לבצע בזמן שהשוכר תופס את
המקרקעין, ובלבד שמצב זה של המקרקעין מאומת על ידי דוח טכני
שהוצא או אושר על ידי עיריית דובאי;

164

165

ג. בעל המקרקעין מעוניין להשתלט מחדש על המקרקעין לשימוש עצמו
או לשימוש מי מקרוביו מדרגה ראשונה, ובלבד שהבעלים
יוכיח כי אין ברשותו מקרקעין חלופיים המתאימים למטרה זו
; אוֹ

ד. בעל הנכס המושכר מבקש למכור אותו.

לעניין פסקה (2) לסעיף זה, על המשכיר להודיע לשוכר
על סיבות הפינוי לפחות שנים עשר (12) חודשים לפני מועד הפינוי, וההודעה
צריכה להיות מוגשת באמצעות נוטריון או בדואר רשום.

מאמר (26)

מקום שבו בית הדין פוסק לטובת בעל הדירה שיחזור לרשותו של המקרקעין
לשימושו הפרטי או לשימוש מי מקרוביו מדרגה ראשונה, בהתאם לסעיף משנה
(2)(ג) של סעיף (25) לעניין זה. בחוק, המשכיר אינו רשאי להשכיר את המקרקעין לצד
שלישי לפני חלוף שנתיים (2) לפחות במקרה של מקרקעין למגורים,
או שלוש (3) שנים במקרה של מקרקעין שאינם למגורים, מהיום. של
השתלטות מחדש על אותו הדבר. אחרת, השוכר רשאי לבקש מבית הדין לפסוק לו
פיצוי הוגן.

מאמר (29)

1. לשוכר תהיה זכות סירוב ראשונה לחזור למקרקעין במקום שבו הוא
נהרס ושוחזר, או שופץ ושוחזר, על ידי המשכיר, ובמקרה זה
יש לקבוע את דמי השכירות בהתאם להוראות סעיף (9). )
לחוק זה.

2. על השוכר לממש את זכות הסירוב הראשונה האמורה בפסקה הקודמת
בתוך תקופה שלא תעלה על שלושים (30) ימים מהיום בו הודיעה השוכר
על כך על ידי המשכיר.

מאמר (36)

יושב ראש הוועד הפועל יקבע את התקנות, התקנון וההחלטות
הנדרשות ליישום הוראות חוק זה.

מאמר (2)

חוק זה יפורסם בעיתון הרשמי ויכנס לתוקף ביום
פרסומו.

מוחמד בן ראשיד אל מכתום

שליט דובאי

הונפק בדובאי ב-1 בדצמבר 2008
, מקביל ל-3 ה' אל-היג'ה 1429 AH

166

167

חוק מס' (8) משנת 2007
בדבר חשבונות נאמנות בנדל

פיתוח נכסים
באמירות דובאי

חוק מס' (8) משנת 2007
לגבי חשבונות נאמנות
לפיתוח נדל"ן באמירות דובאי

אנחנו, מוחמד בן ראשיד אל מקטום, שליט דובאי,

לאחר עיון ב:

חוק פדרלי מס' (5) משנת 1985 המוציא את הקוד האזרחי ותיקוניו;

חוק מס' (7) משנת 2006 בדבר רישום מקרקעין באמירות דובאי; ותקנה
מס' (3) משנת 2006 הקובעת אזורי בעלות של אזרחים שאינם איחוד האמירויות על
נכסי מקרקעין באמירות דובאי,

עשה בזאת חוק זה.

פרק א'
הגדרות והוראות כלליות

מאמר 1)

חוק זה יצוטט כ"חוק מס' (8) משנת 2007 בדבר חשבונות נאמנות לפיתוח
מקרקעין באמירות דובאי".

הגדרות
מאמר (2)

למילים ולביטויים הבאים תהיה המשמעות המצוינת מול כל אחד מהם,
אלא אם כן ההקשר מרמז אחרת:

אמירות

DLD

יו"ר

מנכ"ל

הירשם

חשבון נאמנות

מפתח

: אמירות דובאי.

: מחלקת הקרקעות.

: יו"ר ה-DLD.

: מנכ"ל ה-DLD.

: המרשם שמתוחזק על ידי ה-DLD לרישום מפתחים.

: חשבון בנק של פרויקט פיתוח מקרקעין בו מופקדים
התשלומים ששולמו על ידי רוכשי יחידות שנמכרו בתוכנית
או על ידי מממני הפרויקט.

: כל אדם טבעי או משפטי בעל רישיון לעסוק ברכישה
ובמכירה של מקרקעין למטרות
פיתוח מקרקעין. זה כולל מפתחים ראשיים
ומפתחי משנה.

סוכן נאמנות: מוסד פיננסי או בנקאי שאושר על ידי ה-DLD ל

לנהל חשבון נאמנות.

ישות מוסמכת: כל אחת מהישויות הממשלתיות המופקדות על רישוי
מפתחים.

פיתוח נדל"ן: פרויקטים לבניית מבנים או
מתחמים רב קומות למטרות מגורים או מסחר.

נכס מקרקעין: כל דבר שהוא קבוע ואינו ניתן להזזה בלעדיו

נזק או שינוי במבנה שלו.

יחידה: חלק ייעודי של נכס נדל"ן שמפתח מוכר לו

אחרים.

מאמר (3)

חוק זה יחול על יזמים המוכרים יחידות מחוץ לתוכנית בפרויקטים של פיתוח נדל"ן
באמירויות ומקבלים תשלומים מרוכשים או מממנים בתמורה לכך
.

מאמר (4)

ה-DLD ינהל רישום המכונה "מרשם מפתחי נכסי מקרקעין"
בו יירשמו שמות היזמים המורשים לקיים את
פעילות פיתוח הנדל"ן באמירות. אף מפתח אינו רשאי לבצע את הפעילות אלא אם כן הוא
רשום באותו מרשם ומורשה על ידי הגורמים המוסמכים בהתאם לדרישות
הרלוונטיות שנקבעו על ידם.

מאמר (5)

מפתח אינו רשאי לפרסם במדיה מקומית או בינלאומית, או להשתתף
בתערוכות מקומיות או בינלאומיות, כדי לקדם מכירה של יחידות או נכסים מקרקעין מחוץ לתוכנית, אלא אם כן הוא
מקבל אישור בכתב מה-DLD. המנכ"ל ייתן את ההחלטות
הנדרשות להסדרת פרסומות בתקשורת והשתתפות בתערוכות.

170

171

פרק שני
פתיחת חשבונות נאמנות
מאמר (6)

מפתח שרוצה למכור יחידות מחוץ לתוכנית חייב להגיש ל-DLD בקשה לפתיחת
חשבון נאמנות. לבקשה יש לצרף:

1. תעודת החברות בלשכת המסחר והתעשייה של דובאי;

2. הרישיון המסחרי;

3. שטר הבעלות על המקרקעין שיפתחו;

4. עותק מהחוזה שנכרת בין היזם הראשי לבין יזם המשנה
;

5. העיצובים האדריכליים הראשוניים והתכניות ההנדסיות שאושרו על ידי
הגורמים המוסמכים והיזם הראשי;

6. דוח כספי של אומדן העלות וההכנסות של הפרויקט, המאושר
על ידי רואה חשבון מבקר מוסמך;

7. התחייבות של יזם המשנה להתחיל בעבודות הבנייה של
הפרויקט עם קבלת אישור היזם הראשי למכירה מחוץ לתכנית, או התחייבות
היזם הראשי במקרה שאין יזמי משנה; ו

8. תבנית חוזה מכירה בין היזם לרוכש.

מאמר (7)

חשבון נאמנות ייפתח על פי הסכם בכתב בין
היזם לסוכן הנאמנות לפיו התשלומים המשולמים על ידי רוכשי יחידות מחוץ לתכנית,
או על ידי מממני הפרויקט, יופקדו בחשבון מיוחד אצל
סוכן הנאמנות ב- שם פרויקט פיתוח נדל"ן.

ההסכם יקבע את תנאי ניהול החשבון ואת הזכויות והחובות
של הצדדים המתקשרים. עותק של הסכם זה יופקד ב-
DLD.

מאמר (8)

ה-DLD רשאית ליצור רישום בפנקס הרישום של הקרקע שבבעלות היזם הראשי
כדי לציין כי נכרת הסכם מכר בין היזם הראשי לבין יזם המשנה
לגבי קרקע זו או כל חלק ממנה. רוכש יחידה מחוץ לתכנית רשאי
לפנות ל-DLD כדי ליצור רישום בפנקס הרישום של הקרקע שעליה
יוקם הפרויקט כדי לציין כי נכרת הסכם מכר בין אותו רוכש
לבין יזם המשנה.

פרק שלישי
ניהול חשבונות נאמנות
סעיף (9)

1. חשבון נאמנות ייפתח על שם כל פרויקט מקרקעין, ויוקדש
באופן בלעדי לצורך ביצוע אותו פרויקט. אין להטיל עיקול
על הסכומים המופקדים בחשבון זה לטובת נושי
היזם.

2. במקרה של מספר פרויקטים המיושמים על ידי המפתח, לכל פרויקט חייב
להיות חשבון נאמנות נפרד.

מאמר (10)

1. ה-DLD ינהל פנקס מיוחד המכונה "מרשם סוכני הפקדון" בו
נרשמים שמות סוכני הפקדון.

2. סוכן נאמנות חייב להיות מוסמך לנהל חשבונות נאמנות.

מאמר (11)

1. סוכן נאמנות חייב לספק ל-DLD דוחות תקופתיים של ההכנסות וההוצאות
של חשבון הנאמנות. ה-DLD רשאי, בכל עת, לבקש
מסוכן הנאמנות לספק כל מידע או נתונים שהוא דורש. בכל מקרה, ה-DLD רשאית, כפי שהיא
תמצא לנכון, לבקש סיוע מכל אדם לבדיקת הצהרות ונתונים אלו
.

2. אם הוכח להנחת דעתו של ה-DLD כי סוכן נאמנות ביצע
הפרה כלשהי של חוק זה או תקנון היישום שלו, על ה-DLD להודיע על כך
לסוכן הפקדון בכתב ולהעניק לו מגבלת זמן לתיקון הפרה זו.

מאמר (12)

מפקידים, או נציגיהם, עשויים לקבל גישה לרישומים החשבונאיים שלהם ולבקש
העתקים של רישומים אלה. נציגי רשויות רשמיות עשויות גם לקבל
גישה לרשומות אלה ולקבל עותקים של רשומות אלה.

172

173

מאמר (13)

משכן יזם פרויקט לצורך קבלת הלוואה ממוסד
או חברה פיננסית, על מוסד או חברה אלו להפקיד את סכום ההלוואה בחשבון
הנאמנות הרלוונטי לניהול בהתאם להוראות חוק זה.

מאמר (14)

סוכן נאמנות חייב לשמור על חמישה אחוזים (5%) מהערך הכולל של חשבון הנאמנות
לאחר שהמפתח יקבל את תעודת ההשלמה. הסכום שנשאר ישוחרר
ליזם רק בחלוף שנה (1) מיום רישום היחידות
על שם הרוכשים.

מאמר (15)

בכל מקרה חירום שיביא לאי השלמת פרויקט נדל"ן,
על סוכן הנאמנות של אותו פרויקט, בהתייעצות עם ה-DLD, לנקוט באמצעים הדרושים
לשמירה על זכויות המפקידים על ידי הבטחת השלמת
פרויקט הנדל"ן. החזר התשלומים ששולמו על ידי המפקידים.

פרק רביעי סעיף
עונשים
(16)

מבלי לפגוע בכל עונש שנקבע בכל חקיקה אחרת,
עונש מאסר וקנס של לא פחות ממאה אלף דירהם (AED 100,000.00), או
כל אחד מהעונשים, יוטלו על:

1. כל אדם המנהל את פעילות פיתוח מקרקעין באמירויות
ללא רישיון;

2. כל אדם אשר מוסר לגורמים המוסמכים מסמכים או מידע כוזבים לשם
קבלת רישיון לביצוע פעילות פיתוח מקרקעין;

3. כל אדם המציע למכירה ביודעין יחידות בפרויקטי נדל"ן במרמה;

4. כל אדם אשר מעילה, גונב או מנצל תשלומים כלשהם ששולמו לו לצורך
ביצוע פרויקט מקרקעין;

5. כל רואה חשבון המפרסם בכוונה דיווח כוזב על מצבו הכספי של
מפתח, או נמנע במכוון מגילוי עובדות חיוניות בדוח שלו;

6. יועץ המאשר ביודעין מסמכים כוזבים הקשורים לפרויקט מקרקעין
; אוֹ

7־. מפתח העוסק במתווך שאינו רשום בפנקס המתווכי נדל"ן
המנוהל על ידי ה-DLD בהתאם לחוק העזר מס' (85) משנת 2006 בנוגע למרשם
ברוקרים בנדל"ן באמירות דובאי.

מאמר (17)

מפתח יימחק מהמרשם אם:

1. הוא מוכרז פושט רגל;

2. הוא לא הצליח, ללא סיבה מוצדקת, להתחיל בעבודות הבנייה תוך שישה (6)
חודשים מהיום שבו ניתן לו האישור למכירת יחידות מחוץ לתכנית;

3. הרישיון שניתן לו על ידי רשות הרישוי הרלוונטית מבוטל;

4. הוא מבצע כל אחת מההפרות האמורות בפסקאות משנה (16)(2), (16)(3), (16) (
4) ו-(16)(5) לחוק זה; אוֹ

5. הוא מפר כל אחד מהחוקים וחוקי העזר המסדירים את
פעילות פיתוח מקרקעין באמירויות.

פרק חמישי סעיף
הוראות סופיות
(18)

כל המפתחים הקיימים עד למועד כניסתו לתוקף של חוק זה חייבים למלא אחר הוראותיו
תוך שישה (6) חודשים מיום פרסומו בעיתון הרשמי. ה-
DLD רשאי להאריך תקופת חסד זו כפי שימצא לנכון.

מאמר (19)

ה-DLD רשאית לגבות עמלות עבור כל אחד מהשירותים הניתנים לפי חוק זה.

מאמר (20)

כל הוראה בכל חוק או תקנון אחר תבוטל ככל שתעמוד בסתירה
להוראות חוק זה.

174

175

176

מאמר (21)

היושב-ראש ייתן את ההחלטות הנדרשות ליישום חוק זה.

מאמר (22)

חוק זה יפורסם בעיתון הרשמי ויכנס לתוקף ביום
פרסומו.

מוחמד בן ראשיד אל מכתום

שליט דובאי

הונפק בדובאי ב-6 במאי 2007

מקביל ל י"ט רבי אלתאני תקפ"ח ע"ה

חוק מס' (7) משנת 2006
לעניין

רישום מקרקעין באמירות
דובאי

חוק מס' (7) משנת 2006
בדבר
רישום מקרקעין באמירות דובאי

אנחנו, מוחמד בן ראשיד אל מקטום, שליט דובאי

לאחר עיון ב:

חוק פדרלי מס' (5) משנת 1985 המוציא את הקוד האזרחי של איחוד האמירויות הערביות ותיקוניו
;

חוק פדרלי מס' (11) משנת 1992 המוציא את קוד סדרי הדין האזרחיים ותיקוניו;
חוק מס' (7) התשנ"ז-1997 בדבר אגרות רישום מקרקעין; וצו
משנת 1960 על הקמת הוועדה לענייני מקרקעין,

עשה בזאת חוק זה:

פרק ראשון
כותרת והגדרות
מאמר (1)

חוק זה יצוטט כ"חוק מס' (7) משנת 2006 בדבר רישום מקרקעין באמירות
דובאי".

מאמר (2)

למילים ולביטויים הבאים, בכל מקום שהוזכרו בחוק זה, תהיה המשמעות
המצוינת מול כל אחד מהם, אלא אם כן ההקשר מרמז אחרת:
איחוד האמירויות הערביות: איחוד האמירויות הערביות.

אמירות: אמירות דובאי.

ממשלה: ממשלת דובאי, לרבות כל אחת מהמחלקות שלה,

רשויות או תאגידים ציבוריים.

שליט: הוד מעלתו השליט של אמירות דובאי.

DLD: מחלקת הקרקעות.

יו"ר: יו"ר ה-DLD.

מנכ"ל: המנכ"ל של ה-DLD.

נכס מקרקעין: כל דבר קבוע ואינו ניתן להזזה ללא נזק

או שינוי במבנה שלו.

זכות מקרקעין: כל זכות מקרקעין עיקרית או נלווית במקרקעין.

פנקס מקרקעין: אוסף מסמכים שנוצרים או נשמרים על ידי ה-
DLD בפורמט נייר או בפורמט אלקטרוני כחלק מהמרשם
האלקטרוני שלו, ואשר מציינים את התיאור והמיקום
של כל מקרקעין והזכויות המצורפות לו.

יחידת מקרקעין: חלקת קרקע הנמצאת בשטח מקרקעין, לרבות
כל מבנים, מפעלים או דבר אחר הקיים בו, מבלי
שחלק ממנו מופרד מחלקים אחרים על ידי
רכוש ציבורי או פרטי כלשהו, ומבלי שלכל חלק ממנו יש
זכויות. או שעבודים אחרים מאלה שיש לשאר החלקים
.

שטח נכס מקרקעין : קבוצה של יחידות מקרקעין שתוחמות על ידי
כבישים ראשיים או ציוני דרך קבועים וברורים ובעלי
שם מאושר ומספר מובהק, בהתאם לתקנות
שאומצו על ידי ה-DLD.

אדם: כל אדם טבעי או משפטי.

פרק שני
היקף יישום וזכות הבעלות
סעיף (3)

הוראות חוק זה יחולו על מקרקעין הקיימים באמירויות.

מאמר (4)

הזכות להחזיק בנכס מקרקעין באמירויות תהיה מוגבלת לאזרחי איחוד האמירויות, אזרחי
מועצת שיתוף הפעולה במפרץ, חברות בבעלות מלאה של אזרחים אלה וחברות
מניות ציבוריות. בכפוף לאישור השליט, ניתן
להעניק לאזרחים שאינם איחוד האמירויות את הזכויות הבאות בתחומים הרלוונטיים שנקבעו על ידי השליט:

א. בעלות עצמית על מקרקעין, ללא מגבלות זמן; ו

ב. זכויות שימוש או חכירה במקרקעין עד תשעים ותשע (99) שנים.

פרק ג'
הוראות כלליות
סעיף (5)

מסמכים מקוריים ופסקי דין של בית משפט לפיהם נרשם מקרקעין
יישמרו על ידי ה-DLD ואין להוציאם מחצריו. על פי
הוראות חוק זה, רשאים כל בעל עניין, רשויות שיפוטיות או מומחים
וועדות מיוחדות שימנו רשויות שיפוטיות לקבל גישה למסמכים
המנוהלים בפנקס ולקבל העתקים מאושרים מהם.

178

179

פרק ארבע
פונקציות של מאמר DLD
(6)

ה-DLD תהיה מוסמכת בלעדית לרשום זכויות מקרקעין וחוזי
חכירה ארוכי טווח כאמור בסעיף (4) לחוק זה. למטרה זו, ה-DLD יבצע:

1. לקבוע אזורים לסקר או לסקר מחדש ולאשר את תוכניותיהם;

2. לקבוע כללים הנוגעים לסקר ופיקוח ולהוציא תכניות של
יחידות מקרקעין;

3. להכין תבניות חוזה הנוגעות לדיספוזיציות מקרקעין;

4. לקבוע כללים לארגון, ארכיון והשמדת מסמכים;

5. לקבוע כללים לשימוש במחשבים לאחסון ורישום נתונים;

6. לקבוע כללים להסדרה ותחזוקת מרשם המתווכים במקרקעין;

7. לקבוע כללים להערכת שווי מקרקעין;

8. לקבוע כללים למכירת מקרקעין במכרזים פומביים מרצון, ולפקח על
מכרזים אלה;

9. לקבוע עמלות עבור השירותים הניתנים על ידי ה-DLD; ו

10. להקים סניפים ל-DLD כפי שהמנכ"ל ימצא לנכון.

פרק חמישי

מאמר רישום מקרקעין
(7)

פנקס מקרקעין ינוהל על ידי ה-DLD כדי לרשום את כל זכויות המקרקעין
וכל שינוי בהן. למרשם זה יהיה ערך ראייתי מכריע כלפי
כל האנשים, וניתן לערער על מקוריות הנתונים שלו רק בעילה של הונאה
או זיוף.

מאמר (8)

בכפוף להוראות סעיף (7) לחוק זה, כל מסמכים ומכשירי המקרקעין
המאוחסנים אלקטרונית במחשבים יהיו בעלי ערך ראייתי כמו
מסמכים ומכשירים מקוריים.

פרק שישי מאמר
רישום
(9)

כל דיספוזיציות היוצרות, מעבירות, משנות או מכבות זכויות במקרקעין, וכל
הפסיקות הסופיות המאשרות החלטות אלו, חייבות להירשם בפנקס המקרקעין.
החלטות אלה לא ייחשבו תקפות אלא אם כן נרשמו בפנקס המקרקעין
.

מאמר (10)

לא יעמוד אדם בהתחייבותו להעביר זכות במקרקעין,
תוגבל אחריותו לחובת תשלום פיצויים, בין אם
נקבע פיצוי בהתחייבות ובין אם לאו.

מאמר (11)

כאשר עיזבון כולל זכויות במקרקעין, יירשם צו החלוקה
בפנקס המקרקעין. דיספוזיציה של כל יורש באחת מהזכויות הללו לא תהיה
אפקטיבית או מחייבת כלפי צדדים שלישיים אלא אם היא רשומה בפנקס המקרקעין
.

מאמר (12)

המל"ל רשאית, בהתאם לנהלים שנקבעו בהתאם להחלטה הרלוונטית
של יו"ר המל"ל, לדון בכל בקשה לרישום המוגשת
על ידי בעלי קרקע שאינה רשומה על שמם, על מנת להבטיח
עמידה בדרישות. של רישום קרקע זו.

פרק שביעי

שינוי או תיקון של נתוני רישום מקרקעין
מאמר (13)

ה-DLD רשאית, על פי בקשת כל צד מעוניין או מיוזמתה ובכפוף
להודעה לכל הצדדים הנוגעים בדבר, לתקן כל שגיאה מהותית גלויה בגליונות מרשם
המקרקעין.

180

181

מאמר (14)

ה-DLD תעדכן, בתיאום עם הגורמים המוסמכים, את נתוני
יחידות המקרקעין, לרבות כל מבנים, מפעלים או דברים אחרים הקיימים בהם.

פרק שמונה מאמר
תכניות
(15)

1. רישום אזור מקרקעין או יחידת מקרקעין יתבסס על

התוכניות הבאות:

א. תכנית האב הטופוגרפית;

ב. תכנית יחידת המקרקעין; ו

ג. תוכנית שטחי נדל"ן.

2. לכל אזור מקרקעין תהיה תכנית נפרדת המציגה את
יחידות המקרקעין המצויות בו ומספרן.

3. לכל יחידת מקרקעין תהיה תכנית נפרדת המציגה את מיקומה, גבולותיה,
מידותיה, שטחה, ציוני הדרך והמבנים שלה; כמו גם מספרי היחידות הסמוכות.

פרק תשיעי סעיף
חלוקה ומיזוג
(16)

אם תחולק יחידת מקרקעין דומיננטית, תמשיך לכל חלק שיתקבל
זיקת הנאה על יחידת המקרקעין המשרתת, ובלבד שהדבר לא יגדיל את
הנטל על אותה יחידה משרתת. עם זאת, אם הקלות מועילה רק לחלק מהחלקים הללו
, רשאי בעל יחידת המקרקעין המשרתת לפנות ל-DLD בבקשה לבטל את
הקלות שיש לחלקים אחרים.

מאמר (17)

אם תחולק יחידת מקרקעין משרתת, כל חלק שיתקבל ימשיך להיות
כפוף להקלה. אולם, אם ההקלה מופעלת בפועל רק על
חלק מחלקים אלה, או שלא ניתן להפעיל על חלקים מסוימים, רשאי הבעלים של כל אחד מחלקים אלה
לפנות ל-DLD, בהתאם להוראות חוק זה, בבקשה לבטל את
ההקלה מעל . החלק שלו.

מאמר (18)

זיקת הנאה תופסק אם יחידות המקרקעין הדומיננטיות והמשרתות יהפכו
לבעלות אותו אדם.

מאמר (19)

מקום שבו יחידת מקרקעין המשועבדת בזכות מקרקעין נלווית מחולקת לשתי
יחידות מקרקעין או יותר, כל יחידת מקרקעין חדשה שתתקבל תהיה משועבדת
בזכות כולה. הבעלים החדשים רשאים להסכים עם בעל זכות המקרקעין הנלווית
לחלק את זכותו כך שכל יחידת מקרקעין חדשה תהיה משועבדת רק בחלק מאותה
זכות כפי שהוסכם.

מאמר (20)

במקרה של איחוד של שתי (2) יחידות מקרקעין, שאחת משועבדת
בזכות מקרקעין נלווית ואילו השנייה לא, כל יחידת המקרקעין החדשה תהיה
משועבדת בזכות המקרקעין הנלווית ללא צורך באישור של האיחוד
על ידי בעל הזכות.

עם זאת, כאשר כל אחת מיחידות המקרקעין משועבדת בזכות מקרקעין נלווית נפרדת
, יש לאשר את האיחוד על ידי בעלי זכויות אלו.

מאמר (21)

כל חלוקה או מיזוג של יחידות מקרקעין חייבות להירשם בפנקס
המקרקעין.

פרק עשר
כתבי בעלות
מאמר (22)

ה-DLD תנפיק שטרי בעלות בגין זכויות במקרקעין בהתבסס על רישומי
מרשם המקרקעין.

182

183

מאמר (23)

מבלי לגרוע מהוראות כל דין אחר,
יראו בניין רב דירות או קומות כיחידת מקרקעין אחת ותהיה לה
בפנקס המקרקעין פוליו אחד של מקרקעין, אשר יצורפו לו פוליו משלימים אחרים
המכילים שמות בעלי הדירות, הקומות והשטחים המשותפים של המקרקעין
.

מאמר (24)

1. לשטרי הבעלות האמורים בסעיף (22) לחוק זה יהיה
ערך ראייתי מכריע בהוכחת זכויות במקרקעין.

2. כל תנאי, אמנה או הגבלה החלים על זכויות המקרקעין ביחידת
מקרקעין, וכן כל התחייבות רלוונטית אחרת, יירשמו בפוליו
של יחידת המקרקעין.

פרק 11 סעיף
הוראות סופיות
(25)

הוראות החוק הפדרלי מס' (5) משנת 1985 המוציא את הקוד האזרחי של איחוד
האמירויות הערביות ותיקוניו יחולו על כל העניינים שלא נקבעו בחוק זה.

מאמר (26)

1. כל הסכם או רשות שנכרתו בניגוד להוראות חוק זה בטלים
ומבוטלים. כמו כן, כל הסכם או רשות שנכרתו מתוך כוונה
לעקוף את הוראות חוק זה יהיו בטלים.

2. כל צד מעוניין, ה-DLD, או התביעה הציבורית, רשאי לבקש פסק דין המבטל את אותו הסכם או החלטה ; או אחרת שהוצאה על ידי בית המשפט מיוזמתו
.

מאמר (27)

הצו מיום 6 בנובמבר 1977 בעניין תביעות אזרחיות ופליליות הקשורות
לסילוק קרקעות באמירות דובאי מבוטל בזאת.

מאמר (28)

היושב-ראש ייתן את התקנון, ההחלטות, הצווים וההנחיות הנדרשות ליישום
הוראות חוק זה.

מאמר (29)

חוק זה יפורסם בעיתון הרשמי ויכנס לתוקף ביום
פרסומו.

מוחמד בן ראשיד אל מכתום

שליט דובאי

הונפק בדובאי ב-13 במרץ 2006,
מקביל ל-13 Safar 1427 AH

184

185

חוק מס' (7) משנת 2019
לתיקון חוק מס' (7) משנת 2006
לעניין

רישום מקרקעין באמירות
דובאי

חוק מס' (7) משנת 2019
לתיקון חוק מס' (7) משנת 2006
לעניין

רישום מקרקעין באמירות דובאי

אנחנו, מוחמד בן ראשיד אל מקטום, שליט דובאי,

לאחר עיון ב:

חוק פדרלי מס' (5) משנת 1985 המוציא את הקוד האזרחי של איחוד האמירויות הערביות ותיקוניו
; ו

חוק מס' (7) משנת 2006 בדבר רישום מקרקעין באמירות דובאי,

עשה בזאת חוק זה.

מאמר מוחלף
מאמר (1)

סעיף (9) לחוק הנ"ל מס' (7) משנת 2006 מוחלף בזאת על ידי אלה
:

מאמר רישום
(9)

א.
יש לרשום בפנקס המקרקעין כל דיספוזיציות היוצרות, מעבירות, משנות או מכבות זכויות במקרקעין, וכל הפסיקות הסופיות המאשרות החלטות אלו
. החלטות אלה לא ייחשבו תקפות אלא אם כן נרשמו בפנקס
המקרקעין.

ב. מבלי לפגוע בזכויותיהם של אנשים הפועלים בתום לב, ובכפוף להוראות
שנקבעו בחוק הפדרלי הנ"ל מס' (5) משנת 1985 בדבר
תביעות הדבקות ברשות החייבים כלפי נושים, כל
דיספוזיציות מקרקעין היוצרות. זכויות במקרקעין, והרשומות בפנקס המקרקעין
של אגף המקרקעין, נחשבות בזאת תקפות כלפי כל בני האדם
גם אם הצד המתחייב לרשות המקרקעין חב לצד שלישי,
אלא אם כן הרשות נועדה לפגוע הזכויות של אותו צד שלישי.

מאמר פרסום והתחלה
(2)

חוק זה יפורסם בעיתון הרשמי ויכנס לתוקף ביום
פרסומו.

מוחמד בן ראשיד אל מקטום
שליט דובאי

הונפק בדובאי ב-4 בספטמבר 2019
מקביל ל-5 Muharram 1441 AH

188

189

חוק עזר מס' (85) משנת 2006
הסדרת מתווכים במקרקעין

הירשם באמירות דובאי

מחכה
לטקסט הסופי

חוק עזר מס' (85) משנת 2006
הסדרת מרשם המתווכי נדל"ן
באמירות דובאי

יו"ר מחלקת הקרקעות,

לאחר עיון בחוק מס' (7) משנת 2006 בדבר רישום מקרקעין באמירות
דובאי;

לפי פסקה (6) לסעיף (6) וסעיף (28) לחוק הנ"ל מס'
(7) משנת 2006; ו

בהצגת מנכ"ל אגף מקרקעין,

האם מוציא בזאת את תקנון זה.

פרק א'
הגדרות והוראות כלליות

I. הגדרות
סעיף (1)

חוק עזר זה יצוטט כ"חוק עזר מס' (85) משנת 2006 להסדרת מרשם המתווכי נדל"ן
באמירות דובאי".

מאמר (2)

למילים ולביטויים הבאים, בכל מקום שהוזכרו בתקנון זה, תהיה המשמעות
המצוינת מול כל אחד מהם, אלא אם כן ההקשר מרמז אחרת:

Emirate
DLD
יו"ר
המנהל הכללי
של ועדת
המועצה
ישות
מוסמכת

רכוש אמיתי

: אמירות דובאי.

: מחלקת הקרקעות.

: יו"ר ה-DLD.

: מנכ"ל ה-DLD.

: ועדת התיווך הקבועה.

: המועצה המוסמכת ליישב סכסוכי תיווך.

: חטיבת הרגולציה של התיווך ב-DLD.

: כל אחד מהגופים הממשלתיים או הממשלתיים למחצה המופקדים
על רישוי ניהול פעילויות עסקיות.

: כל דבר שהוא קבוע ואינו ניתן להזזה ללא נזק
או שינוי במבנה שלו.

רישום: הרשומה האלקטרונית או הנייר של ברוקרים.

רול : הפנקס שהוכן על ידי הוועדה, המכיל את שמותיהם של

מתווכים מוסמכים מקטגוריה A.

מתווך: כל אדם המנהל את עסקי התיווך בהתאם
לחוק עזר זה.

תיווך: שירות הניתן במסגרת הסכם לפיו מתווך מתחייב
בפני לקוח למצוא צד אחר לכריתת חוזה עמו, ולייצג
אותו לקוח במשא ומתן על החוזה, בתמורה לתשלום.

אדם: כל אדם טבעי או משפטי.

II. הוראות כלליות

מאמר (3)

אף אדם אינו רשאי לבצע את פעילות התיווך באמירות אלא אם כן הוא בעל רישיון על ידי
גורם מוסמך והוא רשום במרשם.

מאמר (4)

ה-DLD ינהל רישום כדי לרשום את פרטי המתווכים המורשים
לנהל את פעילות התיווך באמירות. כל שינוי או תיקון של
פרטים אלה חייבים להירשם במרשם.

מאמר (5)

ברוקרים יסווגו לשתי (2) קטגוריות כדלקמן:

קטגוריה א'

אנשים מנוסים הרשומים ברשימה, אשר מאושרים על ידי היו"ר אך
אינם מורשים על ידי הגורמים המוסמכים. אנשים אלה פטורים מהדרישה
להירשם בפנקס.

קטגוריה ב'

אנשים המנהלים את פעילות התיווך על פי רישיונות שניתנו על ידי
הגורמים המוסמכים.

192

193

פרק שני
דרישות לרישום בפנקס
מתווכים מקרקעין
סעיף (6)

בכפוף להוראות סעיף (5) לעיל לגבי מתווכים מקטגוריה א',
על אדם מקטגוריה ב' המעוניין לקיים את פעילות התיווך באמירות להגיש לאגף
בקשה לרישום בפנקס בטופס שנקבע לכך
. על הבקשה לעמוד בדרישות הבאות:

1. יש לצרף רישיון מסחרי תקף שהונפק על ידי גורם מוסמך.

2. יש לצרף תעודת חברות בלשכת המסחר והתעשייה של דובאי .

3. במקרה של בעלות יחידה או חברות יש לצרף עותק של הדרכון/ים של המבקש
/ים.

4. יש לצרף עותק נאמן של שטר הבעלות או חוזה השכירות של חצרי המבקש
.

5. יש לצרף תעודת התנהגות טובה ומוניטין של בעל הבעלים, או
מנהל/י החברה.

6. ייתכן שאף אחד מהמנהלים או השותפים המנהלים של החברה לא הוכרז
פושט רגל או הורשע בפשע הפוגע בכבוד או במהימנות.

7. יש לקבל תעודות סיום קורסי הכשרה בנדל"ן
במסגרת התכנית המוסמכת על ידי ה-DLD להסמכת תאגידי תיווך
וחברות.

8. על המבקש לעבור את מבחן מקצוע התיווך שנקבע על ידי ה-DLD.

מאמר (7)

האגף יבחן את הבקשות לרישום בפנקס. האגף רשאי,
תוך שבעה (7) ימים ממועד הגשת הבקשה, לבקש מהמבקש
בכתב למסור כל מסמך או מידע שלדעת האגף נדרש.

מאמר (8)

החטיבה רשאית לנקוט בכל הפעולות הנדרשות כדי להבטיח שבקשות לרישום,
הוספת ערכים או ביטול רישום עומדות בדרישות המפורטות בחוק עזר זה ובכל
החלטה שניתנה להלן.

מאמר (9)

האגף יגיש את בקשת הרישום לוועדה תוך שבעה (7)
ימי עבודה ממועד הגשת הבקשה או מיום השלמת
המסמכים והמידע הנדרשים על ידי האגף, לפי העניין.

מאמר (10)

לוועדה תהיה הזכות לאשר או לדחות כל בקשה לרישום,
וההחלטה הרלוונטית תועבר למבקש. החלטה הדוחה
בקשה לרישום חייבת להיות מנומקת.

מאמר (11)

דחתה הועדה בקשה לרישום, רשאי המבקש להגיש בקשה חוזרת
לרישום, לאחר מילוי כל הדרישות הרלוונטיות, תוך ארבעה עשר (14) ימים מהיום
בו הודיעו לו על החלטת הדחייה.

מאמר (12)

החטיבה תנפיק לכל מתווך תעודת זיהוי הנושאת את שמו, כתובתו ומספר
הרישום שלו בפנקס. ברוקר חייב לכלול את שמו ומספר הרישום שלו
בכל נושא התכתבות ודיווח.

מאמר (13)

מתווך הרשום בפנקס חייב לפנות מדי שנה לאגף לחידוש רישומו
. בקשת החידוש תוגש לאגף בטופס שנקבע
לפחות שלושים (30) יום לפני פקיעת תעודת הרישום. על האגף
לחדש את רישום המתווך בפנקס לאחר וידוא עמידה בדרישות
החידוש.

194

195

פרק ג'
חובות של מתווכים במקרקעין
סעיף (14)

כל המתווכים הרשומים חייבים לציית לקוד ההתנהגות המקצועי בהתאם
לקוד האתי שהוכן על ידי הוועדה בהתייעצות עם
אנשים מנוסים ובעלי ייעוץ טוב.

מאמר (15)

על מתווך לרשום ברשומה שלו את כל העסקאות שביצע, לשמור את כל
המסמכים הקשורים לעסקאות אלו ולמסור עותק אמיתי של המסמכים לצדדים
המתקשרים לפי דרישתם.

במקרה של מכירה מחוץ לתוכנית או מכירה על בסיס מודל, על המתווך לשמור את התוכנית או המודל
עד להשלמת העסקה.

מאמר (16)

ברוקר חייב לספק את כל המידע, הנתונים והסטטיסטיקה הקשורים לפעילות התיווך שלו,
כפי שמתבקש על ידי ה-DLD.

מאמר (17)

על המתווך למסור ללקוחו את כל פרטי המשא ומתן, שלבי תהליך התיווך
וכל מידע אחר הנדרש על מנת לאפשר ללקוח לקבל החלטה נכונה
לגבי כריתת חוזה עם הצד השני. כמו כן, על המתווך לגלות
לצד המתקשר האחר את כל הפרטים החיוניים הנוגעים לנושא ההסכם
, כפי שיימצא נחוצים כדי למנוע אי ודאות מצידו.

מאמר (18)

ברוקר אינו רשאי לתווך בעסקה כלשהי המפרה את החוקים או התקנות התקפים באמירות
.

מאמר (19)

גם אם מתווך מועסק רק על ידי אחד מהצדדים לעסקה, עליו להציג נאמנה
את פרטי העסקה לצדדים וליידע אותם על כל תנאי רלוונטי שידוע לו
. המתווך יהיה אחראי כלפי הצדדים לכל הונאה או תקלה שהוא
מבצע.

מאמר (20)

מתווך אינו רשאי להחזיק את עצמו כצד לחוזה שהוא מתווך אלא אם כן הוא
מורשה לכך על ידי הצדדים המתקשרים, ובמקרה זה המתווך לא יהיה זכאי לכל
עמלה.

מאמר (21)

מתווך ייחשב כנאמן של כל סכומים, ניירות ערך, אגרות חוב או פריטים אחרים
שנמסרו לו על ידי מי מהצדדים לשמירה או למסירה לצד השני. על המתווך
להחזיר או למסור פריטים אלה בהתאם לתנאים שנקבעו לו, ויחולו
על פי כללי הנאמנות לעניין זה.

מאמר (22)

מתווך יישא באחריות לכל הפסד או נזק שייגרם לצדדים המתקשרים כתוצאה
ממעשה תרמית או הונאה שלו או כתוצאה מאי שמירה על כללים רלוונטיים כלשהם
שנקבעו בחוק עזר זה או בקוד האתי.

מאמר (23)

מתווך יפסיד את זכותו לקבל שכר טרחה או לתבוע החזר הוצאות אם
יפר את התחייבויותיו כלפי לקוחו בכך שיפעל לטובת הצד השני,
או אם יקבל הבטחה להטבה שנתנה הצד השני בנסיבות שבהן.
קבלת הבטחה זו אסורה על פי כללי תום הלב או הקוד האתי
.

מאמר (24)

כאשר מספר מתווכים מועסקים במסגרת חוזה אחד, הם יהיו אחראים במשותף
לעבודה שהוקצתה להם, אלא אם כן הם מורשים לעבוד בנפרד.

196

197

מאמר (25)

אלא אם הוסכם אחרת, כאשר מספר אנשים מעסיקים מתווך אחד לאותה
משימה, הם יהיו אחראים כלפיו במשותף לביצוע ההתקשרות.

פרק ארבע

סעיף תגמול מתווך נדל"ן
(26)

הסכם תיווך חייב להיות בכתב ועליו לציין את שמות הצדדים המתקשרים
, מפרט המקרקעין ותנאי התיווך. ייווצר רישום
בפנקס הרישום של המקרקעין כדי לציין שהוא כפוף להסכם
התיווך.

מאמר (27)

שכר טרחת המתווך ייקבע בהסכמה. בהעדר הסכם, שכר הטרחה
ייקבע לפי הנוהג המקובל.

מאמר (28)

1. מתווך יהיה זכאי לעמלות עבור התיווך שלו רק אם הדבר מוביל לכריתת חוזה
בין הצדדים. חוזה ייחשב כנחתם אם כל הצדדים מסכימים
על כל התנאים הקבועים בהסכם התיווך.

2. מתווך יהיה זכאי לשכר טרחתו במעמד חתימת חוזה המכר ורישומו
ב-DLD אלא אם כן נקבע אחרת בהסכם התיווך.

3. אם חוזה המכר מותנה בקיום תנאי שהוסכם
בהסכם התיווך, יהיה זכאי המתווך לשכר טרחתו רק בהתקיים
תנאי זה.

מאמר (29)

בוטל הסכם תיווך, המתווך יהיה רשאי לתבוע את שכר טרחתו
כקבוע בהסכם התיווך, למעט מקום בו הוכח כי ביצע
תרמית או רשלנות חמורה.

מאמר (30)

אלא אם כן נקבע אחרת בהסכם התיווך, אם עצותיו או המשא ומתן של המתווך
לא יובילו לכריתת חוזה בין הצדדים, המתווך
לא יהיה רשאי לתבוע כל פיצוי או החזר של כל הוצאה או
עלויות שנגרמו לו.

מאמר (31)

כאשר יותר ממתווך אחד משתתפים בתהליך התיווך או המשא ומתן
מטעם צד אחד לצורך כריתת חוזה, והדבר מוביל לכריתת
החוזה, הם יתחלקו בעמלות כאילו היו מתווך אחד. העמלות
יחולקו בין מתווכים אלה בהתאם לתנאי החוזה
שנכרתו על ידם.

מאמר (32)

בכפוף לסעיף (30) לעיל, אם צד מתקשר בהסכמים נפרדים עם מספר
מתווכים לאותה משימה של תיווך או משא ומתן, ורק מתווך אחד יצליח
לסיים את העסקה, הברוקר הזה יהיה זכאי בלעדית למלוא העמלות.

מאמר (33)

מתווך יהיה זכאי לקבל עמלות רק מהגורם שמעסיק אותו לתווך
עסקה. אם המתווך מועסק על ידי שני הצדדים, כל אחד מהצדדים יהיה אחראי לתשלום
חלקו בעמלות, גם אם שניהם מסכימים שאחד מהם ישלם את
מלוא עמלת המתווך.

פרק חמישי
יישוב סכסוכים
סעיף (34)

ב-DLD תוקם מועצה המורכבת מארבעה (4) אנשים בנוסף ליועץ המשפטי של DLD . חברי המועצה ימונו על פי החלטת
המנהל הכללי. למועצה תהיה סמכות שיפוט ליישב מחלוקות הנוגעות
לתיווך.

198

199

מאמר (35)

המועצה תשקול סכסוך תיווך רק אם הסכם התיווך הרלוונטי
קובע יישוב ידידותי של מחלוקות על ידי ה-DLD, או אם בעלי המחלוקת
יסכימו לאחר מכן להפנות את המחלוקות שלהם ל-DLD. ההסכם ליישוב סכסוכים
בהסכמה חייב להיות בכתב ויש לפרט את נושא המחלוקת במסמך
הסדר הפשרה.

מאמר (36)

המועצה תמלא את תפקידיה בהתאם לנהלים פשוטים שמטרתם
ליישב סכסוכים במהירות ולהבטיח צדק לבעלי מחלוקת. לעניין זה,
תפעל המועצה על פי עקרונות הדין הכלליים. החלטות המועצה צריכות להינתן על
פי כללי הדין אלא אם המועצה מוסמכת לערוך פשרה,
ובמקרה זה לא תהיה המועצה מחויבת לכללים אלה, למעט אלו הנוגעים
לסדר הציבורי.

מאמר (37)

למועצה תהיה מזכירות, אשר תקבל בקשות, תפתח תיקי תיקים, טיוטות
דוחות ופרוטוקולים של ישיבות, תגיש הודעות לבעלי מחלוקת, תנהל תיקי תיקים ובדרך
כלל תספק את כל שירותי התמיכה המנהלית למועצה. המזכירות
תתמנה על פי החלטת המנהל הכללי.

מאמר (38)

1. בקשה להסדר ידידותי תוגש לוועדה על ידי המבקש
בטופס שנקבע לענין זה. לבקשה יצורפו
המסמכים התומכים במספר עותקים השווה למספר בעלי המחלוקת.

2. עם תשלום האגרה שנקבעה יורה יושב ראש הוועדה על
רישום הבקשה, והמזכירות תודיע ליריב על הבקשה
.

3. על היריב להשיב בכתב להצהרת הבקשה ולכל העובדות והטענות
הכלולות בה, ועליו להגיש תשובה זו וכל
מסמכים תומכים רלוונטיים למזכירות תוך שבוע (1) ממועד ההודעה על
הבקשה.

4. על המועצה להכריע בסכסוך תוך שלושים (30) יום ממועד הפניית
תיק המחלוקת, ואין להאריך תקופה זו ללא נימוקים תקפים.

פרק שישי
עונשים ואובדן מעמד של מתווך מקרקעין
מאמר (39)

מבלי לפגוע בכל עונש שנקבע על ידי החוקים החלים, הוועדה רשאית
להטיל כל אחד מהעונשים הבאים על כל מתווך שיפר חוק עזר זה או את
ההחלטות או ההוראות שניתנו על פי זה:

1. הודעה;

2. אזהרה;

3. הפסקת פעילות למשך עד שישה (6) חודשים; אוֹ

4. רשימה שחורה.

מאמר (40)

רישום מתווך בפנקס יבוטל אם יפר את הקוד האתי
; מבצע הפרה בוטה של החוקים, התקנות או ההוראות התקפים באמירות
; או מקבל שלוש (3) נקודות שחורות. הביטול ייכנס לתוקף על פי
החלטת המנהל הכללי בהמלצת הוועדה, ובהחלטה
זו יצוינו הנימוקים לביטול. המתווך רשאי להגיש ליו"ר
תלונה נגד החלטת הביטול, תוך חמישה עשר (15) ימים ממועד
ההודעה על ההחלטה. החלטת היו"ר בהקשר זה תהיה
סופית.

מאמר (41)

אדם יפסיק להיות מתווך ורישומו ב-DLD יבוטל אם:

1. הוא מפסיק את פעילות התיווך שלו לצמיתות ומודיע ל-DLD על ההפסקה;

2. הוא משעה את פעילות התיווך שלו ליותר משנים עשר (12) חודשים רצופים
ללא סיבה תקפה המקובלת על הוועדה;

3. הוא מפסיק לעמוד בכל אחת מהדרישות שנקבעו בחוק עזר זה או בכל
החלטה או הנחיות שניתנו מכוחו;

4. הוכח כי רישומו ניתן על סמך מידע כוזב שמסר
לאגף; אוֹ

5. היו"ר נותן החלטה לביטול רישום המתווך בהתאם
לסעיף (40) לחוק עזר זה.

200

201

מאמר (42)

על האגף להודיע לגורמים המוסמכים על כל החלטה על השעיית פעילות
מתווך או ביטול רישומו.

פרק שבע
הוראות סופיות
סעיף (43)

כל המתווכים הפועלים עד למועד הוצאתו של חוק עזר זה חייבים לציית להוראותיו
תוך שישה (6) חודשים מיום הוצאתו. היו"ר רשאי להאריך
תקופה זו בעד שלושה (3) חודשים בהתבסס על סיבות תקפות המצדיקות הארכה זו.

מאמר (44)

הוועדה רשאית, בהתייעצות עם גורמים מוסמכים, לסווג מתווכים לפי
התמחותם או להגביל את מספרם בהתאם לצורך בשירותיהם.

מאמר (45)

ה-DLD יגבה עמלות עבור השירותים הניתנים בהתאם לחוק עזר זה. שכר טרחה אלה ייקבע
על פי החלטת היושב ראש.

מאמר (46)

היו"ר ייתן את הצווים, ההחלטות וההנחיות הנדרשות ליישום
תקנון זה.

מאמר (47)

חוק עזר זה נכנס לתוקף ביום חתימתו ויפורסם בעיתון
הרשמי.

מוחמד בן ח'ליפה אל מכתום
יו"ר מחלקת הקרקעות

הונפק בדובאי ב-30 במאי 2006

מקביל ל-3 ג'ומדה אל עולא 1427 AH

202

תקנה מס' (3) משנת 2006
הקובעת אזורים לבעלות על ידי
אזרחים שאינם איחוד האמירויות

נדל"ן באמירות דובאי

תקנה מס' (3) משנת 2006
הקובעת אזורי בעלות של אזרחים שאינם איחוד האמירויות על
נכסי מקרקעין באמירות דובאי

אנחנו, מוחמד בן ראשיד אל מקטום, שליט דובאי,

לאחר עיון ב:

חוק מס' (7) משנת 2006 בדבר רישום מקרקעין באמירות דובאי,
עשה בזאת תקנה זו.

מאמר 1)

תקנה זו תצוטט כ"תקנה מס' (3) משנת 2006 הקובעת אזורי בעלות
של אזרחים שאינם איחוד האמירויות על נכסי מקרקעין באמירות דובאי".

מאמר (2)

ביישום תקנה זו, למילים ולביטויים הבאים תהיה המשמעות
המצוינת מול כל אחד מהם, אלא אם כן ההקשר מרמז אחרת:
שליט: הוד מעלתו השליט של אמירות דובאי.

DLD: מחלקת הקרקעות.

נכס מקרקעין: כל דבר שהוא קבוע ואינו ניתן להזזה ללא נזק או
שינוי במבנה שלו.

8.	אל ג'דאף	מגרשים מס' (003), (007) ו-(008);
9.	איי העולם	חלקה מס' (001);
10.	ראס אל חור	חלקה מס' (165);
11.	אל רואיה	מגרשים מס' (063) ו-(065);
12.	דרך שייח' זאיד	חלקות מס' (118) ו-(147);
13.	Sofouh 1	חלקה מס' (069);
14.	Sofouh 2	חלקה מס' (005);
15.	אל-קוס 3	מגרשים מס' (005) ו-(006);
16.	אזור התעשייה אל-קוס 2	מגרשים מס' (010) ו-(030);
17.	אזור התעשייה אל-קוס 3	חלקה מס' (028);
18.	מירדיף	חלקות מס' (143) ו-(144);
19.	מרינה דובאי	מגרשים מס' (007), (014), (015) ו-(033);
20.	דקל ג'בל עלי	חלקה מס' (001);
21.	דקל ג'ומיירה	חלקה מס' (001);
22.	נאד אל שיבא	חלקות מס' (209), (215) ו-(222); ו
23.	ורסן 1	חלקה מס' (002).

מאמר (4)

אזרח שאינו איחוד האמירויות רשאי לרכוש זכויות שימוש או חכירה למשך עד תשעים ותשע (99) שנים
בחלקה מס' (224), נאד אל-שיבא, המופיעה בתכנית הרלוונטית שאושרה על ידי ה-DLD
ומצורפת לכך.

מאמר (3)

מאמר (5)

204

אזרח שאינו איחוד האמירויות רשאי לרכוש זכויות בעלות חופשית, ללא הגבלת זמן, וזכויות
שימוש וחכירה למשך עד תשעים ותשע (99) שנים, בחלקת הקרקע(ות) המצוינת
מול כל אחד מהאזורים הבאים, המוצגים ב- התוכניות שהונפקו על ידי ה-DLD ומצורפות
לכך:

1.	אום חואיר 2	חלקה מס' (013);
2.	אל בארשה דרום 2	חלקה מס' (002);
3.	אל בארשה דרום 3	חלקה מס' (002);
4.	האמירויות הילס 1	חלקות מס' (004) ו-(814);
5.	האמירויות הילס 2	מגרשים מס' (001) ו-(049);
6.	האמירויות הילס 3	חלקה מס' (001);
7.	ג'בל עלי	מגרשים מס' (051), (074), (081), (082), (083), (084),

(142), (143) ו-(391);

תקנה זו תפורסם בעיתון הרשמי ותיכנס לתוקף ביום

היום שבו הוא פורסם.

מוחמד בן ראשיד אל מקטום
שליט דובאי

הונפק בדובאי ב-7 ביוני 2006,
מקביל ל-11 Jumada al-Ula 1427 AH

205

תקנה מס' (1) משנת 2010

תיקון תקנה מס' (3) משנת 2006
קובעת אזורים עבור

בעלות של אזרחים שאינם איחוד האמירויות על
נכסי נדל"ן באמירות דובאי

תקנה מס' (1) משנת 2010
לתיקון תקנה מס' (3) משנת 2006 הקובעת אזורים לבעלות
אזרחים שאינם איחוד האמירויות על נכסי מקרקעין באמירות דובאי

אנחנו, מוחמד בן ראשיד אל מקטום, שליט דובאי,

לאחר עיון ב:

עשה בזאת תקנה זו.

מאמר 1)

סעיף (4) לתקנה מס' (3) משנת 2006 הנ"ל מוחלף בזאת על ידי הדברים
הבאים:

מאמר (4)

אזרח שאינו איחוד האמירויות רשאי לרכוש זכויות בעלות חופשית, ללא הגבלת זמן, במקרקעין
הקיימים בחלקה מס' (224), נד אל-שיבא, המוצגת בתכנית המצורפת לתקנה
זו.

מאמר (2)

כל הוראה בכל חיקוק אחר תבוטל ככל שתעמוד בסתירה להוראות
תקנה זו.

מאמר (3)

תקנה זו תפורסם בעיתון הרשמי ותיכנס לתוקף ביום
פרסומה.

מוחמד בן ראשיד אל מקטום
שליט דובאי

הונפק בדובאי ב-18 במרץ 2010

מקביל לרבי אל-תאני ב' תרצ"א ע"ה

208

209

תקנה מס' (1) משנת 2011
הוספת קרקע לשטחי הבעלות מאת

אזרחים שאינם איחוד האמירויות של נכסי מקרקעין
באמירות דובאי

תקנה מס' (1) משנת 2011
הוספת קרקע לאזורים לבעלות
אזרחים שאינם איחוד האמירויות על נכסי נדל"ן באמירות דובאי

אנחנו, מוחמד בן ראשיד אל מקטום, שליט דובאי,

לאחר עיון ב:

חוק מס' (7) משנת 2006 בדבר רישום מקרקעין באמירות דובאי; ותקנה
מס' (3) משנת 2006 הקובעת אזורים לבעלות של אזרחים שאינם איחוד האמירויות על
נכסי מקרקעין באמירות דובאי ותיקוניה,

עשה בזאת תקנה זו.

מאמר 1)

חלקה מס' (126), אל ליסאילי, וחלקה מס' (1), מעיסם 2, שגבולותיה ושטחיה נתחמים
בתכניות המצורפות לתקנה זו, מיועדות בזאת כקרקע
שסעיף (3) לה. תקנה מס' (3) שהוזכרה לעיל משנת 2006 חלה ובמסגרתה
יכולים אזרחים שאינם איחוד האמירויות לרכוש זכויות בעלות חופשית, ללא הגבלת זמן, וזכויות
שימוש וחכירה למשך עד תשעים ותשע (99) שנים.

מאמר (2)

תקנה זו נכנסת לתוקף ביום הוצאתה ותפורסם
בעיתון הרשמי.

מוחמד בן ראשיד אל מקטום
שליט דובאי

הונפק ב-24 באפריל 2011

מקביל לכ"א ג'ומדה אל עולא 1432 ע"ה

212

213

תקנה מס' (2) משנת 2012
הוספת קרקע לאזורים לבעלות של
אזרחים שאינם איחוד האמירויות על נכסי נדל"ן באמירות
דובאי

214

תקנה מס' (2) משנת 2012
הוספת קרקע לאזורים לבעלות של
אזרחים שאינם איחוד האמירויות על נכסי נדל"ן באמירות דובאי

אנחנו, מוחמד בן ראשיד אל מקטום, שליט דובאי,

לאחר עיון ב:

הוציא בזאת את התקנה הבאה.

מאמר 1)

אזרח שאינו איחוד האמירויות רשאי לרכוש זכויות שימוש, למשך עד שמונים וחמש (85) שנים, בנכס המקרקעין
הקיים בחלקת קרקע מס' (1), Dubai Investment Park First, ומגרש מס' (1),
דובאי. פארק השקעות שני, שגבולותיו ושטחיו תוחמים בתכניות
המצורפות לתקנה זו.

מאמר (2)

תקנה זו נכנסת לתוקף ביום הוצאתה ותפורסם
בעיתון הרשמי.

מוחמד בן ראשיד אל מקטום
שליט דובאי

הונפק בדובאי ב-7 ביוני 2012

מקביל לי"ז רג'ב 1433 ע"ה

216

217

תקנה מס' (3) משנת 2012

הוספת קרקע לאזורים לבעלות על ידי

אזרחים שאינם איחוד האמירויות של נכסי מקרקעין
באמירות דובאי

תקנה מס' (3) משנת 2012
הוספת קרקע לאזורים לבעלות
אזרחים שאינם איחוד האמירויות על נכסי נדל"ן באמירות דובאי

אנחנו, מוחמד בן ראשיד אל מקטום, שליט דובאי,

לאחר עיון ב:

עשה בזאת תקנה זו.

מאמר 1)

אזרח שאינו בן איחוד האמירויות רשאי לרכוש זכויות שימוש, עד תשעים ותשע (99) שנים, במקרקעין
הקיימים בחלקה מס' (2780-251), מירדיף, שגבולותיו ושטחו נתחמים
בתוכנית המצורפת לכך. תַקָנָה.

מאמר (2)

תקנה זו נכנסת לתוקף ביום הוצאתה ותפורסם
בעיתון הרשמי.

מוחמד בן ראשיד אל מקטום
שליט דובאי

הונפק בדובאי ב-7 באוקטובר 2012

מקביל לכ"א ה' אל-קידה 1433 ע"ה

220

221

החלטה מס' (14) משנת 2015
הוספת קרקע לאזורים לבעלות
על ידי מי שאינם איחוד האמירויות

נתיני נדל"ן באמירות
דובאי

החלטה מס' (14) משנת 2015
הוספת קרקע לאזורים לבעלות על ידי
אזרחים שאינם איחוד האמירויות על נכסי נדל"ן באמירות דובאי

אנחנו, מוחמד בן ראשיד אל מקטום, שליט דובאי,

לאחר עיון ב:

חוק מס' (7) משנת 2006 בדבר רישום מקרקעין באמירות דובאי;

חוק מס' (9) משנת 2015 בנוגע למרכז הסחר העולמי של דובאי; ו

תקנה מס' (3) משנת 2006 הקובעת אזורי בעלות של אזרחים שאינם איחוד האמירויות על
נכסי מקרקעין באמירות דובאי ותיקוניה,

פרסם בזאת החלטה זו.

סעיף זכות בעלות על מקרקעין
(1)

אזרח שאינו בן איחוד האמירויות רשאי לרכוש זכויות בעלות חופשית, ללא הגבלת זמן,
ביחידות נדל"ן מסחריות ומגורים הקיימות בחלקות הקרקע הבאות,
שגבולותיהן ושטחיהן מוגדרים על פי התוכניות המצורפות להחלטה זו:

– חלקה מס' (21), מדינה אל מתאר (521);

– חלקה מס' (22), מדינה אל מתאר (521);

– חלקה מס' (23), מדינה אל מתאר (521); ו

– חלקה מס' (24), מרכז סחר שני (336).

מאמר התחלה ופרסום
(2)

החלטה זו נכנסת לתוקף ביום הוצאתה ותפורסם
בעיתון הרשמי.

מוחמד בן ראשיד אל מקטום
שליט דובאי

הונפק בדובאי ב-18 בנובמבר 2015

מקביל ל-ו' ספאר תרצ"ז ע"ה

224

225

ממשלת דובאי

שם דובאי WORLD TRADE CENTER LLC

עלילה מס

(9785-521 פאונד

lLI JJa> JJI q LrU3lj Liopi

(521)

:kiLuJl

חסום מדינת אל מטר <521)

439492/08 SQ.M. (4730653/37 SQ.R.)

איזור כולל

530 921

59C 920

590 1000

483400E

521-9786

521-107

521-970

439492 03 מ"ר

598 919

כל המידות הן במטר

סטטוס הפרויקט פנוי
חלוקה מע' 3 (521 107) מדינת אל מטר	PLOT^B^-PJ-AN
הפניה לפי תכנון מתאריך 05/08/2015	PLOT^B^-PJ-AN
הקודם REG P 4312 JABAL AU ORIGIN פרטי	Emp.No.
סוג תוכנית תאורטי
נבדק מחדש לפי תאריך
סולם REF של מפתחים 1 8000
הוכן על ידי ״•> הוצא בתאריך 05/08/2015

226

החלטה מס' (8) משנת 2016
הוספת קרקע לשטחי הבעלות מאת

אזרחים שאינם איחוד האמירויות של נכסי מקרקעין
באמירות דובאי

228

החלטה מס' (8) משנת 2016
הוספת קרקע לאזורים לבעלות
אזרחים שאינם איחוד האמירויות על נכסי נדל"ן באמירות דובאי

אנחנו, מוחמד בן ראשיד אל מקטום, שליט דובאי,

לאחר עיון ב:

חוק מס' (7) משנת 2006 בדבר רישום מקרקעין באמירות דובאי;

חוק מס' (10) משנת 2015 בנוגע לתאגיד Dubai Aviation City (ה"DACC"); ותקנה
מס' (3) משנת 2006 הקובעת אזורים לבעלות של אזרחים שאינם איחוד האמירויות על
נכסי מקרקעין באמירות דובאי ותיקוניה,

פרסם בזאת החלטה זו.

סעיף בעלות, שימוש וזכויות חכירה לטווח ארוך
(1)

אזרח שאינו איחוד האמירויות רשאי לרכוש זכויות בעלות חופשית, ללא הגבלת זמן, וזכויות
שימוש וחכירה למשך עד תשעים ותשע (99) שנים, בקרקע וביחידות הנדל"ן
הקיימות בחלקות הקרקע הבאות, שגבולותיהן ושטחיהן הם. תחומה
על התוכניות המצורפות להחלטה זו:

1. חלקה מס' (205), מדינה אל מטר (521);

2. חלקה מס' (206), מדינה אל מטר (521); ו

3. חלקה מס' (207), מדינה אל מטר (521).

סעיף שיקולים קודמים
(2)

כל ההחלטות שנעשו על ידי ה-DACC, לפני מועד תוקף החלטה זו, לגבי
חלקות הקרקע המוזכרות בסעיף (1) של זה, נחשבות בזאת תקפות.

התחלה ופרסום

מאמר (3)

החלטה זו נכנסת לתוקף ביום הוצאתה ותפורסם
בעיתון הרשמי.

מוחמד בן ראשיד אל מכתום

שליט דובאי

הונפק בדובאי ב-9 ביוני 2016,
מקביל ל-4 רמדאן 1437 AH

230

231

232

233

החלטה מס' (18) משנת 2019
הוספת קרקע לאזורים לבעלות של
אזרחים שאינם איחוד האמירויות

נדל"ן באמירות דובאי

234

החלטה מס' (18) משנת 2019

הוספת קרקע לאזורים לבעלות של אזרחים שאינם איחוד האמירויות הערביות של נכסי
נדל"ן באמירות דובאי

אנחנו, מוחמד בן ראשיד אל מקטום, שליט דובאי,

לאחר עיון ב:

חוק מס' (7) משנת 2006 בדבר רישום מקרקעין באמירות דובאי;

חוק מס' (9) משנת 2015 בנוגע למרכז הסחר העולמי של דובאי;

צו מס' (29) משנת 2019 איחוד חלקות קרקע לתוך מרכז הסחר העולמי של דובאי; ותקנה
מס' (3) משנת 2006 הקובעת אזורים לבעלות של אזרחים שאינם איחוד האמירויות על
נכסי מקרקעין באמירות דובאי ותיקוניה,

פרסם בזאת החלטה זו.

סעיף בעלות, שימוש וזכויות חכירה לטווח ארוך
(1)

אזרח שאינו איחוד האמירויות רשאי לרכוש זכויות בעלות חופשית, ללא הגבלת זמן, וזכויות
שימוש וחכירה למשך עד תשעים ותשע (99) שנים, בקרקע וביחידות המקרקעין
הקיימות בחלקות הקרקע הבאות, שגבולותיהן ושטחיהן הם. תחומה על
התוכניות המצורפות להחלטה זו:

– חלקה מס' (69), מרכז סחר שני;

– חלקה מס' (120), זאבל שני;

– חלקה מס' (121), זאבל שני; ו

– חלקה מס' (122), זאבל שני.

מאמר פרסום והתחלה
(2)

החלטה זו תפורסם בעיתון הרשמי ותיכנס לתוקף ביום
פרסומה.

מוחמד בן ראשיד אל מכתום

שליט דובאי

הונפק בדובאי ב-4 בספטמבר 2019
מקביל ל-5 Muharram 1441 AH

239

COVtRNMCNFof DIMAI

Lund Daparrm■ מס

DHEAIV.OLf«)'IW,DECE:.'IERMJTHOWTY

ONG PE I IS ON CO MPA NV LLC

:r״y1
qa! 41 qaXa!1 jU^I! JAj• UiLt
» 6pAcA

•11L1-H

4M4M8

JH-301

עלילה מס': W

BLOCK TRADE CBNTHR SECOND (331)

40087/31 SQ.M (5229EW45 SQ.FT.)

4131193 מ"ר. (44400AM SQ.FT.)
4448W20 SQM 478623/41 SQ.FT.)

___ 60

(336) AjWluMa JU*

330*272
♦וט-או 3ז SOM

איזור כולל

מושפע

איזון

2/011OON

. .|_ 27W33W
WMOOll

nwoooiL.

JJ7-1I0

את כל. OTHENSIOHB ARKIN MBTBR__
פּרוֹיֶקט:	87ARI«׳E>nlk10BuM>a	PLOT Slie PLAN
8UBD.VIW.0 מ: P.24 p39~3«O1 > 4RAUE CENTER MCONO		מפה REF. מס': 179496760/2010
R-feren0e;DM SK Pl•330-272״	מְיוּשָׁן. 0W0WM2		.. …. ———
P/WVICUS שני	OTSOWG-Mted		l-pjpXJ] 63—A-JL—Jj
PLAN TVfiC. תֵאוֹרֵטִי			מוסמך אלקטרונית
OUOCMOEDBT:	מְיוּשָׁן:		אני __>
REF של מפתח	קנה מידה: 1U0M
הכנה UY.	IS6UEDON CX.*W2O10	Ml PJII. >11 ¹ 14' ^miUUWWIIIIWOl 1m\|IP>Ul\|IBJIU l\|

238

241

	JUo^SjL^I
	שטר קנין
J»m>0Db<•	05/09^2018	jU-8׳««אל
סטטוס מורטגוסו	לא נכתב	;*•jlUx
PraiMrtyTypM	ארץ
Cominunftyi	זאאב השני י^בג	;U14-I
PJotNo:	120	:<aA! א ¹
מוניטין לא!	337-2220	1M»,V
כספומט K1\| MMftr I	16192.14	; l^UJi J*UJ
Atm Sq F««tt	174,290.74

nro״ (Sq M.tor) \ A-* *4־-JI

(172307) DUBAI WOKtO I HADE CENTER 16192.14
בבעלות DUBAI WOLRD TRADE
CENTER AUTHORITY PERSON ONE
COMPANY L LC

Jff****J ^'1 f uj J ffj־

4*/Y r/ ¹ * J *•*jin J*** mJ-• <> !JI

jttvt.i*
0 י■• «א. ¹ -w My u-»

OUOAI LAND KPMDHBIT (15) מ>

cmA>>WA«JJ ^*.1־)<״.

!AMU i..

Vvj*uia<ja1״m״Jv•■
0• > A* jA 0* A* *AA _" 41 י o.' א* ״מ *MUJt fi•'.


	שטר קנין
Xmm תאריך	UVUV2018
Mortgofo Stotuw	לא ממושכן״ לא	:otjiiv
נכס טלוויזיה*	אהד״*J	L\|U-*t3>
קהילה!	Zoidjecl Second vWI	•UVUH
מספר חלקה:	121
Muitrdpnltty לא	337 – 2221
Aron 6q Motor 1	19133.15	; יו 4/ד 4*1! ""M
Aroa Sg Feat t	2OS,MZ,S1	:

Ownera Mimbere end their _{Z|(M (gq} M«t*) \*«^|I,♦—J(«U

(172397) DUBAI WORLD TRADE CENTER 10m IC Jtj.«jA(1723e7)

בבעלות דובאי W0LR0 TRADE -Uj» 0-131 «j3״Xl

רשות המרכז לאדם אחד
OOMPAHYLLC•

cov*0 j?u» 4Ju3t ui^i! uua

מחלקת קרקעות דומי (•») ^Vl

• MrSS?z£f^Z!tJew ^M * **' ^ב, '*” ^4יד

– II1• ;נותב אל »eMH1c«1'r<9to c,/*v cw w

242

245

COWfNM&U של CIXJM

חולה 1101)1 ף פיפל

NA74E: C'JBAIWORLD TRADE CENTER O'/^EDDY

C'J3AIWOLfu)TR>\DECE*rrERAVTF:3RnY

ONE PERSON 00UPAIW LLC

^יי

aaAu>*M»

122

(337-130)

(337) MB VJ

DLOOK. ZAABEEL SECOND (337)

:UUJl

26770)07 SQM (277393N0 SQ.FT■)

כּוֹסִית)

מגרש מספר: 122

337-100

3M-272

W7-111

337-110

337-112

337470

137-131

330XH

337-130

337447

337443

כל המימדים ARB במטר

337-177

337-3W

337-136
20770.07 BQ M

כְּבִישׁ

337-010

405090E

135-337

337430

פרויקט: STATDiVaowl	תוכנית אתר עלילה
SUBCMDEOFROM:	מפה REF. מס.: 4flfl&3338«010
HEFERENC*: MP« PtaW.U תאריך. 0MW2W		l~P3>1XJ\| E.1 .<!!■> 1$ מוסמך אלקטרונית
קודם ניאו: orioih: 0!«מ
סוג תוכנית THfOflETIOAIL
RESURVEOBY: מתוארך.
רפ מפתח: קנה מידה: 1. JOT0

הוכן על ידי: ISSUED OH 0MIW2O1S

247

246

אנחנו, מוחמד בן ראשיד אל מקטום, שליט דובאי,

אנחנו, מוחמד בן ראשיד אל מקטום, שליט דובאי,

אנחנו, מוחמד בן ראשיד אל מקטום, שליט דובאי,

מקצוע הערכת שווי באמירות דובאי

אנחנו, חמדאן בן מוחמד בן ראשיד אל מקטום, יורש העצר של דובאי, יו"ר המועצה המבצעת,

לגבי מחלקת הקרקעות

אנחנו, מוחמד בן ראשיד אל מקטום, שליט דובאי,

העלאת שכר דירה עבור נכסי נדל"ן באמירות דובאי

אנחנו, מוחמד בן ראשיד אל מקטום, שליט דובאי,

אנחנו, מוחמד בן ראשיד אל מקטום, שליט דובאי,

אישור אגרות מחלקת מקרקעין

אנחנו, חמדאן בן מוחמד בן ראשיד אל מקטום, יורש העצר של דובאי, יו"ר המועצה המבצעת,

אנחנו, מוחמד בן ראשיד אל מקטום, שליט דובאי,

אנחנו, מוחמד בן ראשיד אל מקטום, שליט דובאי,

אנחנו, מוחמד בן ראשיד אל מקטום, שליט דובאי,

חוק מס' (13) משנת 2008 להסדרת רישום המקרקעין הזמני באמירות דובאי

אנחנו, מוחמד בן ראשיד אל מקטום, שליט דובאי,

אנחנו, מוחמד בן ראשיד אל מקטום, שליט דובאי,

הסדרת רישום המקרקעין הזמני באמירות דובאי

אנחנו, חמדאן בן מוחמד בן ראשיד אל מקטום, יורש העצר של דובאי, יו"ר המועצה המבצעת,

אנחנו, חמדאן בן מוחמד בן ראשיד אל מקטום, יורש העצר של דובאי, יו"ר המועצה המבצעת,

משכנתא באמירות דובאי

אנחנו, מוחמד בן ראשיד אל מקטום, שליט דובאי,

דיירים באמירות דובאי

אנחנו, מוחמד בן ראשיד אל מקטום, שליט דובאי,

בעלי בית ודיירים באמירות דובאי

אנחנו, מוחמד בן ראשיד אל מקטום, שליט דובאי,

פיתוח נכסים באמירות דובאי

אנחנו, מוחמד בן ראשיד אל מקטום, שליט דובאי,

רישום מקרקעין באמירות דובאי

אנחנו, מוחמד בן ראשיד אל מקטום, שליט דובאי

רישום מקרקעין באמירות דובאי

אנחנו, מוחמד בן ראשיד אל מקטום, שליט דובאי,

הירשם באמירות דובאי

יו"ר מחלקת הקרקעות,

אנחנו, מוחמד בן ראשיד אל מקטום, שליט דובאי,

בעלות של אזרחים שאינם איחוד האמירויות על נכסי נדל"ן באמירות דובאי

אנחנו, מוחמד בן ראשיד אל מקטום, שליט דובאי,

אזרחים שאינם איחוד האמירויות של נכסי מקרקעין באמירות דובאי

אנחנו, מוחמד בן ראשיד אל מקטום, שליט דובאי,

אנחנו, מוחמד בן ראשיד אל מקטום, שליט דובאי,

אזרחים שאינם איחוד האמירויות של נכסי מקרקעין באמירות דובאי

אנחנו, מוחמד בן ראשיד אל מקטום, שליט דובאי,

נתיני נדל"ן באמירות דובאי

אנחנו, מוחמד בן ראשיד אל מקטום, שליט דובאי,

אזרחים שאינם איחוד האמירויות של נכסי מקרקעין באמירות דובאי

אנחנו, מוחמד בן ראשיד אל מקטום, שליט דובאי,

נדל"ן באמירות דובאי

אנחנו, מוחמד בן ראשיד אל מקטום, שליט דובאי,

מקצוע הערכת שווי
באמירות דובאי

אנחנו, חמדאן בן מוחמד בן ראשיד אל מקטום, יורש העצר של דובאי, יו"ר
המועצה המבצעת,

העלאת שכר דירה עבור נכסי נדל"ן באמירות
דובאי

אנחנו, חמדאן בן מוחמד בן ראשיד אל מקטום, יורש העצר של דובאי, יו"ר
המועצה המבצעת,

חוק מס' (13) משנת 2008 להסדרת
רישום המקרקעין הזמני באמירות
דובאי

הסדרת רישום המקרקעין הזמני
באמירות דובאי

אנחנו, חמדאן בן מוחמד בן ראשיד אל מקטום, יורש העצר של דובאי, יו"ר
המועצה המבצעת,

אנחנו, חמדאן בן מוחמד בן ראשיד אל מקטום, יורש העצר של דובאי, יו"ר
המועצה המבצעת,

בעלי בית ודיירים
באמירות דובאי

פיתוח נכסים
באמירות דובאי

רישום מקרקעין באמירות
דובאי

רישום מקרקעין באמירות
דובאי

בעלות של אזרחים שאינם איחוד האמירויות על
נכסי נדל"ן באמירות דובאי

אזרחים שאינם איחוד האמירויות של נכסי מקרקעין
באמירות דובאי

אזרחים שאינם איחוד האמירויות של נכסי מקרקעין
באמירות דובאי

נתיני נדל"ן באמירות
דובאי

אזרחים שאינם איחוד האמירויות של נכסי מקרקעין
באמירות דובאי