שוק הנדל"ן בדובאי

נדל"ן בדובאי מתפתח בשנים האחרונות ומהווה שוק אטרקטיבי לפיתוח והשקעות נכסים באמירות דובאי, איחוד האמירויות הערביות. נדל"ן הוא תורם משמעותי לכלכלת דובאי, ומהווה חלק ניכר מהתמ"ג של העיר. שוק הנדל"ן של דובאי חווה צמיחה וטרנספורמציה, המונעים על ידי הפיתוח הכלכלי המהיר של העיר, מיקומה האסטרטגי והתכנון העירוני.
נדל"ן הוא המניע של כלכלת דובאי.
תעשיית הנדל"ן של העיר מוסדרת על ידי סוכנות הפיקוח על הנדל"ן של דובאי.

היסטוריה
ממשלת דובאי הקימה את מחלקת הקרקעות של דובאי בשנת 1960 כדי לנהל את הקרקעות והנכסים של העיר. המחלקה אחראית לרישום כל עסקאות המקרקעין ולוודא שמקיימים את כל החוקים והתקנות הקשורים לנכסים.

בשנות ה-80 וה-90, שוק הנכסים בעיר הונע בעיקר על ידי תעשיית הנפט. אולם, עם דעיכתה של תעשיית הנפט, ממשלת דובאי החלה לגוון את כלכלתה ולהשקיע רבות בנדל"ן.

בתחילת שנות ה-2000, ממשלת דובאי השיקה שורה של פרויקטים לפיתוח מגזר הנדל"ן בעיר. פרויקטים אלה כללו את בניית הבורג' ח'ליפה, הבניין הגבוה בעולם, ואת פאלם ג'ומיירה, אחד מהאיים מעשה ידי אדם הגדולים בעולם.

למשבר הפיננסי העולמי של 2008 הייתה השפעה משמעותית על שוק הנדל"ן של דובאי, והובילה לירידה חדה בערכי הנכסים ולהאטה בפעילות הפיתוח. הממשלה נקטה בשורה של צעדים כדי לתמוך בתעשייה, כולל הגברת הרגולציה והשקיפות, והקמת סוכנות הרגולציה לנדל"ן דובאי (RERA).
מאז 2020, במהלך המגיפה, מפתחים נמנעו במידה רבה מפרויקטים חדשים.

בשנת 2023, למרות עלויות חומר גבוהות יותר והצטמצמות האשראי, הם חוזרים לבנייה, עקב ביקוש מוגבר.

מגמות שוק
על פי מחלקת הקרקעות של דובאי, השווי הכולל של עסקאות הנדל"ן בדובאי בשנת 2021 היה 155 מיליארד דירהאם (42.2 מיליארד דולר).
המחלקה גם דיווחה כי היו 49,862 עסקאות נדל"ן בדובאי בשנת 2021, כאשר 33,337 מתוכן היו עסקאות מכר.

שוק נכסי היוקרה בדובאי חזק במיוחד, לאחר שהגיע לשיא בשנת 2023.

פרויקטים
כמה מפרויקטי הנדל"ן הבולטים ביותר בדובאי כוללים:
בורג' ח'ליפה ודאונטאון דובאי
פאלם ג'ומיירה ואיי הדקל
מרינת דובאי ו- Jumeirah Beach Residence
תעלת המים של דובאי ומפרץ העסקים.
מגדל דובאי קריק והעיר מוחמד בין ראשיד.
דובאי פריים וקניון דובאי

קניית דירה בדובאי – מדריך לקונים
מה שאתה צריך לדעת לפני רכישת נכס להשקעה בדובאי
נדל"ן דובאי מציע כמה מתשואות השכירות האטרקטיביות בעולם. אם אתה שוקל נכס להשקעה המשך לקרוא עבור כל מה שאתה צריך לדעת על השקעה בדובאי.

נכס דובאי להשקעה

השקעה בנכס היא דרך מצוינת לבנות עושר ולייצר הכנסה. עם זאת, כל ההשקעות נושאות סיכון ויש הרבה גורמים שיש לקחת בחשבון לפני השקעה בשוק הנדל"ן של דובאי כדי להבטיח שתניב את התשואה הגבוהה ביותר האפשרית.

למה להשקיע בדובאי?
העיר מציעה תשואות שכירות גבוהות יותר מאשר שווקי נדל"ן בוגרים רבים אחרים. בממוצע, משקיעים יכולים להשיג תשואות שכירות ברוטו של בין 5-9% .
מחירי הנכסים למטר מרובע נמוכים יותר מערים רבות אחרות בעולם , מה שהופך את דובאי למיקום סביר לבעלות על נדל"ן מעולה. בדוק כמה מטרים רבועים מיליון דולר יכולים להשיג לך בדובאי?
חוקי ויזה חדשים הקשורים להשקעה בנכסים מאפשרים למשקיעים לקבל אשרת שהייה בכפוף לתנאים מסוימים. עבור נכסים בשווי מעל 1 מיליון דירהם, ייתכן שתהיה זכאי לאשרת שהייה לשנתיים. עבור נכסים בשווי מעל 5 מיליון דירהם, ייתכן שתהיה זכאי לאשרת שהייה ל-5 שנים. בעוד שעבור נכסים בשווי של מעל 10 מיליון אירו, אתה עשוי להיות זכאי לאשרת שהייה ל-10 שנים.
תנאי מס נוחים במיוחד, היעדר ארנונה ומסי בולים, החלים בשווקי נדל"ן גלובליים אחרים, צובעים את העיר גם כסביבת השקעה אטרקטיבית ביותר.
מה לקחת בחשבון בבחירת נכס להשקעה בחר נכס להשקעה
החזר חזק על ההשקעה (ROI) הוא המטרה הסופית בעת השקעה בנכס. הבטחת נכס המספק שיעורי תשואה בריאים דורשת בדיקת נאותות ראויה מלכתחילה. הנה כמה מהגורמים שיכולים להשפיע על החזר ה-ROI:

מקום
מתקנים ושירותים הזמינים בקהילה, לרבות קרבה לתחבורה, חינוך, טיפול בילדים וכו'.
גודל
איכות
תנאי השוק ועיתוי הרכישה
שיעורי ריבית
עלויות תחזוקה (מדד דמי שירות ותחזוקה של RERA)

היכן להשקיע עבור החזר ROI גבוה
במחצית הראשונה של 2019 הציעה דובאי סיליקון אואזיס (DSO) את התשואה הגולמית הגבוהה ביותר של 9.5% עבור דירות. קהילות חדשות, מידן ודמק הילס עקבו מקרוב, והציעו תשואות שכירות ברוטו של 9.3% ו-8.9% בכבוד, שוב עבור דירות.

עבור יישובי וילות ובתי עיר, כיכר העיר הניבה את התשואות הברוטו החזקות ביותר ב-7.8%, ואחריה המעיינות (6.6%), רם – מירה (6.4%) ומודון (6.3%).

לתובנות נוספות על היכן להשקיע בדובאי עכשיו לחץ כאן

לרשימה מלאה של תשואות שכירות עבור H1 2019 לפי קהילה, הורד את העותק שלך של Trends כאן

טיפים להשגת החזר ROI חזק
דירות בדרך כלל מספקות תשואות שכירות חזקות יותר מאשר בתים עירוניים ווילות, בשל האוכלוסייה החולפת ברובה, נמוכה עד בינונית של דובאי עם תקציב המיועד לבתים קטנים יותר ובמחיר סביר.
בחרו בדירות קטנות יותר (סטודיו וחדר שינה אחד) בקהילות במחיר סביר עם תשתית מבוססת, ליד תחבורה ומתקנים חיוניים כמו חינוך ובריאות.
מכירה חוזרת של יחידות קטנות יותר היא מהירה יותר ומציעה תמורה טובה יותר בהשוואה לנכסים גדולים יותר, בעיקר בגלל שחלק גדול מאוכלוסיית הגולים של דובאי יכול להרשות לעצמו לרכוש אותן כאשר המשקיע רוצה לשחרר הון עצמי.
דמי תחזוקה שנתיים שישולמו למחלקת הקרקעות של דובאי בהתבסס על מדד דמי השירות והתחזוקה של RERA יכולים להשפיע באופן מהותי על התשואה הכוללת. מדד זה קובע תשלום ספציפי למטר מרובע ומשתנה לפי קהילה. עמלות עדכניות ניתן לקבל ישירות מאתר האינטרנט של DLD. חקור את החיובים הרלוונטיים עבור הקהילה המועדפת עליך לפני שתשקיע.

נכס מחוץ לתכנית מול נכס מוכן
להשקעה בנכס מחוץ לתוכנית או בנכס מוכן בשוק המשני יש לכל אחד יתרונות וחסרונות. המצב הפיננסי ותיאבון הסיכון של כל אדם הם ייחודיים, וככזה, חשוב להעריך כראוי את הסיכונים הקשורים בשניהם.

יתרונות של רכישה על הנייר
מחיר : קונים בדרך כלל מקבלים יתרון במחיר עם נכסים בבנייה במחיר נמוך משמעותית מנכסים מוכנים.
שבח הון: ישנה סבירות גבוהה שהנכס יעלה בערכו בסמוך לסיום ומסירתו.
תשלומים קטנים יותר: הפקדות ראשוניות של 5-10%, לעומת 25% עם נכסים מוכנים, יכולים להפוך את הרכישה לניתנת להשגה יותר.
תכניות תשלום: מפתחים מציעים תכניות תשלום אטרקטיביות וגמישות ביותר, ובמקרים מסוימים מציעים תכניות תשלום של 2-5 שנים לאחר מסירה, כלומר למעשה תוכלו להשכיר את הנכס לפני תחילת ההחזרים.
חסרונות של קנייה מחוץ לתוכנית
שינויים בתנאי השוק: תנועת מחירים כלפי מטה עלולה לגרום לשווי הנכס נמוך ממחיר הרכישה הראשוני.
עיכובים או ביטול: קיים כמובן סיכון לביטול פרויקטים, או סיומם לאחר מועדם המתוכנן. כדי למתן את זה, חיוני לערוך מחקר עצמאי על המפתח כדי לאמת את הרקורד והמוניטין שלו.
יתרונות של רכישת נכס מוכן
מחיר: ייתכנו יתרונות מחיר הרלוונטיים לתנאי השוק באותו זמן. בשוק קונים, ייתכן שניתן יהיה לקנות נכס בהנחה משמעותית. כרגע, כשהשוק ממשיך לתקן את עצמו והיצע חדש נכנס לשוק שגורם למחירים לרדת, לקונים יש את היכולת להתמקח.
מיקום: נכס מוכן נמצא לעתים קרובות במיקומים מעולים עם תשתית מושלמת במקום.
החזרות מיידיות: ניתן להתחיל להרוויח הכנסה מדמי שכירות מרגע מציאת שוכר.
תשואות שכירות יציבות: השקעה בנכס מוכן מספקת לעתים קרובות את היתרון הנוסף של תשואות שכירות מוכחות.
חסרונות של קניית נכס מוכן
מקדמה: בהתאם לתקנות הבנק המרכזי של איחוד האמירויות הערביות, הפיקדון המינימלי הנדרש עבור גולים הוא 25% ממחיר הרכישה עבור נכסים בשווי של פחות מ- AED 5 מיליון, ו-20% עבור אזרחים.
עלויות מראש: ניתן להעריך עלויות עסקה מראש בכ-7-8% ממחיר הרכישה.
זמן: אם מקבלים משכנתא למימון הרכישה, חשוב לקחת בחשבון את זמן הסבב של הבנק שבחרת.
מעולם לא היה זמן טוב יותר להשקיע בדובאי. היצע חדש עקבי מציע לקונים שפע של בחירה וממשיך להוזיל את המחירים בהתמדה לרמות סבירות יותר. אם אתם מחפשים להשקיע בנדל"ן פריים סביר ולהשיג תשואות שכירות חזקות, אל תחפשו רחוק יותר.